房地产开发程序与管理（精选8篇）
一、房地产开发准备阶段
1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。
2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。
3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划设计，并附参数和效果图，4、落实开发项目资金。
5、启动实施计划
二、房地产开发实施阶段
（一）房地产开发行政审批工作
房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划分：
1）项目选址定位；
2）依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件；
3）政府立项审批。
4）初步设计及施工图设计、审查；报建；
5）施工报建；五证相关手续办理，施工放线定位，施工过程中跟踪校验检查。
6）建设工程竣工综合验收备案。
（1）项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：
1）规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。
2）所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对项目进行可行性研究，编制项目投资概算。
3）概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建性详细规划编制。
4）建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。
5）国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。
6）环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环保意见书（表）。
7）消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。
8）人防办进行人防工程建设布局审查。
6）文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。
7）规划部门办理项目选址意见书（或规划设计条件通知书）。（2）项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：
1）依据规划选址进行修详编制，2）编制施工图方案，根据施工图和修详图进行建设方案设计（效果图和鸟瞰图），报规划及政府主管部门审批。
3）规划设计深化，编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图，园林绿化设计、道路路网及高程设计。
4）建筑单体平、立、剖面图，单体透视图，整体鸟瞰图。
5）报规划审批（3）项目进行行政部门审批
1）国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用，签订土地使用权合同。
2）规划部门对规划总图进行评审，确定建设工程规划设计条件。
3）规划部门核发《建设用地规划许可证》。
4）启动拆迁工作：办理拆迁许可证，公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等
5）启动施工图设计工作。
6）规划部门依据规划设计条件和用地批准书，提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。
8）在建设单位缴纳相关规费后，规划部门核发建设工程规划许可证（4）建筑设计阶段办理以下手续：
1）施工图设计，出图、交底、会审。
2）市住建局对施工图设计文件进行行政审查，施工图纸报施工图审查机构审核。
3）公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4）施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5）气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6）人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。
7）市政部门、环保局、卫生局、地震局，人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网
8）住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10）规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。（5）施工前准备阶段应办理以下手续：
1）建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供（由银行担保工
程项目启动前）资本金证明（工程总造价的50%）
2）建设单位对工程进行发包，通过工程招标确定施工队伍和施工监理，签订发承包合同（施工合同、劳务合同、监理合同）
3）建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费，安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4）建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状，确定质量标准，建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5）建设主管部门核发建设工程施工许可证。
6）四证齐全报规划部门审请开工放线，工程进入施工阶段。
（二）房地开发项目实施阶段（1）施工阶段应跟踪完善以下手续：
1）工程定位放线、验线； 2）工程分部分项工程分段验收； 3）监理部门出具质量评估报告；
4）建设工程竣工结算（竣工决算）申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收； 5）联检合格后，由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》；（7）商品房预售许可阶段办理以下手续：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1）发改委立项，政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证；
2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80％以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4）监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。
5）提供预售的商品房计算面积，6）提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，6）施工图准确的各层平面图
7）小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同（8）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3）规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。
4）申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘； 5）申请综合竣工验收。
6）、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
（三）房地产项目权属初始登记阶段
1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
房地产开发流程（详细）
第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划选址
4、申报、审批项目建议书
5、编制、申报、审批项目可行性研究报告
6、编制开发项目成本概算
第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费
1、可行性研究费
2、房地产开发产项目资本金保证
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。
4、办理人防项目审批
5、办理消防用地审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
1 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证科学的方法。由于房地产开发项目的运作是一项综合性经济活动,投资数额大、建设周期长、涉及面广。因此,要想使所开发的项目达到预期的经济效益,首先要做好可行性分析和研究工作。应该考虑以下几方面重要因素。
1.1 项目概况
具体内容应包括:项目的地理位置;项目所在位置的周围环境状况;应该从本项目的开发潜力、建设时机和自然环境等多方面分析研究,确定建设项目的必要性和可行性。
1.2 市场分析
主要从市场供给现状分析及预测,市场交易的数量与价格分析,服务对象的分析,以确定未来购房人的实际购买能力等诸多方面进行分析。
1.3 开发建设计划
应该包括:长期开发计划、工程建设计划、建设场地的布置以及施工单位的确定等多方面。
1.4 开发项目的经济效益及社会效益
作为开发项目的总的经济效益分析,应当包括:项目总投资的估算;项目的投资来源及筹措方式;开发成本的估算;销售成本及经营成本的估算;财务评价分析及风险分析等。运用各种科学数据从技术、经济、财务等诸多方面论证其开发项目的可行性,并推荐最佳方案。
2 房地产开发项目的规划设计方面
规划设计是房地产开发建设的源头,作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下,房地产开发企业要保持自己所开发的产品适应市场需要,具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。
所谓超前意识,就是要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,这种凝聚巨大精神及物质财富的巨额配套设施;水电气等供应能量;安全防范设施设备;绿化布置方案;消防设施设备的配置;垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项目。
3 房地产开发项目的施工管理
施工质量是房地产开发企业的生命线。因为,施工质量的好与坏,直接影响到买房人的合法权益,也影响到开发企业的社会信誉。为了加强对建设工程质量的监督和管理,明确建设工程质量责任,保护建设工程方面的合法权益,维护建设市场的秩序,建设部已明确规定:我国施工建设与国际接轨,实行建设监理制。工程监理制度的实施,对工程施工单位依法施工,保证工程质量,具有十分重要的意义,即使聘请了水平很高的监理公司来监理施工质量,房地产开发企业对施工过程的质量监控也是十分重要的。
为了适应市场经济的发展,严把施工质量关,建设部第41号令《城市房地产开发管理暂行办法》规定:“房地产开发项目竣工后,应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。验收不合格的,不准交付使用。”由此可见,竣工验收是政府行为,房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。因此,竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。一个开发建设项目经过建设施工和设备安装之后,达到该工程设计文件所规定的要求,具备了使用条件,称之为竣工。所以,房地产开发项目的竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。作为产品的开发建设单位更应对其质量给予高度的重视,否则,由于施工质量低劣引发的诸多后果,不只是买房人深受其害,房地产开发企业也承担相应的责任。
总之,随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发企业的战略眼光和操作技巧,还要求开发企业具有市场分析、项目可行性分析、城市规划、施工质量的控制等诸多方面的知识。不论开发活动变得多么复杂,只要作为开发企业,注重所开发项目的可行性研究;完善规划设计细节;注重开发项目的施工质量等方面就一定能为广大买房人建造出适应市场发展,适合买方人居住的合格产品。
4 房屋竣工交付后的质量管理
其质量管理并没有划上句号,至少还有两方面的管理工作要做。可以委托资质优良的物业公司介入房地产后期的物业管理,有丰富的管理经验,管理成本低廉,有专业的维修人员。以往,房地产公司成立物业公司,如果楼盘较少,住户不多,物业就成了房地产公司的大包袱,亏本经营,长此以往,不是办法,故必须委托出去才无后顾之忧。1)要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针,对开发出售后的房产,配备专人管理,并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作,及时进行维修,使住户满意。2)要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员广泛征求住户的意见和要求,并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面,并对调查后的材料进行全面整理分析,及时反馈到有关部门,以进一步提高房产开发项目管理的质量。
5 结语
房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程,加强企业内部监控机制,实行动态控制,建立企业品牌,培养顾客忠诚度,适应市场需求,相信会有好的销售业绩。
摘要：从房地产开发项目的可行性研究入手,分析了房地产开发项目在规划设计、施工阶段、销售环节等方面应注意的问题,从而加强企业内部监控机制,提高房地产项目的管理和开发水平。
关键词：房地产,投资,项目管理
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发:原理和程序[M].北京:中信出版社,2003:9.
[2]陈铁成,陆惠民,陈万胜.房地产项目管理[J].山西建筑,2006,32(19):16-17.
[3]戚振强.建设工程项目质量管理[M].北京:机械工业出版社,2004:9.
【关键词】房地产；物业管理；互动关系；发展制约；问题措施
现今社会，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。
物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨：
1.房地产开发是物业管理的基础
我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。
从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。
1.1对物业管理认识到位
虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而輕售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。
1.2规划、设计、工程建设是物业管理的保证
规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。
2.物业管理在房地产开发中的重要位置
一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。
3.物业管理在房地产开发中的作用
3.1物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向
我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。
3.2物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高
规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。
一、土地取得：
1、前期地块可行性研究：
收集地块相关规划信息，了解地块控规指标，初步测算地块潜在开发价值，将地块开发的可行性提交公司讨论，认可后与土地使用者或土地储备中心洽谈。
2、邀请土地储备中心现场踏勘，有意向后请相关测量中介机
构测量现状地形图或到测绘局购买现状地形图（土地储备中心需要地形图电子光盘两张，4----5张纸质地形图），土地储备中心就地块收储事项开会讨论，可行则向市政府行文报告，批复后，土地储备中心向规划局发函。
3、规划局收函后，进行现场踏勘，并就地块收储事项召开专
题会，可行做规划咨询方案（总平面方案带日照分析），再次召开专题会讨论确定容积率（不满足日照的必须签订四邻协议），在满足要求的前提下将方案提交规委会讨论，通过后规划局向储备中心送达地块规划条件。
4、储备中心接到规划条件后，评估地价，并将地价提交交易
局。
5、交易局登报挂牌（之前公司应在交易局备案，提交法人身
份证、公司营业执照、开发资质证书、税务登记证等相关基础资料以备认证，取得认证资格后才能网上摘牌），挂牌时间20天，期间公司应按要求向交易局缴纳50%交易保证
金，公司在网上摘牌后，与交易局签订摘牌确认书，并在一个月内将余款缴纳到交易局。
6、凭摘牌确认书、土地出让金发票和公司基础资料到土地储
备中心签订[国有土地使用权出让合同]。
二、项目环评
1、委托有资质的环评机构编制报告表或报告书（10万平米以下项目编制环评报告表，10万以上项目编制环评报告书）。
2、编制报告表的项目在编制完成后，连同在项目所在地的环保中队缴费单、埋地式生活污水处理装置费报审批科审核—审批，（大约一个月）
3、编制环评报告表的项目编制、评审完成后连同在项目所在地的环保中队缴费单、埋地式生活污水处理装置费报审批科预审—局初审—黄石局审批，（大约三个月、期间可进行现状地形图测量、规划方案和建筑单体方案的比选、规划和建筑施工图设计单位的确定、方案评审、规划专题会和规委会审查、用地规划图的编制和审批）
三、项目备案
1、委托有资质的机构编制项目申请报告和节能报告（可与环评同期进行）
2、将审批通过的环评报告、项目申请报告、节能报告及其批文、规划条件、国有土地使用权出让合同等报发改局审查备案（窗口受理—审批科审核—审批，法定20工作日、承诺4工作日）。
四、建设用地规划许可证取得
1、提供基础资料、办理建设用地规划许可证的申请、附有规划条件的土地使用出让合同、审批的建设用地规划图（窗口受理—规划科承办—审核—审批，法定20工作日，承诺9工作日）
五、出让国有土地使用权初始登记
1、提供基础资料、土地登记申请书、地籍调查表、宗地图（2份）及宗地界址坐标（包括本宗地和邻宗地的地籍调查人代表身份证明书和邻宗地法人代表身份证正反面复印件）、土地权源资料(即用地批准书、土地使用权合同、出让金缴纳凭证、土地出让金发票复印件)、建设用地规划许可证复印件【窗口受理—交易中心或直属分局承办—会签—审签，15个工作日，同期或之前可完成工程规划的设计和审批，地质勘察，施工图设计和审查，可同期办理人防手续（需提交的资料：在市规划局领取大冶市建设工程人防手续办理联系函原件1份、在市人防办领取防空地下室易地建设审批表原件2份、项目立项批复复印件1份、规划设计文件复印件1份、项目总平面和各单体建筑大样、底层平面、标准层平面、立面、剖面图、）。
六、建设工程规划许可证取得
1、提供基础资料、建设工程规划许可证申请、经审查的施工图（平、立、剖面图）、施工图备案单和建筑分层计算书、建设用地规划许可证复印件、土地使用证复印件、经审批的工程规划设计文件及日照分析报告（窗口受理—规划科承办—审核---审批，法定20工作日，承诺9工作日）
七、建设工程施工许可证取得
1、委托有资质的咨询机构或代理公司完成施工招标工作，签订施工合同，同期签订监理合同。
2、施工图设计文件审查备案（可与上述合同同期进行，所需资料
1、经登记备案的勘察合同和设计合同各一份；2施工图设计文件（含勘察报告）审查合格书一份；3审查情况汇总表、审查情况记录表、各专业审查意见及回复、变更各一份；4经审查批准的规划设计文件一份；5加盖审查专用章的勘察报告、全套施工图一份；6节能计算书及盖章的建筑节能备案登记表一份；7其它相关资料（防雷装置设计文件审查结论书等）
3、建筑工程质量监督登记（1、施工图设计文件审查意见、回复、合格书、备案单；
2、工程施工、监理中标通知书和施工、监理合同；3建设、施工和监理单位项目管理机构人员组成名单；4项目经理及总监资格证书，法定5工作日，承诺2工作日）。
4、安全施工措施备案即安全监督手续（可与建筑工程质量登记同时进行，所需资料1工程管理人员名册；2设计单位对安全施工提出的要求和建议；3施工合同中约定的安全防护、文明施工措施费支付计划和已支付费用证明；4向施工单位提供施工现场和比邻区内供水、排水、电、气、通讯和广播电视等地下管线资料，且经施工单位签收确认证明；5专业安全监理人员配备情况和资质证书；6安全生产监理规划和细则；7工程中标通知书；8
安全生产许可证；9安全生产责任制及其他安全管理制度（项目部）；10安全生产管理机构（人员网络图）;11项目负责人、安全管理人员配备情况、上岗证和安全生产考核合格证；12起重机械及其他建筑设备清单；13拟定现场特种作业人员种类和数量；14施工平面布置图；施工进度计划表；16工程施工组织设计；17专项安全施工方案及危险性较大的分部分项工程清单。法定3工作日、承诺2工作日）
5、建设工程施工许可证办理（提供基础资料、建设工程施工许可证申报表、建设规划许可证原件及复印件、施工合同备案通知书原件、建设工程施工图审查备案单、建筑安全登记表、建筑工程质量监督登记表、建设工程档案报送责任书、建设工程节能登记表、建筑工程“禁现”登记表、建设工程装饰核准表（原件）、施工单位工资支付保证金申请表、建设资金证明原件，窗口受理—建筑业科承办—审核—审批）
八、建设工程消防设计备案（法定7工作日，承诺3工作日）
1、拍卖（挂牌）取得土地使用权
2、按要求签订成交确认书
3、持成交确认书至市土地交易中心交纳土地使用交易费
4、至国土资源局土地利用处签订土地出让合同并支付首期土地出让金
5、依据土地出让合同和土地储备中心地产经营科提供的材料，报行政审批中心发改委窗口立项
6、依据土地出让合同和土地储备中心地产经营科提供的材料，至行政审批中心规划局办理规划选址意见书
7、若方案中有高层建筑，应将方案结构图及计划书制成文本形式，报抗震办初步审核
8、与人防办商讨地下人防工程事宜（一般包括地下车库等）
9、规划局办理方案审定（定销房同时将套型单体设计报土地储备中心审定）
10、申办规划用地许可证
11、至国土资源局交清土地出让金
12、至契税所交清土地契税
13、至国土资源局登记办理处办理土地证
14、施工图报消防支队和审图中心批准
15、申领建设工程规划许可证及项目放线
16、发改委的开工报告（非国有资金可不办）
17、至竹辉路养蚕里招投标办公室办理招投标手续
一、申请
房地产开发企业持下列证件、材料向遵义市房产管理局（以下简称市房管局）申请建设经济适用住房：
1、申请开发建设经济适用住房的报告；
2、开发企业资质证书、营业执照复印件；
3、资金证明及近二年开发经营业绩等相关资料；
4、项目选址等资料。
二、现场查勘
遵义市经济适用住房发展中心(以下简称经房中心)对拟建经济适用住房土地进行现场踏勘，了解地块现状。
三、审核
对申请单位提供资料进行审核。
四、审批
对经审核符合建设经济适用住房申报条件的，上报市房管局审批。经审批同意的，由市房管局发文批复，经房中心监督、指导开发企业按照有关规定组织实施经济适用住房开发建设。
[房改程序]开发建设单位申请经济适用住房项目、预（销）售及权属办理应提供以下资料
一、申请经济适用住房项目材料
1、建设经济适用住房项目申请
2、营业执照
3、开发建设单位资质等级证书
4、开发建设单位自有资金证明（原件）
5、本溪市经济适用住房开发建设保证书
6、项目建设详规图（控规图）
二、申请经济适用住房预（销）售价格材料
1、市计委立项（原件）
2、建设用地规划许可证
3、建设用地批准书
4、城市房屋拆迁许可证
5、动迁安置方案的批复（附动迁户房屋产权灭籍单及动迁明细）
6、建设工程规划开工通知书
7、建设工程施工许可证
8、建设工程中标通知书
9、小区施工管网综合图及主体楼层平面图
10、经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表
三、申请经济适用住房预售许可证材料
1、市物价部门预（销）售价格批复（原件）
2、预售方案及分户图
3、预（销）售房屋面积测算报告
四、申请经济适用住房权属材料
1、经济适用住房预售许可证
1 房地产开发市场目前存在的问题
当前的房地产市场有点虚假繁荣和过分热闹, 炒房客投资投机的比重过大, 刚性需求购房者不得不要支付高房价, 购房者、开发商和银行形成一个风险链, 这其中也隐藏着巨大的风险。在房地产开发过程中也存在着过分盲目乐观的现象, 全国各地的地王频频出现, 无形中也为房地产市场的价格上涨, 起了推波助澜的作用;再加上一些开发企业日常大手大脚, 疏于开发成本的控制和管理, 这都给房地产企业带来不可预测的风险和隐忧。
2 房地产开发成本的构成要素
房地产开发成本的主要构成要素有四大方面:一是土地成本;二是建安成本;三是相关配套设施费, 主要是指水、电、煤气、市政等公建配套费, 学校、医院、商店等生活服务性设施;四是规划设计费。
3 房地产开发的成本控制
房地产开发阶段的成本控制和管理有着4个阶段, 就是项目决策、规划设计、施工和竣工结算阶段。控制和管理好这4个阶段的成本, 就能把握好整个房地产开发的成本控制和管理。
3.1 决策工作是成本控制的关健。决策的好坏、对错、优劣, 直接影响到整个开发项目的成本控制。
3.1.1 项目决策前要做好前期调查和论证
在准备投资前, 任何一个有经验的管理者, 都会事先调查研究相关行情。同样的在房地产开发项目决策前, 在新项目立项时必须要提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》, 并经立项听证会讨论通过。认真做好项目前期调查和论证工作, 才能为项目决策者正确决策提供一手资料。
3.1.2 项目决策阶段要有一个理性投资决策的心态
当看到项目前期调查论证报告后, 此时需要决策者要有一个理性心态, 切忌浮躁跟风急进心态。毕竟现在的市场经济还是不成熟的, 有着种种违背市场经济规律的东西还存在。比如在土地拍卖上, 地方政府为了得到更大的出让金, 当然希望地皮能被拍卖一个好价钱。开发企业在目前房市火爆的诱惑下, 不管地皮价格多高, 心理不成熟急进的决策者就会冒险拍下地皮, 这也是全国各地频频出现地王的原因, 冲动决策有可能会形成房地产泡沫的隐忧。
3.2 要提前在规划设计阶段做好成本控制准备
规划设计阶段的成本控制是房产开发成本控制的重要阶段, 关系到整个开发项目的成本控制。成本控制人员应与相关部门密切配合, 做好一些准备工作。即:根据项目具体定位来确定合理的容积率;对于设计方案中的平面布置、结构体系、基础造型, 要进行成本论证, 促进方案能不断优化;进行限额施工图设计;检查监督设计质量等事前成本控制工作。
3.3 做好工程造价控制是施工阶段成本控制的关健
房地产开发的施工阶段需要投入大量的人力物力, 抓好此阶段的成本控制有着相当重要的意义, 我们应做好下面的工作。
3.3.1 抓好项目的招投标。
招投标工作环节多, 抓好招投标会避免决策失误和成本失控。选用施工企业的原则是社会信誉好、施工工艺先进、技术力量强、报价合理。
3.3.2 抓好现场签证的管理、监督和审核, 反对一些行贿收贿、违规签证、重复签证和签证不及时现象。
3.3.3 抓好合同管理体系中的成本控制。
合同的严密性、可操作性是合同成本控制的重要部分, 必须明确合同中的相关条款, 分清各方的责任和风险。
3.4 加强工程造价控制是竣工结算阶段成本控制的收官工作
竣工结算阶段工作的特点是:大量性、集中性和复杂性。为了抓好房地产开发结算阶段的成本控制工作, 并且能防止在结算时发生主观上的失误和客观上的大意, 就必须抓好以下几方面工作。
3.4.1 严格按合同条款办事, 杜绝重复计算和收费, 根据合同并通过会议形式确定结算原则。
3.4.2 检查施工日记和验收记录, 核对施工企业是否严格按照合同施工, 检查验收相关手续是否齐全。
3.4.3 核对设计变更和签证是否符合已确定的程序, 防止一些未经批准的设计变更存在。
3.4.4 核对工程量是否严格按图纸和要求执行, 防止施工企业的虚假报告。
3.4.5 检查投标过程中的价格是否按合同严格执行, 防止出现高套单价的情况。
3.4.6 检查计费程序和相关计费是否按照合同和相关规定执行。
3.4.7 建立二次复核、审计工作机制, 严格管理监督结算工作, 减少工作失误和计算误差。
4 加强房地产开发成本控制和管理的对策
房地产开发是一个周期长、资金回笼慢、高投资、高风险的行业, 抓好成本控制和管理工作对于一个项目的成功, 起着相当重要的作用, 因此我们必须想好一些对策。
4.1 增强经济观念, 培养全员经济意识
房地产开发涉及面广, 部门多人员杂, 必须树立全体人员的全局经济意识, 抓好各部门之间的协调工作, 否则就可能会浪费大量时间和精力在内耗上, 增加一些不必要的开发成本。
4.2 强化组织机构, 提高管理效率
选拔一个机构设置简洁、分工严密、管理高效率的企业组织机构, 对于管理和执行好一个项目工程有着事半功倍的效果。组织机构的建立和人员的配置, 应该以高效运转、德才兼备、科学合理、权责统一为原则, 才能达到降低管理成本、提高工作效率的目的。
4.3 优化成本管理的相关体系
在开发项目的成本管理中, 要建立成本费用管理的相关环节, 并且要按可预控程度设立多级成本控制点。如一级成本控制点可在材料采购、运输、保管和现场施工等岗位建立;在其他相关环节可建立二级成本控制点。
4.4 改进成本管理的相关细节
日常成本管理可以根据工程项目的工程量大小、工程所在地、人员供应情况和企业自身的经济状况等, 核定好各个具体项目的成本控制目标, 不和其他项目攀比相关指标, 将原来的那种“先干后算”模式, 改进为“先算后干”, 注重抓好成本管理的相关细节。
5 结语
成本控制是房地产开发管理中一个关健的中心点, 在整个开发项目的土地竞买、决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段, 都需要抓好成本控制和管理工作, 这对于开发项目提高投资效益和增强管理水平, 有着至关重要的作用, 同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。优胜劣汰是市场竞争的基本法则, 房地产开发企业要想生存、要想求得大发展, 只有苦练内功、降低成本、增强竞争力, 才能使房地产企业管理更完善、更科学, 才能在激烈的市场竞争中处于领先地步。
摘要：当前的房地产市场相当火爆, 住房已不仅仅只是一种居住消费品, 也成为了一些炒房客投资投机的替代品, 可以说已达到一种畸形发展地步。在这种空前虚假繁荣、过度透支刚性需求、崩盘风险已初现的房地产市场形势下, 房地产开发企业如何保持清醒头脑, 如何把握好成本控制, 如何实行优化管理, 如何实现开发项目的利润最大化, 如何实现企业的良性发展?作为一个优秀的房地产企业管理者, 就必须要认真思考和正确对待这些问题。本文试图从房地产开发过程中的成本控制和管理方面, 来进行一些分析、思考和探讨。
关键词：房地产开发,成本控制,成本管理
参考文献
[1]《房价管理控制规范与最新房地产价格政策文件解读实用手册》
关键词:房地产 项目管理 对策
0 引言
在当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点,是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产项目是一项十分复杂的系统工程,只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。
1 项目管理概述
房地产开发项目是一项复杂的系统工程产业链很长。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。
1.1 项目管理的基本特征 通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度,保证项目顺利进行。项目管理是一项复杂的、柔性的(可变化的)、创造性的工作;是有寿命周期(包括确定需求;项目选择;项目计划;项目执行;项目控制;项目评价和项目结束)的一项工作;项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下,尽可能高效率地完成项目任务。
1.2 项目成本、质量、时间管理对项目成败的决定性意义
1.2.1 项目成本管理述。成本管理是确保项目在预算范围之内的管理过程。其任务包括:资源规划,成本估算,成本预算和成本控制。可采用的管理工具包括:成本估算技术,参数模型法,S曲线法,生命周期费用分析技术和资本预算技术等。合理地安排项目时间是项目管理中的一项关键内容。它的目的是保证按时完成项目,合理分配资源,发挥最佳工作效率。
1.2.2 项目质量管理概述。主要任务包括:质量计划、质量保证和质量控制。首先房地产项目的质量管理是一个连续的与前后都有关联的行为,即是在验证了前一过程的质量以后,才会开始进行下一个过程。其次是项目质量管
理检验标准及各阶段质量状态的统一性。
2 我国房地产开发企业项目管理中存在的通病及分析
2.1 可行性研究缺乏,投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。
2.2 设计监理缺失。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
2.3 项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。
2.4 项目管理概念的狭隘与局限,导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
2.5 物业服务不到位 物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。
3 我国房地产公司项目管理的对策建议
3.1 加强项目前期开发管理 项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
3.2 重视项目规划设计 拟建项目经过决策立项后,设计就成为房地产开发建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标,立足于技术定位,从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素,确定一个合理的设计方案。一方面,加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作;另一方面,重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段,因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确,力求不漏项、不留缺口,并要考虑足够的各种浮动因素。
3.3 房地产开发的过程控制 项目控制技术一般包括:质量控制、成本控制两方面的内容。
3.3.1 质量管理 质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划,明确质量目标。所谓质量策划,就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理,都集中在材料的甄别、施工过程的错漏等等。质量,不再是不出错,而是在资金使用的限制下,达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同的签订及索赔打下坚实的基础。其次,以人为本,加强岗位技能培训,提高全员质量意识。最后,完善质量管理体系,建立健全完善的质量管理制度,加强过程检验。
3.3.2 成本控制的具体措施 有以下几个方面:①降低资金成本。首先,加强现金管理,制定合理的现金使用计划,压缩现金库存与现金的使用量。其次,要加强应收账款的管理,尽快收回赊销账款,减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先,做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据;再次,设计阶段。第一,引入竞争机制。争取多个设计单位投标,第二,实行设计审核。第三,建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方,施工阶段。这一阶段,主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
3.4 完善房地产开发项目后期的项目管理 ①项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度,而且有利于维护房屋购买者的利益,确实达到物业保值增值的目的。积极与物业管理公司沟通,充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。②营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要,项目经理必须对项目定位准确,正确把握营销理念。
首先,做好产品市场定位;其次,加强产品市场推广;项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析,并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。
4 结语
论文结合现行房地产开发建设运行模式,提出了房地产开发企业项目管理中存在的病症,对房地产开发项目实施前、实施过程中、营销及交付使用的各阶段的项目管理内容及工作进行了研究、总结,并提出了可行性的建议,希望这些对策建议对大家有所裨益。
参考文献:
[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.
[2]杨东房.地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济.2006.08.
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