商业地产的发展趋势

商业地产的发展趋势（精选8篇）

商业地产的发展趋势 篇1

第一部分 概述

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。2013年2月22日，国家统计局发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

商业地产扎堆儿过量，已成不争的事实。眼下商业地产则可谓花开遍地，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，品牌商家却在抱怨“选址难”。这个怪象折射的，正是商业地产的“同质化”。目前，国内商业地产开发的产品形态一般均由“四菜一汤”构成：即写字楼+公寓+购物中心+商业街，而作为其核心的集中性商业购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

第二部分 未来主要发展趋势一、五年会面临行业洗牌

近日，中国商业地产行业发展论坛2013年会在武汉落幕。论坛由中国商业地产联盟发起，700多名来自全国各地的商业地产发展商、连锁商家等全产业链专业人士参加了论坛。

娃哈哈董事长兼总经理宗庆后认为，商业住宅的市场连续调控，以及实体经济运行压力的不断加大，使得众多的资本纷纷涌入商业地产领域，同质化现象日趋严重。他认为，小城市同样有商业地产开发的需求，大中小城市齐头并进。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业地产的发展判断可归纳为“行外乐观、行内悲观”八个字。一些餐饮、制造业觉得现在是商业地产的发展良机，但这个领域的从业者都会觉得目前的发展速度过快，存在一些问题，没涉足的企业需谨慎判断。

与会专家认为，从宏观市场来说，商业物业的供应增长速度远高于购买力的增速，市场没出现足够的扩容，五年内可能会面临行业洗牌。王永平指出，商业地产发展还有很多阻碍，1城市规划、发展不合理、不科学的商业规划，人才瓶颈，融资渠道缺失等都制约了商业地产的发展。

二、在低级城市落户

2012年的“十八大”对商业地产的影响主要有三点：提出工业化，信息化，城镇化，农村现代化。城镇化推动着商业地产物业，比如城市综合体，商业，文化的发展。市场发展的情况，城镇化对商业地产的意义，这也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我们可以看到城镇化解决现有近4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求；城镇化过程中也让农民逐渐会向中产阶级过渡消费潜力的售房会将成为零售企业未来得主要增长点。根据国家发改委规划预算，城镇化在未来十年可拉动40万亿人民币的投资，对一个县域经济繁荣，我们可以发现在城镇化政策领导下应推动县域商业地产的发展。

城镇化将为商业地产发展带来更多的机遇；总部在一线城市的开发商，他们很多项目也落在省会周边及一些3、4线城市。如万达进驻宜昌、襄樊；铜锣湾、家乐福进驻孝感；银泰集团在仙桃投资35亿元；雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈；中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。

案例：

1、湖北蕲春县棕盛商业广场暨李时珍商业步行街举行了隆重的奠基仪式。棕盛商业广场暨李时珍商业步行街用地面积40858平方米，总建筑面积183918平方米，建成后将成为蕲春县最大的集购物、休闲、文化、旅游、高端住宅为一体的城市综合体项目，届时将引进华润苏果、大地数字影院、香港维港汇百货等大型商家。

2、团风县商业步行街2011年10月底开盘，总共3万方体量的商铺，均价1.1万/平米，去化率高达80%。

3、安徽无为县的建材城项目

三、发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。

2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，今年全国商业地产投资增速将会有所放缓。支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

四、行业自身发展方式由数量型转向质量型。

早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入一些大品牌作秀，而今已开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。

五、开发商在整体招商中的议价能力下降。

各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高、集中入市，导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

六、局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。

在国外，同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅，而国内城市大多数是“商住倒挂”。在北京、上海等城市这种情况已经开始改变。2011年北京甲级写字楼租售价格暴涨，接近或超过同地段住宅。2012年“商住倒挂”现象将进一步转变，一方面住宅价格开始回归，另一方面商业项目品质开始提升，价值得以体现。

七、产品模式

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。

（1）高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。

做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力。“城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力；“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利、商圈繁荣。

（2）中等规模的购物中心

虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥

无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。中型购物中心一般为6--12万㎡。

（3）社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。

（4）旅游地产

目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

目前，中弘在吉林长白山、北京、湖北宜昌、山东微山湖、云南西双版纳、海南海口都进行了项目布局。每个项目都是一个大型的旅游综合体(休闲、商业、生态、娱乐、颐居等功能)，每个项目对周边辐射力达到100-150公里。

（5）具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

（6）其他

从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但在目前的中国，发展商对商业地产项目的开发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。未来中国商业地产要朝两个方向发展。

1）挖掘地方文脉

目前中国大多数商业地产项目还是现代国际式或欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。从发展的眼光来看，越是民族的才越是国际的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地的成功，实际上就是对本土文化特色充分挖掘的成功。

2）重视商业地产的城市景观职能

商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间，其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。

八、产品特点-高端化、品牌化、现代化、精品化

外观时尚、品类齐全的商业中心受到消费者追捧。也体现商业地产的发展趋势：高端化、品牌化、现代化、精品化

商业地产的发展趋势 篇2

从2004年起, 鉴于政策导向, 商业地产开发变得炙热起来。由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出5%到10%, 吸引了越来越多的投资者转向商业地产的开发。2005年1月1日开始, 跨国零售商已开始在中国的全方位扩张。外资的到来推动国内商业市场发展, 为商业地产带来巨大商机。2006年至2008年市场上的商铺呈现出供过于求的局面, 空置率上升。规模放量使商业地产竞争白热化。2009年, 由于经济危机的影响, 更多开发商开始意识到商业地产对企业风险的影响与平衡。开发商对于商业地产的集体看好, 促使地方政府对商业用地的集中供应加速。2010年初, 新“国十条”出台, 实行更为严格的差别化住房信贷政策, 使得住宅房地产受到一定的影响, 而为商业地产的发展带来了机遇, 主要表现为以下几点:

1. 住宅地产投资下降, 商业地产投资上升

此次楼市调控的焦点是住宅地产, 受打压的都是住宅方面的再投资。在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下, 商业地产则成为投资者关注的新投资方向。国家统计局数据显示, 2010年上半年, 办公楼销售面积同比增长53.2%, 销售额同比大涨逾九成, 达到91.5%, 商业营业用房的销售业绩也非常好, 销售面积同比增长41.6%, 销售额同比增长57.1%。

2010年的楼市新政后, 国内商业地产将会进入新一轮的增长期。从新国十条出台的背景看, 对住宅市场投机炒作严格限制及打击会成为一个长期目标而不是一个临时性政策, 国内住宅市场一定会改变成一个消费为主导的市场。在这种情况下, 相同的信贷条件, 当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。

2. 商业地产从一线城市向二、三线城市转移

在房地产调控新政的压力下, 众多房企都举起了转型大旗, 其转型方向是进军二、三线城市。新政出台后, 包括万科、远洋等在内的地产巨头在二、三线城市的布局速度明显加快。2010年上半年, 万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米, 占总获取项目的5.66%, 而截至上半年末, 在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。另一方面, 二、三线城市的商业发展还处于初级阶段, 甚至有些城市还存在老式的国营百货, 而没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场。从人口数量来看, 二线城市的人口在700万至1000万, 三线城市的人口也在百万左右, 商业需求多, 购买力强。

此次出台的楼市新政, 从中长期来看, 使得二、三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。而且除了二、三线城市中一些局部的热点城市房价虚高外, 在新政调控下二、三线城市中房价下降的并不多, 因为那里的供需处于平稳状态。在一线城市城市化率的提高和市场日趋饱和的背景下, 商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市转移的趋势。所以二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。

3. 宏观经济中长期发展趋势有利于商业地产的发展

中国经济增长的基本面在中长期内不会发生变化, 虽然在过程中会遇到人民币升值与暂时的高通胀难题, 破解这一难题一定依靠缓步升值、控制投资与激发国内消费需求相配合的方式完成, 中国经济增速有可能放缓, 但不会影响到个人消费, 甚至个人消费还会有所提速。具体到零售市场, 其发展速度将与个人消费同步, 我们预期中国未来几年的零售市场平稳增长, 不会有大幅度波动。对于商业地产市场而言, 符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐, 其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。

目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅物业市场不利影响较大, 而对于商业地产市场而言, 中国宏观经济基本面短期不会有较大影响, 中长期发展趋势有利于商业地产的发展。

二、商业地产未来发展趋势

随着住宅市场快速发展到一定阶段及居民生活水平提高, 市场对商业地产的需求越来越大。更为重要的是随着城市居民生活水平提高, 居民对商业城的需求会越来越大, 这样的一些商业城不仅能够满足居民的传统及日常消费, 而且可以将新商业网点及服务为城市不同层次的居民创造出新消费需求。新国十条的出台, 使得住宅市场撤出的资金进入商业地产。再加上房地产信托基金的发展并参与商业地产的运作, 中国城市化成为经济发展之动力。这些重要因素将推进我国商业地产进入新一轮的发展与繁荣期。在现行宏观政策下, 中国商业地产的发展将呈现以下特点:

1. 绿色生态商业地产———独立生态写字楼

商业地产也有低碳的问题, 包括环保、节能商业格局的设计。特别是伴随CBD经济的兴起, 应用节能低碳排放和绿色生态潮流要求的新型多功能单元低碳生态办公室日益受到追捧。绿色办公、生态办公、健康办公的理念, 在现代大都市快节奏、高压力的生存环境中, 已成为时尚办公的新潮流。写字楼市场经过近几年的高速发展, 已从传统的不注重办公环境转而注重商务以及生态环境。所以独立生态型写字楼将成为绿色生态商业地产的先行者。

2. 在消费模式上, 体验式消费带动商业购物中心的发展

随着国内经济的发展, 居民收入不断提高, 我国居民的消费需求已出现了新的调整和变化。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性, 注重个人品味的需求, 同时更注重体验整个购买经历的愉悦, 这就是体验式消费模式。这种趋势促成对购物中心的需求不断增强。

体验性消费将成为现代商业地产开发的主要推动力之一, 特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。而购物中心是零售商业地产的核心形态, 并且属于持有型商业资产, 具有较高的持续经营价值。在体验性消费的推动下, 加上开发商做好其规划及定位, 购物中心的发展前途不可限量。

3. 在经营模式上, “开发+持有”型成为主流

从发达国家的经验来看, 我国的城市化率接近50%, 已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。所以当前最佳的商业模式应为“开发+持有”模式——以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质物业。目前, 已有大部分的销售商自己持有大型物业, 这是新市场情况下对商业地产经营模式的尝试。

从长远看, 真正的利润增长来自于后期的物业经营。出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性, 将追求商业运营价值和不动产稳定收益。这种模式会成为未来商业地产开发的主流。

参考文献

[1].王巍栋.2010年:商业地产或喜或悲.现代商业.2010.4

旅游地产发展的新趋势 篇3

古镇的房子全部卖出去是按照旅游产品卖出去的，古镇规划时候，每天有十万游客，5万人住宿，3万人购物，1万人购物，按照这个业态的布局安排餐饮、购物、演艺，有五星级、三星级和农家小院，晚上有餐饮和购物，把各个业态布局以后，顾客买以后，运营者先回租回来，替购买者经营三年，经营三年就是来培育市场，不回租过来，业态布局会出问题。以重庆长寿古镇的运营为例，重庆1200家旅行社，先去找到最大的10家签订协议，协议标明，无论旅行社带团去那里旅游，旅行团的最后一站必须来到我古镇这里，晚上住宿、餐饮、购物、看演出，为什么要找这10家旅行社呢？这就像放羊的时候，要有头羊，让市场的领头羊领着市场去走。这10家旅行社之所以听话，是因为第一年，这10家旅行社每带来1个客人，古镇给旅行社补助150元，第二年补助100元，第三年补助50元，用三年时间来把市场培育起来，这10家为了争取这些利润，最后一站都把游客送到这里来，其他的1000多家旅行社一看游客都到这里来，重庆最大的10家旅行社都到这里来，他们也把游客送来，但是不知道最大的10家拿的有补助，随着游客的到来，吃饭、住宿、购物，还有演出看，这时候古镇项目这时候就起来了，房子就开始值钱了，当时这个地拿的便宜，整体造价下来2000元一平，卖的时候8500元一平，赚了6500元的利润，这就是懂旅游的把地产项目做成旅游项目。

最大的地产商万达地产，做的就是商业地产和旅游地产，其他的地产商做的住宅地产，房子卖完了以后，就什么都没有了，而商业地产经营的时候，是持有业态模式的，产权是自己所有的，有一大批业态，王健林为什么是首富？因为他持有的业态多，王健林现在开始转向做旅游地产了，开始大规模占有业态，在长白山占有了80平方公里的地方，在西双版纳、在桂林，万达在做旅游地产的时候，不但是去做地产和旅游，还把周围的资源都给占了，为什么要到旅游名胜地去做地产呢，因为实际上变相的把旅游名胜地给卖了，为什么要到这个地方去做地产呢？就是把这个地方的资源卖了，到街上买可乐5块钱，到香格里拉酒店50元，45元是卖的酒店环境，王健林为什么要到这个地方做地产呢？因为他把这里面的空气、资源、环境都附加到房地产上去卖了。自从万达进入旅游地产领域后，现在的旅游业面临的一个发展机遇，那就是以发展旅游地产为契机，现在有大量资本要进入旅游业。

现在旅游的发展出现了很多业态，旅游地产、自驾车营地、养生游、康体游、保健游、养老游等一系列业态，现在的游客出现了候鸟式的旅游态势，冬天到了去海南，以现在的洛阳重渡沟、木扎岭为例，现在基本上到六月份以后，郑州、洛阳、平顶山等周边的退休职工，老两口包一个农家宾馆，一天100多元的费用，一住就是半年。我们提到旅游的休闲业态，现在真正落地的是休闲农业、休闲医疗、休闲体育、休闲保健等，比如山东的休闲渔业。现在旅游行业的发展另一个趋势是，旅游业开始进入休闲行业，未来有可能旅游业也是休闲业的一部分。旅游业变为休闲产业以后，将对未来的餐饮业有很大的冲击，当休闲业多一个游客，餐饮业就会少一个游客，旅游业成为休闲产业的一个环节，下一步开发旅游产品，要考虑一些新的旅游业态，比如说自驾车营地和自助游，应该进行充分的研究和关注，旅游地产、休闲度假、养生养老都是目前的发展趋势。

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商业地产的发展趋势 篇4

一、工业地产概念与特性

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国

01 工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移

20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。02 工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造 我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

三、工业地产开发模式

01 工业园区开发模式

工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行。通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后以招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。02 主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。03 工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。04 综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

四、工业地产商三种运营模式

01 主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。02 通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。03 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

五、工业地产发展的六大趋势

01 产业地产新理念决胜市场 产业地产是一种新理念，这种理念使工业地产回归自身真实价值。长期以来我国工业地产价值一直被忽视，只是将其作为简单的生产资料成本。但在产业升级的带动下，在国家严控土地、集约利用土地的新形势下，工业地产的价值越来越凸显，而“产业地产”理念正是对工业地产认识成熟的体现，是在新形势下的一种开发竞争理念。

所谓产业地产，简单理解即产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。其特点是结合了产业经营与地产开发两个行业。与“工业地产”相比，它更多地关注了产业的类型与发展，从而构建适合产业发展的物业类型。地产只是一种载体，它更多的作用应体现在通过这种载体促进园区企业的发展，促进园区产业的发展。

因此，产业地产开发要密切关注国内外转移趋势，关注产业转型和产业升级，开发出符合产业发展的地产类型。如现在流行的总部地产、创意地产、商务园区等，便是顺应产业的升级而出现的一种新型产业地产类型。02 地产商与产业商强强联合 地根缩紧、银根紧缩的宏观环境严峻考验着工业地产商和产业经营商。工业地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限。于是，工业地产商重新挖掘新的土地利用方式，产业商寻求合作伙伴，当工业地产商遇上产业商，“强强联合”的结果就已注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。强者与强者的双赢合作方式很有可能成为未来一段时间内的一种主流模式。03 政府与地产商专业分工

中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作，政府做前期的规划并协调相关方面的关系，地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。政府在工业地产开发运营过程中要承担什么样的角色仍很模糊。规划？开发？招商？服务？在我国，这些过程曾一度均为政府主导。但随着工业地产逐渐市场化，政府的角色定位再次成为话题。以往的招商工作都是由政府来完成的，这无疑加大了招商引资的成本，而事实上，企业才应该是招商的主体，政府应该转换角色，做好“后勤”工作，把工作重心放在改善招商环境上。随着工业地产的不断发展，政府与其他合作伙伴的分工将越来越专业化。

在各个领域中，政府都是不可或缺的一大主体，政府有为还是无为，是一个度的把握问题。工业地产不同于住宅房地产、商业房地产，后者更多地关注微观层面的发展，而工业地产却与一个区域的发展紧密相关。所以，在工业地产行业，政府的介入是必然的，只是介入哪些领域以及何时介入的问题。日本管理大师大前研一指出，“进入一个行业，专业化，然后全球化，这才是赚钱的唯一途径。”政府是一个非营利机构，但其专业化仍是一个趋势。工业地产开发需要大量的资金，需要很强的融资能力，需要利益驱使去推动其健康发展，而这些唯有具有市场利益的开发商具有动力。对于政府而言，更多的是考虑就业，考虑一个区域的经济发展，是宏观上的把握，“负责规划、监管和协调”，那么二者的专业合作才能促进工业地产健康、可持续发展。04 外资工业地产商，热潮继续涌动

在我国工业地产市场，最为活跃的主体莫过于外资企业。从新加坡腾飞捷足先登，抢先进入中国市场，开发苏州工业园，而后在大连、杭州、南京“复制”苏州模式，到普洛斯闪亮登场，迅速布局中国市场，开发物流园区，成为“物流巨鳄”，再到后来的美国AMB、新加坡丰树物流信托„„外资工业地产一直是我国工业地产市场活跃以来最为生动的一道风景线。而外资对于国内工业地产市场的乐观预期，将随着我国经济的增长，产业的升级，以及国内稀缺的工业地产设施而继续在我国工业地产市场涌动激情。05 商务园区将成投资宠儿

房地产行业发展趋势 篇5

— Hugh Walpole, Novelist

「不要致力于安全，它是世上最危险的东西。」– 休?沃波尔 (小说家)

这句话非常贴切地表述了按揭贷款购买房屋消费者矛盾的心态，到底每个月的还款占其稳定收入的比例控制在什么范围最合适，如何保护其不动产资产的安全，一直是一个烧脑的问题，COVID-19之后简直成了烧脑ING。

在买房交易过程中，近85%购房者选择贷款买房，根据银行的规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与比控制在55%以下。实际情况是在购房者按揭贷款的最初的5到里，月房产支出与收入比往往超过50%，有的甚至达到70%左右。

购房者收入的不稳定性一直是中国房地产行业除了政策性变量以外的关键变量，左右整个行业的价值走向。

2019年底以前房地产的金融属性是行业的主旋律，每一次调控都是围绕金融加杠杆和去杠杆进行各方博弈的。超发人民币灌注的蓄水池越弄越大，金融管理部门要么修建更大的蓄水池、要么在水灌满之前关上灌水的龙头，每次调控概莫例外，以至于从来没有发生过外溢现象。如此地精准把握、央妈是个中高手，形象地说就是央妈常在河边走，从未湿过鞋。

房地产的市场属性对应的调控功能一直处于失灵的状态，每每只见政府粗壮有力的胳膊、没见市场灵巧的手，市场发育是一个伪命题，一直是八字没有见到一撇。

本可以岁月静好，你若安好、便是晴天。

然而事与愿违，COVID-19以其非凡的魔力，击碎了这所有的一切。

1、美国新冠疫情失控加速美元贬值进而触发全球金融危机

随着美国本土新冠确诊攀升至27.8458万人，防控难度史无前例，疫情海啸最少需要4到6个月才能勉强平息，对美国经济灾难性打击强度是空前绝后，经济萎缩20%以上是板上钉钉的事情。已经超发2.2万亿美元就是饮鸩止渴、于事无补，以后超发越多、经济越虚弱、美元贬值越多导致恶性循环，这种死循环基本无解。欧元、英镑等其他西方国家主要货币比美元还脆弱，人民币面临巨大的升值压力。

2、人民币被迫从温和内敛的韬光养晦型转向内外兼修的有所作为型

4月，在这个COVID-19元年的暮春，随着国内疫情的基本平息和有效产能的逐步恢复，人民币的内涵和外延开始发生质的变化。由中国集成产业链、供应链和价值链加持的人民币，被全球金融危机强推到国际舞台的中央，迎来全新的挑战与机遇，人民币被迫在保有其固有货币价值和维持中国产品竞争力之间寻求全新的动态平衡。

对内适度升值确保人民币购买力，对外弱关联美元、欧元等主要西方货币适度贬值维系出口产品或者服务的竞争力。总体而言，与快速贬值的美元和欧元等货币比较，人民币适度贬值就是相对升值了，这是不得已的选择。在这种情况下，利率仍然是货币调控的主要工具，具体而言，对内利率调低、对外利率调高。

3、国内房地产金融属性丧失而其市场属性回归

一旦转为内外兼修型人民币，人民币资产就必须在全球范围内进行有效配置，人民币跨国流动成为常态，相对而言在国外配置的经营性人民币资产的收益会高于国内经营性资产的收益，国内资产尤其是不动产收益会持续走低。这样一来，房地产这个蓄水池就装不了多少水了，房地产的金融属性将坦然无存。房地产物业，这个曾经在银行等金融机构眼中优质的抵押物，也不再有往日的荣光。房地产的市场属性将会王者归来，至此，谁主导房地产市场属性的竞争，谁就是赢家。

4、控制房产总价是整个行业的铁律，降级提档是竞争利器

既然房地产金融属性丧失，作为消费者自然会加速金融去杠杆，刚需客户就会量入而出，不再追求超越其自身财力的消费，以谨慎的态度和策略保障其不动产资产的安全，回归其本真的价值诉求。

所以无论是住宅物业、写字楼物业还是商业物业，消费者都会精准地按需购买，尽量保持单位物业总价在大多数消费者接受的范围内是整个行业的铁律。

以尽可能小的建筑面积打造满足最基本居家生活所需的单元，通过结构与功能的优化设计，整合体积小、功能全的模块化配套设施，构筑、营造舒奢的生活空间，满足刚需消费者的住宅升级需求。

5、房地产改善型市场需求逐步萎缩至一个恒定的水平

大中型城市的改善型市场占比将在2到3年以内，从现有的15%-到20%快速衰减到10%以内，后续逐步趋近于5%左右的水平。

6、传统商业物业开发模式实现的物业价值空间进一步压缩

体验式商业服务业产业价值决定商业物业价值，地段不再是决定商业物业价值的主要因素。

7、逆城市化促使第二生态住宅市场的兴起

随着逆城市化进程加速，催生特大城市圈外围生态环境优良地带第二生态住宅市场的兴起，这是地产行业全新的富矿区。打造生态、休闲、庇护所概念的高端住宅是成功的关键，价格适中也是必不可少的条件。

8、加大政府优惠政策调整空间

海滨度假旅游地产发展趋势有哪些 篇6

随着我国旅游产品结构调整的逐步深化和旅游市场的逐步成熟，我国海滨度假旅游在未来发展中将主要呈现以下五大趋势：

1、大众化趋势

度假旅游在国际上已经是一种大众化的旅游形式，如欧洲的英国、德国、西班牙以及亚太地区的日本、韩国等地每年进行度假旅游消费的旅游者均占到了其旅游总人数的50%以上。我国的度假旅游虽然起步较晚，但是随着“休闲时代”的到来、时尚旅游的兴起，海滨度假旅游必将受到更多旅游者的青睐，同时随着社会经济的发展，海滨度假旅游也将能为更多的中层消费者所接受，成为一种大众化的消费。在这一趋势下我国海滨度假旅游还将伴随家庭化、中档化等特点。

2、多元化趋势

我国海滨度假旅游的多元化趋势一是指旅游功能的多元化。具体而言，主要指观光、休闲与度假、康体、娱乐、疗养等功能的有机结合。一方面，从海滨旅游的自身发展看，其经历了三个阶段，即治病疗养阶段、疗养游乐阶段、游乐度假阶段，康体、娱乐等功能越来越成为现代旅游消费者的需求；另一方面，由于我国旅游业是从观光旅游发展起来的，而其本身仍有一定的发展潜力，因而在开发海滨度假旅游产品时不能忽视观光休闲功能，度假与观光的结合既是我国海滨度假旅游的一种趋势，也将是其一大特色。二是指旅游产品类型的多样化。将由传统的阳光、沙滩、海水等单一产品逐步扩展出高尔夫、滑水、摩托艇、海底观光等项目，形成滨海、海面、空中、海底立体式的海滨度假旅游产品系列。

3、生态化趋势

海滨度假旅游的生态化趋势一方面源自旅游者对良好生态环境的追求，另一方面则源自度假区生态环境的退化。摆脱城市生活的负效应，回归自然、放松身心是海滨度假旅游者的主要动机之一。对我国上海市民周末度假旅游意向调查结果显示，选择“回归大自然、野趣浓、环境幽静”为目的者占到了51.2%，由此可见，良好的生态环境本身就是一种吸引物，对海滨度假旅游意义重大。同时，可持续发展观念的引入也是海滨度假旅游生态化发展的一大动因。80 年代中后期，越来越多的人开始意识到生态环境是海滨度假旅游乃至整个旅游业发展的重要根基。环境、设施、服务将被视为海滨度假旅游产品整体框架的一部分，海滨度假旅游产品的生态含量也将越来越高。

4、休闲化趋势

美国未来学家甘赫曼将人类社会发展的第四次浪潮预言为“休闲时代”，随着休闲时代的到来，休闲体验将成为旅游者消费需求的一大特征，而海滨度假旅游区所具有的良好环境、丰富内容又能为游客休闲提供特殊的经历与体验。为适应这一市场需求，我国海滨度假旅游区在未来发展中将不断增强旅游产品的休闲性功能，增加休闲设施和服务，使旅游者在享受大自然所赐的同时还能享受到民俗、文化、艺术等无限的休闲乐趣，这也将大大延长游客的平均逗留时间并提高重游率。

5、创新化趋势

商业地产的发展趋势 篇7

房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求, 在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设, 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为, 它是城市建设综合开发的组成部分。随着我国房地产市场行业分工的细化, 房地产经纪公司应运而生。它们以新建商品房销售代理为主要业务, 主要为房地产开发商提供营销策划、投资分析等咨询业务, 并承担相关房地产的代理销售业务。开发商和经纪公司凭借各自的优势和业务特长, 在繁荣我国的房地产市场中起着十分重要的作用。由开发商进行商品房开发, 由经纪公司代理销售已成为一种发展趋势。但在一些市场不太成熟的城市, 受传统观念的影响, 仍有为数不少的楼盘还是由开发商进行自主销售。以下, 从楼盘销售的认识误区及楼盘销售的发展趋势两方面, 谈一谈对房地产开发和销售的认识。

二、目前开发商对自行销售的认识偏见

1. 自行销售能维护开发商的品牌形象

目前, 开发商的服务意识明显提高, 他们会把这种意识贯穿于销售的全过程。他们认为, 只有自行销售才能把所销售的楼盘与服务更紧密地联系在一起, 从而有效维护自身形象。开发商对经纪公司的整体素质产生质疑, 认为经纪公司只会为自己的利益而努力, 不能与开发商进行有效的配合。同时, 经纪公司销售完毕后把陌生的客户交给开发商, 让开发商面对这些陌生的客户, 与服务脱节。

事实上, 作为专业代理公司, 经纪公司的形象、开发商的形象以及楼盘形象是一个整体品牌。在项目销售过程中, 经纪公司与开发商是一种合作伙伴关系。经纪公司在销售策略的制定与执行上, 其行为都代表着开发商。他们一方面会及时捕捉市场信息, 给开发商提出合理化建议, 在沟通中达成一致;另一方面, 由于销售业绩是考察经纪公司行业形象的一项“硬指标”, 为维护自身行业形象与企业生存的要求, 他们会竭尽全力推动项目的市场运行, 而不会为单纯追求利润而无视市场规则。

当然, 一些无良的代理商在一期工程的销售时, 根本不考虑对二、三期销售的影响, 更不会为它们的销售预留足够的空间。他们或者故意不合理定价, 低价销售, 致使好楼层、好单元快速卖出。然后按销售额提取佣金走人, 给发展商留下一个烂摊子;或者虚假承诺、超越委托权限销售等。但我们不能因噎废食, 随着我国房地产经纪法律制度的健全和经纪市场的逐步规范, 这部分公司将会被市场淘汰。

2. 自行销售可以降低销售成本

有的开发商认为, 自行组织销售, 能对销售费用进行控制, 有利于降低营销成本。同时可以节省代理公司的销售佣金, 因此销售成本低, 这其实是一个认识误区。佣金作为应付报酬是看得见的销售支出, 只是“显性销售成本”;而与之相对的是看不见的销售支出, 即“隐形销售成本”, 这种成本无可估量。开发商自有资源的投入, 虽然在形式上并没有支付, 但事实上却在付出。如人力、物力、财力的支出以及与销售操控失误等所造成的资金回笼迟缓、销售积压、拖延导致的资金利息、资金利润率降低等, 并且随着销售周期的延长, 隐形销售成本将会越来越高。

3. 自行销售能有效控制销售的节奏

有开发商认为, 自行销售可以及时调整销售节奏, 使节奏有条不紊、有张有弛, 使销售单位合理搭配。同时销售价格也应做到灵活多样、及时到位, 防止大的失误。

事实上, 开发商将项目进行到销售阶段时, 不但对项目投入了极大的人力、物力和财力, 并且在开发过程中对自己的项目也产生了一定感情。因此, 在对项目市场优劣的认识上, 往往是感性大于理性。在潜意识里, 总是更多地关注自己项目的长处;而对于不足之处, 或有意美化或视而不见, 导致市场对所开发项目的认识 (市场需求) 与自己对所开发项目的认识 (市场供给) 有较大偏差。不自觉的情感掩盖了市场的需求, 由此导致其在营销操作过程中对市场把握的准确性降低。营销战略中, 在价格策略和销售节奏这两个最关键的环节上, 因为感情的因素, 也很难因为市场的变化做出及时的判断和调整, 从而加大销售风险。而经纪公司作为“中间人”, 能客观的把握房地产项目, 从而做到合理定位, 制定符合市场需求的营销策略, 最终实现商品房的顺利销售。

三、委托代理是行业发展趋势

新形势下, 随着我国房地产市场的繁荣和发展, 房地产经纪公司作为一个中介机构, 将会利用自身的优势和专业特长, 为推动房地产市场的发展做出积极地贡献。而商品房销售代理也将成为行业发展的趋势, 其优势突出表现在以下几个方面。

1. 经纪公司可以合理调整社会资源

开发商从本质上讲就是投资商, 其自身优势在于资金融通与资源整合。由于房地产开发涉及资金融通、可行性研究、市场调研、概念定位、平面规划、建筑设计、园林设计、建筑施工、消费者心理与行为、楼盘销售、广告包装、物业管理等许多专业知识, 一般的开发商不可能事必躬亲、包打天下, 也没必要样样精通。开发商完全可以充分利用市场上的各类房地产咨询专业机构, “一个人为了喝牛奶, 没有必要养一头奶牛”。

2. 经纪公司有广泛的客户网络

经纪公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案, 拥有训练有素的营销人员, 这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的。没有客户网络, 仅仅靠广告做大海捞针式的销售, 面对竞争日益激烈、有效需求、日趋饱和以及越来越规范的房地产市场, 其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。而经纪公司的这一优势, 恰恰是对开发商这方面的有效弥补。

3. 理性销控, 市场风险低

开发商自产自销项目, 往往不是或不完全是市场化的。销售部通常是开发公司的一个下属部门, 直接隶属于开发公司。对于公司决策层的一些个人观点, 销售部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”心态, 基本上是以“执行”和“服从”为主, 很少能“据理力争”。另外, 开发公司的销售部门负责人因服务对象单一 (本企业开发公司) 、服务项目单一 (开发公司自己的项目) 、服务区域单一 (本公司的项目所在区域) , 不同于专业代理公司具有多元的服务范畴 (服务对象、服务区域、服务项目、服务时间等的非单一性) , 其对市场的把握往往是一个“点”, 而缺少“层”、“面”上的认识, 这种单一性会对销售产生一定影响。

而经纪公司有足够的专业人才和丰富的市场经验, 他们能够站在市场的高度、从整体与全局上来把握销售。对项目的优劣分析客观, 很少受“情感因素”支配, 从而在销售工作中能够做到理性。他们能够根据市场的变化, 及时调整营销策略。只有对市场的把握随机应变, 才可能将销售的市场风险降到最低。

4. 经纪公司专业性强、运行效率高

经纪公司由于不仅经手的楼盘较多, 而且对不同区域、不同项目有各自的独特优势, 尤其对市场供求关系、竞争对手和置业者消费心理变化的了解具有专业性。与自销相比, 能很快找到市场需求切入点。摸索时间短, 能较快进入工作状态, 且失误概率低。他们又都进行过系统专业的销售服务、营销技巧、销售心理等方面的训练。因此, 代理公司销售运作是模式化体系, 更系统、更专业。他们对市场需求的变化不仅敏感, 而且应对迅速, 成功的把握会更大。

5. 边际利润高、销售总成本低

经纪公司的专业优势, 使其抓住市场机遇的几率增大。加之其市场化的操盘手段、管理方式、与开发商的合同关系、与收益密切相关的企业信誉等, 故能相对地缩短销售周期, 加快资金回笼速度, 能较好的处理时间与收益的关系。大量实践证明, 与开发商的自行销售相比, 委托专业的经纪公司销售, 边际利润高、销售总成本低、资金利润率高。

四、结语

随着我国房地产市场的繁荣和发展, 市场的分工也越来越专业和细致, 房地产市场也更加理性和成熟。销售作为房地产行业的关键环节, 在市场中起着回笼资金、维护形象的重要作用。所以, 只有让销售从开发环节中走出来, 作为一个新兴行业单独服务于房地产市场, 才能更有助于房地产市场的快速发展, 从而推动我国经济社会的进一步繁荣。

摘要：房地产销售是房地产开发工作的重要环节, 它直接关系到资金的回笼和企业的正常运转。本文从自销的认识误区和代理销售的优点两方面, 阐述了代理销售是房地产销售的发展趋势。

关键词：房地产销售,代理,发展趋势

参考文献

[1]袁韶华.房地产销售代理业存在的问题及对策[J].经济师, 2009 (09) .

[2]房地产定位策划与全程策划操作指南[M].北京:中国知识出版社, 2007 (09) .

房地产企业的复合型发展趋势 篇8

复合型发展模式的兴起

随着社会的发展，消费者对居住小区的生活便利程度、楼盘品质有了更高的要求，房地产企业开始打破行业界限，以地产为载体，整合多种产业(农业、商业、旅游、生态、体育等)，创造一种全新的地产经营模式——复合型发展模式。

复合型发展模式的理念内涵

复合型发展模式的理念是通过在房地产开发中引入某种具有号召力又具有贴近性的产业来创造消费者的生活方式，并完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，充分体现消费者的生活感受和文化价值，使消费者享受到美好的宜居生活。

复合型发展模式作为一种全新的开发理念，它不是简简单单的一句口号。它应当贯穿于房地产开发的整个过程，从规划设计到物业管理的各个环节，其最终目的就是要给消费者一个适宜的人居环境，所以只有满足生活化需求，这样才能算得上真正复合成功。

复合发展模式的典型案例

国内最早将其他产业引入房地产业开发的项目是位于深圳湾畔、开创“旅游+地产”模式的华侨城。“锦绣中华”项目以“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念揭开了华侨城开发的帷幕。接下来的“北京华侨城——欢乐谷”项目采用先卖房，再利用卖房利润投资主题公园，主题公园的建成又带动房地产项目，进而提升了楼盘的整体品质。旅游及地产的开发互为裨益，形成华侨城独特的旅游地产开发模式。

在最近几年，各类的复合型地产项目也在各地相继涌现，如以影视文化产业为核心、主导“文化+地产”绿地盘龙谷文化城项目，引领“小型办公，居家办公”理念、实现“办公+居住”北京SOHO现代城。复合型发展模式已经成为房地产企业的发展共识。

豪布斯卡(HOPSCA)与城市运营商

作为当今复合型发展模式的最高形式——豪布斯卡(即酒店(hotel)+写字楼(office)+停车场(parking)+大型综合购物中心(shopping mall)+娱乐休闲(convention)+公寓(apartment)的缩写)，是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的地产开发模式。HOPSCA最先在1986年诞生于巴黎的拉德芳斯，而日本东京的六本木新城则是HOPSCA的成功典范。HOPSCA体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区。

这种基本具备了现代城市的全部功能的“城中之城”，在国内被称为城市综合体。该形态现如今遍布于国内各大中城市，已经成为城市化发展的主力引擎和各大房地产企业新的利润增长点。

在住宅市场陷入困局的背景下，复合型发展模式将是新政形势下房地产企业的自救良方。一个包含商场、写字楼、娱乐中心等多种业态HOPSCA的成功开发及运营，会给业主入住后的生活带来极大的方便，而且成熟的商业配套还能让其物业自身也具有升值潜力，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值。尤其在新政影响下前途未卜的楼市中，这种多种业态并行的综合体项目价值前景会更稳定。

随着豪布斯卡模式的引入和城市的发展，房地产企业的身份也发生了深刻的变化——从单纯的开发商向城市运营商转变，这将成为房地产企业全面提升的发展方向。

化身为城市运营商的房地产企业，其经营活动已经从常规的项目开发向城市的运营方向逐渐延伸，围绕城市的总体发展目标，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的城市开发商。

城市运营商承政府之上，启开发商之下，通过统一规划与布局，整合各种开发商来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城市，致力于创造健康的城市管理，为我国城市化的健康和谐发展做出贡献。

1

[摘要]12月3日召开的中共中央政治局会议向外界释放出重要信息：明年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。货币政策由此前的“适度宽松”调整为“稳健”，这是我国货币政策基调的重大转变。自2010年12月26日起中国央行再次将一年期存贷款基准利率均上调0.25个百分点。上调后的一年期存贷款基准利率分别为2.75％和5.81％。住建部随后下发通知上调相应个人住房公积金贷款利率。

2

[摘要]住建部日前发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，这份通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方政府调整之前上报的“2009～2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划，12月10日为最后上报的截止日期。如果保障性安居工程建设规划为1000万套，则意味着2011年保障性安居工程投资将达到1.45亿元，达到全国房地产投资规模的20％。

3

[摘要]2010年12月7日，由中国社会科学院经济学部、中国社会科学院数量与技术经济研究所、社会科学文献出版社联合发布《2011年中国经济形势分析与预测》(蓝皮书)。

蓝皮书指出，2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25％左右，预计可能下降到2010年的15％，比上年下降10个百分点。

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[摘要]中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。胡锦涛在会上发表重要讲话，深刻总结今年及“十一五”时期我国经济社会发展取得的成就，全面分析当前国际国内经济形势，明确提出明年经济工作的总体要求、重要原则、主要任务。在住房问题上，本次会议有一个全新的提法，即“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是建立在大力发展公共租赁房，强化地方政府责任的基础之上提法，这应该有三层含义。一是在住房保障方面，更强调政府的责任，即强调中央与地方政府的双重责任，其次是，公共租赁房将成保障房的主力军，三是未来将打造具有中国特色的保障房和商品房并立的住房体系。

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[摘要]国家统计局局长马建堂12月23日表示，房地产价格统计改革取得阶段性进展，通过网络公开征求意见的《住宅销售价格统计调查方案》将从明年起实施。根据这个调整后的新方案，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。

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