物业维修人员工作职责（精选11篇）
物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素对物业造成的损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动，物业维修有广义和狭义之分。狭义的物业维修仅指对物业的养护和维修;广义的物业维修则包括对物业的养护、维修和改建。根据损坏程度的不同进行不同程度的养护维修，才能保证物业的正常使用和安全，延长其使用年限。物业维修是物业简单再生产在流通领域中的继续和价值的追加，维修不仅是物业服务公司为住户服务的重要内容，也是保护城市房产的`基本途径。
具体地说，物业维修包括物业服务公司对物业的日常保养，对破损物业的维修，以及对不同等级物业功能的恢复、改善，装修、装潢，同时结合着物业的维修加固，增强物业抗震能力。
岗位描述：
1、保证公共区域及大厦内空调设施设备正常运行;
2、协调设备供应商的现场整改工作;保证公共设备、设施的正常使用;
3、个人分管设施设备的巡视和保养维护;
4、检查(验收)设备的运行情况，报告运行故障和报修结果;及时处理客户报修，
任职资格：
1、具有水电、空调、自动化设备控制等方面现场工作经验;
2、从事物业工作经验2年以上;
关键词：加强,物业,资金,制度,建设
物业维修资金制度在全国各地陆续建立以来, 经过10余年的探索与实践, 各地已逐步形成了具有本地特点的管理体系, 推动了维修资金管理工作的不断发展, 在促进物业正常使用、实现物业保值增值、改善业主生活环境、推动社会稳定和谐等方面发挥了重要的作用。然而, 随着时间的推移, 各地维修资金归集盘子越做越大, 尤其是使用量逐年成倍增长, 实际操作中各类问题层出不穷, 且具有一定的普遍性。然而, 作为国家层面出台的规定, 在解决各地不同情况存在的不同问题上, 在解决实际操作中出现的诸多新问题新情况上, 其指导性明显不足和欠缺, 这就需要各地结合实际, 进一步规范和完善物业维修资金管理制度, 不断解决实际问题。那么, 我们如何强化物业维修资金规范化管理制度?本人认为, 要抓好以下几点:
一、要建立应收尽收的资金归集制度
所谓应收尽收的归集制度, 即建立“代收代缴、统一票据、网络开票、实时监控、定期缴纳”的归集制度。主要内容是:物业维修资金可由房地产开发企业代收代缴, 可研发使用物业维修资金网络开票系统开展。即房地产开发企业代收物业维修资金时统一使用财政部门监制的物业维修资金专用收据, 采用网络开票, 由物业维修资金管理机构工作人员每天在线审核, 开发企业按规定每月10日前将审核通过的票据金额缴存至物业维修资金专户中, 并作为业主办理房屋产权证的必要条件之一, 确保维修资金应收尽收、颗粒归仓。
二、建立综合最佳的资金核算制度
所谓综合最佳的核算制度, 即建立“专户存储、建账到户、集中统一”的核算制度。主要内容是:开发使用物业维修资金管理系统, 对所有缴存物业维修资金的业主建立全面详实的个人物业维修资金缴存档案, 并对缴存的资金分小区、分栋、分单元、分户建立明细账。对归集的资金除保留总规模10%左右的活期存款、满足业主日常维修支出外, 其余约90%全部以定期存款的形式存储在银行, 并对存款的不同期限进行合理搭配, 兼顾资金链条不断和保值增值。对物业维修资金产生的利息, 每年年底均按规定分摊至业主的个人账户。
三、建立规范高效的使用审批制度
所谓规范高效的使用审批制度, 即建立“三步审核、三轮公示、专款专用”的使用制度。一是对是否符合列支范围进行审核, 把好受理关。即对申请项目是否属于共用部位、共用设施设备, 是否过了保修期, 是否是中修、大修三个方面进行全面审核, 对同时符合上述三个条件的审定在物业维修资金使用列支范围, 进行下一步程序。上述三个条件中只要有一个条件不符合要求的, 则审定不在物业维修资金列支范围, 对不符合列支范围的不予受理, 确保不错用物业维修资金。二是对使用条件进行审核、公示, 把好核准关。即首先对维修 (改造) 方案 (包括维修方法、维修工程量、工程预算、分摊范围、涉及总面积、涉及总户数、预算每平方米分摊金额等) 进行审核, 并经申请人和审批机构共同审定后, 在小区公示7天 (第一轮公示) 。其次是对业主表决结果进行审核, 并经“两个2/3”以上业主表决同意后, 在小区公示7天 (第二轮公示) 。对符合使用条件的予以核准, 对不符合使用条件的不予核准, 确保不滥用物业维修资金。三是对拨付要素进行审核、公示, 把好支出关。即对工程进度、施工合同、付款证明、工程质量、竣工工程量、工程预、决算进行审核, 并对决算审定价及业主分摊明细在小区公示7天 (第三轮公示) , 公示无异议后拨付资金, 确保不超用物业维修资金。
四、建立公开透明的信息查询制度
所谓公开透明的信息查询制度, 即为维护广大业主的知情权、监督权、参与权、决策权, 让广大业主随时随地掌握维修资金使用、保值增值等情况, 强化信息化管理水平。一是在开发使用物业维修资金管理系统的基础上, 开发使用物业维修资金网上查询系统。即广大业主物业维修资金的交存、支出、收入、余额等情况可随时通过互联网实现网上查询。二是建立维修资金纸质对账单送发制度。即每年对所有缴纳过维修资金的业主, 年初送发一次维修资金纸质对账单, 详细反映每位业主维修资金的交存、支出、收入、余额等信息, 实现物业维修资金管理公开透明。
五、建立有机统一的维修管理机制
一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况
1.收缴依据
杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。
2.收缴情况
多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。
二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准
1.物业维修基金的筹集途径
新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。
2.物业维修基金的缴交标准
现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。
三、物业维修基金的管理和使用
1.强化信息管理，促进公开透明
一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。
二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。
三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。
2.完善内控机制，保障资金安全
一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。
二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。
3.业主决策，建立监督网络
本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。
房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。
物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。
四、物业维修基金管理中存在的问题
1.物业维修基金使用率偏低
虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。
2.物业维修基金续筹工作难度大
根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。
五、物业维修基金管理工作的建议
1.加强宣传，普及物业维修基金知识
物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。
2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度
为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。
3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率
进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。
4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率
新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。
5.制定配套政策，推进基金续筹工作
为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。
2直接上级：工程班长(主管)
3本职工作：管辖区内房屋建筑、给排水、消防水系统、装修、电梯、等维修、保养
及化粪池、排污(水)井、沟、管的检查处理。
4工作责任：
(1)负责管辖范围内供水系统、排水系统、消防水系统、劈雷带等设备和设施的检查、维修保养，定期检查、清理并确保化粪池、排污、排雨水、井、沟、管的畅通。严禁滴、漏、跑、冒、等事故发生，做好除锈防锈工作。严格阀门、管道、井盖、公共设施的维护保养，发现问题及时采取措施，排除故障。并做好维修、保养记录。
(2)负责公共场所如：道路、广场地台、屋顶防漏、通道天花、墙面、门、窗、卫
生间、地漏等设施以及装饰、装修的翻新、粉刷、油漆、修理等工作。负责处
理各单位及业主办公用水、各类门锁、锁匙等五金配电的维修工作，做好所有
机械设备的维修、保养、巡视工作，保证设施设备完好率100%。。
(3)严格电梯运行监护以及电梯机房门、窗、设施设备管理，夏天控制电梯机房温
度低于40摄氏度;监督检查电梯维修、保养单位是否按合同标准，按计划进行
规范操作以及对维修质量的确认。负责因电梯故障停电拉闸及解救被困人员，
对电梯的一切不正常现象和隐患及时通知维修单位进行处理。对违规违章及不
安全的行为给予及时制止。
(4)严格装修规定，巡视公共区域装饰、装修的修缮情况，做好装修水、电、消防、空调的.验收确认把关工作。
(5)负责对水泵房包括消防水泵、电梯机房等设备运行的管理，做好运行、试运行
(点动试验)、检查、维护和保养记录，负责对本岗位工作范围内的异常现象和
隐患及时处理，处理不了的问题，填写维修协查处理单上报工程班长(主管)并
协同一起完成。
(6)负责每月的水表抄表记录，并同时检查水表工作情况是否正常。
(7)及时有效地完成各项临时维修任务并认真填写维修单。
(8)负责保管领用的工具，量具，材料。
(9)负责完成所管辖范围内的水泵房、电梯机房等设施设备和工作间的安全、清洁
工作。
(10)严格遵守公司及工程部的各项管理规定，做好运行、检查、维护保养记录，履
行交接班手续，完成工程班长(主管)交办的其它工作。
空调操作维修工岗位职责
1岗位名称：空调操作维修工
2直接上级：工程班长(主管)
3本职工作：空调操作及空调系统、新风系统、燃气管道和排烟系统的维护保养
4工作责任：
(1)负责中央空调机房空调主机操作，对空调系统(冷温水泵、冷却水泵、冷却塔
补水箱、自动排气阀、风机盘管、回风网、过滤器、阀门、止回阀、软接头、
循环管网等)、新风系统(新风机组、过滤网、新风口等)、燃气管道压力、烟
道烟垢等保温保冷系统的调试、清洗、和维护保养，确保空调设备和系统的正
常运行;监督检查空调主机维修、保养单位是否按合同标准，按计划进行规范
操作以及对维修质量和主机真空度或压力的确认。
(2)严格执行空调设备的维修保养制度和操作规程，分析机组和辅助设备的运行状
况，并作好每日的运作记录和检查记录。对溴冷机组以检查燃气压力、主机真
空度、高发温度、冷却水温度、循环水压力以及循环水泵电流为主;对电冷机
以检查空调主机运行电流，相间电压差，主机工作温度及油位，冷却水进出口
温度与压力变化情况，和制冷剂开机及停机时高低压力显示情况是否正常。
(3)每日按物业服务中心规定时间开，停机组，有特殊要求的用户经物业服务中心
批准后才能开、停机。
(4)开机期间：
a)定期巡视公共区域的供冷/暖温度状况，对状况不好的应及时进行维修处理。
b)负责每日天然气抄表记录，并同时检查流量表工作情况是否正常，做好月统
计耗气量报表记录。
c)经常了解业主对空调的要求，调整空调出水温度，做好节能降耗工作。
d)定期或不定期对回风网、过滤器进行清洗
(5)停机期间：
a)做好空调主机维护保养工作，确保主机性能正常，做到随时可以启、停运行。
b)做好系统的维修、维护和完善保养工作，做到不因系统而影响空调主机正常
运行。
c)每年对空调循环水、冷却塔、循环管道进行排放、清洗，必要时应及时做好
水质处理，确保来年不影响空调的正常使用。
(6)负责空调主机和系统及负载控制设备的运行的管理，做到勤检查、常维护，对
本岗位工作范围内的异常现象和隐患及时处理，处理不了的问题，填写维修协
查处理单上报工程班长(主管)并协同一起完成。
(7)及时有效地完成各项临时维修任务并认真填写维修单。
(8)负责保管好专用工具、量具和配件材料
(9)负责完成所管辖范围内空调机房及设施设备的安全、清洁卫生工作。
(10)严格遵守公司及工程部的各项管理规定，做好运行、检查、维护保养记录，履
行交接班手续，完成工程班长(主管)交办的其它工作。
管理处工程班长(主管)岗位职责
1岗位名称：工程班长(主管)
2直接上级：管理处主任(经理)
3直接下级：维修工，值班员
4本职工作：公共设施，设备的日常运作及维修保养工作
5直接责任：
(1)制定计划，组织安排工种班对辖区机电设备，房屋建筑，公共设施进行日常运作，维修，保养工作，并组织节能工作。
(2)对工程班下属岗位人员的服务工作质量进行工作监督检查，考核，按规定记录。
(3)每月定期安排岗位人员抄顶水电表数，并做总表与分表核对，交管理处财务室。(水电已抄表到户的除外)
(4)负责工程班下属岗位的考勤工作，按时将考勤报管理处办公室。
(5)根据需要填写物料，设备，零配件申购表，报相关部门领导批准后安排采购，负责对采购的物料和设备及零配件组织人员和试验是否合格，并安排保管。
(6)对所辖范围内分包方质量的监督检查。
(7)对业主装修用水，用电的监督管理和业主报修工作的安排与管理。
(8)安排24小时值班室值班工作。
(9)组织辖区内小型工程施工，对工程班无力完成的工程项目，向公司申请外包，协商分包合同。
(10)负责工程班所有人员的宿舍管理工作。
(11)完成上级交办的其它工作。
6领导责任：
(1)对辖区物业设施，设备的完好及正常运作负责。
(2)对工程班服务工作质量负责。
(3)对设施，设备故障负责。
7主要权利：
(1)对工程班下属岗位有管理指挥，监督，检查，调动，奖罚建议权。
(2)对所辖范围内出现的突法情况有临机处置权。
(3)对违规指挥有申辩权。
8管理范围：管理处辖区公共设备，设施。
9素质要求：
(1)大专以上学历，具有有效的国家劳工部门颁发的特殊工种上岗证。
(2)两年以上物业管理工程主管或班长工作经验。
(3)身体健康。
物业维修基金, 又被称之为住宅专项维修资金, 物业维修基金或者物业储备基金。它是按照一定的法律规定, 商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金, 可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主要用于物业共用部位大修、更新的资金, 共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定, 物业维修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金, 对于保障房屋的安全使用, 维持与提高其使用功能, 确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中, 物业维修基金常常是专项筹集、独立核算的基金, 在物业管理企业的财务上属于专项代管基金, 作为长期的负债管理。
2 物业维修基金管理现状及存在的问题
我国房地产市场的不断发展, 使得物业维修基金越来越受到多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的问题。按照物业大修基金相关规定, 在业主委员会成立之前, 维修基金主要为政府相关部门管理, 而在业主委员会成立之后, 维修基金要么就是1998年规定的物业管理企业代管, 要么就是2008年规定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何, 都产生了一些问题, 主要表现在:
2.1 首先是物业维修基金的缴纳问题
按照相关规定, 物业大修基金的缴纳主体应该是业主, 业主们应该共同承担共用部位, 设施设备等的维修、更新和改造的责任, 并不应该是由开发商承担;物业大修基金从理论上来讲, 完全可以一次性收取, 也可以随物业管理费用按月收取, 或者在实际维修, 更新和改造的时候, 再向业主随时收取, 但是, 我国目前法制建设并不健全, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重, 因而, 我国物业大修基金尽可能的采用业主购房时一次性交纳的方式来收取, 一旦金额不足再续筹;就物业维修基金的金额, 应该按照建安造价一定比例来收取。
2.2 物业维修基金的管理问题
由于物业维修基金的管理主体不一致, 很多时候是开发商强行收取的, 这样, 在进行实际管理的过程中, 容易发生维修基金流失或被挪用的情况, 很大程度上损害了业主的权益。
2.3 物业维修基金的使用问题
开发商往往把本应该物业公司承担的费用转嫁到物业维修基金当中去, 使得业主承担了不该承担的责任。总之, 目前我国物业维修基金的管理问题不在少数, 主要就是相关法律制度不到位, 维修基金保值、增值不善, 业主自治机构履行职责不利, 维修基金监管存在漏洞以及维修基金严重不足。
3 物业维修基金创新管理
目前我国的物业维修基金管理主体主要有三种, 即政府代管, 物业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式, 无论是从安全性来分析, 还是从使用效率和监督等方面来分析, 都有一定的局限性。首先是政府代管模式, 一般来说, 代管的单位或部门有公积金管理中心, 房地产行政主管部门, 房改部门, 财政部门等。虽然说政府代管安全性更高, 但是, 容易出现资金被挪用的情况, 而且由于政府代管模式审批程序较为繁琐, 导致了“维而不修”的状况, 还有维修基金不能被合理使用, 并且监督不够得力。物业公司代管模式, 其安全性得不到很好的保障, 也有不合理使用甚至违规或损坏业主利益的操作, 而物业公司代管模式又容易逃避政府和业主的监管。至于业主委员会自管模式, 由于业主委员会不是独立的法人组织, 而且无任何财产担保, 维修资金一旦出了问题, 不容易找到相关责任人来承担责任。针对以上这三种物业维修基金的代管模式, 我们应该提出比它们更为科学、合理、安全便捷的代管模式。具体来说, 我们可以从以下几个方面来试行:
3.1 我国当前的物业维修基金相关法律制度等都不是太完善,
还存在着不少问题, 我们要有选择性的借鉴国外先进成功的经验和理论来不断建立和完善物业维修基金法律制度体系, 对于物业维修基金的缴纳时间、主体、管理者、使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确, 还要不断加强管理的透明化和监管力度。
3.2 我国的业主委员会只是一个机构, 不具备法人的地位, 也就
不承担一定的法律责任, 因而, 针对这种状况, 我们应该结合我国的实际情况, 适当的借鉴国外业主委员会作为独立法人并具有法律地位的做法, 明确业主委员会的财产权的主体地位, 还要建立以业主自治管理为主的一系列物业维修基金的管理运作机制, 着力培育物业维修基金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。
3.3 我们还要借鉴国外发达国家的经验, 按照《信托法》的相关
规定, 使得维修基金成为把业主大会作为受益人的信托基金, 建立并不断完善物业维修基金信托管理模式, 可以让业主大会委托业主委员会与物业管理公司签订信托合同, 物业维修基金在银行开设专户存储, 维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章, 即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。物业管理公司在管理维修基金时必须恪守信托受托人的忠实义务和诚信义务, 可以把闲置的维修基金从事风险较小的投资活动, 也可以委托专业的投资机构进行保值增值。
3.4 政府应当加强对维修基金的监督管理, 相关行政主管部门
应当明确审批程序, 重视社会专业机构的监督作用, 建立和完善物业维修基金审批制度和定期审计制度维修基金在使用和管理上要有严格的审批制度和定期审计制度, 采用由物业管理公司和业主委员会的共管模式, 确保开发商及施工单位履行品房保修义务, 在立法中要求, 每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示, 得到多数相关业主书面签名同意后方能实施, 对于额度较大或较为频繁的维修计划, 还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
3.5 要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务
的方式、违约责任, 先负担保修义务, 后规定维修基金。当维修基金数额巨大时, 要争取产生最大的增值效益, 闲置时, 可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道, 维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理, 使得这些维修基金在操作的过程中, 达到安全性高, 风险性为零;流动性强, 可随时变现, 方便资金的灵活使用, 收益率较高等特征。
4 结语
综上所述, 我们要在微观层面上尽快确立物业维修基金的各项具体制度, 形成一套系统的专项维修资金交存的程序, 加大对专项维修资金的宣传力度, 完善业主大会和业委会制度, 强化政府房地产行政主管部门的管理和监督职能, 发挥全社会的监管力量, 加强对专项维修资金的审判和对违法犯罪的打击力度, 从而不断加强对住宅专项维修资金的监管工作。
摘要：最近几年来, 由于物业维修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势, 使得其收取和使用都成为一个较为棘手的问题, 从而引起了对于物业维修基金管理的问题。本文阐述了物业维修基金管理现状, 对存在问题进行分析, 并提出物业维修基金创新管理措施。
关键词：物业维修基金,管理,问题,创新管理
参考文献
[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.
[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187
近日，上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施(中华人民共和国物权法)做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》(以下简称《通知》)，对此前公众比较关心的问题作了具体规定，本刊记者采访了上海市房屋土地资源管理局物业行政管理处曾浙一副处长。
一个产证拥有一个表决权
《通知》明确规定，一个产证只有一个表决权。这项规定明确了此前《物权法》尚未细化的内容，即如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，而这两项对小区业主行使自己的权利有着至关重要的作用。
曾浙一告诉记者，这项规定对于此前社会上曾存在争议的如何确定“业主人数”，以及“专用部分面积”等，都做了详细的说明。
“专有部分”就是业主享有专有权的部分，或者说是业主自己买的那套房子就是他的专有部分。《通知》明确规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。
“业主人数”同样按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。即使这个产权证上写有多人名称，但只计算为一个业主。同时明确，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。值得注意到是，如果一个业主在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数拥有多个表决权。
物业维修基金要“三审”
此前，物业公司有两笔糊涂账，一是物业维修基金的使用，二是小区地上车位等共有部分所获收益。物业维修基金被物业公司随意使用，甚至被侵吞，此类现象在上海屡见不鲜；小区车位费等物业共有部分所获收益，收了多少，都用在了哪里，业主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的监管，因此业主对此也是毫无办法。
《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，采取约定优先原则。《通知》分别就业主大会成立前和业主大会成立后如何约定做了明确规定，业委会成立前按照有关规定执行，业委会成立之后，通过管理规约方式进行约定。
曾浙一表示，以后物业公司使用物业维修基金要实行“三审”制度，在开工前对工程项目进行审核，并对工程报价进行审价，完工之后还要进行审计。如果工程规模不大，则由业委会进行，如果工程规模较大，则借助专业机构的力量。
1.严格执行水电工安全操作规程，确保人身财产安全。
2.熟练掌握所管物业区域内及公共设施设备的供电线路走向，安装，设备的配置和性能及各项设备的使用情况。
3.掌握供电设备的运行、维护、养护情况，公共设施电表的正常运行情况。掌握所管物业区域内供水及消防管网走向。
4.当重要设备发生故障或影响所管物业区域内正常运行时，迅速到达现场进行处理，并及时向部门领导报告。
5.维修维护要及时，发现问题及时解决，不拖拉，清除安全隐患。对业主提出的问题经领导批准给予解决，并填写维修表。
6.完成领导交办的其他任务。
物业维修主管工作职责21、对项目园区内的公共区域进行检查和维修;
2、对值班期间发生的问题及时上报或处理;
3、熟悉强弱电各类工程项目的维修和调试;
4、执行、参加公司临时委派的任务。
物业维修主管工作职责31、负责高压配电设施、电梯机房、楼层电井的日常运行监护、维护、维修;
2、熟悉项目水电气暖消防管线走向，分布状况及设备性能;
3、严格遵守安全操作规程，交接班制度、用电安全、消防安全标准和制度;
4、定期巡查电器设备、监视各种设备并做好数据记录;
5、妥善保管维修工具，积极完成主管领导安排的各项工作。
物业维修主管工作职责41、负责日常的设备设施的检查并做好记录
2、接到维修派工单时，及时接单并处理。
3、按照操作规程进行维修作业，确保安全施工。
4、熟悉水电突发事件的应急处理预案，及时处置;
5、上级交办的其他事务。
物业维修主管工作职责5
一、负责责任区域内维修工作，无法及时处理的做好解释工作。
二、负责个人维修工具领取及保管。
三、负责维修材料的领、退、用制度。
四、负责水、电及其他设备设施安全检查记录工作。
五、完成领导交办的其他工作。
物业维修主管工作职责6
1.负责大楼的设施设备的维修养护工作,确保设备正常使用;
2.根据客户报修及时完成报修，负责日常巡检记录，做到台账清晰，确保各项工程设备运行良好;
3.认真执行二次装修巡检制度，发现问题及时处理并做好相应记录等;
4.负责应急事件的处理及抢修工作;
5.能积极主动完成上级安排的其他各项工作
物业维修主管工作职责71、负责暖通/强电/弱电维护和管理;
2、熟悉设备维护保养技巧，保证系统设备正常运营;
3、接到报修，及时赶到现场排除故障，如暂不能处理，及时通知相关部门，采取应急措施;
4、建设备技术档案，做好设备检查、维修、更换部件的记录，统计后移交主管审查;
5、如实填写工单记录，并做好维护后现场清洁整理工作;
关键词：物业管理；激励机制；构建应用
一、物业公司的发展现状及激励机制的现状分析
（一）物业公司的发展现状及发展趋势。20 世纪80年代初随着改革开放政策的实施，物业管理由香港引入深圳，从1981年的深圳第一家物业公司——深圳物业管理公司的建立到现在建立物业管理相关方面的法律条例，物业管理已经在中国发展了三十余年，目前全国物业管理企业已发展到了2万余家，从业人员已经达到200万人。纵观整个发展历史，我国的物业管理发展有起步晚，规模小，发展快，发展不平衡等特点，在国外，物业管理已经有100多年的历史，而在国内只有30年的发展历史；我国早期的物业管理方式只是代理租赁、清洁卫生、保安服务等这类服务，规模较小而且不完善，受地区差异、居民的收入水平等的影响，我国目前的物业管理的发展正处于不平衡的发展中，东南沿海城市、经济发达城市发展迅速，而内陆城市、经济落后的城市发展缓慢。进入二十一世纪后，将会有越来越多的物业管理企业产生，物业管理必将会实现社会化、全面化，并成为一个拥有极大发展潜力的行业。
（二）物业公司激励机制的现状。员工的工作热情不高。现如今大部分的物业的管理人员受外部环境和生活各方面压力的影响，没有积极的工作热情，很容易在工作中出现情绪压抑、对工作不认真的心态，从而导致工作效率下降，与业主发生冲突等不可预见性的情况；工资较低。工作最重要的就是能够拿到工资，物业管理的利润不高，会影响员工的收入，员工的工作态度大部分来自于工资，工资达不到员工的要求会使有潜力的员工向外流失；考核机制还有很大的漏洞。大部分的物业管理企业的考核机制并不完善，考核指标不完善，只是将考核作为一种形式，不能够做到科学，客观的来对人员进行考核。缺乏精神鼓励。物业管理人员大多数都对自己的前途比较迷茫，如果不对员工进行精神上的鼓励，很容易使员工对这份工作没有成就感从而丧失信心离开公司。
二、怎样建立物业管理人员激励机制
（一）建立物质激励体系。设立奖金制度。物业管理的奖金发放上，部分企业是按照大家都一样的奖金额度的制度来进行的，这样会让那些为企业做过重大贡献的员工心理产生不平衡，会降低积极度，所以奖金发放应该有一套完善的机制，必须摒弃传统平均化的奖金制度，按照个人的工作能力和是否为公司做出过贡献来进行奖金发放，还得制定出一套考核制度，可以通过考核制度来发放奖金，这样才能的激励员工能更用心得为企业做事。工资公正化。工资是评价员工工作质量的方式，也是员工工作动力的来源。公正合理的工资可以让员工提高自身的责任感，并且工作效率会跟着提高，工作效率提高了，会有更多的奖励工资，这样员工的收入就会提高，生活水平屏也就跟着提高，更高的工资会使员工拥有更强烈工作的信心，并且对工作投入更高的热情。加强社会福利发放。企业应建立完善的社会福利保障制度，比如，生活贫困人员的补贴、经常组织员工旅行聚会等，加强社会福利会让员工对公司产生感激并会更加努力的工作，为企业的发展出谋划策。
（二）建立精神激励体系。培训中激励。对企业的员工进行培训是物业管理企业获取高素质人才的一个重要途径，提高员工的自身素质，可以间接提高企业的整体形象，利用员工的质量在社会竞争中脱颖而出。对员工进行培训还可以使员工能完全符合公司的要求，鼓舞员工的气势，从而提高工作质量。规划员工的职业生涯。每位员工都希望有自己事业上的成就，企业应该规划员工的职业生涯，深入了解员工的个人愿望与要求，为他们的未来负责，让员工能够没有后顾之忧的为企业工作，能够更好的完成工作任务。情感上的沟通。对员工进行情感上的关爱也是调动员工积极性的重要手段，企业的员工尤其是基层的员工都是劳动者，企业应该尊重他们，当员工刚在工作中遇到问题时，企业应给与情感上的安慰与鼓励，让他们从新振作精神，还要经常与员工进行情感交流，了解每位员工的性格特点，只有深入了解员工，才能更好的经营与员工的关系，更有利于企业的发展。
三、激励机制在物业管理工作中的作用
能够将企业目标和个人目标相结合。一个企业的发展目标要与员工的目标相结合起来，才能心往一处想，劲往一处使，积极的推动企业的向前发展。能够提高企业与员工的凝聚力。一个企业由不同性格人组成，此时凝聚力变得尤为重要，只有建立好激励机制才能提高企业与员工的凝聚力，从而促进企业的可持续性发展。
结语：总之，员工是一个企业组成的重要部分，激励机制使始终运用于整个企业发展中的，它发挥着重要的作用，同时也保障了员工的工作，只有建立完善并且合理的激励机制才能使员工心甘情愿的工作，提高员工的工作热情，促进企业的全面发展。
参考文献：
[1] 陈喜良；论激励理论在企业管理工作中的应用[J]；重庆交通学院学报（社会科学版）；2000年
1 工程概况
该地铁车辆基地总体地形是南高北低走势,局部呈台阶状陡降,地面高度为18.66~47.16 m。包括运用库、检修主厂房、物资总库、综合维修车间、盖外综合楼等。车辆基地盖上考虑了后期物业的开发。总用地面积为26.69hm2,车辆基地总建筑面积为311 194m2,车辆基地盖下建筑面积为236 516m2,车辆基地盖外建筑面积为74 677m2。
2 安全判据
为评估此项目的消防安全设计目标能否实现,选择对人员疏散安全有较大影响的因素作为人员生命安全判据,对比可用安全疏散时间(ASET)与所需安全疏散时间(RSET)。安全性判据如下:(1)烟气层位于需要的清晰高度以上,检修主厂房和盖下交通区域清晰高度取3.0m;其余区域清晰高度取2.0m;(2)上层热烟气层的辐射量不超过2.5kW/m2,即烟气层温度不超过180℃;(3)下部空气层内,烟气的有害产物浓度不超过人体耐受极限,即CO体积分数低于5×10-4或能见度不小于10m,CO2体积分数低于1%;(4)下部清晰层温度不超过60℃。
3 火灾场景设计
3.1 起火位置
具体起火点设置,如图1、图2所示。
图1 一层平面示意图
图2 二层平面示意图
3.2 火灾场景设计的主要影响因素
3.2.1 火灾危险性确定
根据车辆段内厂房使用性质确定火灾危险性分类,如表1所示。除污水处理站,各部位建筑耐火等级均为一级。
表1 车辆段内厂房火灾危险性分类
3.2.2 疏散设计
项目设计时将运用库和检修主厂房划分为一个防火分区,规范对疏散距离未作要求,现有设计中共设置有18个安全出口,设计疏散距离190m。库前岔区部分,一层设置2个、二层设置3个独立的安全出口疏散至室外,同时一层设置6个通向相邻防火分区的安全出口。现有设计中一层最远点的疏散距离为190m,二层疏散距离190m。其他地下厂房部分按照规范要求进行消防设计。
3.2.3 防排烟设计
项目运用库、检修主厂房、库前岔区等区域的防排烟设计遵循以下原则:车辆段内各厂房采用机械排烟、机械补风的方式,补风量大于排烟量的50%;盖下消防车道区的半开敞区域采用机械排烟、自然补风的方式;结合结构梁和固定挡烟垂壁划分防烟分区,每个防烟分区面积不宜大于2 000m2;库前岔区属无人区且无可燃物,该区域空间高大,蓄烟散热能力较强,采用机械排烟、自然补风,不划分防烟分区,在一、二层各设置一个排烟口。
3.2.4 火灾自动消防设施设计
消防设计时采用了火灾自动探测报警系统、自动灭火系统和机械排烟系统。在设定火灾场景时充分考虑后两者有效和失效的组合情况,以论证最不利条件下火灾时车辆段的安全水平。
3.3 各火灾场景设计
设火灾类型为快速火,各场景设置如表2所示。
表2 火灾场景设计情况
4 人员疏散安全性分析
(1)火灾场景。按照以上分析,车辆段共设定11个火灾场景,采用FDS模拟发生火灾时的烟气蔓延特性,由此研究建筑在发生火灾时可提供的人员安全疏散时间(ASET)。
(2)疏散场景。项目整个车辆段发生火灾时需整体进行疏散,结合火灾场景设计,设置两个疏散场景:
场景1:车辆段整体疏散,所有通道及出口可用;
场景2:车辆段整体疏散,因火灾场景E位于出口附近,该处起火点旁疏散楼梯出口被封堵,其余通道及出口均可用。
(3)疏散人员数量。根据项目实际,该车辆基地内的人员上限为432人,且都属于内部工作人员,对车辆段周围环境十分熟悉,有利于火灾时的疏散。数值模拟计算时考虑1.5倍的系数,即车辆段内人数为648人。
(4)人员疏散模拟计算及分析。研究根据建筑的使用功能和建筑的疏散设计,按照其中人员荷载可能出现的最大荷载,使用STEPS人员疏散软件模拟建筑内人员疏散情况。
(5)人员疏散时间的确定。人员疏散时间按火灾报警时间Td、人员的疏散预动时间Tpre和人员从开始疏散到到达安全地点的行动时间Tt之和计算。此研究中,Td=60s,Tpre=120s。采用STEPS软件模拟建筑内人员疏散行动时间(Tt),并将行动时间乘以1.5的安全系数。
(6)疏散安全性分析。车辆段共设计11个火灾场景,主要研究车辆段内可提供的安全疏散环境和灭火救援环境,并对比分析库前岔区、消防车道排烟系统失效以及防火卷帘失效的情况。
模拟结果如表3所示。
表3 模拟结果统计表
5 结论及建议
在喷淋系统及机械排烟系统的有效作用下,该车辆基地在不同火灾场景下人员疏散是安全的。但其整体安全与盖上开发部分的消防安全有密切联系,并服务于远期建设项目,为保证其安全疏散,提出以下建议:
不得随意改变各分区的结构和使用功能。严格管控建筑物中的可燃物,加强用火管理,减少火灾发生的可能性。定期对员工进行消防技能培训,明确责任,着重培养其防火意识和火灾发生时的应急处理能力。消防系统应经常维护保养,确保火灾时能够有效发挥作用。车辆基地消防报警系统应与上盖开发建筑的消防报警系统实现信息共享,加强协调,制定火灾应急疏散预案。定期进行消防救援及疏散演习,熟悉周边的消防救援环境,便于发生火灾时选取合理的消防救援路径。明确工作人员的疏散职责,完善疏散计划,加强日常疏散训练,加强现场组织和中心指挥监控之间的联系,充分发挥通信设备和广播在疏散组织和引导中的作用。建成后,对建筑内消防的安全性进行评估,有针对性地调整防火对策。
参考文献
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1、在主管的领导下，完成物业设备设施管理相关工作，确保空调系统设备在良好的状态下运行。
2、联络有关部门，做好空调设备运行、维护、维修按正常步骤进行。
3、负责所有空调设备系统日常巡检工作，制定检查及维修记录，并确保记录的完整情况。
物业维修岗位职责21、负责日常维修、计划检修、保养;
2、及时巡查，发现问题及时处理;
3、负责内部电气设备的维护检修工作。
物业维修岗位职责31、负责维修工作，熟悉管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路、管道的分布、走向、位置。
2、对管理区域经常巡查，发现公用设施有损坏、隐患或其它异常情况，应及时维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。
3、接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与维修主管联系。
4、负责公共场所如维修工作。
5、负责每天巡查各自管辖的楼层公共区域空调、照明等，发现问题及时处理。
6、负责对设备运行操作中出现的故障或突发事件及时上报，并按照《应急预案》作业文件进行处理。
物业维修岗位职责41、负责商业项目的水电安装、设施设备维修、保养工作;
2、做好值班工作日记和设备运行记录;
3、完成公司或上级领导交办的其他工作任务。
物业维修岗位职责5
1.按工作程序，保证维修单、工作指令单上规定的工作尽快地完成。
2.市场各区域的维修、维护。
3.爱护工具，节约材料，做好材料的领用、保管、耗材登记及汇报工作。
4.保持场地卫生，材料物品堆放整齐。
物业维修岗位职责6
1.负责公司所辖物业的维修管理,包括工程立项、施工管理、验收和预决算分析，工程档案和消防管理;
2.根据施工方案提出设计成本优化建议;
3.维修工程、机电采购项目的招标文件、标底编制。
物业维修岗位职责71、严格执行公司设备操作规程，做好设备设施的维修保养和巡查工作，认真做好各项记录和值班记录;
2、负责任区域的设备设施、配电室、水泵房等设备房及工作间的安全防护、清洁卫生工作;
3、严格遵守公司及部门的各项管理规章制度，完成每天工作日志，履行交接班手续;
物业管理企业的人员管理现状
1.对人力资源管理不重视
目前, 部分物业管理企业, 尤其是小型物业管理企业对人力资源管理的认识还不到位, 只是简单地认为人力资源管理部门是只花钱不挣钱的部门, 不能给企业带来实质的效益, 这就导致很多企业都不愿意对人力资源部门进行资源投资。
2.企业内部培训机制不完善
物业管理企业的内部培训机制不完善, 未制定相应的员工培训规划, 在培训上投入较小, 培训方式和内容都较落后, 采用的还是集中培训的方式。加上中高层管理人员对于管理技能培训认识还不到位, 不注重企业员工素质的提升、企业文化的建设, 这样就很容易造成员工掌握工作技能不熟练, 对企业的忠诚度降低, 甚至出现员工流失严重的现象。
3.在人员招聘方面有所欠缺
一些中小型物业管理企业在招聘人员过程中, 未对其招聘岗位进行分析, 更没有明确招聘岗位的职责, 造成招聘条件和招聘标准过于主观;未建立一套完善的招聘管理系统, 也未对招聘工作进行追踪、分析和调查, 这样对招聘人员的选拔就产生了影响, 增大了员工流动和企业用人的成本。
4.薪酬管理机制相对单一
目前, 大部分企业在薪酬方面还是采用传统的模式, 不利于激发员工的积极性。随着企业战略目标的深化, 这种单一的薪酬管理方式很容易造成优秀员工流失。
物业管理企业的人员管理发展趋势
1.从业人员专业化程度不断提升
随着物业管理企业从注重数量提升转变为质量和规模的增长, 势必推动物业管理行业整体素质的提升, 使得物业企业社会资源配置也能得到全面提升和优化。实现集约化、规模化已成为物业管理企业的发展趋势, 同时也提升了对人才的要求。在人力资源管理上对人员的需求并不是简单的人员增加, 更多的需要物业管理企业具备更多优秀的人员, 特别是高素质、能力强的复合型物业管理人员。这样才能更好地推动企业发展。
2.部分专业工作将实行外包
有的物业管理企业为了降低成本, 提高服务水平和工作效率, 对部分专业工作实行外包。可以说, 专业外包对于物业企业来说既有利亦有弊, 需要靠企业的管理人才运筹得当, 化弊为利, 实现低风险、高效率。在激烈的市场竞争环境下, 必须树立科学的人力资源管理理念, 提升对人力资源的开发意识, 配备高素质的人事工作人员, 采用先进的经营管理手段, 运用现代的科学管理方法, 实现人力资源管理工作的高效率和最优化。
3.网络信息背景下需要复合型人才
把握现代管理和科学技术知识的高素质的复合型人才, 是物业管理企业提升自身竞争力、获得可持续发展的重要资源。物业管理企业要想在巩固现有市场的基础上, 进行新市场的开拓, 探索一条可持续发展的道路, 就必须向业主提供更加优质的专业技术服务, 这也就需要企业培训和组建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素质专业技术人才队伍, 以更好地为业主提供服务。
新形势下物业管理企业人员管理的对策
1.建设核心企业文化
结合企业的管理特点, 建设核心企业文化, 营造团结合作融洽的文化氛围, 为人才创造和谐稳定的工作环境。让员工能够在一个和谐、轻松、公平、团结的环境和团队中工作, 并将人性化管理更好的渗透到每名员工的思想中, 使得人性化管理得到认同并形成强大凝聚力, 成为企业的生产力。
2.把人力成本管理上升为人力价值管理
人工成本管理对企业各项工作的开展具有非常重要的作用, 做好企业人工成本控制才能够让企业获得更好、更全面的发展, 进一步提升企业人力价值。新形势下做好企业人工成本管理十分必要。
(1) 实现人才到“人财”的转变, 为企业带来巨大财富。当人才感到自己是企业投资的一部分、占有一定比例时, 企业与人才的合作、对人才的激励就自然成了人才是企业投资者的主人翁管理, 无为而治。
(2) 物业企业想要在激烈的市场竞争中提升自身的市场竞争力, 在不断拓宽市场的同时, 更需要不断扩大生产规模、增加人工数量, 这样就会造成企业成本增加, 导致人工成本管理难度的提升, 因此, 需要不断强化人工成本管理。企业只有针对当前市场环境进行科学分析, 积极应对降低成本、提高效益带来的压力, 探索出适合自身的人工管理方式, 才能体现出人力资本价值。
(3) 把人力成本管理上升为人力价值管理, 节约企业成本, 提升企业利润。企业想要在生产经营过程中降低人工成本, 就需要提升人工成本的利用效率, 提高运营效率, 提升物业人工成本管理水平, 为企业获得更大的发展空间。
3.提升物业管理人员的领导力
“千里马常有, 伯乐不常有”。领导者要善于识人、知人、用人、留人。在人才问题上更新观念, 开拓创新, 重塑人格魅力, 提高管理水平。管理水平的高低, 在很大程度上左右着企业的发展;领导风格及人格魅力, 在很大程度上影响员工的积极性和团队的稳定性。
4.完善薪酬激励制度
效益激励是培养员工爱岗敬业的助推器。在实际操作过程中, 企业能够采取各种手段和方式对员工进行公平公正的奖惩, 并由此提升员工的上进心和工作积极性。一旦企业没有完善的竞争激励制度, 对员工未实行竞争约束, 更未培养员工的竞争意识, 就很难调动员工的工作积极性。企业应在对员工日常的考核中, 充分利用员工绩效考核制度对员工进行业绩评价, 并实行等级薪金制度。对表现优秀的员工给予奖励, 对表现较差的员工予以惩罚。需要注意的是, 在开展效益激励的过程中一定要秉持公平、公正、公开的原则, 不能马虎了事。另外, 在进行效益激励的同时, 对那些工作中成绩较好的员工, 让他们做先进、立标杆、树典型, 并给予他们丰厚的奖励, 以此激发其他员工的工作热情, 营造一种良好的工作氛围。
5.构建科学合理的薪酬管理机制
企业薪酬管理机制的公平与否, 对薪酬水平、薪酬结构的科学性和适应性有着非常重要的影响, 甚至会影响到人员的稳定性。因此, 企业应采取有效措施:
(1) 构建合理科学的薪酬管理制度, 同时针对薪酬管理工作中存在的不足, 及时制定出与目前企业发展战略相适应的薪酬管理方案, 并根据形势的变化, 不断进行薪酬水平和薪酬结构的调整, 进而实现效率、公平、合理的薪酬目标。
(2) 针对薪酬管理现状, 转变过于单一化的薪酬管理理念, 建立一个以市场需求为导向的“宽带式薪酬管理模式”, 摒弃和改变传统用职称、岗位和级别进行薪酬评估机构, 重新结合企业自身的一些特点, 建立薪酬管理体系, 制定薪酬管理的方案和操作流程, 促进企业更快地适应形势的发展和业务的需要。
6.完善绩效管理
进行考核、评估、激励。关注结果, 还要关注过程、影响。
(1) 做好绩效考核各个环节的工作。科学选择绩效考核方法, 建立公平公正公开的考核机制, 将考核结果作为奖罚晋升的依据。做好考核评估, 绩效申诉、绩效反馈、绩效改进、绩效面谈。
(2) 提高个人绩效和团队绩效。考核是手段, 激励是目的。绩效管理应以激励为立足点、以激励为核心, 制定相关政策和措施, 避开因僵硬局限的绩效考核与应用而激化人性利益上的弱点和矛盾, 实现根治。人才激励与绩效激励是相互影响相互作用的, 应建立人才的动态调整、平衡、分析和管控机制, 达到最佳效果。
新形势下, 物业管理企业只有采用先进的系统化的人力资源管理模式, 加强对员工的科学管理, 充分发挥员工的积极性, 将企业的目标与员工个人目标统一起来, 这样才能够实现更大的企业价值。
摘要：“选人、用人、留人、走人”, 是新形势下物业管理企业人员管理的难题。
关键词：物业管理企业,人员管理,现状,趋势,对策
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【物业维修人员工作职责】推荐阅读：
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小区物业维修合同07-18
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