房地产业务工作计划（通用8篇）
总结是指对某一阶段的工作、学习或思想中的经验或情况加以总结和概括的书面材料，他能够提升我们的书面表达能力，为此要我们写一份总结。那么总结应该包括什么内容呢？以下是小编精心整理的房地产业务员个人年度工作总结与计划范文，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
房地产业务员个人年度工作总结与计划范文1总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，xx年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
依据xx年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点划分区域
一、对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
二、在拥有老客户的同时还要不断从老客户获得更多的客户信息。
三、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合。
1、每月要增加1个以上的新客户，还要有几个潜在客户。
2、见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。
3、要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
4、对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下气。给客户一好印象，为公司树立更好的形象。
5、客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
6、自信是非常重要的。要经常对自己说你是的，你是独一无二的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。
工作中出现的问题及解决办法
1、不能正确的处理市场信息，具体表现在：
(1)缺乏把握市场信息的能力，在信息高度发达的现代社会，信息一纵而过，有很多有效的信息在身边流过，但是却没有抓住。
(2)缺少处理市场信息的能力，有效的信息是靠把握、分析、处理、提交的，及时掌握了信息，又往往缺乏如何判断信息的正确性。
(3)缺乏信息交流，使很多有效信息白白流失。在今后的工作中，应采取有效措施，发挥信息的作用，加强处理信息的能力，加强沟通交流，能够正确判断信息的准确性。
2、在年初工作中，因为自身业务水平较低、经验不足，在刚开始的工作中摸不到头绪，屡次失败。问题究竟出在哪里?面对多次失败的教训，查找自身原因、，找出了自己的不足。在今后的工作中要不断加强业务学习，提高自身能力，3、缺乏计划，缺少保障措施。
4、对客户的任何信息要及时响应并回复;对客户的回复不能简单的一问一答，要尽可能全面、周到，但不可啰嗦。语言尽显专业性与针对性，否则失去继续交谈的机会。
5、报价表，报价应报得恰如其分，不能过低，也不能过高;好东西不能贱卖，普通的产品不能报高。因为客户往往会从你的报价来判断你的诚实性，并同时判断你对产品的熟悉程度;如果一个非常简单普通的产品你报一个远离市场的价位，甚至几天都报不出来，这说明诚实性不够，根本不懂这一行，自然而然客人不会再理会。
以上是个人一年以来的工作总结，如有不足之处，望批评指正。
房地产业务员个人年度工作总结与计划范文220xx年已接近尾声，作为在公司上班六个月的我，在公司领导和同事的指点帮助下，基本能够独立完成本职工作，为了在新的一年更好完成本职工作，现将本年度工作做以下几方面总结：
一、敢于发现，勇于探索，不断充实知识。
初入房地产，我对各方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助和努力学习过程中，我很快了解到公司的性质及房地产市场。
作为业务员，我深深感觉到自己职责的重要性，因为宣传途径的成功失败直接关系到销售业绩的提高，对此，我对本地房地产市场和周边环境进行全面考察，从前期对市场的陌生转熟悉的过程中，无论是广告媒介、市场动向、还是设计及其他资源等，都有着很大的提高，同时田园新都市项目在前期宣传及销售过程中也取得显著成效，在品牌宣传途径中，也得到广大客户认可。
在某某地产前期工作时间里，我对本职工作还有些茫然，在公司领导的指导下，我设计前期vi等，这对于未曾做过房地产广告的我，感觉很欣慰，因为在提高，证明就有进步。而在为某某绿化时间内，更充分发挥到理论知识，使我成功完成园林规划的初次案例，今后在专业知识中，更要发挥到自己所学专业，如：室内设计、广告设计、园林规划等。所以，知识源自于实践，而提高自己的知识，是要在不断探索的过程中。
二、努力提高自身素质与修养。
作为某某地产的一员，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象，所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个杨凌房地产市场的动态，走在市场的前沿。
经过这段时间的磨练，我已熟悉广告到策划到销售一系列运行过程，在今后，更加努力做好自己的本职工作，再接再厉。
作为业务员人要有预见性和市场观察力，不断走向群众，了解客户需求，掌握动向，只有调查了才有发言的权利，否则闭门造车只会带来更多不利于发展的状况，而要做到这些，就必须不断提高自已的各项素养及技能。
三、存在的不足和今后努力的方向。
在工作过程中，更需要细心与耐心、创新与品位的提高。在我的整个职能中，收集市场房地产信息，对竞争对象熟悉了解价格、风格、广告定位及动向，知彼知己才能百战不殆。初期由于对房地产知识掌握的不熟悉，在宣传中，定位不够明确，致使有些迷茫与茫然，而在经历六个月磨合后，基本能独立完成本职工作，但这些还是远远不够的，作为销售定位，我在这方面知识还存在欠缺，所以在未来工作中更要加倍努力去学习，争取在最短的时间达到高效果。在日常工作过程中，更要及时发现问题。
房地产业务员个人年度工作总结与计划范文3自20xx年某某月某某日我加入某某公司以来，本着对这份工作的热爱，抱以积极，认真学习的态度，用心去做好每件事，做为一名置业顾问，必须具备高水平的专业素质，和过硬的专业知识，帮助客户买到称心如意的房子。
自入职以来，可以说是自己在不知不觉中己经有了很大的进步，从进入案场以来，前期的培训，学习考核，接待客户，签合同。系统的一路走来，感触颇多，我觉得销售中最重要的首先是对工作的热情，并切自始之终都保持下去，每一个客户都是自己的财富，每一次良好的热情沟通都会给自己带来意外的收益和财富。
大多客户奋斗一辈子可能也就是为了买这套房子，所以在买房的过程中，存在很多的迷茫与疑问，这个时候就需要我们拿出自己的专业知识去根据客户的实际情况，一一的为客户引导，解决客户心中所有的疑问，最终达成客户成交。
入职一年以来，工作中包含了太多的艰辛与不易，即离不开自己对工作的勤奋与努力，更离不开公司各级领导对我的支持与指导。每当成交一个客户，看到他们满脸高兴的模样，我心里非常的开心，感觉自己不仅是卖了一套房子，而是给客户提供了一个温馨的家庭，那种成就感顿时充满我的心间。截止5月23日，本人共成交房源21套，总销售额某元，总回款额某元。
回顾这几个月工作的点点滴滴，虽然工作上取得了一定的`成绩，但还有很多的不足之处。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象，所以我要坚持不懈的提高自身素质，以高标准的服务水平要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。
此外还要广泛了解房地产市场的动态，走在市场的前沿。需要掌握更多的销售经验和技巧，业务水平有待继续提高，及时了解周边楼盘销售动态等。
按照目前公司的销售规划，20xx年将启动某某项目商业部分和二期住宅的销售工作，对此，我将从以下几个方面做好销售工作的同时提升自己的业务水平：
1、对不同客户的分析，客户区域来源分析，客户咨询问题总结。
2、努力提升销售技巧，如何更好的做sp、如何现场逼定。
3、加强对国家对房地产政策的学习。
时间的步伐带走了一切的忙碌，烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的半年，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于项目的很多情况我什么都不是很明白，不过在领导和同事的耐心帮助下，我很快了解了项目的全部情况，熟悉了销售工作的流程。
经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，努力做好自己的本质工作的同时为某某公司的发展奉献自己微薄的一份力量。
房地产业务员个人年度工作总结与计划范文4我是某某销售部门的一名普通员工，刚到某某房产时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。
作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于20xx年与某某公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合本公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为某某月份的销售高潮奠定了基础。最后以某某个月完成合同额某某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
20xx年下旬公司与某某公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出某某火爆场面。
在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。
此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
一、我国房地产企业融资现状
房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大, 在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施, 大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主, 国家限贷、限购政策的重拳出击后, 如何寻找新的融资途径, 已经成为关乎房地产企业生死的关键。而房地产信托融资具有方式灵活, 且权属变化受限较少, 融资成本相对较低, 大受房地产企业欢迎, 已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点
信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托, 是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金, 按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 以不动产或其经营企业为主要运用标的, 对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为 (类似于基金、理财等业务) 。这里所指的不动产, 包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。具体来说是由专门的信托投资公司发起, 按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品, 由银行等金融机构代为销售募集资金, 然后投入相应的房地产开发项目中。主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
(一) 贷款型信托融资模式。在这种模式下, 信托投资公司作为受托人, 接受市场中不特定 (委托人) 投资者的委托, 以信托合同的形式将其资金集合起来, 然后通过信托贷款的方式贷给开发商, 开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。 (图1)
(二) 股权型信托融资模式。在这种模式下, 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金, 之后以股权投资的方式 (收购股权或增资扩股) 向项目公司注入资金, 同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限 (如两年) 后溢价回购信托投资公司持有的股权。 (图2)
(三) 混合型信托融资模式。债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点, 同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色, 通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
(四) 财产受益型信托融资模式。利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点, 开发商可将其持有的房产信托给信托公司, 形成优先受益权和劣后受益权, 并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权, 信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿, 则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益, 开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 (图3)
信托产品的优点:
(一) 信托期限通常较开发贷款期限短, 且融资期限比较灵活。信托计划期限一般为18个月 (1~2年较为常见) , 通常短于房地产开发贷款期限。
(二) 融资成本较贷款成本相对较低。融资成本一般在10%左右, 较房地产开发贷款名义利率高, 但较房地产开发贷款实际上浮利率和其他财务顾问费等融资成本有明显优势。
(三) 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。其股权类似优先股性质, 只要求在阶段时间内取得合理回报, 并不要求参与项目的经营管理和开发商分享最终利润。
(四) 在条件成熟的情况下, 可以过渡到标准的REITs产品 (REITS就是房地产投资信托, 是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写) 。房地产信托由信托投资公司组织房地产专业人士发起, 集合了大量社会资金, 为中小投资者开辟了房地产投资渠道。
(五) 能够增加房地产公司的资本金, 起到过桥融资的作用, 使房地产公司达到银行融资的条件。信托融资可以降低资产负债率, 便于后续的银行融资。目前, 国家政策对银行信贷资金进入房地产行业的限制, 房地产企业要想取得开发贷款有诸多限制条款, 如企业的资产负债率不得超过70%。这些限制条件是房地产项目在成立期初较难取得银行贷款的根源, 而房地产信托就没有此限制。
三、信托业务给房地产贷款带来的风险
(一) 信托先于贷款到期风险。目前, 大多房地产信托到期时间早于贷款到期日, 形成了实际上是以银行贷款兜底, 预售房款资金优先于银行贷款归还信托。
(二) 信托资金用于项目资本金风险。部分房地产企业违规将银行贷款和通过理财产品筹集的资金充当资本金, 放大了权益乘数, 拉长了开发商的融资链条, 使开发商形成事实上的“空手套白狼”, 且开发商可将其自身资金用于其他项目, 大大加剧了银行的贷款风险。
(三) 信托资金还款来源与开发贷款还款来源相同的风险。信托、贷款的还款来源均依靠同一项目的销售收入, 在目前国家政策对房地产业销售大力打压的情况下, 房地产竞争较为激烈, 项目面临的销售压力较大, 销售收入存在较大不确定性。
(四) 信托融资“美化”报表数据风险。股权型信托融资模式改变了房地产企业的资产负债结构。大大降低了企业实际的资产负债率, 以增资扩股方式募集信托资金, 分别增加实收资本、资本公积, 所有者权益大幅增长, 表面上优化了企业的资产负债结构, 影响了贷款行对客户准入限制条件计算的真实性。
(五) 法律、法规不完善带来的风险。目前, 国家就信托有相关的法律法规, 但还是远远不够。在房地产信托的4种产品模式的具体操作过程中, 不是所有程序都具有具体的法律依据, 甚至有的还和现有法律相冲突。比如, 信托投资公司在设计信托产品时, 经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有:财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以, 无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。
四、完善房地产企业信托业务的建议
(一) 建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系, 仅仅靠现有的三部法律法规还是不足的, 必须将相关法律的制定工作细致化、完备化, 借鉴西方发达国家的经验, 制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。
(二) 建立完善的信托投资公司信息披露制度和风险预防体系。为了预防风险, 信托投资公司可以参考采取北京国投的做法:成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及与银行建立长期的战略合作关系, 利用其成熟的风险控制经验。
(三) 积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务, 进一步丰富房地产的融资模式。
星河湾集团董事副总裁
梁上燕女士是中国跨界资源整合专家，获得暨南大学EMBA（高级工商管理硕士）学位，现在暨南大学管理学院-图卢兹商学院DBA（工商管理博士）学位在读。她所主导的营销，并不仅仅关乎数字，而是有一个始终如一的目标：项目的发展也要与区域文化发展相结合、融合区域文化优秀特质、促进区域文化相互交流。
星河湾更希望淡化营销的商业意味，做“平台”的营销。
一直以来，星河湾都立足于向高端人群提供产品和服务，而对艺术品质的追求也是星河湾不懈努力的方向。
近几年，随着品牌的成熟，星河湾在做好产品的同时，也在为城市建设做贡献：在上海，我们努力塑造“新外滩”国际会客厅的形象；在太原，我们致力于“大美山西”的推广，让山西人以山西丰富的历史文化为荣；在鄂尔多斯——这座被称为“未来西部发展新引擎”的城市，她努力打造草原上的品质宫殿，联合众多媒体举办财经论坛，讨论鄂尔多斯未来发展的方向，举办模特大赛、敞篷车游鄂尔多斯等活动。
2011年，星河湾集团基本达到了预期的战略目标。当前资金状况运作良好，负债率也控制在一个很安全的范围之内。尤其在房地产开发类型上，星河湾实现了自建项目、品牌合作项目以及慈善捐助扶贫项目等性质不同的多个项目同期推进开展。
未来，星河湾将继续以京广沪这个金三角为基础，逐步将品牌影响力在长三角、环渤海、珠三角、中西部、西北部、西南部地区推广开来。目前，星河湾已将高端住宅和五星级酒店、教育资源配套及相关服务渗透到各地项目中。
有人评价：现在中国地产行业的营销，普遍为了卖房子而营销。其实，真正的营销境界应该是房企凭借自己的企业魅力让买方市场自发主动起来。星河湾更希望淡化营销的商业意味，做“平台”的营销，这是星河湾作为一个圈层大平台让业主及朋友们有归属感的原因。星河湾的初衷就是希望用真心换真心，让更多人因为“星河湾”三个字而非简单的房子而成为邻居、朋友和伙伴。
星河湾采取的营销策略整体属于因地制宜的组合拳打法。2012年，星河湾会根据业务发展的需要调整预算支出，新媒体投入也会参考新业务的增加和集团运营各方面的需要进行衡量。2011年，星河湾将投资酒业的消息一经推出，便引来社会各界极大关注。较熟悉的地产业务而言，星河湾白酒还处于战略制定与前期筹备阶段，而这二者都将是星河湾今年的工作重点。当然，不同的市场需求相对应的推广策略也有所差异。星河湾一直坚持“好房子自己会说话”，相信以“舍得、用心、创新”为品质的好酒也会说话。
Q：2011年的营销感悟是什么？
A：面对暴风雨，你必须拥有随机应变的智慧，而不是墨守成规。
Q：对业界哪个营销案例留下深刻印象？原因何在？有哪些方面值得借鉴？
1、查验房地产产权证。
由业务初审客户提供的有关其房地产抵押典当提供的基本资料（当户的合法有效证件及当物所有权证明），审核资料的完整性、真实性、合法性，并将客户资料记入《客户业务接待登记簿》。对基本资料不完整的客户协助其准备齐全。
2、实地勘察。
对基本资料完整的客户，业务应及时到房屋所在地察看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，核实屋主及居住地的真实性。
3、估价。
经查验、勘察符合条件的业务，根据房屋的新旧程度、区域地段、同类市价等综合因素由我公司进行估价，或者请我公司委托的专业的、符合法律资格的房地产估价事务所估价，以确定房屋的现行价值。
4、确定当金及综合费率。
将客户资料、房地产估价报告书提交董事会，由董事会根据公司经营状况、风险等因素确定该笔业务的可操作性，对可操作的业务确定折当率、利率、费率标准。
5、签订房地产典当合同。
业务根据董事会决议的折当率、利率、费率标准等条款，与客户签订主合同（借款合同或当票）和抵押合同。
6、办理登记及公证（典当合同公证、委托授权公证）。
抵押房屋，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。现房抵押登记需提交的资料：
1、房地产权证（或房屋所有权证、土地使用权证）；
2、房地产估价报告书；
3、划拔用地、集体土地及村民所有的房地产提交优先向政府补交地价款保证书、市政府及国土资源局批准抵押的文件（属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明）；
4、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；
5、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；
6、房改房、经济适用住房须提交市房委会核准文件；
7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；
1）个人：身份证、军（警）官证；
2）企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；
3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；
在建工程抵押登记需提交的资料：
1、房地产权证（或土地使用权证）；
2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；
3、房地产估价报告书；
4、在建工程已完工部分的抵押房地产楼层平面图；
5、划拔用地、集体土地的提交优先向政府补交地价款的保证书，属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明；
6、市政府或国土资源局批准抵押的文件；
7、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；
8、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；
9、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；
1)个人：身份证、军（警）官证；
2)企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；
3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；
空地抵押登记需提交的资料：
1、房地产权证（或土地使用权证）；
2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；
3、属划拔用地的，双方须提交优先向政府补交地价款的保证书，房地产估价报告书；
4、市政府或国土资源局批准抵押的文件；
5、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；
6、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；
7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；
1）属个人的，提交身份证复印件(核原件)；
2）属企业的，提交营业执照副本及法定代表人身份证复印件（核原件），境
外企业营业执照须经认证或公证；
3）属行政事业单位的，提交法人代码证书及法定代表人身份证复印件。
7、收存证件，发放当金。
相关规定：
房地产登记部门发放的他项权证及相关资料由我公司业务部保存。
业务将当票与当物资料核对后，将当物资料装入客户资料袋。
封包时，与当户当面清点，包装，封存，封口处让当户签字。
封包后，保管须在当票上签字，同时在封包上应贴牢当据编号。
封包入库前，保管员应根据当票“保管联”在“库存当品登记簿”上登
记入库；同时按照公安部门治安管理规定，在典当业务登记簿上对当户姓名、单位、居民身份证号码及当物名称、数量、规格、当据编号逐等项登记。
公司拿到他项权证后，根据当票实付金额向当户支付当金。
1、赎当注销登记。
相关规定：
到期客户持当票和本人身份证办理赎当。
业务应审核赎取人身份证明及所持当票真伪。
出纳员收取本金利息，确认结清后，开据一式三联“收款单”。
保管员见出纳“收款单”保管联后，按当票编号入库取物，并对当物出
库登记销号，当物与当票核对无误后交当户当面拆封，清点核收。
之后双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回原证交还当
户本人。
2、续当。
相关规定：
当户由于资金等原因到期不能赎当的，可以续当。
当户续当须持居民身份证和原当票于典当到期前或期满后5日内办理。
办理续当时，业务员应审核原当票及当户身份证，填写续当凭证，续期
不得超过原当票期限。
保管员应根据续当凭证“保管联”对续期当物在“库存当品登记簿”上
予以登记。
出纳员复核续当凭证后，与客户结清前期当金利息和本期综合费用。
3、绝当。
典当期限届满5日内，当户既不赎当也不续当的行为，称为“绝当”。
相关规定：
对大宗当物或折当率较低的当物，当期届满，先要发函或电话通知当户。
保管员每月应根据“库存当品登记簿”清理逾期当物，列出绝当物清单。
保管员根据审批意见，填写出库单，将绝当物出库，并在“库存当品登
记簿”上登记销号，同时应建立“绝当品专用台账”，用以逐一记载绝当品的增加或减少。
绝当物估价金额在3万元以上的，可以按《担保法》有关规定处理，也
可以按双方事先约定绝当后由我公司委托的拍卖行公开拍卖；拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分退还当户，不足部分向当户追索。
绝当物估价金额不足3万元的，我公司可以自行变卖或者折价处理。
国家限制流通的绝当物，应当根据有关法律法规，报有关管理部门批准
各位领导:
您好！
我是xxx，现在很情绪化。毕竟这份工作来之不易，也是对自己的证明。我在我们公司工作两年了，尤其是销售。作为一个老业务员，我知道自己的方向在哪里，但是现在发现了自己的问题。我真的不适合留下来。有很多东西等着我去改进。我真的有很多没经历过的事情，我需要它们。
我非常感谢我的工作和这一切的帮助。身边很多同事对我都很有耐心。我知道目前的情况对我来说印象很深刻，也很乐观，但我还是坚决要辞职。我觉得现在的情况很不好，状态也不好。不管我在哪里，继续工作，做一名销售人员都是非常糟糕的。作为一个销售人员，很难，也是一个坎，但我现在就是这样的状态。很久没有演出了，很心慌。我也看到了现在的情况，我真的不适合留下来。虽然我是老业务员了，但我自己还是能看到变化，心态也变了。我不想这样耽误工作，也不想影响到后续的一些事情。就算辞职对大家都好，也是对自己的一种解释。希望我现在的状态会影响后续工作。做不出成绩是很难受的，我也不想在这样的煎熬下。
你辞职我纠结了很久，现在不后悔了，也知道为什么辞职了。离开对我来说是另一种方式，我会珍惜。在公司两年多了，真的很感谢这一切。我永远不会忘记我在这里长大的时候。作为一名销售人员，我真的获得了很多经验，获得了很多经验。我在工作中一点一点积累了这么多经验，对我来说是非常珍贵和珍惜的。这样的事情我会一件接一件的去做，确实我对自己有一个解释。现在我的情况必须这样下去，我必须给自己足够的时间。虽然这很难过，但我在这里也有很深的感情，但是如果我不能做好我的工作，我应该离开，否则我不会做好我的工作。我需要面对这个问题。我会用我在公司这两年的回忆做好这件事。我真的很感激接下来要做的所有事情。我希望你能批准我的辞职。
敬礼！
辞职人:xxx
第一部分
指导准则
一、指导准则
第二部分
部门职责
一、说明
二、职能部门工作职责
三、项目公司（部）工作职责
第三部分
项目开发工作流程
一、工作流程示意图
(一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责
(二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责
(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责
(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责
(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责
(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责
二、项目开发关键节点控制表
第四部分
项目管理办法及审批权限
一、项目管理办法
二、重大业务评审规定
三、本地项目管理审批权限表
四、异地项目管理审批权限表
第一部分
指导准则
一、深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。
二、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高
效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。
三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。
四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。
五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。
第二部分
部门职责
一、说明
（一）术语解释：
1．负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；
2．主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；
3．组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；
4．配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；
5．参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。
（二）公司委员会定义：
1．投资咨询委员会：
u
负责公司项目投资方面的评审和决策。
2．策划、方案评审委员会：
u
负责对项目的定位进行专业评审；
u
负责对项目前期策划成果进行专业评审；
u
负责对项目方案设计成果进行专业评审。
3．招标委员会：
u
负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性；
u
负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；
4．定价咨询委员会：
u
负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。
二、职能部门职责
（一）运营管理部：
部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。
部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理
．综合计划管理
u
负责落实董事会下发的综合计划；
u
负责制定公司综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；
u
主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；
u
负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；
u
负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。
2．部门绩效考核
u
负责制定各项目公司（部）和职能部门的绩效考核方案；
u
负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；
u
根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。
3．流程管理
u
负责建立、实施、完善公司流程管理体系；
u
主持公司定期和不定期的流程修订工作。
4．公共关系管理
u
负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；
u
配合报批报建工作；
u
配合办理项目开发相关政府批文及许可证；
u
负责公司对外公共关系的日常维护；
u
负责公司与政府机关之间的危机公关处理。
5．知识管理
u
负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；
u
负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；
u
负责公司统计报表的编制和报送。
（二）投资拓展部
部门使命：获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。
部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究
．土地信息收集及评估 u
负责收集目标地块信息，建立土地信息库；
u
负责建立土地信息选择标准体系；
u
负责评估并初步确定拓展目标。
2．可行性研究分析
u 主持制订可行性研究计划；
u 组织进行项目可行性分析；
u 主持编制《项目可行性研究报告》；
u 组织可行性研究报告评审。
3．项目土地获取
u
负责确定商务条件，提出商务谈判方案；
u
负责与相关各方的商务谈判工作；
u
负责签订土地使用合同；
u
负责办理《土地证》等相关手续。
4．战略管理
u
负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；
u
负责制定中长期发展目标和战略规划。
5．政策研究及市场研究
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；
u
负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；
（三）合约成本部 部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。
部门职能：成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价
．成本管理体系
u
负责建立和完善公司成本控制体系；
u
负责编制咨询合同标准化体系；
u
负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；
u
负责落实项目总体目标成本；
u
配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核；
u
负责建立成本监控预警机制。
2．成本规划
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
u
主持编制《项目目标成本》；
u
主持编制《项目限额设计标准》。
3．成本动态管理
u
配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；
u
负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；
u
负责收集、整理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。
4．项目预结算
u
负责造价咨询公司评标选定工作；
u
负责编制各项目的《项目结算计划》；
u
负责各项目结算工作；
u
负责对各项目预算实行备案抽查；
u
负责编制《工程结算分析报告》。
5．采购管理
u
负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评价；
u
负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；
u
负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》；
u
根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作；
u
负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；
u
负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价；
u
主持公司招标项目合同洽谈。
6．工程合同管理
u
负责建立和完善标准化工程合同体系。
7．成本分析及效益评估
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。
（四）工程技术部：
部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。
部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护 ．采购管理配合
u
配合进行公司权限范围内的招标。
2．工程过程管理配合
u
负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司（部）进行整改；
u
配合项目各阶段的工程验收；
u
负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。
3．设计管理配合
u
配合对建筑方案进行结构选型；
u
配合编制《项目限额设计标准》；
u
配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；
u
配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；
u
配合完成图纸内部审查；
u
配合完成施工图的图纸会审和技术交底。
5．工程技术支持
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
u
参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；
u
配合进行《施工组织设计》评审；
u
配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；
u
负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；
u
配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。
u
负责更新维护工程类供应商信息数据；
u
负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。
6．技术资料管理
u
负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；
u
配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。
7．工程管理指引制订及维护
u
负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及维护；
u
负责工程管理指引的制订及维护。
（五）产品研究部
部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。
部门职能：项目规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理
．项目规划
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
u 配合编制《项目限额设计标准》。
2．设计配合
u
配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。
3．设计研究
u
负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；
u
负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库； u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；
u
负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。
4．标准化设计合同体系及供应商管理
u
负责建立和完善标准化设计合同体系；
u
负责维护和完善设计类战略供应商信息库。
（六）营销策划部
部门使命：以前瞻性视野，提升和创新市场营销策划理念和策划水平，引领市场潮流，极大地满足客户需求。
部门职能：项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理
．项目策划
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
2．项目营销
u 配合完成《营销推广策划方案》的制定及评审工作；
u 配合完成营销策划公司的选择评审工作；
u 配合完成广告策划公司的选择评审工作；
u 配合完成《营销费用预算》的制定及评审工作。
3．市场研究
u
负责维护和完善营销类战略供应商信息库；
u
负责联系相关专业人士，与产品研究部一起建立并完善专家人才库；
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责市场调研及政策研究，定期形成《市场分析报告》；
u
负责各项目相关营销负责人交流总结，提高营销专业水平；
u
负责制订科学的营销管理体制，推进营销职能创新。
4．品牌策划及建设
u
负责公司品牌规划战略的制定和实施；
u
负责公司品牌宣传标准件体系的建立和落实；
u
组织各项目参加大型房地产展会。
5．标准化营销合同体系管理
u
负责建立和完善标准化营销合同体系。
（七）财务部：
部门使命：以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。
部门职能：财务管理制度管理、会计核算、融资管理、全面预算管理、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务档案与内部管理
．财务管理制度管理
u
负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立和完善公司各种财务管理制度。
2．会计核算
u
负责办理日常核算业务；
u
负责办理日常出纳业务；
u
负责财务会计报告的编制和报送；
u
负责公司财务报告社会审计工作。
3．融资管理
u
负责制定并平衡公司资金计划；
u
负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；
u
负责项目开发的各项融资业务；
u
负责金融机构关系维护；
u
负责资本市场及融资创新的研究管理；
u
负责项目按揭银行的选择与业务合作。
4．全面预算管理
u
负责公司全面预算的编制与控制；
u
配合确定公司经营目标；
u
配合编制经营计划；
u
负责动态跟踪调整资金计划。
5．财务分析与公司决策支持
u
负责公司财务状况分析，提供管理报表；
u
负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》。
6．税务管理
u
负责办理公司日常纳税业务以及其他税务事项；
u
负责公司税务筹划；
u
负责开发项目税务筹划；
u
负责项目公司税务工作。
7．权益性投资管理和审计
u
负责收集整理投资企业财务数据和信息； u
负责为公司向投资企业派出董事提供财务资料；
u
负责指导及检查投资企业的财务工作；
u
配合上级单位对本公司及投资企业的日常审计和检查；
u
负责监控公司内控制度的实施。
8．财务档案与内部管理
u
负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；
u
负责维护财务软件的正常运行及数据安全；
u
负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理。
（八）客户服务部
部门使命：以前瞻性视野构建以客户为中心的客户服务平台，努力提升公司市场中的信誉度和美誉度。
部门职能：项目策划配合、销售事务管理、投诉处理、客户关系管理、中航会管理、客户服务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理
．项目策划配合
u
配合编制《项目开发纲要》；
u 配合完成营销推广策划方案的制定工作。
2．销售事务管理
u 配合完成物业管理公司的选定工作；
u
与项目公司（部）共同负责销售代理公司的管理和评估；
u
负责有关销售信息系统初始数据的录入；
u
配合进行按揭银行的选择；
u
负责认购书、销售合同等法律文件的准备工作；
u
配合进行营销推广客户活动； u
配合完成签订相关认购协议工作；
u
负责与客户签订销售合同，并负责销售回款；
u
配合完成客户资料移交工作；
u
负责客户资料及销售合同管理；
u
负责销售数据统计分析、汇总分析；
u
负责销售后的相关产权办理工作，包括：面积补差、初始登记、转移登记并协助监管银行或业主办理《房产证》；
u
负责组织项目入伙策划并组织落实；
u
负责项目尾盘销售及资产管理。
3．投诉处理
u
负责与项目公司（部）进行对接，参与工程竣工验收；
u
成立项目售后维修小组，负责售后维修工作；
u
配合完成物业管理方案的审核工作；
u
负责受理客户投诉；
u
负责与客户洽谈解决方案，并组织协调相关专业部门进行处理；
u
负责项目公司（部）解散后，维修工程款项的管理；
u
组织各部门使用客户服务软件；
u
负责对客户投诉处理的结果进行回访；
u
负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；
u
负责定期对客户投诉进行分析。
4．客户关系管理
u
负责进行客户满意度调查；
u
负责对客户满意度调查结果进行分析，并形成报告。
5．中航会管理
u
负责中航会的策划、设立及后期会务工作；
u
负责中航会的推广工作；
u
负责中航会会刊的策划及出版工作；
u
负责中航会会员活动的策划及实施；
u
负责中航会运作过程中与中航系统其他单位的协调工作。
u
负责公司网站、内刊中关于客户信息的发布及客户论坛的维护；
u
负责收集、输入和维护客户信息资料，并进行分类管理。
6．客户服务体系
u
负责编制销售合同补充条款；
u
负责制定客户满意度调查标准；
u
负责制定售后管理制度及客户服务标准。
7．客服信息分析
u
负责统计分析客服信息，形成客服案例库。
8．法务管理
u
负责为公司提供各类法律支持服务；
u
负责对公司业务合同的法律审核；
u
负责编制和修改企业的格式化合同；
u
负责法律知识培训工作；
u
负责提供商务谈判中的法律咨询服务；
u
负责对项目公司（部）权限外的合同进行审核；
u
负责对项目公司（部）权限内的合同进行定期检查，法律指导；
u
负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理；
u
负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。
9．客户危机管理
u
负责建立客户危机管理风险防范制度；
u
负责策划有关客户危机处理方案。
（九）行政人事部：
部门使命：根据企业发展战略需要，提供人力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。
部门职能：人力资源规划、员工招聘和选派、员工培训、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理
．人力资源规划
u
负责制定人力资源规划，并组织实施；
u
负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；
u
负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；
u
负责审批项目公司（部）的管理架构和人员配置计划；
u
负责进行项目公司（部）关键岗位聘任的审核。
2．员工招聘和选派
u
负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和项目公司（部）供给人才；
u
配合完成项目公司（部）高层管理人员的聘任工作。
3．员工培训
u
负责公司员工的培训管理工作； u
负责拟定并执行培训计划；
u
负责评价培训效果和督促各部门、各项目公司（部）内部培训工作。
4．员工薪酬和绩效考核
u
负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；
u
负责管理公司员工薪酬事务，负责审核项目公司（部）薪酬制度；
u
负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗等手续；
u
负责建立公司员工福利制度。
5．企业文化建设
u
负责公司企业文化建设。
6．行政事务管理
u
负责建立、维护及推广企业形象识别系统(CIS)；
u
负责拟写公司工作总结；
u
负责公司各类公文处理与文件流转控制；
u
负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；
u
负责管理公司印章；
u
负责公司办公设备、用品管理；
u
负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理；
u
负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；
u
负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；
u
负责管理公司书刊、报纸订购；
u
负责其他后勤服务。
7．资产管理 u
负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购以及登记建档工作；
u
负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；
u
主持盘点固定资产工作；
u
负责固定资产日常维护和台帐管理；
u
配合完成项目公司清算及固定资产处置工作。
8．IT信息管理
u
负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；
u
负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；
u
负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；
u
负责公司网站信息内容日常维护更新；
u
负责处理公司日常电脑和网络故障，提供IT服务。
9．档案管理
u
负责档案管理、档案信息化管理及维护；
u
负责各投资企业重要资料的收集和整理；
u
负责指导项目公司（部）档案工作；
u
负责接收项目公司（部）工程竣工后的档案资料。
三、项目公司（部）职责
使命：项目公司（部）为公司发展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。
职能：项目立项后组织制定《项目开发纲要》，并在《项目开发纲要》指导下主持项目全过程开发工作。
说明：确定项目拓展意向后，由公司指定人员牵头成立项目前期策划小组进行项目前期策划工作，至项目公司（部）成立。
．项目前期准备
u
负责制定管理架构及人员配置计划，交由行政人事部审核。
2．项目策划
u
组织编制《项目开发纲要》，并组织阶段性评审及最终评审。
3．设计管理）方案设计
u
负责编制方案设计任务书；
u
负责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成方案设计，组织项目方案设计的评审；
u
负责办理相关报批报建工作。
2）初步设计及施工图设计
u
组织相关部门对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计优化并落实；
u
负责施工图审查单位的考察和确定；
u
在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查丈咨询；
u
负责编制初步设计任务书及施工图设计任务书；
u
配合编制《项目限额设计标准》并负责落实；
u
负责从战略供应商信息库中选择初步设计及施工图设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计，组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；
u
组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；
u
负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；
u
主持图纸内部审查；
u
主持施工图的图纸会审和技术交底；
u
负责办理相关报批报建工作。
4．工程管理）施工准备
u
负责工程施工现场场地准备；
u
负责获得项目政府相关许可证；
u
主持《施工组织设计》的评审工作。
2）进度管理
u
负责根据《项目总体开发计划》制定《施工总体进度计划》；
u
负责审核监理规划及实施细则，落实计划执行；
u
负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；
u
负责跟踪、协调相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。
3）质量管理
u
负责落实施工质量监控，达到验收规范标准；
u
负责审核关键工序、关键部位的施工方案；
u
主持各阶段的工程验收；
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目, 是一种房地产开发的联合经营行为。在实践中, 主要有三种方式。第一种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 成立合营企业, 合作建房, 双方风险共担, 利润共享;第二种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 成立合营企业, 合作建房, 甲方分配固定利润或提取固定比例的销售收入;第三种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 以甲方为主体开发房地产项目, 双方按约定比例分配房屋。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》 (2008年11月10日国务院令第540号) , 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (1993年12月13日国务院令第138号) , 《中华人民共和国企业所得税法》 (2007年3月16日中华人民共和国主席令[2007]63号) , 房地产合作开发主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税。
二、房地产合作开发涉及的土地增值税探讨
据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]048号) 和《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 (财税[2006]21号) , 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。但是投资、联营的企业属于从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 应当征收土地增值税。对于一方出地、一方出资金双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征土地增值税, 建成后转让的应当征收土地增值税。
在第一种方式下, 甲方作为土地的投资方, 且甲乙双方成立了房地产企业, 所以甲方在投入土地时应该缴纳土地增值税。合营企业将建成房屋出售时也应该缴纳土地增值税。
在第二种方式下, 与第一种方式类似, 甲方同样应该按照增值额计算缴纳土地增值税, 待合营企业建成商品房销售时参照第一种方式计算缴纳土地增值税。
在第三种方式下, 甲乙双方一方出地, 一方出资金合作建房, 建成后按比例分房自用, 则根据财税字[1995]048号, 甲方在初始投入时无需缴纳土地增值税。若分房后转让, 则按照转让收入减去取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、有关税金及其他扣除项目之和据以计算缴纳土地增值税。
三、房地产合作开发涉及的企业所得税探讨
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]第031号) 规定:
在第一种方式下, 甲方将土地投资入股时, 应将其投资业务分为转让财产、投资这两个业务进行所得税处理, 转让土地使用权的收入一次性计入当期应纳税所得额中, 如果甲方的土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%, 可从投资交易发生年度起, 按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。合营企业销售房屋时按销售收入计入应纳税所得额中。
在第二种方式下, 甲方在投资时的税务处理和第一种方式相同, 甲、乙从合营企业分配固定利润或提取固定比例的销售收入时按股息、红利计算缴纳企业所得税。合营企业接受土地使用权投资, 应在投资交易发生时, 按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税, 不得在税前分配该项目的利润。
在第三种方式下, 甲方应当在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。合营企业应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
四、房地产合作开发纳税筹划——以土地增值税为例
甲公司和乙公司共同成立丙房地产公司, 专门从事普通住宅商品房开发, 2014年普通商品房的总面积10000平方米, 平均销价4200元/平方米, 售价总额为4200万元。取得土地使用权时支付的金额为450万元, 房地产开发成本2025万元, 开发费用225万。假设城市维护建设税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%、营业税税率5%。假设在计算土地增值税收时, 计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。
(1) 筹划前
销售普通商品房收入:4200万元
允许扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目
=450+2025+225+4200×5%× (1+7%+3%) + (4 5 0+2 0 2 5) ×20%=3426万元
增值额=4200-3426=774万元
增值率=774/3426=22.59%
应纳土地增值税额=774×30%=232.2万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 (营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税<房地产企业计入管理费用>)
=4200-450-2025-225-4200×5%× (1+7%+3%) -232.2=1036.8万元
(2) 筹划方法1
现丙公司将房价由每平方米4200元降低到每平方米4125元, 其他资料不变。
销售普通商品房收入:4125万元
允许扣除项目金额:450+2025+225+4125×5%× (1+7%+3) + (450+2025) ×20%=3421.88万元
增值额=4125-3421.88=703.12万元
增值率=703.12/3421.88=20.55%
应纳土地增值税=703.12×30%=210.94万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=4125-450-2025-225-4125×5%× (1+7%+3%) -210.94=987.19万元
税前利润比筹划前降低1036.8-987.19=49.61万元
虽然单价下降, 总收入下降75万元, 但实际税前利润只比原来降低了49.61万元, 税前利润降低的金额低于销售收入的减少额, 主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。
(3) 筹划方法2
现丙公司将房价降到每平方米4100元, 其他资料不变。
销售普通商品房收入:4100万元
允许扣除项目金额:450+2025+225+4100×5%× (1+7%+3%) + (450+2025) ×20%=3420.5万元
增值额=4100-3420.5=679.5万元
增值率=679.5/33420.5=19.87%<20%
应纳土地增值税=0万元
税前利润=收入-成本-费用-税金=4100-450-2025-225-4100×5%× (1+7%+3%) =1174.5万元
税前利润比筹划前增加1174.5-1036.8=137.7万元
虽然房屋单价降低100元, 总的销售收入降低100万元, 但实际税前利润反而比原来增加了137.7万元, 其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税232.2万元, 对税前利润产生积极影响。
(4) 筹划方法3
现丙公司将房价提高到每平方米4275元, 其他条件不变
销售普通商品房收入:4275万元
允许扣除项目金额:450+2025+225+4275×5%× (1+7%+3%) + (450+2025) ×20%=3430.13万元
增值额=4275-3430.13=844.87万元
增值率=844.87/3430.13=24.63%
应纳土地增值税额=844.87×30%=253.46万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=4275-450-2025-225-4275×5%× (1+7%+3%) -253.46=1086.42万元
税前利润比筹划前增加1086.42-1036.8=49.62万元
摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。
关键词:房地产开发 合作项目 置换 会计处理
0 引言
近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务
1.1 置换业务介绍 以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。
1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。
2 会计规定
2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。
2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:
2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。
2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。
2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。
2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理
2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。
2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。
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