存量房的买卖合同（推荐9篇）
买方：
卖方：
居间方：
存量房买卖合同 ________________________________________________________________________ ____________________________________六安市工商行政管理局 六安市房地产管理局二○一一年三月
特别提示
为更好地维护买卖双方的合法权益，请买卖双方在签约前认真阅读以下内
容，并在阅读后签字确认：
l、买卖双方经协商一致，可以对合同条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。
2、买卖双方可以通过合同约定，通过六安市房地产产权产籍监理处在银行
开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据《六安市存量房资金托管协议》，划转交易资金。
3、买卖双方签订房屋买卖合同后，按约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
3、合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期
间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理
过户手续。否则，由此产生的一切责任将自行承担，而与产权登记部门无关。
以上提示内容，我已认真阅读并完全理解。
卖方签字：买方签字：
日期：日期：
买方：（以下简称甲方）
【身份证号】【护照号】【营业执照注册号】【】
住所：
邮政编码：联系电话：
代 理 人：身份证号：
住所：
邮政编码：联系电话：
卖方：（以下简称乙方）
【身份证号】【护照号】
住所：
邮政编码：联系电话：
代 理 人：身份证号：
住所：
邮政编码：联系电话：
居 间 方：（以下简称丙方）
法定代表人：营业执照注册号：
资质备案号：
住所：
邮政编码：联系电话：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和
国物权法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规的规定，经友好协商，本着平等
互利的原则，就该存量房屋买卖的有关事项达成一致，订立本合同。
第一条房屋基本概况
第二条房屋现状
买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现
状为：
1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋
享有完整的所有权，能完全支配和处理。
2、该房屋处于抵押状态，抵押权人为。抵押
权人同意卖方出售该房屋。见附件。
3、该房屋之上存有租约，租期到年月日止。租金为元
/月，押金为元。承租人已书面放弃优先购买权。卖方须于合同签订日将承租人
放弃优先权的书面文件原件交予买方。买卖双方约定以下列第（）种方式处理与承租人的租约：
（1）双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人的租赁关系事宜。
（2）双方同意由买方处理与承租人的有关剩余租期事宜。卖方所收取押金交予买方，剩余
租期的租金由买方收取。
4、买卖双方对该房屋之上所附着的户口（无论是出售人自己的还是其他人的）迁出的相关事宜另行约定。
第三条房屋成交价格
甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为￥元（大写人民币：），该价格包括房屋的附属设施、设备等物品（包括内容
可另立附件）。
第四条房款交付
合同签订后，当事人各方同意按下列第种方式交存或支付房价款：
（1）一次性付款：
甲方于年月日前或将除定金、履约保证金之外的房
款￥元（大写人民币：）交付于六安市房地产产权产籍监理
处指定的银行监管账户。（买卖双方另行签订资金监管协议）。
（2）抵押贷款：
①甲方于年月日前或将首期款（不含定金或履约保
证金）￥元（大写人民币：）交付于六安市房地产产权产籍监理处指定的银行监管账户；
②其余款￥元由甲方于年月日前向银行办理贷款，放款时间为银
行约定时间交付于六安市房地产产权产籍监理处指定的银行监管帐户。
其余款￥元由甲方委托丙方于年月日前或通过
【】或【______________________】办理贷款。（甲方应于签订该
合同之日起日内提供贷款所需的所有资料，所需资料三方可另立附件。）因甲方贷款所
产生的相关费用由甲方自行承担。
如买方支付首期款之余额少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额之余额，则首期款金
额应相应增加，买方须于银行出具承诺贷款函后日内补足并交付于六安市房地产产权
产籍监理处指定的银行监管账户；
（3）其他：。
第五条逾期付款违约责任
除本合同第十四条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应
付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计应付款的％向乙方支付违约金。甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本
合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期
应付款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。
第1项与第2项中的逾期应付款指依照本合同第四条规定的到期应付款与该期实际已
付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、其他：。
第六条产权过户办理
甲、乙双方于年月日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协
助办理。
第七条税、费支付
买卖过户所涉及税、费甲、乙双方约定按下列方式支付：
1、买方支付；
2、卖方支付。
（按照政府有关规定，买卖双方需付的税费有营业税及附加、契税、个人所得税、交
易手续费、产权登记费、住房专项维修基金等）
第八条房屋交付：
乙方应当于将上述房地
产交付予买方。在交付房屋时，应当履行下列第手续：
1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验
收，记录水、电、气表的读数、并交接该清单上所列物品。
2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。
3、移交该房屋钥匙。
4、。
5、。
第九条逾期交房违约责任
除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按本合同规定的期限将该房屋交付甲
方，按下列第种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过日，自本合同规定的最后交房期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自甲方解除
合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按甲方累计已付款的％向甲方支付
违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日
起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。
2、其他：
第十条佣金：
该房屋经撮合成交后，丙方应收佣金共计元（大写：），三方约定佣金按下列方式支付：
1、方应在支付佣金￥元（大写人民
币：）予丙方。
2、方应在支付佣金￥元（大写人民
币：）予丙方。
3、第十一条本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时通知相对方，并征得
相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得相对方同意，擅
自变更造成的经济损失，由责任方承担。在本合同履行期间，因履行本合同而签署的补充协
议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。
第十二条其他约定：
第十三条违约约定：
1、买卖双方约定，除第十一条外致使合同无法履行或解除的，违约方应按照房屋成交
价的％，计元作为违约金支付给守约方，有居间方的，同时由违约方支付元佣金给丙方，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应
承担赔偿责任。
2、甲、乙、丙三方约定，因甲、乙双方相互或与他人私下沟通，损害丙方利益的，由
责任方分别按照房屋成交价的％，计元作为违约金支付给丙方；因丙方与他
人私下沟通，损害另一方利益的，由丙方和其他责任方分别按照房屋成交价的％，计元作为违约金支付给守约方。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。
3、。
第十四条如有下列情形之一的，当事人各方免责：
1． 因不可抗力致使合同无法履行的；
2． 因法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的。
第十五条因本合同发生争议，由当事人各方协商解决。协商不成的，可选择下列第项
方式解决：
1、提交_______仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第十六条本合同未尽事项，可由当事人各方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与
本合同具有同等法律效力。
第十七条本合同经当事人各方签字盖章即生效，本合同一式肆份，当事人各方各执壹份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：丙方：
代理人：代理人：注册房地产经纪人：
电话：电话：注册号：
电话：
签约地址：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(下称“《民间借贷规定》”)第一条、第十一条、第十条确立了企业间民间借贷行为的合法地位、有效效力,并赋予了法人之间诺成性民间借贷的可能。
企业间民间借贷常以买卖形式为民间借贷提供担保,其外观表现形式就是买卖合同。但作为担保形式的买卖合同和一般性买卖合同具有诸多本质差别。首先应明确:买卖形式担保并非传统和规范意义上的担保。规范担保方式包括也仅包括保证、抵押、质押、留置和定金五种。买卖形式的民间借贷担保因无第三人介入,所以排除保证性质;不涉及担保合同、登记或交付,并非法律规范使然更不属于物权,所以排除抵押、质押或留置性质;有关联款项流动但其给付系借贷合同成立标志(实践性)或履行本体(诺成性)而非用于买卖等债权担保,且无法吻合标的额20%的上限规定,所以排除定金性质。这种担保属非规范的债权担保,即签订买卖合同并以物的所有权转移为可能性后果作为震慑,压迫债务人及时、足额偿还借贷本息。常常因不愿或无法办理不动产他项权登记而无法设定抵押担保、不愿或无法交付动产或办理股权等登记而无法设定质押担保、不属于法定适用范围而无法适用留置担保而发生,又常常以约定超低买卖价格等方式发生担保震慑效果。其与一般性买卖合同差异迥然。
1. 目的不同。
担保是法律规定或当事人约定的保证债务履行的方法和手段[1],买卖形式担保目的是保证民间借贷债权的实现,而与买卖合同标的物所有权并不直接相关。买卖合同目的是标的物所有权的转移而与民间借贷等其他法律关系并无牵连。
2. 性质不同。
买卖形式担保具有所有担保共同的从属性,即附从于民间借贷法律关系,包括发生上、变更上和消灭上的从属性,其命运决定于民间借贷关系的状态。买卖合同则具有绝对的独立性,不附从于任何其他法律关系。
3. 内容不同。
买卖形式担保大多附有条件或期限,约定有回购权并对回购期间买受人的权能设有一定限制,回购适用购买价格原值(多在利息预扣或依约支付情况)或原值附加一定额度的溢价(多在利息未扣或未按约定支付情况而描述为违约金)。买卖合同则集中于标的物交付与价款交付、所有权转移及风险转移、标的物瑕疵与所有权瑕疵等方面。
4. 价格条款不同。
买卖形式担保的标的物价格一般远低于实际应然价格,动辄“腰斩”甚至议价更低,且大多由债务人提前声明放弃撤销权。买卖合同虽在价格方面也强调“自愿”原则,但毕竟受到公平原则和诚实信用原则的制约,且在“显失公平”情况下当事人大多享有《合同法》第五十四条规定的撤销权。
5. 履行要求不同。
买卖形式担保大多不以标的物交付为履行要求,尤其在不动产或特殊动产场合更几乎不要求办理所有权变更登记。买卖合同则以交付标的物、转移标的物的所有权为出卖人的基本义务[2]。
6. 变更和转让的限制不同。
买卖形式担保大多不允许出卖人即债务人对合同进行任何变更或债权债务转让。买卖合同则基本适用《合同法》对应的常规性规范。
7. 违约责任不同。
买卖形式担保大多仅约定出卖人即债务人违约时应承担的法律责任,偏向性至为明显。买卖合同则出于平等和公平原则大多约定有彼此相对的违约责任,基本会达致接近平衡的效果。
8. 解除条件不同。
买卖形式担保的解除原因集中于外部的民间借贷关系消灭或内部的“买受人”行使回购权。买卖合同的解除原因则执行《合同法》第九十三条、第九十四条的一般性规定。
9. 文本份数不同。
买卖形式担保经常存在债权人同时持有民间借贷合同和担保买卖合同且文本份数较多,而债务人不持有相关文本。买卖合同文本份数几乎没有例外都是双对数量且大多各方所持份数相同。
例如,甲公司向乙公司签约借款100万元六个月,月利2%;另外签订有买卖合同,约定甲公司将价值280万元的一栋别墅作价100万元卖予乙公司,向乙公司出具《商品房买卖合同》及房款全额交款票据但无须实物交付,甲公司并在六个月内享有以112万元回购该房的权利,六个月内乙公司暂不进户或进户但不装修、不转让、不出租、不设定担保,如甲公司违约则需承担标的额24%的违约金。丙公司与丁公司签订买卖合同,约定将价值280万元的一栋别墅以260万元卖予丁公司,向丁公司出具《商品房买卖合同》及房款全额交款票据,承担房屋质量和所有权瑕疵担保义务,六个月内完成交付并配合进行房屋所有权变更登记,交付日起丁公司可自主占有、使用、收益和处分该房,如一方违约则需向对方支付标的额24%的违约金。甲乙公司签订的买卖合同显然是买卖形式对民间借贷所为的担保;而丙丁公司签订的是独立的买卖合同。
二、实务中准确辨析的必要性
实务中对买卖形式担保和买卖合同准确辨析,对案件的具体裁判和当事人的合法权益具有十分重要的影响,对法律实质公正价值的实现和司法活动引领作用的发挥具有非常重要的意义。
如前例,甲公司逾期未清偿借款,乙公司依借款合同诉请甲公司还本付息,人民法院确定案由为民间借贷纠纷,则可依《合同法》、《民间借贷规定》判决甲公司偿还本金100万元,并依约定利率支付利息直至清偿完毕之日止。甲公司逾期未清偿借款,乙公司依担保买卖合同诉请甲公司履行合同交房过户,人民法院经审查该合同系为借款合同提供担保,确认案由为民间借贷纠纷,并释明需变更诉请为还本付息,如乙公司拒绝变更则裁定驳回起诉;如乙公司相应变更诉请则可判决甲公司偿还本金100万元并依约定利率支付利息直至清偿完毕之日止,甲公司不履行生效判决债务时乙公司可申请拍卖别墅以偿还债务(拍卖得款与债务间差额返还或补偿)。设定借款之日起十一个月后判决生效,则甲公司应偿还122万元及相关诉讼费用。若无能力还款将别墅转让变现272万元,将可剩余约150万元;若被强制执行将别墅拍卖变现222万元,将可剩余约100万元。
如人民法院对在后情形受理后确定案由为商品房买卖合同纠纷,则可能判决甲公司交付别墅、配合办理所有权变更登记至乙公司名下,甚至还可能判令甲公司承担迟延履行的违约责任。如此,则甲公司不但没有了“剩余”财产,还要失去别墅,甚至另行承担违约责任。这种显失公平的结果在客观上造成实质公正缺失,同时也对“通谋的虚伪表示”、“隐匿行为”(在当事人之间应当确认为无效[3])进行了司法确认,也等于变相支持了类同于“绝押”条款效力而规避了规范性抵押担保物权的限制性规定(绝押合同的禁止是严格意义上的禁止[4]),形成消极的引领效应。
三、民间借贷买卖形式担保与买卖合同的辨析
不能否认的是,生活中确实存在甲乙两公司同时建立有100万元民间借贷合同和100万元房屋买卖合同关系的可能,所以准确辨析从而客观认定就成为维护实质公正的必要课题。而进行辨析的一般性前提是被告提出买卖合同系民间借贷关系的担保抗辩,基础依据是当事人陈述的买卖合同形成过程及各方举证。
1. 辨析合同目的与文本。
如买卖合同文本直白写明为借款提供担保之立约目的,出现或涉及民间借贷、借款、本息、担保等正常买卖权利义务之外的措辞或内容,则应认定系担保形式买卖。
2. 辨析合同价格。
如标的物价格明显偏低(大多会达到或超过30%的可容忍价差幅度)而出卖人预先明确放弃撤销权,则有较大可能系担保形式买卖。
3. 辨析款项流动。
如合同约定一次性支付买卖价款,买受人付款“规律性”不足(差额常常可以折算出标的额为本金基数的利率,多为预扣利息所形成),或全额付款但同时或短时间内出现出卖人“规律性”回款(回款额常等同于借款期内利息或部分利息),或出卖人在收取价款后多次向买受人“规律性”付款(多为等额支付周期性利息),则因违背买卖合同中出卖人作为收款方地位和无理由反向支付的生活常识而有较大可能系担保形式买卖。该种情形有时会表现为出卖人从买受人处收款,而向买受人之外的第三人(多为买受人指定)以各种名目回款或付款,如无充分的向第三人支付依据或基础法律关系,则不应影响认定结果。
4. 辨析费用负担。
众所周知,买卖合同尤其不动产买卖合同从惯例上由买受人承担变更所有权的过户费用。虽也可以特约由双方负担或出卖人承担,但毕竟极少发生且多纳入标的物价款中统一核算,故如约定由出卖人承担过户费用,则有可能系担保形式买卖。更有一些情况下会出现买受人再售标的物时由出卖人无偿协助更名换件(多为尚未登记的不动产)或由出卖人承担再售交易费用的条款,此时系担保形式买卖的可能性进一步增大。
5. 辨析权能限制。
如合同约定买受人在购买后一定期限内不进行实际占有、使用、收益或处分,或对该等权能进行部分限制,则有较大可能系担保形式买卖。
6. 辨析回购条款。
如合同约定有一定期限内出卖人可以原价或“规律性”加价价格(加价额大多即利息额)回购的条款,则有较大可能系担保形式买卖。
7. 辨析违约责任。
如合同单纯约定出卖人违约责任或出卖人违约责任明显偏重,尤其违约责任承担条件与是否如期回购相关联,则有较大可能系担保形式买卖。
现实生活纷繁复杂,个体需求千差万别,各种可能性不一而足。最终辨析结论的形成往往需要多角度综合分析客观认定,而不宜单一因素武断或先入为主。
摘要：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已于2015年9月1日起施行。该规定第42条充分认知了民间借贷中时常伴生以签订买卖合同作为借贷担保的客观情况,明确规定了案由确定、法院释明和拍卖代偿等规则,为相应纠纷处理设计了统一规范。但现实生活中,买卖合同独立于民间借贷之外另行存在,或者依附于民间借贷供用担保的可能性并存,通过合同各要素准确辨析从而进行正确的法律适用,对案件的准确裁判和民间融资市场的有序发展意义重大。
关键词：民间借贷,买卖形式担保,买卖合同,辨析
参考文献
[1]孙鹏,肖厚国.担保法律制度研究[M].北京:法律出版社,1998:1.
[2]来奇.买卖合同[M].北京:中国民主法制出版社,2003:57-59.
[3]蓝承烈.民法专题研究与应用[M].北京:群众出版社,2002:61-64.
但是，这个似乎已经被遗忘的保护消费者权益的《范本》，能否承担起规范二手车市场的大任呢？
《范本》是“历史性进步”
其实早在2007年9份，《范本》就已公布在国家工商总局网站上，并开始在全国范围内推行使用。《范本》明确规定，如果卖车人提供的车辆信息不真实，买车人有权要求卖方赔偿损失。
北京亚运村汽车交易市场总经理苏晖曾表示，《范本》的公布对于国内二手车流通领域来说，称得上是“历史性进步”，对于二手车市场也是个利好消息。
北京凯亚律师事务所蒋苏华也认为，合同内容维护双方利益。如果这一示范合同能顺利推广，对于今后消费者发生事故理赔时，能有个很好的依据。
车商不“自觉” 消费者不“主动”
然而，尽管《范本》早已公布，但工商部门表示，由于合同示范文本并不是强制性的，因此长期以来大部分二手车商以各种理由拒绝《范本》，常常自己拟订协议来代替。
北京中联旧机动车交易市场企业策划部经理陈欣告诉记者，二手车商往往愿意自己拟订协议，这样可以对车价、牌照、发动机号等一些常规问题进行约定，规避容易引起纠纷的敏感问题。
“签了合同多麻烦，买主一旦追究我们认为没有必要说的车况信息，控告我们这是有意欺骗行为，我们要承担刑事责任的。所以一般如果买主没有强烈要求，我们是绝对不会主动要求签的。”一位车商对记者透露。
此外，大部分消费者对合同的认知度低，对自己评估能力的过于自信，也助长了车商不使用《范本》的侥幸心理。
在采访中，一些消费者根本不知道《范本》的存在，而另一些消费者就算知道，也是对其中的内容略懂一二。多数消费者似乎只相信自己的“眼力”或者熟人的“能力”，而对《范本》这种可靠的“法律武器”不予以重视。
合同亟待完善
在二手车市记者还了解到，由于考虑到成本费用问题，不少经纪公司的车商在收购车辆前没有给车辆作出技术评估，很多时候经纪公司自己都分辨不清哪些是“问题车”和“事故车”，对车况的了解也是一知半解，因此能告诉消费者的车况信息也就少之又少。
苏晖指出，国内的车管部门应该将车辆的每次维修状况都记录在案。否则，隐瞒车况就很难杜绝，毕竟要将真实的车况告知给下一个买主，单纯指望卖车一方的诚信意识和道德水平是不够的。
中国汽车流通协会副秘书长沈荣说：“目前的《范本》很不完善，尤其在车况介绍一栏中，由于没有统一的《车况评估标准》的划分，具体车况的介绍模棱两可、含糊不清。因此需要二手车评估标准鉴定的出台以及权威评估机构的认证做保证，买方才能真正放心。”
这些因素导致了《范本》长期以来难以执行。记者致电石家庄二手车市场，一位不愿透露姓名的负责人说道，目前他们正在根据当地的实际情况对《范本》进行修改，在得到车商和消费者的普遍认可后，这份合同才会在市场上正式要求车商执行。
身份证号：
法定代表人或负责人(单位产须填写)：
委托代理人： 身份证号：
买受人(以下简称乙方)：
营业执照：
法定代表人或负责人(单位产须填写)：
委托代理人： 身份证号：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成如下协议：
一、房屋权属情况
1、甲方自愿将坐落在太原市 金刚堰路72号1幢三单元1层1号 建筑面积为：93。37㎡ ，《房屋所有权证》证号： S0707398 房屋性质为 住 宅 的自有房屋出售给乙方。
2、 房屋租赁情况：无租赁【 √ 】 ; 买受人为该房屋承租人【 X 】 。
二、成交价格、付款方式
(一)经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币(小写)元(大写) 捌拾壹万元整 。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币(大写) 伍万元整 。
(二)买受人采取第 2 种方式付款。
1、自愿委托太太市房地产交易市场办理资金托管。(建设使用)
2、自原放弃托管，自行交割，责任自负。乙方于20xx年12月16日前壹次付清给甲方，购房定金在最后一次付时冲抵。付款方式： 现金
三、甲乙双方同意于20xx年12月16日由甲方将上述房地产正式交给乙方;甲方应当将该房屋建筑范围内的土地使用权、附属设施及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。 附属设施情况： 无
四、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金;甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起 / 日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款;或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之 / 违约金。
五、本合同在履行中如发生争议，甲乙方应采取协商办法解决。协商不成时，双方约定选择下列第 2 种方式解决纠纷。
1、提交太原市仲裁委员会仲裁。
2、各有管辖权的人民法院起诉。
六、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担;
七、房屋已交存住宅专项维修资金的，出卖人同意其交存的该房屋住宅专项维修资金账面余额过户给买受人名下;房屋住宅专项维修资金未交存或余额不足的，由买受人直接交存。
八、为保障买卖双方的权益，通过房地产经纪机构成交的存量房买卖，填写以下内容：房地产经纪机构：太原市杏花岭区欣荣天缘房屋经济服务部 经纪机构备案证明编号： 房地产经纪执业人员姓名： 郭聪芳 联系电话：
九、双方约定的其它事项：
十、本合同经甲乙双方签字后生效。
十一、本合同一式叁份甲乙双方各执壹份，登记机关壹份。
甲方(签字) 乙方(签字)
共有人(签字) 共有人(签字)
委托代理人(签字) 委托代理人(签字)
黄山市工商行政管理局 备案
签 约 须 知
一、本合同是黄山市房产事务管理局根据《合同法》等相关法律法规制定，并经黄山市工商行政管理局备案的示范文本，适用于存量房自由交易。中介代理合同、网签合同另行规定。
二、本合同请用黑色或蓝黑墨水钢笔填写，书写要端正清晰，不得涂改。
三、本合同条款空白处由交易双方商定填写，对不选择的项目用横线划去。
四、本合同实行公证自愿的原则，申请交易时，双方当事人到场签字。
五、交易双方经协商一致，对本合同若有补充条款，其内容应当符合法律、法规的规定。
1太原市存量房买卖合同
出卖人：
买受人：
太原市房产管理局
太原市工商行政管理局 监制
太原市存量房买卖合同使用说明
一、本合同文本为示范文本，依据中华人民共和国建设部监制的JF—91—01房地产买卖契约起草。适用于本市的存量房买卖；本合同签订之前各方当事人应当仔细阅读本合同条款，充分协商。本合同所指“存量房买卖”是指已办理产权登记并取得房屋所有权证后，所有权人再进行转让的房屋。
二、对本合同文本【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
三、买卖双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定。
四、共有房屋，应当由共有人共同申请登记。买卖双方当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
五、买卖双方当事人应当慎重选择付款方式交割房款，为保护存量房交易和资金安全，尽可能选择，将购房款存入太原市房地产交易市场资金托管专用帐户的方式交割房款，以减轻风险，避免引起纠纷。根据国家有关规定，房地产中介服务机构或者从业人员不得代收代管存量房交易资金。
六、依法纳税是每个公民应尽义务，买卖双方及房地产中介服务机构应当如实申报交易价格，不得以低报、瞒报、漏报等方式偷税漏税，否则应承担由此产生的法律责任。
七、物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，合同签订后，双方当事人应当办理房屋转移登记，否则不发生物权效力。
请买卖双方认真阅读以上提示内容
太原市存量房买卖合同
（合同编号）
出卖人（以下简称甲方）：
身份证号：
法定代表人或负责人（单位产须填写）：委托代理人：身份证号：
买受人（以下简称乙方）：
身份证号：
法定代表人或负责人（单位产须填写）：委托代理人：身份证号：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成如下协议：
一、房屋权属情况
1、甲方自愿将坐落在太原市坞城路623号20幢一单元3号（现实际为1号楼1单元201号），建筑面积为106.64平方米，《房屋所有权证》证号为房权证并字第00090301号房屋性质为的自有房屋出售给乙方。
房屋租赁情况：无【】
买受人为该房屋承租人【】
卖方应在房屋出售前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
2、甲方保证已如实陈述房地产权属状况，共有的房屋应当由共有人共同申请，甲方保证上述房地产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；乙方对甲方上述转让的房地产具体情况已充分了解，愿意买受该房地产。
二、成交价格、付款方式
（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（大写）元整（小写）￥元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币（大写）元整。
（二）买受人采取第种方式付款。
1、自愿委托太太市房地产交易市场办理资金托管。（建设使用）
2、自原放弃托管，自行交割，责任自负。乙方于年月日前次付清给甲方，购房定金将在最后一次付时冲抵。付款方式：
三、甲乙双方同意于年月日由甲方将上述房地产正式交给乙方；甲方应当将该房屋建筑范围内的土地使用权、附属设施及其减色印刷装修随同该房屋一并转让给乙方。
附属设施情况：
四、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数量的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之违约金。
五、本合同在履行中如发生争议，甲乙方应采取协商办法解决。协商不成时，双方约定选择下列第种方式解决纠纷。
1、提交太原市仲裁委员会仲裁。
2、各有管辖权的人民法院起诉。
六、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；
七、房屋已交存住宅专项维修资金的，出卖人同意其交存的刻房屋住宅专项维修资金账面余额过户给买受人名下；房屋住宅专项维修资金未交存或余额不足的，由买受人直接交存。
八、为保障买卖双方的权益，通过房地产经纪机构成交的存量房买卖，填写以下内容：
房地产经纪机构：
经纪机构备案证明编号：法定代表人或负责人：
房地产经纪执业人员姓名：联系电话：资格证书名称：资格证书备案编号：
九、双方约定的其它事项：
十、本合同经甲乙双方签字后生效。
十一、本合同一式份甲乙双方各执份，记主登记机关1份。
甲方（签字）乙方（签字）
共有人（签字）共有人（签字）
委托代理人（签字）委托代理人（签字）
主流观点认为，《合同法》第56条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，甲、乙虽然签订了房屋买卖合同，并共同申请完成了房屋所有权转移登记，但该房屋买卖合同一旦被撤销，溯及到合同签订时，其效力就不存在，基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权，应当自动恢复到合同签订前的状态，即自动恢复为卖方甲所有。换言之，人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，但是，依《合同法》第56条的规定，该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权，故登记机构可应卖方甲的单方申请，凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书，先行撤销乙的房屋所有权登记，收回乙的房屋所有权证书或公告其作废，恢复原登记簿的记载，即恢复甲原来的房屋所有权登记，并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。
一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权
从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权。
从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。
二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权
本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。
一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。
二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。
因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。
三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。
《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。
登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?
笔者认为，本案中，由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第(二)项规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利，属于权利人单方申请登记的情形，如前所述，人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲，即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权，故不能单方申请登记。
欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下，系因房屋权利主体变动产生的登记，属于转移登记。如前所述，甲只能行使物权请求权或债权请求权，直接请求乙协助办理转移登记，将房屋转移登记到自己名下，如果乙配合，甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可，无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合，甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋，或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋，还是履行返还房屋义务，均不是直接确认房屋所有权属于甲，而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任，仍然需要乙协助，通过共同申请转移登记，才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时，为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础，即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的，甲可以申请人民法院强制执行，登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。
关键词：交付；风险归属；现有利益
中图分类号：F713.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.50 文章编号：1672-3309（2012）02-118-02
买卖合同中标的物灭失的风险归属是指在因不可规则于双方当事人的原因致使标的物毁损时，其对待给付（价金的支付）是否仍然存续的问题。货物意外灭失，若货物的风险归属于出卖人，买受人无支付合同价金的义务；若货物的风险归属于买受人，买受人仍然有义务按照合同约定支付价金。
一、风险归属的主要立法例
对于风险的归属规则存在两种立法例。其一是将风险的归属与物所有权人联系起来，即物主承担风险原则，认为“天灾归所有人承担”。该观点可以追溯到17世纪的罗马法，后被法国、日本及英美法国家采用，其主要的理论基础在于权利义务对等。利益之所在，即危险之所在，所有权人为利益之享有者，那么为风险值承担者。其二是风险归属于货物实际占有人，即交付主义原则，该原则为《德国民法典》创立。德国、瑞典等国及《联合国国际货物销售合同公约》采此立法例，其主要的理论基础在于，风险控制。“把损失分配给能以最低成本承担这种损失风险的一方”。史尚宽先生认为：“盖以交付主义，系基于互易思想，因交付，标的物处于买受人保护之下，而入其所支配之危险范围，同时出卖人因此已履行其主要义务。”[1]
我国《合同法》采用交付主义，《合同法》第一百四十二条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。” 我国立法机关认为：“风险移转是一个很现实的问题，而所有权的移转是抽象的，因而以所有权的移转来确定风险移转的做法不可取。”[2]所谓“抽象”，笔者认为其意为所有之表征相对不明显。
二、对 “物主承担风险原则”“交付主义原则”的评析
物主承担风险的基础在于利益之所在风险之所在。一般来说，所有权人往往是利益的最终享有者。但是所有权人与利益享有者也非绝对一致。如在所有权保留买卖中，出卖人保留标的物的所有权。此时，由买受人承担风险实际上违背所有权人承担风险的理论基础。但如果灭失风险不在买受人，“这种随着商品经济发展而被广泛使用的交付方式就会变得毫无意义”[3]。有学者对此解释为，出卖人只是名义上的所有权人，其享受的来自所有权方面的利益是虚幻的。买受人才是真正意义上的所有权人，其享受着所有权的绝大部分利益[4]。但如何理解“名义上的所有权人”与“真正意义上的所有权人”又成为一道难题。
控制说的基本理论依据在于实际占有人更容易控制风险。但这一理论自身存在逻辑冲突。风险是无法预见、不可避免、不可克服的，不存在可控制之说。如果货物的损害是因买受人或出卖人的过错导致的，则过错行为人需要承担相应的违约责任或侵权责任，与风险的归属无关。我国立法机关以所有权表征不明显否定物主承担风险而交付移转风险理由亦不成立。所有权之表征虽不明显，但所有的物权的归属法律均有明确的界定。并且，占有亦可分为直接占有和间接占有。在间接占有的情况下，占有的表征亦不明显。
三．回归风险归属之本源——“现有利益丧失原则”
风险与利益是一致的，谁享有利益谁承担风险是一项公认的市场交易的准则。民法在规定风险归属时，应基于风险与利益一致的市场交易准则。风险发生，当事人各自丧失现有利益，可简称现有利益丧失原则。法理根据是：当事人因标的物而发生之现有利益，是当事人自己之选择，如该利益因不可归责于他人之原因而丧失，只能由当事人承担后果[5]。在确定风险时，应依据利益的归属来定。在买卖合同中，若所有权人与占有人相一致，则利益的归属较易判断，风险由所有权人同时为实际占有的人承担风险。存在争议的是“所有权”与“占有”不相一致的情况。在买卖合同中所有权与占有不一致的情况主要有所有权保留买卖和观念交付。现就其进行具体分析：
（一）在所有权保留买卖风险归属
所有权保留买卖是买卖双方约定，在一定的交易条件成熟以前，出卖人继续保留标的物的所有权的买卖。一般为，买卖达成后移转标的物占有，价款付清后移转标的物所有权。用“现有利益丧失原则”分析该风险的归属。
一是，在保留所有权买卖，标的物占有移转后，所有权移转前，出卖人享有标的物所有权，买受人享有标的物占有利益。此利益归属关系为当事人自己之选择。如标的物因不可归责于当事人双方之原因而毁损灭失，出卖人丧失标的物所有权，买受人丧失标的物占有利益。
二是，在保留所有权买卖中，出卖人的义务包括移转标的物所有权、移转标的物占有；买受人的义务为支付相应的价款。对应的价款中，一部分为移转所有权之对价，一部分为占有之对价。出卖人移转占有，即履行了部分合同义务，买受人须为相应的对价给付。若因风险导致标的物毁损灭失，出卖人承担自己所有权无法移转之损害，买受人承担自己无法继续享有占有之损害。因买卖中不会对价款进行明确约定，可认为出卖人移转占有，买受人按合同分期付款，双方均完成对价给付。出现风险导致标的物毁损灭失，则出卖人不得请求保留买主给付剩余价款，买受人不得请求保留卖主返还已给付价款。
（二）观念支付中风险归属
简易交付是买受人先行占有标的物，合同生效时即发生物权变动的效力。合同订立时，标的物所有权和占有利益均归买受人享有。风险由买受人承担。
占有改定为买卖发生后，标的物所有权归属买受人，但出卖人可依据协议继续占有该物。占有改定的实质为买卖双方已从买卖关系转变为保管关系，一般为无偿保管关系。买受人成为委托人，出卖人为保管人。标的物因风险发生毁损灭失的，出卖人（保管人）丧失其依保管关系享有的占有利益，买受人（委托人）丧失其依买卖合同取得的所有权。因此，买受人（委托人）不得要求出卖人（保管人）赔偿损失。若依交付主义，标的物的占有未发生移转，由买受人承担风险，与保管合同中风险归属的规定相冲突。依利益归属来处理该类关系，能与保管合同风险归属相相契合，实现逻辑的一致性。
指示交付在我国《物权法》第二十六条有所规定，即动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。买卖合同中双方当事人达成指示交付的合意，即具备“双方明示或默示以指示交付代替之”、“双方同意该物的所有权移转义务已被履行，无需再立为现实交付”。我国《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。据此，出卖人与买受人达成指示交付的协议后，返还原物请求权已移转，合同中交付义务已履行，所有权移转。向第三人为指示是为合同义务。在第三人向买受人为移转标的物占有之前，所有权利益归属于买受人，因此买受人承担标的物丧失之风险。有学者认为此种风险归属“未免有失所衡”，笔者认为指示交付的合意为出卖人与买受人自愿达成，当事人根据达成的合意而所享有的利益，是当事人自己之选择，如该利益因不可归责于他人之原因而丧失，只能由当事人承担后果。本人承担自己的利益风险并无不公平。
参考文献：
[1] 史尚宽.债法各论[M].台北：荣泰印书馆股份有限公司，1980：60.
[2] 全国人大常委会法制工作委员会.中华人民共和国合同法释义[M].北京：法律出版社，1999：224.
[3] 罗伯特·霍恩等、楚建译.德国民商法导论[M].北京:中国大百科全书出版社，1996：132.
[4] 王雪丹.对买卖合同风险移转规则的思考——兼论单一采用交付主义原则的不合理[J]. 江西师范大学学报( 哲学社会科学版).2004,(05):45.
[5] 李锡鹤.民商法原理论稿[M].北京：法律出版社，2009:583.
(1)签约后反悔，不愿购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行;
(2)无论何种原因，乙方未在2011年6月30日之前将全额购房款转入甲方银行账户，未支付约定的相关费用;
(3)未按照本合同约定的时间交齐相关资料(或提交的资料不真实);过户或贷款办理过程中需要到场时以各种理由推迟，拒不到场。
3、若甲、乙双方在未征得丙方书面同意的情况下共同解除本合同，则视为甲、乙双方均违约，丙方已收的服务费不予退还，按合同约定该由乙方支付还没有付清的服务费双倍支付给丙方，丙方为追索该费所产生的诉讼费、律师费等所有支出由其承担。
4、乙方应于本合同约定的期限向丙方全额支付服务费等合同约定的应付费用，逾期三天未付的属于违约，丙方有权立刻终止合同，同时有权追偿未收到的服务费(已交服务费不退)，并且乙方应向丙方支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金。如果丙方终止合同时，甲方帐户没有收到乙方转入本合同规定的全额购房款，乙方还应当支付甲方本合同约定的该房屋成交价10%的违约金。
5、因不可抗力的因素致使本合同无法履行，三方互不承担违约责任。
八、其它：
1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖手印后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，均具有同等法律效力。
九、其他补充约定：
甲方签字： 乙方签字： 丙方签字：
盖手印： 盖手印 ： 盖手印 ：
