某房地产企业项目管理系统实施总结

某房地产企业项目管理系统实施总结（精选8篇）

某房地产企业项目管理系统实施总结篇1

从2006年4月初，接受XX项目的实施任务至今，XX项目管理系统实施已告一段落。全面回顾这段实施过程，有很多经验和教训，做一下总结很有必要。整个实施过程从2006年4月到2006年10月是一个阶段，然后从2006年10月以后至验收为一个阶段，具有不同的特点，10月份以前自己操刀多一些，10月份后跟踪、监控对方具体人员的实施工作多一些。

一、实施教训

1.初期刚接手项目的时候，对整个的产品体系不是太了解，对房地产的项目管理特点及成本管理方面没有任何积累；对于所实施的产品不熟悉，这是非常不利的，因为客户认同实施人员的基础就是实施人员在业务及产品方面所积累的优势；

2.忽视了实施人员自身体的定位，实施人员的角色应该是帮助、支持、培训对方来做事，而不是自己捉刀。当然在现实的实施过程中，不可能一刀切，但要时刻提醒自己的定位，不能走的太深；

3.RPDS产品身当时存在的问题较多，大约50%的时间在测试，甚至是一些比较弱智的问题，在技术及测试部门的努力下，此问题在后期得到了极大的改善；

4.缺乏计划性，项目的实施，一定要制定切实可行的实施计划，否则如同无头的苍蝇，没有目的，使得项目实施走到哪里算哪里，不具有系统性，造成拖延；同时，计划性也包括与实施人员的其它任务之间的协调。比如当时除了XX的实施，还要兼顾到公司行政管理、售前、其它历史客户的跟踪等活动。

5.项目管理需要加强，除了上面提到的计划要素，对于项目的其它要素也要加强，如需求反馈机制、进度反馈机制等等。大要把握全局，时时掌握项目进度，协调项目中出现的各种异常状况，如果不能综合协调，否则整个项目的质量和进度将会受到不确定因素的影响，导致项目延期或失败；

6.重要的实施节点确认、培训确认、需求确认，最好是都要有纸面文件的确认环节，无论是对于甲方还是已方，都是非常重要的。

7.没能有效的利用各种资源，不是什么事都要事必躬亲，自己来做，要有效的利用各种资源，客户方的、公司方的，都要善于为自所用；

二、实施经验

1.要努力改变游戏规则，开始的时候WY明显处于优势的地位，使得实施做得很被动，这时就要学会用自己的专业性及其它方面的优势来与他PK，使他有一种认同感，否则事会越做越麻烦；

2.要积极的学会调动对方的资源，XX实施，LT的加入是一个非常重要的点。到了后期，任务越来越重了，如果单纯依靠自身的力量，这事麻烦大了，一些基础的工作，需要别人来做，同时这事WY肯定不做，当时北京公司没有相关的资源，后来与XX协调，LT加入到实施中。事实证明，他的加入使后期的工作顺利了许多；

3.培训最后是做现场操作培训，XX系统的使用，如果不去优山美地等项目部做培训，使用难度会比较大。要现场解释他们的问题，这不可避免的涉及到他们自身利益的考量，要打消他们在这方面的顾虑，否则他们会想出100个理由不用系统；

4.不能用太技术化的语言来面对客户，对于我们可能是非常幼稚的问题，但从他们眼中可能情况就不一样了，要多从业务的角度来与他们对话；

5.要成功抑制他们的需求，用户的需求如果不抑制，是无限成长的。这里不是不让用户提需求，而是要对需求分等级：核心需求（影响业务流程及使用的）、非核心需求（不影响使用，但会影响使用效率等的问题）。当然领导提出的需求要划到核心需求里面。在售前的过程中给客户绘制美好的蓝图，并且无限制地扩大客户的需求，成功的实施顾问在与客户进行接触的过程中，就应该有让客户狂热的头脑降温的意识。这一点在前期做得不够好；

某房地产企业项目管理系统实施总结篇2

某企业计算机信息网络建成于2002年, 网络拓扑结构为星型, 已经建设有覆盖整个厂区的办公网络一套, 共有网络用户200多户。网络为内部办公网络, 与因特网完全物理隔离, 应用系统主要有CAPP、PDM、用友U8和OA办公系统等业务应用系统。网络设备采用神州数码、D_LINK、H3C等品牌的二层非网管式交换机, 距离比较远的楼层采用光缆接入办公楼, 通过光电转化器转为电缆接入核心交换机。

为了解决以上问题, 企业决定对现有网络进行改造。经过需求调研和讨论, 改造内容主要包括更换H3C智能交换机、重新规划部门IP地址、按部门划分VLAN、设置ACL访问控制列表、端口绑定MAC地址等, 解决各部门之间随意相互共享和访问数据、客户端IP地址冲突、权限管理混乱等存在的问题。

二、网络改造项目实施过程

1. 项目实施过程

项目的实施过程包括了网线梳理、网络设计、交换机安装、系统切换、交换机配置等步骤。项目组首先对网络中的线路进行梳理, 对于信息点、网线的两个端点进行标识, 取得原有网络布线的第一手资料。在梳理完网线后, 对网络进行设计, 考虑到成本等原因, 本项目不对线缆进行改造, 只对交换机进行改造, 网络设计成三层结构, 由一台H3C 5600作为核心, 然后根据接入计算机的多少选用H3C 3600与H3C 3100作为汇聚层, H3C 3100作为接入层, 并按照部门进行Vlan划分, 各部门Vlan之间禁止访问, 并设置服务器VLan, 可以与所有的部门Vlan进行通讯, 形成了以H3C 5600为核心的星型网络。

2. 部门IP地址的规划和VLAN的划分

网络采用以H3C-S5600-26TP为核心, H3C-S3600-28TPI和H3C S3100-26TP为汇聚, H3C-S3100-16T和H3C-S3100-8TP为接入的网络结构。企业有两百多台计算机, 约有二十个部门, 计划根据部门计算机来划分IP段和子网掩码。假如一个部门有70台计算机, 则该部门计算机的IP网段范围是10.58.161.0/25, 子网掩码是255.255.255.128, 网关为10.58.161.126, 这样除了满足70台的IP分配后还预留了56台的IP地址。另一个部门有20台计算机, 该部门计算机的IP网段范围是10.58.161.160/27, 子网掩码是255.255.255.224, 网关为10.58.161.190, 为该部门预留10台计算机IP地址。

3. 服务器系统IP更换测试

企业现有windows域服务器、CAPP、PDM、用友U8和OA办公系统服务器。由于重新规划IP地址需对以上服务器重新设置新的IP地址, 为保障给服务器重新分配IP地址后其应用系统能够正常运行, 需先对服务器进行数据和系统的备份, 然后进行IP地址更换测试。

我们通过以下几种方式对服务器数据进行备份:

1.采用数据库备份工具对各应用系统进行数据库备份

2.通过ghost软件对整个服务器系统进行备份

3.不能使用ghost软件备份的服务器采用HP磁带机的灾难恢复功能进行备份

服务器系统数据备份完成后, 立即进行IP地址更换后的测试, 测试正常后接入网络, 如不正常通过技术方式加以解决, 必要时恢复数据。以上测试均在休息日进行, 避免影响网络系统的运行。

三、项目关键点分析

为了不影响大家办公时间, 怎样规划、实现网络的顺利过渡是本次网络改造的重点和难点。通过以下方式实现了网络改造的顺利过度。

1. 首先是对整个网络改造项目进行详细的现场调研、集中讨论

分析, 对每一个实施步骤反复细致的进行论证, 对可能出现的风险进行了分析并准备了多套解决方法。保障了项目实施的有序性和技术实现。

2. 对服务器系统进行数据和系统级别的备份。在项目出现问题的时候能够迅速恢复到以前的状态。

3. 线缆的测试和整理工作细致精确, 保障了网络改造实施的顺利进行。

4. 交换机配置的反复论证和测试, 是的交换机配置基本无误, 新的交换机上架后能够立即投入使用。

5. 分为几个项目实施小组迅速给用户更换IP地址配置并排错。

6. 在整个实施环节中, 项目实施小组对每个环节都反复论证和测试, 并准备了应急方案。

通过以上方式方法, 保障了整个网络改造工程的顺利实施, 平滑过渡。

四、项目实施总结

整个网络改造实施完毕后, 为单位搭建了一个安全、可靠、稳定、高效的网络管理平台。实现了多IP地址的划分, 使得IP地址容量得到了扩充, 解决了各IP地址的冲突问题;通过更换智能交换机, 拆除机房不用的网线, 使得整个网络结构清晰, 网络管理员发现问题后更能迅速查找和解决问题, 解决了交换机质量老化、经常死机, 客户端经常无法上网或接入缓慢的问题;智能交换机基于端口划分VLAN, 服务器划分为一个单独的vlan, 提供不同部门间的访问, 部门间vlan不能互访, 极大地提高了数据的安全性。

参考文献

[1]《H3C S5600-SI系列以太网交换机操作手册》

[2]《H3C S3600-SI系列以太网交换机操作手册》

某房地产企业项目管理系统实施总结篇3

关键词房地产；工程施工；过程管理；质量控制

中图分类号TU文献标识码A文章编号1673-9671-(2011)012-0206-01

对于房地产开发企业，在工程项目施工阶段进行有效的现场管理，是企业管理的重要组成部分。在项目整个实施过程中，贯彻文明施工要求，推行现代化的企业项目管理方法，全面做好项目施工阶段的各项现场管理工作，能够有效加快施工进度和提高施工效率，在保证施工质量的前提下，在很大程度上为企业创造了最大程度的利润。

1项目施工阶段的影响因素分析

房地产项目在施工阶段的影响因素，通常情况下主要包括有施工管理人员专业水平、材料质量、机械设备、施工方法和施工环境等方面[1]，在项目施工阶段对这些因素进行严格控制，在较大程度上能确保工程良好的施工质量。

1）人为因素。施工技术人员是直接参与项目实施的管理者和操作者，作为施工管理人员，应避免技术上的失误，充分发挥其主导作用；作为直接施工操作人员，应充分调动其积极性，确保良好的工作状态。为此，除要加强施工技术人员的专业技术培训，还应根据实际工程项目的具体特点，完善岗位责任制度，改善施工劳动条件，从确保施工人员安全和工程质量出发，在施工人员的技术水平、职业素养等方面进行改善。

2）材料因素。材料质量主要包括对施工原材料、半成品、成品以及采用的预制构、配件等进行质量控制。材料质量是保证工程施工质量的前提和基础，加强进场材料的质量检查和控制，是提高项目施工质量的必要措施。具体实施时，施工材料的质量控制要点主要包括：加强材料进场时的质量验收检查，进行必要的抽检试验，严把质量关；抓好进场材料的存放管理工作，采取相应的措施保证其存放期间不被损坏，并组织合理的使用方案；搞好材料的质量鉴定和检验试验，对相关材料的验收标准要符合国家和地方有关法律法规的标准和规定。

3）机械因素。机械设备主要包括进场机械和施工工具的管理与利用。在房地产项目施工阶段，必须将建筑结构形式、施工现场条件、采用的施工工艺和方法进行综合考虑，选择先进、合理地机械设备和工具。此外，还应合理使用、管理和维护现场机械设备，应确保施工过程中所有技术人员能遵守岗位责任制度、操作证制度、安全使用制度和技术保养制度等，确保现场施工机械能发挥最佳的性能。

4）施工方法因素。房地产项目实施过程中的施工方法，主要指项目施工组织方案，采用的施工技术，施工管理方案以及施工质量控制措施等。项目施工方法的合理与否，直接影响到工程质量、工期、成本等控制目标能否顺利实现，在项目施工阶段，经常会由于采用的施工技术不恰当或是施工组织方案不合理导致影响施工质量、拖延施工进度、增加成本投资。为此，选择采用施工方法时，必须结合项目实际，从技术、管理、施工组织和经济指标等方面综合对比分析，力求选用的施工技术方案技术先进、施工方便、经济合理。

5）环境因素。影响工程项目施工质量的环境因素很多，有工程技术环境、工程管理环境，如工程地质水文条件，如施工质量管理制度和质量保证体系等。环境因素对工程项目施工质量的影响，具有复杂且多变的特点，如场地地质、施工气象条件等，都直接影响工程施工质量和进度。

2项目施工阶段的过程管理

为加强对工程项目的施工质量控制，明确项目施工阶段各环节的质量控制要点，可把项目施工阶段的过程管理细分为施工前期准备、现场施工管理和施工质量验收三个环节。

1）施工前期准备。在项目正式开始施工前，应全面做好各项施工前期准备工作，该准备工作还将贯穿于项目的整个施工全过程中。施工前期准备的内容主要包括有全场性施工组织方案确定，分部、分项工程施工方案确定，单位工程施工方案确定，确定施工管理人员组成，施工技术准备，施工设备进场、调试，施工场地清理等。

2）现场施工管理。在项目施工阶段，应全面控制施工过程，对关键施工工序的施工质量进行重点控制。具体实施时，应确保做到项目施工有方案、图纸会审有记录、设计变更有手续、技术措施有检查、工序交接有交底、材料检查有试验、成品养护有保障、质量控制有措施、质量处理有复查、文件记录有档案。

3）施工质量验收。项目在完成施工过程后，应对其形成的建筑产品进行全面质量验收，具体内容主要包括有：在项目组内部成立质量验收小组，对项目的分部、分项工程以及单位工程进行质量评定和验收，组织项目总体自检和初步验收，发现问题需及时补救；准备项目质量验收资料；根据国家和地方的相关规定和要求的质量评定标准和办法，组织正式竣工验收。

3项目施工阶段的质量控制措施

建筑工程项目施工质量的控制措施，主要是对相关技术文件和报告进行审核，对结构重要部位或隐蔽工程直接进行现场检查或必要的试验等。

1）相关技术文件和报告的审核。对项目施工阶段的相关技术文件和记录报告进行全面审核，是工程管理人员对项目施工质量进行全面控制的必要手段。

2）现场质量检查和试验。①质量检查的依据。国家及地方頒布实施的相关施工技术标准、技术操作规程、施工验收规范以及质量检验评定标准等；施工组织方案、施工图纸及说明、设计变更及其通知单、工地例会及其他协调会议会审纪录、决定等；当地工程质量监督部门规定的施工要求细节。②现场质量检查的内容。施工前期准备工作检查；工序交接交底检查；隐蔽工程施工单独验收检查；单位工程停工后复查；分部、分项工程完工后，应经项目经理、现场主管监理、甲方代表统一检查认可并签署相应的验收文件后，才能开始后续工程项目的施工；成品保护检查。此外，房地产企业高层管理人员，还应经常深入项目施工现场，对项目施工操作质量、施工进度和存在的问题进行巡视，充分掌握现场一线信息；必要时，还应进行现场跟踪检查。

3）现场质量检查方法。在施工现场进行质量检查，通常采用的方法主要包括有目测、实测和试验三种。①目测法：采用目测法进行现场质量检查，其主要手段是观察，就是根据施工质量标准对结构外观进行目测，如混凝土结构在拆模后表面是否有蜂窝、麻面、漏筋等现象，钢结构在焊接施工完成后是否有明显缺陷、变形等，均是通过目测进行检查的方面。②实测法：采用实测法进行现场质量检查，就是通过将现场实测数据与相关的技术规范及质量标准中所规定的允许偏差进行对照，以判断项目施工质量是否符合要求。通常情况下，经常采用的实测检查手段主要为靠和量，靠是指检查人员直接采用直尺或塞尺检查屋面、楼板、墙面、地面等结构表面的平整度；量是指直接采用计量仪表或测量工具等设备对结构的断面尺寸、轴线、标高等控制参数进行偏差检查。③试验检查：指通过现场原位试验或取样试验等手段，对项目的施工质量进行判断的检查方法。

4结语

在实际工程中，房地产项目的工程管理人员要站在企业生存与发展的高度上，对项目施工阶段的过程管理及其实施措施进行全面把握，坚持“以质取胜”的经营战略，合理组织，规范施工，科学管理，才能施工完成精品工程，以此来拓宽市场，赢得市场。

参考文献

[1]张仕廉,曲修山,孙继德.建设工程项目管理[M].北京:北京建筑工业出版社,2004.

[2]卓智丰.加强建筑工程现场施工控制措施浅析[J].民营科技,2010,4.

某房地产开发企业财务管理制度篇4

属公司财务部岗位设置和分工情况需报公司财务部备案。从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证书。公司将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用财务人员的重要标准，切实加强财务人员培训和后续专业教育，不断提升财务人员素质。

第三章全面预算管理

第十一条公司实行全面预算管理，建立和完善全面预算管理体制。公司应设立全面预算管理机构，组织开展预算编制、审核和下达、预算执行与控制、预算调整，建立预算管理责任制,开展预算分析与评价等工作。

第十二条公司建立和完善预算编制工作制度，明确编制依据、编制程序、编制方法等内容，确保预算编制依据合理、程序适当、方法科学，避免预算指标过高或过低。

第十三条公司根据发展战略和经营计划，综合考虑预算期内经济政策、市场环境等因素，提出预算指导意见，按照上下结合、分级编制、逐级汇总的程序，形成全面预算草案，并提交董事会审批。以经批准的预算作为组织、协调各项开发经营活动的基本依据，将预算细分为季度、月度预算，通过实施分期预算控制，实现预算目标。

第十四条公司要加强对预算执行的管理，明确预算指标分解方式、预算执行审批权限和要求，组织各项开发经营活动和投融资活动，严格按预算执行和控制。通过预算执行情况分析，落实预算执行责任。

第十五条公司应逐步建立预算执行考核制度，对各预算执行单位和管理者进行评价和考核。

第四章会计核算和财务报告

第十六条公司会计核算实行“四统一”，即：统一会计政策和会计估计，统一会计科目，统一会计科目代码，统一会计核算软件，以保证财务报告编制工作的顺利开展，确保财务报告数据的真实完整。

第十七条总部制定会计核算制度，统一现金及现金等价物、应收账款、存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产及累计折旧、在建工程、租赁、无形资产、借款费用、或有事项、收入确认、所得税、政府补助、职工薪酬、关联方披露、企业合并及合并财务报表等主要会计政策和会计估计，公司应予严格执行。

第十八条公司使用总部制定的标准会计科目、会计科目代码、会计科目使用范围和账务处理办法。第十九条总部制定相关会计核算管理制度，在程序上确保会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料规范管理，以便及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息，公司应予严格执行。

第二十条各所属公司要按照规定向公司报送月份、财务会计报告等资料，不得在报送的财务会计报告等材料上作虚假记载或者隐瞒重要事实。公司对外提供的财务会计报告，必须经过总部财务管理部认可的会计师事务所审计。

第二十一条公司财务部应严格按会计法的相关规定管理会计档案，保证会计档案的安全与完整，保守公司机密，为经营管理活动提供证据。

第五章资金筹集

第二十二条公司可以通过权益筹资（资本金）、债务筹资（银行借款，行业内借款）和经上级主管部门批准的其他融资渠道筹集公司项目开发、拓展和生产经营所需资金，并按规定履行董事会、股东大会的审批手续，审批重点关注筹资用途的可行性和相应的偿债能力。不得依据未经论证、批准的方案开展筹资活动。资金的筹措要根据公司发展和项目需要进行，为项目进展提供资金支持，保证建设资金及时足额到位。融资渠道主要依靠行业内主业的资金支持。

第二十三条公司筹集资金应考虑资本结构优化，明确筹资目的和资金需求量，综合权衡筹资成本与回报，对筹资潜在风险作出充分估计，并由总部统一制订公司的权益筹资和债务筹资计划。由于市场环境变化等确需改变资金用途的，应当履行相应的审批程序。严禁擅自改变资金用途。

第二十四条公司的权益筹资只接受有明晰产权的出资，投资者的出资方式应当符合有关法律、法规的规定，公司原则上不接受债权出资。公司接受投资者非货币资产方式出资时，应当进行评估，并符合法律、行政法规规定的比例。公司根据有关法律以及出资协议或章程按时接受投资者投入的资本。

第二十五条公司以银行借款方式筹资，要考虑期限结构和资金成本，规避偿债风险，专款专用，不得更改用途，按规定核算并依法接受监督，按时足额偿还本息，建立并保持良好公司信用，保证持续的融资能力。

第二十六条对外筹资一律由总部办理，未经总部批准，一律不得自行向金融机构或其他企业借入资金，也不得自行拆借资金或变相拆借资金。

第二十七条公司应诚信履行合同，合理利用供应商信用，不恶意占用供应商资金，充分考虑商业信用的资金成本。

第六章资产运营

第二十八条公司应根据风险与收益均衡、资产占用形态与资本结构配比等原则和经营需要，确定合理的资产结构并实施资产结构动态管理。公司应当根据资产的性质和特点，在保证公司正常生产经营的前提下，合理规划各类资产的资金占用水平，优化资源配置，提高资产质量和资金使用效率。第二十九条充分发挥全面预算管理在资金综合平衡中的作用，严格按照预算要求组织协调资金调度，确保资金及时收付，实现资金的合理占用和营运良性循环。严禁资金体外循环，切实防范资金营运中的风险。取得的资金收入应当及时入账，不得账外设账。

第三十条为强化收支监管、加速资金周转，降低资金使用成本，提高资金利用率，总部对资金实行集中管理，统一规范银行账户的开立和撤销。公司银行账户的开立和撤销，必须上报总部审批；公司的各项收入，应通过结算账户及时存入总部结算户；公司的各项业务支出，根据其资金计划由总部分期将资金划拨到所属企业，以办理对外付款；其中向具有独立法人资格的所属企业的资金拨付，应通过银行委托贷款方式办理。

第三十一条公司货币资金支付必须严格按照公司资金使用权责手册规定的审批权限进行，必须严格执行。除国家规定可以用现金支付的业务以外，必须通过银行账户办理结算。

第三十二条为合理调度资金，财务部应编报月度资金计划，定期召开资金调度会，确定资金计划和

短期融资额度，提高资金使用效果。

第三十三条公司财务部应合理规划存量资金规模，既要保证建设资金需求，同时降低无效资金占用，在总部授权范围内可对短期存量资金进行无风险的理财规划。

第三十四条公司要加强应收账款管理，建立收款责任制。评估客户信用风险，跟踪客户履约情况，落实收账责任，要定期对应收账款进行账龄分析，对超过一定期限仍未收到的应收账款应逐级上报，减少坏账损失。销控部门，应按时排查，夯实账内外债权。

第三十五条加强存货管理，明确存货归口管理部门，规范存货采购审批、执行、验收、付款、入库、领用程序，定期组织存货盘点，保证资产安全。盘点清查中发现的存货盘盈、盘亏、毁损、闲置以及需要报废的存货，应当查明原因、落实并追究责任，按照规定权限批准后处置。对在建工程、土地、已建成的房屋、地下车库、商业资产、酒店等内容，进行定期评估，有效地保证存货的价值被合理的计量。

第三十六条加强采购付款的管理，完善付款流程，严格审核采购预算、合同、相关单据凭证、审批程序等相关内容，严格审查采购发票的真实性、合法性和有效性，定期与供应商核对往来款项。重视采购付款的过程控制和跟踪管理，发现异常时及时采取措施，避免出现资金损失和信用受损。第三十七条公司财务部应配合合约部、设计部、工程部和成本核算部对项目动态成本进行监控。第三十八条公司财务部对已销售开发产品根据配比原则计算应结转的销售成本，从对应的开发产品转入销售成本。对未销售的开发产品应定期与销售部门清查核对。对计划长期持有的出租物业应及时结转投资性房地产。

第三十九条固定资产实行实物管理和价值管理相分离的原则，综合部负责实物管理，建立实物管理台帐；财务部负责价值管理，建立固定资产明细账。各使用部门负责固定资产合理有效的使用与日常维护。

第七章收入及成本费用管理

第四十条公司的销售业务由销售部统一归口办理，具体包括制定销售计划、签订销售合同和催收客户款项等，销售收入或预售收入由财务部统一收取。

第四十一条财务部应当参与项目评审，从财务可行性角度出具评审意见。财务分管领导应当参与项目决策。项目成本通过议标、招投标、合同会签、合同签订流程等环节，保证项目的资金支出在预算控制范围内并与合同相符。按照公司内部控制的要求，财务人员应当参与重要合同谈判。

第四十二条公司各项费用支出实行预算管理制度，对在预算范围内的支出由经办部门履行相关审批程序进行控制，以自我控制为主，遵循“先算后花，先算后干”的原则。

第八章投资管理

第四十三条公司不得从事任何形式的委托理财、期货、期权、外汇买卖、证券以及其它金融衍生工具等高风险投资业务。

第四十四条根据投资目标和规划，合理安排资金投放结构，科学确定投资项目，拟订投资方案，重点关注投资项目的收益和风险。加强对投资方案的可行性研究，重点对投资目标、规模、方式、资

金来源、风险与收益等做出客观评价。

第四十五条按照规定的权限和程序对投资项目进行决策审批，重点审查投资方案是否可行、是否符合公司投资战略目标和规划、是否具有相应的资金能力、投入资金能否按时收回、预期收益能否实现，以及投资和并购风险是否可控等。

第四十六条公司对外投资设立所属公司时，应按照中国烟草总公司要求办理必要的审批手续。要与其他投资者签订书面合同并妥善保管投资合同或协议、出资证明等资料，依据合同或章程支付投资款项，明确公司投资权益，实施财务监督，强化对外投资项目的日常监管，提高投资效益。第四十七条未经总部批准，不得对外进行股权投资。

第九章风险管理和内部控制

第四十八条本着从实际出发、务求实效的原则，以对重大风险、重大事件的管理和重要流程的内部控制为重点，开展全面风险管理工作。通过收集风险管理信息、进行风险评估、制定风险管理策略、提出和实施风险管理解决方案、对风险管理的监督和改进等流程管理，防范公司所潜在或存在的政策风险、投资风险、经济合同风险、产品市场风险、债务风险、担保风险等。

第四十九条公司应建立健全财务内部控制制度，明确相关人员的管理权限和职责，按照风险与收益均衡、权责对等、不相容职务分离等原则，控制企业风险。

第五十条公司应根据合同审批管理制度的要求，明确销售及折扣、供应商及施工单位选择、施工进度款结算等重要业务环节的审批权限，实行财务监控。

第五十一条严禁对系统外企业和个人担保，同时加强对系统内担保行为的监管，建立担保决策程序和责任制度，明确担保原则、担保标准、担保条件、担保责任等相关内容，加强对担保合同订立的管理，及时了解和掌握被担保人的经营和财务状况，规避潜在风险。

第五十二条公司应制定内部控制评价办法，明确评价的原则、内容、程序、方法和报告形式等，围绕内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素，有序开展内部控制有效性的全面评价工作。

第十章利润分配

第五十三条公司在考虑整体资本结构优化的基础上制订留存收益政策和方案，说明留存收益的用途以及对投资者利益的影响，兼顾投资者近期和长远利益，报股东大会批准后实施。

第五十四条公司实现的净利润，按照以下程序分配：

1、弥补超过所得税税前利润弥补期限、按规定可用税后利润弥补的亏损。

2、按照税后净利润扣除前项之后的10%计提法定盈余公积金，法定盈余公积金累计额达到注册资本50%以上时，可以不再提取。

3、根据股东大会的决定提取任意盈余公积金。

4、根据股东大会的决定向投资者分配利润。

第十一章项目清算

第五十五条项目竣工后，应当依据国家法律法规的规定及时组织项目决算、财务及税务清算。第五十六条项目完结、销售全面结束后，由总部财务管理部组织对项目的总体情况，包括收入、支出及损益等情况进行全面清查，应形成资产的需及时办理资产入账及移交手续，后续未尽事宜应办理好交接手续，并根据清查情况形成清算报告。清算报告经总部审计部门审计确认后，方可办理项目终止手续。

第五十七条公司经营期限届满、终止经营的，或者经投资者决议解散的，要按照相关法律、法规及公司章程的规定实施清算。

第十二章附则

《房地产项目入伙管理》培训总结篇5

2014年2月28日，参加了兰国胜老师所做的《房地产项目入伙管理》培训，尽管自己多次参与项目入伙管理工作，却是

由于前期设计过程中存在一些瑕疵，而且发生过规划调整和变更；销售过程中未作不利因素提示，且前期置业顾问多数已离职；施工单位与我司后续无合作，不是很配合，整改缓慢；导致本项目存在潜在的交付风险，为了控制风险，制定以下措施：

1、由设计部排查所有设计变更和规划调整导致的差异，分析其对客户可能造成的影响，依据合同，制定相应的解决方案；

2、狠抓产品品质：服务再好，产品不好，客户依然不满意；成立工程突击队，将工程问

题在交付前消化；

3、落实“交付大使”，明确其职责，必须熟悉客户，熟悉产品；加强培训，替业主把好

最后一道关；对潜在的问题客户、问题房源，制定相应的预案。

最后，希望能够将本次培训所学到的各类管理工具和方法充分运用到本次入伙管理工作中，不断总结反思，持续改进，圆满完成广德公司的交付任务。

陈璐

某房地产项目营销策划方案篇6

1、优势

a、地理位置优越，交通便利； b、区域市场成熟，知名度高； c、整体规划出色，品质较高； d、开发商实力雄厚，目标明确。

2、机会

a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程； b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘； c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；

3、威胁

康泰大厦、GOGO购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。

二、市场定位要点阐述

在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。产品定位

1、本案是高开区CBD“最高品质”的项目。

2、本案导入“生态办公”的概念。这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。客户定位

通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：

1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。

2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。

3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。

4、地域分布：以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。

就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。

三、本案包装策划在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。前几年主要以概念炒作为主。近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。

包装

产品

市场（客户）

购买

推广（使之感兴趣）

询问

访问认可

1、本案案名设计

案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、销售场所包装策划

售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。

功能区进行路线次序排列：

沙盘陈列区

洽谈区

签约区

律师或公积金办理区

休息室

银行按揭区

四、差异性策划思路

根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。

通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。

1、产品预热期

为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等），全方位的宣传推广在1-2周内全在爆发出来。过程安排：将以上各媒体代表全部安排至一家宾馆（如国际俱乐部），负责他们全部的休闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介会，每人一份产品说明书，并现场进行POP讲解，当然各位媒体需每人一个红包。

配合安排：在推介会之后的1-2周内，通过全新有力的广告发布在各个媒体，使本案影响井喷状的传播开来。以达到最大化的市场告知预热。

2、产品开盘期及强销期

通过前期的预热，本案已积累了部分客户，且已有一定市场认知。此时，我们趁热打铁，进入产品的开盘期。“好的开始是成功的一半”，此时我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推广为主。在保定制造一个又一个的新闻点，让保定百姓应接不暇。形式：

（1）新闻发布会（通过之前的媒体关系，再一次轰炸全市）

（2）与中冀、轩宇等汽车公司合作，进行一次新产品的市场公关。

过程安排：

（1）新闻发布会：邀请政府官员、设计大师，进行产品宣传，开发商进行大会讲话，同时制作本地块及本项目介绍VCD发放各位嘉宾，之后进行交流酒会，安排文艺演出，并进行准客户现场认购，同时进行认购抽奖，当日开盘。

（2）新楼新车闪亮登场：时间为开盘后一周，选择适合本案目标群的汽车新品一同亮相共同展示，通过此活动，再一次全方位的扫描本案适合客户。

3、产品持续期策略安排：制作客户通讯进行市场再控掘和资源二次开发，定期发放，加大密度，以完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，制造集约效应。

配合策略：期间安排一些独特的USP销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受XX优惠或赠送活动。广告跟踪发布会，在人们心中营造一种“买了本案产品就是买了一种精彩生活”的感觉。

4、产品扫尾期：策略安排：（1）客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。

（2）配合物业进行园内绿地认养或小树认养活动。方案说明：（1）“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。

（2）“认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。

以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。

五、销售方案

1、本案销售方式

本案进入实质销售阶段，自然要明确销售目标，制订销售计划，组建销售团队，培训销售人员。在计划的销售周期中，对销售体实施有效的管理，随时监控销售的过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。

2、本案销售策略项目现场销售模式

本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的销售氛围，体现项目品质和形象。户内部分应注重功能分区和细节表现。接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。销售价格策略

1、价格走势

价格永远是任何销售中的最关键的因素。本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是提高性价比优势。我们的主体思路就是将本案直接包装成元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。

由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。具体价位走势为：

A座、B座：

元入市元持续元尾盘 C座、D座：元入市元持续元尾盘房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们都希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。

2、价格体系

根据本案建筑形式，可设计差价价格体系。价差拟定在每平米30元左右，随着具体楼座位置和景观差别，以及销售当中遇到的具体问题，还可以上下浮动10-20元。楼层价差方面，由于本案建筑总高度仅为16层，不同于高层楼，所以楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层价差的方式进行做价，根据不同楼座的区别暂定阶段楼层价格。

高层的通风、采光以及景观状况，是随楼层的升高而更加优越。此种楼层分段方法，可以充分利用高层板楼的这种优势合理提升整体价格。楼层价差随着楼层的上升不断上升，根据不同阶段，楼层价差拟定为每平米30-50元之间。首层和顶层均做单独处理。A、B座首层为底商，价格另行制订。C、D座虽然景观最好，但由于没有临街，也有相对不利的因素，所以价格可以适当回落。

销售手段：利用 “封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。加强客户“一带一”的销售方式。考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。工程进度：封顶，外装，准现房。

销售管理策略：销售管理应本着“分工明确、各负其责”的原则，首先将管理工作的职能划分清楚，设立相关的部门，确定相关的主要负责人，明确各工作平台的相互接口，使整个销售管理体系完整合理，管理执行过程中，各部门职责明确，衔接配合井然有序，共同完成既定的计划目标和任务。管理监督职能也十分重要，最好由高层管理负责人负责，随时监控销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做作调整决策。

3、本案USP销售专案

通过对保定房地产市场营销状况的关注与分析，发现在营销手段上的变化千变万化。因此如要树立本案在高开区“最高品质”的产品形象和有效达到实现销售的目的，就必须在营销用法上与众不同。

积极加大公关活动的份量，不断在保定房地产市场制造新闻点，变被动的广告为大众主动接受的新闻点，区别与其它项目，树立本案差异性，同时在销售手法也要有一定的差异性，也就是本案独特的USP销售策略。综合考虑本案的产品，人群、市场，我们专门为本案设计了适合本案的“1+1”策略，万房款对于中小企业来说不是一个太大的问题，但同时也不是一个可能忽略的问题，通过对本案区域中坚层的调查，发现此房款对于他们来讲正在一个临界点左右盘越。如果购房之后再考虑装修、购车，这时他们会明显具有一定压力，而这些恰恰又是他们必须考虑的。“1+1+1”方案有效地解决了以上矛盾，此方案的内容就是：将装修款与购车款一同纳入房款之中，一次性向银行借贷，以减轻这三项累积带来的压力。.虽然每月还款可能会多交几百元，但高品质生活却可一次性拥有，而在月供上只要多交一千余元即可。通过对中坚层客户答询可知，交得起三千多元月供的客户，交四千多元月供的压力并不会太大，而拥有高品质生活的压力明显减小，“1+1+1”方案显然优势明显。更易打动消费者。

六、推广思路

1、宣传推广策略本案CI系统全面建立

本案作为全新楼盘上市销售，项目CI系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。CI系统，即企业形象识别系统（Corporate Identity System）的简称。它包括三大部分，即：理念识别系统（MIS）行为识别系统（BIS）视觉识别系统（VIS）标准的CI系统涉及内容极为广泛，但对于房地产的楼盘项目而言，可以把握其精髓，择其所需而应用。其中视觉识别系统（VIS）是设计重点，配合理念识别系统（MIS）的基础部分，就构成了简化版的CI系统。视觉识别系统（VIS）主要包括：基本要素部分： a、标志（LOGO）

b、标准字、标准色与标准组合 c、象征图形、辅助图形与吉祥物 d、标本要素组合规范应用要素部分： a、办公用品系列 b、包装设计系统 c、服饰识别系统 d、环境识别规范 e、广告应用设计

本案设计并全面应用CI系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。

2、公关活动的深入展开

房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。宣传炒作的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。宣传炒作的主手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的曝光频率，最终引起社会广泛关注。本案的宣传推广策略的重点之一，就是大量策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒作，以此达到全面促进销售的目的。媒体炒作

1)省内及保定市主流媒体：

河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、家庭周末报、城市资讯、河北电视台、保定电视台

2)投放内容（软文提纲）： a、写字楼的人文倾向

b、世纪大厦创新打造“智力型企业专属办公平台” c、保定市CBD规划已初具规模

d、现代化都市的领跑者－保定市CBD现状 e、世纪大厦－保定市CBD区域的核心力作 f、总部基地－中小企业机构置业首选

g、世纪大厦－为成长后的中小企业再发展量身定做 h、世纪大厦－傲视同行的全功能生态写字楼

i、世纪大厦－近现房发售的“3E+5A”级高端商务楼 j、世纪大厦－财富加速器，商务制高点 k、世纪大厦－内部认购期创造销售奇迹中小型企业发展年会 1)目标：让高开区CBD区域概念深入人心，让人们知道世纪大厦就是高开区CBD区域的象征，是企业向国内国际发展的平台 2)时间：2004年10月 3)地点：国际俱乐部

4)主办单位：保定市经济贸易局、保定市发展改革委员会、保定市建设局、保定市乡镇企业局、保定市高开区管委会、保定市中小企业协会、保定晚报社 5)协办：保定市乾坤房地产公司

6)议程：专家学者谈高开区商务对保定现代化都市建设的意义

中小型企业发展的思路

高开区规划对商务楼盘的看重

世纪大厦的设计理念及对中小型企业发展的意义

媒体记者提问

7)媒体报道：省内及保定市各主流媒体户外媒体的投放

塔牌、彩虹桥、候车亭、楼体广告等 DM专刊直投、报纸夹带等

3、全新广告表现与创意主题

房地产项目的成功运做，暂时还离不开广告，而广告的关键就是设计广告。优秀的广告设计，会使项目的媒体费用投入获得超值回报。根据我们操盘的经验，一版报纸广告的设计水准，会直接影响广告的有效回馈量，在销售热线的来电量统计上，其差别甚至可能是一倍或两倍。回想那些市场中的成功楼盘，哪一个不会让我们联想起它成功的广告语？联想起那一版版印象深刻的广告精品？本案的广告设计必须要新颖独特，要能够在铺天盖地的房地产广告中脱颖而出，吸引住目标客户群的眼球，为实际销售捕捉来源源不断的客户。

广告设计的高水准要求，使我们不能吝啬设计费用。我们需要寻求设计水准较高的设计师，让他们深入了解本案，在我们的整体营销策划思路指导下，发挥出他们的创作天分。在保持广告独特表现风格与出众品位格调的同时，还要把策划的核心思想、项目卖点、销售主题与广告创意的灵感巧妙融合，设计出精品、极品广告，广告设计高品质策略，会使本案的广告形象与广告效果保持较高水准，不仅直接促进销售，也是保持本案高品质楼盘形象的重要保障。

4、广告全方位整合

本案进入销售期后，广告宣传将在全方位、多层次上展开。媒体资源在经过充分地分析评价后，将被有效地整合利用。针对本案目标客户信息来源的特点，常规主流媒体仍是主要选择，如报纸、期刊、户外、电视、广播等；同时选择以其它特殊媒体作为辅助配合，如网络、直投；以及利用相关俱乐部、社团等的客户资源。广告宣传的投放计划将针对销售期的需要做合理安排。费用投入计划和比例将在初期就有框架性的计划，各项媒体分配、各个销售阶段、各项宣传用品、以及各种活动与展览均有相应预算额度，使宣传推广与费用使用的计划性、目的性和主动性更明确，在保证宣传推广效果的同时尽可能提高回报率，避免被动的、散乱的、盲目的宣传方法。

5、媒体组合原则

由于市场消费者的来源一般较为复杂。单一媒体推广不可能深入到未来本案目标客户群的所有层次中去。所以我们采用组合立体方式推介本案，组合原则采用先内而外，先主后次的原则。a)先内而外

保定地产市场经过发展，已形成强大的业内人群，也就是我们通常说的地产圈。在这个圈子里有许多关注保定市场的业内人士，在他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径（业内人士沙龙、《保定建设》等）。在产品品质有保证的情况下，让本案形象不断出现在此类专业媒体上。此类专业媒体或专业人士有其专业性的优势，往往更有说服力，比广告更让消费者信服。在不知不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体的优势引导市场的偏好度。在此基础上，在转向普通意义上的外部市场推广。b)先主后次

为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。我们采取先主后次的原则。在主流媒体上发布本案信息，强势推介，在前面的基础上，照顾其它渠道的客户，选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体。在费用预算上，有主有次。明白我们需要面对的客户主体，有主攻，有兼顾。c)立体组合方式说明

在全案推广中所谓的“立体”就是指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各类公关活动，展会推介，网络传播等诸多媒体推广手段。包括我们为本案订身设计的活动策划思路。其它手段还有DM直接，客户通讯等。

6、推广预算与应用 ①整体推广费用估算

本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。根据目前我们对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其它项目的运作模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的1%－1.5%。②推广费用的节奏安排

根据本案的销售周期及前期预热的叠加。我们将之分成两部分。一是前期启动准备预算；二是正常销售周期中的推广费用安排。

项目营销活动开展前期，有大量的销售道具等物件需提前准备。其中有的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、售楼处包装、各类单据等。通过总预算的分配，本案前期的预算额我们定在25－30％左右。内容：

售楼处装饰墙面展板顶棚鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等

沙盘单体沙盘及规划沙盘

指导牌门口及内部指导指示牌

门头售楼处门头包装，LOGO墙布置

销售道具楼书 8000册

海报 5万张

其它名片、包装等

户外引导擎天柱或路牌

工程围板户外围板售楼处周围户外围板

引导路牌指导指示牌

部分媒体造势业内媒体

平面新闻造势

公关活动

某房地产企业项目管理系统实施总结篇7

关键词：项目管理；房地产；计划控制

一、通过事前控制实现对房地产项目的管理

（一）确定控制计划，保证其合理性。首先由房地产企业的项目开发管理部门在对市场进行详细调查的基础上制定项目开发的计划，待到项目开发计划通过了相关部门的审核之后，由销售部门进行销售计划的制定，之后的项目计划需要交由工程部在开发计划和销售计划以及国家标准、场地状况、待建情况和施工队伍的施工能力进行确定。项目开发部门和销售部门在进行项目开发计划的过程中，需要将其他部门应该进行配合的阶段和要求进行明确的罗列，在通过其他部门对这些要求进行确认之后，交由其他部门根据自己所需要给予的配合工作制定相关的工作计划，并且对于那些需要多个部门共同完成的情况，需要进行详细的重点标注，然后由房地产的总负责人进行项目的协调和确认。最终确认房地产项目管理工作。

尽管房地产项目管理的控制计划的制定可以有很多的渠道和方式，但是都应该要始终以项目为中心，所有的工作都应该是围绕项目进行开展的。此外，在进行项目的计划制定的过程中，需要进行了非常详细的计划沟通，对于那些需要多个部门共同合作的地方进行详细的确认。此外，需要保证所制定的计划在各个部门中都受到重视，可以将计划的制定和执行上升到部门考核的角度，以此来对员工的业绩进行考核。

（二）严格审核图纸，保证其真实合理。当前很多房地产企业在设计工期要求方面都是要求的非常严格，所以就导致由设计院所提供的施工图纸因为没有足够的时间进行细化，所以存在很多的错误和失误的情况。为了保证在以后的施工阶段不会出现很多问题，就需要对项目图纸进行严格的把关，从而保证尽可能不会出现设计方面的变更，严格控制签证量。

二、通过事中控制管理房地产项目

（一）节点的制定。在进行房地产管理的项目规划过程中，应当注意对项目规划进行具体的细分。例如按照常用的施工项目类型可以分解为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工以及配套施工等等部分。事实上，根据具体要求还可以对项目规划的每个阶段进行进一步的细分，但是进行细分的时候应当按照房地产企业根据施工对象的特点以及进度控制等实际情况进行确定，并没有固定模式进行限制。

（二）节点的控制。节点的过程控制和完成控制共同构成了节点的控制。节点的过程控制在控制实施中占据着主体地位，对项目施工进度控制起着至关重要的作用。尽管每一个项目部都应有自己的施工计划，但是在施工过程中，很少有项目部可以做到。项目的过程控制主要有以下几种办法，对项目外围的管理进行维护，以确保工期不会受到外部因素的干扰，确保工程在工期内顺利完成。并且保持与房地产企业职能部门的密切联系和沟通，以保证诸如签证之类的审批手续可以快速流转。

由于项目部门主要是通过监理单位来对施工单位进行监控，但是监理单位因为其自身素质的原因，所以无法实现有效监控施工单位，所以项目部主要是通过制度对监理单位进行控制，而通过人际管理对施工单位进行控制。

在节点项目完工之后，应该尽快对项目节点进行组织和验收，假如项目节点未能如期顺利完成，应该对其下达违约通知单，如果进度发生变化，需要对后续的项目施工计划进行变更并且还要尽快通知其他部门，对计划信息进行变更。

三、通过事后控制实现对房地产项目的管理

（一）项施工计划存在变动。由于施工因素及施工外因素的出现，导致了施工计划需要进行变更。由于项目施工受到施工因素的影响导致项目进度产生了较大变化，所以需要对项目施工计划进行重新调整，而是国外的因素则是因为其他部门未能跟上计划进度，所以对施工计划或开发计划产生影响，需要根据实际情况对项目计划进行调整。无论项目计划因为施工因素是施工外因素而变更，对其处理的办法都是首先要与相关部门进行联系，并且就变更问题进行协调处理，以保证尽可能不会因为计划变更而对整个项目施工产生影响，并且对影响本次项目计划变更的原因进行分析和总结，以帮助未来的工作调整。

（二）任务未能按期完成。对于项目未能按照预定期限完工等情况，在处理过程中也应该较为慎重。很多房地产企业的项目部门在发现逾期后就开始采用加大当日工作量的方式来追赶施工进度，，以求可以在规定期限内进行完工，但事实上项目没有？按期完成，但是项目的施工成本却提高，而项目的施工质量也降低了，间接的提高了后期服务的难度。所以在遇到施工项目逾期未能完成的时候，首先，应当通知相关领导及管理部门，然后再根据实际情况确定是否对项目施工计划进行调整，之后在对诸多建议和方法进行分析、论述和总结，并且形成书面材料，确保项目稳定有序的进行，最后再根据项目预期的原因关责任人的追究。

总结：由于房地产企业在进行项目开发的时候非常的复杂繁琐，并且房地产企业工程进度实质上也是一项系统工程，这就意味着在进行房地产项目开发计划的处理中需要应用到很多小的方法和技巧，从而保证可以对施工单位和监理单位进行较为灵活的管理控制。

参考文献：

[1] 严治仁.房地产企业管理学[M].科学出版社.2009

某房地产企业项目管理系统实施总结篇8

为了加强、规范经理部财务日常管理工作，强化项目成本管理，发挥财务在经理部经营管理和提高经济效益中的作用，根据新《会计法》、《企业会计制度》和总公司《财务管理制度细则》的规定，结合经理部实际情况，制定本财务管理办法。

第一条会计和出纳的职责

1、会计的职责：

（1）按照国家会计制度、总公司财务管理办法的规定，依法组织会计日常核算、记帐、复帐、报帐，做到手续完备，帐目清楚。按期报帐，登记会计账簿，编制会计报表，及时上报总公司。

（2）收集、整理和分析有关会计数据与资料，提出管理意见，实行事前控制与事中监督。

（3）紧密联系工程计量部，准确核算联合施工单位应分摊的各项税费、应拔工程款、以及各施工队的计价工作。

（4）与设备部、材料部保持紧密联系，协助设备部和材料部搞好机料管理，严把成本控制关。

（5）按照经济稽核原则，定期检查资金使用情况，挖掘增收节支的潜力，考核资金使用效果，及时提出合理化建议。

（6）遵守职业道德规范，不得泄露经理部机密。

（7）每月编制资金使用情况表，交项目经理审核。

（8）完成经理部领导交给的其他任务。

2、出纳的工作职责

（1）认真执行现金管理制度，根据财务会计审核签字的收付款凭证办理款项收付，收付款凭证及原始凭证附件上加盖“收讫”“付讫”，并在登记后将收付款凭证返回会计。

（2）建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证。

（3）严格支票管理制度，编制支票使用档案。

（4）积极配合银行做好对帐、报帐工作。

（5）配合会计做好各种帐务处理。

（6）遵守职业道德规范，不得泄露经理部机密

（7）完成经理部领导交给的其他任务

第二条、财务部门的职责与权利

1、财务部门的职责：依法组织与实行经理部的日常会计核算，收集、整理和分析有关会计数据与资料，提出管理意见，实行事前控制与事中监督。

2、财务部门的权利：审核各种原始凭证的真实性、合法性与有效性，对于不真实、不合法的原始凭证有权拒绝报销，情况严重的上报项目经理。

3、财务部直接对项目经理负责。

第三条、财务日常工作办法

1、项目经理部财务采取印鉴分管制度，出纳一枚，会计一枚，其中一人外出时，交由项目经理监管。

2、财务人员审核各种原始凭证的真实性、合法性与有效性，对于不真实、不合法的原始凭证有权拒绝报销，情况严重的上报项目经理。

3、对于发生的业务，应开具对口行业的正规发票,不能取得正规发票的，应由业务经办人到税务局开具税务发票,特殊情况的经项目经理同意后,由财务办理。

4、发票正面必须注明：日期、单位、货物名称、数量、单价、金额、收款人，并盖有销货

单位发票专用章或财务专用章。

5、发标反面必须注明：事项、经办人、证明人、验收人或在发票粘贴薄反面注明事由，并根据有关规定办理报帐手续。

6、大额购买材料、办公用品等，须填写《申购单》，经项目经理批准后方可购买。

7、职工医疗费用原则上不能报销，工伤除外，具体参照总公司《总公司管理办法》执行。

8、发票张数多的需用发票粘贴薄,由财务会计审核后,项目经理签字报销。

9、材料部购买固定资产、大型周转材料，必须向总公司设备物资部打正式的申请报告，经总公司审批同意后，材料部才能购买，材料设备发票必须由项目经理签字报帐。

10、一切罚款，应该写明具体情况，并有人证明，经项目经理签字后，可报销50％，列为间接费用。

11、出租车车票，视具体情况报销。

12、汽车司机的每日出车补贴为5元。每月按30天计。无重大交通事故，年终按每月60元标准发奖励，由行办造册。

13、费用报销的程序是：报销人收集原始单据→会计初步审核同意→项目经理签字同意→会计制凭证→出纳付款或会计制凭证冲帐。

14、不按有关规定执行报销程序的，一律不给予报销。

15、报销金额，不能有任何人为涂改，涂改后的报销凭证，不能报销。

16、考虑到职工野外施工的艰苦，职工应承担的所得税从福利费中支出。

17、总公司列转的技术装备费，进入待摊费用中进行核算，分期进入成本。

18、职工生活补贴每人每天10元，由食堂统一用于生活费开支，不再造册发放，此费用列入间接费用，抵扣总公司管理费。

第四条备用金及借款程序管理

1、采购人员、驾驶员、对外联系业务人员等可借支备用金；每人借支累计总额具体规定为：项目经理、项目副经理2万元，总工10000元，办公室主任10000元，驾驶员3000元，部门负责人3000--4000元，其他人员视具体情况而定。

2、备用金借支程序：借款人申请→会计审核签署意见→项目经理签字同意→会计出凭证→出纳付款。

3、民工个人，不能直接向财务部借支，必须通过所属施工工区负责人向财务借支。

4、借款人必须在每年年底、或离职、工程竣工前报销冲帐，对借款人未及时偿还的借支，财务部门有权扣工资偿还。

5、超过借支总额累计金额的，不能再次借支。

6、备用金使用过程中，1000元以内的经济活动可由项目部部门负责人签字负责，1000元以上的必须由项目经理同意，否则不给予报帐。

7、施工队借款必须由工程计划部、质检部、分管领导开具工程量情况说明，交财务扣除借支款后报项目经理审批，预防不良超支现象发生。

上述相关规定，若遇到特殊情况，可视具体情况，经项目经理签字同意后，灵活变通处理。

第五条支票领用管理

1、为严格控制现金使用量，超过现金结算金额和范围的必须使用支票；特殊情况下，使用大金额现金结算，应事先征得财务部门的同意，并经项目经理同意后，方可进行现金支付。财务部将拒绝支付一切，未经项目经理审批的，超过结算起点的大额现金。

2、各部门应在每月月底，将下月的用款计划送交财务部门，支票领用人凭借有效的用款计划填写支票领用单，经领导审批后领用，并同时登记《支票领用登记簿》。支票领用单上应注明所需金额上限，超出上限应通知财务部，否则财务部将通知银行，作废该份支票，由此所引起的一切后果，由支票领用人完全承担。

3、支票存根应由收款人签字，并加盖印章，支票存根因故遗失，支票领用人应立即通知财务部，并以书面形式上报项目经理，由此而造成的一切后果，由支票领用人承担。

4、已用的支票在3天内必须办理有关冲帐手续，对无故拖延冲帐的按支票金额的5‰处以罚金，在当月工资中扣缴；特殊情况应向财务部说明。

5、未用的支票应在当日（最迟次日）退回财务部门，否则罚款500元；如果丢失支票，领用人必须立即报财务部门采取补救措施，并向项目经理写出书面报告，由此造成的一切损失由支票领用人承担。

6、出纳开具支票，应填写收款人栏目。

7、支票领用人对所领用的支票的大小写金额、收款人名称等全部内容可能发生的差错负全责。

第六条、业务招待费和误餐费

1、业务招待费仅限于招待与本项目有关的单位及个人。

2、因办理经理部相关业务事项，发生的误餐费，可以报销。

3、业务招待费和误餐费必须取得正式发票，并在发票后注明时间、经办人及证明人。

4、业务招待费原则上由部门负责人以上报销，但发生业务招待费前应告知项目经理。其他人员一般情况不得报销业务招待费，若特殊情况需由部门负责向项目经理反映审批后方可发生，报销程序按财务日常工作办法执行。

５、业务招待过程中发生的无票支出，由项目经理同意后，财务统一办理。

6、项目部各部门的业务招待费，应本着节约的原则合理开支。

第七条差旅费的报销

１、因为总公司开会、培训等，需出公差，项目部主要领导和主要负责人，由项目经理根据事由缓急，可自行安排乘坐飞机、火车或汽车，票务费用，按实报销;其余人员按火车（硬卧）标准报销,紧急情况下，项目经理特批者除外。

未经同意的飞机票，只能按照火车（硬卧）票报销，差价由经办人自行承担。

２、项目部职工每季度享受7天探亲假（含往返时间），假期不能累计，项目部根据具体情况，适当安排轮休，探亲假为带薪休假，休假期间的工资按照项目部基本工资同期发放，不再享受效益工资和各种补贴。

探亲差旅费可以报销，车船费可包括往返飞机票和汽车票、火车票，省内不允许报销飞机票。

3、住宿费标准，执行总公司《管理办法》的相关规定。

4、差旅费报销只能包括车船费和住宿费，出差期间发生的其他费用，要单独报销。

5、所有休假、请假出公差者，均需填报《请假条》交行办存档，作为发放工资福利的依据；差旅费报销必须填写《差旅费报销单》。

第八条计价单的开具

1、经理部发生的相关工程成本费用支出，收款单位（或个人）凭工程部门开具的《工程计价领款书》到财务部结帐。

2、《工程计价领款书》由计价者根据工程部门相关业务的原始单据，核实计算后开出。财务部审核只对金额正确与否负责，不对原始单据的正确性负责。

3、《工程计价领款书》由相关部门签字以明确责任后。交项目经理签字同意后，方可作为记帐凭据。

4、《工程计价领款书》应每月开一次，手续完善后交财务列帐，做好每月成本核算工作。

5、《工程计价领款书》采用总公司统一印制的。

第九条工资核算

1、职工工资分为标准工资、加班费、效益工资及其他津贴。

2、标准工资按照总公司《项目经理部工资改革方案》执行。

特别说明，根据总公司《项目经理部工资改革方案》的精神，岗位工资由项目部岗位负责人享有，重要岗位知识分子补贴是指在岗的而且具有职称的补助，不在岗而具有职称的不在此列。

3、加班费计算方法：

（1）法定节假日加班，按下列公式计发加班费：

（本人月工资ｘ300%）÷20.92天ｘ加班天数

（2）法定节假日以外的加班,按下列公式计发加班费:

（本人月工资ｘ200%）÷20.92天ｘ加班天数ｘ一定基数

每月按8天计算加班费,法定节假日按国家相关规定执行。

4、效益工资的评定由各部门负责人根据职工的能力、工作表现、工作态度来评定，各部门负责人由项目经理评定。

5、每月发放工资，由会计根据行办提供的《职工考勤表》，会同行办一起制定《工资发放单》，经项目经理签字审批后，由出纳发放。

6、职工因私事中途请假回家不超过7天（含往返时间）,假期超过15天者，只发放基本工资，在此期间的所有工资奖金劳保福利均不再发放。职工一次请假时间超过30天者，或一年内有3次请假时间超过15天者，项目部只发放基本生活费500元/月，其余所有工资奖金劳保福利均不再发放；一年内请假时间累计超过183天（半年）者，取消年终奖、通车奖等的发放。

7、业主奖金的分配办法：业主奖金ｘ总公司管理费ｘ40%的余额在经理部进行分配。分配原则采用职工所存担的风险比例进行。

8、项目部职工各种补贴遵照国家劳动法和总公司管理办法执行。

第十条材料、固定资产核算

1、钢材、水泥、砂石料、商品混凝土等主要材料，购进时，材料部应向财务部提供规定的《材料结算表》，并附过磅磅单，经材料部两人签字，主管项目副经理审核，项目经理审批。２、其他零星材料的采购，由项目部与固定的供应商签订长期供货合同，定点采购，分月结算。零星材料，必须附有详细清单和单价，由主管项目副经理审核。

以上包括五金材料、电器材料、油料、氧气乙炔、外加剂等。

３、项目部存货（库存商品）的核算采用“实际成本”法，存货发出时，一律采用“加权平均法”计价。

４、月末已经入库，未取得发票的材料，按暂估价入帐，采用“抽单法”核算。

５、低值易耗品的摊销，采用“五五摊销法”进行核算，建立低值易耗品领用台帐，定期盘点，每月一次，达到报废的予以注销。

６、周转材料的摊销，采用“分期摊销法”进行核算。

７、固定资产的核算与管理，按照总公司《财务管理制度细则》、《固定资产管理办法》执行。对于固定资产的增减变动，设备部应及时报财务部进行相关的账务处理（否则后果自负），并上报总公司相应部门。

固定资产行政办公部份，应经行办签认。

８、所有材料，全部由材料部编制《验收单》，财务部以此为依据，登记材料帐。

9、每月25日为材料结帐日，同时材料部向财务部上报《材料领用汇总表》，并附材料领用的详细清单。上述单据，最后经材料部部长签字并加盖公章生效，财务部以此为依据，进行材料成本核算，并核销材料帐。

10、每月材料部必需与财务部进行帐帐核对，做到帐帐相合，帐实相合。对于产生的差异，材料部填报《材料盘点表》，说明情况，并报主管项目副经理审批。

低值易耗品、周转材料的摊销、固定资产的折旧，由财务部进行核算并报材料部，材料部依

据财务部提供的数据进行账务处理。