房地产市场管理总结(精选8篇)
团结奋进的二00七年即将过去了。房地产管理所在县委、县政府、城建局的正确领导下,通过广大员工的不懈努力,各项工作有了长足的进步,精神文明、物质文明、政治文明建设工作有了新的迈进。尤其是在社会效益、社会形象建设方面有了进一步的拓展,不仅全面超额完成了全年的经济工作指标,而且精神文明、政治文明建设也取得了长足的进步。一年来,我们不断开拓进取、不断团结拚搏,使我们的各项工作一步一个脚印、踏踏实实地向前推进。使我们房产人重新树立了自信自强、奋斗为息、发展自我、树立为客户服好务的思想意识,为夺取08年各项工作的全面发展奠定了良好的思想基础。
过去一年我们还存在着许多不足,还有许多不利于工作发展的因素在困扰着我们,我们要总结经验教训,找出07年工作的差距,制订克服这些不利因素的完善措施,为争取08年各项工作的全面胜利,充实健康向上、蓬勃发展的思想内函和战略基调。
一、开拓进取,求真务实是我们今年取得良好工作成绩的一条思想红线和工作氛围。
办证大厅在我们的书记兼主任迟超同志的带领下,开动脑筋,寻求经济增长谋略,工作上的加班加点,业余时间的寻找活源,已是家常便饭,正是他们的思路对头和巧干实干,使他们圆满完成了工作任务。
房屋交易今年人员在减少,仅仅七个人就顺利的完成了经济工作指标。这是为什以呢?赵航主任的一句话可能概括了这个基本原因:“市场是个人去挖掘的,实现市场带来的效益是靠人去打拚 ”,正是基于这种思想指导,交易市场今年不等不靠,主动走出去,向社会这个大市场的深度,广度进军。至于牺牲了多少个业余时间、多少个星期假日,他们自己也说不清了,喜人的工作成果总是青睐多付出汗水的人们。
公房科今年的经济形势非常严峻,在经营市房不断减少的不利情况下,他们动脑筋、想办法,堤内损失、堤外补。通过大量的艰苦细致工作,确保了直管公有房屋租金的足额回收。同时又精打细算,将有限的房屋修缮资金用在刀刃上,不仅确保直管房屋的使用完好,而且各项附加指标较之往年都有了很大的提高。
我们其他的科室今年各项工作都有了较大的起色,一个共同的特点就是为了房产处总体工作目标、工作任务、去团结、去互助、去协作、去拚搏。今天大家坐在这里,能够笑
逐颜开,群情振奋,充分说明了这一点,由于时间关系,我就不细说了。
二、要深刻吸取07年的工作经验教训
今年我们的极少数科室及职工,工作得过且过,不求进取,满足于一般现状。07年为了放手大家工作,相应的一些思想业务、集体教育活动次数减少了,这是为了给大家一个携手工作的空间。然而适得其反,有的科室却思想散了,纪律松弛了,甚至没有工作热情了,更有甚者领导上安排的临时工作,也不干了。你们说说,有了这种消极的思想情绪,怎么能够去完成工作任务呢。
之所以出现了以上的不良状况,其根本原因还是我们领导上抓的不得力,尤其是我这个行政一把手,抓业务多,抓思想教育少。08年,我们班子成员都要克服这种偏面的思想情绪,要坚持两手抓、两手都要硬,思想政治教育工作和经济效益创收工作要齐头并进,要齐抓共管。
三、端正08年的工作思路
我们总结07年的工作经验教训,只为了更好地打赢08年攻坚战,那么08年的攻坚战是什么,主攻方向是什么:
1、抓好职工的思想政治工作
08年我们要大力开展职工的思想政治工作,工会、行政办元旦过后要制订出今年职工思想政治工作规划,要按照规划去组织实施、有方法、有步骤、有组织、有系统、有目的将职工思想教育工作开展起来,通过踏踏实实的思想教育工作,使广大员工的两个素质得到进一步的提高,为全面完成08年的各项工作任务,奠定良好思想和业务基础。
2、紧紧抓住经济效益创收提高这个中心,带动其它工作的全面发展。08年元月中上旬各科室要紧紧围绕“完成08年经济工作指标”为主题展开思想大讨论活动。08年你科室怎么办?你职工怎么办?工作思路是什么?工作信心是什么?工作措施是什么?完不成工作指标工作任务的又将怎么办?”每一个职工、每一个科室都要拿出去自己的规划,该规划最迟要在一月二十日前交到管理所。
3、抓好制度建设
08年,我们要不断充实和完善各项规章制度,政研室和行政办要加强这方面的工作,行之有效的制度,如公开服务制度,政策透明制度,劳动纪律制度要上墙,我们要用制度公示我们的服务行为,端正我们的服务作风、提高我们的服务质量,同时要用制度约束我们的行政行为和市场规范行为,再同时用铁的工作纪律,保证统一指挥统一行动,真正将我们的职工队伍培育成政治思想强、业务技术过硬,纪律严明,能打硬仗、善解工作难题、无论在多么严重的困难面前,永不气馁,勇往直前的大无畏的职工队伍。
同志们:忆往昔团结战斗、看今朝斗志昂扬。在新的一年开始之即,我仅代表领导班子并以我个人的名义,向辛勤
工作的各位科长和广大职工道一声:谢谢。并通过你向你的家人表示感谢,并预祝大家新年快乐,我和班子成员都相信房产处的职工队伍是一支具有光荣传统的,具有能打硬仗、打恶仗,战之能胜的职工队伍。08年在“十七大”神精指引下,我们一定会冲破和战胜各种困难阻力,通过我们聪明的智慧、科学的思维、辛勤的汗水,去全面完成和超额完成各项工作指标、工作任务!
一、课型的概念及分类
(一) 课型的概念
“课型”, 一是指课的类型, 根据中国大百科全书的解释, 课的类型是指根据不同的教学任务或者按照一节课主要采用的教学方法来划分课的类型;二是指课的模型, 即针对不同类型的课, 在对其教学内容、方法、策略进行抽象概括的基础上形成的模型。
(二) 课型的分类
课型的分类因其分类基点不同而有所区别。若以教学任务划分, 课型可分为新授课、练习课、复习课、讲评课、实验课等;若以课的教学组织形式和教学方法划分, 课可分为讲授课、讨论课、自学辅导课、练习课、实践或实习课、参观或见习课等;若以教学内容的不同性质划分, 课型可分为自然科学课、人文科学课、思维科学课、艺术科学课等。
二、《房地产市场调查》课程中的课型实践及应用
(一) 明确课程定位和特点
本专业的学生主要的就业方向大概有房地产销售、房地产经纪以及房地产策划、投资、物业管理等相关工作岗位, 而《房地产市场调查》是一门实用性很强的科目, 作为房地产营销与管理专业的核心课程之一, 与《房地产营销策划》《房地产经纪操作实务》等课程的学习都有着密不可分的关系, 是学生熟悉区域房地产规划、建设, 了解区域房地产市场, 包括楼盘、小区分布情况、商品房地段价格特点、开发商营销策略、客户需求情况和心理调查的核心课程。只有通过市场调查, 才能让学生更好地了解和掌握本专业学习的方向性和目的性。
针对课程实用性强、与学生就业岗位高度相关的特点, 本人认为在课程内容的选取和设置上应紧紧围绕工作岗位的内容, 贴近房地产行业的需求, 同时, 还应遵循“以够用为主, 以胜任为主”的原则, 妥善处理“度”的问题, 即深度要适当, 要能够满足实际岗位运用的需要, 同时, 广度要足够, 应能基本覆盖房地产应用型人才所必需的相关知识。
(二) 了解学生现状和特点
职业学校的大部分学生往往对自己有这样一种评价:好学生的绿叶、知识学习的低层次分子、老师眼中后进生的代表等。而正是因为这种在以前教育阶段遗留下来的问题, 所以职校生来到新的学习环境时也总是认为自己专业肯定也学不好, 面对着学生或是老师时都会产生各种自卑心理。对于这类学生, 传统的理论或是“填鸭式”的教学模式都已经不适应了, 而通过开展形式多样的教学模式则有利于激发学生的学习兴趣, 培养学生“探究性”的学习精神。
(三) 课型实践的过程
1.基本知识学习部分——学案导学
比如, 对商业地产概念的学习, 我设置了如下学习任务:
学习任务———商业地产
(1) 什么是商业地产?
(2) 商业地产有哪几类?
(3) 在商业地产开发方面做得比较好的开发商有哪些?请你写出不少于3个专业开发商业地产的发展商, 以及他们的公司介绍。_________
(4) 你写的这三个专门开发商业地产的发展商开发过哪些商业地产项目, 请你汇总起来, 填在以下的表格里 (尽量选择在广州的项目) 。
学生在机房自行上网搜集相关资料, 整理并记录下来, 把学生的手、脑充分调动起来, 最大限度地发挥学生自主学习的精神。
2.调查方法选用及实践部分———合作型实操教学
调查方法的选用及实践采用实践或参观的方式, 学生清楚调查目的、熟悉主要的调查方法是进行这一任务的前提, 此后, 他们应当通过小组讨论的方式选定调查方法以及制订调查计划。具体的实施步骤如下:
这个过程的实践教学需要通过小组合作的方式进行, 原因是一方面房地产行业当中进行市场调查一般是通过调查组进行的, 是行业的要求, 另一方面小组合作有利于集合小组的智慧和力量, 组内成员共同完成一个任务, 提高了实际的可操作性、增加了完成任务的趣味性, 还可增强学生的团队意识、合作意识。
以下为学生制订的调查方案 (计划) :
丽影广场商圈调查方案
调查者:*** 班级:13房管2班时间:2014年6月22日
调查目的:了解丽影广场商圈商铺情况调查范围:商铺、生活配套调查时间:2014年6月22日
调查方式:实地调查
调查内容:
(1) 丽影广场附近商业、生活设施配套调查。 (2) 丽影广场的商圈商铺分布。
3.调查结果分析与处理部分———模板导学+独立实践
调查结果的分析与处理需要学生把获取的资料进行整理、分类, 并制作成调查成果进行汇报。例如, 在进行商圈附近的商业和生活设施配套的资料整理时, 我们可让学生参考以下表格:
而针对数据型的调查结果, 我们一般采用信息化的处理方式, 一方面也是贴合目前信息化时代对计算机应用能力的需求, 另一方面这种处理方式可以得到更加准确及客观的调查数据, 亦有利于日后进行数据的比较或更新。
三、课型实践当中存在的问题及应对措施
(一) 外出实践的过程管理
房地产市场调查这一课程要求学生搜集最新的市场信息, 通过市场调查, 结合所学的基本调查方法, 了解区域房地产的基本概况及发展趋势, 这就必然要求学生投入到现实的市场当中了解信息。我校该门课程的教学, 由学生自行分组, 每组选定教师指定的一个区域进行实地调查。但由于学生人数较多, 分组较为分散, 而指导教师有限, 不能全程跟踪指引, 故只能通过到位点名、电话联系等方式检查学生的出勤情况, 部分学生可能会在教师点名之后溜之大吉, 导致教学效果大打折扣, 因此优化实训过程的组织和管理在课型实践中是十分重要的。
(二) 小组合作有弊端
小组合作是大多实践教学都会采用的方式, 它不仅有利于培养学生的团队协作能力、分工协调能力, 还可让学生在团队中学习到更多解决问题的思维方法, 但是, 从实践的情况来看, 小组合作也是容易导致学生滋生依赖心理的温床。因此, 本人不推荐在所有实践活动中都采用合作方式完成, 若是外出的任务, 涉及学生个人安全、调查实际需要的, 可采用小组合作, 若是校内完成的任务, 则最好采用独立完成的方式, 既有利于杜绝依赖现象, 又对学生的实践效果得到更为客观、真实的把握。
综上所述, 在实际教学过程当中, 我们应分课型构建合适的教学模式, 更有利于把教学效益发挥到最大化。
摘要:课型作为沟通教学理论与教学实践的桥梁, 在教学过程当中发挥着重要作用, 以《房地产市场调查》这门课程为试点, 在若干个教学班进行了为期一个学期的分课型教学实践, 取得了较好的教学效果。以此为基点, 对课型的实施以及适用范围进行总结、提炼、概括, 探索更好地运用课型提高教学效率的方法。
关键词:课型,房地产,市场调查
参考文献
[1]周佩佩.分课型构建教学模式研究[D].河南大学, 2013.
[2]茌家梁.学案导学在不同课型实施的有效性研究:以中图版高中地理必修一为例[D].首都师范大学, 2013.
关键词:房地产;市场管理
房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一,其发展势头一直十分迅猛,呈现一派繁华景象,然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机,中国房地产业目前正面临着内外交困的严峻局面,首先是房地产发展的外部环境发生了巨大变化,其次是房地产内部也存在着诸多问题。所以说加大房地产市场管理的力度,势在必行。
1房地产市场的概念
房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分,从狭义上讲,房地产市场,就是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所;而从广义上讲,房地产市场就是指整个社会房地产交易关系的总和,具体的讲,房地产市场是房地产商品的交换过程的统一(包括买卖、租赁、典当房地产证券交易等),是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁,是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物,房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统,按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类,其中土地市场是指土地交易关系的总和,它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场;房地产市场是指房屋交易关系的总和,它又细分为转让、出租、调换等一系列市场,房地产市场在内部结构上分为三级:一级市场,又称国家土地市场。其主要是代表国家的土产管理部门;二级市场,是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设,对土地进行初级开发和再次开发,然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人;三级市场,具有消费性质,房地产呈横向流动,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为,然而这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进,其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础,起导向作用;而二、三级市场则是一级市场的延伸和扩 大,起繁荣市场和促进市场发育的作用。
2推动房地产市场发展的管理建议
房地产的发展离不开政府的支持,也离不开市场的考验,一是要规范土地市场。土地是房地产业的命根,在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡,我国的土地所有权是国有制,一级土地使用资源支配在于政府,简单的说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性,一方面需要政府提前一个时间段指定时间表,详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发;一方面需要坚持土地招、挂、拍形式的公正性,实现交易全过程的透明性,接受市场和舆论的监督;一方面需要灵活、及时的调控、应对土地,以促进和稳定房地产市业的健康持续发展;二是建立多元化的房地产市场体系。
目前,中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上,而二级市场、三进市场的发展却较为落后,尚未建立完善的市场分级体系,政府在宏观控制上也是针对一级开发市场,对二、三级市场缺乏有效的调控,因而就导致二、三级市场几乎完全市场化,并且受到不良经营商的控制,同时二、三级市场是以一级市场的参与产品和附属物的价值存在,并未使其完成市场分级体系,实现满足各个层面的消费需求,因此,政府应当有意识的制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系,使房地产行业能够可持续的健康的发展;三是完善房地产融资渠道。房地产融资在房地产市场的发展中占用不可忽略的重要作用。
而在中国城市进程化和经济高速增张的前提下,房地产具有诱人的投资回报率,同时社会上积聚着相当规模的资金,有序的允许社会资金进入房地产开发,有利于将行业提升到一个更高的阶段,一方面是要实现地产投资证券化,允许民间建立房地产基金;一方面是要推进商业性银行股份改革,政府從银行运营中抽身出来;一方面是要适当引入外资,竟可能少走弯路,让外资获得适当的利润;同时,避免地方保护主义或过分优惠外来资本,确保公平的资本环境;四是加强政府宏观调控。政府的宏观调控,对于房地产市场有着举足轻重的影响,而对于房地产市场中存在的一系列问题,不仅需要其自身在市场经济的环境中学会自我成长,政府在我国房地产市场的发展过程中有着引导和促进的积极作用,政府宏观调控可以从以下几个方面来体现其对房地产市场的管理;一方面是要加快消化积压空置商品房,政府必须控制房地产的空置房量,促进空置房地产的消化,政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预,如规定最高限价,强制拍卖,在项目审批上限制对房地产的开发速度,以免产生新的积压;一方面是要降低房地产税费,政府要采取有效措施,切实减轻企业负担,降低房地产开发建设成本,并取消不合理不合法的收费项目,合并重复多收的收费项目,降低偏高的收费标准,限制水、电行业的过分垄断,防止权力腐败行为,以促进房地产业进一步发展。
一方面是要完善房地产市场法规,房地产业发展受到的制约因素很多,如物资供应情况、技术条件、国内及国际经济环境等因素的影响等,这就要求房地产业在完成国家总体目标和阶段任务过程中,要根据这些因素进行调整,这类调整一是通过国家产业政策,二是通过法律保护。随着法制建设的发展,法律规范在调整房地产开发经营活动中越来越显示出强大的作用,同时,政府还应完善房地产产权、开发、交易中介税费、价格和物业管理的法规,制定一套较为健全的政策法规,以完善房地产市场的游戏规则,使房地产市场有序发展,让房地产市场有一个公平的机制,给投资者一个良好的市场环境,而通过完善房地产市场法规、建立和完善房地产市场体制,为房地产企业创造良好的市场环境,进而促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展;一方面是国家宏观调控的作用具体表现在对房地产交易活动、价格、建筑承包活动及房地产经营单位的管理,其意义是不可否认的,而手段是多方面的,效果是期待的。
结束语
综上所述,虽然我国房地产业面临着内忧外患的严峻局面,金融危机也使之处于不利地位,但是,我们相信通过国家对房地产市场的管理及房地产业在市场中的不断探索,我国的房地产业终将走向一个成熟的阶段并取得长远的发展,而作为建筑类的专业人士,我们将肩负起中国建筑事业大步发展的使命。我们相信中国房地产市场将迎来美好的明天。
参考文献
【1】林立强,房地产经理人七大管理误区。北京大学出版社,2006年版
【2】王剑芳。我国房地产开发企业的发展现状,存在问题及对策研究【J】。特区经济,
今年上半年来,在分局班子的领导和有关科室指导下,以加强行业监管,维护市场经济发展,保护消费者权益为重点,认真按照分局工作部署,求真务实,开拓进取,履行了岗位职责,各项工作都取得了长足进步,较好完成了各项任务,截止6月30日,我所共立案5起、结案4起,完成一般程序罚没款3.3万元,及时处罚2.85万元,现将上半年的工作总结如下,以便总结经验、找出差距,更好地完成下半年的工作。具体情况如下:
一、自觉加强学习,不断提高综合素质为了进一步适应工作需要,在工作中自觉加强学习,结合工作,根据所工作实际,在工作中,加强业务知识学习,不断提高业务水平,开展“争先创优”活动,不管工作多忙,全所人员都能积极按照分局培训计划要求,自觉参加学习,钻研工商行政管理行政执法典型案例,开展行政执法工作,提高行政执法水平。积极主动寻找案源,突破传统办案模式,办理了一起商业诋毁案件,严谨细致从严查处违法违章行为,切实加大执法办案力度,在办案中,严格执行市局及分局执法办案相关规定,在案件调查终结报告、体现适用自由裁量情况,制定相对一
1致、相对适当的行政处罚,启用说理式文书,同时,每起案件逐一开展案件研讨,有效地推进案件管理系统的使用和完善,案件录入及时、完整性、正确率也得到不断提高。
二加强所自身建设,按照分局班子的要求,加强政风行
风和党风廉政建设,不断提高依法行政水平,廉政意识和拒腐防变能力,将学习教育制度化,同时注重有意识的自我学习,严格要求全所同志,规范工作行为,提高工作效率,提升工作质量,经常召开所会议,按分局周一理会要求总结上周工作布置本周工作,传达上级有关会议精神,在日常工作中加强交流谈心,以人为本,营造和谐工作氛围,使人人树立我是主人翁意识,养成苦学善思的好习惯,无私奉献精神和团结协作的大局意识。
半年过去了, 在全所人员团结协作、勤奋工作、共同努
力下,我所取得了一定的工作成绩。但是, 针对新形式下市场监管工作中的一些难题和挑战,针对基层工商工作面临新的严峻形势, 我们的工作还有很多不到位,主要有以下几个方面: 一是在学习促监管、学习促进步工作中,还存被动学习或学而无用的思想;
二是在监管执法中还存在不够严、不够细、不够规范等
缺点,在行政执法中执法取证技巧不够。
三是队伍素质建设的突破不够全, 案件质量上的突破不
够高,案件数量上的突破不够多, 大案要案的突破不够广,专项整治与规范化管理的突破不够深。
下半年工作打算,1.摸清做好建筑,房地产行业底数调
查工作,2.加强建筑房地产行业市场主体资格检查是否有注册资本,是否有住所,是否有机构的,三无现象存在。3.坚持房地产广告巡查制度,认真做好户外房地产广告的巡查,把整治房地产虚假广告作为日常工作,开展虚假违法房地产广告专项整治。4.加强建筑房地产市场涉及的主管部门协调与联系机制,及时了解市场监管重点。
虽然问题存在, 但我们深信, 在分局班子的正确领导下,我所将按照省局周春艳局长提出的“法治、服务、责任、现代、和谐”“五个工商”建设新要求,找准职责定位、明晰发展方向、理清工作思路。以强烈的责任意识,谈认识、谈思考,实事求是,认真总结成绩,分析存在问题,明确发展目标,确保全年目标任务的完成!总结之后, 与开展好三治三提推进作风建设主题教育为契机,继续深入开展学习活动,用制度管事、用制度管人落到实处,通过这些教育活动, 增强全所同志的责任感和使命感,进一步提高全体人员的整体素质, 树立良好工商形象为确保全年目标任务的完成,开
一、建材市场经营管理情况总结
在受五江建材市场形成规模、大汉建材城等等新建建材市场招商冲击的影响下,经全体员工共同的努力在年初就完成了公司应收额的84%,全年共完成经营收入992.23万元,较去年增长5.2%,为队形成了较好的经济效益。逐步成为队经济的支柱产业。
二、地质大厦建设进展情况总结
1、全年完成了地质大厦方案设计初步设计,施工图设计工作。经过市场调查了解,请各类专家咨询,同设计院反复商量,反复修改方案10余次。
2、土石方工程,6万余方外运,处理施工单位在施工中的各类矛盾。
3、基坑支护,人工挖孔桩基础施工已基本完成。
4、各类报建手续已办妥,取得了建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、桩基础施工许可证等。
报建过程中,充分利用好各类政策,节省报建费用500余万元。
4、开发办其他事项
1)省道209改扩对杉山基地房屋的拆除和土地征用,争取各类拆迁费用100.54万元。
2)石马山基地5、6栋屋顶琉璃瓦凿除,解除院内的不安全隐患。
3)为配合地质大厦建设,基础院内煤气管改道。
三、地质大厦招商情况
在本着为队节约资金的情况下,有针对性的在部分地段投放了地质大厦建材市场招商广告,扩大了新建大厦的影响力,稳定了原有市场的商家。通过宣传,到公司来登记租赁和咨询的商家络绎不绝,我们还通过和商家互动、接触,摸清了商户的心态,做到了知己知彼心中有数,准确把握市场形式的发展动态,同时还和部分知名品牌经销商家初步达成了合作意向。为了招商的顺利进行在招商过程中没有休过节假日。
20xx年工作中的不足与改进方法:
在看到成绩的同时,不断总结工作中的不足,及时发现、及时处理,不断提高工作效率,完善规章制度,尽量减少工作中的不足之处,进一步明确内部分工和职责,建立顺畅的`
上传下达通道,团结协作,规范有序的工作秩序,有利地推动各项工作的顺利开展。
1、加强人员业务培训,加强团队建设
适时安排人员学习,提供交流平台,不断提高职工整体素质,适应公司发展要求,尽快打造出一支能拉的出的队伍,为公司的发展提供优秀的人才资源保证。
2、强化工程管理,细化工作计划
因客观条件的限制,存在个别施工单位难于管理的现象,对此我们积极加强对施工单位的管理工作,明确各阶段的工作内容、工作难度和工作时间,采取分段控制,责任到人的方法,及时排队工作中的困难,推进项目建设。
3、提高服务意识,树立良好市场形象
随着市内新建材市场的增加,社会车辆的增多,加大了市场管理的难度。俗话说“林子大了什么鸟都有,世界大了什么人也有”,面对各种各样的商家,使市场管理人员难以全面应对。对此,我们要耐心劝导,认真工作,努力做到使商家满意,让顾客放心,为418市场的可持续发展、品质的提升打好基础。
20xx年的工作设想与展望:
全面落实与队签订的经济责任制,提升管理水平和经营能力,进一步繁荣稳定市场。
1、市场管理方面:
对市场的配套设施进一步完善,整个市场安装电子监控设备,车辆做到有序停放,加强安全保卫功能,管理工作更加程序化、规范化。
2、地质大厦工程进度
力争9月份完成整楼主体工程,11月份进行商场的试营业。
3、招商工作
5月份全面完成地质大厦建材商场的招商工作,9月前完成商场管理团体的构建与培训。
今年以来,市房管局在市委、市政府及省住建厅的正确领导下,坚持以打造科学和谐惠民房管平台为目标,从破解制约房管事业科学发展的深层次问题入手,确立了“改革创新年”和“服务提升年”两条发展主线,在推动我市房地产业健康平稳发展、改善群众居住条件、建设高效优质服务窗口上下功夫、出实招,全力助推我市“尽快进入珠三角第二梯队”,取得明显成效。
一、今年我市房地产业发展概况
今年,我市房地产市场继续保持良好势头,开发投资适度增长,供需两旺,成交价格平稳,总体态势健康平稳。 商品房新增供应稳步增长。1-12月,全市商品房新增上市面积为1388.72万平方米,同比增长47.57%。
新建商品房成交继续活跃。1-12月,全市新建商品房成交面积1165.35万平方米,同比增长31.73%。
新建商品房价格稳中有升。1-12月,全市新建商品房成交均价为5917元/ m2,同比增长6.11%。其中,商品住房为5659元/ m2,同比增长5.72%。
二手房市场持续升温。1-12月,全市二手房共成交面积270.08万m2,同比增长31.14%,成交金额79.32亿元,同比增长55.21%。
二、今年主要工作情况
(一)突出便民惠民,着力创新驱动,房地产交易与权属登记规范化管理水平大幅提升
以市“服务型机关建设年”活动开展为契机,立足于市民和企业的实际服务需求,不断拓展工作思路,倾全力建设一流产权产籍服务窗口。
房产交易登记工作全面突破。一是房产交易大厅服务功能更加完善。设立“咨询、取号”专区,升级服务窗口叫号显示系统,完善影像鉴证功能,安装新型彩色显示屏政务公开系统,实现了智能化、便捷化与人性化的有机统一。二是机构和岗位设置更加合理。将房产交易所和房产交易中心整合组建为房产交易登记所,根据业务办理需要,设置业务受理部等八个部门,结合各部门特点合理配备人员,实行统一收件、有序交接、动态跟踪、限时办结,综合管理水平明显增强。三是办事程序更加优化。变各业务部门分散收件为统一收件,初审工作实行平行审批,整合各窗口实行业务通窗受理,将房屋登记缴费时间前置,最大限度压缩内部运转时间,真正做到流程明显优化、环节明显减少、效率明显提升。四是难点问题处理机制更加完善。完善会签会审制度,对办证疑难问题集中会诊,科学制定处置方案,做到维护群众合法权益与消除风险隐患同步进行。1-12月,共办发各类权证120543宗,同比增长30%;办理《商品房权属证明书》583宗,48218套;组织会审会议11次,研究处理房产办证疑难问题64宗。房产交易登记所获得“广东省五四红旗团支部”、“广东省巾帼文明岗”等荣誉称号。
房产档案管理工作稳中有新。一是加强房产档案查询管理。出台《XX市房产档案馆内部查阅利用档案制度》,根据政策变化更新完善《XX市房产档案查询制度》,做到方便查询、保障权益、规范管理。二是改进房产档案利用服务手段。省去办理无房证明去地税填表审核环节;利用身份证读卡器将数据导入查询系统,加快查询速度;启动房产档案数字化扫描前期工作。三是全力做好房产档案查询工作。成功应对“新国五条”出台所引发的房产档案查询高峰;配合市教育局突击完成小学升初中入学报名家庭住房情况审核工作;协助法院等部门及时完成有关房产查封查询工作。1-12月,共接收房产档案10万份,同比增加29%;整理装订档案5.8万份,同比增加58%;完成二手房交易房产档案存根注销8000份,同比增加62%;查阅利用档案11.7万份,同比增加73%;协助司法查解封7197份,同比增加10%。
便民利民内涵继续深化。结合不同办事群体的服务需求,适时开展延时服务、上门服务、委托服务、预约服务等特色服务,推出企业厂房更名、过户10个工作日内办结、档案查询立等可取等10项便民惠民措施,切实做到服务便捷化与服务人性化同步提升。
(二)突出健康有序,着力全面覆盖,房地产市场监管手段更加科学
以打造“幸福导向型房地产业”为目标,结合我市房地产业发展实际以及国家宏观调控精神,从职能出发,全力构建房地产市场动态监管体系。
加强房屋测绘质量管理,筑牢房地产市场调控基础。编制《XX市房产测绘实施细则(试行)》,对国家标准《房产测量规范》中的一些条款进行了细化完善,有效适应当前我市房地产业发展形势需要,切实减少房屋面积计算差异所引发的纠纷。正式启用新的房屋测绘管理软件,实现测绘档案数字化。制定外业测量标准化流程,对疑问部位及风险部位实行风险评估,及时堵塞工作漏洞。完善测绘成果质量审查制度,严格按规定把好质量关,做到房产测绘成果无差错率98%以上,为楼盘表建立、商品房预售、房产交易与权属登记、住宅专项维修资金管理等工作提供更加精准的数据支撑。1-12月,共完成房产测绘案件13868宗,面积1895.88万平方米,同比增长43.05%,其中存量房转绘11903宗、面积180.75万平方米,单位(私人)新建房444宗、面积151.04万平方米,商品房预测607宗、面积755.93万平方米,商品房实测773宗、面积689.53万平方米,其他类型测绘141宗、面积117.11万平方米。
加强商品房预销售管理,完善风险防控前置机制。一是完善商品房预售资金监管。一方面把好预售资金归集关。全面清查预售款进账情况,对于弄虚作假的开发企业,立即采取业务制约措施,限期整改;并要求各商业银行强化监管账户管理,及时堵塞漏洞;将预售房款进账查验工作提前,确认进账后,再启动相关业务办理工作。另一方面把好预售资金使用关。建立商品房预售款申请审批系统,对预售款申请拨付实施信息化管理;成立市场巡查队,对商品房工程建设进行动态跟踪,确保预售款用于后续工程建设。1-12月,共核拨商品房预售款用款1241宗。二是健全项目备案管理,依法依规核发商品房预售许可证。1-12月,共办理商品房项目概况备案245宗;核发商品房预售许可证161宗,发证面积481.15万平方米;核发现房销售备案证12宗;受理商品房预售许可证延期438宗。三是加大预销售市场监管。定期对商品房项目负责人及代理公司负责人进行销售培训。在商品房预售过程中,推行风险告知制度,让预购人明确了解预售房屋可能存在的风险,同时强化预售现场信息公示、市场监察等制度,切实将一些风险隐患消除在萌芽状态。
加强二手房交易管理,规范中介市场秩序。全面推行房地产经纪人员持证上岗制度,全年共举办4期培训班,有938人获取《商品房销售人员职业资格证》,375人获取《中介服务人员执业证书》。建立商品房销售人员信息数据库,动态监控执业情况及信用行为。推行房地产经纪机构网上注册、备案登记,依托电子化手段严把中介市场准入关,1-12月,新登记备案经纪机构60家,同比增长275%,行业整体素质明显提高。根据市场发展形势,建立并启用了二手房网上交易系统,实行二手房房源发布、签约及交易申请等网上进行,从源头上推动二手房交易公开化、透明化,有效防止“阴阳合同”、“一房多卖”等违规行为发生,截至12月底,共有164家中介机构办理了网上注册手续,发布房源信息159条,签订网上合同406份。同时坚持“拓面提质、安全稳妥”的原则,深入推进二手房交易资金监管工作,1-12月累计监管现金流4.54亿元,促成交易843单,有效防范了交易风险。
加强房产信息化建设,完善市场监测预警机制。按照省住建厅要求,编制《关于进一步建设和完善我市房地产市场信息系统的实施方案》,按照“一个城市、一个数据中心、一个信息网络、一个应用平台”标准,全力推进全市房产信息系统一体化工作。目前博罗、惠东已完成系统建设招标工作,龙门也启动系统建设相关工作。根据我市房地产市场发展需求,对数字房产系统进行升级改造,增加经济适用房模块、现售商品房备案模块、档案查询及税务减免证明模块,整个系统覆盖面进一步拓展,与市场对接更加紧密。同时充分利用城房指数等现代技术成果,强化房地产市场监测,会同市统计部门进一步完善商品房销售统计与信息发布制度,做到发布主体统一、数据口径一致,引导企业理性投资,群众理性消费。
加强商品房屋租赁管理,营造理性市场消费环境。按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求,不断完善措施,加强房屋租赁合同登记备案管理,同时引导消费者量力而行,合理进行住房消费,摒除一次到位的消费误区,切实营造健康理性的.住房消费环境。1-12月,共完成房屋租赁登记备案2813宗,面积约50万平方米。
(三)突出文明和谐,着力转型升级,物业管理水平明显提升
按照《XX市人民政府关于进一步加快我市服务业发展的若干建议》要求,努力推动物业服务业转型升级。
建立健全物业服务市场运行机制。严格按照企业资质管理相关规定把好市场准入关,加大年检力度,发现问题及时约谈并限期整改。1-12月,全市新注册物业服务企业(暂定三级资质)67家,核准三级资质企业64家,有1家物业服务企业晋升为二级资质,变更资质企业36家,通过年检企业335家。同时试点开展物业管理招投标工作,引导建设单位、业主委员会通过公开、公平、公正的市场机制选择物业服务企业。全面推行物业管理项目承接查验制度。切实形成统一开放、竞争有序、优胜劣汰的物业管理市场新格局。
完善物业服务收费管理体系。会同市物价局制定了《XX市物价局XX市房产管理局关于调整XX区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价的通告》,将市区物业服务收费管理方式由“捆绑式”改为“组合式”,实行物业服务内容、质量档次与服务收费挂钩,细化服务、量化收费,切实建立公开透明、质价相符的物业服务收费管理体系。
打造物业服务信息化管理平台。启用物业家园数字物业服务信息系统,实现企业资质业务及物业纠纷处置网上办理,目前全市已有219家物业企业注册系统,通过系统受理企业资质业务办理申请279宗,处理物业纠纷163宗。开发建立住宅专项维修资金综合管理信息系统,以维修资金归集和使用管理为核心,采用数据集中、实时共享管理模式,实现各级用户网上办理相关业务。相关工作正在推进中。
建设文明和谐物业小区。制定《XX市业主大会和业主委员会指导规则》,规范业委会成立和运作机制,引导业主积极参与小区管理,形成良性互动管理格局。1-12月,市区新成立业主委员会9家。与市住建局等部门协调,牵头起草了《关于规范我市物业服务用房配建工作的通知》,对新建小区物业用房的配备予以明确,为小区各项工作顺利开展提供稳定办公场所。健全物业管理综合协调机制,切实做到分阶段、分层次有序管理。加强住宅专项维修资金使用管理,会同市财政局研究制定部门规范性文件,对维修资金紧急使用等全面规范,严格实行四级账户核算,不断优化使用审批程序,确保资金管理规范安全、使用便捷高效。截至12月底,市区(XX区、仲恺高新区)维修资金的归集额度累计达16.94亿元。我局荣获“创建全国住宅专项维修资金规范化管理先进单位”荣誉称号。
全力做好全国文明城市迎检各项工作。按照《全国城市文明程度指数测评任务一览表》分工,对市区600多个小区的环境卫生、保安保洁等情况进行地毯式检查,顺利通过测评。积极推进志愿服务队和道德讲堂建设,截至目前,我市共成立物业行业学雷锋志愿队35支,开展志愿服务活动96次;建立物业行业百人以上道德讲堂32家,均按照“八个一”程序组织开展活动,得到社会各界充分肯定。
(四)突出住用安全,着力绿色环保,白蚁防治和房屋安全鉴定工作有较大突破
白蚁防治管理工作深入推进。出台《XX市城市房屋白蚁防治管理细则》和《关于加强我市房屋白蚁防治管理工作的意见》,建立起较为完善的政策法规体系。坚持“预防为主、防治结合、综合治理”方针,积极开展白蚁防治工作。1-12月,共完成新建房屋白蚁预防面积约1200多万平方米,装饰装修房屋白蚁预防面积约100多万平方米,对约420万平方米居民住房、直管公房进行了蚁害检查,对约608万平方米既有房屋进行了白蚁治理,有效保障了全市居民房屋居住安全。同时有计划、有步骤地推广应用环保型白蚁防治新技术,在行业内开展了“践行绿色承诺,共筑和谐家园”全市公约签名承诺活动,倡议以实际行动履行《关于持久性有机污染物的斯德哥尔摩公约》,全面停用氯丹和灭蚁灵等持久性有机污染物;率先开展有害生物综合治理技术替代高毒杀白蚁药剂示范活动。经过努力,目前我市白蚁防治行业已基本停用氯丹和灭蚁灵,新技术推广面积达500多万平方米,从业人员新技术培训达800人次。
房屋安全鉴定工作稳步开展。从服务全市发展大局出发,认真参照现行技术规程,对申请鉴定的各类房屋进行科学鉴定,组织人员加班加点完成了惠大高速工程、金山河整治工程等市政重点工程施工过程中相关的房屋安全鉴定工作及群众投诉处置事宜。与此同时,大力宣传房屋安全及鉴定知识,耐心解答群众提问,消除误解,受到了各方好评。1-12月,共完成房屋安全鉴定284宗,其中a级164宗,b级50宗,c级59宗,d级10宗,其他1宗,同比增长20.73%。
(五)突出保障民生,着力科学发展,公租房管理各项工作更趋规范
不断拓展工作思路,在改善群众居住质量、提升公租房经济和社会效益上下功夫,切实做到民生明显改善、国有资产保值增值。
直管公房管理规范科学。制定直管公房管理修缮工作规定、抗灾抢险应急预案等十项制度;建立公房资料档案室,对房产档案资料按序归档存档;强化公房安全管理,消除房屋结构安全隐患36宗,整改电线230宗,对1097户砖木结构类公房配置消防灭火器,成功应对超强台风“天兔”袭击;顺利完成莞惠城轨西湖站项目征收拆迁的79户公房住户的回迁安置工作。1-12月,共收缴直管公房租金952.85万元,完成公房维修798宗。
保障性住房后续管理成熟完善。以金石花园、惠祥花园、东安花园等3个保障性住房小区为试点,积极探索保障性住房后续管理机制,建立了《XX市公共租赁住房后续管理实施细则》,完善细化保障性住房维修养护、租金管理、物业管理等工作;制定出台《市物价局市房产管理局关于市区保障性住房小区物业服务费有关问题的通知》,对新建保障性住房小区物业服务收费标准进行明确。会同市财政局研究制定保障性住房小区管、收、支配套管理费解决方案。完成金石花园二期、火车西站、尖峰山等3个保障性住房项目的接管工作,聘请物业公司,协调解决了3个小区的电梯开通、二次供水、房屋维修、生活垃圾处理等问题,目前第一批住户已入住。按照市政府工作部署,制定了《XX市保障性住房小区商铺市场化整体招租方案》,集中人力分两个时间段,圆满完成亚婆田小区、金石花园、惠祥花园、东安花园等4个保障性住房小区共137间商铺的招租工作,目前商铺总体运营情况良好,租金收缴稳定。
市直住房基金和住房补贴使用管理工作有序开展。1-12月,共审批支取住房基金451万元,用于单位改制、退市和职工宿舍共用部分的维修;共归集个人住房补贴1958万元,审批支取个人住房补贴2184万元;归集房改房上市交易补交房款56万元。
(六)突出和谐稳定,着力长效机制,问题楼盘和物业纠纷处置工作成效显著
坚持“治”、“防”结合,高效深入推进市区问题楼盘处置工作。按照今年第14次市四套班子主要领导碰头会精神,主动而为,全力做好问题楼盘处置工作。一是协助市政府建立完善市区问题楼处置机制。成立市区问题楼盘处置工作领导小组,从市住建局等14个单位抽调人员组成领导小组办公室,实行集中办公。制定《市区问题楼盘处置工作方案》,对31个问题楼盘整体处置工作进行了详尽部署。对一些共同倾向性问题,制定《市区问题楼盘处置指导意见》,形成政策杠杆。还建立督查督办、信息通报等制度。切实形成统筹部署、重点突破、协同推进、限时办结的良性处置格局。二是全力处置包案的三个问题楼盘。对安泰大厦问题楼盘现有资产的处置分配、维修资金补交、附属工程工程款、验收办证等问题研究制定出细化方案,请示市政府同意,正在“一揽子”解决相关问题。完成安泰大厦竣工验收备案及君龙雅苑问题楼盘90多户仲裁确权工作。新时代花园问题楼盘主要问题已解决,正申请结案。三是认真开展防范新增问题楼盘长效机制建立工作。针对近年来我市大型商场、办公楼虚拟划线分割后再转让,致使问题频发的实际,我局会同市住建局等部门制定出防范措施,已经请示市政府批准,实施后将有效避免此类矛盾纠纷的产生。此外,我局还在商品房预售环节严格把关,严格管理预售资金的归集和使用,最大限度地降低工程烂尾风险。
坚持重心前移,及时有效解决物业小区出现的各类矛盾纠纷。建立物业重大紧急投诉纠纷协调处置、物业科现场办公、局长会诊办案等制度,由局物业科负责人每周带头下小区,全面掌握市区各住宅小区物业管理的具体情况,发现隐患,即时化解。局长牵头组织每月定期对物业纠纷方面的难点问题进行集中会诊,“对症”开出药方,妥善处理了长湖苑二期成立业委会纠纷案等一批群众关注的重大纠纷。加大与市住建局、物价局、XX区维稳办等部门的沟通协调力度,形成联动支持格局,共同做好物业纠纷的应急处置工作,成功解决了升平苑、世贸中心、金世界花园等小区的纠纷问题,收到了较好的社会反响。同时发挥行业协会作用,加大对住宅小区物业管理的动态监管力度,成立专家评估委员会,定期组织专家组对问题小区和楼盘进行会诊,先后组织16批64人次,深入到市区12个小区进行督促检查,集中解决业主反映强烈的热点、难点问题50多宗,有效保证了小区管理正常运转。
突出纾困解忧,网络问政及日常信访工作取得明显成效。一年来,我们通过网络问政、书记论坛等渠道,及时帮助群众解决生活难题,认真采纳群众合理化建议,切实改进完善服务质量,形成了良性互动格局。全年共办结群众来信来访446件、539人次,受理网络问政投诉与咨询1889宗,落实“向书记说说心里话”栏目书记回帖47宗。
(七)突出队伍活力,着力勤政廉政,党建工作取得新成就
全面落实科学发展观,将党建工作同业务工作有机结合起来,切实营造廉洁务实的行业氛围。
全面加强基层党组织建设。认真落实好党建工作“一把手工程”责任制,完善党委成员联系党支部建设工作制度,督促抓好党支部党建工作“六有达标”工作。严格落实基层党组织领导班子“公推直选”工作,严格按照干部选拔程序新增和调整了7名房管所所长(4名新上任,3名轮岗)。
深入开展创先争优活动。开展“整治庸懒散奢等不良风气,切实改进工作作风”专项行动,对房产交易大厅服务窗口及各房管所窗口服务情况进行明查暗访,全面纠正“庸、懒、散”等机关病。并在全体干部职工和各界社会人士中开展“我为提升机关服务献一计”活动,共收到征稿9份38条,《南方日报》等10余家网站做了相应报道,引起较好反响。加强道德讲堂建设,1-12月,共举办道德讲堂11期。
扎实推进扶贫开发工作。制定了《XX市XX县石坝镇乌坭湖村村集体经济三年发展规划方案》和《XX市XX县石坝镇乌坭湖村民生实事三年规划方案》,扎实开展扶贫工作,截至12月底,共落实各级帮扶资金302.20万元,村集体经济收入达10.5万元。
不断加强干部队伍建设。通过竞争上岗方式,选拔出3名科长、3名所长、1名主任科员、2名副科长、1名副主任,进一步激发了队伍活力。
(八)突出依法行政,着力规范执法,行政执法水平有新提升
以打造“法制房管”为目标,全力推动房产管理各项工作步入法制化、规范化轨道。认真落实行政执法规范化建设工作,对各县(区)房管局的行政执法案卷进行细致评查,组织房管系统158名行政执法人员参加省、市法律法规培训考试。认真开展行政诉讼和行政复议工作,1-12月,共办理行政诉讼案件9宗,行政复议案件1宗。建立健全行政处罚自由裁量权的适用规则和基准制度,细化量化处罚幅度,最大限度控制或减少自由裁量弹性空间。积极做好第五轮行政审批制度改革调整事项工作。积极做好普法宣传工作,推广具有行业特色的法治文化。开展“六五”普法中期检查自查工作;贯彻落实《法治惠州建设五年规划(-)》自查工作,完成我局承办的今年法治文化建设项目,邀请惠州电视台、惠州电台、惠州日报等主流媒体,对我市存量房网签系统上线进行广泛的宣传和报道,营造了良好的交易氛围。同时,联合惠州电视台制作《二手房网上交易知多少》专题宣传片,自9月28日起在惠州电视台连续播放一个月,促使广大市民进一步增强法律意识和购房风险防范意识,形成了具有行业特色的法治文化。
关键词:房地产交易市场,管理机制,见解
当前,如何强化房地产交易市场运行管理机制,拓展房地产交易市场功能,仍然是房地产业引入市场机制后所面临的长期课题之一。那么,在引入市场交易机制,强化交易市场管理工作中,至少应强化哪些管理和拓展哪些功能呢?
1 应强化交易市场的政策法规规范化管理,拓展交易市场整体合法有序的功能
我市房地产交易市场从成立的那天起,就逐步地完善了房地产交易市场的政策法规,如《房地产交易市场管理暂行办法》、《房地产交易价格控制标准》及《房地产抵押管理暂行办法》等。同时,还相应制定了房地产交易市场管理的各项工作规范、规章制度,形成了房地产交易、租赁、赠与、继承、抵押、典当、交换、评估等一条龙服务体系,将各种所有制的房地产交易活动纳入正常的管理工作轨道,通过市政府宏观调控和市场微观管理,取得房地产交易市场的经济效益和社会效益。另外,我们知道,房地产交易市场是办理各种业务项目以及各种业务流程的服务场所,因而,要认真贯彻落实国家有关房地产价格政策,以进行房地产价格管理。要严格控制各种价格形式的实施范围和浮动幅度;要严格按照国家的价格政策和物价指数,定期宏观调整房地产交易市场价格;要严格进行房地产交易中的质量监督,保护人民群众的根本利益,维护他们的合法权利;要积极组织和支持房地产经纪人的合法活动,制止和取缔房屋买卖中的非法活动。
2 应强化交易市场服务职能管理,拓展交易市场中介咨询的功能
其中,所涉及的公共信息机制应由政府主导、建立,由专业水平高、中介性质的研究机构参与,由政府主导,统一规划,统一组织,统一协调,设计好包括公共信息采集和处理、分析和发布等内容的公共服务平台。此外,还应加以采集分析研究成本太高且没必要,且建立起的公共信息机制并不能完全替代市场主体识别信息的主体功能,对市场机制应进行一定的校正和调节,以纠正市场信息“失灵”。因此,需要进行系统分析和研究,关键是做好政策信息和几类主要市场信息的采集、分析和发布,有必要借助现有的智力资源,借助一些专业水平高的研究机构和相关人员参加,共同研究建立强化房地产交易市场服务职能管理,拓展交易市场中介咨询的功能。
与此同时,房产管理部门应加强市场监管,尤其是在提高市场透明度和买卖双方的信息对称性方面多下功夫,切实保障消费者事先的知情权,使之事先知情权得到保障,在较大程度上缓解纠纷问题。要加强宣传和普及房产知识等方面的工作,要让更多的房产业主、房地产开发企业,对房产知识了解得更多,使业主的误会、疑惑更少,少走弯路、少造成浪费和损失。要加强与土地、建设等各相关部门的联系、沟通和协调,从土地规划到设计、施工,都应严格依法办事,避免出现建筑物客观状况与法规文件要求不符等方面的现象,避免出现土地规划、设计、施工等环节互不协调和开发方随意变更等情况。有关此方面,就拿我市房地产交易市场来说,自成立之日起,便以认真开展中介咨询服务工作来提高交易市场的知名度,使市场管理走向全行业、全社会。中心各科室工作人员、全体职工经过认真充分的准备,利用房地产交易大厅的有利条件和前来办件单位及个人进行咨询的有利时机,结合《城市房地产管理条例》、《房地产交易市场管理暂行办法》等政策法规,向前来办理要件的单位及群众宣传讲解:凡我市行政区域内的单位、个人的各类房屋,在进行买卖、租赁、赠与、继承等活动中,以及在企业兼并中涉及的房产产权权属转移的,都应按照新近公布的房地产交易市场管理暂行办法执行,未经审查办理《商品房预售许可证》的单位,不予受理房屋所有权证手续。通过这种中介咨询和宣传讲解,使之用以建立正常的房地产交易市场秩序,维护国家、集体、个人的合法权益,从中不断地强化服务管理,拓展房地产咨询市场中介咨询的功能。
3 应强化交易市场发育管理,拓展交易市场健康发展的功能
当前,随着城市开发建设、改造和管理等方面的进程,房地产交易市场较为活跃,市场机制发育的完善,法规制度的健全,管理体制的顺畅,以及政府宏观调控的得力,都需要及时地进一步强化和拓展。以我市为例,我市房地产交易大厅设置交易、评估、抵押、市场、租赁等业务,实行政务公开、面向社会承诺,不断加强政行风和软环境建设工作。平时,结合房地产交易市场工作业务和各科室工作人员的业务素质,认真学习房地产交易市场管理方面的政策法规,认真学习各兄弟省、市在房地产交易市场管理工作方方面面的先进经验。比如在多年的房地产交易市场管理中,常遇到房屋买卖双方私下达成协议更名过户进行交易的事件,一旦买卖双方发生了纠纷,其后果无法收场。举例来说,房地产交易人李某有房屋面积为38.13平方米,坐落在四平市平东街,属二类地段。房地产交易人赵某有房屋面积为49.84平方米,坐落于四平市中央西路,属于一类地段。双方要互换住房。经交涉,李某当时找给赵某房屋差价款26500元人民币。其中,李、赵双方签订了协议,协议中表示互换住房后都不得反悔,并各自缴纳所应缴的税费,还表示协议于签订之日起生效。可是,房屋互换之后,李、赵双方都没有主动和及时地到市房地产交易管理部门申请登记和办理有关房屋互换更名过户手续。偶然在一次房屋普查中,李某得知赵某房屋属于无照房,市房地产交易管理部门因此不能为其房屋办理有关互换更名手续。李某因此以被骗为由,向法院提出了起诉。法院受理此案后,经审理,认为李、赵双方行为人的行为不符合法定形式,宣布李、赵双方签订的房屋互换协议无效,并作出了如下的判决:
一是李、赵双方必须各搬回原住宅处;二是经李、赵双方私自协商确定的房屋互换差价款26500元人民币,由收款人如数还给交款人。
案件审理终了,让大家清楚地看到,这一房屋纠纷案件,就是由于双方互换房屋的法律行为不符合法定形式而造成的。在此行为中,他们双方并没有按照房屋互换后,申请登记、办理过户手续这一法定形式履行自己的权利和义务,因而,法院宣布两人签订的协议无效。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章第六十条第三款中,进一步明确规定“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。可见,未经办理变更登记、更名过户的房屋交换以及买卖等,都是无效,都是违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的行为。
参考文献
[1]第八届全国人大常委.中华人民共和国城市房地产管理法[Z].2007.
[2]建设部.城市商品房预售管理办法[Z].2004.
现行国内的房地产专业市场开发经营模式,是以房地产开发企业为核心的纵向运作链。从企业融资、买地、建造,广告、招商、到卖房,以及市场经营的后续管理等若干工作,都是以房地产开发企业为中心。房地产专业市场的开发是否能够吸引购房户和经商者,市场招商能否成功打造,开发商和经商者如何获得双赢,其中最为关注的问题之一,就是开发商专业市场店面的营销价格、市场租赁费、市场管理费及市场持续经营后续管理等一系列问题。如何使房地产开发商把市场操作有序、持续经营,如何了解购房户、经商者的心理这些敏感要素。本文探讨“跳蛙原理”在市场营销和管理中的运用及启示。
所谓“跳蛙原理”,指某些自然科学家曾经做过一个试验,将一只青蛙放入沸水中,它会本能地跳将出来;如果把它放入一种感到很舒服温度的水中,然后慢慢加热,此青蛙则根本没有什么要跳出来的意识,于是慢慢地被煮熟。
对过于激烈的某种事物敏感地做出反应是它的内在本能,而对渐变着的事物却往往是熟视无睹,忽视了个中要害。所以,我们把这种现象和道理称做是“跳蛙原理”。
一、问题的提出
(一)购房户或经商者的心理因素分析
对于房地产专业开发市场的购房户、市场经商户来讲,他们的目的很明确,购房作为一个投资平台,将购房用于投资或直接用于经商,如何能获取利润的最大化,就是他们的最终目的。
对于购房户和市场经商者来说,其在购房、经商的前期自己心中都是有一个“小九九”,要对开发商出售的房价预期、租金定价、管理费收取、优惠政策的落实以及经商的盈利指标等进行认真的分析。这些要素分析如在自己心中预算承受范围之内,那么,开发商与购房户、经商者最终就能会促成这个生意。否则,就会导致交易失败。
(二)房地产市场销售中存在的一些问题
1.房产销售价格的制定与调价存在随意性
有的房地产开发商专业市场店面营销和招商初期,楼盘销售、招商很旺市,经商户进驻市场经营后也很顺意;部分开发商就认为之前楼盘销售以及认租定价过低,白白损失了企业收益。有了这个片面的认识后,就随意性地调高了房屋销售价格,或调高了市场租赁费、物业管理费,再加上市场经营后续管理的措施不力等因素,最终直接造成客户流失,房源滞销,市场招商不到位,房地产开发经济效益急剧下降,这种案例,并不鲜见。
2.政府的一些优惠政策得不到兑现落实
政府部门为了招商引资项目,当地政府部门与房地产开发商签订的招商合同,有一些政府承诺的优惠政策在实施的过程中得不到很好地落实和到位,结果给房地产开发专业市场的营销与后续管理带来了一定的负面影响。
3.银行的惜贷给房地产市场经营带来资金困难
房地产专业开发市场的正常营运和维护,在后期还需要不断的资金投入,要有长远的战略目标才能做好市场。但是,银行现在惧怕给房地产开发商贷款,由此带来房地产开发商资金紧张或断裂,这势必影响开发专业市场的持续经营。
二、“跳蛙原理”应用及解难之道
笔者认为“跳蛙原理”,可用于现行的房地产开发商、专业市场营销和招商经营等各项事务之管理活动。
水的温度之于蛙,犹如商品的价格之于消费者。因此,对于开发商的房屋销售价格、市场租赁定价、物业管理费、税收的高低、相关优惠政策的落实和业态分布等要素的确定上,要有一个明智的做法和正确的决策。
(一)要运作好房地产营销广告宣传工作
营销广告宣传是房地产销售工作和市场运作的第一生命线。营销广告宣传工作要结合实际并灵活多样,除了媒体上发布消息、传单发布、条幅标语广告、围墙标语等传统形式外,还要有创新的广告宣传形式。比如制作微电影进行宣传;采取走街串巷对客户进行面对面的宣传,并承诺购房成功或招商成功者给予一定的物质奖励;通过摸彩给予一定的回馈;在一定的时间段范围内对于购房和招商成功者,进行集体聚餐(或其他形式)增加营销气氛,进一步宣传开发经营市场的经营前景和远期目标,等等。
房地产广告宣传工作实际上隐含着一个学习的全过程,所谓“习以为常”。因此,房地产广告宣传要结合实际情况不定期开展,采取虚实相结合的方法,广告宣传工作做到有的放矢,使购房者和经商者树立起信心,实现市场广告宣传效应为市场销售服务,最终拉动和影响一大片,达到预期的目的。
(二)对房地产销售定价或调整不能过于随意
要从购房户和市场经商户的利益角度出发,在确定房屋销售价格上要中性一点;在市场管理措施和服务上也要平和一些。房地产开发专业市场的相关要素,应认真考虑采取购房者和经商户在心理上更能接受认同的形式,这是一个基本的法则。在房地产开发专业市场要素等内容大致相同和既定的情况下,不同的形式所带来的效果是不一样的。因此,要让购房户和经商户认同并接受你的价格或管理服务,就不要随心所欲对房地产销售价格、市场租赁费、后期的市场管理费等随意调整,不能急于求成。
对于已确定的房价、市场租赁费等确实非要调整不可的一些项目,调整的次数也不要太多,金额幅度更不要过高,要学会循序渐进。中性的价格与和谐的服务管理,要比毕其功于一役的急躁效果好得多。这就是借鉴 “跳蛙原理”的启发和实际运用。
(三)当地政府承诺的优惠政策要给予兑现,银行的惜贷不能搞一刀切
当地政府招商引资项目其目的是搞好地方经济建设和发展,开发商搞好项目的开发是为当地经济建设服务做贡献。政府部门与房地产开发商要有高度的思想统一认识。政府部门要有公仆意识,从实际出发做好房地产管理和服务工作。因此,对于当地政府招商引资项目并对承诺的一些优惠政策要给予兑现,不要挫伤了开发商的积极性;银行部门的贷款,不能说取消就取消,不要搞一刀切。
房地产投资领域风险是必然的。面对房地产投资的众多风险,关键在于如何去利用、控制和管理。运用“跳蛙原理”来帮助房地产开发企业改善风险管理的方法,从而将投资的风险减小到最低。
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房地产公司工程管理部2011年工作总结10-01
万科房地产管理09-29
房地产招投标管理05-25
论房地产市场营销05-27
房地产项目管理办法06-11
金坛房地产市场分析06-23
房地产基金管理模式06-26
房地产运营管理方案07-25
南阳房地产市场分析09-14