物业公司创优工作总结（精选8篇）
4.2.1 确立目标。
4.2.2 成立创优领导小组。
4.2.3 内部动员。
4.2.4 对照“创优”标准进行内部整改。
4.2.5 进行“自检”和“预检”o
4.2.6 迎检达标o
4.3 “创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标：物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区／大厦／工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。
4.3.1 成立“创优”领导小组： “创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3 内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区／大厦／工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。
4.3.4 对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为
参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区／大厦／工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。
4.3.5 在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：
a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》)；
b)所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》)；
c)所管理小区／大厦／工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率； d)设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光 1
泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程)；
e)消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭；楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程)；
f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位；
g)卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区／大厦／工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程)；
h)“创优”小区／大厦／工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程)； i)公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设 施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。
4.3.6 在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资 料通常包括以下内容： a)“创优小区／大厦／工业区的产权资料
——规划许可证；
－一用地协议书；
——投资许可证；
——开工许可证；
——红线图；
——总平面图o
b)竣工验收资料：
——土建竣工验收书；
——消防竣工验收证明；
——水电竣工验收书；
——电梯竣工验收书、电梯准用证；
——通信系统竣工验收证明；
——燃气系统竣工验收证明o
c)管理移交资料：
——图纸移交记录；
——开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料；
——接管验收记录；
——钥匙移交记录；本文来源:考试大网
——发展商委托管理合同书o
d)管理公司成立登记资料：
－－营业执照；
－－税务登记证；
－－企业法人代码卡；
－－管理处营业执照；
－－停车场营业执照；
－－管理处管理用房产权资料。
e)业主委员会成立与活动资料：
－－业主管委会章程；
－－业主管委会社团法人登记证；
－－业主委员选举产生记录；
－－业主管委会成立记录；
－－业主管委会召开的届次会议纪要；
－－业主管委会发布的公告。
F)公众管理制度(详见住户手册)；
g)所有内部管理标准作业规程(管理制度)；
h)所有内部管理的日常质量记录；
i)员工绩效考评结果记录；
j)所有的住户投诉记录；
k)所有的住户回访记录；采集者退散
I)所有的住户报修记录；
m)所有的住户意见征集记录；
n)所有的管理处对外通知、通知记录；
o)所有的财务运作损益表和其他财务报表；
p)所有的对外委托合同书；
q)所有的员工培训记录；
r)所有的员工岗位、职称证书、员工档案；
s)小区业主／住户档案；
t)所有的住户装修管理档案；
u)政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书
v)所有社区文化记录；
w)所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书； ·
x)所有的标识复印件；采集者退散
y）年有的多种经营资料；
z)所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。
4.3.7 进行“自检”和“预检”：
a)在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”
3小区的迎检水平。
b)在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区／大厦／工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正 式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。
4.3.8 “迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区／大厦／工业区应着重做好以下工作：
a)硬件整改基本达标。
b)资料、记录真实、全面、说服力强。
c)取得业主／住户谅解和支持：“乜＼1怃，’管理处应当“创优”的意义与＼业主／住户达成充分的理解，使业主／住户的绝大多数都能支持创优工作。
d)取得业主管理委员会的支持和配合。
e)选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备：“国优”、“省优，’评比一般考评团都要求参加考评的小区／大厦／工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。
f)写好“迎检”汇报材料：“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切
记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分：
－－小区／大厦lT．业区简介；
－－物业管理工作汇报；
－－社区文化与精神文明汇报；
－－“创优”工作情况。
g)分工负责，注意迎检环境的布置：“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。
h)注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容
仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。
i)迎检时的基本要求：
－－精神饱满、仪容整洁；
－－纪律严明，紧张有序；
－－热情大方，不卑不亢；
－－环境优雅，轻松活泼；
－－自信严谨、应答适度。
云南建水锰矿有限责任公司隶属于云南冶金集团公司和云南文山斗南锰业股份有限公司。多年来, 在云南冶金集团公司和斗南公司的正确领导下, 建锰公司的党建和组织工作紧紧围绕公司生产经营方针目标这一中心工作, 切实加强党的建设、精神文明建设和企业文化建设, 创新工作思路, 服务企业改革发展, 各项工作整体推进, 取得了较好成绩, 在组织工作上做到守土有责、守土尽责, 以提升科学化水平为目标, 以创先争优活动为统揽, 促进干部人才、基层组织、党员管理等各方面的开展, 把党的组织优势转化为推动科学发展的强大动力, 在组织工作的创新创优方面进行一些有益的尝试, 推进了公司生产经营方针目标的圆满实现和公司的跨越式发展。
一、加强理论学习, 为创新理念夯实基础
科学理论是指导理念创新的源泉和动力, 要自觉加强理论学习, 打牢创新的理论基础。坚持用我们党理论创新的最新成果武装头脑、指导实践。要紧密结合组织工作实际, 深刻领会、全面把握这些重大战略思想的精神实质, 进一步强化顺应时代要求、符合组织工作实际的科学理念。创新组织工作, 要紧紧围绕公司党委中心工作来开展, 通过管干部、抓党员、建组织, 着力提高各部门和各级干部队伍统揽全司的能力、争先创优的能力, 努力建设政治坚定、思想解放、组织坚强、决策科学、作风优良、廉洁奉公、工作高效的党员干部队伍, 使组织工作成为推动公司经济增长的重要组成部分。
二、加强自身建设, 提高组织工作创新水平
组织部门是党委的重要职能部门, 肩负着管干部、管党员、管人才的重要职责, 是推进组织工作创新的主体。以提高创新能力为抓手, 以让党满意、职工满意为价值取向, 紧紧围绕公司生产经营目标, 坚持不懈地加强组织部门自身建设, 为组织工作创新注入强大动力:一是着力提高领导班子思想政治建设, 始终坚持正确的创新方向。推进组织工作创新, 坚持正确的政治方向, 领导班子必须具有较高的思想政治素质。注重用科学的理论武装领导班子的头脑, 认真学习领会党的路线方针政策, 切实加强新的领导班子党性锤炼, 及时了解工作大局, 把思想和行动统一到公司的决策部署上。二是加强能力建设, 提高创新水平。通过学习培训、调查研究、实践锻炼等多种途径和形式, 着力提高干部政治鉴别、政策运用、知人善任、拒腐防变能力, 不断提高干部的综合素质和创新本领。
三、把握工作重点, 进一步提高组织工作的创新创优
组织工作业务面广量大, 推进创新创优只有突出重点, 紧紧抓住组织工作的中心任务和关键环节, 舍得下大工夫、花大力气, 坚持一抓到底, 才能确保抓出成效, 不断实现新突破。
(一) 突出前沿性, 在推动重点工作上实现新的突破
创新是为了更好地推动工作, 千万不能流于形式。我们工作必须密切关注公司党委阶段性的重点, 立足组织部门自身职能, 找准两者之间结合点, 以不断创新创优的工作业绩策应、推动公司工作, 这样创新创优才能体现时代性、富有成效性。按照公司党委的统一部署, 结合自身实际, 带头创先争优, 不断深化“讲党性、重品行、作表率”活动, 努力做到在党性教育、服务大局、学习创新、作风养成、管理监督等方面, 走在其他部门和整个干部队伍前列。
(二) 突出规范性, 在打牢工作基础中实现新的突破
组织工作是一项政治性、政策性、原则性都很强的工作。创新工作必须有坚实的基础工作来支撑, 否则创新就会流于形式, 成为“花拳绣腿”。一要量化工作要求。创新创优强调的是实践性与经常性, 如果仅停留在思想观念转变这个层面上, 或者只是传达上级精神, 提出原则要求, 是很不够的。这就要求我们组织工作创新创优也要具体化, 要在可操作性和求实效上下功夫, 特别要把解决实际工作中的难点、热点问题作为创新创优的重点。二要完善工作标准。过去的创新工作现在看来很多已是常规工作, 现在的创新工作今后也可能会成为基础工作。三要健全工作制度。近年来, 我们先后制定下发了许多规范性文件, 但就基层的实践需要来看, 制度建设还滞后于组织工作的实践和要求。下一步, 我们要不断优化、细化、量化各项规章制度, 注重制度创新, 坚持把制度建设融入到每一件工作、每一项措施、每一个环节, 及时把创新成果总结上升为制度规范, 形成长效机制, 并长期发挥作用, 为今后开展工作打好基础。
(三) 突出规律性, 在继承发展中实现新的突破
创新不是标新立异, 不能随心所欲, 想怎么干就怎么干, 而是必须在科学理论指导下进行。因此, 要不断深化对组织工作规律的认识, 不唯上、不唯书, 只唯实, 组织工作才会有生命力。一要温故知新。创新创优不是对过去工作的全盘否定, 而是在过去工作经验的基础上, 产生新的思路并指导组织工作实践。要把继承优良传统与改革创新结合起来, 在加强的基础上改进, 在继承的前提下创新创优, 循序渐进, 不能急功近利, 频繁变换花样, 这样才能少走弯路、事半功倍。二要借智催新。工作中要开阔视野, 广博见识, 积极借鉴其他组织工作中的新经验、新思想、新成果, 善于把别人实践行之有效的好办法转化为自己的措施, 形成自己的特色和优势, 在提高效率的同时, 降低工作成本。要善于运用最新的科学理论、方法论来指导、推动组织工作创新创优。三要以新促新。要善于运用现代社会发展成果和先进科技手段, 在组织工作中注入新的技术元素, 使之随着时代的发展不断进步, 充满生机与活力。
四、组织工作与实际工作相结合, 推动公司跨越发展
(一) 干部工作逐步规范
一是干部培训力度不断加大。每年定期组织中层以上干部就各个时期的党的方针政策、企业的生产经营工作拓展所涉及到的政治理论, 专业知识等进行脱产集中培训, 据统计仅2011年, 先后培训管理人员以上干部99人次, 参培率达100%, 开展了各种书籍的干部读书活动。二是干部人事制度改革有序推进。组织了干部人事制2012年第5期中旬刊 (总第480期) 时代Times度改革法规文件集中学习活动。认真执行了干部考察责任制、民主推荐、民主测评等制度, 同时继续探索实施了政绩考核工作和中层以上干部末位淘汰制。三是干部监督管理切实加强。严格执行领导干部经济责任审计和离任审计, 做好了生产单位, 机关部室领导班子成员的任期经济责任审计。四是干部宏观管理逐步规范。完善了中层领导干部和一般干部的信息库, 制定出台了《中层干部管理办法》以及相关实施细则。
(二) 党建工作亮点纷呈
继续深入开展了创先争优活动。认真做好了发展党员、党费收缴和党员信息库建设等党建基础工作。结合各个时期的工作重点开展各种活动, 在持续开展党员身边无事故活动的同时, 抓好学习型党组织建设。结合公司实际, 制定了《云南建水锰矿有限责任公司党委学习型党组织建设年度工作计划》, 并按计划认真组织开展工作。
(三) 人才工作有效突破
紧密结合公司生产经营和改革发展的实际, 推行了公司领导联系人才工作制度, 牢固树立科学人才观, 加大人才引进力度, 营造人才发展的良好环境, 怀有尊贤尚功、求贤若渴的爱才之心、引才之策, 用人之道, 真正做到以感情聚才、以事业引才、以待遇和环境留才。2011年共招聘具有大专以上学历的各类人才44人。
(四) 自身活力明显增强
突出“创先争优”主题, 组织了机关干部业务知识讲课、岗位技术比武等竞赛活动, 健全了机关干部深入生产单位制度, 开展了组织人事干部调研活动, 全司组织人事干部队伍的素质不断提升, 活力明显增强。
五、明确目标, 服务中心, 把握组织工作改革创新的重点
(一) 干部工作以加强思想作风建设为突破口, 树立正确的用人导向, 夯实规范干部基础工作
1.加强思想作风建设。从建锰公司的情况来看, 我们干部队伍的思想作风总体上是好的, 但仍然存在“浮、散”等问题。这些问题尽管是个别现象, 但对干部队伍的影响是极大的。面对现实, 公司积极作为, 采取更加有力的措施, 切实加强干部思想作风建设, 抓好理论武装。以学习贯彻十七大精神为契机, 通过组织多种形式的学习实践活动, 让广大党员干部对十七大精神和科学发展观理解更深刻, 行动更自觉, 落实更坚定。与此同时, 把思想作风建设作为干部培训的重要内容, 突出抓好干部思想政治教育和法纪法规教育。围绕“讲党性、重品行、作表率”, 在全司组织开展了领导干部思想作风建设主题教育活动, 加强对干部选用全过程监督, 抓好对生产单位和公司机关部室领导干部特别是党政一把手的日常教育、管理和监督, 切实改进领导干部思想作风。
2.树立正确用人导向。用人的导向, 是最大的导向。“用一善人, 足以导千万人从善”。按照民主、公开、竞争、择优的原则, 深化干部人事制度改革, “不让综合素质高的人吃亏, 不让干事的人吃亏, 不让老实人吃亏”, 努力在全司营造一个开拓创新、奋勇争先、真抓实干、风清气正的浓厚氛围, 营造一个人尽其才、才尽其用、朝气蓬勃、欣欣向荣的良好局面。把职工公认作为第一标准。规定凡是未经民主推荐的坚决不上, 凡是职工公认度不高的坚决不用, 凡是在民主测评中反响差的坚决调整。同时, 把注重实绩作为第一导向。切实把那些能干事、会干事、干成事的优秀干部选拔上来, 让那些“混日子”、“拉关系”、“搞套路”的没有出路。把公开选拔作为重要抓手, 逐步加大公开选拔和竞争上岗的力度, 通过公开选拔, 择优选用一批领导干部, 2010年择优选用3名中层干部。
3.规范干部基础工作。在规范干部基础工作上下大气力。抓好后备干部培养选拔工作和调整补充工作, 建立和完善中层后备干部信息库。加大年轻干部、妇女干部培养选拔力度, 注重培养选拔一批优秀年轻干部为即将启动的几个项目储备干部, 认真做好干部档案工作, 完善干部信息库。
(二) 党建工作突出抓好“四个加强”
一是加强党的基层组织。以创建“云岒先锋”工程和基层党建示是加强党员教育管理。以学习十七大精神为重点, 认真抓好党员教育培训。探索推行党员服务承诺制、党员设岗定责制, 深入开展党内关怀活动, 认真抓好民主生活会、民主评议党员等工作, 积极发挥党员先锋模范作用。认真执行“四制”, 做好发展党员工作, 重视解决公司党员年龄老化的问题, 做好在青年职工中培养发展党员工作, 规定对连续两年没有发展一名35岁以下党员的基层党组织, 要对党支部书记和所在支部的组织委员进行诫勉谈话。认真做好党费收缴、党员年报统计和党员信息库建设等党建基础工作。三是加强党建工作领导。认真落实党建工作责任制, 建立健全党建工作例会制度、领导干部抓党建工作联系点制度、党建工作责任考评制度和党建工作情况年度报告制度, 加强了对党建工作的宏观指导和党务干部队伍建设, 增强了党建工作力量。四是加强特色经验宣传。通过各种媒体、多种渠道紧紧围绕当前遇到的热点、难点问题, 大力宣传新形势下基层党建工作的新思路、新举措, 努力打造公司党建工作的特色经验、品牌亮点, 扩大公司党建工作的影响力, 展示公司组织工作改革创新的新形象。
(三) 人才工作认真落实“两个任务”
一是加大人才开发力度。针对公司20万吨锰系合金节能减排技改工程项目、即将启动的3万吨高锰酸钾项目、5万吨电解金属锰项目和日常生产经营的需要, 通过抓好自主培养、积极大胆引进、广搭平台使用、搞好人才服务, 加大人才激励, 调动和发挥各类人才的积极性, 充分发挥各类人才在企业改革发展中的活力。二是健全人才工作领导机制。把人才工作领导机制建设作为今年和今后一段时期人才工作的一个重要任务。按照“党管人才”原则和组织部门“牵头抓总”的要求, 健全人才工作联席会议制度, 推行公司领导联系人才工作制度, 加强人才工作督查考核, 加强人才开发专项资金的使用和管理, 从领导机制上推动人才工作的落实。
六、振奋精神, 勇争一流, 提高组织干部改革创新的能力
组织工作创新的主体是组织干部。一个企业组织干部的精神状态和能力素质, 往往就决定着企业的组织工作能不能取得实际成效, 改革创新能不能顺利推进。因此, 我们从增强紧迫感和自觉性入手, 致力于自身能力的提高以推进组织工作的改革创新。
能力靠学习来提升。学习是能力的基石, 能力是创新的利器。光有创新的愿望, 没有创新的能力, 创新只能是空谈。因此, 我们提出先学一步。组织部门历来被视为表率部门, 组织干部历来被称为管党员的党员, 管干部的干部, 因此, 在学习上要求带好头学深一层。针对组织工作的法规文件往往政策性、原则性、操作性很强的特点, 在学习上强调切忌“蜻蜓点水”, 静下心来把各项政策学通学透, 学以致用, 解决实际问题。
能力靠实干来检验。创新就是开辟新路, 就是要一步一个脚印地往前走。因此, 创新的能力既要靠实践来锤炼, 也要靠实干来检验。本着这一理念, 我们要求组织干部把心思放在“干实事”上, 少琢磨上面喜不喜欢、对自己有没有利, 多考虑职工需不需要、对企业发展有没有益, 把表面上看抽象、务虚, 但实际上很具体、很实在的组织工作做细做活, 力求切实收到效果。
能力要靠品行来保证。一个人没有能力, 肯定干不好工作;一个人如果品行不好, 能力越大, 肯定危害越大。因此, 我们要求组织干部更加注重品行, 做清醒的人。在原则是非问题上旗帜鲜明、立场坚定, 做清爽的人。
关键词：物业管理；会计核算；财务管理
我国社会不断发展，多种行业显示出了比较好的发展趋势，物业管理也表现出了比较好的发展势头。但是，在市场竞争机制下，物业管理也有自身的行业特点。物业公司应当加强会计核算及财务管理，完善物业公司的财务管理体系，促进物业公司的发展
一、物业公司财务管理的特点
（一）综合性
物业管理指的是具有专门的人员及机构，接受物业所有人委托，根据国家法律的规定，对投入使用的房屋建筑和配套的设施，采用经济手段实行管理。和其他服务行业不同的是，物业公司提供的服务是全天性和持续性的，涉及的层次较多。物业公司现代化水平不断提升，财务管理应用动态分析的方法，强化预算控制，进行数字化管理，管理的综合性大大提高。
（二）涉及企业的多个方面
物业公司的财务管理和社会公共服务及个体服务不同，是群体性服务。且在进行生产经营的过程中，必须要有资金的支持，提供相应的服务，支付员工的工资，且维修保养、维护环境等环节都涉及成本支持的问题。物业公司各个公司都需要资金，如果失去资金的支持，部门活动就不能正常开展。业务的开展直接或间接地对企业资金的流动具有一定的影响，进而对企业的经济效益产生影响。物业公司财务管理涉及的范围较广，企业的经营活动都涉及财务管理。因此，物业管理公司需要做好财务管理的工作，注意各个部门项目之间的联系，在总体上合理地分配资金，协调各个环节所占用的资金比例。
二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题
（一）会计核算、财务管理处于初级阶段
对于企业而言，财务核算及管理是重点、难点，财务管理对企业的业绩具有直接的影响。物业行业在我国发展的时间相对较短，处在初级阶段。物业管理行业是新兴行业，多数企业没有认识到财务管理的重要性，财务管理体系不完善，整体的水平有待提高。
（二）会计核算和财务管理出现的问题
企业经营主要是为了提高企业的竞争力，促进企业的发展。企业的规模不断扩大，管理理念随之提升，管理的范围不断拓展，物业公司也越来越注重财务管理。部分企业在财务管理方面投入较多，但是在经营管理中仍然存在一些问题。
1.会计管理基础工作比较弱
没有及时地建账，没有依照会计制度进行账目分类。原始资料失去真实性，会计核算的基础资料不完善，打白条的现象比较严重，会计资料的手续不完善，一些比较重要的业务未签订合同；会计科目的使用不合理，将资本性支出、收益性支出的概念混为一谈；财产定期清查盘点的制度没有建立或建立以后没有实际执行；记账凭证及经济业务的摘要内容表述不够准确。以上的现象使得会计核算缺乏规范性，不能及时地反映会计信息，对会计报表使用者的工作造成一定的影响。
2.缺乏管理资金力度
现在物业管理中普遍出现的问题是资金缺乏，物业管理的资金来源及数量相对有限，主要的项目包括：启动资金、维修资金、管理服务费和经营性收入。物业公司通常是中小企业，注册的资金比较少，资金实力受到限制，银行认可的不动产数量比较少，银行通常不会给予贷款。
3.成本核算的方式比较单一
在当前形势下，在成本核算方面比较普遍的做法是公司财务部门进行集中核算，设置明细的科目到二级，职能部门或管理处没有进行成本费用核算，多是设置收支总账。物业公司的管理和服务的范围比较广，一个公司管理的小区可能会达到数十个，提供的服务较多，小区服务成本必须实现精细化管理，根据项目及类别设置相应的明细分类账、辅助核算账，为决策层提供依据，满足企业的管理需要。
4.会计核算体系缺乏统一性
由于物业公司发展的时间有限，在会计核算制度方面缺乏统一性，物业公司在开展会计核算工作时，对会计核算制度的相关经验不能及时吸收。物业公司经营情况决定它的日常财务管理工作表现出会计制度的特点，现在实行的会计核算管理制度比较宽松，物业公司要想获得进一步的发展，需要重视会计工作，建立会计核算体系，提高公司财务管理的能力。
5.成本管理方法比较落后
在传统的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，规模效益；第二，提高和供货商谈判的能力，降低成本；第三，财务部门进行费用控制，降低预算，节省开支。由于没有考虑到成本因素，成本的降低没有涉及根源，处在初级阶段，只是在企业内部进行成本管理，在供应与服务中考虑较少，不重视企业的市场形象及品牌效应，企业不具有全面发展的途径，成本管理不成体系，缺少战略性的思维。在资金管理的过程中，资金缺口比较大，存在被挪用及占用的情况，坏账损失比较严重。
三、物业公司进行会计核算及财务管理的对策
（一）完善会计基础管理的工作
结合国家颁布的相关文件进行建账，对会计人员加强培训，提高会计人员的业务素质；建立会计管理制度并严格执行；在公司内部建立会计监督体系，发挥会计监督的功能，对原始凭证加强审核及稽核，确保会计信息的质量。
（二）进行财务分析
物业公司经济收益来源如下：一是公司在向客户提供相关的服务之后收取一定的费用；二是公司实行多种经营方式，进行多元化投资，获得部分经济效益。物业公司要想扩大发展，确保财务管理的正常进行，必须及时地向客户提供一定的信息，这就要求物业公司调查公司的财务情况，了解在特定的阶段内公司的负债及资产状况，对企业运营风险进行准确判断。公司可以在市场化经济发展的过程中掌握公司的资金构成情况，闲置的资金可以用于其他的投入，使成本运转得到有效的控制，健全财务管理制度，有助于公司财务管理。
（三）实行绩效考核制度
物业公司的竞争在于人，主要指的是人才，涉及管理、服务和技术方面。进行绩效考核，有助于企业实现战略目标，增加企业的核心竞争力，有助于提升公司的服务水平。在管理成本中，人工成本比例为70%～80%，实行绩效考核可以提高物业服务的质量，减少人工成本。
（四）进行资金管理
资金管理主要表现在以下几个方面：首先，提升资金运作的水平，增加公司的收入；其次，对资金进行跟踪管理，强化资金的使用及调度工作，实现专款专用，避免出现挪用和占用资金的情况；再次，对于应收账款，需要增加催收的力度，减少应付款的比例，促进货款回笼，减少存货所占的比例，强化存货管理；最后，降低风险，收取水电费押金，和保险公司及保安公司加强合作，降低资金风险及索赔风险。
四、结语
在市场经济条件下，物业公司需要提升自身的竞争力，促进自身的发展。物业公司需要认识到自身存在的问题，明晰部门的责任，在资金运作方面做好规划及计划，健全财务管理制度，认识到财务管理的重要性，采取措施促进企业的发展。
参考文献：
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[3]罗亚玲.浅谈物业公司的财务管理工作[J].企业家天地（下旬刊），2012（07）.
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[5]叶天富.物业公司财务管理促进服务质量的途径探究[J].科学与财富，2011（09）.
（国级/省级/市级适用）
一、前期介入
企业在制定工作计划和工作目标时，应通过权衡企业所能提供的资源和在管项目的自然条件，确定是否参加当年的创优考评和选择几个项目进行创优达标。从而未雨绸缪，预做准备。
（一）参评项目的选择
一般来说，选择参评项目主要应考虑以下因素：
1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求，就必须进行创建达标。
2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平，提高企业知名度，就应选择项目参与创建考评。
3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的，应积极参加创建考评活动。
（二）企业调配资源
企业要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点：
1、领导重视
企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此，企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视，并要求机关相关部门经常到参评项目现场检查、指导，确保创建工作按计划进行。
2、组织保证
为了加强对创优工作的领导，企业应成立由公司领导挂帅、机关有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组；并指定一个部门作为创建主要责任部门。各参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组，明确分工，责任到人。至此，企业便形成一个完整的系统工作网络，从组织上保证了创优工作的顺利进行。
3、人员培训
创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创建达标工作才有坚实的群众基穿
4、激励机制
创优达标工作具有时间紧、任务重、标准高、要求严的特点。为了确保创优达标目标的顺利实现，企业可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。尤其是进入项目初评阶段后，对整改的项目，要落实责任部门、负责人；对整改时间、整改效果作出明确规定并进行控制。这样，才能有效地激发各级组织和全体员工的创建热情和积极性。
（三）申报注意事项
1、注意收集申报信息。
一般情况下，政府行业主管部门会在每年年初就当年的创优考评工作发出通知。企业可根据通知要求进行申报，并主动与行业主管部门取得联系，了解当年考评工作安排，以免因信息不灵而漏报。（湖南省/长沙市申报为每年三月三十日前）
2、填写、呈送申报表。
企业确定参评项目后，应到政府主管部门领取申报表，并按照规定的时限填写报送到指定的接收部门。
3、跟踪申报结果。
政府部门收到创优申请之后和组织检查考评之前，会对企业及申报项目的资格进行审
查，确认参评资格。企业应注意跟踪资格确认结果。
4、逐级申报。
企业的申报程序是由低级向高级进行的，一般来说，应从区优起步，每通过一级考评验收后，再申请参加高一个级别的达标考评。
二、内部评定
在确定创优项目之后，企业应当立即组织相关部门和人员对其进行全方位的综合检查，对创优项目进行初次评定。
（一）项目内部初评
初评应该是有计划进行的。内部初评时应明确以下几点：
1、选用初评标准。内部检查考评应参照新颁布的国家示范小区标准，同时结合本企业的检查标准进行。
2、明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实施，包括检查评估的时间、参加考评的人员、检查的内容、顺序、考评结果的汇总等。
3、选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参加检查。
4、细致分组检查。一般分为：软件组（文件、资料、档案、培训等）、环境组、设备组（强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工，宁重不漏。
5、参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，并认真做好记录。
6、提出整改方案。现场检查结束后，应以会议的形式，由各检查小组汇报检查发现，针对问题分析原因，提出整改意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受检单位。
（二）项目持续改进
从项目初评到缺陷整改，其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而企业资源则决定着缺陷的整改程度及结果。在整改过程中应考虑以下问题：
1、整改效果。整改效果并非单指实际效果，还应与检查标准联系综合考虑；可分三种：完全整改、部分整改、无效整改。这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要问题。
2、整改时间。企业应考虑整改所需的时间，并尽量精确估计检查考评时间，使整改选择适当的时间开始和结束，能够达到事半功倍的效果。
3、整改技术。对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在计划安排上，应先将本身无法解决的问题外委解决。整改中应注意控制成本、质量和工期。
4、二次自查。整改工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同，各责任部门和责任人都必须按时完成并保证质量。单项整改完成后，验收小组应进行验收。全部整改项目基本完成时，企业应再次组织内部检查考评。通过不断的检查和整改，促进项目的持续改进，直到符合标准的要求。
三、软件准备
完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题，这两项工作贯穿于创优达标的整个过程，但在不同的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后期整改和巩固阶段以硬件为主。
软件是企业为保证管理、服务有效运行，维持物业正常运行而采取的行为。这种行为包括：收集资料、引用法规、编制制度、实施活动等。创优过程中软件准备主要是迎检资料的准备，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等。
在准备迎检资料过程中应把握以下几点：
（一）资料整理人员的选择和培训迎检资料的编制工作量大、时间紧、质量要求高，因此，要在参评项目管理人员中选择文化程度高、文字工作能力强的同志专门负责迎检资料的编制工作。为了取得经验、提高效率、少走弯路，可将选定的人员派到已完成创建达标的单位现场取经，或聘请专家进行培训和指导。
（二）编制迎检资料总目录
迎检资料总目录象当于整个资料的纲，通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整理。编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应标准的要求相一致。根据物业类型不同，为了能与考评标准相对应，建议将小区迎检资料的总目录分为8册；大厦的总目录分为9册。工业区的总目录可参考大厦总目录进行编制。总目录力求简练，分目录则应详细。制作目录的目的是便于检索。合理的目录能够保证资料整理工作的顺利进行，因此企业首先应注意目录的制作。
（三）广泛收集资料
创优资料不仅涉及到物业管理的方方面面，而且涉及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等，范围广、数量大，完整收集难度大。因此，要充分发动相关部门和相关人员，积极配合，大力协作，力争把资料收集完整、齐全。
（四）细心整理资料
对已收集上来的资料，要对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。具体整理过程中应注意：
1、电脑和软盘存储的创优资料应指定专人妥善保管，非指定人员不得随意拷贝和删除。
2、应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变，形成一套完善的资料保管系统，在人员发生变动的情况下仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。
3、尽可能利用已有的档案资料和制度化文件（如ISO9000质量体系文件等），以减少文件资料的起草、复印量，节约时间和资源并保证清晰。
4、正确识别考评标准中的硬件与软件检查范围，目录应与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点。
5、分项目录应细分列项，可利用明显标识加以隔离，如彩色隔页纸或标签等。
6、资料的打萤复印，要注意格式规范、清晰美观，不应有破损。
7、在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全面、清楚填写。
8、整理、装订时，要使用统一的资料夹，每一册封面要有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。
9、与时间紧密相关的分项资料，如社区文化记录、业主委员会成立过程记 录、员工花名册等，应按由近到远的时间顺序装订，以方便考评人员查找。
四、硬件准备
硬件是指软件运行的环境，包括楼宇建筑及配套设施、设备等。创优达标不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很难在较短的时间内完成，故创优项目必须提前准备，从日常做起，按高标准进行必要的管理。创优达标硬件准备是在项目接管后，依照国优标准及企业规定对项目的硬件进行整改、完善、维护及管理的工作。下面阐述的硬件准备是指确定创优项目后，企业在日常管理基础上，对硬件加以提高和改进的工作。
（一）全员参与，周密计划
硬件准备是庞大而复杂的工作，要求参评项目负责人在整个整改、完善过程中，充分发挥领导艺术及沟通协调才能，动员所有员工自觉的参与硬件准备工作。为了达到预期的目标，项目负责人应做到：
1、具有全局观念。在创优达标的硬件准备工作中，应在对物业管理工作全面了解的基础上，通盘考虑，统筹安排，防止疏漏和顾此失彼。
2、加强计划性。在企业内部初评后，根据缺陷的数量、整改难度等，分清轻重缓急，制定出详细的整改完善计划，按计划、有步骤地抓好落实。
3、注意跟踪检查、督导。在计划实施的过程中，应定期跟踪检查，发现
问题要及时了解情况，分析原因，制定改进措施，并督促相关单位和部门整改。
（二）实施的细节与注意事项
创优标准对硬件达标的要求作了总体的描述，在此，仅对共用设施设备管理的实施细节与注意事项加以说明：
1、共用设备。共用设备包括供电、给排水、电梯、消防、治安监控等设施设备。在硬件准备中，首先应检查共用设备能否正常运行，这是创优考评中的重点，也是创优硬件准备工作的重点。其次是检查设备设施安全防护措施是否齐备。例如：设备运行环境（温度、湿度等）是否符合要求；配电系统接地是否可*；设备房内配备的消防设施在数、质量上是否足够；水池、水箱入孔和通气孔有否安沙网等。再次是检查设备房的环境。包括设备房内无杂物；地面墙面平整；通风满足要求，设备油漆完整、无锈迹；标识、标牌清晰；管理制度、操作规程上墙；配电房、水泵房和消防中心等绘有系统图等。
2、供电设施设备。供电设备包括大厦进线高压电缆、高压环网柜、变压器、低压配电柜、电缆、发电机等；供电设施包括配电房、电缆井、发电机房等。
（1）配电房
A、防鼠措施。挡鼠板50cm高，表面光滑，材质坚硬。电缆穿墙孔应规则，并用防火材料封闭。
B、防水措施。电缆沟内没有积水。配电房若地势较低，应在门口建门槛，可代替防水挡板。
C、防虫措施。对于有窗通往室外的，应有细纱窗。
D、防火要求。配电房房门为甲级防火门并配有闭门器，防火门可自动关闭。在易于发现和提取的位置配有灭火器（适用于扑灭电器火灾）和CO2灭火系统。
E、机房。整洁，无杂物；地面、墙面平整、干净；高压、低压操作工具摆放整齐、有序。
F、配电柜。柜面清洁无灰尘，指示灯指示正常，开关状态正确，联络开关机械连锁、电器连锁工作正常，柜门关闭严密，抽屉式开关柜要求推入或拉出灵活，其机械闭锁可*。柜内无明显灰迹，各连接件螺丝紧固，电缆标识正确，母排绝缘层完好，项序标识正确，各计量表（电能表，电流表，电压表）计量正确。电容补偿柜工作正常，功率因数0.90以上。
G、标识正确。配电房有标识，设备编号与设备统计表中一致，开关柜功能标识正确，指示灯标识正确，附属工具有标识，有高压危险标识，配电房有高压系统图、低压系统图。
H、安防。配电房接地排呈环状，安装要“横平竖直”，油漆黄绿相间。配电柜柜体接地良好，配电柜前后铺有绝缘胶皮。
（2）发电机房
A、机房环境。机房环境整洁，无灰尘；发电机无锈迹、脱漆，有防噪音措施。
B、发电机。转换开关处于自动状态；发电机手动、自动可以启动；无漏油、渗油和漏烟现象，运转时各指示仪表指示正常。
C、安全防护。喷雾（CO2）系统正常，配备灭火器（可扑灭油、电器火灾），油箱底部有沙池并有干沙。
创优项目通过以上方式对标准加以理解，确保项目的硬件环境能够达到相关要求，以保证硬件准备工作的完成。
五、迎接考评组
（一）接待工作
接到考评的准确时间通知后，企业的主要领导应率领相关工作人员提前到达考评现场迎候考评组。
1、全体受检人员着装要分工种统一，佩带工作证，仪容端庄，精神饱满。
2、接待、汇报现场的布置要求做到整洁、明亮、宽敞、舒适，能够烘托出创建的氛围。
3、考评组到达后，接待要热情，礼节礼貌要周到。
（二）汇报工作
汇报工作包括落实汇报人员、提供汇报材料等。
口头汇报通常由项目主要负责人担任。负责口头汇报的人员，要求十分熟悉项目的管理运作情况和创建的全过程。汇报时要语言流畅，条理清楚，突出重点，控制好时间。切忌照本宣科，吞吞吐吐。
提供的汇报资料一般包括项目创建工作情况汇报材料、创优方案、创优达标资料总目录等，一式10~15份为宜。另外，制作装订要求外观精致、美观，内容实在、精练、准确，排版规范，字迹清晰。
（三）现场陪同
现场陪同是指受检企业为保证检查工作顺利进行，安排管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。企业现场陪同人员应注意：
1、分清主次。陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查。
2、准确分工。针对检查人员专业分组情况，确定相关专业人员陪同并携带相关物件。
3、有问必答。陪同人员在陪同过程中，应准确记录考评人员检查中所提到的问题。对考评组要有问必答、有理有据、切合实际，切记不可避重就轻或信口开河。
（四）考评情况汇总
物业创优指导方案
物业创优指导方案
第一章 基础管理
一、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。为体现“按规划要求建设以”，可提供：
1、国家建设征用土地通知书
2、建设用地批准书
3、投资许可证
4、施工许可证
5、用地红线图
6、建筑规划方案图
7、标准层竣工图
8、地下管工图
9、命名批复
10、门牌批复等证明等。
11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。
“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料，图片。
二、已办理接管验收手续。1分 符合1.0不符合0。
1、产权资料：
包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。
2、技术资料： 建筑规划方案图 标准层竣工图
房屋及配套基础设施设备竣工图 地下管网竣工图 竣工验收证明书
物业创优指导方案
建设工程质量认定书 建设工程规划验收合格证
楼层移交清单、设备清单、设施详细数据 隐蔽工程验收记录、图纸资料等。
技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。
3、法律规定或双方认为必要的其他资料： 如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。
因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明：
交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。
三、由物业统一提供专业服务。1分 符合1.0不符合0。考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质：
1、物业管理公司简介。
2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。
3、物业管理资质证书。
4、办公场地证明。
5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。
6、物业委托管理合同。
7、物业管理简介（管理期限、管理方式）
8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件（物业主管部门颁发）；物业运营手册自建保安许可证（或聘用保安合同）；绿化、清洁、维修、设备保养合同；各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。
四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议，双方责权利明确。1分 符合1.0 基本符合0.5 不符合0。
1、物业公司前期介入的情况简介。
2、与建设单位的《前期物业管理合同》。
五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服
物业创优指导方案
务协议，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。
1、业主接受并同意，遵守业主公约的声明。
2、业主接受并同意，遵守用户手册，装修指南，管理守则等声明。
3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。
六、建立维修基金，其管理、使用、续筹制度，符合有关规定。1分 符合1.0 已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5 未建立0。
所附的考评资料可以包括以下内容：
1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。
2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。
3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。
4、代管银行同意开户的证明。
5、物业维修基金专用户账户委托书。
6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。
7、维修基金续筹入账凭证。
8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文（如已使用维修基金）。
（1）召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。（2）业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。
（3）政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告，并得到政府部门的明确批复。
维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。
七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。2分 完善2.0 基本完善1.0 不完善0。
1、房屋使用、管理、维修公约。
2、装修管理规定。
3、业主公约。
4、精神文明建设公约。
5、社区管理公约。
6、住户手册。
7、商户手册。
物业创优指导方案
八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。
业主委员会筹备资料； 业主委员会选举文件； 业主委员会备案文件。
九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。
业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。
十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。1分 符合1.0 不符合0。
1、创优“物业管理优秀住宅社区”的实施方案。
2、物业公司的批示。
3、业主委员会的批示。
十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2分
制度、工作标准建立健全1.0；主要检查：
物业管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2； 未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。略：物业运营各标准作业流程。
十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。2分 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0。
对照标准，考评资料中可收入以下内容，以体现物业管理公司的规范性：
1、员工花名册，即在职员名录。
2、员工证件汇总表。
管理岗位员工，应有物业管理上岗证； 财务人员应有财务人员上岗证；
工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证件；
保安人员应有保安上岗证。
物业创优指导方案
附：物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复印件、保安员上岗证样本复印件、消防培训证书样本复印件。
3、职业道德培训记录。对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风。
4、职业道德规范。
5、员工行为规范。
6、各岗位服务规范用语。
7、员工着装规定。制定统一着装标准并要求员工按标准着装。
十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2分 符合2。0，基本符合1。0，不符合0。
考评资料中可以包括以下内容：
(1)计算机应用情况简介。对参评企业的计算机使用情况进行简要介绍，例如各专业部门使用计算机的数量、功能、使用效果等。
(2)计算机使用管理规定。(3)会计电算化管理制度。
(4)智能化设备功能及应用情况介绍经，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。
(5)智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。(6)应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。
十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2分 执行有关规定1.0。未执行0；公开1.0；未公开0。
按本项目要求，考评资料中应包含参评单位的以下信息：财务管理制度；会计制度；财务预算管理规定；财务收支决算编制规定；保证金管理规定；管理费收缴管理规定；管理费支出管理规定；有偿服务管理规定；维修基镏金管理制度；财务公开监督制度，企业合法纳税证明，企业收费许可证、管理费公开照片；等等。
十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。2分
包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，物业创优指导方案
房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2。
房屋及共用设施设备档案属工程档案，是物业管理档案的重要组成部分，它一般包括：
1、房屋总平面图。
2、地下管网图(社区)
3、房屋使用情况统计册。
4、房屋大中修记录。
5、设备设施台帐。
6、设备设施的大中修记录。
7、设备设施安装资料及图纸。
十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。2分 每发现一处不符合扣0.2。
1、用户档案管理规程。
2、用户档案总目录。
3、一套完整的用户档案。
十七、建立24小时值班制度。
设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。2分 符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1。
考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介，24小时服务制度，工程部值班制度，24小时安全保卫管理制度，用户投诉管理规程，服务质量回访调查规程，服务承诺制及有关原始记录(意见受理记录、回访记录、值班记录等)的复印件。
十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。2分 符合2,0，基本符合1,0，不符合0。
考评资料中收入下列资料：调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。
十九、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高
物业创优指导方案
于1%，并有回访记录。2分 建立落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0，回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。
考评资料中建议收入下列资料：维修服务承诺制；维修服务承诺检查落实制度和检查表样本；用户室内设施报修工作规程；维修工程验收规程；维修工程完成情况统计表样本；回访月统计表样本；工程维修单样本。
第二章 房屋管理维修养护
一、主出入口设有社区平面示意图，主要路口有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。2分 符合2。0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。
物业管理公司标识系统明确与否是检查管理工作是否细致的标准。物业标志主要分为宣传标志、指引标志、消防标志、危险标志、管理标志等。它通常以最简短的文字或图样表达管理公司的管理和服务意图。（1）宣传标志包括招牌、广告牌等。
(2)指引是最常见的指示标志，主要包括路标、栋号、楼层号、用户门牌和引路平面图等。社区出入口或大堂要有整个物业的平硕图。大厦应在大堂及各楼层设置各用户单位公司水牌。
(3)消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。
(4)危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、仿宋车场等场所设置的标志。
(5)管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌，如鼠药投放牌、绿化保护牌、车场提示牌。
物业管理公司一方面要根据需要设置指示牌。利用指示牌的指导作用细化管理，另一方面应注意做好各类维护清洁，在巡检中，发现标志残缺或不清晰，应及时更换。
考评资料中建议采用资料：参评单位的指引标志介绍、各类指引牌，附一例并配照片。
物业创优指导方案
二、违反划搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。2分 符合2,0。发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。
房屋的功能和用途是由城市规划部门审批确定的，任何单位和个人都无权擅自更改。为避免出现私搭乱建、擅自改变房屋用途现象，物业管理公司可以采取以下措施：
(1)在《管理公约》业主责任条款中明确禁止私搭乱建、擅自改变房屋用途行为，由业主或业主委员会签名确认，业主大会表决通过。
(2)在《用户手册》、《管理守则》等物业管理公司的方件中明确规定禁止私搭乱建等行为。业主或用户入住时，由业主或用户签名承诺遵守相应规定。
(3)严格施工装修管理。严格执行施工装修审核、监督、验收程序。施工装修经物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物来管理公司定期巡查，发现有私搭乱建等行为立刻制止；工程完工后，应经物业管理公司验收后才可投入使用。
(4)加强日常巡查。物业管理公司在例行巡查时，注意检查是否有私搭乱建搭擅自改变房屋用途和行为，一旦发现即刻制止，并信而有征 好说服教育工作，要求整改复原。
考评资料中可以附入反映物业管理公司以上工作的资料：
1、社区规划用途书
2、《业主公约》和《用户手册》中相关规定、装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、(社区)社区照片及住宅、商场、餐饮等的简介。
三、房屋外观完好、整洁：外墙面砖，涂料等装饰材料脱落、无污迹。2分 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0。2。
物业的外观是考评组首先要看到的“脸面”，将给考评组留下较深刻的第一印象。物业的功能再好，如果外观残损脏差都不会给人好的感觉。为维持较好的“面子”，物业管理公司应做好以下工作：
1、加强宣传。利用宣传栏，以漫画、公告书等形式大力宣传维护公共环境的重要性，树立业主用户的公德意识、主动爱护建筑外貌，不乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂。
2、严格管理。加日常管理，阻止业主用户及外来人员在物业外墙乱涂乱画、物业创优指导方案
张贴纸张、悬挂条幅等。
3、物业管理公司设有专人或聘请专业人或专业公司，定期清洗、保养外墙，保持物业外观清洁。
4、加强巡查。把对物业外观的巡查作为日常例行巡检的一部分，发现破损及时修补，发现乱涂乱张贴要马上安排整改。
考评资料中建议附入：公共设施巡查记录、外墙清洁记录、外墙维修保养记录、反映外观的照片或宣传栏照片等。
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2分 符合2.0示按规定投置0；按规定设置，但不整齐或有每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5。
考评资料中建议采用以下资料：
1、参评大厦(社区)外部招牌、广告牌、霓虹灯设置的生产力说明及位置图。
2、招牌、广告牌登记证或准用证。
3、室外招牌、广告、霓虹灯管理规程。
4、安装审批施工监管及验收记录。
5、巡查记录、清洁记录、维修记录等。
6、招牌、广告、霓虹灯等的照片。
五、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网，晾晒架、遮阳蓬等。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.2。
考评资料中可采用：管理公约和用户手册内的相关规定、装修管理规定、公共设施巡查记录原件样本、参评物业的外观照片。
六、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。
考评资料中建议采用资料：参评物业空调系统简介、空调管理规程和巡检表格、物来外观空调照片，空调安装示意图。
七、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。
考评资料中要体现“未发生”不合装修规定的现象，可以从以下几个方面准备：
物业创优指导方案
1、物业管理公司或业主委员会颁布发的有关规定。要求业主要管理公约、用户手册或装修指南、装修管理规定等规定上签字，同意遵守物业字处理公司对房屋装修的管理。
2、物业管理公司装修管理工作规程。物业公司对公共地方或用户室内装修进行报批、鉴管、验收等程序，以保证装修装饰符合规定。建议资料中附入有关手续、巡查记录、表格原件。
3、装修情况统计表。对物业内各房间的装修及验收情况进行月度和统计，以证明未发生违规装修现象，如果确实存在违规装修，也应有整改措施和整改结果记录。
第三章
共用设施设备管理
一、共用配套设施完好，无随意改变用途。1分 符合1.0，每发现一处不符合扣0。5。
共用配套服务设施主要包括体育设施(篮球场、网球场、游泳池等)，娱乐设施(会所、健身室、台球室等)，生活设施(幼儿园、商场、菜市场、餐厅等。)共用配套服务设施决定了物业管理公司的服务能力。
参评单位一要注意共用服务配套设施的管理，使之处于最佳使用状态。为保证共用配套设施的良好使用状态，物业管理公司在日常检查中应注意维护保养，且需在管理公约及各项管理制度中明确规定，要求业主和用户共同维护共用配套设施，禁止随意改变用途
为使考评者对本物业的人用配套服务设施有所了解，指导参评单位在最短的时间内参观社区(大厦)内的共用服务设施，参评单位可以资料中附入共用配套服务设施简介，介绍物业规划时设置的共用配套服务设施数量、功用及使用情况。
考评资料中还应附入规划书、会所管理规定、商场管理规定等有关公共配套设施的各项管理规定，及服务设施使用情况的记录、有关照片等，以便更丰富、生动。
二、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。2分 设施设备运行按规定记录0.5，无事故0.5；遵守操作0.6。每发现一处不符合扣0.2；遵守保养
物业创优指导方案
0.4规范，每发现一处不符合扣0.1。
1、供配电运行记录。
2、热力运行记录。
3、电梯运行记录。
4、各项标准操作规程。
三、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。2分 符合2.0，发现一处不符合扣0.1。
考评资料中建议附入：共用管线走向简介、管线走向平面图。
四、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。1分 符合1.0 发现一处堵塞或外溢扣0.5。
附相关资料。
五、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。2分 通畅、平整1.0 发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖使用影响通行0.4 发现一处不符合扣0.2。
与道路管理有关的措施有：
1、道路巡检制度。禁止在道路及共用通道摆放杂物；禁止随便搬动井盖。日常巡检时注意清理路面杂物，发现井盖丢失应及时配制，以免成为“陷井”危及用户人身安全；特别检查对出入口车道等防滑带、消防疏散通道等特殊功用道路。
2、制定车辆管理规定。对进入社区内的机动车辆和非机动车辆，都有严格限制，以免车辆损及路面。
3、制定公共管理规定。通过管理公约、用户手册等公众制度约束业主和用户的行为，鼓励用户共同维护社区秩序，共同制止在道路上私搭乱建、乱搬井盖等行为。
4、注意路面保养，防止因长年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出现明显坑洼，影响业主和用户通行，应尽快安排修整。
考评资料中建议附入：道路管理规程、道路巡检记录、道路维修养护记录、道路照片等。
六、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。2分 设备运行
物业创优指导方案
正常，设施完好、无渗漏、无污染0.6 发现一处不符合扣0.2 保障措施严格0.4 无措施或措施不严0 水质符合卫生标准0.5 不符合0 有处理方案0.5 无处理方案0。
考评资料中包括：二次供水保洁单位的保洁、卫生许可证复印件；水池清洗人员健康复印件；水池清洗和消毒记录，水质检验报告书；二次供水管理巡查制度；二次供水设施保洁管理制度；二次供水设施巡查记录表，停水及事故处理方案。
七、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等照明设备完好。2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。
1、供电管理标准作业规程。
2、相关记录。
3、公共部位照明设备检查表。
八、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；制定出现故障应急处理方案。2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。
1、开关时间表执行记录。
2、电梯运行管理、维修保养、巡视检查的有关规定及执行记录。
3、工程报告等安全运行分析资料。
4、应急方案。
5、电梯工作制度。
6、电梯巡查制度和巡查表格样本。九、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃。1分 符合1.0 不符合0。
1、集中供暖测温记录；
2、供暖标准作业规程。
第四章
保安、消防、车辆管理
一、社区基本实行封闭式管理。1分 符合1.0 不符合0。考评资料中附入：
物业创优指导方案
出入登记管理制度 物品放行规定
保安值班工作制度及出入表、出入证、临时出入证、物品放行条 治安监控情况记录 其他原始记录的样本。
二、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉社区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。2分 符合2.0 无专业保安队伍扣0.1 其它每发现一处不符合扣0.2。
考评资料可包括以下内容：
1、保安介绍。专业保安公司的资质证明或自建保安的许可证复印件；保安员上岗证情况统计及上岗证样本。
2、安全保卫管理制度、值班制度。要求保安员按规定24 小时值班巡逻。
3、岗位职责、岗位工作考核办法等责任制度。明确保安员要按职责认真工作，严格考核。
4、保安员业务培训和职业道德培训规定及培训记录。
5、保安员工作守则、仪容仪表规定。要求每位保安员按规定文明执勤、敬业爱岗。
6、岗位规范用语标准。要求每位保安员在执行安全保卫任务时言语规范、文明礼貌。
7、工作记录。包括排岗表、工作日志、岗位交接表、每周(月)工作评估表等。
为较好地反映保安人员的工作面貌，参评单位还可收入曾荣获政府部门颁发的治安保卫工作荣誉证书。
三、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。1分 符合1.0 不符合0。
1、游泳池安全标识。
2、配电房安全标识。
3、维修时的安全标识。
4、清洗外墙时的安全标识。
5、保安措施的有关规定。
物业创优指导方案
6、出入记录，物品放行条。
四、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。2分 符合2.0 不符合0。
1、制订火灾应急方案。对火灾发现、报警、紧急广播、初期火灾处理、消防设备设施启用、灭火、自救、逃生、灾后处理等程序做详细说明和规范。为使应急方案更清晰明了、易懂、易记，建议将火灾处理程序制成流程图挂于办公室内。
2、制定管理规程，规范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防设施设备及各类指引标志，并每天按时巡检，及时整改未达标准、使用不当的消防设施设备，补充残缺的指示标志，清理阻塞消防通道的物品杂物。
3、设置消防疏散指示图。按规定在大堂、出入口、楼层、甚至 各用户房间等明显位置设置消防民疏散指示图。
4、应急灯配备齐全，可随时起用；引路标志洁净，可随时起用。考评资料中可附入：火灾应急方案、火灾处理流程图、消防设备设施管理规定、消防巡查表、部分消防设备设施的照片、消防疏散示意图小样。
五、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。2分 制度完善0.5 基本完善0.3 不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2。
1、停车场管理标准作业流程。
2、车辆出入登记。
3、车辆收费登记。
六、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。2分。符合2.0 制度不全或不落实的扣1.0 乱停放每部车扣0.2。
1、设专人看管非机动车停放场地。保管员负责车辆保管，并按分类整齐摆放各类机动车辆。
2、建立非机动车辆管理守则。对取放程序、摆放程序、清洁措施等做出规定，要求车主共同遵守。
3、建立长期保管和临时保管办法，车主如需长期委托保管车辆，可先到管理公司办理登记手续，领取车牌卡，按指定位置存放。临时车辆停放由保管员按区域停放。
物业创优指导方案
4、建立清洁巡查制度，每天清扫场地，保证场地内无垃圾杂物。考评资料中建议附入非机动车辆管理守则，非机动车管理办法，车辆牌号及登记样本，还可附入非机动车辆停放照片。
第五章
一、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1分 符合1.0 每发现一处不符合扣0.2。
环境卫生管理包括制定管理制度、搞好卫生设施建设和做好环卫宣传工作三方面。本条目的考核重点是环卫设施建设。
环卫设施包括环卫车辆(如清扫车、洒水车、垃圾运输车等)，便民设施(如果皮箱、垃圾箱，在综合大厦(社区)外围或角落设置垃圾房、垃圾箱，在综合大厦专门另设建筑垃圾房等并要做好这些设施保养工作。
考评检查中，考评单位环卫设施是否完备需现场查看，考评资料中比较难以体现。但在资料中可以准备下列材料，使参评者对物业环卫设施有大体了解：
1、图片资料。打印具有典型代表意义的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的外观照片。
2、文字简介。简要介绍物业的环卫设施及位置和使用情况。
3、统计表。统计物业的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、数量，使考评者从数量上对物业环卫设施有概念性了解。
二、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。2分 未实行责任制的扣1.0 无专职清洁人员和明确的责任范围的扣0.5 未实行标准化保洁的扣0.5 在考评中建议采用以下资料：
1、专职清洁介绍。简介专职清洁队伍及清洁员组织架构，如是外派清洁公司的资质、执照、清洁合同的复印件附入。
2、岗位职责，包括清洁主管、领班、各区域清洁员的职责。
3、清洁工作制度，包括清洁标准、清洁人员考核制度、清洁检查制度等。
4、操作规程，包括室内清洁、公共地方清洁、洗手间清洁、地毯清洁、外墙清洁、地面打蜡等工作规程。
环境卫生管理
物业创优指导方案
5、岗位职责、工作制度执行情况，包括卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务意见书等工作记录样本。
三、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2分 每发现一处垃圾扣0.2 未达到垃圾日产日清的扣0.5 未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。
1、合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒让、灭虫公司等签订的垃圾清运及消毒杀虫合同可以反映物业公司每日垃圾清运和消毒灭杀情况。
2、垃圾收集及存放规定，包括垃圾收集清运操作程序，垃圾房管理规定等。
3、清洁巡查制度。物业管理公司每日巡查时应对社区清洁进行检查。
4、有关记录，包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等的样本。
四、房屋共用设施设备无蚁害。1分 每发现一处不符合扣0.2。
考评资料中建议包括以下内容：与白蚁防治机构签订合同的复印件，专业机构的资质证明，防治制度及有关防治记录。
五、社区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2分 每发现一处不符合扣0.2。
考评资料中建议包括以下内容：社区道路照片，保洁工作标准作业规程。
六、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。
考评资料中包括：管理守则，清洁监督检查制度，清洁标准及清洁检查记录表，清洁评估月总结表等记录样本。
七、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。
1、制定商业网点管理规定。严格商业网点区管理，禁止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画等行为。
2、建立商业网点区清洁制度。制定清洁标准，并按标准每日进行清洁。
3、建立商业网点区巡检制度。每日巡查商业网点清洁卫生等情况，及时制止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象，发现未达标准的清洁问题立即安排整改。
参评资料中建议包括：商业网点管理规定，清洁标准，巡检制度及清洁、巡
物业创优指导方案
检记录样本。同时，资料中可以附入商业网点的照片，以反映商业网点管理整洁有序。
八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1分 符合1.0分 不符合0。饲养宠物、家禽、家畜会严重影响物业环境清洁。大厦一般皆禁止饲养宠物、家禽、家畜。社区中虽可以养宠物，但须经政府有关部门同意，办理登记手续，并须定期检查［防疫。
为避免物业区域内出现违规饲养宠物、家禽、家畜现象，物业管理公司应做好以下工作：
1、在管理公约、用户手册中制定相应条款，规定禁止未经政府批准私自饲养宠物、家禽、家畜等。
2、建立检查制度。把对饲养宠物、家禽、家畜的检查作为日常巡检的一项内容，发现有违反规定的，应加以劝阻制止。
3、政府部门协助。如果用户坚持饲养宠物、家禽、家畜等，物业管理公司多次劝说仍拒不改正，物业管理公司可以请政府有关部门协助做好劝说工作，必要时可根据管理公约采取相应的强制措施。
考评资料中可以附入管理公约及用户手册相关章节的复印件及检查记录、整改通知样本等。
九、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1分 符合1.0 发现一处不符合扣0.2。
考评资料应分别从排烟、排污、噪声、外墙清洁等几方面着手准备：
1、排烟管理规定及执行记录。要求物业内燃烧燃料的单元，如餐饮，住宅厨房等全部使用达到环保要求的燃料，并按规定烟道排烟。
2、排污管理规定及执行记录。物业管理公司制定污水井、化粪池等管理规定，并由工程主管部门按规定每日检查废水、废渣排放口。
3、噪声管理规定及执行记录。严格控制设备运行及用户装修所发出的噪声，按国家要求定期进行噪声监测。
4、二次供水资料。严格按二次供水制度提供用水，无水源污染。
5、外墙清洁粉刷规定及清洁记录。按规定定期清洗粉刷外墙，保证外墙清洁、无污染。
6、环保部门对烟、排污、噪声等监测报告。政府环保部门出具的监测报告
物业创优指导方案
最具权威性和说服性，可以附入一至二份监测报告样本。
第六章
一、社区内绿地布局合理，花草树木与建筑社区配置得当。1分 基本符合0.5 不符合0。
考评资料中建议附入绿化布置平面图，绿化布置方案及绿化照片。
二、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2分 基本符合1.0 不符合0。
考评资料中建议附入管理公约或住户手册，绿地保护制度及巡查表格，绿地照片。
三、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无拆损现象，无斑秃。2分 长势不好扣1.0 其它每发现一处不符合扣0.2。
考评资料中建议附入：绿化承包商或绿化专职人员资质证明，绿化养护制度及养护记录样本，绿化管理制度及绿化巡查记录，物业内花木照片。
四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。2分 符合2.0 每发现一处不符合扣0.2。
考评资料中建议附入管理公约或住户手册相关规定，绿地保护制度，绿地清洁巡查表，绿地照片等。
第七章
一、开展有意义、健康向上的社区文化活动。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。
考评资料中应反映物业管理公司所开展的这类活动：
1、学习宣传园地、信息栏的照片及部分学习宣传内容。宣传园地主要用以宣布管理信息、财务信息，宣传消防安全知识、物业管理知识、国家政策新闻，回答业主提问，探讨业主关心的问题。
2、培训资料。物业管理公司以培训形式对业主和用户讲解物业管理法规、管理公司的管理和服务、业主委员会动作等。
绿化管理
精神文明建设
物业创优指导方案
3、物业管理公司简讯等宣传资料。
4、物业管理公司开展各项活动的资料或各类比赛的通知及现场照片等。
5、其他资料。为使考评资料更丰富，参评单位可根据实际情况附入文化活动计划及有意义的联谊活动、座谈会等资料。
二、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。1分 符合1.0 不符合0。
考评资料中建议附入：各类社区活动的通知，现场照片，业主签名表，社区文化活动方案等。
第八章
一、物业管理服务费收缴率98%以上。2分 符合2.0 每降低1个百分点扣0.5。
考评资料中附入：参评单位服务性收费许可证及副本，管理费收缴规定，管理费收缴情况统计表(根据管理实际，最好有半年至一年的统计数据)，催款通知书样本。
二、提供便民有偿服务，开展多种经营。2分 符合 2.0 基本符合1.0 不符合0。
物业管理公司可以采取以下途径开展多种经营：
1、有偿便民服务。有偿服务既有利于扩大物业的综合服务功能，又可对管理公司稍有补贴，可以说是两全其美。主要包括：
(1)商业网点配套服务，如快餐服务、会场经营、商务中心等；(2)健康娱乐，如健身房、会所、歌舞厅等；
(3)教育卫生，有关部门合作，开设医疗及幼儿园、中小学等；(4)家电维修。
2、特约服务。为满足业主的个别需求而制定的特色服务，如室内清洁、家教、装修设计、工程维修、机电安装等。
3、开展多种经营，如房屋中介。物业管理参与租赁物业，收取一定佣金。考评资料中建议附入：物业管理所开展的多种经营介绍，多种经营许可证明，多种经营管理规定，有偿服务结算程序，有关账务表样本等。
管理效益
物业创优指导方案
1.考评迎检阶段性工作
物业管理示范大厦（小区）的考评工作在时间上分三个阶段进行。一般每年的四月份开展市级考评工作，由市级地方物业管理行政主管部门对各参评单位进行考评及综合打分；
八、九月份由市推荐通过市级考评的单位参加省级考评；十至十一月份由国家建设部进行全国级别的考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的物业及管理单位。由此可见，考评迎检具有时间长、任务重、规模大的特点。如何策划好全年的工作步骤是关系到是否达标的重点。一般而言，考评迎检的实际操作过程分三个阶段：
⑴ 第一阶段：市级考评阶段
这一阶段指管理公司确定考评目标至市级正式考评期间，这一阶段主要完成以下几项工作：
①.确定在管物业需达到的管理水平（考评目标），统筹安排全年的工作分段，成立考评迎检领导小组，确定考评任务分组成员名单。
参评单位在自我定位时，首先应较全面地分析本参评的本区域内（一般指市级）各个物业的大体情况，找出同类之后发掘自身的特点，是属于旧城改造小区、安居工程、现代智能化小区还是甲级写字楼等。在做各项准备工作中不断强化特色定位，尤其是在现场介绍与资料准备中突出特点更加重要。只有这样才能最后杀出重围，取得胜利。
②.自评自检：全面对所管物业进行自评自检。
参评单位针对考评标准项目逐条对物业管理情况进行自评自检，并将发现问题汇总整理。
③.整改：对自评自检发现的问题进行整改。
参评单位应对自评自检中发现的问题落实到各个任务分组中，确定整改的具体人员、初步完成时间、验收人。自评自检及整改的过程可能会反复进行数次以达到最后的目标。需要注意的是：自评自检的时间相对会持续很长，要注意保留及整理有关会议资料及整改、验收表格等资料。该类资料是参评单位规划落实具体“创示范”方案的重要支持资料。
④.参观及专家辅助检测：组织成员到已获得“示范”称号的大厦（小区）参观学习并请行内专家现场指导。这时的参观应是全面的学习、取经。
⑤.市级正式考评：做好市主管部门考评前的准备及现场工作。
⑵ 第二阶段：省级考评阶段
这一阶段是指市级考评结束提出整改意见后至省级考评期间,一般为3个月左右。这一期间重点要完成的工作是对市级主管部门提出意见的整改。这时应针对再次发现的问题安排专题性的参观学习，将整改工作资料补充到考评资料中去，然后迎接省级考评。
⑶ 第三阶段：国家建设部考评阶段
这是指省检至国家建设部考评期间，一般为1-2个月。工作基本为重复第二阶段类似的整改。这里要注意的是：在省级全国考评准备阶段，一定要对上一阶段考评提出的制度上的整改作出切实的反映，并将新的制度落实到日常工作中去，积累原始资料。
2.考评资料的整理
1.程序
①.搭建目录框架
资料整理最关键的一步就是搭好目录框架，为资料的整理工作定出行动计划，具体工作按框架逐步完成。
资料框架搭建的依据就是考评标准。一级目录就是标准内各大项，二级目录为各大项内所包含的内容，三级目录为具体资料名称。特殊情况下会出现第四级，如设备管理部分。一般认为，资料目录不宜过细，否则会显得资料体系臃肿、庞大，反而画蛇添足，普通以3～4级为好。
②.细分目录，对号入座
将框架结构的目录分成实际可执行的一个个小项目，把已掌握的资料对号入座，即根据目录内容将资料分类整理，归纳到小项目之下。
③.复印整理，编写页码，打印卷内目录
将资料按统一纸张大小复印整理，一般用A4、B5纸，少量图纸确实无法缩小的可按规格折叠，然后编排页码。最后根据资料名称、页码打印卷内目录。
④.装订
将资料分卷装订。
⑤.打印资料总目录
这一步要放在资料整理的最后步骤完成，原因是操作过程中常常会不断修改目录框架及小项目，所以要待一切内容确定下来之后才能做这一步，以免不必要的浪费。
⑥.分盒
将资料分盒以使我们的资料看起来有条理。每个资料盒都应有明确的内容提要（盒名），这样我们就完成资料整理的全部过程。
2.考评资料的内容
①.行政资料
行政资料中一些办公会议记录、纪要，涉及布置考评工作的都应收入考评资料中。
②.人事资料
人事资料用于着重说明人事培训、考核制度方面的内容。其中亦应加入有关奖励、处罚的情况记录，用以说明制度不但制定，而且已经在执行中。
③.业务资料
业务资料是指各专项工作在日常操作中累积的资料，如清洁检查表、保安24小时排班表、有偿服务登记、住户回访记录等都与考评标准的有关项目相应。
④.工程资料
工程资料既有文字性的又有图纸性的，具有数量巨大的特性。对此，我们在考评资料中只收入较详细的工程档案目录，不收入具体资料，除了在必要的验收移交项目上要求有具体资料（多为文字资料）来说明外，如考评标准中要求有完整的图纸档案等内容的，可以用图纸资料目录、设备清单目录等形式的资料加以说明，不用打乱日常工程档案的管理，重新整理、装订的工作量又少了很多。考评小组如需检查，则直接在工程档案中查阅出来就可以了。
⑤.业户档案
业户档案亦是一个庞大的档案群体，对此我们就发挥样板的作用。在考评资料中整理装订一户完整的空白业户档案，然后选择一户具有代表性的业户档案。这一户的代表性体现在我们管理中发生的几乎每一个环节它都经历过，能够全面、充实地反映业户在小区内的居住情况。其他业户档案如常做到一户一档的管理。考评小组需要查阅时，可以将业户名册提供给他们任意选择后再在后台档案中查阅。这样既大大地减少了工作量，又能使工作中整理出来的资料具有代表性、典型性。
⑥.其他资料
其他资料涵盖很广，平时的往来信函、各级政府部门的会议通知、活动通知等。其中与考评标准相对应的资料都应归入考评资料中。
3.考评资料的表现形式
资料的表现形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变得生动而且直观，还可以利用实际工作中保存下来的原始资料，使考评资料显得真实、有说服力。
①.图片
图片包括绘制图表（柱状图、曲线图等）、彩图、照片等。考评标准中有关达标率可以用绘制图表来形象说明，甚至可以将几年来达标的情况用图表比较说明。彩图及照片一般用于考评标准中有要求又难以用文字表达、只能通过现场检查来考核的地方。
②.原始资料的利用
关键词：社区,综合治理
胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司下设五个物业站 (五个家委会) 、三个专业队、一个家政服务中心和一个老年工作站。主要负责山东省东营市青岛路以南, 菏泽路以北, 西四路以东, 五台山路以西的13个小区9273户居民的“四保一稳”服务职能工作, 该区域地理位置点多、面广、分散, 工业区、生活区、娱乐区、学校等交织在一起, 不完全封闭的小区多, 车流量大, 又处繁华地段, 管理难度大, 治安任务十分繁重。工作中我们牢固树立“综合治理也是生产力”的观念, 勇于创新实践, 突出真抓实干, 不断推动综治工作水平再提升。
一、社区综合治理工作的具体做法
(一) 突出“一个主题”力求群防群治的氛围更浓厚
我们借社区开展的“查漏补缺抓防控, 群防群治保平安”主题活动为契机, 牢固树立“平安出效益”和“警力有限, 民力无穷”的理念, 把综合治理工作作为“四保一稳”服务职能中的重中之重来抓。要抓好这项工作, 必须依靠群防群治, 形成全民皆兵的浓厚氛围。具体工作中实施了“六个一”。
第一, 深化“人人都戴红袖标”工程。我们要求不仅是治保员要带红袖标, 绿化队、维修队及各物业站的所有人员都戴“红袖标”, 担负起“义务监督员”的作用, 履行提供线索、治安信息通报 (治安信息员) 、参与小区治安防控等职责。在推动联防联治工作中, 我们始终以“红袖标工程”为亮点, 发挥“红袖标工程”的威力, 逐步形成“让大家戴上红袖标就是一种责任, 让居民看见红袖标就是一种信任”的效果, 对不法分子起到了有力的震慑作用。
第二, 开展“法律知识进小区”活动。我们在供应体育馆举办了500余人参加的法律知识宣传讲堂, 来自管理局综治办普法工作科郭清海科长和东旭小区的家委会郝仕政副主任, 运用丰富的法律知识和实践经验, 向小区治安工作骨干人员和居民讲述了他们在多年工作中遇到的典型案例, 教会大家如何防火、防盗、防骗, 将法律知识和治安防范知识送进千家万户, 进一步调动了广大职工与居民参与辖区治安防控工作的积极性和治安防范意识。
第三, 组织“平安靠大家”书画展评。为发挥群众优势, 由各物业站 (家委会) 组织在小区集中开展了一次以书法、绘画作品为主的书画展评, 而且每个物业站 (家委会) 评选出优秀作品进行装裱, 参加社区统一组织的展评。胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司上报了12副作品参展, 分别获得1个一等奖、1个二等奖、2个三等奖好成绩。通过活动的开展, 进一步营造了平安和谐文化氛围。
第四, 开展“治安防范图板巡回展”。我们紧紧围绕平安小区创建活动主题, 制作了图文并茂的治安防范图板, 在各小区进行宣传的基础上, 又由治安保卫办公室统一组织, 利用巡警车在辖区内进行巡展, 进一步促进了群防群治浓厚氛围。
第五, 组织参加“专业技能大比武”。我们以社区开展的规范干部专业技能“三个一”竞赛活动为依托, 即组织一次军事训练, 叠一次军被, 谈一次深入学习科学发展观体会三项参赛内容。治保队班子成员利用队员下午训练时间, 强化警容警姿树形象, 针对个别新队员的宿舍物品摆放细节不到位, 军被整理不够规范, 队部展开了以班组为单位的军被整理的竞技活动, 以点带面提升军被的“豆腐块”水准, 使队伍整体素质水平得到新提高。同时, 在“三个一”业务比武活动中, 由治保队指导员、队长、副队长参加的业务比武, 一举获得治保系统业务比武总分第一名的好成绩。
第六, 发放“义务巡逻队倡议书”。各物业站 (家委会) 联合党员服务社, 组织开展了向辖区居民发放参加义务巡逻队倡议书活动, 调动了广大居民踊跃参加义务巡逻队积极性, 成立了以辖区非在职党员和楼栋长为骨干的义务巡逻队13支。
(二) 发挥“两个优势”力求群防群治工作入脑入心
第一, 充分发挥小区的“宣传”优势。首先是发挥治保队与警务室联动的宣传效应。我们联合开展了“齐抓治安防范、共享平安幸福”主题活动, 通过白天与晚上相结合方式, 利用四辆警用电动车在小区内巡逻, 现场播放防火、防盗等防范小常识, 在重点时段和部位、加强了防控和蹲守, 确保了治安防范无漏洞、措施有效到位。其次是采取小区悬挂横幅宣传。根据不同的季节悬挂不同的标语口号, 如“积小安成大安, 家家平安保平安”, “平安小区人人出力, 小区平安家家受益”和“打两抢防两盗, 实现小区平安无案件”等等, 做到内容简而易懂, 时时敲响防范警钟。再次是发挥黑板报、宣传栏更新及时的优势。各家委会每日张贴胜利报、温馨提示等, 宣传上级精神, 宣传与居民生活密切相关的环保、安全、节能、民用气安全, 治安防范等有关内容。同时, 我们在每个门卫都设置了小黑板, 登记内容温馨, 贴近居民生活的小提示, 小区居民进出大门随时都能看得到, 同时也宣传了我们的防范成果。最后是创新了楼栋“双向信息反馈栏”。我们在楼道制作了信息反馈栏, 这样有利于与居民及时沟通, 为居民提供了掌握信息、反馈信息条件。国庆节前夕, 我们还打印了《致小区居民的一封信》, 张贴在各单元楼道内, 提醒居民强化防火、防盗意识。2009年, 在创建“平安小区”和“小区百日无案件”活动中先后布置治安防范宣传栏30期, 出黑板报17期, 张贴温馨提示7次, 共计4600余张。除此之外, 我们还特意为居民外出开展了一项特色服务。户主外出前, 以电话或其他方式与物业站、家委会取得联系, 告知楼栋和单元号, 我们会在此期间进行重点巡视、加强防范。
第二, 充分发挥小区“阵地”优势。群防群治防范在小区, 落实也在小区, 因此, 我们充分发挥小区阵地优势。首先是成立13支特色义务巡逻队。我们以楼栋长为基础, 在小区全面发动, 先后成立了400余人的义务巡逻队伍, 有“非在职党员义务巡逻队”、有“三八女子义务巡逻队”、有“夕阳红义务巡逻队”、有“志愿者义务巡逻队”, 节假日集体组织巡逻, 平时分片包干守护楼栋, 2009年集体巡逻60余次, 由于群众的积极参与, 给小区治安队伍输进了新鲜血液, 增加了一支有声力量, 直接推动了小区治安工作的平稳开展。其次是采取集中与分散相结合方式巡逻。集中的目的是达到互相交流, 把发现的情况和处理的方法沟通一下, 取长补短, 互相学习交流经验;分散的优点在于灵活和及时发现问题处理问题。如巡逻队长任玉荣, 她负责运兴南大门, 不管是炎热的夏天还是寒冷的冬季, 她都默默无闻的守在岗位上。又如定位巡逻队员宗景仁, 几年如一日坚持办黑板报, 义务宣传党的方针政策, 油田改革发展形式、治安防范和健身小常识等, 在他的带动下, 初步形成了全方位、全天候、全覆盖的综治大格局。
(三) 深化“三项建设”, 力求在群防群治工作中见实效
第一, 深化“红旗治保岗”建设。我们要求治保员每天把红旗插在治安责任区内易观察的醒目位置, 以红旗为中心, 在责任区内巡回检查。家委会坚持巡视督导, 20分钟内不在岗的, 检查人员要把红旗收走, 每收旗一次要扣绩效考核分, 收旗三次以上的要收岗, 进一步增强其责任心。
第二, 深化“三防”建设。首先是健全综治大网络。我们建立了以中心治安保卫办公室为总牵头的特勤中队、治安巡逻队、物业站家委会、楼栋长、义务巡逻队等, 形成“一条龙”综治大网络, 同时, 我们结合“小区百日无案件”竞赛活动, 启动了“虎、鹰”行动计划, 并成立了7支突击小分队。做到在对不法分子的识别上, 要有“鹰一样敏锐的眼睛”, 在对不法分子的打击上要像“虎一样的勇猛威武”, 要看得准、打得狠, 不给不法分子可乘之机。其次是深化队伍建设。在组建义务巡逻队基础上, 我们进一步深化了两队建设:一是深化治安巡逻队建设。深化了“三式十八法”的管理模式, 运用“三式”即院校式的学习、部队式的管理、家庭式的生活, 打造业务精, 素质硬队伍, 创造了拴心留人的工作环境。二是深化了员工队伍建设。采取在物业职工及治保员中开展“四个一”和“一口清”活动。“四个一”即每周记一户、记一车、检查一次防盗门、做一件好事, 为做好治安防范工作提供了保证。“一口清”即要求治保员与职工对所负责的楼栋户数清楚、家庭情况清楚、是否有机动车辆清楚、防盗门好坏清楚, 做到心中有数, 为掌握基本信息提供可靠保障。三是深化了“技防、物防”建设。我们在深化人防基础上, 还在技防、物防上下功夫, 在上级的支持下, 配备了电瓶警车4台、更新了巡逻队员自行车、警棍、对讲机等设备;6个重点门卫安装了摄像头, 可以长期稳定的监视进出小区的人员和车辆, 确保在发生突发事件时可以尽快提供线索依据, 对震慑犯罪提供了技术保证。集翠苑西侧筑起了150米围墙, 实现了小区封闭。加固维修了护栏22处, 维修了单元门60余次, 维修和更换了小区电动门, 安装了起降杆。我们还对门卫室实行了“五个统一”, 即统一进行了门卫粉刷, 统一维修或更换了室内空调, 统一更换了新桌椅、统一制度牌, 统一配发了太阳伞, 一系列人性化的管理, 提高了门卫人员爱岗敬业的积极性。
第三, 深化“物华女子巡逻班”建设。物华治保队女子巡逻班成立于2008年5月, 由6名女子巡逻员组成, 主要承担白天的小区巡逻任务, 不仅弥补过去只夜间巡逻、白天空缺的不足, 同时又挖掘了人力资源, 还加大了对门卫、治保员管理监督和调解民事纠纷力度。首先在业务上做到了“三懂四会”, “三懂”, 即懂方针政策、懂法律法规、懂业务知识;“四会”, 即会擒敌自卫、会依法执勤、会管理服务、会群众工作。其次在管理上采取了“13332”巡逻法, “1”就是要贯通一条巡逻路线。按照规定的路线巡逻, 避免了只走大路, 不走小路的现象。“3”就是巡逻出警至少3人。在出警巡逻过程中, 做到相互监督, 相互保护。“3”就是强化落实“3个深入”:一是深入小区居民, 宣传工作到家庭, 形成了“人人参与, 家家防范”的氛围。二是深入小区门岗, 监督是否规范上岗, 是否记录详实。三是深入监督整改, 做到及时纠错, 督促整改。“3”就是突出“三个结合”, 即做好与派出所警务室工作的结合, 与保卫科工作的结合, 与物业站家委会工作的结合, 在治安防范工作中做到信息联通、上下联动、行动联合。“2”就是采取“2个挂钩”, 即与奖罚挂钩, 与评选树优挂钩。现正以饱满的工作热情, 积极向上的工作态度, 向着更高目标迈进。
如今, 胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司初步形成“全民抓安全、群力保平安”的良好格局, 公司开展的“红袖标工程”被社区采纳推广。治安巡逻队成功了破获3个重大盗窃团伙, 抓获不法分子11名, 其中7人被刑事拘留, 帮助居民寻找到失踪老人1人, 公司连续6个月实现“零发案”, 社会效益明显。
二、完善社区综合治理工作的具体建议
(一) 建议适当倾斜社区治安巡逻队员的招工
第一, 治安巡逻队员严重缺员, 在相继落实临时性用工清理、油田在社区系统企业员工中招聘一线人员等政策中, 公司治安巡逻岗位人员大量削减, 巡逻岗位缺员问题非常严重。
第二, 部分小区不封闭, 加之所处西城腹地、流动人口多, 治安形势非常严峻, 急需补充治安巡逻力量。
第三, 巡逻队员多数是临时性用工, 社区在培训治安队员中投入大量的人力、物力、队员不久就辞职, 工作时间较短, 收不到连续性、持久性工作效果。
第四, 由于队员缺乏持久性, 个别队员存在思想不稳定, 不断招收更换新队员, 造成管理难度大, 不利于治安队伍建设。
第五, 由于队员更换频繁, 新队员对小区地形, 治安状况了解不透, 对不法分子心理动态、作案动机分析不清, 给维护稳定带来困难。
(二) 建议地方政府出台一些硬性政策法规
第一, 对小区出租房屋、车库经营、饲养宠物、乱搭乱建等方面加以规范, 便于社区依法加强管理。
【摘 要】本文通过对物业公司涉税事项的探讨,列出了影响物业公司利润的税收因素,提出了物业公司纳税筹划思路,以确保物业公司提高利润率,增强发展劲头。【关键字】物业公司 纳税筹划随着我国的经济体制改革和建设的不断深化,城市的扩容和小城镇建设进程也在随之加快步伐,让物业管理健康有序地登上了历史舞台,给国人带来了一种全新的生活方式和生活理念。但是,物业管理在得到社会进一步重视和认同的同时,却由于市场的不成熟、管理的不规范,导致利润微薄,多数物业公司举步维艰。尽管物业管理这个新兴行业有着极大的发展潜力和空间,却还是让很多公司望而生畏,不敢轻易涉足。那么制约物业公司发展劲头的因素是什么呢?应该采取什么措施来改善现状呢?笔者认为,物业管理行业中的税收因素不可低估,本文主要来探讨物业公司的纳税筹划问题。一、法律规定物业公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,它与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业公司作为一种新兴的行业,其业务范围非常广泛,既有管理服务又有代理业务。物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、维修、整治服务及提供与物業产权人、使用人相关的其他服务。物业代理是指代委托人办理受托事项的业务,包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务以及其他代理服务。物业经营的范围既涉及增值税,又涉及营业税及其相关的税种。根据营业税法的有关规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。此外,在代销行为中如果发生销售代销货物业务,应当交纳增值税。物业管理业这个新兴行业出现以来,国家税务总局一直没有都明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地缴纳两种税,第一种是比照服务业——其他服务业缴纳流转税,即按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税;第二种是物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。2003 年国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》,其中第九条中对物业管理的收费作了明确规定,即“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”相应地也就列出了物业公司缴纳税收的两种不同情况。在包干制收取物业费用形式下,物业公司应以其收取的全部物业服务费作为其经营收入,并以此为依据计算缴纳营业税。以物业服务收费的盈余或亏损作为其经营成果,计算缴纳所得税。在酬金制收取物业费用形式下,物业公司代理业主实施物业管理,收取代理酬金。其行为符合营业税法中的代理的规定,应归类为服务业中的代理业。物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。二、筹划思路在包干制方式下,一方面物业公司已就收取的物业服务费全额计算缴纳了营业税。而物业公司在实际运作中,并不会全包全揽整个物业管理服务,为了便于管理,也为了提高服务质量,可能会按行规将某一项或数项服务项目(如保洁、保安、电梯维修保养等)分包给专业公司,这就使得物业公司在税收支出上承担了分包出去的服务项目税收,加重了物业公司的税负。在两种形式方式下,一方面由于物业管理业的发展时间短、市场的不成熟、相应的法律法规不健全、物业公司内部管理体制的不完善等原因,导致物业公司投诉事项等非正常事项增多,这些非常正常事项常常导致非正常费用增多,如因违法事项而受到行政处罚的情况也不鲜见,这些都会导致物业公司成本大幅度增加。但是按照税法规定,此类成本不得记入管理费用抵减利润,从而导致物业公司税负增加。另一方面,由于物业公司负责人文化素质等因素,对国家政策法规的不了解或者了解不全面,本应该享受税收减免政策的却没有及时提出申请,导致税负增加。新税制改革后,服务业中的代理业由10%的税率调整为5%,其他服务的税率由3%调整为5%。营业税的计税依据是由纳税人销售应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。因此,应纳税额的计算公式中的关键因素是变量营业额,这是影响物业公司利润的税收因素中最基本也是最重要的项目。营业税与增值税均属于流转税,二者在一般情况下不会发生重复征税的问题,但是如果处理不好,同一种行为交纳两种税的情况也会发生。避免重复征税就成为节税的主要思路。例如有的物业公司代供电局向其业主销售电,与委托方按实际销售额进行结算,只是收取手续费;有的物业公司则是从供电局购入电,然后再销售给业主。两种不同的经营方式物业公司的税收负担是不同的。物业公司从供电局购买居民生活用电,支付价款(含增值税格)88600元,取得了供电局开具的增值税专用发票,注明的增值税税款为12800元,然后按98600元(含增值税价格)销售给居民。这样,该物业公司不仅发生了营业税的行为,而且发生了增值税的行为。应交营业税=(98600-75800)× 5%=1140(元)如果物业公司不是增值税一般纳税人则应交增值税=98600÷ 1.04× 4%=3792.3(元)如果物业公司是增值税一般纳税人,则应交增值税=98600÷ (1+17%)×17%-12800=1526.5(元)物业公司从供电局购入电后,所加价款只是相当于手续费的部分,而没有加上向居民销售电时应当向居民收取的销项税额,所以不论是按增值税的一般纳税人还是按小规模纳税人交纳增值税,都会增加其增值税负担。一般情况下,纳税人销售贷物时,除了应收取手续费以外,至少还应将增值税的税额加在销售额中,才能实现增值税的转嫁。为此物业公司增值税,营业税负担的多少主要取决于加价的幅度,在电价受到国家指导价格控制的前提下,手续费的弹性也是非常小的。如果物业公司代供电局销售所属居民区的生活用电,取得销售收入88600元(含增值税价格),并与供电局按实际售电收入进行结算,供电局另外按含税售电收入的5%支付手续费给物业公司。物业公司收取手续费应交营业税=(88600×5%)× 5%=221.5(元)由于物业公司不发生代销货物行为,所以物业公司不存在应交增值税的问题,共节约税款2445元。参考文献:[1]《物业公司涉税事项探讨》赵萍 王琰《科教文汇》2006.9[2]《新企业会计准则与纳税筹划》 于晓镭毛夏挛蔡昌机械工业出版社 2008.1
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