预售资金监管

预售资金监管（精选8篇）

预售资金监管 篇1

资金监管有关问题的探讨

一、关于商品房预售的问题

（一）商品房预售的概念

商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同，这个制度即为商品房预售制度。它与现房的销售已成为我国新建商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

（二）商品房预售的背景

1994年国家出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，于同年11月颁布了《城市商品房预售管理办法》，从此建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。2004年7月20日建设部发布了修改后的《城市商品房预售管理办法》。目前我国商品房预售比例普遍在80%以上，我市达90%以上。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度有效缓解了房地产开发商资金不足的困难，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，从而带动了房地产业的繁荣发展。

（三）商品房预售的特征

我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显特征：

第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。它不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程。

第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。

第四，商品房预售的预售人主体必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何需要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。

第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府房地产主管部门批准的《商品房预售许可证》，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

（四）商品房预售的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品

房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。

第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售业务，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

（五）商品房预售的风险

自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施以来，商品房预售市场逐步走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致一些房地产开发企业违规经营或钻法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象时有发生。

第一，交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的

全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

第二，销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发展阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的初步成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十几年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

第五、商品预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所谓“期房价格低”只是假象，对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

（六）新旧商品房预售合同的区别

住房城乡建设部和国家工商总局近日联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)，较之2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更强的适用性和可操作性，而且也更注重对购房人的保护。

第一，新修订《商品房买卖合同》示范文本分预售合同和现售合同两个文本。原《商品房买卖合同》并未就预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。意义：引导买卖双方对签订合同过程中容易忽视的事项和法律法规没有明确规定的事项作出明确约定，在避免引发纠纷的同时，为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据。

第二，完善了商品房基本状况。新修订《商品房买卖合同》对商品房阳台数量及是否封闭作出详细约定，增加商品房抵押的明确情况、房屋权利状况承诺和违反承诺的法律责任。意义：在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房人

商品房的基本状况，说明商品房可能存在的权利瑕疵，引入惩罚性赔偿金，加重开发企业信息披露责任。

第三，强化对商品房预售资金的监管。新修订《商品房买卖合同》新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。意义：加强了对开发企业使用预售资金用途的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的隐患。

第四，明确了商品房交付条件和交付手续。新修订的《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。意义：首先，建设工程竣工验收备案证明材料包括建设工程竣工验收备案表和竣工验收报告；规划、环保、消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书等，能有效表述商品房经过各项综合验收合格，符合质量、规划、环保等要求。其次，更加明确了购房人关心的小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况，开发企业是否完成合同约定的建设标准，是否满足交付条件，一目了然。

第五，扩大了购房人拒绝收房的条件。新修订的《商品房买卖合同》增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。意义：在实际生活中，购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。且对不少购房人来说，不收房而导致的延期交付责任，不知道到底应该由谁承担，由此也出现了不少纠纷。现新修订的《商品房买卖合同》明确了开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。

第六，增加了购房人查验房屋的环节。新修订的《商品房买卖

合同》增加了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验。意义：实际生活中，在业主未签订物业管理协议之前，是没有机会实地看房的。因此，业主在办理完毕各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商也会怠于维修或处理。增加交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过度，业主的提前介入，弱化了开发商“卖完房子了事”的思想。

第七，填补了商品房套内建筑面积差异的处理方式。新修订的《商品房买卖合同》对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。意义：房屋建筑面积未变，但套内建筑面积变小纠纷层出不穷，因法律规定和合同约定不明确，给购房人维权带来较大难度。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。

第八，细化了开发企业关于商品房质量和保修责任。新修订的《商品房买卖合同》从商品房地基基础和主体结构，到其他房屋质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。意义：将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。

第九，固定了业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利。新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。意义：业主除了自己房屋的一亩三分地之外，往往不清楚小区内的哪些设施、车位、车库、会所属于业主共有，如人防的车位、车库归谁所有，小区会所权属和功能等等。明确权利，是为了更好地行使权利，在他人侵犯业主专有权或者共有权的时候，能够及时拿起法律武器

进行维权。

第十，引导了买卖双方对合同重要事项作出承诺。新修订《商品房买卖合同》引导开发企业就不采取售后包租或者变相售后包租、依法依约建设和销售商品房、不得擅自处置业主共有公共部位和设施、告知业主妨碍房屋正常使用的情况等事项作出承诺，引导业主就不得擅自改变房屋用途和承重结构作出承诺。意义：明确告知买卖双方什么事情不能做，提前预警，规范商品房契约订立和履行。

第十一，突出开发企业信息保密义务。新修订的《商品房买卖合同》增加购房人信息保护条款，明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，开发企业不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。意义：能有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。

二、关于合同备案的问题

（一）合同登记备案的概念

商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的

所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

（二）合同备案的意义

商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，在行政程序上对预购人具有保护功能。

第一，商品房预售合同登记备案使买受人取得优先购买权和期待权。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，那么买受人就取得了优先购买特定商品房的权利；如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利。

第二，商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合同中的取得权利是—种债权，但是经过登记备案后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过登记备案的房屋售于第三人，该第三人不能通过登记获得所有权；如果房地产开发企业将经过登记备案的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗登记备案的买受人，登记备案使合同债权应当具有物权性质，是—种典型的债权物权化。

第三，商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。该项登记活动主要是为了对开发商的销售行为进行合法性审查，同时维护买受人的利益，强化买受人权利的效力。所以，商品房预售合同登记备案与合同的效力无关，并不是合同的生效要件，当事人之间不能以未经过备案登记而主张合同无效。

(三)预告登记的概念

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

(四)预告登记的意义

在我国现行法中，关于不动产登记（本登记）已有若干规定，但是否存在预告登记则不无疑问。例如，有人认为，商品房预售合同的登记属于预告登记的性质，其主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。也有人认为，商品房预售合同虽然要求备案，但也仅仅是备案而已，其更多具有的是行政管理色彩。这种备案和预告登记有根本的差别，而且法律并没有规定这种备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能。

商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这是因为：第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。而在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同时其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制预售进行商品房预售登记，这与预告登记性质不符。同时，商品房预售人进行预售登记是依据公法而进行的，而预告登记是登记权利人依据私法行使私权的行

为。可想而知，如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。由此可以断言，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。

（五）合同备案与预告登记的区别

两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力也不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。[③] 就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。两者的登记机关也不一定是同一个，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

第一，“预告登记”较“登记备案”更具实用性法律效力。经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前抵押权人

行使抵押权，甚至司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行；而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定因由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同；虽说如此，但在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。因此，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之仅办理了商品房预售合同登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。

第二，两种登记在法律依据与性质上区别。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其作为法律事实的存在效力具有永续性；而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置，当标的物产权在三个月内过户时，预告登记的效力被物权自动叠盖，当能够进行不动产过户登记而当事人在三个月内未申请登记时，预告登记自动失效。

第三，两者在适用范围、前置条件和登记程序上的关系。就目前来说，商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于新建商品房买卖合同（商品房预售合同仅是商品房买卖合同中的一种）；而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。不动产交易合同的预告登记在商品房预售形式下的功用显而易见；而大部分现房交易在签约后就可以着手办理登记过户，预告登记可能成为多余；但在登记过户的手续过程旷日持久的情况下，或者当事人双方约定分期付款、价款付讫才予登记过户的不动产现产交易中，合同的预告登记对买受人而言，成为重要的抗风险手段。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体是签订了物权协议的当事人。依《房屋登记办法》第二条等相关规定，预告登记需记载于房屋登记簿，并以允许公众查询的方式向社会公示；而登记备案的商品房预售合同并不记载于表示物权公示的房屋登记簿。

三、关于预售资金监管的问题

（一）预售资金监管的概念

新建商品房预售资金监管业务是银行与房地产交易资金监管机构合作，对房地产开发企业商品房预售资金实行监管的一种模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

（二）商品房预售资金监管的目的和意义

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖性，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅需要自身积累，而且要依靠其他渠道的融资。据统计，在进行房地产开发与销售过程中，大部分开发商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%的资金来源主要依赖于金融系统的融资、民间借贷以及购房者的预付款。因此对建设项目的资金疏于监管，将使房地产开发市场上出现工程材料款无法落实、民工工资拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证，甚至出现“烂尾楼”等问题。这些现象的存在严重损害了消费者利益、扰乱了房地产市场秩序，影响社会大局稳定。所以，强化商品房预售资金监管是现实的需要。

（1）维护消费者利益。房地产市场是不完全竞争市场，房地产商相对购房者来说处于优势地位，各种资源无法实现共享。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下，仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至携款潜逃，致使工程搁浅；有的将项目层层转包，致使资金遭层层盘剥，实际投入不足，劣质材料充数，造成工程质量低劣；有的在反复炒作中，造成地价过高，开发手续不全，致使开发商被套牢，配套设施难以完成，项目无法竣工；有的开发商，空手套白狼，挖一个坑就开始预售，致使许多购房者蒙受巨大经济损失等等，这些情况都严重损害了购房者的利益。

（2）维护房产市场秩序。房地产市场是以房地产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和，是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材业和装饰业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房屋的交换价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。但是，由于房产信息的非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行为的结果，加之有些开发商不能诚信经营，社会缺乏有效的资金监管机制，从而导致恶性循环损害购房者利益，使房屋的交换价值和使用价值无法按合同完全兑现，导致房产市场秩序受到破坏，进而引起房地产市场混乱。

（3）维护社会大局稳定。商品房作为日常生活中的大件商品，往往需要老百姓倾毕生积蓄，由于“半拉子工程”、“烂尾工程”、“豆腐渣工程”的出现，造成开发商不能如期按质交房，不能按约归还银行贷款，消费者投诉开发商违约，商业银行指责开发商不讲

预售资金监管 篇2

多数房地产开发企业擅自占用、盗用商品房预售资金, 房地产市场交易监管的缺失就显露出来。以至于造成部分经纪房地产的相关机构把客户的购房款潜逃事件屡次曝光, 造成了市场混乱的现象。

针对这种现象, 部分城市已严厉监察, 采取相应措施, 并设立监管机构, 其中包括以专业的房产交易登记为主体的监察机构、以房产主管部门的相应负责人建立专门实施监管的机构以及以住房置业为主的担保公司等。这些不同形式的房产交易资金监管体系, 虽然在部分城市建立, 但由于各地域存在差异, 所以, 在全国推广并不容易, 因而导致各个地方出现的状况就不一样。

2 房地产交易存在问题的补救措施

面对房地产交易存在的问题, 可以从个人和国家两个层面寻求相对应的补救措施。

(1) 在商品房预售过程中, 作为消费者自身也应当承担一定的责任, 并且负有一定义务。这需要消费者自身加强法律意识, 自觉遵守交易规则。

(2) 在房地产交易市场中, 作为个人消费者, 其处于的地位相对弱势, 并且承担的风险大于获得的收益。因此, 政府应更多地从消费者的角度考虑问题, 切实维护消费者的权益。银行方面要加强监管, 有效降低风险, 政府也可以通过政策、税收、经济等手段加强宏观调控。大力建立房地产市场的信用体系, 保证信息流通正常;引入第三方时预售款进行监管, 要规范和发展房地产中介服务行业, 加强政府相关主管部门的监管, 加强对期房转售时间的限制。

3 加强房产销售资金监管的重大意义

3.1 有利于完善商品房预售制度

近几年, 随着我国经济实力的增强, 源于多方原因, 一些房地产政策略明显滞后, 因为我国的商品房预售制度仍处于不完善阶段, 相对应的房地产开发企业也处于起步发展阶段。因为这些政策是在房地产融资渠道较窄、资金明显不足的各种条件下建立的, 所以, 一些地产政策明显滞后的都属于正常现象。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位, 特别是缺乏对预售款使用的有效监督, 导致消费者利益和公共利益受损, 严重影响到地产市场的稳定。所以, 加强房产销售资金监管是对已实行多年的房地产预售制度的完善。

3.2 有利于保证购房人的利益

房地产开发企业的主要融资方式是取得商品房预售款。而在现实中, 很多城市都存在一种循环的情况:开发商拿着购房者辛苦积攒的钱, 在手中任意支配, 购房者掏了钱不却不能及时住上房子。这样导致购房人的利益严重受到侵犯。同时, 预售已抵押的商品房, 抵押已预售的商品房, 或者进行重复预售商品房等, 各种不合法的手段, 这些都是房地产开发企业的融资渠道。从而使消费者的合法权益得不到相应的保障。这些问题直接导致的是房产纠纷明显增多。所以, 严格控制开发商预售资金的支配, 建立完善的预售资金监管体系, 才能真正实现保护购房人的合法权益。

3.3 有利于保护金融机构的信贷资产的安全

对房地产开发项目的贷款, 是各类金融机构房贷业务中最大风险, 尤其是“烂尾楼”, 它不但给金融机构信贷资产安全构成严重的威胁, 而且还会对放贷的金融机构直接造成巨大的经济损失。在地产市场上时常出现开发商携款潜逃的现象, 是因为房地产开发企业资金链断裂, 或者是超出他们所掌控的范围, 因而会出现一些房地产开发商通过假按揭等个贷形式从金融机构套现。所以, 为了维护金融机构信贷资产的安全, 最为简单有效的保障, 就是相关部门应建立对商品房预售资金实施监管的机构。

3.4 有效地保护建筑施工企业的利益

近年来, 由于监管不严, 部分房地产开发商因各种原因, 拖欠建筑施工企业的工程款, 进而不能有效地发放底层工作人员的工资。建筑施工单位因此也成了相应的受害者, 造成此类现象的原因还是房地产开发商没有控制好预售款的支出, 因而导致资金断裂。通常, 开发商只投入有限的部分资金, 从而取得土地的开发权, 然后用土地到银行做抵押, 同时启动项目。所以, 真正的建设资金都是中标的建筑商垫付。由于相关部门没有对预售房款进行有效监管, 因而造成拖欠工程款。而解决这一难题, 是有效地将控制支出预售款。如此, 才能很好地保障建筑施工企业的合法权益。

3.5 有利益于稳定房地产价格

预售商品房最直接的受益者是开发商, 使他们提前拿到预售款, 收回了大部分甚至是全部成本。如此, 就解决了开发商的资金链断裂的现象。因而, 他们就通过囤积居奇等手段, 从背后推高房价, 使得房价上涨, 从而又为开发商方便地收取下一个项目的款项创造条件。与此同时, 市民对将来房价增值的预期这种买涨不买跌的心理推动下变得更加强烈。正是这种循环推动力, 促使房价不断出现增高趋势。所以, 加强商品房的预售资金监管有利于稳定房地产价格。

3.6 对保护城市环境有着重要意义

预售房资金和银行融资, 是地产开发商的主要资金来源, 其中比重占了百分之六十的还是预售资金。为了抑制房价上涨, 国家采取相应措施。借助对地产宏观调控, 央行便提高房贷利率, 因而使得地产开发商在项目开发中缺少资金, 最后不得不占用新房预售款。如果遇到资金补充不足, 或者资金链断裂, 结果便造成开发项目停滞, 出现烂尾现象, 而这些烂尾的楼盘大部分都在城市较好的地段。在浪费了人力物力后, 并且长时间没有监管。因此, 这类楼盘的存在严重影响了城市环境。因此, 加强对商品房预售资金监管, 有利于保护城市环境。

4 总结

当前, 我国的房地产市场, 虽然处于发展的上升期, 但是房地产市场的诸多问题也非常突出。无论是市场上新建商品房还是存量房, 还是购房资金和银行信贷资产的安全, 都面临着不同程度的威胁。如何保护好购房人、银行、施工单位及农民工的合法权益是政府主管部门的重要职责。因此, 建立房地产资金监管体系不仅有利于保护消费者的利益, 同时对维护房地产市场秩序有重大的意义。

摘要：近几年, 我国房地产市场不断发展, 相对应的市场热点也不断地涌现, 如房价上涨, 中低收入者住房难等。但是这些问题的逐渐出现, 伴随着是房地产交易市场中的诸多问题, 不难发现这些都比较集中地反映了房地产开发企业机构, 擅自动用消费者预售款项等, 都是些严重的违法行为。这不利于房地产事业健康, 有序地发展。所以, 如何能及时有效地完善房地产交易的正常的发展, 是目前面临的一个重要的难题。

关键词：房产,预售资金,监管

参考文献

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[2]刘广韬, 孙艳辉.我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技 (上半月) , 2008, (01) .

[3]朱万才.我国房地产市场的现状, 改革及政策取向[J].科技创新导报, 2009, (08) .

应完善商品房预售资金监管 篇3

随着房地产市场的快速发展，商品房预售已经成为房地产交易的主要途径，也是房地产管理的重点和难点。建设部1994年颁发的《城市商品房预售管理办法》等现行法规，虽然对商品房预售资金有所规范，但过于原则，适应性不强，缺乏操作性。加强完善商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于相关工程建设，是新形势下加强房地产市场管理的一项基础性、关键性工作，对保护购房人的合理利益、确保商品房预售项目如期交付、促进房地产市场的平稳健康发展都具有十分重要的作用。

二、杭州市商品房预售资金监管的制度建设

2010年9月16日，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房〔2010〕72号），规定该办法自11月1日起在全省施行。2010年11月1日，杭州市房管局联合人民银行杭州中心支行、浙江银监局联合下发了《关于印发〈杭州市商品房预售资金监管实施细则〉的通知》（杭房局〔2010〕262号，下文简称《实施细则》），进一步贯彻落实浙建房〔2010〕72号文件精神，对杭州商品房项目实施预售资金监管。

1.关于监管协议的备案

《实施细则》明确，房地产开发企业申请商品房预售证时，应提交商品房预售资金监管协议书、预发放的资金账户账号、工程形象进度表、各阶段资金使用计划。规定监管银行及资金账户将通过透明售房网对外公布，并在合同签订前通过备案系统自动予以提示。同时，还对变更预售资金监管银行或资金账户的条件和程序作了规定，有利于更好保护购房人合法权益。

2.关于预售资金的收存

按商品房预售的付款方式分，主要可分为一次性付款、按揭付款、分期付款。对此，《实施细则》对预售资金的收存按不同付款方式作了更加细化的规定，确保商品房预售资金全部进入监管银行资金账户。

3.关于预售资金的使用

预售资金的使用是商品房预售资金监管的重点，也是预售资金监管的难点。为加强对商品房预售资金使用的监管，确保预售资金用于相关工程建设，《实施细则》对预售资金的支出项目、申请程序、申请要件、不予办理的情形作出了详细规定，有利于银行机构更好地对商品房预售资金进行监管。

4.关于监管账户的管理

《实施细则》规定，房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。同时，《实施细则》还对资金账户的撤销程序进行了规定，房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请办理撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。

三、目前杭州市预售资金监管存在问题

据统计，2014年杭州市完成房地产开发投资2301.1亿元，同比增长24.2%，市区商品住房成交76673套，成交面积847.9万平方米。2014年1月-12月，杭州五城区共对160个房地产项目实施商品房预售资金监管，合计纳入预售资金监管协议监管资金约300亿元。通过对房地产项目预售资金监管情况的分析，目前商品房预售资金监管主要存在以下问题：一是房地产开发企业预售资金监管材料报送不及时，企业在每月15日前未及时上报建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单；二是监管银行出具的对账单格式不统一，对后续预售资金收支情况分析造成一定困难；三是房地产开发企业未按规定及时进账，部分开发企业没有将预售资金及时进入资金监管账户，部分开发企业在资金账户达到130%预算清册总额后即停止预售资金的进账；四是按揭银行转账不及时，按照规定按揭银行应在按揭款审批后第一时间将预售资金转入资金监管账户，实际部分银行为了存款额度或银行利润考虑迟迟不愿将按揭贷款转入监管银行；五是预售资金监管的尺度，按照浙建房〔2010〕72号、杭房局〔2010〕262号规定，工程预算清册总额的130%部分应按商品房预售资金监管协议进行监管，130%以外部分则需用于相关工程建设，实际不同银行的监管尺度松紧不一。

四、完善杭州市商品房预售资金监管

针对上述商品房预售资金监管中存在的问题，笔者认为可借鉴北京、上海、深圳、南京、天津、郑州、合肥等城市在商品房预售资金监管方面的先进经验，加强杭州市商品房预售资金监管工作，完善监管项目工程预算清册总额核定，加强开发企业每月上报材料管理，特别是实现商品房预售合同备案系统和商业银行预售资金监管系统的联网。

1.进一步完善工程预算清册总额的核定

对住宅项目，要求开发企业提供经物价部门备案的项目开发成本及销售价格组成表，作为核定工程预算清册总额的依据；对非住宅项目，要求开发企业提供经监理单位和开发企业盖章的工程预算清册，作为核定工程预算清册总额的依据。统一核定标准可有效解决在预售资金监管中出现的监管标准难以统一、自由裁量权过大等问题，推进预售资金监管在阳光下运行，从制度上预防腐败行为的发生。

2.加强开发企业按月上报材料的管理

利用信息技术，开发预售资金材料网上申报系统，要求各开发企业在每月提交预售资金监管材料前先进行网上申报。对每月不按时上报的开发企业，系统将给予提示并自动暂停该企业商品房网签合同功能，这样不仅有利于提高工作效率和工作准确率，有效减少行政监管的成本，还将预售资金监管工作由“被动”转变为“主动”。

3.实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网

实行杭州市商品房预售资金监管系统，凡申请预售的商品房项目，应先完成杭州市商品房预售资金监管银联、通联专用POS机安装，再申请商品房预售许可。监管项目的预售资金通过银联、通联专用POS机，直接汇入监管项目的预售资金监管账户，实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网。实现联网后，监管部门可以实时掌握监管项目的合同成交情况及预售资金进出情况，实现每套房屋合同成交与资金进出的一一对应，加强对预售资金的动态监管，有利于保证商品房预售资金的安全，确保预售资金用于工程建设，从制度上杜绝开发项目烂尾现象的发生。

商品房预售资金监管协议书. 篇4

预售人：

（以下简称甲方）

预售管理人：

（以下简称乙方）

资金监管人：

（以下简称丙方）

签于：

1、甲方系在 工商行政管理注册登记并存续的公司，已取得 三 级房地产开发资质，甲方开发的本合同项下的工程已达到预售条件，甲方已在丙方处开立商

品房预售资金专用帐户。

23、甲方应将预售资金存入丙方（资金监管机构）、乙方系商品房预售管理部门。

银行，丙方按照本协议的约定监督甲方使用资金。

为此，甲、乙、丙三方经协商，在平等、自愿的基础上，就甲方开发并拟进行预售的商品房预售资金监管事宜取得一致意见，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《永州市商品房预售管理办法》及其他相关法律、法规之规定，特订立本协议：

一、预售商品房概况

一、1、预售商品房项目名称：2、座落位置：

3、预售房屋类别：商品房、预售房屋面积：

5、预售房屋幢数：

二、资金监管范围

商品房预售资金收入均属监管范围。

预售资金是指房地产开发项目通过商品房预售许可审批后，预售人进行商品房销售所获得的房价款（含按揭贷款）。

本协议所列监管资金必须用于本协议第一条所列商品房建设工程项目的开发建设，不能用于偿还其他债务。

甲方在丙方有贷款项目（含按揭合作项目）的，预售资金按贷款合同及按揭项目合作协议的约定由丙方监管。

超出建设项目总投资15%的售房款，甲方可自由支配。

三、预售资金监管帐户及帐号

三、甲方同意并保证本合同项下的商品房预售资金全部存入其在丙方设立的预售资金专用帐户。

甲方有多个预售项目的，应在丙方分别设立商品房预售款专用帐户，并报乙方备案。

1、甲方在丙方设立的商品房预售资金专用帐户名称。

2、帐号：。

四、申报使用预售资金程序及应提交的材料

甲方应当在本协议签订时，向乙方提交《项目工程建设投资费用总计划表》。

1、甲方欲使用专用帐户资金时，应按照其与施工单位签署的相关工程承包合同规定的进度计划和实际工程进度，经工程监理部门审核并签署意见后，提出用款计划，并填制《项目工程建设费用支出表》；

2、乙方按照上述《项目工程建设费用总计划表》和《项目工程费用支出表》，审核甲方的用款时间、条件、金额后，签署《项目工程建设费用支出表》所载明的用款时间、金额，及时、足额向甲方划款。

3、甲方在丙方无贷款项目（含按揭合作项目）的，丙方依据乙方签署的《项目工程费用支出表》所载明的用款时间、金额，及时、足额向甲方划款。

4、甲方在丙方贷款项目的，丙方依据贷款合同及相关合同或协议的约定执行。

5、甲方按本协议销售商品房获得的房价款应全部存入在丙方开设的专户。甲方应将与买受人签署的有效买卖合同或协议副本，在签署后三日内提交丙方。

甲方应将入帐后的依据及时报乙方备案。

五、预售资金的使用

1、丙方按照乙方与买受人签署的买卖合同或协议约定的时间、金额代甲方收取房价款，甲方凭买受人缴存款或转款的依据向买受人开具发票。

2、甲、丙双方同意，丙方代收取的预售资金应为甲方计息，利率按法定活期存款利率执行。

六、特殊约定：

资金发放由贷款银行具体监管。

七、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议，由当事人三方协商或项目所在地房地产行政主管部门调解解决，协商或调解不成，或当事人不愿协商或调解的，按下列第 处理：

1、向有管辖权的人民法院提出诉讼。

2、向永州市仲裁委员会申请仲裁。

八、协议的终止

本协议自协议项下工程项目综合验收合格时为止。

如本协议在履行期间届满前确需要提前终止的，必须在甲方签订新的《永州市商品房预售资金监管协议书》后，本协议方能终止履行。

九、本协议未尽事宜，协议三方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十、本协议共计三页，一式叁份，协议三方各执壹份。

十一、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲

方（签章）：

住所地：

法定代表人（签章）：

委托代理人（签章）：

开户银行：

联系电话： 帐

号：

邮政编码：

乙

方（签章）：

住所地： 负 责 人（签章）：

联系电话：

丙

方（签章）：

住所地：

法定代表人（签章）：

委托代理人（签章）： 开户银行：

联系电话： 帐

号：

邮政编码：

201 年 月 日

项目工程建设费用支出表

序号：

（单位：万元）开发企业名称

预售项目名称

预售管理部门

预售资金监管银行

工程概预算总金额

完成工作量 支付金额 本月完成本月支付

开发

企业

签章

经办人：

表人：

法定代年

预售证号

预售资金帐

户

至本月底累计

完成

至本月底累计

支付

月 日

预售 管理 人意

见及 签章

经办人： 负责人：

年 月 日

监管

银行

意见

签章

经办人：

法定代表人：

年 月 日

项目工程建设投资费用总计划表

开发企业名称

预售项目名称

预售管理部门

预售资金监管银行

工程概预算总金额

工程概预算明细表（单位：万元）

1、基础

2、主体

3、装饰

4、其他

开发

企业

签章

预售证号

预售资金帐户

概预算依据

经办人：

法定代表人：

年 预售管理人意 见及签章监管 银行 意见 签章月 日

经办人：年 月

经办人：年 月

法定代表人：

法定代表人：

日

预售资金监管 篇5

继《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》实施之后，杭州市房管局会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定了《杭州市商品房预售资金监管实施细则》并正式发布。杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，都将按《细则》的规定实行预售资金监管。

《细则》共计二十一条，对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都做出了详细的规定。

《细则》要求，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》，明确三方的权利、义务、责任。未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

《细则》规定，房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户，房地产开发企业不得直接收存购房款。按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途；分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

《细则》对预售资金的使用进行了明确，房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

《细则》对资金账户的管理也做出了详细的说明。监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

《细则》明确，房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，可持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

杭州市商品房预售资金监管实施细则

为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉（示范文本）的通知》（浙建房〔2010〕72号），维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。

一、监管协议的签订

（一）批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。

房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

（二）房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议》”），明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1.监管项目的工程形象进度表； 2.监管项目各阶段资金使用计划； 3.监管项目工程预算清册； 4.投标文件、中标通知书； 5.监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。

（三）《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

二、监管协议的报送

（四）房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

1.商品房预售资金监管协议书； 2.监管银行预发放的资金账户账号； 3.监管项目的工程形象进度表； 4.监管项目各阶段的资金使用计划。

（五）未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

（六）房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。

（七）房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

三、预售资金的收存

（八）房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

（九）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

（十）分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

四、预售资金的使用

（十一）房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

（十二）商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

（十三）房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：

1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明；

2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明； 3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明； 4.申请法定税费的，提供相关单据；

5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

（十四）有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的； 2.资金账户余额不足的；

3.其他不符合本实施细则情况的。

（十五）在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

（十六）房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。（十七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。

五、资金账户的管理

（十八）监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

（十九）房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

六、附则

（二十）杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，按本细则实行预售资金监管。本细则未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。

商品房预售款监管指南 篇6

第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。

二、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）

（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

三、《关于商品房预售款使用实施差异化管理的通知》（东建房〔2013〕35号）

一、商品房预售款实施差异化管理。根据房地产开发企业（以下简称预售人）的资质等级、诚信守法、在莞经营等情况，设定A、B、C三个监管等级。

（一）A级（信誉监管）

房地产开发企业符合下列条件的，可申请A级监管。

1、本市房地产开发二级及以上资质的，或由本市二级及以上资质的房地产开发公司为主要股东（占50%以上股份）成立的项目公司（母公司同意担保的）；

2、近两年，未发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼；

3、积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷的。

（二）B级（常规监管）

房地产开发企业符合下列条件的，可申请B级监管。

1、已取得房地产开发资质（含暂定资质）的；

2、近两年，未发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼；

3、积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷的。

（三）C级（特别监管）

房地产开发企业近两年有下列情形之一的，直接确定或降为C级监管。

1、发生提供虚假申报材料骗取预售款的；

2、不积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷的；

3、发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼；

A级（包括项目公司，及同意担保的母公司）、B级的企业发生上述行为，因项目公司被降低监管等级的，母公司及其担保的其他项目公司将全部降为同一监管等级。

六、有下列情形之一的，市住建局将暂停审核使用预售款申请：

（一）经质量监督机构确定预售项目存在严重质量问题的；

（二）开发企业未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误、预售项目未按期交付使用的；

预售资金监管 篇7

一、商品房预售制度的概念及意义

在探讨商品房预售资金冻结、扣划的问题之前,有必要了解下商品房预售制度。该制度是1994年《城市房地产管理法》确立的法定制度,即房地产开发企业在满足一定条件下,将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。商品房预售制度的设立,主要是考虑到当时我国城镇住房总量不足,增加供应是房地产市场的主要任务;而当时房地产市场刚刚起步,企业数量、规模和自有资金都不能满足市场发展的实际需要。为此,通过设立预售制度,允许房地产开发企业进行预售并收取预售资金,能够有效降低企业融资成本和开发成本,从而尽可能地增加市场供应能力。从20多年的实践看,商品房预售制度,对于加快房地产市场发展,改善人民群众居住条件确实发挥了十分重要的作用。

二、关于商品房预售资金处置上的几种观点

无论是《房地产管理法》还是各地出台的法规规章,都明确提出了商品房预售款必须用于有关的工程建设,但在商品房预售资金能否被冻结、扣划的问题上却莫衷一是,观点各异,归纳起来主要有以下三种:

第一种是肯定型,即为了更好地保护债权人和其他利益人,商品房预售款与开发商的其他资产一样,应当作为债务履行的一部分。如之前案例中出现的情况,法院认为,只要能挽回债权人的损失、保护债权人的利益,开发商任何性质的账户都可以作为冻结和扣划的对象。最终出现的重大纠纷虽然属于比较极端的例子,但也反映出一旦法院作出了对商品房预售资金进行冻结、扣划的决定,就容易出现骑虎难下的局面,一方面基于对债权人或其他权利人既有利益的保护,随意改变决定容易引起新的纠纷,另一方面,购房者的利益损害无法挽回,也容易造成比较恶劣的社会影响。所以,这种具有明显倾向性的决定非常值得商榷。

第二种是默认型,即对商品房预售资金能否被冻结、扣划没有严格界定。比如武汉、青岛等多地市在监管办法中规定“有关部门对监管账户资金进行冻结或者扣划的,合作银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知监管机构”。有义务证明预售资金和监管账户的特殊性是否就意味着与法院、公安等单位的冻结、扣划有对抗性?从条款上来说是不具备的,一是没有明确这种对抗权力,合作银行不敢为,二是在公权力与商事权力的博弈中,合作银行也会更倾向于执行公权力。所以说,这样的条款对于确保商品预售资金专款专用是很无力的。

第三种是联动型,即明确规定商品房预售资金出现冻结、扣划情况的,法院、房管等相关单位要沟通协商后再进行合理处置。如天津、连云港等地的房管部门都与法院联合发布了《关于建立人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制的意见》,对法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金实行“双促原则”,即坚持促进人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度双落实的工作原则。各级人民法院在案件诉前保全、诉讼保全或执行阶段,涉及冻结、扣划涉案开发企业预售监管资金的,及时启动与房管部门的沟通协调机制,采取一案一议的方式,按照“双促原则”协调处理意见。应该说,这种沟通协调机制较好地解决了法院冻结、扣划预售资金和监管部门对预售资金监管之间的矛盾,在优先保障开发项目建设资金外,给予法院冻结、扣划工作提供积极配合,实现资金监管和法院保全、执行工作双促、双赢。但该模式也存在一个很大的短板,即只是以两个地方性单位的“意见”形式出现,在各自出台的预售资金监管办法中也未加以明确,不具备法律上的约束力和强制性,会出现部门间的相互推诿、效率低下,所以还需要进一步规范和完善。

三、商品房预售资金有限冻结、扣划理论的提出及依据

正因为前三种模式都存在或多或少的缺陷,所以我们根据商品房预售资金的性质、特定用途以及相应的权利关系比较,提出了有限冻结、扣划的观点,即以法定形式明确,在商品房尚未完全交付前,除了用于项目建设,任何单位和个人都不得挪用、冻结或者扣划,也不能用于抵偿开发商的其他债务,确保预售资金使用的限定性和排他性,能够冻结、扣划的预售资金仅限于完全交付后的盈余部分。主要基于以下三个原因:

从资金性质上来讲,预售资金具有很强的公共属性,面广量大,基于不动产交易金额的巨大,自然牵扯到很多老百姓的重大财产利益,一旦商品房预售资金因为被挪用、冻结、扣划等原因无法保障在建工程顺利交付,自然会引起很强烈的社会震动,甚至出现案例中的极端情况。因而,加强商品房预售资金的监管,确保预售资金专户专存、专款专用不仅仅是本经济账,更是本社会账,民生账。所以,在最高院的司法解释中,针对部分具有公共属性的资金也提出不得冻结、扣划或划拨。比如,《关于在审理和执行民事、经济纠纷案件时不得查封、冻结和扣划社会保险基金的通知》(法〔2000〕19号)中规定,“各地人民法院在审理和执行民事、经济纠纷案件时,不得查封、冻结和扣划社会保险基金;不得用社会保险基金偿还社会保险机构及其下属企业的债务”;《关于严禁冻结或划拨国有企业下岗职工基本生活保障基金的通知》(法〔1999〕228号)中规定,“国有企业下岗职工基本生活保障资金是采取企业、社会、财政各承担三分之一的办法筹集的……具有专项资金的性质,不得挪作他用,不能与企业的其他财产等同对待。各地人民法院在审理和执行经济纠纷案件时,不得将该项存于企业再就业服务中心的专项资金作为企业财产处置,不得冻结或划拨该项资金用以抵偿企业债务”。

从资金使用上来讲,需要厘清两个债权关系“孰轻孰重”的问题。一种是投资人、借款人与开发商之间的债权债务关系,一种是购房者与开发商之间的债权债务关系,两种债权都需要保护,但如果发生冲突,我们认为后者的债权优于前者,应该优先保障购房者的权益。因为前者债权的实现依赖于开发商的经营行为,既然是经营行为,就会存在风险,一旦出现资不抵债的情况,相关的债权就很有可能缩水甚至灭失。所以,对于投资人还是借款人而言,这种风险具有合理性和可预期性;而购房者通过支付预售款,最根本的目的在于获取房产的所有权,并非是介入到开发商的经营活动,而且预售资金一般都会大于项目工程预算清册总额,能够确保项目竣工交付。在专款专用的原则之下,监管部门和银行完全能做到预售款与开发商其他资产的分离清算,购房者完全有理由相信能够最终拿到商品房,也不需要、不应该承担开发商其他经济活动的风险。所以从这点上来说,后者的债权就具有很明显的排他性。按照“两害相权取其轻,两利相权取其重”的原则,在预售资金的使用上,就应该优先保障在建项目,有盈余的再用于偿还债务。

从资金管理上来讲,开发商是预售资金的所有权人,但因为预售资金是有特定用途的,是以实现购房意图为目的的,所以才以法定形式明确规定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。这点类似于有关限制行为能力人的规定。限制行为能力人可以从事与其年龄、智力相适应的民事活动,其他民事活动由其法定代理人代理,或者需要征得法定代理人的同意。在联动型的模式中,法院、房管部门充当了预售资金“法定代理人”的身份,出现冻结、扣划等特殊情况的,必须相互沟通、互相协调,积极履行了作为监护人的义务,具有一定的借鉴意义。

四、商品房预售资金有限冻结、扣划的实施建议

所以我们认为,要加强商品房预售资金的保护,可以在联动型的基础上,进一步增强其法定性和强制性,确保优先用于在建项目,实现专款专用。一方面是积极争取最高法院对预售资金监管出台司法解释,明确预售资金优先保障开发项目建设,免于或者只能进行有限的冻结、扣划;另一方面是在国家和各地立法过程中,明确联动型的协调模式作为法院和房管部门在处理预售款冻结、扣划的必经程序,以法定的形式优先保障开发项目建设,确保在建项目如期竣工,积极维护购房者的合法权益。

美英保险资金监管经 篇8

我国保险资金运用的“封条”正被一张张撕下。此前，中国保监会发布《关于修改<保险资金运用管理暂行办法>的决定（征求意见稿）》（下称《决定》），向社会公开征求意见。《决定》进一步拓宽了险资的投资范围，提出保险资金可以投资资产证券化产品，可以投资创业投资基金等私募基金，还可以投资设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，专业保险资产管理机构可以设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。监管层已经将投资自主权更多地交给市场主体。

美国保险公司一般选择与保险产品特征相似的资产来投资，以对冲风险。

我国目前已是世界第二大经济体，但与发达国家相比，国内保险业仍然处于低水平阶段，扩大保险资金运用，对于做大做强保险业具有举足轻重的作用。作为经济发展的重要稳定器和压舱石，保险资金如何投资才是高效安全的？加之，我国的金融监管体系正面临重构，如何平衡收益与监管之间的关系，也是一个关键问题。保费收入较高的美国和英国的保险资金运用经验，或许是我国可以借鉴的案例和模式。

稳健严格的美国模式

美国的保险监管由州政府而非联邦政府主要负责。各州一般都对投资种类和数额做出限制。同时，全国保险监督官协会（NAIC）致力于为州保险监督官创造有效而统一的办法，许多州的保险法是以NAIC的法规为示范而制定的。

美国对保险资金运用的监管偏于严格。美国的保险立法多如牛毛，各州在保险资金运用以及保险企业清算破产方面都有非常详尽的规定。首先是对投资领域和投资比例的监管。如2001年NAIC的《保险公司投资示范法》（限制版）详细规定了对债券、股本、不动产、保单贷款等投资形式的质量和数量限制。例如，寿险公司投资于权益类资产的总额不得超过认可资产的20%，对非交易所交易的权益类投资不得超过认可资产的5%。

同商业银行相似，政府对每一类资产都要求相应的资本金比率，然后对各种资产加权求和得到总的风险资本金。例如，健康险对普通股设定的风险权重为30%，财产和意外险对普通股设定的风险权重为15%。另外，NAIC的证券评估办公室对美国各大保险公司持有的证券进行评估，并有权向州监管者建议加强对高风险机构的监管。

重视资产与负债的匹配。美国保险公司一般选择与保险产品特征相似的资产来投资，以对冲风险。例如，寿险公司负债的期限较长，因而其投资期限也较其他类型保险公司长，如投资于30年期的债券。产险公司面临的赔付不能预期，因而遵循保守的投资策略，资金多投资于价值稳定、流动性高的资产。

资产与负债的匹配也体现在寿险公司的“一般账户”和“独立账户”的比重上。一般账户对应保证收益的保险产品，独立账户则不保证收益。

审慎自律的英国模式

英国实行混业监管模式。1998年以前，英国的保险监管机构是贸工部。随着经济全球化，银行、证券、保险的界限日趋模糊，金融机构的综合化和金融风险的复杂化使英国政府认识到分业监管体制不再适用于英国金融市场。

1999年1月，英国金融服务局正式对外办公，保险监管主要是保险监管部，而投资业务监管部、养老基金监管部也参与保险资金运用的监管。2013年，金融服务局被拆分为金融行为管理局和金融审慎监管局，前者主要致力于消费者保护，后者隶属于英格兰银行，主要负责对金融机构审慎性监管。

英国对保险机构实施严格的偿付能力监管，资金运用则可以自行决定。由于英国保险市场有自律性较强的行业组织，只要保险公司具有规定的偿付能力，投资项目、投资范围完全可以自行决定。但是，英国法律规定了保险公司偿债资产的计算标准。例如，保险公司在单一建筑项目的总投资不得超过其总资产的5%，即如果一个保险公司在单一建筑项目的投资超过其总资产的5%，虽然这不算违规行为，但在计算偿付能力时，超出部分则视为零值资产。

然英国股票市场比债券市场发达，但由于股票收益不稳定，因此并未成为保险公司的主要投资工具。金融危机期间，英国保险公司为规避风险，投资股票的比例明显下降。英国保险公司十分重视海外投资。从整体风险管理的角度来看，海外投资可以视为有效规避国家风险的必备手段。2015年末，英国保险资金投资海外有价证券的比重为36.28%（公共部门证券为5.54%，公司普通股为18.78%，其他公司证券为11.96%），比10年前有较大幅度提高。

对中国的启示

近年来，我国保险业发展势头良好。在经济增速放缓的背景下，保险业推进市场化改革，释放改革红利，实现了持续快速增长，在国民经济各行业中表现抢眼。

保监会公布的数据显示，截至2015年，保险业原保险保费收入24282.52亿元，同比增长20.00%。保险资金运用余额111795.49亿元，较年初增长19.81%。

作为经济发展的重要稳定器和压舱石，保险资金如何投资才是高效、安全的？借鉴英美的保险资金监管，可以获得以下几点启示。

其一，险资运用宜实行较为严格的监管。美国对保险资金运用实施了较为严格的监管，英国通过严格的偿付能力监管限制了保险公司的投资。我国金融市场不发达，保险公司的投资经验不足，2012年以来，保险公司为缓解保费增长缓慢的压力竞相发行理财型产品，高成本可能促使保险公司追逐高风险产品。因此，在投资渠道基本完全放开的情况下，应对保险资金投资高风险产品做出严格限制，确保资金运用的安全。

其二，提高高管人员的风险意识。世界上不少保险公司破产的案例表明，内部原因是导致保险公司破产的根本原因。2008年，美国AIG和日本大和生命保险公司分别被政府收购和宣布倒闭，而他们分别由来自J. P. Morgan和日兴证券的高管，引入了超过公司承保能力的CDS和实施了较为激进的投资策略。所以，只有加强高管人员的风险意识，建设公司内部的风险文化，才能从根本上保证保险资金运用的安全。

其三，构建跨行业监管机制。目前，我国银行、证券、保险的界限趋于模糊，同业间的合作相当普遍，现行分业监管模式难以掌握跨行业资金流转所隐藏的风险。因此，建议我国借鉴英国的经验，探索跨行业监管机制。例如，可以在央行内部设立宏观审慎委员会，赋予其统筹、协调各监管部门的权力，对于跨行业风险，宏观审慎委员会有权要求各监管部门予以配合。