逾期交房赔偿协议
出卖人：
买受人： 身份证号码： 买受人： 身份证号码：
鉴于：买受人于 年 月 日购买了出卖人开发的 区 栋 单元 号房屋（简称商品房），并签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人于 年 月 日向买受人交付商品房。现根据实际情况，该商品房于 年 月 ＿ 日交付买受人使用，出卖人逾期 天向买受人交房。
现就商品房逾期交付事宜，出卖人与买受人协商一致，达成如下协议：
一、买受人同意：出卖人以物业服务费抵偿该商品房的逾期交付违约金，即出卖人抵偿买受人该房屋 个月（自 年 月至 年 月止）的前期物业服务费。
二、抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任。
三、本协议经出卖人与买受人双方签字盖章后即发生法律效力。
四、本协议一式两份，出卖人与买受人各执一份，具有同等法律效力。
出卖人：辽宁永利房地产开发有限公司 买受人（签字并捺印）： 法定代表人：
委托代理人（签字并捺印）： 证件号码：
房产作为热门的投资置业渠道, 吸引着大量的资金进入房地产市场。随着房产交易量的成倍增长, 房产交易过程中也暴露出一些问题, 例如, 房产交易中逾期交房常有发生。在新楼盘开发销售、二手房交易中, 出卖方由于各种原因, 不能按照房产买卖合同约定的交付时间及时交付房产, 称为逾期交房。
在增量房或存量房的交易中, 逾期交付的危害显而易见, 主要表现为对购房人的生活生产、投资收益产生重大影响。例如购房人由于结婚、子女教育等刚性需求购入住宅、企业因为办公接待需求购入写字楼、商家购入商铺用于日常经营等, 上述生活生产活动因为出卖方逾期交付被迫延期;另外, 相当一部分购房群体为投资目的, 延期交房可能直接导致投资者错过最佳盈利时点。
在实际的房产交易中, 对于逾期交房的处理方式通常有两种:退房并索赔、继续履行合同并赔偿。房屋买卖合同中关于逾期交房通常约定:出卖方 (房地产开发商或存量房出卖人) 如未按本合同规定的期限将该商品房交付购房者使用, 超过若干天数, 购房者可以提出解除合同并要求违约方赔偿房价的若干比例 (例如房屋总价的1%) ;或者购房人可以要求继续履行合同的, 自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止, 出卖方按逾期天数向购房者支付已交付房价款若干比例 (例如房屋总价的0.3‰) 的违约金。
1 逾期交房赔偿价格评估的法律依据
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的, 应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的, 应当以违约造成的损失确定违约金数额”。
从上述的法律依据看, 逾期交房赔偿价格评估的前提是, 尽管房产交易双方在购房合同中, 对于逾期交房有所条款约定, 但在实践中, 若买受人认为, 合同条款约定的赔偿数额不能覆盖实际产生的损失损害, 当然, 也有可能是因为出卖人认为, 合同条款约定的赔偿数额大大超出实际发生的损失数额。因此房产买卖合同其中一方向人民法院提起诉讼, 要求在合同约定赔偿金额之外, 增加或减少违约赔偿金额。人民法院即需要委托相应资质的估价机构对于相应赔偿数额进行评估。
2 双方继续履行房产买卖合同的逾期交房赔偿价格评估思路
最高人民法院在2003年发布的《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第一十七条“逾期交付房屋的, 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。这一解释确定了以房屋租金标准来确定售房方逾期交房违约损失的赔偿计算评估方式, 即在合同没有约定违约金数额、或合同约定数额不足以抵偿损失赔偿额的情况下, 逾期交房的违约金可以参照房产部门公布的租金指导价或有资质的评估部门做出的租金评估价确定。
现实操作中由于各地方政府基本没有公布各城市地段的基准租金, 所以要求房地产评估公司介入测算估价房产的租金。该类赔偿价格评估也成为房地产估价机构业务来源之一。
2.1 该类逾期交房赔偿价格评估思路
可以从成本思路或者收益思路来测算相应的租金价值。以成本思路为例, 由于售房人推迟交房, 因此可以假定购房人在逾期期间必须租用同类同档次房产, 由此应该付出的从合同约定交房日期到实际逾期交房时间期限内的租金成本, 即为开发商或存量房出卖人逾期交房的赔偿价格。以收益思路为例, 购房人按原购房合同收到房屋后, 可以对外租赁获得租金收益, 现在由于推迟延期交房, 购房人必须等待到实际逾期收到房产后才能获得租金收益, 因此, 这段被推迟期间的租金就要由出售方进行赔偿。
2.2 该类估价需要明确的价值内涵等事项
采用成本思路还是收益思路来确定逾期交房的赔偿金额, 均应明确下列事项。
(1) 房地产评估机构采用收益思路分析时, 则应明确同地段同类房屋租金标准应该为净收益。房屋租赁过程中, 发生相应费用支出, 如维修费用、管理费用等, 另外, 不论居住型、办公型、商用型房产, 均可能存在一定程度的空置期或装修免租期, 且该费用支出一般由出租者承担, 对于出租方来说, 计算该部分收益时, 应当扣除, 即为该房产对应的净收益。而采用成本思路分析评估同地段同类房屋租金标准。应该计算承租人的实际全部支出, 且不考虑空置期等情况。
(2) 同地段同类房屋租金标准对应的房屋类型, 应该与延期交付的房屋同一标准。例如在开发商出售的情形下, 如果房产为毛坯房, 则估价中, 亦应该取同一地段毛坯房产的租金作为评估参照。如果参考的是有装修房产, 则必须在计算过程中对于装修价值对于租金水平的提升部分进行剥离。相反, 如果评估的延期交付房屋为存量房存在装修, 也应参照有装修的租金市场水平, 如果取得的市场数据对应为毛坯房屋, 则不宜采用。
(3) 同地段同类房屋租金标准对应的租赁期间, 应为原房产买卖合同约定的交房时间起到逾期实际交付房屋的时间止。以该期间内的租金净收益 (收益思路) 或者租金总支出 (成本思路) 进行计算。由于租赁市场租金价格波动大, 计算时要将租赁期间各时间段的租赁价格与静态租赁净收益逐个计算。
(4) 估价时点为法院委托评估公司进行估价的时间点。上述计算的各时间段的静态租赁净收益, 由于现金流的时点不同, 依据估价规范和估价原则, 应该计算资金的时间价值, 计算到估价时点的动态租赁净收益总价值。
2.3 估价技术路线
不论采取成本思路还是收益思路来求取同地段同类房屋租金标准, 均应计算估价时点所在月份的租金价格。用市场法测算估价时点所在月份的租赁净收益。在上述的价值内涵统一的情况下, 选取适当的市场租金案例, 进行市场比较, 求取委托房产的估价时点租赁价格。该计算结果为总租金价格, 如果采用收益思路, 则应该如前述, 扣除客观的必要费用和空置损失等, 得到估价时点所在月份的静态租赁净收益。
在租金市场波动大的情况下, 应根据政府或机构调研公布的房地产市场租金价格指数, 将上述估价时点所在月份的静态租赁净收益, 调整为租赁期间各时段的租赁净收益。例如, 房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日, 逾期实际交付时间为2013年8月31日, 法院委托估价时点为2013年11月1日。假设估价时点所在月份的租赁净收益为8000元/月, 另外假设2013年1月至估价时点所在月份, 环比租赁价格指数均为101。
则2013年1月的静态租赁净收益=8000/ (1+1%) 10=7242元/月。同理计算出2013年2月~10月的静态租赁净收益 (见表1) 。
上述计算的各时间段的静态租赁净收益, 由于现金流的时点不同, 依据估价规范和估价原则, 应该分别计算时间价值, 折算到估价时点的租赁总价值, 才能得到客观合理的估价结论。假设月实际利率为0.2%, 将各月的静态租赁净收益计算至估价时点后得出结论 (见表1) , 需说明, 由于租赁市场常见为租金月初付清, 因此设定每月租金为当月1日支付。
2.4 对最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的补充建议
上述司法解释的第一十七条“逾期交付房屋的, 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该解释考虑了标的房屋由于延迟交付, 给购房人的生产生活带来的损失, 通过计算等价的同地段同类房屋租金标准的方式计算补偿标准。值得注意的是, 该司法解释未提及该标的房屋对应的国有土地使用权, 也因为逾期交房, 给购房人带来损失。
《中华人民共和国土地管理法》规定, 以居住用地为例, 土地的最高使用年限为70年。按前述的假设, 房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日, 逾期实际交付时间为2013年8月31日。直接导致购房人的土地可使用年限减少8个月。因此, 应该对土地进行年限修正, 并计算购房人损失, 土地年限修正公式为:
其中, m、n分别是实际可使用年限、合同原约定交付时间对应的可使用年限, r为折现率。
3 购房人退房的逾期交房赔偿价格评估思路
房产买卖, 对于逾期交房的处理方式的合同约定, 除了继续履行合同并赔偿, 也允许购房人退房并由开发商支付违约金。如购房人认为违约金的支付总额不足以抵偿实际发生的损失, 将通过诉讼判决提高赔偿金额。法院委托具备资质的房地产估价公司进行估价。
此类的房地产估价适宜采用市场比较法。其评估思路是假设由于开发商逾期交付, 购房人选择退房, 在估价时点上换购市场上同类同地段的商品房, 将要付出的成本。采用市场比较法的技术路线是, 按照法院委托书确定估价时点, 选取3个类似房地产比较案例, 首先建立价格比准基础, 经过市场情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。得出估价房产的类似房地产在估价时点的价格。与原购房合同价格之差, 即为购房人因退房需重新购房而另外支付的金额。
4 总结
因出卖方逾期交房引起的诉讼, 通常因为房屋买卖合同中约定的违约金不足以赔偿购房人的实际损失, 或者双方对于实际损失持有异议, 法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得到房屋的损失。如果合同双方选择不退房即继续履行购房合同, 那么估价机构应该计算从原合同约定交房日期到逾期实际交房日期之间, 估价房产的类似房地产在此期间的租金净收益, 并将同时计算资金的时间价值, 即计算到法院委托的估价时点的动态租金净收益总额。同时, 应该计算由于逾期交房, 购房者实际缩短了可使用的国有土地年限, 应根据年限修正系数计算购房人的相应损失与违约方赔偿金额。如果双方选择解除原购房合同, 则房地产评估机构应该采用市场比较法, 计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产, 应比原合同房价多支付的成本。
摘要：因出卖方逾期交房引起的房地产交易合同诉讼, 法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得房的实际损失。文章解读了与逾期交房赔偿价格评估相关的法律条款, 认为应视合同双方选择退房或是继续履行购房合同, 而采用不同的估价思路和估价目的。前者即计算估价时点的购房人逾期得房期间动态租金净收益总额, 后者则房地产评估机构应采用市场比较法, 计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产, 应比原合同房价多支付的成本。文章进一步分析了估价机构应该采用的估价方法、估价技术路线。值得关注的是, 文章提到了在我国现有的土地制度下, 逾期交房将缩短买受人实际使用国有土地的年限, 因为在估算赔偿价格时必须同时考虑。
关键词：房产交易,逾期交房,赔偿价格,评估
参考文献
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[3]左志平.这笔延期交房违约金该给付吗[J].江淮法制, 2013 (4) :58-58.
一如何做诉讼前的准备
逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。
二关于证据的搜集
逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。
逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，那么违约金的截止时间是什么时候？首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。
三逾期交房违约金的计算
开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为：
2010年10月，北京某房地产开发有限公司与北京某某宾馆集团有限公司签订了房产买卖合同，约定该房地产开发有限公司以提供土地的方式，自合同签订日起至2014年10月，为该宾馆集团提供不少于3000平方米的建筑面积。根据合同内容，该宾馆集团预先支付定金500万人民币。每一季度的工程进度或者交房量，双方一切按照合同规定，都有经过配合协商。
但是问题就出现在2014年10月的最后一栋宾馆的交房日期，该房地产公司因工程问题，违背了合同内容。故该宾馆集团的相关负责人委托了北京房产律师原江全程代理此案，将该房地产开发有限公司起诉至法院，要求其补偿因为无法如期交房而带给自己的经济损失。
北京房产律师原江在接受委托代理后，详细研究了相关案情，认为被告方该房地产公司确实以构成了违约行为，最终法院根据《合同法》第11条等相关规范，依法判决该房地产开发有限公司补偿该宾馆集团有限公司经济损失赔偿180万元，并承担相应的违约责任。
描述：提前交房有的是开发商提前竣工而要求，但更多的是业主急着装修入住而向开发商申请提前交房，不管怎么样提前交房是需要签订《提前交房协议书》，这是为了保障双方的权益问题
正文： 提前交房有的是开发商提前竣工而要求，但更多的是业主急着入住而向开发商申请提前交房，不管怎么样提前交房是需要签订《提前交房协议书》，这是为了保障双方的权益问题，所以大家还是有必要了解下《提前交房协议书》都包括些什么内容，土巴兔小编为大家找到一份提前交房协议书范本，供大家了解参考下： [img] 提前交房协议书 甲方： 乙方： 现甲方开发的名爵国际项目未达到及交房条件，因乙方自身原因强烈要求提前交房，介于乙方特殊情况，甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经友好协商达成如下协议：
一、交房前提
1、乙方自愿认购甲方开发的xxx项目xx号楼xx单元xx楼xx户(初测房号为xxxxx)物业(以下简称“该物业”)，该物业约为xx平米(此面积为暂定面积，实际面积以房管局最终测绘面积为准，实际面积按双方约定售价计算总价)，双方约定售价为xx元/平米，该套房屋暂定总价为(大写 xxxxx(总价按双方约定售价根据实际面积多退少补)。
2、在该物业未达到交房标准及交房条件之前乙方装修房屋期间，甲方为乙方提供临时用电和用水，临时用电费用由乙方自行承担;
3、依照相关法律法规和政策的规定，乙方购买屋须承担下述费用，乙方应在接收该物业之前向甲方预交：(1)两共基金(总房款的2%)人民币xxx元整(￥:xxx元);(2)(总房款的3%)人民币xxx元整(￥：xxx元);(3)物业费用(4元/月/㎡)人民币xxx元整(￥：xxx元);(4)装修保证金人民币xxx元整(￥：xxx元);(5)垃圾清运费(2元/㎡)人民币xxx元整(￥：xxx元);(6)临时用电费用(1元/度)人民币 xxx元整(￥：xxx元);(7)2011年度供暖期的采暖费用(14.5元/㎡/6个月)人民币 xxx元整(￥：xxx元)，实收人民币 xxx元整(￥：xxx);(8)甲方为乙方垫付的按揭公证费人民币xxx元整(￥：xxx元);(9)上述费用合计为人民币(大写)xxx 元整(￥： xxx元)
4、上述费用收取依据或理由：(1)两共基金、契税均为房地产法律法规所确定的购房人应予承担的义务，由甲方代收代缴，现阶段仅以预收的形式向乙方收取该费用，如预收款不足以缴纳上述费用，由乙方无条件补足差额;(2)预收2012年度物业费用、装修保证金及垃圾清运费;其中装修保证金在乙方装修完成且经由甲方或甲方委托的确认无违反业主公约、无侵权、无损坏公共部位等情形发生后，全额返还;(3)因名爵国际项目未达到交房标准及交房条件，正式用电用水均未验收且不能正常使用，但在乙方的强烈要求下，甲方为了满足业主的特殊需求，由甲方自费为乙方接入临时用电，临时用水由乙方自行在甲方用水点提取。临时用电费用由乙方自行承担，临时用水不予取费;(4)2011年度供暖期从 年 月 日起算至2012年4月15日止，不论业主是否从2011年10月15日起开始使用，只要本年度供暖期内业主使用就需缴纳全部费用。但本小区供暖未经验收且供暖时间将会延后，甲方目前仅收取x个月取暖费，但甲方不提供发票;(5)如有其它应收费用等在正式交房阶段统一办理时交清;[img]
二、乙方义务
1、住宅楼房的公共部位和共用设施、设备等施工单位未正式移交房地产开发公司，乙方不得破坏且有义务保护住宅楼房的公共部位和共用设施、设备;
2、乙方在装修过程中，因乙方原因如搬运、装修人员故意或过失等造成住宅楼房的公共部位和共用设施、设备等损坏，乙方承担全部责任，造成甲方经济损失乙方全额赔偿;
3、小区部分配套工程正在施工，乙方须保证在不影响小区配套工程施工的前提下进行房屋装修，如有冲突以不影响其他业主利益为准优先小区配套工程施工;
4、业主、业主家庭成员及业主雇佣装修工队人员必须注意安全，发生人身财产安全事故乙方自行承担全部责任，上述人员活动范围仅限于乙方自有物业、楼道至出入口必经之路，严禁未满18周岁人员进入小区，否则甲方有权单方面终止该协议;
5、其它事项请遵守物业公司相关规定。
三、甲方权利 甲方未正式向全体业主交付房屋之前，有权制止乙方下列行为：
1、危及自身及他人生命财产的行为，如野蛮施工、高空抛洒垃圾等行为;
2、私自碰接水、电、暖、排水、、、有线电视、光纤、、消防或其它等行为;
3、擅自靠近甲方的施工区域、塔吊施工范围等行为;
四、违约责任
1、乙方违反本协议规定，甲方有权进行处罚，情节轻微者给予警告，情节严重甲方有权单方面终止本协议并制止乙方进入小区直至正式交房阶段，乙方不得对此提出异议，情节是否严重由甲方认定。
2、乙方自愿承担在装修房屋期间造成的自身损害等所有责任，因乙方原因造成甲方损失，乙方承担经济赔偿责任。在本条中的“乙方原因”界定标准为：甲方发生了实际损失且甲方认为是乙方原因造成的，如乙方不能拿出切实证据证明乙方无过错，即可认定为乙方过错。
五、其它
1、乙方在签署本协议书的同时，亦表示对本书所记载之内容充分理解并愿意遵守。
2、甲乙双方在此申明，本协议所记载均为甲乙双方的真实意思表示，如本协议或部分内容与法律法规有冲突之处、本协议或部分内容被人民法院裁定无效，本协议或部分内容被政府相关部不予认可，但本协议可切实证明甲乙双方的债权债务及侵权约定等关系。
3、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。与本协议同具法律效力的文书还有：甲方向乙方发出的或在该物业入户门处张贴的通知通告等。
4、本协议书共四页，一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，经甲乙双方签字盖章(乙方以“按手印”后生效)后生效，上述四份协议同具法律效力。
