权利归属证明

权利归属证明（精选5篇）

权利归属证明 篇1

一、我国高校职务发明权利归属之问题

(一) 职务发明的界定不合理

《专利法》第6条规定了“执行本单位的任务或者主要是利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造为职务发明创造”, 其中, 《专利法实施细则》第12条规定了三种属于“执行本单位任务”的情况。在高校作为职务发明主体的情况下, 虽然避免了高校专利技术的流失, 但却打击了发明人的积极性, 无法激励发明创造。例如, 《细则》第12条第2款规定“履行本单位交付的本职工作之外的任务所作出的发明创造”也属于职务发明, 剥夺了发明人专利权, 使得发明人怠于执行任务, 也促使发明人寻求高校以外的途径, 致使高校与发明人权益冲突, 阻碍高校专利技术的推进与发展。

(二) 职务发明的规范不清晰

我国1993年颁布的《科技进步法》第20条规定:“利用财政性资金设立的科学技术基金项目或者科学技术计划项目所形成的发明专利权……授权项目承担者依法取得。”我国的高校一般为国有事业单位, 科研项目大量来源于国家的财政性资金[1], 而实际承担项目的却是高校的科研人员。因此“项目承担者”这一概念存在着极大的模糊性。由于高校知识产权管理者固守的“国有资产”观念, 基于其优势地位, 高校往往成为名义上的项目承担者, 发明人获得专利权的情况也很少出现。

(三) 职务发明的奖酬制度不完善

关于发明人的奖励以及报酬, 在《专利法》、《专利法实施细则》、《科技进步法》以及《促进科技成果转化法》中都有规定, 但大部分规定可操作性差、对发明人的奖励与收益分配过少 (例如《细则》第77条规定“一项发明专利的奖金最低不少于3000元;一项实用新型专利或者外观设计专利的奖金最低不少于1000元”, 与当前我国经济发展状况并不相符) , 而且缺乏单位不按规定给予发明人的奖酬时所要承担的法律责任的规定。因此, 职务发明的奖酬制度并没有对发明人产生激励作用, 由此一些科研人员利用法律规定的“时间差”将职务发明创造转让给愿意出资购买的企业, 使得国有资产“非职务化流失”也就成为了不可避免之趋势[2]。

(四) 高校职务发明专利申请和转化的缺乏

高校作为产生专利技术成果的重要基地, 理应设立完善的专利管理制度, 以促进专利技术成果的权利化和产业化。可是一方面高校对专利的申请、维持以及转化持消极的态度;另一方面发明人并没有优先申请权, 亦怠于保护自己的专利技术成果。长期以来, 便形成了“重实验室研究, 轻技术开发;重论文, 轻应用” [3]的倾向。国家知识产权局专项调研显示, 目前国内各高校专利申请中, 清华大学、复旦大学等6所高校5年内申请专利4809项, 占全国高校专利申请总数的26.5%, 而其他约75%的高校专利申请数量极少甚至一片空白。[4]另根据北京大学知识产权学院的一项调查显示, 截至2009年底, 高校有效专利仅为总量的35%, 专利的平均年限为3.5年。[5]

二、美国高校职务发明权利归属之规定

美国1980年颁布的《拜杜法案》规定了联邦政府资助下产生的大学发明其所有权归大学, 允许大学进行独占性专有技术许可, 但是大学要承担起专利申请和将专利许可给企业并积极对专利实现商业化。同时, 为了激励发明人, 同时让高校的专利权更好的开发和利用、提高发明专利的商业化程度和公共利用率、防止专利成果被搁置不用或不合理利用, 该法案还明确了大学必须与发明人分享许可收入。

而2011年, 美国最高法院对于联邦基金资助的高校职务发明作出的判决也表明了其对高校职务发明权利归属的选择。案件中, 某生产商与斯坦福大学合作进行新的艾滋病药物测试。在斯坦福大学一名技术人员设计出测试程序后, 斯坦福大学就此申请了专利。后该生产商对此程序进行商业化, 斯坦福大学即根据《拜杜法案》对其进行诉讼, 认为该技术成果属于联邦基金资助项目的成果, 斯坦福大学优先保有专利权并享有专利产业化的独占许可权。[6]最高法院判决认为, 尽管知识产权法在220年间发生了变化, 但发明人拥有专利权的基本的理念并没有改变, 法院的先例也证实了这一点, 所以, 发明人有权转让其权利给第三方。在本案中, 除非有相反的约定, 即发明人明确的把专利权给予其雇主斯坦福大学, 否则斯坦福大学将无权拥有专利。此外, 法院一方面对《拜杜法案》201条关于“subject invention”以及“invention of the contractor”进行了界定, 指出“invention of the contractor”并不当然包括其雇员所有的发明, 另一方面也指出《拜杜法案》并不自动的在有联邦基金资助的情况下, 使发明人的权利自动的无效, 所以, 雇主只能“retention of right”。

最终, 美国最高法院判决, 根据《拜杜法案》, 在联邦基金资助的发明项目中, 联邦基金项目订约人或者通过合同授予项目承担权人并不能单方自动获得专利权。因此, 作为联邦基金资助项目的合约方, 斯坦福大学并不能自动获得这一系列测试方法的专利权。

综上可知, 虽然《拜杜法案》规定的职务发明专利权归属属于雇主, 但是最高法院在解释该法案时却进行了扩大。也就是说, 除非有更加明确的协议的情况下, 尽管高校在这些项目中受到联邦基金的资助, 发明人亦可以将其专利权转让给第三方。这个法案的出台以及实施对美国科技进步、经济发展以及大学教学科研的发展产生了深远的影响, 为美国大学及科研人员充分体现自身价值、发挥社会服务功能提供了法制保证和激励机制。美国大学倾向于将教学、知识创造与社区服务三者融合, 因此大学与私营企业历来就有合作, 以将大学的研发转化为实用技术。[7]跟据联合国世界产权组织 (WIPO) 报告, 美国大学的国际专利数量是全球高等教育机构中最多的[7]。

三、我国高校职务发明权利归属之完善

职务发明制度的主旨是通过专利权在发明者和雇主之间的不同配置, 达到产生更多有价值的发明, 促进社会整体利益的目的, 根据“波斯纳定理”, 在交易成本高的情况下, 初始的专利权只有赋予“最珍视此权利的人”一方, 才能达到社会整体“最优效率”结果。[8]在我国, 高校作为国有事业单位, 大部分项目需要国家政府财政性资金的资助。平衡国家社会公共利益与发明人利益, 使专利权赋有效率的向高效利用者转移, 促进高校职务发明的有效流转, 具有重要的意义。

(一) 确认高校职务发明的权利归属

我国一些学者主张应建立发明人与单位双方共有为主但又允许协商的制度。[9]也有学者在承认专利权共有的情况下认为职务发明人分享的专利权份额的多少, 不仅可以通过合同约定, 也可以区分不同情况而有所不同。[2]笔者认为, 基于我国《专利法》以及《科技进步法》等法律规范的立法目的, 以及高校专利技术成果的研究性质, 我国高校职务发明专利权归属应该以高校为主, 但发明人可以通过合同进行相反的约定。一方面, 由于高校职务发明实行专利权共有制, 会导致专利权利份额难以确定, 专利权的行使会出现各种困难, 不符合专利技术利用效率上的要求。高校的科学研究具有持续性, 一个专利技术成果的产生往往需要多种专业人员合作完成, 综合化、团队化成为当今技术创新的必然趋势, 在职务发明中高校享有专利权, 有利于保护国有资产, 避免专利技术成果的流失。另一方面, 法律制度也要充分保护发明人的利益, 调动其积极性。

(二) 明确职务发明的范围

由美国最高法院的判例可以看出, 法院通过判例对职务发明相关的法条做出解释。我国是成文法国家, 对于职务发明的范围通过法律条文予以确定。然而由于社会生活的复杂性以及文字表达的局限性, 关于职务发明概念之界定有待完善。有学者认为“利用本单位物质技术条件”不应该做过于宽泛的解释。[10]此外, 法律还需要明确“主要利用本单位物质技术条件”具体所指的范围, 尽量细化其标准, 以更多的保护发明人的权利。

四、保障高校发明人职务发明的奖励收益权

职务发明权利归属的设置往往面临公平与效率的价值取舍。而实现这两者的相对平衡, 关键在于权利归属者所获利益能否足以补偿其相对方的受损利益。[11]就目前我国高校职务发明存在的问题, 最重要的当属完善发明人对职务发明成果的奖励以及收益分配制度。因此, 我国应切实保障职务发明人能够得到合理的物质利益, 提高奖金的数额以及完善收益分配的标准, 才能调动发明人的积极性。另外, 还要明确规定违反了奖酬制度时高校及其负责人所要承担的法律责任, 保障发明人的权利。

五、提高高校专利权利意识之措施

权利归属证明 篇2

一、知名商品的实质和认定原则

《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第1条第1款规定：“在中国境内具有一定的市场知名度，为相关公众所知悉的商品，应当认定为《反不正当竞争法》第5条第2项规定的‘知名商品’。”对知名商品的解释，是本案首要的争议点。

（一）知名商品应当是标识要素和物质要素的复合

法院采取的立场是知名商品即知名标识加商品通用名称。认为知名商品所指的对象应当与消费者的辨识习惯、称呼习惯、记忆习惯相符，从包装装潢中看，王老吉商标同时作为特有名称使用，凉茶是商品通用名称，商品名称王老吉凉茶足以使消费者将该商品与其他商品相区分，因此王老吉凉茶是知名商品[1]。

在商业标识的权利人和商品经营者相统一的理想情况下，单以外在标识去定义知名商品不存在争议。在两者分离时，这种法律解释恰恰脱离了现实生活。一是仅仅强调了商标，而忽视了其他视觉要素的作用，市场上销售的王老吉凉茶有绿盒包装的也有固体凉茶、无糖凉茶等，而知名商品显然只是红罐的王老吉凉茶。二是忽视了产品物质要素，商品往往同时包含了物质产品和商业标识，从消费者心理学角度来讲，物质产品对应了商品的基本功能，而商业标识对应了商品的心理功能[2]，消费者对于知名商品的外在标识的认知经验和对物质产品的体验经验是融合在一起的[3]。同样是可乐，可口可乐和非常可乐作为不同的知名商品，不仅在于消费者看到的商标和包装不同，亦在于消费者体验到的甜度、含气量、微量成分不同造成的口感差异。

（二）知名商品的认定应遵循保护相关公众的信赖利益的原则

《反不正当竞争法》第1条原则性地做出规定，制止不正当竞争行为的本质是为了保护经营者和消费者的合法权益。保护消费者的信赖利益与保护经营者利益一样重要。消费者在购买产品时产品物质要素的体验经验起的作用越大，简单地用商业标识来界定知名商品就越不当，若对物质要素进行更换可能导致消费者的体验经验混乱，那知名商品也许会承载大量的质疑而丧失知名的基础。相应地，产品的物质要素越是同质化，知名商品所指的对象就越能用商业标识来确定。原王老吉凉茶作为有独特口味和疗效的饮品，不同于无色无味无疗效的矿泉水，消费者的体验经验是不容被忽略的，加多宝的配方和生产技艺造就了红罐王老吉凉茶。知名商品应当是作为商业标识的王老吉商标与红罐包装装潢和作为物质产品的加多宝生产制造的凉茶的结合。

二、知名商品特有的包装装潢的归属

与认定知识商品一样，探讨包装装潢和商标是否可以分别归属不同主体也是在商标权人和商品实际生产经营者相分离的商业模式下才会出现的问题。

（一）包装装潢权益的归属要考虑投入与贡献

在商标许可的模式之下，被许可人对知名商品的贡献可能是辅助性的也可以是决定性的，单是按照指示贴牌生产或者代为销售自然是辅助性的了。而加多宝对原王老吉红罐凉茶的贡献覆盖了设计、技术、生产和推广，其作用当属决定性。具体有两种体现，一是加多宝所拥有的配方和生产工艺决定了知名商品的独特口味和功效。二是加多宝所设计的红罐包装装潢在消费者心中形成了与商品独特口味和功效的固定联系。

（二）包装装潢权益的归属要考虑合同的默示约定

《反不正当竞争法》第2条原则性地做出规定，所有市场行为都要遵循自愿、平等、公平、诚实信用的商业道德。加多宝自合同签订之初起从来没有做出过将红罐设计交付给广药的意思表示，而仅仅是以红罐作为划分市场的标记，将其作为指向自己所生产的物质产品的商业符号。此外，加多宝与广药签订商标许可合同也并非单纯想要攀附王老吉商标在凉茶市场的名声，更多的是为了给生产销售王泽邦凉茶秘方寻求商业标识上的合法性。广药也遵守合同约定未生产红罐凉茶，可见广药也默认红罐是加多宝生产的一个标记，这足以构成一个有关权属的默示约定。按照来源于谁，归属于谁的惯例，红罐包装装潢的权利归属在先使用者加多宝。

（三）归属的认定不能造成消费者混淆与不当的引导作用

而广药使用红罐灌装自己的凉茶产品进行销售，不仅是对经营成果的不劳而获，同时也侵害了消费者对产品物质要素的信赖利益，通过“混淆”消费者的视觉而获得原本并不享有的巨大声誉和市场青睐，这足以构成对消费者的欺骗。保护商业标记权的目的在于维护市场秩序、维护消费者权益和保护商誉，任何商业主体都不能通过注册符号而一劳永逸，强调保护商业标识权的法律不应当鼓励懒惰和无能。

三、商标许可合同终止后商誉的归属与分配

商誉的归属与分配是纠纷中双方所关注的根本，它是附随在商业标识之上的竞争利益，不能脱离商业符号单独存在，商誉与狭义的法人名誉不同，它是纯粹的财产利益，能够直接为使用商业符号的人带来收益。

（一）商誉跟随创造商誉者的归属原则

知名商品的被知“名”可能是商标、包装装潢，也可能是两者的复合，取决于消费者对商品的注意力之所及是什么，商誉来源于消费者，自然也根据消费者的注意力之所及的比例依附在商业标记之上。法院认为，商标和红罐设计融为一体满足了显著性和特有性的要求成为特有的包装装潢，不可分割，由于其中王老吉作为商标以及视觉要素醒目而突出，是包装装潢满足显著性要求的重要因素，因此包装装潢权利归属于商标权人所有。该论述继续推导便并不能自圆其说：红罐在产品的视觉要素中是次要的，消费者的注意力对商标停留更多，以商标便足以区别该产品与其他产品。那么加多宝后续继续沿用红罐的包装装潢，醒目位置标识了自己的商标，也便不足以产生混淆了。

即使认为在认知和视觉上红罐包装装潢和商标不可分拆，也不意味着不同符号负载的商誉应当混同，更不能得出商誉应当一并无偿地收回的结论。加多宝在丧失王老吉商标使用权之后，就用“红罐凉茶改名加多宝”、“怕上火，喝加多宝（原为王老吉）”等商业标语成功地把原先由自己创造的声誉转移到了加多宝的商标之上，但同时广药制造的王老吉凉茶的销量也并未应声而落，依然保持着不错的业绩，也可见原王老吉红罐凉茶之上负载的归属于双方各自的商誉在市场的作用力之下进行了自我调整。但若市场力量缺席，而法律也拒绝对商誉的归属进行调整，那么公正的利益分配将无从说起。虽说现实商品经济是第一性的，法律是第二性的。但法律应利用自身的指引作用，营造良好的商标许可秩序。

（二）借鉴添附制度进行合理的商誉分配

法院在判决中还提到，加多宝在经营过程中的投资均已经获得了丰厚的回报，红罐包装装潢收归广药并无不当。那么换一种角度来看，广药在许可过程中对商品经营未投入付出，同时已经通过许可商标获得了丰厚的许可费收入，再让广药无偿取得价值已经远高于许可之处的商标和红罐包装装潢，这又怎么称得上妥当？

可见，将载有商誉的商业标识连同商誉一并无条件地归于任何一方，都会造成实质上的不公正。真正的解决方法，乃是借鉴民法中的添附制度。添附制度在商标领域的适用性已经被善用类型化思考的学者提出，如未经许可将他人作品用作商标，在作品的著作权价值中增加了商标权价值，好比未经许可的添附行为，财产归属依照主物就从物的基本规则，获得财产的一方要对另一方进行补偿[4]。而本案中，红罐和王老吉商标作为不同的商业符号经过加多宝的使用形成了价值更高的新财产，法院自然可以把红罐依照主物就从物的基本规则判给广药，但是广药应当支付其上附着的新增商誉的对价，这才能合理地保护经营者的合法权益，契合市场伦理。同时，广药应当发布声明并在新产品上显著标注现在的红罐产品与原先的红罐产品的差异，以保护消费者的知情权与信赖利益。这两方面也正是《反不正当竞争法》所要保护的法益。

参考文献：

[1]（2013）粤高法民三初字第2号判决书[Z].2013

[2]罗子明.消费者心理学（第三版）[M].清华大学出版社，2007：276—280

[3]向波.“不劳而获”的现实与“公平正义”的神话？——原王老吉凉茶特有包装、装潢利益归属法律分析[J].知识产权，2012（12）

[4]李琛.商标权利瑕疵的矫正与经济分析[J].法学前沿，1998（2）

产权归属证明 篇3

无法起草这样的合同。

因为你们现在的交易属于违反土地法规的交易，这种交易写成合同，由于本身就是违反法律，自然不能成立。

例如，打擂台，写生死文书，打死无论。由于打生死擂台本身就是违反法律的，自然生死文书也是违法的，打死了人仍然会被追究责任的。

注册公司时填写住所产权归属证明里的面积是不是写的小点好还是根据房产证上的实际面积这里的面积与公司注册后的房产税和城镇土地使用税有没有关联?

1.要按照房产证上面的实际面积填写。因为提交资料的时候，需要房产证明的。

2.这里的面积与公司注册后的房产税和城镇土地使用税没有关联的。税收是按照公司的营业额来计算的。，《物权法》的法律范围，是实施后尚未划定的所有权，此前已经分清的产权仍受保护，但需要有证据证明，否则仍属无效权力。如果此前的购房合同对地上停车位没有约定，产权也是归业主。

购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

权利归属证明 篇4

明

鄂尔多斯市东胜区国土资源局：

兹有泊江海子镇

村

社，2018年 月宅基地外业调查时为

的宅基地，面积为

（㎡），经调查核实当时土地使用权人权属指界有误，现土地使用权人更正为

。更正双方已确认清楚，无异议，如有纠纷后果自负；如弄虚作假取消更正双方登记资格。

特此证明

调查时的使用权人签字（手印）：

更正后的使用权人签字（手印）：

社长意见： 村委会意见：

镇人民政府意见：

鄂尔多斯市东胜区泊江海子镇人民政府

2018年

月

权利归属证明 篇5

自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）颁布以来，已有不少理论界和实务界学者对小区停车位争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述[1]。笔者认为，小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区停车位的权利归属如何界定做一框架性分析。

目前，我国市场中停车位争议的主要原因之一就在于对于不同类型停车位的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的停车位，一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开发商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区停车位的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型[2]。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”[3]。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区停车位的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”[4]。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类停车位是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”停车位后存在持有和转让的风险。因此，解决小区停车位的争议的当务之急是首先明确各类型停车位在物权法上的法律地位和权利归属。

二、停车位的“二元分类标准”

前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”停车位的产权归属问题。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区停车位进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。例如，深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，从而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。而在学界，出于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于停车位的类型划分。

笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位，但从法条的本身来看，《物权法》第74条已经为小区停车位做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。从解释论来看，《物权法》第74条第2款首先将小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。

由此可见，《物权法》第74条其实是对小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断停车位权属的标准和依据。回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则，不难发现，“建筑区划”这一《物权法》层面的标准并未得到严格贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区内某些停车位的权属分配发生改变。如《深圳办法（草案）》中将一部分建筑区划内的车位直接规定为全体业主共有，这直接与《物权法》产生冲突。依照《区分所有权解释》第18条的规定，“在处理涉及物权归属争议的建筑物区分所有权案件中，法院应当以法律、行政法规为依据。”换言之，地方性法规、地方政府规章和其他规范性文件被排除在确定区分所有权效力的法律依据之外。由此笔者认为，基于“物权法定”的物权法基本原则、“上位法优于下位法”的基本法理以及司法解释的明确态度，各地出台的关于小区停车位权属安排的细则，至少应尊重《物权法》“建筑区划内外”的二元分类结构，否则有突破物权法定、超越上位法之嫌。

三、基于“二元分类标准”的停车位类型化权属安排

实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位，第二种形式为地下车库，第三种形式为架空层停车位，第四种形式为地面的独立车库[5]。若严格按照《物权法》第74条的二元分类标准和权属安排，是否真的无法解决实践中各类型小区停车位的纠纷？笔者认为，答案是否定的。以下笔者将在“建筑区划”二元分类结构的基础上，对实务中较易引起纠纷的停车位四种类型进行分类讨论。

（一）地面露天车位

有学者曾提出，在地面露天划定的车位并不具有构造上的独立性，因此不能成立专有部分。也有学者提出，车位四至“有梁柱与铁管等为区隔”就可以成立构造上的独立性。由于我国各地小区建设和经济情况不同，地面露天车位的具体划定方式也可能千差万别。高档小区可能采用升降地锁、挡车器、保险护栏等设备划分地面露天车位，而中低端小区可能仅在地面刷以油漆边框区隔之。笔者认为，这里应结合我国实际情况，若地面露天车位属于建筑区划内，且现场有最低限度可资区别的划分，则应认定这类车位可以成立专有部分，属于《物权法》第74条第2款所述之车位，在没有特约的情况下原始权利归于开发商；反之，若在建筑区划内没有标示，则属于业主共有。

（二）架空层车位

一些地方细则直接将架空层车位归为业主共有，其主要依据是《区分所有权解释》第3条中关于建筑物基础和沉重结构属于共有部分的规定。有建筑法实务界人士指出，所谓的基础一般指是“位于建筑物最下部的承重构件”，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。笔者认为，上述规定可以看做是建筑物的基础和承重结构权属的一般性规定。但值得注意的是，当法律对于建筑物的某一基础结构做出特别规定，而使其发挥特殊效用时，基于特别规定优于一般规定的法理，应优先适用该特别规定。在架空层被标示为建筑区划内车位时，《物权法》第74条第2款就属于应被优先适用的特别规定。何况，《区分所有权解释》第2条也明确指出建筑区划内符合条件的车位应认定为专有部分。因此，笔者主张，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时是否将其规划为有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《区分所有权解释》第2条第1款所规定的认定为专有部分的三个条件。

（三）人防工程车位

人防工程车位由于其国防功能，各地开发商及产权登记机关的态度大多较为谨慎。《人民防空法》并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定，但该法第五条确定了民用防空设施“谁投资，谁受益”的一般原则。从《物权法》第74条及《区分所有权解释》来看，“规划用于停放汽车的停车位”之规定并未区分停车位的具体形态，也没有将具有人防功能的车位作除外规定。因此，笔者认为，人防车位若在建筑区划中进行了标示，也理当被视为建筑区划内车位，在没有特约的情况下，原始权利归属于开发商；反之，则属于全体业主共有。这也符合《人民防空法》中确立的“谁投资，谁受益”之一般原则。从目前实务情形来看，广州市、重庆市都在实践中开放了人防工程车位的转让，也可以办理登记。笔者认为，人防工程车位与一般车位不同之处，仅在于它多了一个战时防空的功能，国家处于战备或战争状态下随时可以被国家征用转作防空设施。但笔者认为值得注意的是，由于人防工程车位存在因政策原因或紧急情况下被国家征用的可能，因此购买人防工程车位可能存在理论上的政策性风险。所以，笔者认为应从立法论的角度要求小区开发商在出售、出租前对可能产生的征用风险向业主尽到充分的告知和信息披露的义务。

（四）机械车位

机械车位可以说是一个应对我国目前大型城市小区停车难的良方。其不仅可以弥补一些老旧小区规划车位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于机械车位并没有明确的法律“身份”，导致开发商、物业没有动力引进，而业主担心购买后无法登记，权利无法得到保障。从法律经济学的角度看，由于缺乏制度性的权利配置，间接导致了机械车位这一优质资源的交换效率减损，交换价值被低估。但是，按照目前我国民法中对于动产和不动产的分类，所谓不动产是指“依照自然性质或法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物”。而机械车库可以较为方便地移动，因此其较难被认定为不动产，应将其归入动产中的大型机械设备，无法进行不动产确权登记。开发商可以自己持有机械车位，向业主出租；也可以通过共有物形式向不同业主出售份额。但鉴于机械车位与小区住宅在功能上的紧密联系，笔者主张可以通过房地产登记机关“在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明”等变通形式，使购买机械车位的业主获得类似于不动产登记的公示。这不仅有利于消减业主购买机械车位时对于权利是否得到保障的担忧，也有利于日后机械车位在市场中的再次流转，提高资源的交换效率。

结语

以“建筑区划内”和“建筑区划外”作为小区停车位权属安排的标准有充分的《物权法》依据。笔者认为，要充分落实“建筑区划内外”的“二元分类标准”，同时保障购房者的合法权益，还需要一个信息充分公开的制度环境。“建筑区划内外”的认定是基于行政机关颁发的建设工程规划许可证及开发商向行政机关提供并获批的规划附图。当小区停车位的权属安排是基于建筑区划时，建筑区划信息就将成为业主购房决策中的重要参考信息。如果业主在购房前可以充分了解到小区规划附图中所标示的规划内车位和规划外车位情况，其可基于自身情况之判断，权衡车位在其购房决策中的权重，以此做出买或不买的决定。在此情况下，无论开发商建设多少规划外或规划内停车位（前提是满足法律法规确定的最低配置标准），无论业主选择买或不买，都将是一个市场化的行为，是基于各市场参与方对于自身利益的衡量。反之，若业主购房前无法知晓小区停车位的建筑区划情况和未来销售安排，即开发商和购房者处于一种经济学意义上的“信息不对称”，则会导致购房者无法准确地做出购买决策。从现有规范来看，尚未有法律、行政法规或部委规章层面的规定要求开发商在商品房预售或销售时公开小区建筑区划附图。

参考文献

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