房地产行业项目管理

房地产行业项目管理（精选8篇）

房地产行业项目管理篇1

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房地产行业和项目管理

房地产，一个如日中天的行业，一个备受非议的行业，一个关系国民经济兴衰的行业。项目管理，一个在国内新兴的管理行业，一种颇具挑战性的管理方法。本文试图探究一下这两个行业结合的必要性和意义。为了探清这两者的关系，让我们先来探究一下两个行业的自身特点吧。先让我们看看房地产行业的特点吧。

房地产行业的一个特点来自于其产品的特点，房地产行业的产品房屋属于不动产，不动产的最大特点就在于其产品必隶属于一个特殊的、唯一的地点，这就使得任何一个房地产项目都具有唯一性。虽然现在有一种思路，认为房地产行业也可以“同质复制”，即在不同的地区、不同的地点复制同一个房地产产品。对于此种想法，本人不敢苟同。不同地点必然带来其自然条件和社会条件的不同，而千篇一律的产品是不可能适应所有的自然和社会条件的。比如在北京开发一个房地产项目和在广州开发一个房地产项目，其气候、质地条件、人文环境等因素具有较大的差异，就气候来说，北京的房屋须注意保温和采暖，而广州的房屋须注意通风和遮荫。所以，本人认为在房地产行业中采用“同质复制”的方式进行生产。这时房地产行业的第一个特

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由于房地产行业地点的唯一性，使得参与房地产产品开发的人员必然要在完成了一个项目的工作之后，再前去另一个项目开始工作。最明显的要数总承包商了，他们往往完成了一个项目的施工后，会离开这个项目前去另一个项目开始施工。这种流动性使房地产行业与汽车等行业的流水线生产有了截然相反的形式。在汽车等行业中，原材料在流水在线流动，而参与生产的人在固定的工位上，按照设计的工艺对原材料进行加工，随着原材料、半成品“流下”流水线，产品也就最终形成。而房地产行业正好相反，产品的生产地点固定不变，而参与生产的人员，分别在适宜的时候，适宜的地点完成生产活动。

房地产行业的另一个特点就是，在房地产项目的开发过程中，参与其中的资源众多。这一点在此就不再复述了。

以上是房地产行业的几个特点，总体来说，房地产行业的产品就有单一性、人员流动性及资源众多。下面看看项目管理是一种什么样的管理方法。

现代项目管理起源于上个世纪美国的曼哈顿计划——原子弹研制计划。在这次规模巨大的计划中，有众多的、不同研究领域的科学

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赢了网s.yingle.com 家、工程师、政府官员、工人等参加，为了尽快完成原子弹的研制工作，美国军方为整个项目编制了计划，并以此来协调来自不同的组织、不同的应用领域、不同背景的人，协同工作，完成了原子弹的研制工作。时至今日，项目管理在欧美有了飞速的发展，这主要是受到了如下几个因素的影响：

1、知识的爆炸性发展。这使得当前很多工作已经不可能由一个人完成了，甚至不可能由一个单一的组织完成，参与工作的人会有不同的生活背景、教育背景、宗教信仰等。这种情况在房地产行业非常明显，一个房地产项目会有来自前期顾问、设计、施工、供货等组织的参与，具体到个体，有接受过高等教育的设计师、管理人员，也有来自乡村的普通农民工。如何使这些组织和人协同工作，是一个需要解决好的问题。

2、企业的全球化发展。这有三个方面的含义，一是企业的产品面向全球客户，二是企业的生产在全球进行，三是参与企业生产过程的组织来自全球各地。这使得企业必须解决不同地区、不同国籍、不同的文化背景的组织、个人，采用何种适宜的方式参与生产。

3、产品的客户化需求。在当今强调个性的社会潮流下，任何产品如果不注重客户的个性化需求，那么在市场上就可能遇到麻烦。而这一点对房地产行业来讲又是极困难的，现在房地产行业大多数做法

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项目管理正是基于上述原因而迅猛发展的，这可以看出，项目管理的一个作用就是如何高效的使用资源。

从上述分析中可以看出，房地产行业要解决的一个问题就是如何使众多的资源高效率的、协调的参与房地产开发活动，而项目管理力争解决的也正是如何使众多的资源高效率和协调的参与项目活动。项目管理的核心问题就是如何能够满足，甚至超过项目利害关系者的需求。所以项目管理通过项目环境因素分析，识别项目的利害关系者及其需求，并以此为基础设定项目需达到的目标，然后制定各项计划以实现项目目标。在所有目标及计划得到项目利害关系者的认可后，组织人员和资源按照计划行动，去实现项目目标。

在这里还想分析另一个问题，房地产开发流程和工作分解结构的关系。任何一个行业都有它自身的规律，房地产行业也不例外，房地产开发流程就是房地产行业所应遵循的一个客观规律，这个规律依赖于政府对这个行业的一些管理要求，体现为一些法令法规和政府部门的相关工作流程，比如土地招拍挂流程、规划报批流程等。除了政府对这个行业的管理要求外，一些自然科学规律也是一个重要因素，比

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赢了网s.yingle.com 如正常情况下，不挖地基就无法进行上部结构施工等。房地产开发流程描述了房地产产品从决策到交付的一个科学的过程，那么既然有了这么一个标准化的工作流程，还需要项目管理来做什么呢？首先流程反映了一个产品形成的过程，而要完成产品光有流程还不行，我们还需要知道需要什么样的资源，这些资源分别在什么时候参加项目活动，每项资源应当完成哪些工作，我们为此要支付多少费用，何时支付，我们的工作成果和产品应当达到什么样的质量标准，如何检验工作成果和产品达到了质量标准，等等，这些就是项目管理要解决的问题。而且，由于房地产项目开发周期相对其他产品生产很长，如果在整个项目结束时再去检验产品和成果是否满足当初的需求，会存在很大的风险。而在此漫长的开发过程中，会由于如下因素造成项目偏离原来预定的计划目标，严重的会是项目失去了开发的商业价值，这些因素有：

由于经验不足，在制定计划之处对项目发展估计错误，造成了项目的实际进展与计划发生偏离；

由于客观因素变化，改变了制定计划之处的一些假定条件，从而造成原计划编制依据发生改变，项目偏离计划；

由于市场变化，使项目的商业价值发生了变化。

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鉴于房地产项目存在着这些风险，为了规避风险，我们可以将房地产开发流程分成若干小的阶段，在每一个阶段结束后，对项目进行评估。这就是项目的生命周期设计。

总之，房地产开发流程是房地产开发的根本依据，而项目管理是一种方法，一种让相关资源合理、高效介入，使房地产开发流程顺利完成。

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房地产行业项目管理篇2

一、房地产行业特征及其营运资金因素分析

房地产行业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质, 属于第三产业, 具有以下特征:

1. 投资成本高。

房地产行业属于资金密集型行业, 所需资金投入高。首先, 由于土地资源稀缺且不可替代, 供给有限, 但人们对土地的需求却与日俱增, 这一固有矛盾使房地产的土地价格不断上升。其次, 由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金, 需投入大批工作人员和大型设备, 因此投资成本大大高于其他一般产品。

2. 投资回收期长。

对每一个房地产开发项目而言, 从开始选择地块到最后达到可出售或可出租状态需要3~5年的时间, 最终收回全部开发投资需要相当长的时间, 而靠出租获得租金来收回投资则需要更长的时间。另外, 由于投资周期长, 占用资金量大, 需要支付大量的贷款利息, 因而在一定程度上增加了房屋成本。

3. 投资风险大。

由于房地产企业开发投资占用资金多, 相应的投资风险因素必然增多, 且企业投资容易受到政治、经济、社会环境、国家法规政策等不可控制因素的影响。一旦投资失败, 资金不能按期收回, 房地产企业往往就会出现资金流枯竭, 甚至不能按时偿还银行贷款的本息, 严重的将直接影响企业的生存和发展。

房地产行业上述三个特点, 实际上是它的劣势, 这决定了其资金周转速度明显低于其他行业。

2007年, 我国房地产市场十分火热, 企业高价拿地、大量圈地的现象屡见不鲜, 由此沉淀了大量的开发资金;从2008年开始, 房地产市场持续低迷, 信贷环境也延续了近一年的从紧格局, 由此导致地产商的开发资金普遍比较紧张;到2009年, 我国房地产市场经历了一个急转向上的行情, 经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。继中国农业银行出台房贷细则后, 中国工商银行开始执行住房贷款利率七折优惠的细则, 其他银行的优惠政策细则也相继出台, 为楼市回暖打好了政策基础。进入2010年以来, 中央政府便启动新一轮房地产调控, 尤其是国务院2010年4月中旬出台的“新国十条”, 发布通知同意逐步推进房产税制改革, 住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后, 房地产市场加速异变。为了能够在不断变化的市场中立稳脚跟, 在激烈的竞争中获得优势, 维持广阔的发展空间, 避免出现资金周转困难, 甚至资金链断裂的危险, 提高营运资金的管理效率已成为很多房地产企业的当务之急。

基于房地产行业的特点, 按照王竹泉教授提出的按资金来源渠道对营运资金进行分类的方法, 可将房地产行业营运资金做如下分解:

据中国企业营运资金管理研究中心发布的中国上市公司营运资金管理调查报告显示, 2008年房地产行业经营活动营运资金周转期的平均值为488天, 理财活动营运资金周转期为0天;2009年房地产行业经营活动营运资金周转期的平均值为545天, 理财活动营运资金周转期为34天。由此可见, 理财活动营运资金的周转对企业营运资金管理绩效的影响甚小, 故不在本文讨论范围之内。

二、房地产企业融资问题分析

房地产行业是资金密集型行业, 项目投资大, 需要资金量大, 资金回收期长。因此, 资金融通问题尤其重要。目前, 房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分, 而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房贷款, 近期政府对于住房贷款的限制较多, 使得房地产开发企业的资金来源除了自筹资金之外, 主要是来自商业银行的贷款, 房地产企业对银行的依赖程度较高。

在银行贷款政策出现变化及股市波动的情况下, 融资渠道单一成为制约企业发展的瓶颈。因此, 除自筹资金和银行信贷的方式以外, 房地产企业必须拓宽融资渠道, 寻找新的融资方法, 以支持企业的持续发展。

万科作为房地产行业中的佼佼者, 项目多, 规模大, 所需资金相当多。一直以来, 万科都积极探索各种合作方式, 实行多元化的融资策略。除自筹资金和银行贷款外, 万科的资金来源渠道主要包括: (1) 债券、股票融资。其上市以来, 经过长时间的积累, 股本达到10亿多元, 再加上后期增发、发行可转换债券等, 筹集了数目可观的资金。 (2) 外资银行贷款。2004年7月, 其与德国银行HI达成合作协议, 由后者出资3 500万美元, 双方共同完成“万科城市风景花园”项目。这也是国内第一个取得境外贷款的房地产合作项目。 (3) 利用外资直接投资。2005年7月1日其与新加坡政府产业投资有限公司附属RZP签订协议, 共同投资1亿美元创立一家投资性公司, 通过设立项目公司股权的方式在我国境内进行房地产投资。 (4) 组建专项基金。2005年12月, 万科与中信资本投资有限公司签订合作协议, 共同筹组成立“中信资本·万科中国房地产开发基金”, 专门投资于其开发的中国房地产项目。这是我国首个专项用于某一家地产公司项目开发的基金项目。

可见, 随着金融体系的健全、法律法规的完善, 房地产企业可选择的融资方式还有很多。通过不断探索, 将各种渠道与方式有机组合起来, 加大融资数量, 并提高资金使用效率, 将有助于房地产业的健康发展。

三、房地产企业营运资金管理探析

1. 采购渠道营运资金周转分析。

房地产企业采购渠道营运资金周转期的计算公式为:采购渠道营运资金周转期=365/ (全年材料采购金额/采购渠道营运资金) =365× (平均原材料存货+平均预付账款-平均应付账款-平均应付票据) /全年材料采购金额。

2008年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中, 房地产行业采购渠道营运资金周转最快的五个企业分别为世茂股份 (-261) 、招商地产 (-251) 、光华控股 (-171) 、上海新梅 (-132) 、苏州高新 (-126) 。2009年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中, 房地产行业采购渠道营运资金周转最快的五个企业分别为上海新梅 (-402) 、格力地产 (-351) 、天津松江 (-212) 、世茂股份 (-204) 、广宇发展 (-193) 。

房地产行业的采购, 主要是对土地进行“招拍挂”及对建筑用原材料进行采购。在采购渠道管理过程中, 应重点关注以下几个方面: (1) 注重与供应商建立一种以合作和信任为基础的战略合作伙伴关系, 建立良好的合作关系, 进行渠道关系管理。在考虑自身成本的情况下, 也要为供应商考虑, 使供应商的生产成本、运输时间与成本, 以及库存时间与成本均降到最低水平, 实现“双赢”。 (2) 采购过程中应该本着“公平竞争”的原则, 采取招标的方法, 增加对采购成本的控制力度, 获得商业折扣, 既能保证采购物资供应的质量, 又能有力地控制采购支出。 (3) 实行信息化的采购管理。利用信息系统对采购进行管理, 可以实现采购计划和订单的同步管理, 从而缩短采购周期。利用网上价格信息平台和ERP支付平台, 实现企业间采购价格信息的共享, 能够有效降低供应链的管理成本。 (4) 合理利用商业信用, 提高资金使用效率。企业建立一套完善的信用“预警”功能系统, 合理利用信用条件, 选择最优支付时机和方式, 在利用商业信用的同时, 努力树立企业的良好信用形象, 提高未来融资能力。下面以招商地产为例作些说明。

招商地产全称为“招商局地产控股股份有限公司”, 成立于1984年, 于1993年在深圳证券交易所挂牌上市。招商地产2008年采购渠道的营运资金周转天数为-251天, 排在第二位, 其在采购时主要采取了集中采购的方法。

招商地产的集中采购方法按照采购数量、价格、用途、交货地点和时间及重要程度等原则, 具体方法又分为四种, 即:战略性采购、集中采购、常规采购及紧缺物资采购。招商地产目前执行的是以集中采购为主, 区域采购和地方采购相结合的运营方式。这样划分既能保证招商地产获取最优质的产品和技术, 又能保证交货的及时性。根据有关测算, 集中采购可以为企业节约大约10%的采购成本, 并且有利于实现标准化。集中采购不仅关系着地产开发的进度和规模, 而且是塑造产品品质和企业品牌的重要环节, 这是近年来房地产公司竞相成立集团采购平台的重要原因。

2. 生产渠道营运资金周转分析。

房地产企业生产渠道营运资金周转期的计算公式为:生产渠道营运资金周转期=365/ (全年完工产品成本/生产渠道营运资金) =365× (平均房地产开发成本+平均在建开发产品+平均其他应收款-平均应付职工薪酬-平均其他应付款) /全年完工产品成本。

2008年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中, 房地产行业生产渠道营运资金周转最快的五个企业分别为宜华地产 (-85) 、高新发展 (-37) 、联美控股 (-20) 、广汇股份 (45) 、荣丰控股 (54) 。2009年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中, 房地产行业生产渠道营运资金周转最快的五个企业分别为创兴置业 (-102) 、世联地产 (-51) 、宜华地产 (-40) 、海德股份 (19) 、中关村 (51) 。

生产渠道营运资金的周转期在整个经营活动营运资金周转期乃至整个企业的营运资金周转期中数值最大, 影响最大。若能找到合适的方法对生产渠道的营运资金周转进行有效管理, 必能较大地改善房地产行业的营运资金管理绩效。针对生产渠道营运资金周转的特点, 应从以下几个方面改善房地产行业的营运资金管理绩效:

(1) 要缩短生产周期, 就意味着必须在保证质量的情况下, 确保每个环节都不出现差错, 这样才能加快施工进度。例如, 在项目刚开始进行拆迁工作时, 要做好原居民的安置工作, 避免出现“钉子户”, 以免影响整个工程的进度。

(2) 在工程建设期对建筑企业的支付方式上, 尽量采取分次支付, 由建筑商垫资, 并经双方协议, 合理安排施工进度。应与建筑商建立良好的合作关系, 即渠道关系管理, 这可以有效地降低生产渠道的资金占用量, 并实现双方资源信息共享, 达到总体优化。

(3) 根据市场需求合理安排工程项目, 优化项目投资管理。在进行房地产项目开发时, 应按一定的操作程序, 从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析, 根据房地产行业发展的最新政策、宏观环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项, 做出相应的项目安排, 使项目的开发适应市场需求, 实现预期利润。

(4) 采用成本管理控制的方法, 降低在建开发产品的成本: (1) 制定成本预算目标, 对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算。 (2) 加强成本核算, 使产品成本正确反映企业产品的实际价值, 以确定销售价格, 完成目标利润, 为企业回收资金打好基础。 (3) 加强工程预算管理, 对工程结算进行严格把关, 按工程预算支出, 控制材料消耗, 在确保工程质量的基础上减少浪费。 (4) 加强成本监督, 定期、不定期地对资金使用情况进行检查, 既通过日常的财务报表了解全面情况, 又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题, 还可以积极开展内部审计, 对财务会计信息和经营业绩的真实性与合法性进行审计与监督, 前移监督关口, 强化事前预防和事中控制, 确保资金的完整和安全。

3. 营销渠道营运资金周转分析。

房地产企业营销渠道营运资金周转期的计算公式为:营销渠道营运资金周转期=365/ (全年销售收入/营销渠道营运资金) =365× (平均房地产开发产品+平均应收账款+平均应收票据-平均预收账款-平均应交税费) /全年销售收入。

2008年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中, 房地产行业营销渠道营运资金周转最快的五个企业分别为光华控股 (-7612) 、陆家嘴 (-643) 、滨江集团 (-297) 、长春经开 (-294) 、华发股份 (-288) 。2009年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中, 房地产行业营销渠道营运资金周转最快的五个企业分别为滨江集团 (-657) 、华丽家族 (-596) 、顺发恒业 (-512) 、浙江东日 (-353) 、华远地产 (-345) 。

在房地产经营活动的营运资金周转期中, 营销渠道是唯一一个周转期平均值为负值的渠道, 这主要是因为房地产在销售时一般采取预售的方式。

预售房地产是房地产开发企业一贯采取的销售和筹资策略。房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给购买方, 由购买方支付定金或房款, 预售使房地产企业可以在完成了房屋销售工作的同时, 用客户已支付的资金建房, 既售房又筹资, 资金来源既无息又安全。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍达60%以上, 部分城市甚至达到80%。房地产企业的赊销情况几乎没有, 反而预收款项较多, 所以营销渠道营运资金的周转较快, 绩效良好。

四、房地产行业营运资金管理的成功案例

对于房地产企业来讲, 要提高营销渠道营运资金周转率, 需要在进行市场分析的基础上, 选择适当的营销策略, 做好宣传、促销等公关工作, 提高客户的感知度和满意度, 扩大销售量。另外, 客户关系管理的好坏直接影响营销渠道的资金营运。客户关系管理作为一种经营理念和业务发展战略, 指导企业在营销、销售、客户服务甚至生产等方面以客户为中心展开相关的业务活动。“以客户为中心”要求企业真正摈弃传统的以产品为中心的思想, 深层次挖掘客户的需求, 不断满足客户的个性化需求, 扩大销售量。滨江集团就是通过做好市场规划和细分来获得良好的销售业绩的一个典型。

滨江集团于2008年5月登陆A股市场, 是当年A股市场上第二只发行的房地产股票。同时, 滨江房产当时已跻身杭州房地产企业三甲之列, 成为杭州房地产市场的本土龙头企业。据滨江集团2008年年报显示, 滨江集团2008年实现销售收入27.63亿元, 占杭州房地产市场份额6.59%。2009年更是成为营销渠道营运资金周转最快的企业。

滨江集团成功形成了非常清晰的两大产品体系。一类是以满足普通消费者的高性价比、高品质的中高档住宅。它们的主要特点是价格合理、品质上乘, 在消费者价值上追求物有所值、物超所值的高性价比消费理念, 在公司经营策略上则追求标准化、高周转、快速回笼资金的特色。未来, 这样的项目将占滨江集团所有项目的7成以上。另一类则是在具有高度稀缺资源优势的成熟地块上, 适量开发高附加值的精装修高端产品。金色海岸、阳光海岸等项目已经成为杭州高端市场上标杆式的项目。在高端市场上, 价格敏感度不高, 客户更关注开发商的品质和口碑。滨江房产在杭州多年的经营已树立了高端项目的品牌形象并获得了良好的口碑, 高端项目的高利润率也为其自身发展提供了强大动力。

综上所述, 鉴于房地产企业资金需求量大, 投资回收期长, 加之不可控因素又多, 其风险系数比较大, 因此在项目开发建设过程中, 必须加强筹资、投资、用资等各个经营环节的管理工作, 采取灵活的融资方式, 对各渠道的营运资金进行有效管理, 实现营运资金的良好运作才能使房地产企业立于不败之地。

参考文献

[1].王瑶.滨江集团:145.6亿市值靠拢金地, 6倍于珠江控股.理财周报, 2009-03-30

[2].杨惠星.房地产行业现金问题分析.中国房地产金融, 2004;7

[3].刘鸿毅.基于行业特征的房地产企业资金管理.经济论坛, 2009;6

房地产行业人力资源管理问题探析篇3

一、房地产行业的特点

很多房地产企业的信息传输十分发达，但许多工程项目不利于企业掌握人才的信息，造成了招聘困难。在考核方法上，企业普遍采用的是KPI考核及平衡计分卡形式。但是房地产项目，地域和时间跨度大，涉及金额高，关键岗位多，涉及领域广，人才多元化。我国房地产行业受政府政策以及经济发展形势影响较大，当这些因素出现波动，会在很大程度上影响员工的去留，在市场疲软时保留员工以及市场恢复时的招聘工作，并且在招聘过程中挖掘对方的需求、来公司的目的和长远规划，是房地产行业人力资源管理工作的重要内容。我国大部分房地产企业的人才层次区分是非常大的，涉及领域是非常广的，处于不同层次不同领域的人才有着各自的特点和标准，全面了解掌握这些人才的信息比较困难。

二、房地产行业人力资源管理问题阐述

（一）招聘质量下降

房地产行业普遍存在重营销轻人事的问题，使得公司对人力资源管理工作不重视。说起引进人才，房地产行业一般更注重引进工程管理人才与营销人才，而在专业的人力资源管理人才的引进上则避重就轻。人才选拔应该本着公开、公平、择优录取的原则，由于招聘人员素质不高，招聘方法落后单一，并且受传统观念的影响，大多数房地产企业的招聘主要还是靠招聘者的经验判断，有些企业的员工引进甚至凭个人好恶和私交，这样使得企业引进人才的质量难以得到保证。

（二）没有完整的人才测评系统

人力测评有助于企业和员工个人更深层次的了解自己，发掘自己的潜力，是企业对员工进行选拔、调配的科学依据，其测评内容也很丰富，例如卡特尔16种人格因素测验、一般职业能力倾向测验、职业兴趣测验等等。

三、房地产行业人力资源管理采取的措施

（一）科学展开招聘工作

当前社会上有很多途径供企业发布招聘启示，完成招聘工作，例如求职网站、校园招聘、就业中心、报纸、猎头等，还应该注意发掘员工选择本公司的原因以及深层需求，以减少员工离职给工作带来的不便。此外还要考察员工的价值观是否与本公司的企业文化符合，是否能很好的与上下级合作，还应该注重考察应聘者的道德，要选择德才兼备的应聘者。

（二）制定培训计划

房地产企业一般包括策划部、营建部、融资部、销售部等部门，也应该定期组织对各部门员工进行跨部门的培训，并促进各部门的交流，以更利于各部门的协调合作。此外，不只要指导员工工作范围内的学习，还要善于发展员工其他方面的乐趣，发掘员工潜力，为员工提供便利条件，提高员工的综合素质。

（三）结合专业，而又不拘泥于专业

房地产是专业性很强的行业，在招聘工作中很注重专业对口，这也是很必要的，但是随着对这个行业的深入了解，可以根据员工的能力和喜好对工作进行重新分配，给员工提供双重职业道路选择。

房地产行业是一个涉及大量资金的行业，如果出现人—岗不匹配，或者管理不当等问题，会产生巨大的经济损失，更有甚者，威胁到社会的安全与稳定。所以人力资源管理在房地产企业中发挥着越来越重要的作用。

参考文献：

[1]刘菲.《浅析房地产企业的人力资源管理》[J].经营管理者，2009年09期

[2]李迎春.《浅析房地产企业的人力资源管理》[J].山西科技，2009年第1期

[3]范贤智.《民营企业人力资源管理问题初探》[J].闽北日报，2009年03月21日第003版

[4]卢福财.《核心竞争力与企业创新》[M].经济管理出版社，2002

[5]黄泽梁.《房地产企业组织理论》[J].广东经济，2007年06月

房地产行业项目管理篇4

甘肃地税房地产行业税收培训班脱向东

在即将进入严冬的季节，我来到了气候宜人南国莆田，有幸参加了国家税务总局在福建省地方税务局培训学院举办的房地产行业税收管理与检查的培训班，在这一个月的时间里，系统地学习了房地产行业税收相关法律、税收征管实务、房地产行业涉税会计实务、涉税政策及应用、纳税评估分析、税收新政策解读、公务员心理健康与调节等8部分课程。盘点一月的培训学习，收获很大，开阔了眼界和思维，使我受益匪浅，为今后更好的工作奠定了基础。

风景秀丽的古城，丰富的校园文化，悠久的历史文化，四季如春的环境让我喜欢上了这个美丽的南国之城。学院热情的接待，周密的安排体现了培训学院的高度重视，从课程安排到衣食住行，无不体现了学院为组织好这次学习培训所付出的努力。让学员们充分地感受到了组织的关心和温暖，从而激发了大家的学习热情。培训期间，课程安排充分考虑到基层工作的实际需要，以注重实效为原则，安排了与我们日常工作密切相关的课程，学员们以极高的热情投入到学习中去。大家认真听讲、积极思考、热烈讨论，进一步开拓了视野，增强了对房地产行业税收知识的理解。丰富的外出考察，缓解了学员的学习压力。在学院的精心组织下，培训班

成为一个积极向上的团队，圆满地完成了各项学习、考察任务，给学校留下了良好的印象，开班之初的“破冰”活动和课余丰富多彩的文体活动，使学员们增强了沟通、增进了友谊。通过一个月的学习，我感受到：

其一、开阔了视野增长了见识。听了各位老师的各种讲课，我的知识面得到了丰富，思想认识有了进一步提高，视野得到了拓展，提高了对经济税收知识丰富的认识，对房地产行业税收政策的再认识，对人生的价值有进一步的认识和感悟。

其二、鼓足了干劲，激发了动力。学习、学习、在学习，使我越来越感觉到，要使自己跟上新形势的需要，就必须不断充电，更新知识结构，既有政治理论的素养，又要有丰厚的文化功底，既有经济知识的理论和实践，更有全新的知识结构。

房地产行业项目管理篇5

姜子库

〔内容摘要〕房地产行业的税收征管已成为国税部门在企业所得税管理的一个新课题，也是基层税收管理的一个难点。如何更好地贯彻做好房地产开发业务的企业所得税管理，保障国家税款的应收尽收，已成为税务部门的当务之急。

〔关键词〕房地产所得税

〔作者简介〕六盘水市国家税务局

房地产开发企业在开发项目上具有周期长、经营跨度大、滚动经营的特点，其行业知识涉及的规划设计、建筑工程、装饰装璜等专业性较强的领域，跨越建筑学、美学、艺术等多门学科，熟悉此行业要有足够的专业知识和长期的从业经验。

房地产行业的税收征管已成为国税部门在企业所得税管理的一个新课题，也是基层税收管理的一个难点。如何更好地贯彻做好房地产开发业务的企业所得税管理，保障国家税款的应收尽收，已成为税务部门的当务之急。

一、房地产开发企业的经营特征及会计核算基本情况

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有土地的开发与经营、房屋的开发与经营代建工程的开发、城市基础设施和公共配套设施的开发。其经营有计划性、商品性、复杂性、建设周期长，投资数额大、经营风险高的现实特征。房地产开发企业原则上执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》（从2005年1月1日起，从业人员100人以下或销售额1000万元的小型房地产开发企业可选择）和相关具体会计准则的规定进行会计核算。由于财政部尚未出台房地产开发企业会计核算办法，故房地产开发企业对于房地产开发项目的核算，一般在不违反现行制度和准则的前提下，依据房地产所在地税务、建设和财政主管部门的相关法律、法规的规定，参照原《房地产开发企业会计制度》设计和制定适合于本企业的具体会计核算办法。

二、房地产开发企业所得税管理存在的问题

2005年，全国有11个省级国税机关和29个省级地税机关开展了房地产业的税收检查，大范围地摸清了房地产业的税收征管状况。截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中有问题13835户，问题率49.88%，查补税款371117.97万元，罚款27741.58万元,此数目让人触目惊心。2006年3月国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发〔2006〕031号文件（以下简称31号文）对房地产开发企业的所得税作了专门的规定，但是由于房地产开发行业的特殊性与税务干部的素质水平等原因，房地产开发企业所得税的管理仍存在很多问题：

（一）户籍管理日常巡查不到位，登记率低，管户底数不清。我们对六盘水市国税系统应管理的房地产开发企业进行了调查。从房交会和7月24日的《六盘水日报》得到的信息，六盘水市2006年房地产开发最佳楼盘19个中，国税应征管的房地产开发企业就有12个获得，而办理登记的只有2户，占16.67%；六盘水市2006年房地产开发“十强企业”国税应征管的有4户，办理登记的只有1户，占25%。

我们调查全六盘水市国税系统各局的实际征管占现应征管户数只有48.24%，有超过一半的户数各管理局未摸清。缴纳税款的企业户数占全部户数的2.35%，比例相当低。

（二）申报纳税不实，长期将收入挂在其他账户。以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税。销售款长期不结转收入长期将销售款挂在“应付款”往来账上，对预售收入采用认筹金、认号费、保证金、定金、押金等名称不计收入，造成账面无应税所得或亏损，偷逃企业所得税。以房屋换土地、抵欠款（工程款、材料款和银行款），直接记入应付账科目，不计销售收入，偷逃企业所得税的主要手段。

（三）伪造或高估成本，成本核算混乱。房地产开发企业为了减少应税所得额，人为地加大某些应税

项目的计税成本。对开发项目企业往往虚增的成本，以减少营业利润。通过对建筑、装饰、建材、绿化和物业等，加大建安成本造价、虚列工作量等非法手段减少或转移利润。多列预提费用增加成本费用，调整当期利润。利用多缴建筑安装营业税的手法增加开发成本，少缴企业所得税，或者在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损中隐瞒巨额利润。还有商品房的配套工程成本已全部摊入可售商品房的成本，但一些开发企业将其出售、租凭，重复结转成本，减少应税所得，偷逃税款。

(四)扩大税前扣除标准。将业务招待费、广告宣传费、计息支出等超标在税前进行扣除，在计税工资、计提的职工教育基金、工会经费、职工福利费方面超标准和不按规定提起，将用于职工福利、在建工程的一些费用直接在税前进行扣除。

三、解决措施及建议。

（一）加强户籍管理，杜绝漏征漏管，外部联动核清底数。

应加大税收管理员的巡查力度，并定期与工商、房地产行业管理相关部门联系，对征管底数进行核实，将新增企业及时纳入管理，杜绝漏征漏管发生，提高登记率，加大对31号文的宣传辅导，督促企业主动按照有关政策规定申报缴纳企业所得税。

建立信息传递制度，实现税收的源泉控管，房地产企业的开发业务流程主要包括立项审批、规划设计、取得土地使用权、项目建设施工、房屋销售等，在每一环节都必须通过政府有关部门办理相关手续，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、城市建设和房产管理等行政管理部门建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料。

（二）紧紧抓住收入、成本费用两个所得税的关键点进行切入。在管理上明确房开企业必须以楼（栋）进行规范核算，要求税收管理员盯住收入、成本费用的发生变化来实施日常管理。对销售（预售）收入、各类相关应税所得、开发成本进行真实性、准确性的审核。房地产开发企业用于产品开发的土地、开发的成本、费用等必须有合法发票据实入账，如无合法发票入账的，一律按规定不得计入成本、费用在税前进行扣除，同时由税务机关按有关税收法律、法规进行处理。

（三）实行备案制度、核查制度、分析评估制度。

1、备案制度就是要求房开企业将《房产测绘报告》、《商品房预售许可证》、《销售台账》等与生产经营相关的资料报送税务机关备案。通过备案掌握开发项目的基本情况、企业的财务情况（包括收取的预售款、项目的销售进度、收入、费用、成本、合同金额等）和纳税情况，达到税源监控的目的。

2、核查制度规定税收管理员必须将企业报送的销售情况、产品完工情况等备案资料及申报资料结合企业经营实际来进行核实。通过核实企业税源登记情况、核查所报资料及纳税申报的准确性，掌握企业开发产品的建设、销售、收益状况，了解其生产经营的基本情况，从中发现问题解决问题。

3、分析评估制度提出用相关经济指标进行分析对比，明晰了对房开企业进行纳税评估的主要内容。在房地产开发企业所得税管理实务中对相关指标进行分析，找出异常，有针对性的实施管理，这是实施科学化、精细化管理的必由之路。

通过调查我们认为应对以下七个指标进行重点分析评估。

一是成本利润率，对完工结算的项目对其成本与利润的比率进行分析，分析是否正常。

二是建筑成本与建安营业税比率，通过计算房地产开发企业代扣代缴或自缴的建安营业税与建筑成本的比率，分析其是否在成本核算上存在多列成本，少记应税所得额。

三是销售收入与销售不动产的营业税金比率，计算企业实际缴纳的销售不动产的营业税金与销售收入的比率，分析是否存在有少申报收入现象。

四是商品房销售比率，按照测绘报告计算已售房屋占可售房屋的比率，分析是否有少列销售收入、多列成本现象。

五是资金变动情况分析，通过了解企业资金变动情况，分析其收入、支出有无异常现象。

六是期间费用变动率、比对不同期间的期间费用，发现变动异常的实施分析，了解有无虚增期间费用的情况。

七是单位成本的分析，对自建工程、招投标工程的单位成本进行分析对比，参照同类工程及当地市场价，比对是否存在异常，是否有多列产品成本的现象。

房地产行业项目管理篇6

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：

为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。

一、加强市场研究，增强市场适应能力。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。

各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施，健全风险管理制度。

各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管

理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。

四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。

各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。

各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。

六、引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。

各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为，维护银行业和消费者合法权益。

七、强化贷后管理，防范和控制信贷风险。

各银行业金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销(预)售资金流向，可实行销(预)售资金专户管理，确保专款专用；同时，高度关注未实行封闭管理的开发贷款。加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估，对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。一旦发现开发企业挪用房地产贷款，要采取严厉的惩罚措施直至提前收回贷款。

八、进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。

信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发〔2005〕212号)有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。

九、银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示，加大违规查处力度。

要引导各银行业金融机构充分利用银监会客户风险信息系统及人民银行征信系统平台，及时登录有关房地产贷款客户不守信用、违规操作等不良信息，严密监测境内外各类客户违约情况；加强同业合作，防范和控制客户跨行违约行为，建立违约客户“黑名单”等联合惩戒机制；研究由房地产企业落实期房抵押贷款担保等防范信贷风险的措施。银行业监管部门要加强房地产信贷风险情况的调查分析，建立房地产信贷风险监测报告和定期通报制度。当前，要把对房地产贷款合规性检查作为现场检查的重要内容，对房地产贷款违规经营、造成贷款损失等问题予以严肃处理，情节严重的，银监会将在媒体公开披露并依法实施业务叫停。各银行业金融机构要高度重视房地产信贷管理工作，认真贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，严格按照监管要求，紧密结合实际，完善房地产信贷管理相关制度及措

施，于2006年9月底前将贯彻落实情况上报银监会。遇到新情况、新问题，要及时向银监会有关部门反映。

请各银监局将本通知转发至辖内各银行业金融机构。

房地产行业项目管理篇7

目前, 以房地产行业为研究对象的盈余管理研究不太多, 晋峰龙 (2009) 对房地产公司的盈余管理行为进行实证研究就得出了我国房地产上市公司出于避税动机进行盈余管理的结论。刘跃生、王小妮 (2002) 在《房地产企业常见的偷税方式及检查对策》一文中阐述了房地产行业进行偷税、逃税的具体手段。汤惠 (2007) 主要是对房地产行业利润调节的具体手段进行了研究, 研究结果显示:房地产类公司主要是通过调减营业收入和调增营业成本进行盈余管理的。张雁翎、刘昊 (2007) 对我国房地产行业的盈余管理行为进行了实证研究, 在研究过程中以修正的Jones模型为基本, 加入了一个新的变量—预收账款, 从而创立了以预收账款作为被解释变量新模型。通过实证分析得出结论:房地产上市公司通过预收账款进行微弱的正向的盈余管理行为。吴敏 (2007) 以房地产行业为研究对象通过对比新旧会计准则, 得出了以下结论:原会计准则的相关规定给房地产行业留下了较大的盈余管理空间, 因为在收入的确认、辅助设施等开发成本的计量以及借款费用核算方面存在较大的不确定性, 从而使得房地产上市公司披露的会计信息缺乏价值, 而新的会计准则的推行提高了会计信息的使用价值, 在一定程度上缩小了上市公司盈余管理的空间。

二、调控政策的颁布

由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升, 造成房地产的市场价格上涨过快, 购房恐慌, 市场不稳定等情况, 2010年, 我国政府采取遏制房价上涨过快, 减少投资投机性购房, 进一步稳定房地产市场, 减少房地产市场泡沫等措施。2010年是我国房地产市场调控最为密集的一年。4月27日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (简称“国十条”) , 这次调控被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日, 国务院又出台了“新国五条”。据2010年6月份数据显示, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%, 涨幅比5月份缩小1.0%;环比下降0.1%, 较5月回落0.3%, 调控初见成效。在当前政策下, 由于国家对房地产行业进行了多角度的限制, 无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度, 这一时期都应该考虑缩减和推迟投资, 但是, 新国八条第五条指出:囤地捂盘的房地产开发企业将停止发行股票债券, 并停止发放贷款。但是, 与首付比和房产税的条款不同, 这一条规定具有量化上的困难性, 除了土地使用政策的相关规定外, 无法判定囤地捂盘的标准。且企业根据宏观政策调整发展战略和方向也具有合理性。因此, 这一时期地产企业在可能会考虑通过修改企业投资计划的方式, 在土地使用政策允许的范围内, 推迟企业的支出项目, 从而实现预算和利润的双重平滑。

三、房地产行业盈余管理的分析研究

我国房地产企业具有十分明显的区别于其他行业的特殊之处:一是, 房屋建筑工期较长, 一般来说楼盘建筑工期为2年左右, 大量房地产开发企业为了保证企业的年度利润均采取多个楼盘滚动开发的模式, 这一特点一方面加重了企业在开发过程中的资金负担, 但是, 这一多项目叠加的复杂开发模式也给企业盈余管理提供了时间机会;二是, 房地产企业开发完成后, 一部分房屋将作为存货和代销商品进入房地产市场, 而另一部分则根据企业使用方式自用或出租, 分别可以确认为固定资产和投资性房地产。这就为房地产企业的盈余管理提供了空间机会;三是, 由于房地产企业具有工期长和资金密集型两大特点, 因此, 从1994年开始, 国家允许我国房地产企业实行审批环境下的预售制, 这一销售特点反应在会计上即表现为房地产开发企业具有大量的预收账款, 为房地产开发企业创造了利润操纵的可能性。

正是基于上述对房地产开发企业行业特征的分析可以看出, 上述的行业和业务特征在房地产开发企业的财务系统中表现出了账务处理及财务核算的复杂性, 而正是这些复杂性为管理层进行盈余管理创造了机会。首先, 采用会计方式进行盈余管理, 在当前政策背景下, 由于房地产开发企业的收入受到影响, 因此, 其有可能通过将当期完工楼盘费用确认入下期的方式, 在一定程度上降低本年度成本费用支出, 创造平滑的当期利润。除了通过费用调节当期利润, 房地产开发企业也会通过对开发房屋用途的选择, 这一点主要表现为加大对投资性房地产的确认比重。由于投资性房地产以公允价值进行计量, 而当前的宏观调控政策更多地表现在对销售量的影响上, 因此, 确认投资性房地产将使房地产开发企业仍然享受房价上升带来的短期收益, 从而创造并平滑报表利润。其次, 采用经济方式进行盈余管理, 在当前政策下, 由于国家对房地产行业进行了多角度的限制, 无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度, 这一时期都应该考虑缩减和推迟投资, 从而实现预算和利润的双重平滑。

摘要：近几年房地产行业的过热发展, 使人们把目光聚焦到房地产行业, 更引起了人们对其会计盈余信息的广泛关注。作为一个利润丰厚但相对风险也较高的行业, 越来越多的投资者将目光转向了房地产行业。因此影响投资者决策的重要依据——房地产行业的会计盈余信息就变得十分重要, 该行业的盈余信息能否准确、客观的反映其真实经营状况, 直接关系到各利益相关者的利益。

关键词：房地产,盈余管理

参考文献

[1]刘文涛.国八条下房地产行业盈余管理空间探析[J].财会通讯.2012.

[2]官丹华.房地产政策追踪及影响分析[D].西华大学.2012.

房地产行业项目管理篇8

“地段，地段，还是地段”，这是房地产行业的至理名言。房地产行业决定价值的第一个因素就是“位置”。位于繁华的中心区域、交通便利、购物方便的房子，价格不断攀升。房产商在决定投资地产进行开发时，应注重地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮，注重常规意义上的商业环境、生活环境、交通环境、教育环境等质优因素，更为关键的是人口职业结构和消费结构等。 “位置决定价值”的现象随处可见，如“位高权重”、“不在其位，不谋其政”、“天时、地利、人和”。美国GE公司提出“数一数二”战略，即旗下各行业公司，如果做不到所在行业前两名，GE则退出该行业，从而保证竞争优势。从这个意义上讲，一切行业都是房地产行业。

如果说“送礼”是脑白金以定位法则取胜的法宝，那么，脑白金礼品概念的占位策略，实属营销领域的一个成功典范。脑白金不像其它同类产品以药品的身份出现，而是定位成保健食品中的“健康礼品”。这就避免了作为药品在营销上的缺点：广告上受限制以及销量上难以做大。脑白金定位为礼品，正好符合中国的送礼文化，“礼尚往来”确保了产品销量。脑白金“礼品”的定位策略，不仅仅为自己赢得了市场第一的位置，而且开创了健康品的礼品市场。

随着市场的变化，关键点的争夺显得尤为重要，变得更加激烈。笔者认为，在市场营销中以下六大关键点的抢夺将成为重中之重。

1、占概念

使产品概念成为行业属性的代名词，设置的是对所有同类产品的区隔。“大和酵素原液”在60年的消费市场中一直处于领先地位，在消费者心目中，大和酵素即酵素。在众多搜索引擎当中，Google以其庞大的搜索量、快速而精准的搜索结果和极高的知名度成为搜索引擎的代名词，因此自然成为企业网站推广的首选；百度则打出“全球最大中文搜索”、“百度更懂中文”的口号，其背后是中国概念的吸引力。百度对中文搜索市场有把握及对用户的习惯及爱好的了解更是Google无法比拟的。因此，从2005年初开始，“百度一下”迅速成为中文搜索的代名词。

2、占资源

社会热点事件是独一无二的资源，可以迅速造就企业明星。蒙牛成为航天员牛奶，健力宝是运动员饮料，热点事件看CNN，都是在利用热点事件在消费者心中占有专有位置，从而占有专有市场。

3、占标准

一流公司卖标准。如果你占据品类标准制定者地位，那么你就拥有了在整个行业的话语权！既可以在行业内一统江湖，也可在消费者中以行业代言人的身份出现，赢得信赖。

光线传媒就以其雄厚的实力成为中国娱乐传媒行业的标准，其节目领域涵盖娱乐、体育、时尚和电视剧，拥有12档节目，每日制作量达5.5小时，在全国近300家电视台600台次播放，覆盖中国内地全部地区，收视观众达10亿人以上。光线传媒制作的节目成为行业样式，进而成为明星接受采访的首选媒体，成为广告商投放娱乐性广告的首选媒体。

4、占通路

创新终端或抢先垄断终端对企业的良性发展起着非常重要的作用。娃哈哈利用经销商联盟，创造了饮料业的销售奇迹。例如商场的电视里正在播放新舒蕾的广告，于是就从货架上拿起一瓶新舒蕾走向收银台，但最后买单的却是一瓶夏士莲！原来，在走向收银台的过程中，发现了特价销售的夏士莲，因为夏士莲放在更为明显的端架上。

在市场渐趋成熟后，消费者对产品的印象愈来愈模糊，如果企业不能及时构思新的占位，就会陷入困境。如何进行有效占位，需要有适当的推动者，委婉地逐渐改变占位。房地产位置不变，但同一地段，有人营销教育，有人推广投资，还有人推广娱乐，因此关键在于“营销位置”要常变。

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