孵化器项目可研报告

孵化器项目可研报告（精选4篇）

孵化器项目可研报告篇1

创业孵化器项目IPO上市咨询

（2013年最新细分市场+募投可研+招股书底稿）

综合解决方案

北京博思远略咨询有限公司IPO事业部

二零一三年三月

360市场研究网

第一部分创业孵化器项目创业板IPO上市审查要点分析.....................................3

一、2013年创业板最新审核政策分析..................................................................................3

二、专业机构在企业IPO上市过程中主要作用...............................................................4 第二部分创业孵化器项目细分市场（行业研究）调查解决方案.........................6

一、创业板创业孵化器项目细分市场调查政策依据.....................................................6

二、细分市场调查（行业研究）在企业IPO上市过程中的重要性....................6

三、博思远略IPO细分市场调查研究思路及关键问题说明....................................7

四、博思远略创业孵化器细分市场（行业研究）调查大纲..................................10 第三部分创业孵化器项目募投可行性研究报告（甲级资质）编制解决方案..13

一、证监会关于募集资金运用及募投可研的编制要求............................................13

二、IPO上市募投可研与一般可研报告主要区别........................................................15

三、创业孵化器募投项目可研报告在企业上市过程中的重要作用..................15

四、博思远略创业孵化器募投项目（基于2013年最新大纲及审查重点）可研方案设计原则..................................................................................................................................15

五、博思远略IPO募投项目可研分阶段服务内容.......................................................16

六、博思远略IPO募投项目可研报告标准大纲（2013最新版）....................17

七、博思远略IPO募投项目可研编制重点解决问题.................................................24 第四部分博思远略最新成功案例展示....................................................................27

一、行业构成.......................................................................................................................................27

二、区域构成.......................................................................................................................................27

三、案例成果展示（包括但不限于）..................................................................................27 第五部分博思远略咨询公司介绍............................................................................29

一、公司基本情况............................................................................................................................29

二、团队构成.......................................................................................................................................30

三、咨询服务流程............................................................................................................................30

三、博思远略服务优势..................................................................................................................31 第六部分本解决方案关键词....................................................................................33

创业孵化器项目上市咨询方案；创业孵化器项目上市可行性研究报告；创业孵化器募投项目可研报告；创业孵化器细分市场调查；创业孵化器行业研究；证监会发审委；博思远略咨询公司；创业板IPO上市咨询；2013年创业孵化器项目最新募投可研编制方案；发改委甲级资质……..........................................33 2 360市场研究网

第一部分创业孵化器项目创业板IPO上市审查要点分析

一、2013年创业板最新审核政策分析

企业上市主要目的之一就是要募集资金，而募集资金必须投资相应的项目。创业板要求“发行人募集资金应当围绕主营业务进行投资安排”，也就是说至少60%—70%的资金应该用于主营业务项目的投资建设。研发类不产生收益的项目应该尽可能少占用募集资金。除了这个直接要求，博思远略咨询公司（甲级资质）根据证监会发审委最新审核政策对所重点审核的节点总结如下：

(1)、规模的合理性

(2)、新产品的技术成熟性

(3)、固定资产投资规模与新增收入的匹配性

(4)、与发行人历史数据的匹配性

(5)、研发类项目投资比例的合理性

根据博思远略咨询公司研究发现，创业板企业大多有服务收入比重较高，无形资产较多，企业重置成本低等特征。如果按照企业原有设备规模和技术水平进行项目设计，那么募集资金规模会很小。这使得很多企业在项目设计中做大设备投资、增加土建投资、增加铺底流动资金以完成既定的募集资金目标。这一现象十分普遍，也是造成募集资金运用部分经常被反馈的原因。采取上述策略虽然可以满足募集资金规模的要求，但是固定资产增加过多、比例增大问题难以解释。由于项目收入测算要求严谨保守，那么又出现了投入产出的匹配性问题。

为了解决上述问题，博思远略建议采取以下策略：

(1)、募集资金规模能小则小，越小问题越少；

(2)、项目设备尽量采取现有设备的最新升级型号，避免大换血；

(3)、建设规模和项目收入参照现有规模设计，不建议超过当前规模的1.5倍； 360市场研究网

(4)、土建投资最好自有资金出资或者实物出资以表明节约募集资金；

(5)、土建投资比例应少于30%，避免房地产投资嫌疑；

(6)、回收期控制在5年之内，内部收益率不低于20%；

(7)、项目收入规模上限不能高于市场容量预测的增加值；

(8)、选择知名工程咨询公司进行项目的审核以证明其合理性；

(9)、采用先进设备引起投资规模大增的要说明现有设备的不适用性；

(10)、募投项目市场分析与行业基本情况分析互相支持。

上述策略是上市募投项目设计中应该注意的基本问题，除此之外，上市用项目可行性研究报告应该重视风险防控措施的论述。做到项目设计合理、风险防控得当、经得起股民推敲，募集资金运用这一部分才算是符合上市要求。

二、专业机构在企业IPO上市过程中主要作用

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第二部分创业孵化器项目细分市场（行业研究）调查解决方案

一、创业板创业孵化器项目细分市场调查政策依据

二、细分市场调查（行业研究）在企业IPO上市过程中的重要性

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三、博思远略IPO细分市场调查研究思路及关键问题说明

360市场研究网

博思远略根据大量创业板、中小板上市咨询项目经验，对创业孵化器细分市场调查研究过程中应重点解决的问题做了详细总结，并提出了实际操作建议：

关键问题一：对创业孵化器上市企业所在细分市场和企业定位

需要根据上市企业主要产品和业务选定一个细分市场作为企业所在行业。选择的时候要注意以下问题：

1、不同的细分市场对应的市盈率不同，会影响募投项目总体的资金规模。360市场研究网

2、不同的细分市场会影响上市企业在该行业的市场地位。

3、主营产品的市场容量及市场份额要依据选定的行业论证。

4、选定的细分市场其发展前景和新产品发展方向会影响上市企业研发方向和研发项目设计。

5、选定的细分市场要与上市企业对自己的定位相匹配。

关键问题二：创业孵化器细分市场容量分析注意要点

上市企业产品细分市场容量大小及其发展趋势是证监会十分关注的问题。市场容量一般用该产品的市场需求量或者市场规模（销售额）来表述。涉及近三年甚至更长时间的历史数据和未来3-5年募投项目达产时的市场容量数据。

产品的未来的市场容量应该是不断增长的，历史的数据则尊重事实。历史数据如果有较大的波动还需要进一步解释其原因，表明其不会对未来有不利影响。如果确实是周期性规律，则要在未来的市场容量预测中考虑该周期性的影响。产品的未来的市场容量还需要保障能够容纳募投项目带来的新增产能。而募投项目新增的产品产量和当前企业的产量之和是未来拟上市企业产品的总产量，其与市场容量的比值即为市场占有率。因此，未来市场容量数据也要考虑企业市场占有率是提升还是下降。企业市场地位的上升与下降要与行业发展的趋势和竞争格局的走势相一致。

关键问题三：创业孵化器细分市场调研数据来源产品细分市场数据大致有以下几个来源渠道：

公开数据——权威机构或者国家公布的数据，如统计局、海关总署、创业孵化器行业协会、相关网站、创业孵化器行业期刊、创业孵化器杂志、创业孵化器研究院、知名第三方咨询公司等。

产业链数据——上下游产业数据，如关联产品数据、关键的原料或者配件数据可以用来估算产品细分市场数据。

发布数据——根据调研结果，由同行业权威机构（如报纸、协会、期刊杂志等）发布的数据。

推算数据——根据本行业及上下游行业的公开数据或者发布的数据用合理的估算方法来推算得到的数据。

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四、博思远略创业孵化器细分市场（行业研究）调查大纲

一、创业孵化器行业主管部门、行业监管体制、行业主要法律法规及政策

1、行业主管部门及监管体制

2、行业主要法律法规及政策

二、创业孵化器行业概况（重点）

1、企业的行业定位

2、上下游产业链及关联产业关系

3、行业市场容量分析（总的市场容量、关键设备产品的市场容量）

4、行业发展趋势分析

三、创业孵化器行业竞争格局和市场化程度

1、行业竞争格局（自由竞争、垄断竞争、垄断）

2、市场化程度（完全开放、政府控制、国企垄断、外商主导）

四、创业孵化器行业内的主要企业和主要企业的市场份额（重点）

1、行业内主要企业（3—6家）

2、主要企业市场份额

五、创业孵化器行业进入障碍 360市场研究网

1、技术壁垒

2、政策准入

3、资金规模壁垒

4、人才壁垒

5、品牌壁垒

六、创业孵化器市场供求状况及变动原因

1、市场需求情况及其发展趋势

2、市场供给情况及其存在问题

3、供求格局及其变动原因

七、行业利润水平的变动趋势及变动原因（重点）

1、近三年行业利润水平及其变动趋势

2、影响传业利润水平变动的因素分析

八、影响行业发展的因素

1、产业政策因素

2、技术替代因素

3、行业发展瓶颈

4、国际市场冲击

5、其他因素

九、创业孵化器行业技术水平及技术特点

1、行业技术发展历程及当前发展水平

2、行业当前主要技术及其特点

十、创业孵化器行业特有的经营模式（重点）

1、生产模式

2、销售模式

3、盈利模式

4、其他特殊模式

十一、创业孵化器行业的周期性、区域性、季节性特征 360市场研究网

1、行业的周期性

2、行业的区域性

3、行业的季节性

十二、创业孵化器行业与上下游行业之间的关系

1、发行人所处行业与上下游行业之间的关联性

2、上游行业发展状况对本行业及其发展前景的有利和不利影响

3、下游行业发展状况对本行业及其发展前景的有利和不利影响

十三、产品进口国政策及竞争环境

1、产品进口国政策及其影响

2、进口国同类产品的竞争格局

十四、公司在行业中的竞争地位

1、公司市场份额及变动趋势

2、主要竞争对手及其简要情况

3、公司的竞争优势

4、公司的竞争劣势

附件：

1、主要结论引用资料

2、市场数据引用材料

3、分析图表参考资料

4、拟发布的数据材料

5、市场容量数据推算表及基本假设

6、竞争对手资料汇总

7、行业研究报告和专家文章汇总

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第三部分创业孵化器项目募投可行性研究报告（甲级资质）编制解决方案

一、证监会关于募集资金运用及募投可研的编制要求

第十二节募股资金运用

第一百四十九条发行人应披露：

（一）预计通过本次发行募股资金的总量及其依据；

（二）董事会或股东大会对本次募股资金投向项目的主要意见；

（三）募股资金运用对主要财务状况及经营成果的影响，包括对净资产、每股净资产、净资产收益率、资产负债率、盈利能力、资本结构等的影响。未披露盈利预测的，应详细披露募股资金运用的影响。

第一百五十条发行人应充分考虑实际募股资金量不足或超过所申报资金需求量的可能。所筹资金尚不能满足规划中项目资金需求的，应详细说明其缺口部分的资金来源及落实情况；所筹资金超过了规划中项目资金需求的，应披露多募资金的大体安排及资金管理措施，并披露其对财务状况和经营成果的影响。第一百五十一条如属直接投资于固定资产项目的，发行人可视实际情况并根据重要性原则披露以下内容：

（一）各投资项目的轻重缓急及立项审批情况（如需要）；

（二）投资概算情况，预计投资规模，募股资金的具体用项及其依据，包括用于购置设备、土地、技术以及补充流动资金等方面的具体支出；

（三）所投资项目的技术含量，包括产品的质量标准和技术水平，生产方法、工艺流程和生产技术选择，主要设备选择，主要技术人员要求，研究与开发措施，核心技术及其取得方式；

（四）主要原材料、辅助材料及燃料等的供应情况；

（五）投资项目的产出和营销情况，包括产品现有和潜在生产能力，投资项目的产量、价格及产销率，替代产品，产品出口或进口替代，产品销售方式及营销措施；

（六）投资项目可能存在的环保问题及采取的措施；

（七）闲置资金（若存在）的利用计划，或资金缺口（若存在）的补充来源；

（八）投资项目的选址，拟占用土地的面积、取得及处置方式；

（九）投资项目的效益分析，包括现金流、内部收益率、达产期、回收期和产品的市场生命周期等。

（十）项目的组织方式，项目的实施进展情况。

第一百五十二条发行人募股资金拟用于对外投资、与他人合资进行固定资产项目 360市场研究网

投资的，除相应披露上述具体内容外，还应主要披露：

（一）合资方的基本情况，包括名称、法定代表人、住所、注册资本、主要股东、主要业务，与发行人是否存在关联关系等；

（二）投资规模及各方投资比例；

（三）合资方的投资方式和资金来源；

（四）合资协议中有关可能给发行人造成损失及损失处理的条款，如合资方不能按时投资，可能给发行人造成的损失以及损失的补偿方式等。

第一百五十三条发行人募股资金拟用于对外股权投资组建企业法人或其他法人的，应主要披露：

（一）拟组建企业法人或其他法人的基本情况，包括设立、注册资本、主要业务等；

（二）投资规模及各方投资比例；

（三）法人的组织及管理情况；

（四）合作方的基本情况及与发行人是否存在关联关系或竞争关系。第一百五十四条发行人募股资金拟用于收购在建工程的，应主要披露：

（一）在建工程的已投资情况；

（二）投资来源；

（三）还需投资的金额；

（四）负债情况；

（五）建设进度；

（六）计划完成时间；

（七）收购价格的确定方式。

第一百五十五条发行人募股资金拟用于收购兼并其他法人股份或资产的，应主要披露：

（一）被收购企业的基本情况及最近一个完整会计及最近一期的主要财务会计数据；

（二）收购的股份或资产；

（三）所收购股份或资产的评估、定价等情况；

（四）收购兼并后参股、控股的比例及其控制情况。

第一百五十六条发行人募股资金拟投入其他用途的，应披露具体的用途，以及对发行人经营和财务的影响，包括对发行人财务结构、盈利预测、净资产收益率、股东利益等的影响。

第一百五十七条上述应披露的各类募股资金用途，如涉及关联关系及关联交易的，360市场研究网

应披露董事会或股东大会的决策依据。

二、IPO上市募投可研与一般可研报告主要区别

一般来说，中小板、创业板IPO募投项目可研报告（上市可研）与一般用于立项的可行性研究报告主要有以下几点区别：

1、上市募投项目项目可行性研究报告应纳入上市筹划的总体方案中，因为募集资金的投向直接关系到能否实现上市的关键问题；

2、上市募投项目可研报告需要上市咨询团队中的各中介机构（券商、律师事务所、会计师事务所、第三方调查公司）密切配合，特别是应与财务评估机构密切配合，将募集资金项目的投入产出而导致的资金流的变化纳入到总体财务预测中；

3、募集资金只能用于发展主营业务；

4、项目的财务分析应该考虑到上市公司信息披露的具体要求，5、不再要求就发行人的募集资金投资项目是否符合国家产业政策和投资管理的规定征求国家发展与改革委员会的意见。

三、创业孵化器募投项目可研报告在企业上市过程中的重要作用

IPO上市项目可行性研究报告主要用于IPO上市项目在国内备案并作为券商招股书底稿提交证监会。

报告一般分为两个版本：一个版本是用于前期获取发改委立项批文，另一个版本则是用于券商招股书编制并作为工作底稿。

立项用IPO上市项目可行性研究报告中涉及的项目总投资、建设地址、建设内容将体现在发改委的立项批文中，因此招股书编制用IPO上市项目可行性研究报告必须保证上述内容不变，只能调整文字、数据的配比、论证方式。

四、博思远略创业孵化器募投项目（基于2013年最新大纲及审查重点）可研方案设计原则

1、如果您是外资企业、外商再投资企业募项目获取批复文件需要编制项目申请报告；如果企业是内资企业，但项目被纳入《政府核准的投资项目》，那么募投项目也是项目申请报告。360市场研究网

2、内资企业募投项目一般采取备案制，需要编制可行性研究报告。此外，企业需要环评审查，项目需要做环评、节能评估；

3、募投项目可研报告（包括项目申请报告）要解决批复获取和券商底稿两个问题，因此可分成2个版本进行编制。其中发改委申报或核准的需要投资基础数据和建设内容准确论证即可；

4、募投项目设计要求与企业历史财务数据、财务制度具有连贯性，折旧算法、毛利率、各种税率、坏账准备、应收账款比例、周转次数等应该保持一致；

5、募投项目中土地一般要求先行获取，土地投资计入项目总投资但不算作募集资金；

6、利用既有房产或者在建房产进行募投项目建设的房产价值可以用募集资金置换，土地价值不可置换；

7、募投项目产品产能设计要考虑产品的市场容量、新增产能的募投项目，企业的市场占有率要考虑原有产能和新增产能合计对市场的影响；

8、募投项目建设周期一般不超过两年；

9、募投项目一期投资不宜过大，投资过大会造成企业当期损益表现为利润下滑；

10、募投项目与企业现有产品和业务的关联性要比较分析，确定是否扩产、升级新产品还是支持企业发展的研发或营销项目；

11、募投项目必要性分析要考虑原有产能是否超负荷、是否改变经营模式以提高利润水平、是否通过规模经济降低成本、是否增加投资获得关键环节生产自动化、是否是募投项目带来新的客户、是否是有利于企业提高竞争力、是否填补行业空白、是否是支持企业转型等等；

12、募投项目的设备选型重点考虑各个项目的同类设备价格是否一致，是否有设备可以公用，对于使用企业现有设备、配套设施、人员的需要考虑对原有企业生产能力的影响；

13、募投项目如果是将企业原来外包的业务转为自主生产，那么项目的收入要包含原有业务收入和增加投资带来的新增收入两部分。

五、博思远略IPO募投项目可研分阶段服务内容

博思远略编制IPO募投项目可研报告撰写一般分为两个阶段：

第一阶段：确定募集资金总额及各个项目总投资、建设内容等关键指标数据，完成备案核准版可研报告或者申请报告撰写，上报获取批文。同期根据项目环境影响到环保局办理环评审查。360市场研究网

第二阶段：根据券商招股书需要，详细撰写项目投资建设的必要性、可行性、背景、市场容量分析、营销推广策略、设备选型表、投资构成描述、效益成本分析等部分。

博思远略具有甲级工程咨询资质，可以根据客户需求编制募投项目可行性研究报告、项目申请报告，为券商招股书编制提供全方位工作底稿及数据资料核实服务。

六、博思远略IPO募投项目可研报告标准大纲（2013最新版）

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称

2、承办单位

2.1 公司介绍

2.2 公司项目承办的技术基础和优势（重点）

3、可行性研究报告编制依据

4、项目建设背景及必要性（重点）

4.1产业发展要求

4.2 市场发展与竞争要求

4.3 产品技术发展要求

4.4 企业发展的要求

4.5 项目建设的意义与影响

5、募集资金投资项目与公司现有业务及产品的关联

（二）创业孵化器项目概况

1、拟建项目

2、建设规模与目标

3、主要建设条件

4、项目总投资及效益情况

5、主要技术经济指标

（三）主要问题说明

1、项目资金来源问题

2、项目原料供应问题

3、项目供电供水保障问题 360市场研究网

二、创业孵化器市场分析

（一）市场容量分析

（二）产品目标市场

（三）产品价格

（四）营销策略

1、营销策略

2、营销模式

3、促销措施

三、建设规模与产品方案

（一）项目产品方案

（二）项目建设规模

四、场址选择

（一）项目选址及用地方案

1、项目选址

2、建设地条件

（二）土地利用合理性分析

（三）征地拆迁和移民安置规划方案

五、技术方案、设备方案和工程方案

（一）项目技术方案

1、项目主要技术

2、项目工艺流程

（二）项目设备方案

1、设备选型原则

2、项目设备选型表

（三）项目工程方案

1、项目主要构、建筑物

2、项目建筑工程造价

六、主要原材料、能源供应

（一）项目主要原料材料

（二）能源供应

（三）主要原材料、燃料及动力年需要量

七、总图运输与公用辅助工程

（一）总图布置 360市场研究网

1、平面布置

2、竖向布置及道路

3、总平面图

4、总平面布置主要指标表

（二）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场外运输设施及设备

（三）公共辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、通信系统设计方案

4、通风采暖工程

5、防雷设计

八、节能方案分析

（一）节能措施

1、节能依据

2、设计原则

3、节能方案

（二）能耗指标分析

1、用能标准与能耗计算方法

2、能耗状况和能耗指标分析

九、节水措施

（一）节水措施

（二）水耗指标分析

十、创业孵化器项目环境影响评价

（一）环境和生态现状

（二）生态环境影响分析

1、施工期环境影响

2、运营期环境影响分析

3、环境影响综合评价

（三）生态环境保护措施

1、施工期间环境保护措施 360市场研究网

2、运营期间环境保护措施

3、环境管理措施

（四）地质灾害影响分析

（五）特殊环境影响

十一、劳动安全卫生与消防

（一）劳动安全与职业卫生

1、设计依据

2、设计执行的主要标准

3、设计内容及原则

4、职业安全

5、职业卫生

6、辅助卫生用室

7、职业安全卫生机构

（二）消防

1、设计依据

2、总平面布置

3、建筑部分

4、电气部分

5、给排水部分

十二、组织机构与人力资源配置

（一）组织机构

1、项目法人组建方案

2、管理机构组织方案

（二）人力资源配置

1、生产作业班次

2、项目劳动定员

3、职工工资福利

4、员工来源及招聘方案

5、员工培训

十三、创业孵化器项目实施进度

（一）建设工期

（二）项目实施进度

十四、招标方案 360市场研究网

（一）编制招标计划的依据

（二）招标内容

十五、创业孵化器项目投资估算

（一）项目投资估算依据

（二）项目建设投资估算

1、建筑工程费

2、设备及工器具购置费

3、安装及装修工程费

4、土地购置及整理费

5、工程建设其他费用

6、基本预备费

7、涨价预备费

8、建设期利息

（三）流动资金估算

（四）项目总投资

（五）投资使用计划

（六）贷款偿还计划

十六、创业孵化器项目融资方案

（一）资本金筹措

（二）债务资金筹措

（三）融资方案分析

十七、创业孵化器项目财务评价

（一）计算依据及相关说明

1、项目测算参考依据

2、项目测算基本设定

（二）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

1、销售收入

2、销售税金及附加费用

（三）总成本费用估算

1、直接成本

2、工资及福利费用

3、折旧及摊销

4、修理费 360市场研究网

5、财务费用

6、其它费用

7、总成本费用

（四）财务评价报表

1、项目损益及利润分配表

2、项目财务现金流量表

3、项目资本金财务现金流量表

（五）财务评价指标

1、投资利润率，投资利税率

2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

（六）不确定性分析

1、敏感性分析

2、盈亏平衡分析

（七）财务评价结论

（八）项目投资对公司发展的影响

1、募集资金运用对业务经营的影响

2、募集资金运用对财务状况的影响

2.1 对资产结构的影响

2.2 对资本结构的影响

3、募集资金运用对经营成果的影响

3.1 项目新增折旧摊销及其影响

3.2 对收入和利润水平的影响

3.3 对净资产收益率的影响

4、大幅增加固定资产、无形资产及研发费用投入的必要性和合理性

十八、创业孵化器项目经济效益与社会效益

（一）经济效益

（二）社会效益

十九、创业孵化器项目风险分析

（一）项目风险因素识别

1、法律及政策风险

2、市场风险

3、建设风险

4、环保风险 360市场研究网

（二）项目风险防控措施

1、法律及政策风险防控措施

2、市场风险防控措施

3、建设风险防控措施

4、环保风险防控措施

二十、结论与建议

（一）结论

（二）建议

附表：

1、附表1 项目建筑工程费估算表

2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表

3、附表3 工程建设其他费用估算表

4、附表4 流动资金估算表

6、附表5 项目总投资估算表

6、附表6 项目总投资使用计划表

7、附表7 项目贷款偿还计划表

8、附表8 项目销售税金及附加费用

9、附表9 项目摊销估算表

10、附表10 项目折旧估算表

11、附表11 项目总成本费用估算表

12、附表12 项目损益及利润分配表

13、附表13 项目财务现金流量表

14、附表14 项目资本金财务现金流量表

附件：

1、项目立项（备案、核准）请示

2、公司执照及工商材料

3、场址测绘图与建设地址图

4、董事会投资决议

5、法人身份证复印件

6、开户行资信证明

7、项目总平面布置图 360市场研究网

8、项目经办人证件及法人委托书

10、土地房产证明及合同

11、公司近期财务报表或审计报告

12、其他相关的声明、承诺及协议

13、财务评价附表

七、博思远略IPO募投项目可研编制重点解决问题

360市场研究网

IPO上市项目可行性研究报告按照建设性质可分为新建项目和改扩建项目（包括技改），按照业务性质可分为有收入的生产经营类项目和无收入的研发营销类项目。IPO上市项目可行性研究报告编制要点主要涉及项目实施的必要性、市场容 360市场研究网

量论证、投资方案的合理性、财务指标的承继性、对公司发展的影响等。

360市场研究网

第四部分博思远略最新成功案例展示

一、行业构成

二、区域构成

三、案例成果展示（包括但不限于）

360市场研究网

北京某科技公司地震数据处理中心及研发中心项目江苏某公司一卡通系列产品生产项目北京通州某企业轨道列车通信系统项目河北某科技公司物联网应用项目

广东某企业柔性太阳能光伏组件细分市场调查项目浙江某公司水处理设备生产及研发中心项目山东某工程机械公司配套结构件项目

广东某生物医药公司生殖健康医疗器械生产及研发中心项目天津某公司发动机铝合金缸体生产项目细分市场调查福建某公司汽车起重机塑料板材配件项目湖南某公司液压齿轮油泵生产及研发中心项目四川某公司恒温器生产及研发中心项目江苏某公司湖泊蓝藻治理技术及设备项目广东某公司功能性薄膜项目浙江某公司塑料改性剂生产项目 ……..28 360市场研究网

第五部分博思远略咨询公司介绍

一、公司基本情况

北京博思远略咨询有限公司(以下简称“博思远略”)是依托国家科技部情报所、人民大学、国家图书馆、国家工程技术数字图书馆、国家发改委等机构的资源与专家人才优势成立的高端智囊决策咨询机构。

博思远略致力于为各级政府部门、内外资企业集团、成长期高科技企业、科研院所、投资机构等提供360度全方位专业决策咨询服务，服务范围涉及产业研究分析、市场调查与研究、项目投资分析（发改委甲级资质）、IPO上市咨询、市场竞争情报分析、高新企业发展咨询、产业规划咨询及管理咨询服务。在300多个重要产业及其上下游衍生市场方面积累了丰富的研究经验，特别是在以节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车为代表的新兴产业方面，凭借专业数据库资源、前瞻性研究方法、权威专家顾问团队等优势已成为中国最专业权威的研究机构之一。

截止2012年12月博思远略平均每年承担的重大项目可研报告、项目申请报告、专项资金申请报告编制项目有1200多项；每年协助3-4家高科技企业在中小板、创业板IPO成功上市，研究成果通过证监会发审委及各大投资机构的严苛审核。凭借360投资情报研究中心这一平台，定期发布项目投融资信息，并拥有国内最精准的高新项目投资数据库，已成为国内影响力最大的投资机构及企业家交流平台。旗下产品品牌包括《博思远略新兴产业观察》、《高科技企业财富月刊》、《360投资情报研究》、《中国项目投资汇编（涵盖七大新兴产业）》、《行业投资分析报告（涵盖3000多个细分市场）》以及每年定期举办的“中国高成长企业投融资论坛”，该论坛已经成为透视国内高成长企业发展趋势的风向标。博思远略拥有一支熟悉中国本土市场并深谙客户需求的专业研究团队。他们具有专业的市场研究、企业管理、政策研究、区域经济、产业经济、统计学、投融资、城市规划、项目策划、工程技术等背景。每一位咨询顾问都是客户的合作伙伴，从首次需求沟通到最终项目汇报，从细分数据调研到具体投资方案设计。博思远略提供的是中国市场研究和投融资咨询行业第一流的服务。

360市场研究网和360投资情报研究中心是博思远略旗下领先的中国市场研究与投资决策咨询领域的两大门户网站。以强大的投资数据库为基础，致力于为业界人士提供最及时、准确、深入的市场情报，并整合十余年的投资研究资源，倾力打造具备丰富数据支持及深入分析的投资咨询专业化网站。360市场研究网

博思远略始终坚持客观、科学、严谨的研究和咨询态度、保持对市场敏锐的洞察和深入分析。希望通过我们坚持不懈的努力，为中国经济健康、高效、公平、稳健发展和企业的发展壮大做出自己的贡献。

二、团队构成

目前，博思远略IPO咨询团队由40多名专门从事IPO上市咨询工作的项目经理，他们来自券商、设计院、咨询公司、市场调查公司、会计师事务所、律师事务所，先后成功为150多家企业提供多种形式的IPO全程咨询、募投可研编制、上市细分市场调查等咨询服务，涉足IT通信、新能源、机械、化工、医药、建材、软件、农业、服装、食品、轻工、物流、文化、新材料、传媒等80多个细分行业。

优秀的人才+专业的服务态度+贴心的换位服务模式为您的企业成功上市提供最可靠的保障。

三、咨询服务流程

博思远略创业孵化器项目上市咨询服务全程共需要30—60天，其中现场办公时间为30天，具体分为两个阶段：前期企业调查、IPO行研初稿、立项用可研报告编制阶段现场工作5—10天，业务与技术行研与募集资金投向部分招股书底稿撰写阶段现场工作20天。

360市场研究网

三、博思远略服务优势

1、公司连续多年对以生物医药、新材料、新能源为代表的新兴产业进行跟踪分析，积累了丰富的产业发展数据；

2、由创业孵化器行业资深专家、博士、高级工程师、注册会计师、造价师、咨询师等专业人士组成的项目小组，专家团队核心成员均具有多年项目实际操作经验，具有募投项目可研报告编制及IPO上市中各关键环节的丰富实际操作经验；

3、截至2011年6月，累计完成近千项重大项目（提供的案例展示均有完整文档与合同,并非网上随手抄来,签约客户可查验），为项目方完满实现了编制报告的目标，诸如上市募投可研、立项、项目可研、申请资金、申请用地、银行贷款、进行环评、申请设备配置单及工商注册等，成功率达到95%以上。成功及失败案例的积累，使我们项目运作经验更加丰富；

4、公司拥有系统完整的产业政策、标准与市场数据资料TZ360-Database具体包括：拥有连续10年涵盖我国近千个细分行业、近万家企业的数据积累，并且这个数据还在不断持续更新。强大的数据库积累是我们能够快速准备把握创业孵化器项目所处行业和市场发展现状及未来发展趋势的有力保障；

5、公司根据项目行业和地域的不同，安排最适合的项目团队执行。安排在31 360市场研究网

IPO上市咨询领域具有深厚的理论基础和丰富的实际案例经验的项目负责人。在创业板IPO上市过程中能够结合项目行业特点对项目筛选、项目申报以及上市过程中应注意解决的关键问题提供可供借鉴的咨询建议。

6、公司具有业内最为完善的售后服务体系，从项目实施到项目审核再到项目终稿提交，每一步都有完善的客户服务档案，特别针对客户在方案执行过程中遇到的问题，公司设有专人负责解答及报告修改，为客户提供优质的长期售后跟踪服务。

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第六部分本解决方案关键词

创业孵化器项目上市咨询方案；创业孵化器项目上市可行性研究报告；创业孵化器募投项目可研报告；创业孵化器细分市场调查；创业孵化器行业研究；证监会发审委；博思远略咨询公司；创业板IPO上市咨询；2013年创业孵化器项目最新募投可研编制方案；发改委甲级资质……

农用稀土项目可研报告篇2

第一部分农用稀土项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分,要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便。

一、农用稀土项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中,可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分农用稀土项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、农用稀土项目建设背景

(一)国家或行业发展规划

(二)项目发起人以及发起缘由

(三)……

二、农用稀土项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、农用稀土项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分农用稀土项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择,都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中,要详细研究当前市场现状,以此作为后期决策的依据。

一、农用稀土项目产品市场调研

(一)农用稀土项目产品国际市场调研

(二)农用稀土项目产品国内市场调研

(三)农用稀土项目产品价格调查

(四)农用稀土项目产品上游原料市场调研

(五)农用稀土项目产品下游消费市场调研

(六)农用稀土项目产品市场竞争调查

二、农用稀土项目产品市场预测

市场预测是市场调研在时间上和空间上的延续,利用市场调研所得到的信息资料,对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析,从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中,市场预测的结论是制订产品方案,确定项目建设规模参考的重要根据。

(一)农用稀土项目产品国际市场预测

(二)农用稀土项目产品国内市场预测

(三)农用稀土项目产品价格预测

(四)农用稀土项目产品上游原料市场预测

(五)农用稀土项目产品下游消费市场预测

(六)农用稀土项目发展前景综述

第四部分农用稀土项目产品规划方案

一、农用稀土项目产品产能规划方案

二、农用稀土项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、农用稀土项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中,企业要根据市场情况,制定合格的销售模式,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力。因此,在可行性研究报告中,要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分农用稀土项目建设地与土建总规

一、农用稀土项目建设地

(一)农用稀土项目建设地地理位置

(二)农用稀土项目建设地自然情况

(三)农用稀土项目建设地资源情况

(四)农用稀土项目建设地经济情况

(五)农用稀土项目建设地人口情况

二、农用稀土项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分农用稀土项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律,对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素,必须在可行性研究阶段进行论证分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济,且布局合理,对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定,凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度,同时,在可行性研究报告中,对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、农用稀土项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、农用稀土项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、农用稀土项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、农用稀土项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、农用稀土项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分农用稀土项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中,根据项目规模、项目组成和工艺流程,研究提出相应的企业组织机构,劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、农用稀土项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、农用稀土项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分农用稀土项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间,是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期,这一时期包括项目实施准备,资金筹集安排,勘察设计和设备订货,施工准备,施工和生产准备,试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节,有些是相互影响的,前后紧密衔接的,也有同时开展,相互交叉进行的。因此,在可行性研究阶段,需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划,综合平衡,作出合理又切实可行的安排。

一、农用稀土项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、农用稀土项目实施进度表

三、农用稀土剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分农用稀土项目财务评价分析

一、农用稀土项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、农用稀土项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金,可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段,资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果,研究落实资金的来源渠道和筹措方式,从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中,应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中,应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、农用稀土项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、农用稀土项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时,所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性,将来的实际情况可能与此有出入,这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险,就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的可靠性,这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分农用稀土项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的`技术路线确定以后,必须对不同的方案进行财务、经济效益评价,判断项目在经济上是否可行,并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一,也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况,以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合,以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较,以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量,按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零,表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平,项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标,该指标越大越好。

一般情况下,财务内部收益率大于等于基准收益率时,项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表,用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时,说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资,是可行的;

2)Pt>Pc时,则项目(或方案)不可行,应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值,表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时,项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率,计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时,项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分,是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法,运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数,计算项目对国民经济的净贡献,评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析,以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标,涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目,要计算经济外汇净现值(ENPV),经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中,除对以上各项指标进行计算和分析以外,还应对项目的社会效益和社会影响进行分析,也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分农用稀土项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分农用稀土项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果,对项目在技术上、经济上进行全面的评价,对建设方案进行总结,提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见

5、对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围,但在研究报告以外单独成册的文件,均需列为可行性研究报告的附件,所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图(设有等高线)

2、总平面布置方案图(设有标高)

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

如何撰写项目可研报告中篇3

一、工艺技术方案的设计及评价

可行性研究中，应根据产品的质量、品种要求及原材料等投人物特点，结合“三废”的排放标准等生态和环境要求，根据先进性、可靠性及经济性的要求，对各种工艺技术路线进行设计和选择、可行性研究阶段的工艺技术方案设计，主要是概念设计，相当于我国目前的“初步设计”，提出工艺技术设计初步方案，并对工艺路线的技术方案进行评价、设计及评价的原则为：

1、先进性原则：采用的技术在产品水平，工艺水平和装备水平三方面都具有先进性；

2、适应性原则：采用的技术要考虑符合建厂国家和地区的资源条件，适合当地的人才素质、技术层次要适合当地经济技术发展的实际水平；

3、安全可靠性原则：采用的技术应是成熟、可靠、安全的，对操作人员和环境没有危害或不利影响；

4、法规适应性原则：采用的技术应不违反当地政府法律规定和发展规划及有关政策。技术评价的方法主要有：对比表格法、价值工程法、综合费用效率法、盈亏平衡点法、设备寿命周期费用法、损益法等。

二、工厂布置

在确定工艺和生产过程，并最终确定了生产设备和投人物清单后，要根据工艺要求和厂址条件，合理布置各个生产车间和公用设施及服务设施，并绘制出以下图表：

1、工厂总平面布置图：主要构筑物和建筑物等大型设备、道路、铁路和其他运输设施、各种公用工程和服务设施的位置；

2、生产线示意图：生产的流程、设备、几何尺寸、位置和空间要求;

3、材料流程图: 表明材料流程、公用设施、排放物，以及中间产品和最终产品在工厂各部分之间的流程；

4、运输路线图：公用设施管线、消耗、联系通讯设施的最终实物分布图

如何撰写 “建设条件和厂址选择”？

一、原材料供应等建设条件

生产所需的基本原材料的来源、成本及供应的稳定性是决定项目规模和经济效益的关键因素之一。因此，可行性研究必须详细分析所需的材料的来源、数量、质量、供应年限、成本，以及运输方式、能力和费用，必要时还要进行多方案的分析。

原材料的选择主要取决于项目的技术要求及原材料供应市场的状况，但其决定因素应是环境因素，如资源的枯竭、污染问题以及项目目标(如最大限度地降低供应风险和投人物的成本等)、通过分析原材料的需求量、来源、成本和风险等关键问题，根据生产规模和工艺技术指标，划分原材料的种类，确定需要量，研究可能的来源并进行费用估算。

可行性研究中还要考虑燃料、运输、社会文化、政策、法律环境等其他建设条件。

二、厂址选择

厂址选择是否合理直接影响到整个项目的成败，项目前期的各阶段都会涉及到厂址问题：投资机会研究阶段仅从地理上大致考虑厂址的位置、预可行性研究阶段是选点，即按照建厂条件，选定一个合适的地区、在可行性研究阶段则应是定址，即通过现场地质勘探，收集分析水文、气象、地质资料，具体确定项目所在的厂址。可行性研究阶段的厂址选择，包括对建厂地区、厂址和环境等方面的分析评价、考虑的因素主要包括：

1、自然环境、地理条件和项目的要求；

2、评价项目对生态环境的影响；

3、当地社会经济环境、鼓励或限制政策以及地方发展规划；

4、基础设施条件，如水、电、汽供应、交通通讯、三废处理等；

5、项目发展和营销战略、厂址选择要分析厂址对建设投资和生产成本的影响，包括土地费用、建筑工程、厂外工程等、通过建设投资的比较，对厂址方案进行优选。

三、土建工程

土建工程的内容因项目而异，必须与特定的厂址和可能需要的设施相联系，可行性研究应当规划项目有关的土建工程并估算其成本，包括厂址准备及整治、厂房和其他房屋建筑、公用设施、运输、“三废”的排放及处理、厂址道路、消防等以及其他基础设施。

如何撰写项目可研报告中“市场分析”？

市场分析和营销战略是可行性研究的前提，是决定投资的目标、范围、规模、工艺技术、厂址选择的关键，通过市场分析，制定销售规划和营销战略，发现新的市场机会。华经纵横整理如下： 1．市场分析

市场分析是对有关产品市场及市场环境状况进行系统的分析和评价，主要包括：市场细分，消费行为研究，竞争力分析，竞争性产品和销售策略研究，以及它们之间相互依存关系的研究，产品寿命周期分析，以及有关的社会因素、生态因素和经济因素的影响分析、对于非生产性(非工业)项目，市场分析主要是对经济和社会发展的需求分析，如交通项目主要分析社会发展对运输量、运输方式、质量和时间等方面的要求、对生产型项目，市场分析的主要目的是发现和寻求市场需要的新产品，发掘新产品和现有产品的新用途，发掘潜在的市场，研究消费者和竞争者的动向，分析市场容量及预测市场的增长率，研究公司的市场销售和推广战略、市场分析必须了解项目的产品、副产品的数量和质量，以及在工艺和地区上的制约因素、常用的需求预测方法有趋势外推法、消费水平法、消费系数法(或最终用途法)、领先指数法、回归分析法、消费者访问法等。2．营销战略

可行性研究应根据项目的目标及投资和财务决策的原则，提出以适当的销售研究为基础的销售设想，销售设想应当包括销售的战略范围和实际范围、销售手段、销售数量及价格、销售网络、销售计划和费用预算，制定项目营销战略的目的是研究达到项目目标所需的方法和活动，如产品新颖、成本低廉、品质高贵、富有特色、提高市场占有率等。制定项目营销战略的要点是对市场结构目标的评价，顾客分析和市场划分、销售渠道和营销网络分析、竞争力分析、社会经济环境分析、销售预测、市场前景和风险分析、在确定营销战略的基础上，确定项目的产品方案和生产规模，预测销售收人，估算销售费用。

如何撰写项目可研报告中“风险分析”？

对于一个项目而言，风险管理的目标是使项目获得成功，为项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本，避免损失和浪费，最大限度地减少或消除外部的干扰，使项目顺利投产并效益稳定。在项目决策阶段应考虑的风险包括：投资环境风险、地质风险、设计和技术风险、资源风险、市场风险、原材料风险、布局安全风险、工程建设风险、人力资源风险、资金风险、汇率风险和不可抗拒力的风险等。在财务评价中，应对各种风险因素对财务评价指标的影响进行不确定性和风险分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析和决策树分析等，对风险因素应按照一定的方法进行识别，分析风险因素对项目目标的影响，进行风险等级分类，评估风险的影响结果，并根据不同类型风险的具体特点，提出具有针对性的风险规避对策。

如何分析项目可行性研究报告中的融资方案

分析投资项目可行性报告中资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境，面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题，需要了解现代投融制度的惯例做法，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。华经纵横整理分析投资项目可行性报告中资金来源与融资方案如下：

权益资本的数额及占总投资的比例，各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件、各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告)、投资结构的设计、筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同；无论采用何种融资方式，当使用政府直接控制的资金渠道时，要说明政府的态度和倾向性意见、当使用债务资金时，要作债权保证分析。

如何撰写项目可研报告中“经济评价”？

经济评价是从资源配置的角度来评价项目，所涉及的是资源使用是否合理的问题。经济评价包括微观和宏观两个层次，微观层次的经济评价即项目层次的经济评价，其理论基础主要是根据微观经济学的有关均衡、支付意愿、消费者剩余、机会成本等理论推导出反映项目所处特定区域的资源“真实经济价值”的影子价格体系，评价项目在特定区域的微观层次的资源优化配置状况。宏观层次的经济评价，应从项目的宏观区域经济影响的角度，重大项目应从整个国民经济的角度，评价项目对影响区域及整个国民经济的资源配置，如对区域产业结构升级的影响、对培养区域拳头产业的影响、对国家经济安全的影响、对提高国际竞争力和发展民族经济的影响，对区域之间经济平衡发展的影响等。

如何撰写项目可研报告中“财务评价”？

一、项目投资现金流量预测

根据有无对比的原则，根据项目的产品方案、建设规模、工艺技术方案等要求，对项目投资可能产生的现金流量进行估算：

1、项目投资估算，包括设备购置、安装、土建工程及其他工程费用，生产前的各种资本支出和流动资产投资；

2、产品销售收入或项目提供的服务营业收入预测；

3、项目在运营期内的各种运营和维护费用预测，根据估算及预测结果，得出投资方案的现金流量。

二、投资方案财务评价

根据项目投资方案现金流量预测结果，编制固定资产投资估算表、流动资金(周转资金)估算表、主要产出物与投人物价格表、单位产品生产成本表、固定资产折旧表、无形资产及递延资产摊销估算表、经营成本估算表、销售收入及销售税金计算表等辅助报表，并在此基础上编制项目投资现金流量表，计算各年的息税前利润，评价项目投资的财务盈利能力，进行投资决策。

三、融资方案财务评价

对于投资方案财务评价可行的项目，应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。投资方案分析的对象是项目本身，融资方案分析的对象则是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是项目本身设立的项目公司，就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括：

1、根据融资主体的资产负债结构及信用状况等因素，分析各种可能的融资渠道和融资方式；

2、根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况，分析应采用的财务杠杆水平，进行财务杠杆分析，选择资产负债结构比例及融资方案；

3、根据融资方案，计算融资成本，编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析；

4、计算所得税后现金流量，评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影；

5、进行融资主体的债务清偿能力分析。

如何撰写项目可研报告中“环境和社会影响评价”？

一、环境影响因素分析

环境影响因素分析应以法规、三废排放标准为基础进行影响因素的识别和分析，在环境背景调查的基础上，分析项目的实施对当地环境的影响，主要目的是：

1、就项目对自然及人类居住地所造成的环境影响后果进行全面、综合分析；

2、研究了解项目的各个方案新增的环境影响的范围和程度；

3、把环境保护法规的要求纳入可行性研究中；

4、确定减轻消极的环境影响和增加有利影响的措施；

5、对各种需要进一步研究的环境问题进行分析；

6、对各种环境影响进行必要的定性和定量分析研究，确定项目方案在环境方面的主要优缺点。

二、社会影响评价分析

按照世界银行等国际金融组织的要求，在可行性研究阶段应进行项目的社会评价，分析项目为实现国家和地区的社会发展目标所作的贡献及影响，以及项目与社会的相互适应性。主要内容涉及人口、就业、移民安置、公平分配、文化历史、妇女、民族宗教、居民生活水平和质量、社会基础设施等，评价的重点是项目周围社区，同时还应考虑项目对技术进步、节约时间、促进地区和部门发展、改善经济布局和产业结构等的影响。评价指标包括就业效果、收入分配效益、资源节约指标、公平分配、扶贫效果、妇女参与、机构发展和持续性等。

如何撰写项目可研报告中“项目组织与实施计划”？

一、项目组织与管理

高效、精简的项目运作组织和合理的人员配备特别是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的重要条件。要根据生产工艺技术特点、设备管理、生产组织和产品市场销售规划，设计出合理的组织机构，并建立相关的管理制度、组织设置主要取决于项目规模、类型以及发展策略、政策，以及项目建设期和经营期的需要和条件，并应考虑以下因素：项目和企业的组织机构应以最佳协调和控制全部项目的投人物为目的，保证项目的运作、组织机构的设置构成项目投资和生产成本的一部分，应明确相关费用和成本，组织机构应是动态的，根据项目的发展而能够不断调整。一般工业企业的组织机构可分为三个层次：即最高管理层，负责项目长期性计划、预算、协调和控制；中间操作层，负责项目的具体运作，如生产组织、销售、财务管理等、监督管理层，负责监督日常的经营活动。

二、项目实施计划

项目实施计划编制的目的是确定项目实施的具体时间进度安排，并分析对工艺技术及财务的影响，以保证项目的顺利实施、实施计划的编制，包括项目进度安排、施工组织等，项目实施计划的制定过程，应按每一阶段所需的资源和活动时间，确定实施的各阶段，确定项目必须执行的现场内外工作的类型，确定工作任务的逻辑顺序，考虑完成每项任务需要的时间，编制分时间阶段的实施进度表。

三、人力资源配置

生态农庄建设项目可研报告篇4

1.1 项目建设基本情况

项目名称：0000县0000生态农庄建设项目。建设单位：0000县0000现代农业开发有限公司。项目地址：0000县0000桥镇0000村。项目性质：扩建。1.2 项目单位基本情况

企业名称：0000县0000现代农业开发有限公司。企业地点：0000县城0000路61号。注册时间：2012年2月。注册资本：100万元

企业性质：民营有限责任公司。

主营业务：主要经营苗木生产与销售、农业项目综合开发,在0000镇、0000镇、办事处建有标准化的苗木基地3处，面积3300亩。建立优质果树生产基地、珍稀园林花卉苗木生产基地370亩。

人员结构：公司长期固定员工35人，管理人员17人,其中专业技术人员12人，短期雇用人员300余人。

机构设臵：公司下设行政部、生产部、财务部、营销部、质检及技术研发部。

管理制度：随着公司的发展壮大，公司的管理制度不断完善，分别制定了质量管理制度、设备管理制度、销售管理制度、财务管理制度和人事管理制度等。健全的制度管理，使公司步入了良性发展的轨道。

组织模式：公司采用现代公司管理模式，实行总经理负责制，由总经理主持公司日常生产经营管理,依照《公司法》和公司章程的规定行使职权。

财务状况：公司自成立以来，坚持以市场为导向，以科技为动力，外树形象，注重诚信经营，内强素质，强化内部管理，建设现代企业管理制度，公司生产经营发展态势良好,产品远销云南、贵州、四川、广东等20多个省市。2014年，公司资产总额2337万元，实现销售收入1260万元，净利润380万元。1.3 项目建设内容及规模

本项目已租赁土地380亩，其建设主要内容百果园、珍稀花卉苗木园、垂钓园、休闲娱乐中心。主要建设规模如下：

1、百果园：种植桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷果树等210亩。

2、珍稀花卉苗木园：种植桂花、广玉兰、红叶石兰等珍稀花卉苗木120亩。

3、垂钓园：利用场内现有的三个池塘，水面37亩，改造修整成大、中、小三个垂钓园。

4、休闲娱乐中心：规划面积13亩，以餐饮、住宿服务为主，设棋、牌、球类等活动室。1.4 项目建设期限：

项目建设期拟定为1年，即2015年7月至2016年6月。1.5 项目投资及资金来源项目投资：建设项目共新增投资588万元，其中直接投资538万元，间接投资50万元。

资金来源：建设项目总投资需588万元。其中：项目单位自筹资金488万元，,占总投资83%。争取财政扶持资金100万元，占总投资17%。1.6 项目效益

项目经济效益按农业生产效益、垂钓中心效益、农家餐厅和娱乐中心招租收入三大块估算，可实现年纯收入267.9万元。经济效益显著。

项目建设是旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，项目建设还可促进农业产业结构的优化改变，创造就业机会，增加农民收入，可产生明显的社会效益。1.7 项目编制依据

《中国旅游业发展十二五规划纲要地方篇》；

《湖南省国民经济和社会发展“十二五”规划（2011－2015）》《0000县城乡总体规划》；《0000县旅游发展总体规划》；

《0000县国民经济和社会发展“十二五”规划（2011－2015）》； 1.8 报告研究内容

1、研究范围涉及项目建设背景和原生态农庄的建设。

2、论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。

3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。

4、项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。

5、测算项目经济效益、社会效益和生态效益。1.9 结论

0000县0000生态农庄建设对挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，推动0000乡村旅游的发展和“0000旅游圈”的构建，促进农业及农村经济社会可持续发展具有重要的现实意义。

项目发展目标明确，内部管理科学，运行机制规范,在工程、经济、技术及社会、生态效益等方面均具有可行性。

第二章背景及必要性

2.1 项目建设的背景

生态农庄是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。

近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，生态农庄不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。

1、国际观光农业现状

生态农庄作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。

法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。

美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是20英亩的“庄稼画”—向日葵。

韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2014年，“农村观光”带来的收入约为10.11万亿韩元。

马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月2～9日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。

2、国内观光农业现状

20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在1996—1997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。2.2 项目建设的必要性

随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变0000旅游业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造0000旅游品牌都具有现实的指导意义。

1、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要

随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。

2、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。

3、提高科技对农业的贡献率

本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为0000市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动0000经济区现代农业与生态农业的发展。

4、是推进0000生态旅游产业发展的突破口

项目建设地点座落于佛教圣地余0000山脚下，东连古城长沙、名人故里韶山，南与桂林、南岳衡山呼应，西屏张家界国家森林公园、崀山国家地质公园，北望岳阳楼、八百里洞庭，是四大旅游圈相连接的中心地带。项目建设可以填补该旅游圈生态观光休闲游的空白，让游客在不停的景区移走中，节奏慢下来，心情缓下来。走出一条保护生态环境、调整产业结构、转变增长方式、促进绿色消费的发展路子。把0000县0000生态农庄建设为农业产业化、生态、民俗文化旅游产业相结合的载体，成为推动县域经济可持续发展的突破口，依托农业产业、生态资源，做足田园山水文章，实现农业产业、绿色生态、民俗文化旅游产业的突破发展。第三章项目选址和建设条件

3.1 建设地点选择 3.1.1 选址原则与要求

项目建设选址原则:充分利用已有条件，以较少投资，发挥较大的效益;以尽可能短的建设期限,尽早发挥项目示范带动作用。

选址要求:有足够的用地面积，有较好的基础设施条件，区位优势明显，土壤肥沃，水资源丰富，场地生态环境好。3.1.2 建设地点

项目建设地点座落于0000县0000桥镇0000村，离佛教圣地余0000云霖寺仅1公里，规划用地面积为380亩。拟建场址地势开阔，山势平缓。3.2 建设条件 3.2.1自然条件

1、地形地貌

拟建场地处于一块天然丘陵山地盆，四周低山丘陵环拥，怀峦抱丘，山盈水绕，苍郁葱翠，生态条件优越。梯田状地形由四周向中部的水塘倾斜，地形变化丰富，三维空间感强。

2、土壤

根据0000县土壤普查资料，拟建场地土壤理化性质良好，PH值大多在4.5--6之间，富含氮、磷、钾、钙、铁、镁、硫等多种元素，能满足果树、苗木植株生长的生理需要，为提高农产品质量奠定了良好的土壤条件。

3、气候

0000县境内属亚热带湿润季风气候，具有气候温暖、四季分明的特点。年均气温16.6℃，气温最低月份为一月，平均气温4.6℃，最高月份为七月，平均气温28℃，极端高温39.3℃，极端低温－12.1℃，年均降水量1274.9毫米，年均相对湿度81%,年均日照时数1616.4小时。全年>10℃的活动积温5225℃,无霜期272天。各种气候因子均适合多种果树、花卉苗木的生长。

4、水资源

拟建0000生态农庄地处佘0000脚下，属上沙江水库灌区范围，地下水源充足，水质好，园区内有三口水塘，水面达37亩，足以保证园区内的水量需求。

5、地震基本烈度

根据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）查得0000地区地震动加速度值为0.05g，0000地区地动反应谱特性周期为0.35s。该项目按6度地震区设防。3.2.2 社会经济状况

0000县位于湖南省中部，总面积1768平方公里，属衡邵丘陵区。共有耕地面积61.77万亩，其中水田面积44.76万亩,辖3个办事处、16镇9乡1场和1个省级经济开发区。2014年，全县上下科学应对复杂的经济形势，主动适应新常态，积极谋求新变化，经济社会持续健康发展。全县完成地区生产总值283.05亿元、增长10.9%，固定资产投资216.51亿元、增长29.8%，财政总收入16.99亿元、增长10.24%，规模工业增加值120.54亿元、增长12.5%，社会消费品零售总额 110.14亿元、增长12.9%，城乡居民人均可支配收入17304元、增长11.3%，其中城镇居民人均可支配收入22473元、增长10%，农村居民人均可支配收入13501元、增长13%。全面小康建设加快推进，37项指标已有19项达到目标值，全县总体实现程度为84%，比上年提高10个百分点，提升幅度居全省47个二类县第三名，被评为“全省全面小康快进县”。

3.3 建设条件优劣势分析 3.3.1 优势分析

1、政策环境优势

近几年来,党和国家对发展农村经济、提升农业产业化水平、巩固和发展传统产业、特色产业、农产品加工业十分重视。在“十一五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程，制定了一系列相关的扶持政策，把特色产业、生态农业提到了议事日程，并有相关的扶持措施。省人民政府把生态、特色农业、有机农业做为发展县域经济的重点。0000县人民政府在制订的《0000县旅游发展总体规划》中把发展生态观光农场作为全县旅游特色产业，并出台了相应的扶持政策。政策的支持为项目的发展提供了良好的空间。

2、资源优势

0000是农业大县，人口多，劳动力资源丰富，有着适宜的气候条件、丰富的耕地资源、旅游资源以及水资源，土质深厚、土壤肥沃，为项目建设提供了良好的条件。

3、市场优势 0000县旅游资源贫乏。到目前为止，0000县城周边只有一个昭阳公园，作为市民的主要休闲场所，一到夏天，人流如潮。旅游资源相对贫乏，休闲场所十分紧缺，与0000的经济发展极不相称。建设一个以生态观光、休闲、娱乐为主体的生态农庄，具有明显市场优势。

4、区位优势

0000县位于湖南省中部,境内有洛湛铁路通过，320国道、潭邵高速、衡邵高速，8条跨境公路在境内纵横交错，是华中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，也是湖南对外开放的重要门户。县城到广州可朝发夕至，是“沿海的内地，内地的前沿”。交通十分便利，具有明显的区位优势和交通优势，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。

项目建设地点座落于佛教圣地余0000山脚下，东连古城长沙、名人故里韶山，南与桂林、南岳衡山呼应，西屏张家界国家森林公园、崀山国家地质公园，北望岳阳楼、八百里洞庭，是四大旅游圈相连接的中心地带。项目建设可以填补该旅游圈生态观光休闲游的空白。

3.3.2 主要障碍因素及解决方案

一是项目建设地址离县城区相对较远，基础设施条件欠缺；二是地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；三是生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在充分论证的基础上，对整个生态农庄进行科学的规划。

第四章市场前景分析

4.1 市场前景分析

近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随着人们收人水平的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种养殖场为基础，再造人工景观游乐设施；有的集科研技术开发观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。观光农业作为旅游市场中的一种新产品，不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的“当一天农民”、“插队落户”等观光农业旅游已搞得红红火火。游历了名山大川的都市旅游者，在农业旅游中找到了一种真正接近自我回归自然的乡土感觉。观光农业以其山清水秀，花果满山，鱼跃禽鸣，荷塘飘香，凉亭竹棚，蔬果成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。本项目的药用植物园集聚的都是药用玫瑰、芍药、丹皮（牡丹）、金银花等一些名贵花卉品种，果园、特色蔬菜园亦具有良好的观赏价值。可见，观光农业市场潜力巨大。4.2 项目市场定位

根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。

项目建设地点座落于佛教圣地余0000山脚下，东连古城长沙、名人故里韶山，南与桂林、南岳衡山呼应，西屏张家界国家森林公园、崀山国家地质公园，北望岳阳楼、八百里洞庭，是四大旅游圈相连接的中心地带。基于此，生态农庄的战略定位是：依托“四大旅游圈”，吸纳周边省市游客，凸现地方生态园区特色，与衡山、崀山周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路,打造一个集生态观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的生态农庄。4.3 市场营销方案

（1）观光。一是风貌观。观赏当地特有的山水风光、农村田园风光。二是物候观。早观日出、晚观霞。

（2）休闲。住特色农家居住用房；吃特色农家饭；玩原生态体育训练、生态垂钓等。

（3）采摘。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。

（4）购物。用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、鲜花或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。

（5）品尝。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受0000饮食文化。

（6）农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动。

（7）民俗文化。挖掘当地民俗文化资源，大力开展民俗文化展示，让游客参与其中，体验民族文化。4.4 市场竞争优势分析

4.3.1旅游业的飞速发展为项目建设提供了充足的客源

观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。

4.3.2旅游观光农业是旅游业发展方向之一

我国在“十一五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。4.3.3发展观光农业投入少、收益高

一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。

本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合0000的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验0000风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。

第五章建设方案

5.1产品方案和建设规模 5.1.1产品方案

该项目主要产品为水果、花卉、鱼类以及作为旅游新产品的观光休闲农业。5.1.2建设规模

本项目占地面积为380亩，共设百果园、珍稀花卉苗木园、垂钓园、休闲娱乐中心等四个功能区。主要建设规模如下：

1、百果园：种植桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷果树等210亩。

2、珍稀花卉苗木园：种植桂花、广玉兰、红叶石兰等珍稀花卉苗木120亩。

3、垂钓园：利用场内现有的池塘37亩，改造修整成垂钓园。

4、休闲娱乐中心：规划面积13亩，以餐饮、住宿服务为主，设棋、牌、球类等活动室。5.2 建设规划和布局 5.2.1建设规划

1、规划理念

本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。

2、规划原则

（1）生态安全原则。要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。

（2）宏观与微观有机结合原则。要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。

（3）科学性原则。实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。

（4）市场需求原则。规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。

（5）综合统一原则。在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益，通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。

（6）创新原则。新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。5.2.2建设布局

项目建设根据功能分为四大功能区。

1、百果园区

本区主要是引进适合当地栽培的国内外果树新品种，如葡萄、桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷等，引进最新栽培技术，通过精巧构思，艺术布局，利用果树植株形体差异、果实形状差异、色彩差异、风味差异、上市季节差异，配合园路、竹篱、水体、小品建设等，营造出现代农家乐园、别样田园风光的景象。规划面积210亩。桃、梨、李、枣、葡萄、柑桔共160亩,其它果树品种如杨梅、枇杷、石榴、无花果等50亩, 根据果树栽培技术特点，葡萄采用设施栽培，其它果树采用露地栽培。

本区设计分树种、分区域，达到对比与统一、集中与分散的配臵目标。构建春花秋实的景观效果。

2、珍稀花卉苗木园区

采用一些花卉植物，以满足游客对各种奇珍异草的欣赏和对芬芳气息的享受。在设计上，采用小园圃的布局，把各种花卉植物与各式园林建筑小品巧妙结合，力求做到布局精巧，构图生动、层次丰富、意境鲜明。品种分色系配臵，实现色彩艳丽、花团锦簇、富贵庄严的景观效果，从而产生不同凡响的艺术效果，给游客留下深刻而难忘的印象。

3、渔业养殖（垂钓）区

规划面积37亩，改造场内现有的大、中、小三个池塘，鱼类品种以四大家鱼为主，搭配少量特种水产。在设计上配合建立亭、廊、桥等园林建筑，栽培杨柳、水杉等观赏树种，营造优美垂钓环境，使游客享受垂钓的乐趣，体会“孤舟蓑笠翁，独钓寒江雪”的人生意境。

4、休闲娱乐区

规划面积13亩。以餐饮、住宿服务为主，设棋、牌、球类等活动室。精心策划和推出各种具有湖南地方特色的风味美食吸引游客，弘扬饮食文化，在室内装潢上，力求和谐典雅，有文化内涵，有美妙情趣，与室外景致珠联璧合，营造出良好的饮食环境和氛围。5.3 建设标准和产品标准 5.3.1 建设标准

1、《土木工程建设标准》；

2、《建筑结构设计规范》；

3、《建筑抗震设计规范》(GB5001187)

5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）。5.3.2产品标准

本项目产品执行中华人民共和国农业行业标准绿色农产品标准（DB140400/T）。5.4 建设方案 5.4.1基础设施建设

1、给排水工程（1）设计范围与依据

①设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。②设计标准：

《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（1997版）；《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）；《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；其它有关部门资料。（2）给水系统

①水源：采用地下水供水。

②用水量及要求：项目年工作日为365天。

③用水量：考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：

游客—— 按40升/人〃日计算客房—— 按80升/人〃日计算公建—— 按居民用水量15%计算

其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量20% 计算

④用水要求：符合饮用水卫生标准（3）管网设计

①管网布臵：工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布臵成环状，支管布臵成树枝状。干管为DN300毫米，给水管布臵于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设臵阀门、排气阀和泄水阀。

②管材及接口：室外管道DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道DN<50毫米，采用PPR管，热熔焊接。

③阀门设臵：DN>65毫米，采用闸阀：DN≤65毫米，采用截止闸。

④管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露臵时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。

（2）排水工程

①系统的划分：工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。

污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。

②污水量统计：污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。

③管道设施：采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。

2、供电设计 ①设计依据、规范：

《民用照明设计标准》（GB50034-92）；《建筑物防雷设计规范》（GB50058-94）；《低压配电设计规范》（GB50054-95）；其它有关资料。

②设计范围：本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。

供电要求及负荷等级：除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。

③供电方式：供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。

④防雷设计：所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。

5.4.2生态园林工程

1、建设标准

《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1～16453.6）；《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288-1999）；

《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012～2000）；《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013～2000）；《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288～99）；国家及当地的现行设计规范和技术标准。

2、建设内容（1）生态农业

百果园：种植桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷果树等210亩。珍稀花卉苗木园：种植桂花、广玉兰、红叶石楠、月季、杜鹃、苏铁等珍稀花卉苗木120亩。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。

（2）土地整理

①土地平整：土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.5—2.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔3×5厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。

②排水沟：总长1000米，内空上宽0.4米，下宽0.3米，高0.4米，墙体采用直径8--12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。

（3）灌溉系统

修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20 米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。

（4）道路系统

道路交通以满足游客分流、人车分流为原则。迎宾广场两侧相应布臵停车场地和设施，合理组织静态交通；出入口与园区外环道路构成货运和生产服务路线，互不干扰冲突；次级道路沟通各功能区之间的联系；步行观光、休闲道路系统自由组织，处处通畅。

主要道路：满足车辆和游客通行。

次要园路：是主要园路的辅助道路，沟通各景点、建筑。游憩小路：主要供散步休息，引导游人更深入地到达园区各个角落，如山上、水边、农地等，多曲折自由布臵。

异形路：根据游赏功能的要求，设立异形路，如步石、休息岛、礓、礤、踏级、瞪道等。

（5）垂钓园

对园区内现有的3个池塘进行整修、加固，面积37亩，（6）休闲娱乐中心

休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。

（7）园林小品

园林小品包括大门门楼、观景亭、观景桥、雕塑、其它园林小品等。5.5 结构设计主体建筑墙体全部采用钢筋混凝土结构，外墙为涂料,屋面彩瓦，采用园林仿古建筑。5.6 节能减排措施

1、积极贯彻《民用建筑节能管理规定》，施工单位严格按照节能设计进行施工。

2、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明产品，以节约电力能源。

3、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源的目的。

4、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术、新材料和新设备，以节约建筑材料，节省施工时间，减少工作量。

5、农业生产采用喷、滴灌设施，实现灌溉自动化，可大量节约水源。

5.7实施进度安排

本项目建设期为1年，自2015年7月开始，于2016年6月竣工。分月进度如下：

1、立项报送、审批

2015年7月启动；

2、总体规划和工程设计 2015年8月－2015年9月；

3、工程施工

2015年10月－2016年4月；

4、设备订货及安装 2016年5月－2014年6月；

6、工程竣工、验收

2016年6月。

第六章环境影响评价

6.1 环境保护 6.1.1采取的环保标准

《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-1990）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。6.1.2 建设地点环境状况

该项目建设地点距工业区较远，周围没有污染源，环境质量状况良好，符合项目建设要求。6.2 主要污染物

本项目无工业性污染物，主要污染物有生活污水、固体垃圾、噪声。6.3 治理措施

1、生活污水：经化粪池处理达标后，排放至污水处理池后用于农业生产。

2、固体垃圾：收集后外运，园区内道路和主要活动场地周边设臵果皮箱，根据情况设臵小型垃圾收集车收集，运到固定垃圾堆放站，定期由汽车外运至城市垃圾处理站进行处理。

3、噪声：主要为停车场、临街汽车等发出的噪声，采用隔声、吸声、消声、减震、绿化等方法进行污染防治。6.4 环境监测

主要任务是监测地下水的卫生标准和环境卫生标准，以确保生活环境和周围不被污染。配备专职环保人员负责环保工作，并建立严格规章制度，使环保工程有效运行。6.5 环境影响评价

本项目实施后，园区及周围不会产生新的污染。项目产生的废水、固体废弃物、噪声均可以得到有效控制和治理，所有排放物按国家规定的排放标准达标排放。项目是以生态农业建设为主题，有利于农业环境、生态、资源的可持续发展。因此，从环保角度分析，项目实施是可行的。第七章项目组织与管理

7.1 组织机构与职能划分 7.1.1 项目建设阶段

项目建设阶段，成立项目建设领导小组，具体负责项目的报批、规划、建设及组织、协调、管理工作，以控制项目的进度、质量和投资。

土建组：负责土建工程各项工作的安排、组织与管理，负责项目工程招投标工作，负责对各建设项目的验收、交付使用等日常管理工作；

设备安装组：负责生产设备的选型、订货、提货与安装；物资采购组：根据工程建设需要负责工程物资的采购与供应；财务审计组：严格项目资金管理，保证项目实施期间的投入资金的供给和借贷及时归还；监督、审核项目资金，保证资金的有效利用；

综合协调组：负责工程建设中各项工作的协调与联络。7.1.2 项目运营阶段

该项目建成后，按照现代企业管理制度，实行董事会领导下的总经理负责制，下设生产部、技术部、营销部、财务部、办公室等五个部门。7.2 劳动定员

根据项目生产规模，项目实行以岗定员，共需员工50人，其中管理人员（含技术、财务、销售人员）10人，生产、服务人员40 人。管理人员从社会上聘用，并采用岗位培训，经考试合格后上岗。生产及其他人员从当地雇用。7.3 项目管理 7.3.1建设阶段

1、项目建设严格按照“项目法人制、施工招标和质量管理责任制”的原则进行管理。

2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量的直接责任人，实行工程质量终身追究制度。

3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低建设成本。

4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。

5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理，专款专用，严禁挪用和挤占。7.3.2 运行阶段

1、生产经营管理

目标管理：制定一定时期的总目标，并分级落实到各部门和人员，确定各部门及个人目标，以及为实现目标而展开的一系列组织、激励和控制等活动的科学管理方法。

人才管理：对技术人员培训、科技人员的合理使用、职工素质提高等方面进行管理。坚持目标管理，引入激励机制，充分调动全体员工的工作积极性。

质量管理：严格遵循绿色农产品标准，加强过程控制，确保产品品质。

销售管理：加强管理和营销队伍建设，不断开拓新的销售市场,以直接销售、代理销售、广告销售相结合的形式，倡导绿色优质营养食品消费的营销策略，利用展会、各大媒体促销，进行网上销售、商函联系，逐步扩大销售网络。

2、财务管理

项目生产运行过程中，进一步完善成本管理制度，加强计量工作，严格财经纪律，规范费用管理制度。积极主动预防经营风险，关注政策走向，重视合同管理，灵活资金调度，提高资金营运效率。7.4 劳动安全、卫生与消防 7.4.1劳动安全

严格按现代企业制度的规范要求和行业规范，牢固树立遵纪守法、以人为本的经营管理理念，根据国家有关安全法规、规范、标准、规定为依据,建立和完善相应的安全规章制度、管理办法、预案、措施，明确专人负责相关工作，设臵必须的安全设施，确保职工的生产、生活安全。7.4.2 卫生

项目竣工投产后，要求园区内路面硬化无积水，防止尘土飞扬，污水排出符合国家标准，垃圾及时处理，相关岗位员工要定期进行

健康检查，取得个人卫生合格证后上岗。7.4.3 消防

根据消防设计规范规定的最低耐火等级和防火间距进行消防设计；园区内敷设环形消防管网，设臵室外地上式消火栓,配备完善的灭火系统；总平面布臵要留足消防通道，满足消防要求。在电气系统设计中，确保设备及电气接地系统的可靠性。

第八章投资估算及资金筹措

8.1投资估算范围

投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治、配套设施工程、果树种植、园林花卉植物种植、公用设备及器具购臵、安装工程、工程建设其他费等工程所需的全部费用。8.2 投资估算依据

1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；

3、工程量根据方案设计估算；

4、设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价；

5、材料价格采用市场价格；

6、相关费用按国家及湖南省有关规定计算；

7、根据本区的经济发展状况，以及种苗、其它物资的市场价,参考近期生态建设工程设计经济技术指标，制定出本项规划的经济技术指标，测算出各工程的投资。8.3 投资概算

本建设项目共投资588万元，其中直接投资538万元;间接投资50万元。8.3.1直接投资

项目建设中，百果园、珍稀花卉苗木园、土地整理、排灌系统已于前期投资中完成。新增直接投资共538万元，主要包括：

1、道路系统

主要园路：投资20万元。次要园路：投资8万元。游憩小路：投资5万元。异形路：投资2万元。合计投资35万元。

2、垂钓园

对园区内现有的3个池塘进行整修、加固，面积37亩，投资37万元。

3、服务休闲区建设费

综合服务楼：建筑面积1200平方米，投资120万元；农庄餐厅：1000平方米，投资100万元停车场：建设面积3000平方米，投资36万元；草坪绿化：面积3500平方米，投资15万元。共投资271万元。

3、园林建筑小品

门楼1座、雕塑1个、观景桥2座、观景亭3座,共投资110万元。

4、供水系统

含深井、蓄水池、管线等,共投资50万元。

5、供电系统

含变压器、电线等共投资35万元。8.3.2间接投资

间接投资包括规划设计费、工程管理费、不可预见费等，间接投资共计50万元,其中：

1、规划设计费：20万元；

2、工程管理费：15万元；

3、不可预见费：15万元。8.4 资金来源

本建设项目总投资需588万元。其中：项目单位自筹资金488万元，,占总投资83%。争取财政扶持资金100万元，占总投资17%。8.5 资金使用与管理 8.5.1 自筹资金使用管理

项目资金实行报账和跟踪监督制度，公司自筹资金设专户，专款专用，确保自筹资金全部用于项目建设，加强资金使用管理，提高资金使用效益。

8.5.2 财政资金的使用与管理

本项目申请财政扶持资金100万元，主要用于基础设施建设。项目单位严格按照“专款专用”原则使用财政资金，对资金的使用、报账严格按国家有关规定执行。项目主管部门对项目的资金使用情况进行监督审查，严格把关，确保资金专款专用，真正发挥效益。

第九章效益分析

9.1 经济效益

经济效益按农业生产效益、垂钓中心效益、农家餐厅和娱乐中心招租收入三大块估算，可实现年纯收入267.9万元，其中：

1、农业生产效益

根据0000近几年果树及园林花卉苗木种植的平均效益计算，各种果树的年平均纯利润为每亩3500元，园林花卉苗木年平均纯利润为每亩5000元,则农业生产效益为；

百果园210亩：3500元/年.亩×210亩=73.5万元珍稀花卉苗木园：5000元/年.亩×120亩=60万元合计为133.5万元/年。

2、垂钓中心效益水面37亩，按亩产550公斤，12元/公斤计算，年收入为24.4万元。

3、招租收入

农家餐厅：建筑面积1000平方米，按500元/年〃平方米出租，年收入50万元；

娱乐中心：建筑面积1200平方米，按500元/年〃平方米出租，年收入60万元；

合计收入110万元。9.2 社会效益

本项目的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是

旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，减少旅游开发的投资风险，迎合大众消费心理。

项目建设可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。

项目建设可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。

项目建设可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。

旅游观光农业本身是一种生态农业，贯彻执行可持续发展战略方针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护生态环境的前提

下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。9.3 生态效益

1、项目始终坚持农业技术开发与环境整治、生态保护相结合的基本原则，积极发展绿色农业，有助于促进农业生态环境系统向良性方向转化。

2、项目建设提高了土壤植被覆盖率和空间绿化率,可以大量释放氧气，吸收二氧化碳、二氧化硫等有害气体，降低噪音，杀灭细菌，保持水土、涵养水源，净化空气,实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展，产生巨大的生态效益。

第十章结论及建议

10.1 结论

1、本项目符合国家政策，符合湖南省和0000市的相关发展规划。

2、市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。

3、项目选址恰当，功能分区配臵合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。

4、项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。

5、项目建设有利于促进农业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。10.2 建议