评估管理论文（精选8篇）
项目是将被完成的、临时的性、有限的特殊任务。它是在一定时间内和资源限制下，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。
外在特征：
1.一次性内在属性：
2.多目标性与目标的1.独特性
明确性2.不可逆转性
3.整体性3.相互依赖性
4.生命周期4.矛盾冲突性
性
2.项目的分类
(1)竞争性项目:产品投资收益比较高、产品供求与价格由市场自发调节、竞争性比较强、垄断程度低、个别厂商的投资行为不对该产品的总供求产生明显影响
(2)非竞争性项目:基础性投资项目+公益性投资项目
基础性：具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施建设项目（为什么对民间投资有竞争力?
公益性：不以盈利为目的，为实现一定的社会职能或满足社会的公共需要及人民福利而进行的项目（社区的参与对可持续发展的作用；农民工培训、子女就学等问题）
3.投资的分类
（1）政府投资项目（2）非政府投资项目
实施主体：企业 政府 社会
项目目的：盈利 公共
建设性质：新建 扩建 改建 迁建 恢复
实施地域;全球 全国 地区
4.公共项目的特点
1、投资项目的产出为非私有产品
2、投资项目有较大的外部效应
3、投资项目的目标与竞争性项目的目标不同
4、投资项目的成本与收益构成复杂
5.决策目标
1、满足国家战略发展的需要
2、满足社会可持续发展的需要
3、保证社会公平
4、关注弱势群体的发展
6.项目管理
（1）以项目为对象的系统管理方法
（2）通过一个临时性的、专门的柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。
要素：
1、资源（人、材料、机械、资金、信息、技术）
2、需求和目标（基本要求）
3、组织（项目实施的核心实体）
4、环境（项目成功的重要保证）
项目管理主要内容：
1.范围管理2.时间管理
3.成本管理4.质量管理 5.采购管理6.人力资源管理 7.沟通管理8.风险管理 9.综合管理
国际项目管理组织：IPMA（1960）PMI(1969)
项目管理的阶段划分（过程）：概念阶段，开发阶段，实施阶段，收尾阶段
7.项目范围管理（mbo）
Smart项目目标---specific具体的----measwrable可测量的----achievable可实现的--relevant相关的---traceable可跟踪的目标管理的优点：
这种方式是面向结果的，而不是面向过程的，它强调项目实施的结果，而不在意其具体过程，这样，项目组成员就可以在方法和手段上进行创新
这种方式使得项目组成员更加注重组织目标，并能明确了解各自的工作结果与组织目标之间的关系，明确项目组成员对项目目标实现的贡献大小。
目标管理的缺点：
并不是所有项目组成员的工作结果都是可以度量的而对项目组成员不恰当的评价则容易挫伤其积极性。
8.质量特性：
环保，经济，内在，外在，商业
全面质量管理：一个组织以质量为中心，以全员参与为基础，目的在于通过让顾客满意和本组织所有成员及社会收益而达到长期成功的一种质量管理模式全员性，全过程性，全要素性核心理念：
以客户满意为中心
质量不是靠检验获得的质量管理必须坚持“二全管理”
——全员管理+全过程管理
质量管理必须坚持戴明循环
C过程——克罗斯比过程（潘兴导弹）AQL概念+”零缺陷”
S过程——修哈特过程戴明环、6西格玛
9.质量管理原则
1、以顾客为关注焦点2.领导作用3.全员参与4.过程方法5.管理的系统方法6.持续 改进7.基于事实的决策方法8.与供方互利的关系
戴明PDCA
P——计划
D——执行
C——检查
A——处理
10.合格控制
工作职能：保证职能预防职能报告职能
控制类型：抽查全检 合格证检查抽样验收检查
实施：制定控制计划建立合格控制制度
数理统计方法：直方图法因果分析图法排列图（帕累托图）
11.项目融资定义：以项目公司为融资主体，以项目未来收益和资产为融资基础，由项目的参与各方分担风险的具有有限追索权的特定融资方式。
12.产权融资与债券融资
产权：企业无风险昂贵影响自有资金的投资收益率
债权：企业压力大融资成本低资产负债率
13.项目融资渠道
内部融资：资本公积金、公益金折旧、摊销费未分配利润和其他
外部融资：资本金融资（发行股票融资）发行债券融资（发行企业债和国债 发行外国债券）金融机构融资（国内金融机构国外金融机构）出口信贷融资（买方信贷、卖方信贷 政府混合信贷、福费廷）租赁融资
希望：
1、不希望影响公司的形象与信誉
不希望项目贷款出现在公司资产负债表中
不希望项目贷款对公司的各种财务指标产生影响
2、避免做无上限的抵押
项目融资的特征有限追索权风险分担债务屏蔽融资成本高关系复杂核心归还贷款的资金主要来自于项目本身
14.项目融资的必要性
经济建设需要基础设施建设
大规模的基础设施建设需要大额度资金
基础设施建设项目的高回报率可以吸引民间或国外资金
15.BOT(built_ operate _ transfer)建设-经营-移交
投资运作方式：
转让管理权低级民营化
转让资产权完全民营化
转让特许权“妥协性”的民营化
动机：充分利用私人在投资和运作中的效率，减轻自己的负担与资金不足的压力。
考虑：1)最重要的是商业机会（市场变化）2)政府的担保及相关许诺是否有效 3)谈判中的时间与价格
影响决策的因素:拟建项目规模融资难易程度控制权资金结构资金成本融资风险 决策方法 1）综合资金成本比较法 2）每股盈余分析法
融资风险的种类
（1）资金供应风险
（2）利率风险
（3）汇率风险
（4）现金性融资风险和收支性融资风险
16.财务分析的目标
1.盈利能力目标 2.偿债能力目标3.外汇平衡目标
17.人力资源的特点
人力资源具有能动性人力资本投资的高增值性时效性再生性社会性稀缺性人力资源的质量对数量的替代性较强
沟 通 的 六大要素:
1信 息 传 送 者2信 息3表 达 方 式4信 息 接 收 者5反 馈 6跟 进
18.项目采购的对象
工程项目货物服务
内容：
采购计划编制询价计划编制询价供方选择合同管理合同收尾
合同的基本类型:
固定总价合同、成本补偿合同和单价合同
固定总价合同：
（1）工程范围清楚明确
（2）工程量小、工期短
（3）工程结构、技术简单
（4）工程比较复杂但投标期相对宽裕
常用的招标方式
1.公开招标
2.邀请招标
3.谈判招标（议标）
4.国际招标
19.风险的三要素
风险要素的存在性
风险事件发生的不确定性
风险后果的不确定性
类型
导致风险的原因----------自然风险、社会政治风险、经济风险、技术风险、其他 影响的范围-----------局部风险、总体风险
风险是否可管理------------可管理的风险、不可管理的风险
风险可控程度------------不可避免的风险、可转移的风险、有利可图的投机风险 风险造成的后果-----------纯粹风险、投机风险（结果、可保）
风险可预测性-----------已知、可预测、不可预测
20.风险管理内容
1.项目风险识别识别技术审查文件资料—核对表信息收集技术流程图法因果分析图工作分解结构（WBS
2.项目风险评估方法 1.定性分析 2.定量分析(决策树分析法 概率分析法 矩阵图分析非肯定型分析法效用函数分析法)
3.项目风险规划方法 1.风险回避 2.风险降低 3.风险抵消 4.风险分离 5.风险分散 6.风险转移 7.风险自留
4.项目风险监控实施中随时跟踪反馈并处理
21.项目范围
为了交付具有所指特征和功能的产品所必须要做的工作。
项目的范围管理：用以保证项目包含且只包含所有需要完成的工作，以顺利完成项目所需要的所有过程，由启动、范围计划编制、范围定义、范围核实和范围变更控制构成项目范围说明书
(1)项目的合理性说明(2)项目目标(3)项目可交付成果
22.工作分解结构（WBS）要素：
1）工作过程或内容：表明了工作的性质或对工作的描述
2）任务的承担者：如果有多人承担该项任务，应该进一步对人员的分工和合作进行明确的职责分工
3）工作对象：与工作紧密相关的不仅仅是物质的，也可能是非物质的4）完成工作所需要的时间：时间的确定是为每一工作过程所需要时间做出估计，时间估计还应当尽一步确定出完成每项工作所需的时间点
5）完成工作所需的资源：为执行任务所需要的空间、材料、设备和设施、资金人员等 表现形式和比较
1）树形结构————层次分明、直观；但是不容易修改，也难于展示项目的全貌；超过5个层次的项目就不适宜用一张纸画完
2)气泡图表现形式-------可以任意修改、添加，箭头可以随意弯曲；但是不够直观、较难反映全貌
3)列表表现形式------反映项目全貌；但不够直观（适用于大项目）
23.项目进度管理与活动的关系
（1）强制性依赖关系
（2）可以灵活处理的关系
按已知的最好做法安排——软逻辑
为照顾活动的某些特殊性而对活动的安排——优先逻辑关系
（3）外部依赖关系
进度追回的方法
赶工与快速跟进：
赶工：以最低的增加成本进行最大限度的进度压缩
优点：缩短项目时间
缺点：增加项目总成本
快速跟进：
并行进行哪些顺序进行或者有轻微重叠的活动
优点：缩短项目时间
缺点：太早开始某些任务会增加风险导致返工，可能导致进度拖延
集中于关键路径
加快进度的具体方法
加强控制资源优化改变工艺或流程加强沟通加班外包
24.影响项目成本的因素
项目工期
耗用资源的数量和价格
项目质量
项目范围
基本参数
BCWS——计划工作量的预算费用
budgeted cost for work scheduled
计划工作量×预算定额
ACWP——已完成工作量的实际费用
actual cost for work performed
已完成工作量×实际单位成本
BCWP——已完成工作量的预算成本
budgeted cost for work performed
已完成工作量×预算定额缩小范围
四个评价指标
CV——费用偏差（cost variance）
BCWP-ACWP（执行效果）SV——进度偏差（schedule variance）
BCWP-BCWS(进度进展)
CPI——费用执行指标（cost performed index）
BCWP/ACWP（实际费用与预算费用）SPI——进度执行指标（schedule performed index）
企业风险评估工作“三步走”
风险评估流程包括风险辨识、风险分析和风险评价三大部分。其中风险辨识工作是风险评估工作的基础, 在广泛收集企业风险信息的基础上, 确定风险事件评价维度和评价标准, 以设计风险辨识工具。目前, 较为通用的风险辨识工具和方法有三种:数据分析和资料研究法、专家意见评估法以及行业标杆对照法。辨识工作围绕企业风险框架展开, 由战略风险、市场风险、法律风险、运营风险和财务风险五大类构成, 辨识工作的成果整理成风险列表。
企业获得了对各类风险事件的直观认识和描述后, 需要对风险事件这一风险发生的载体进行转化分析。因此, 在风险分析阶段, 评估小组需要运用一系列专业方法深入剖析风险的动因、路径, 从而掌握风险的来龙去脉, 为最终的评估做准备。风险评估的分析结果也填入风险列表, 并要求形成风险分析报告。在这一阶段, 企业风险评估需要借助计量和统计等工具方法, 常用的主要有统计分析如线性回归、系统模型、标杆比较、结合直觉判断的半定量法、合规性分析、计算机模拟、情景分析和压力测试、跟因素分析、自我评价、专家意见法、集体讨论、风险评估问卷等。同时, 企业还需要有专业的风险建模和数量分析人才。
在风险辨识和风险分析的基础上, 再完成风险评价工作。其主要内容实际上是对前两者信息的综合归纳, 以形成企业风险事件库、重大风险分布地图和重大风险关系模型。
风险评估要求企业各层次人员的直接参与, 其工作的基础是全面及时的信息。为此, 进行风险评估工作方法的第一步是覆盖整个企业或者整个评估项目的访谈。一般都采用自顶向下访谈的方法, 即从高级管理层到一线职工。以便在对企业的决策、管理、内控、生产、运营、销售、财务等方面全面了解的同时, 识别企业风险的人员认知程度。初步访谈一般采用结构化或半结构化的方法, 结构化即事先设计出信息框架和要问的问题, 在此基础上进行访谈, 以得到翔实的访谈记录。
在综合信息框架和访谈纪要的基础上, 需要设计有针对性的“风险辨识与评估问卷”至企业每一层级手中, 保证受调查者的样本量和覆盖面。每位受访者应根据自身的业务和理解选择企业面临的基本风险。企业风险评估小组整理问卷结果, 得出风险事件列表、初步风险图谱和初步风险评估结果。
在综合信息框架和问卷分析结果的基础上, 评估小组需要遴选出初步重大风险, 作出重大风险初步列表和初步重大风险模型, 风险评估小组依据分析结果与企业高层和各部门负责人进行反复沟通和讨论, 并吸取关键人员的意见和建议, 确定修正后的重要风险列表。
确定风险列表后, 风险评估小组要对重大风险进行深入分析, 确定重大风险模型, 在风险发生可能性和风险影响程度两个基本维度以及其他必要的维度下, 完成对重大风险的重要性排序和建立重大风险关系模型, 并得出重大风险图谱, 再撰写完整的风险评估报告, 提交企业董事会、股东会和高级管理层进行最后的审查和讨论通过。
得到通过“两会一层”确认的重大风险列表与模型之后, 风险评估小组需要最后制定风险管理的行动计划, 并促进风险管理计划的实施。
企业风险的量化评分
通过上文所述回归分析、计算机模拟等风险评估技术, 可以对企业风险进行深入分析, 得出详尽精确的风险评估报告。在不具备风险建模和数量分析人才的企业, 则可以集中专家意见通过“评分法”对辨识阶段得出的潜在风险进行量化评估。专家意见法, 就是组织者邀请风险管理及企业经营管理方面的专长性人才, 通过专家会议法或专家小组法的形式, 对评价意见进行综合, 一般需要12-20位相关领域专家根据风险辨析成果得出的风险列表和风险评分标准分别进行评估。风险评分标准由两个维度组成, 一是风险发生可能性 (X1) , 按可能性的高低分为10个层级;二是风险影响程度 (X2) , 按影响程度分为10个层级, 综合评分是X1与X2的乘积, 取值在1~100之间。
如果企业某一风险的综合评分为1-5分之间, 则这一风险的综合影响极度轻微, 几乎可以忽略不计, 企业可以不予考虑。而如果企业的某一风险的综合评分为20-25分之间, 那么这一风险是属于企业应当转移的风险, 或者说在这种情况下, 企业已经无法在现有的形式下继续运行。由此风险管理计划与实施应主要针对的是中间段风险开展。
根据风险地图制定对策
根据风险评分标准得出的风险值, 可以采取相应的对策。企业可以利用坐标图法, 将风险按风险发生的“可能性”及风险发生后“对经营目标的影响”两个维度, 绘制成风险坐标, 并将单项风险在坐标图中清晰地标识出来。这一方法便于直观地展示各类风险重要性的分布情况, 找到管理的重点, 以采取相应的对策。
风险分析的前提是, 风险的特征及影响是不断变化的, 风险管理的目标也是不断调整的, 因此任何分析都具有一定时效性, 需要定期及不定期进行更新。不同的风险其应对的风险管理策略也不同, 具体分述如下:
1.风险发生概率不高的区域, 或即使发生, 危害程度也不大的区间, 宜采用“风险接受”的策略, 如员工重大疾病风险属于这一类型。
2.发生的可能性和影响程度均属于中等的区间, 可以采用“风险缓解”的策略, 比方说通过改善内部控制及流程来减少现有的风险, 多数企业的外汇风险便属于这一类型。
3.风险发生可能性较高, 危害程度也较大的区间, 应该采取“风险规避”的应对策略, 如通过关闭一些业务部门或退出一些主要的市场来规避风险。通常而言, 企业的人力资源风险、欺诈风险、采购风险属于这一类型。
4.风险发生可能性很高, 或危害程度很大的区间, 是对企业危害最为严重的一类风险, 如财务风险、竞争风险、产品开发风险、客户信用风险、系统故障风险、政治风险和投资风险, 企业应当尽可能地通过购买保险、进行合资/合作或实行外包等“风险转移”策略, 把风险适当转移给第三方。
风险管理的计划与实施
基于以上的这些风险评估流程、方法和技术, 我们得出风险的级别, 并制定了相应的应对策略:风险接受、风险缓解、风险规避或风险转移。然后, 企业需要制定管理风险的行动计划, 这一行动计划详细地描述行动计划的内容、起止日期以及负责实施的单位和人员, 并要求相应的机构和人员对行动的进展进行实时的监控。风险管理行动计划表的结构有风险事件、根本原因、行动计划内容、开始日期、预计完成日期、优先等级、业务单位、风险责任人等项目组成。
其中行动计划内容部分分为三个层面。其中硬件层面一般包括风险监管架构、企业政策与业务流程、风险界限、风险识别与评估守则、风险度量与分析报告、内审程序和相关的IT系统;软件层面一般包括人员的风险认知、企业文化与价值、优秀的风险管理人才、诚信与技能、道德操守、信任与沟通以及绩效管理;行动层面则是上述硬件层面贯彻到软件层面的活动与过程。
1加强领导，建立健全档案管理网络
高校必须把档案工作纳入学校总体规划，纳入领导议事日程，经常检查并具体指导档案工作。使档案管理全面实行“三纳入”、“四同步”，即纳入学校计划和规划，纳入管理制度，纳入有关人员的职责范围，给予档案工作以各方面的支持；在布置、检查、总结、验收各项工作的同时，布置、检查、总结、验收档案工作。
进一步完善档案管理网络，建立由主要校领导挂帅，各处(室)、系(部)负责人和兼职档案员参加的档案工作网络。各部门的兼职档案员要做好本部门的档案收集、整理、立卷、移交、保管等工作，将档案管理职责明确列入兼职档案员岗位职责。
2加强宣传，切实提高全员档案意识
高校评估工作需要大规模、大范围地抽调档案材料，评估资料的整理也需要学校各个部门、单位每位员工共同参与。在评估的过程中，全校的师生员工充分认识到档案的重要性，增强了对档案工作的重视程度。所以我们要进一步大力宣传高校评估中档案利用成果，表彰评估中档案材料收集齐全、规范的部门和个人，通过网络、校报、信息简报等多种形式宣传档案在高校评估中的重要作用，为提高档案工作在学校管理工作中的地位打下良好的思想基础，大力提高全员档案意识，增强档案工作者的责任感。
3规范管理，完善档案管理工作制度
建立完善的档案管理工作制度，是档案工作逐步实现规范化管理的有力措施和可靠保证。要逐步建立各门类档案立卷归档制度、档案人员岗位职责、档案的保管、借阅制度、各门类文件材料的归档范围和保管期限等，并对各部门的档案管理者提出明确的工作目标和工作要求。学校各部门都要对工作中形成的文件材料进行收集和整理，定期或不定期地移交到学校综合档案室。
通过建立档案管理制度，使学校各部门归档有范围，立卷有标准，借阅有规定，保密有条例，库房管理有措施，开发利用有目标。从制度上保证档案管理的顺利开展。
4加强培训，提高档案管理人员素质
档案工作水平的高低、质量的优劣，取决于档案工作人员的素质。加强队伍建设，提高档案管理人员的素质是搞好档案管理工作的基础。因此。必须加大对档案人员的档案业务培训力度，采用多种形式，有计划、有步骤地对他们进行档案专业知识、专业技能的培训，切实提高档案员的业务素质，使其掌握档案管理工作的基本知识和技能，贯彻落实好相关档案规范标准。此外，学校应制定相应的政策和措施，努力为档案人员的学习、工作、生活创造良好条件。使他们更安心于本职工作，提高业务水平，集中精力搞好档案管理和各项服务。
5转变理念，切实加强档案开发利用
高校档案部门在职能上从传统的管理型向服务型转变，围绕高校的教育教学工作，为各级领导科学决策，为高校教学、科研，为广大师生员工提供全面、及时、有效的服务。档案工作者要抓住服务这个根本，不断拓展服务领域。深化服务内容，优化服务方式，增强服务功能，充分发挥档案巨大的社会和经济效益。
依据档案管理规律，档案材料的收集、整理、编目，这一系列工作力求做到统一标准，整齐划一，减少随意性：档案的保存要分门别类，形成体系，案卷的排放位置相对固定，使分散、庞杂的档案资料变得规范有条理，利于检索，为档案的充分利用提供便利条件。
6强化监督，建立档案工作考核机制
第一章 总 则
第一条 为进一步强化税源管理，降低税收风险，减少税款流失，不断提高税收征管的质量和效率，根据国家有关税收法律、法规，结合税收征管工作实际，制定本办法。
第二条 纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。纳税评估工作遵循强化管理、优化服务；分类实施、因地制宜；人机结合、简便易行的原则。
第三条 纳税评估工作主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。
前款所称基层税务机关是指直接面向纳税人负责税收征收管理的税务机关；税源管理部门是指基层税务机关所属的税务分局、税务所或内设的税源管理科（股）。
对汇总合并缴纳企业所得税企业的纳税评估，由其汇总合并纳税企业申报所在地税务机关实施，对汇总合并纳税成员企业的纳税评估，由其监管的当地税务机关实施；对合并申报缴纳外商投资和外国企业所得税企业分支机构的纳税评估，由总机构所在地的主管税务机关实施。
第四条 开展纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主，特殊情况可以延伸到往期或以往。
第五条 纳税评估主要工作内容包括：根据宏观税收分析和行业税负监控结果以及相关数据设立评估指标及其预警值；综合运用各类对比分析方法筛选评估对象；对所筛选出的异常情况进行深入分析并作出定性和定量的判断；对评估分析中发现的问题分别采取税务约谈、调查核实、处理处罚、提出管理建议、移交稽查部门查处等方法进行处理；维护更新税源管理数据，为税收宏观分析和行业税负监控提供基础信息等。第二章 纳税评估指标
第六条 纳税评估指标是税务机关筛选评估对象、进行重点分析时所选用的主要指标，分为通用分析指标和特定分析指标两大类，使用时可结合评估工作实际不断细化和完善。
第七条 纳税评估指标的功能、计算公式及其分析使用方法参照《纳税评估通用分析指标及其使用方法》（附件１）、《纳税评估分税种特定分析指标及其使用方法》（附件２）。
第八条 纳税评估分析时，要综合运用各类指标，并参照评估指标预警值进行配比分析。评估仨指标预警值是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围。测算预警值，应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值由各地税务机关根据实际情况自行确定。
第三章 纳税评估对象
第九条 纳税评估的对象为主管税务机关负责管理的所有纳税人及其应纳所有税种。
第十条 纳税评估对象可采用计算机自动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选等方法。
第十一条 筛选纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业税负监控结果等数据，结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。
第十二条 综合审核对比分析中发现有问题或疑点的纳税人要作为重点评估分析对象；重点税源户、特殊行业的重点企业、税负异常变化、长时间零税负和负税负申报、纳税信用等级低下、日常管理和税务检查中发现较多问题的纳税人要列为纳税评估的重点分析对象。第四章 纳税评估方法
第十三条 纳税评估工作根据国家税收法律、行政法规、部门规章和其他相关经济法规的规定，按照属地管理原则和管户责任开展；对同一纳税人申报缴纳的各个税种的纳税评估要相互结合、统一进行，避免多头重复评估。
第十四条 纳税评估的主要依据及数据来源包括：
“一户式”存储的纳税人各类纳税信息资料，主要包括：纳税人税务登记的基本情况，各项核定、认定、减免缓抵退税审批事项的结果，纳税人申报纳税资料，财务会计报表以及税务机关要求纳税人提供的其他相关资料，增值税交叉稽核系统各类票证比对结果等；
税收管理员通过日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况，主要包括：生产经营规模、产销量、工艺流程、成本、费用、能耗、物耗情况等各类与税收相关的数据信息；
上级税务机关发布的宏观税收分析数据，行业税负的监控数据，各类评估指标的预警值；
本地区的主要经济指标、产业和行业的相关指标数据，外部交换信息，以及与纳税人申报纳税相关的其他信息。
第十五条 纳税评估可根据所辖税源和纳税人的不同情况采取灵活多样的评估分析方法，主要有：
对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核比对，以确定进一步评估分析的方向和重点；
通过各项指标与相关数据的测算，设置相应的预警值，将纳税人的申报数据与预警值相比较；
将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较；
将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较；
根据不同税种之间的关联性和钩稽关系，参照相关预警值进行税种之间的关联性分析，分析纳税人应纳相关税种的异常变化；
应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和积累的经验，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因；
通过对纳税人生产经营结构，主要产品能耗、物耗等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较，推测纳税人实际纳税能力。
第十六条 对纳税人申报纳税资料进行审核分析时，要包括以下重点内容：
纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务，各项纳税申报附送的各类抵扣、列支凭证是否合法、真实、完整；
纳税申报主表、附表及项目、数字之间的逻辑关系是否正确，适用的税目、税率及各项数字计算是否准确，申报数据与税务机关所掌握的相关数据是否相符；
收入、费用、利润及其他有关项目的调整是否符合税法规定，申请减免缓抵退税，亏损结转、获利的确定是否符合税法规定并正确履行相关手续；
与上期和同期申报纳税情况有无较大差异；
税务机关和税收管理员认为应进行审核分析的其他内容。
第十七条 对实行定期定额（定率）征收税款的纳税人以及未达起征点的个体工商户，可参照其生产经营情况，利用相关评估指标定期进行分析，以判断定额（定率）的合理性和是否已经达到起征点并恢复征税。第五章 评估结果处理
第十八条 对纳税评估中发现的计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，或存在的疑点问题经约谈、举证、调查核实等程序认定事实清楚，不具有偷税等违法嫌疑，无需立案查处的，可提请纳税人自行改正。需要纳税人自行补充的纳税资料，以及需要纳税人自行补正申报、补缴税款、调整账目的，税务机关应督促纳税人按照税法规定逐项落实。
第十九条 对纳税评估中发现的需要提请纳税人进行陈述说明、补充提供举证资料等问题，应由主管税务机关约谈纳税人。
税务约谈要经所在税源管理部门批准并事先发出《税务约谈通知书》，提前通知纳税人。
税务约谈的对象主要是企业财务会计人员。因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行安排。
纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可向税务机关说明情况，经批准后延期进行。纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人进行税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈时，应向税务机关提交纳税人委托代理合法证明。
第二十条 对评估分析和税务约谈中发现的必须到生产经营现场了解情况、审核账目凭证的，应经所在税源管理部门批准，由税收管理员进行实地调查核实。对调查核实的情况，要作认真记录。需要处理处罚的，要严格按照规定的权限和程序执行。
第二十一条 发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的，要移交税务稽查部门处理。
对税源管理部门移交稽查部门处理的案件，税务稽查部门要将处理结果定期向税源管理部门反馈。
发现外商投资和外国企业与其关联企业之间的业务往来不按照独立企业业务往来收取或支付价款、费用，需要调查、核实的，应移交上级税务机关国际税收管理部门（或有关部门）处理。
第二十二条 对纳税评估工作中发现的问题要作出评估分析报告，提出进一步加强征管工作的建议，并将评估工作内容、过程、证据、依据和结论等记入纳税评估工作底稿。纳税评估分析报告和纳税评估工作底稿是税务机关内部资料，不发纳税人，不作为行政复议和诉讼依据。第六章 评估工作管理
第二十三条 基层税务机关及其税源管理部门要根据所辖税源的规模、管户的数量等工作实际情况，结合自身纳税评估的工作能力，制定评估工作计划，合理确定纳税评估工作量，对重点税源户，要保证每年至少重点评估分析一次。
第二十四条 基层税务机关及其税源管理部门要充分利用现代化信息手段，广泛收集和积累纳税人各类涉税信息，不断提高评估工作水平；要经常对评估结果进行分析研究，提出加强征管工作的建议；要作好评估资料整理工作，本着“简便、实用”的原则，建立纳税评估档案，妥善保管纳税人报送的各类资料，并注重保护纳税人的商业秘密和个人隐私；要建立健全纳税评估工作岗位责任制、岗位轮换制、评估复查制和责任追究制等各项制度，加强对纳税评估工作的日常检查与考核；要加强对从事纳税评估工作人员的培训，不断提高纳税评估工作人员的综合素质和评估能力。
第二十五条 各级税务机关的征管部门负责纳税评估工作的组织协调工作，制定纳税评估工作业务规程，建立健全纳税评估规章制度和反馈机制，指导基层税务机关开展纳税评估工作，明确纳税评估工作职责分工并定期对评估工作开展情况进行总结和交流；
各级税务机关的计划统计部门负责对税收完成情况、税收与经济的对应规律、总体税源和税负的增减变化等情况进行定期的宏观分析，为基层税务机关开展纳税评估提供依据和指导；
各级税务机关的专业管理部门（包括各税种、国际税收、出口退税管理部门以及县级税务机关的综合业务部门）负责进行行业税负监控、建立各税种的纳税评估指标体系、测算指标预警值、制定分税种的具体评估方法，为基层税务机关开展纳税评估工作提供依据和指导。
第二十六条 从事纳税评估的工作人员，在纳税评估工作中徇私舞弊或者滥用职权，或为有涉嫌税收违法行为的纳税人通风报信致使其逃避查处的，或瞒报评估真实结果、应移交案件不移交的，或致使纳税评估结果失真、给纳税人造成损失的，不构成犯罪的，由税务机关按照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
第二十七条 各级国家税务局、地方税务局要加强纳税评估工作的协作，提高相关数据信息的共享程度，简化评估工作程序，提高评估工作实效，最大限度地方便纳税人。
规定处理。
附件１
纳税评估通用分析指标及使用方法
一、通用指标及功能
（一）收入类评估分析指标及其计算公式和指标功能
主营业务收入变动率＝（本期主营业务收入－基期主营业务收入）÷基期主营业务收入×100%。
如主营业务收入变动率超出预警值范围，可能存在少计收入问题和多列成本等问题，运用其他指标进一步分析。
（二）成本类评估分析指标及其计算公式和功能
单位产成品原材料耗用率＝本期投入原材料÷本期产成品成本×100%。
分析单位产品当期耗用原材料与当期产出的产成品成本比率，判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品成本或应纳所得额等问题。
主营业务成本变动率＝（本期主营业务成本－基期主营业务成本）÷基期主营业务成本×100%，其中：主营业务成本率＝主营业务成本÷主营业务收入。
主营业务成本变动率超出预警值范围，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
（三）费用类评估分析指标及其计算公式和指标功能
主营业务费用变动率＝（本期主营业务费用－基期主营业务费用）÷基期主营业务费用×100%，其中：主营业务费用率＝（主营业务费用÷主营业务收入）×100%。
与预警值相比，如相差较大，可能存在多列费用问题。
营业（管理、财务）费用变动率＝［本期营业（管理、财务）费用－基期营业（管理、财务）费用］÷基期营业（管理、财务）费用×100%。
如果营业（管理、财务）费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支营业（管理、财务）费用问题。
成本费用率＝（本期营业费用＋本期管理费用＋本期财务费用）÷本期主营业务成本×100%。
分析纳税人期间费用与销售成本之间关系，与预警值相比较，如相差较大，企业可能存在多列期间费用问题。
成本费用利润率＝利润总额÷成本费用总额×100%，其中：成本费用总额＝主营业务成本总额＋费用总额。
与预警值比较，如果企业本期成本费用利润率异常，可能存在多列成本、费用等问题。
税前列支费用评估分析指标：工资扣除限额、“三费”（职工福利费、工会经费、职工教育经费）扣除限额、交际应酬费列支额（业务招待费扣除限额）、公益救济性捐赠扣除限额、开办费摊销额、技术开发费加计扣除额、广告费扣除限额、业务宣传费扣除限额、财产损失扣除限额、呆（坏）账损失扣除限额、总机构管理费扣除限额、社会保险费扣除限额、无形资产摊销额、递延资产摊销额等。
如果申报扣除（摊销）额超过允许扣除（摊销）标准，可能存在未按规定进行纳税调整，擅自扩大扣除（摊销）基数等问题。
（四）利润类评估分析指标及其计算公式和指标功能
主营业务利润变动率＝（本期主营业务利润－基期主营业务利润）÷基期主营业务利润×100%。
其他业务利润变动率＝（本期其他业务利润－基期其他业务利润）÷基期其他业务利润×100%。
上述指标若与预警值相比相差较大，可能存在多结转成本或不计、少计收入问题。
税前弥补亏损扣除限额。按税法规定审核分析允许弥补的亏损数额。如申报弥补亏损额大于税前弥补亏损扣除限额，可能存在未按规定申报税前弥补等问题。
营业外收支增减额。营业外收入增减额与基期相比减少较多，可能存在隐瞒营业外收入问题。营业外支出增减额与基期相比支出增加较多，可能存在将不符合规定支出列入营业外支出。
（五）资产类评估分析指标及其计算公式和指标功能
净资产收益率＝净利润÷平均净资产×100%。
分析纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大，可能存在隐瞒收入，或闲置未用资产计提折旧问题。
总资产周转率＝（利润总额＋利息支出）÷平均总资产×100%。
存货周转率＝主营业务成本÷［（期初存货成本＋期末存货成本）÷２］×100%。
分析总资产和存货周转情况，推测销售能力。如总资产周转率或存货周转率加快，而应纳税税额减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。
应收（付）账款变动率＝（期末应收（付）账款－期初应收（付）账款）÷期初应收（付）账款×100%。
分析纳税人应收（付）账款增减变动情况，判断其销售实现和可能发生坏账情况。如应收（付）账款增长率增高，而销售收入减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。
固定资产综合折旧率＝基期固定资产折旧总额÷基期固定资产原值总额×100%。
固定资产综合折旧率高于与基期标准值，可能存在税前多列支固定资产折旧额问题。要求企业提供各类固定资产的折旧计算情况，分析固定资产综合折旧率变化的原因。
资产负债率＝负债总额÷资产总额×100%，其中：负债总额＝流动负债＋长期负债，资产总额是扣除累计折旧后的净额。
分析纳税人经营活力，判断其偿债能力。如果资产负债率与预警值相差较大，则企业偿债能力有问题，要考虑由此对税收收入产生的影响。
二、指标的配比分析
（一）主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比分析
正常情况下，二者基本同步增长。（１）当比值〈１，且相差较大，二者都为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围问题。（２）当比值〉１且相差较大、二者都为正时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等题；（３）当比值为负数，且前者为正后者为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
对产生疑点的纳税人可从以下三方面进行分析：结合“主营业务利润率”指标进行分析，了解企业历年主营业务利润率的变动情况；对“主营业务利润率”指标也异常的企业，应通过申报表及附表分析企业收入构成情况，以判断是否存在少计收入问题；结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付款”等科目的期初、期末数进行分析，如出现“应付账款”和“其他应付账款”红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况，应判断存在少计收入问题。
（二）主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比分析
正常情况下二者基本同步增长，比值接近１。当比值〈１，且相差较大，二者都为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值〉１且相差较大，二者都为正时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值为负数，且前者为正后者为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
对产生本疑点的纳税人可以从以下三个方面进行分析：结合“主营业务收入变动率”指标，对企业主营业务收入情况进行分析，通过分析企业申报表及附表《营业收入表》，了解企业收入的构成情况，判断是否存在少计收入的情况；结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数额进行分析，如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长情况，应判断存在少计收入问题；结合主营业务成本率对申报表及附表进行分析，了解企业成本的结转情况，分析是否存在改变成本结转方法、少计存货（含产成品、在产品和材料）等问题。
（三）主营业务收入变动率与主营业务费用变动率配比分析
正常情况下，二者基本同步增长。当比值〈１且相差较大，二者都为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值〉１且相差较大，二者都为正时，可能企业存在多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值为负数，且前者为正后者为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
对产生疑点的纳税人可从以下三个方面进行分析：结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数进行分析。如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况，应判断存在少计收入问题；结合主营业务成本，通过申报表及附表分析企业成本的结转情况，以判断是否存在改变成本结转方法、少计存货（含产成品、在产品和材料）等问题；结合“主营业务费用率”、“主营业务费用变动率”两项指标进行分析，与同行业的水平比较；通过《损益表》对营业费用、财务费用、管理费用的若干数据分析三项费用中增长较多的费用项目，对财务费用增长较多的，结合《资产负债表》中短期借款、长期借款的期初、期末数进行分析，以判断财务费用增长是否合理，是否存在基建贷款利息列入当期财务费用等问题。
（四）主营业务成本变动率与主营业务利润变动率配比分析
当两者比值大于１，都为正时，可能存在多列成本的问题；前者为正，后者为负时，视为异常，可能存在多列成本、扩大税前扣除范围等问题。
（五）资产利润率、总资产周转率、销售利润率配比分析
综合分析本期资产利润率与上年同期资产利润率，本期销售利润率与上年同期销售利润率，本期总资产周转率与上年同期总资产周转率。如本期总资产周转率－上年同期总资产周转率〉０，本期销售利润率－上年同期销售利润率≤０，而本期资产利润率－上年同期资产利润率≤０时，说明本期的资产使用效率提高，但收益不足以抵补销售利润率下降造成的损失，可能存在隐匿销售收入、多列成本费用等问题。如本期总资产周转率－上年同期总资产周转率≤０，本期销售利润率－上年同期销售利润率〉０，而本期资产利润率－上年同期资产利润率≤０时，说明资产使用效率降低，导致资产利润率降低，可能存在隐匿销售收入问题。
（六）存货变动率、资产利润率、总资产周转率配比分析
比较分析本期资产利润率与上年同期资产利润率，本期总资产周转率与上年同期总资产周转率。若本期存货增加不大，即存货变动率≤０，本期总资产周转率－上年同期总资产周转率≤０，可能存在隐匿销售收入问题。
附件２
纳税评估分税种特定分析指标及使用方法
一、增值税评估分析指标及使用方法
（一）增值税税收负担率（简称税负率）
税负率＝（本期应纳税额÷本期应税主营业务收入）×100%。
计算分析纳税人税负率，与销售额变动率等指标配合使用，将销售额变动率和税负率与相应的正常峰值进行比较，销售额变动率高于正常峰值，税负率低于正常峰值的；销售额变动率低于正常峰值，税负率低于正常峰值的和销售额变动率及税负率均高于正常峰值的均可列入疑点范围。运用全国丢失、被盗增值税专用发票查询系统对纳税评估对象的抵扣联进行检查验证。
根据评估对象报送的增值税纳税申报表、资产负债表、损益表和其他有关纳税资料，进行毛益率测算分析、存货、负债、进项税额综合分析和销售额分析指标的分析，对其形成异常申报的原因作出进一步判断。
与预警值对比。销售额变动率高于正常峰值及税负率低于预警值或销售额变动率正常，而税负率低于预警值的，以进项税额为评估重点，查证有无扩大进项抵扣范围、骗抵进项税额、不按规定申报抵扣等问题，对应核实销项税额计算的正确性。
对销项税额的评估，应侧重查证有无账外经营、瞒报、迟报计税销售额、混淆增值税与营业税征税范围、错用税率等问题。
（二）工（商）业增加值分析指标
1.应纳税额与工（商）业增加值弹性分析
应纳税额与工（商）业增加值弹性系数＝应纳税额增长率÷工（商）业增加值增长率。其中：
应纳税额增长率＝（本期应纳税额－基期应纳税额）÷基期应纳税额×100%；
工（商）业增加值增长率＝｛本期工（商）业增加值－基期工（商）业增加值｝÷基期工（商）业增加值×100%。
应纳税额是指纳税人缴纳的增值税应纳税额；工（商）业增加值是指工资、利润、折旧、税金的合计。弹性系数小于预警值，则企业可能有少缴税金的问题。应通过其他相关纳税评估指标与评估方法，并结合纳税人生产经营的实际情况进一步分析，对其申报真实性进行评估。
2.工（商）业增加值税负分析
工（商）业增加值税负差异率＝［本企业工（商）业增加值税负÷同行业工（商）业增加值税负］×100%。其中： 本企业工（商）业增加值税负＝本企业应纳税额÷本企业工（商）业增加值；
同行业工（商）业增加值税负＝同行业应纳税额总额÷同行业工（商）业增加值。
应用该指标分析本企业工（商）业增加值税负与同行业工（商）业增加值税负的差异，如低于同行业工（商）业增加值平均税负，则企业可能存在隐瞒收入、少缴税款等问题，结合其他相关评估指标和方法进一步分析，对其申报真实性进行评估。
（三）进项税金控制额
本期进项税金控制额＝（期末存货较期初增加额＋本期销售成本＋期末应付账款较期初减少额）×主要外购货物的增值税税率＋本期运费支出数×７％。
将增值税纳税申报表计算的本期进项税额，与纳税人财务会计报表计算的本期进项税额进行比较；与该纳税人历史同期的进项税额控制额进行纵向比较；与同行业、同等规模的纳税人本期进项税额控制额进行横向比较；与税收管理员掌握的本期进项税额实际情况进行比较，查找问题，对评估对象的申报真实性进行评估。
具体分析时，先计算本期进项税金控制额，以进项税金控制额与增值税申报表中的本期进项税额核对，若前者明显小于后者，则可能存在虚抵进项税额和未付款的购进货物提前申报抵扣进项税额的问题。
（四）投入产出评估分析指标
投入产出评估分析指标＝当期原材料（燃料、动力等）投入量÷单位产品原材料（燃料、动力等）使用量。
单位产品原材料（燃料、动力等）使用量是指同地区、同行业单位产品原材料（燃料、动力等）使用量的平均值。对投入产出指标进行分析，测算出企业实际产量。根据测算的实际产量与实际库存进行对比，确定实际销量，从而进一步推算出企业销售收入，如测算的销售收入大于其申报的销售收入，则企业可能有隐瞒销售收入的问题。通过其他相关纳税评估指标与评估方法，并与税收管理员根据掌握税负变化的实际情况进行比较，对评估对象的申报真实性进行评估。
二、内资企业所得税评估分析指标及使用方法
（一）分析指标
1.所得税税收负担率（简称税负率）
税负率＝应纳所得税额÷利润总额×100%。
与当地同行业同期和本企业基期所得税负担率相比，低于标准值可能存在不计或少计销售（营业）收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，运用其它相关指标深入评估分析。
2.主营业务利润税收负担率（简称利润税负率）
利润税负率＝（本期应纳税额÷本期主营业务利润）×100%。上述指标设定预警值并与预警值对照的，与当地同行业同期和本企业基期所得税负担率相比，如果低于预定值，企业可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，应作进一步分析。
3.应纳税所得额变动率
应纳税所得额变动率＝（评估期累计应纳税所得额－基期累计应纳税所得额）÷基期累计应纳税所得额×100%。
关注企业处于税收优惠期前后，该指标如果发生较大变化，可能存在少计收入、多列成本，人为调节利润问题；也可能存在费用配比不合理等问题。
4.所得税贡献率
所得税贡献率＝应纳所得税额÷主营业务收入×100%。
将当地同行业同期与本企业基期所得税贡献率相比，低于标准值视为异常，可能存在不计或少计销售（营业）收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，应运用所得税变动率等相关指标作进一步评估分析。
5.所得税贡献变动率
所得税贡献变动率＝（评估期所得税贡献率－基期所得税贡献率）÷基期所得税贡献率×100%。
与企业基期指标和当地同行业同期指标相比，低于标准值可能存在不计或少计销售（营业）收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
运用其它相关指标深入详细评估，并结合上述指标评估结果，进一步分析企业销售（营业）收入、成本、费用的变化和异常情况及其原因。
6.所得税负担变动率
所得税负担变动率=（评估期所得税负担率-基期所得税负担率）÷基期所得税负担率×100%。
与企业基期和当地同行业同期指标相比，低于标准值可能存在不计或少计销售（营业）收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
运用其它相关指标深入详细评估，并结合上述指标评估结果，进一步分析企业销售（营业）收入、成本、费用的变化和异常情况及其原因。
（二）评估分析指标的分类与综合运用
1.企业所得税纳税评估指标的分类
对企业所得税进行评估时，为便于操作，可将通用指标中涉及所得税评估的指标进行分类并综合运用。
一类指标：主营业务收入变动率、所得税税收负担率、所得税贡献率、主营业务利润税收负担率。
二类指标：主营业务成本变动率、主营业务费用变动率、营业（管理、财务）费用变动率、主营业务利润变动率、成本费用率、成本费用利润率、所得税负担变动率、所得税贡献变动率、应纳税所得额变动率及通用指标中的收入、成本、费用、利润配比指标。三类指标：存货周转率、固定资产综合折旧率、营业外收支增减额、税前弥补亏损扣除限额及税前列支费用评估指标。
2.企业所得税评估指标的综合运用
各类指标出现异常，应对可能影响异常的收入、成本、费用、利润及各类资产的相关指标进行审核分析：
（１）一类指标出现异常，要运用二类指标中相关指标进行审核分析，并结合原材料、燃料、动力等情况进一步分析异常情况及其原因。
（２）二类指标出现异常，要运用三类指标中影响的相关项目和指标进行深入审核分析，并结合原材料、燃料、动力等情况进一步分析异常情况及其原因。
（３）在运用上述三类指标的同时，对影响企业所得税的其它指标，也应进行审核分析。
三、外商投资企业和外国企业所得税评估分析指标及其使用方法
（一）综合对比审核分析
外商投资企业和外国企业所得税纳税评估时，除按《纳税评估管理办法》第十六条的内容审核外，还应包括以下内容：
1.会计师查帐报告中涉及的税收问题是否在纳税申报中作出了正确的反映或说明；
2.预提所得税代扣代缴是否完整、及时，所涉及的使用费转让是否有合同，收取比例是否合理；
3.纳税人存在关联交易的，是否就其关联交易进行申报，与关联企业的业务往来是否有明显异常；
4.主管税务机关认为应审核分析的其他内容。
在纳税评估审核分析时，应特别关注下列类型的企业：长期亏损企业；由免税期或减税期进入获利后，利润陡降或由赢利变亏损的企业；赢利但利润率水平明显低于同行业平均水平或持续低于同行业利润水平的企业等。
（二）分析指标
1.所得税税收负担率（同内资企业所得税指标，公式及使用方法略，以下简称同略。）
（１）主营业务收入税收负担率＝（本期应纳税额÷本期应税主营业务收入额）×100%。
（２）主营业务利润税收负担率（同略）
2.应纳税所得额变动率（同略）
3.资本金到位额
不得税前列支的利息支出＝按规定而未到位资本×借款利率
如果注册资本金未按照税法规定实际到位，则相应得利息支出不得在税前列支。
4.境外应补所得税发生额
如果存在境外应补所得税额不实或者有误等问题，应进一步审核、分析。5.生产性企业兼营生产性和非生产性经营收入划分额
非生产性经营收入÷全部收入≥50%；
生产性经营收入÷全部收入≥50%。
如果生产性经营收入未超过全部业务收入50%或非生产性经营收入≥50%时，按照税法规定不能享受当生产性企业相关的减免税待遇。
6.借款利息
分析时应考虑：（１）是否存在关联企业间借贷利息支出问题；（２）借款金额是否过大，如果存在关联企业间借款金额过大，考虑借款和权益的比率，分析是否存在资本弱化现象。
7.出口销售毛利率
出口销售毛利率＝（出口收入－出口成本）÷出口收入×100%。
按照公平交易原则，如果该指标明显低于可比对象，可能存在关联企业间交易价格偏低，又转移利润的嫌疑，需提示作进一步反避税调查。
8.资产（财产）转让利润率
资产（财产）转让利润率＝［资产（财产）转让实际收取的价款－资产（财产）原账面价值－转让费用］÷资产（财产）原账面价值。
如果该指标小于零，可能存在企业向较低税率的关联企业转让资产（财产）避税的问题。
9.关联出口销售比例
关联出口销售比例＝关联出口收入÷主营业务收入×100%。
如果本指标较大并且可能存在关联交易的，应重点关注。
１0.关联采购比率
关联采购比率＝关联采购额÷全部采购额×100%。
本比值重点分析购销价格，如果关联采购占全部采购额的比值较大时，应对相关纳税人重点关注。
１1.无形资产关联交易额
要特别关注特许权使用费，如果数额较大超过预警值时，应对相关纳税人重点关注。
１2.融通资金关联交易额
应特别关注筹资企业的负债与权益比例，如果融通资金数额较大，或者可能存在资本弱化问题，应对相关纳税人重点关注。
１3.关联劳务交易额
如果劳务费数额过高，或劳务费收取标准高于市场水平，应对相关纳税人重点关注。
１4.关联销售比率 关联销售比率＝关联销售额÷全部销售额×100%。
如果该比值较大，应作为反避税重点作进一步分析。
１5.关联采购变动率
关联采购变动率＝（本期关联采购额－上期关联采购额）÷上期关联采购额×100%。
本指标通过分析关联企业间采购的变动情况，了解企业是否通过转让定价转移利润的问题。如果对比值较大并且可能存在关联交易的，应重点关注。
１6.关联销售变动率
关联销售变动率＝（本期关联销售额－上期关联销售额）÷上期关联销售额×100%。
如果对比值较大并且可能存在关联交易的，应重点关注。
（三）关联交易类配比分析
1.关联销售变动率与销售收入变动率配比分析
重点分析关联销售商品金额占总销售商品金额比例较大的企业，如关联销售变动率〈销售收入变动率，则说明企业关联销售商品金额的变化没有带来相应的关联销售收入的变化，销售同样数量商品，关联销售收入小于非关联销售收入，可能存在关联交易定价低于非关联交易定价的问题，存在转让定价避税嫌疑。
2.关联销售变动率与销售利润变动率配比分析
重点分析关联销售商品金额占总销售商品金额比例较大的企业，如关联销售变动率〉销售利润变动率，则说明企业关联销售商品金额的变化没有带来相应的销售利润的变化，销售同样数量商品，关联销售利润小于非关联销售利润，可能存在关联交易定价低于非关联交易定价的问题，存在转让定价避税嫌疑。
3.关联采购变动率与销售成本变动率配比分析
重点分析关联购进原材料金额占总购进原材料金额比例较大的企业，如关联采购变动率〉销售成本变动率，则说明企业关联购进原材料金额的变化导致过大的关联销售成本的变化，采购同样数量原材料，关联采购成本大于非关联采购成本，可能存在关联交易定价高于非关联交易定价的问题，存在转让定价避税嫌疑。
4.关联采购变动率与销售利润变动率配比分析
重点分析关联购进原材料金额占总购进原材料金额比例较大的企业，如关联采购变动率〉销售利润变动率，则说明企业关联购进原材料金额的变化导致过大的关联销售成本的变化，影响了销售利润，采购同样数量原材料，关联采购成本大于非关联采购成本，可能存在关联交易定价高于非关联交易定价的问题，存在转让定价避税嫌疑。
5.无形资产关联购买变动率与销售利润变动率配比分析
重点分析存在无形资产关联交易的企业支付特许权使用费等，如无形资产关联购买变动率〉销售利润变动率，则说明企业购买的无形资产没有带来相应的收益增长，可能支付了过高的无形资产购买价格或通过购买无形资产的形式转移利润，存在转让定价避税嫌疑。
四、印花税评估分析指标及使用方法
（一）印花税税负变动系数
印花税税负变动系数＝本期印花税负担率÷上年同期印花税负担率。其中：印花税负担率＝（应纳税额÷计税收入）×100%。
本指标用于分析可比口径下印花税额占计税收入和的比例及其变化情况。本期印花税负担率与上年同期对比，正常情况下二者的比值应接近１。当比值小于１，可能存在未足额申报印花税问题，进入下一工作环节处理（下同）。
（二）印花税同步增长系数
印花税同步增长系数＝应纳税额增长率÷主营业务收入增长率，其中：
应纳税额增长率＝［（本期累计应纳税额－上年同期累计应纳税额）÷上年同期累计应纳税额］×100%。
主营业务收入增长率＝［（本期累计主营业务收入额－上年同期累计主营业务收入额）÷上年同期累计主营业务收入额］×100%。
本指标用于分析印花税应纳税额增长率与主营业务收入增长率，评估纳税人申报（贴花）纳税情况真实性。适用于工商、建筑安装等行业应纳税额增长率与主营业务收入增长率对比分析。正常情况下二者应基本同步增长，比值应接近１。当比值小于１，可能存在未足额申报印花税问题。分析中发现高于或低于预警值的，要借助其他指标深入分析并按照总局纳税评估管理办法规定处理。
（三）综合审核分析
1.审核纳税申报表中本期各税目应纳税额与上期应纳税额、上年同期应纳税额相比有无重大差异，能否合理解释。
2.是否连续零申报，能否合理解释。
3.适用税目税率等是否正确；是否有错用税目以适用低税率；有无将按比例税率和按定额税率计征的凭证相互混淆；有无将载有多项不同性质经济业务的经济合同误用税目税率，应税合同计税依据是否正确。
4.申报单位所属行业所对应的应税凭证是否申报纳税（如工商企业的购销合同是否申报）。
5.参考同行业的合同签订情况以及其他影响印花税纳税的情况进行调查，评估纳税人印花税的纳税状况。
6.对于签订时无法确定金额的应税凭证，在最终结算实际金额时是否按规定补贴了印花。
7.审核《营业税纳税申报表》中申报项目是否有租赁、建筑安装、货物运输、销售不动产、转让无形资产等应税收入，是否申报缴纳了印花税。
8.实行印花税汇总缴纳的纳税人，其“利润表”中的“主营业务收入”与申报的“购销合同”计税金额或“加工承揽合同”的计税金额是否合理，有无异常现象，能否合理解释。
9.根据“利润表”中“财务费用”以及“资产负债表”中的“短期借款”和“长期借款”项目的变动情况，确定申报“借款合同”的计税金额是否合理。
１0.“资产负债表”中“实收资本”项目和“资本公积”项本期数与上期数相比是否增加，增加数是否申报缴纳印花税。
１1.“管理费用”等科目中体现的保险支出与已申报情况进行对比是否有出入。
１2.审核《资产负债表》中的“固定资产”科目中“不动产”项目增加或减少情况，据此检查纳税人书立领受的“产权转移书据”是否缴纳了印花税。
１3.审核《资产负债表》中的“在建工程”科目是否有建筑、设备安装等项目，“委托加工物资”科目是否发生委托加工业务，是否申报缴纳了印花税。
１4.审核其它定务收入和营业外收入项目是否有应税收入。
１5.审核有无查补收入。
１6.其他需要审核、分析的内容。
五、资源税评估分析指标及使用方法
（一）资源税税负变动系数
分析纳税人申报缴纳的资源税占应税产品销售收入的比例及其变化情况，评估纳税人申报的真实性。
资源税税负变动系数＝本期资源税税收负担率÷上年同期资源税税收负担率，其中：
资源税税收负担率＝［应纳税额÷主营业务收入（产品销售收入）］×100%。
本指标是本期资源税负担率与上年同期资源税负担率的对比分析。一般在产品售价相对稳定的情况下二者的比值应接近１。
当比值小于１，可能存在未足额申报资源税问题，进入下一工作环节处理。当比值大于１，无问题。
（二）资源税同步增长系数
分析资源税应纳税额增长率与主营业务收入（产品销售收入）增长率，评估纳税人申报情况的真实性。
资源税同步增长系数＝应纳税额增长率÷主营业务收入（产品销售收入）增长率。
应纳税额增长率＝［（本期累计应纳税额－上年同期累计应纳税额）÷上年同期累计应纳税额］×100%。
主营业务收入（产品销售收入）增长率＝｛［本期累计主营业务收入（产品销售收入）÷上年同期累计主营业务收入（产品销售收入）］÷上年同期累计主营业务收入（产品销售收入）｝×100%。
本指标是应纳税额增长率与主营业务收入（产品销售收入）增长率的对比分析。正常情况下二者应基本同步增长（在产品销售单价没有较大波动的情况下），比值应接近１。当比值小于１，可能存在未足额申报资源税问题。分析中发现高于或低于预警率指标的要借助其他指标深入分析并按照总局纳税评估管理办法规定处理。
（三）综合审核分析
1.审核《资源税纳税申报表》中项目、数字填写是否完整，适用税目、单位税额、应纳税额及各项数字计算是否准确。
2.审核《资源税纳税申报表》、《代扣代缴代收代缴税款报告表》中申报项目是否有收购未税矿产品。
3.是否连续零申报，能否合理解释。
4.是否以矿产品的原矿作为课税数量，折算比率是否合理。
5.纳税人自产自用的产品是否纳税。
6.纳税人开采或者生产不同税目的产品，是否分别核算纳税，未分别核算的，是否有从低选择税率的问题。
7.纳税人本期各税目、税额与上期应纳税额、上年同期应纳税额相比有无较大差异，能否合理解释。
8.减税、免税项目的课税数量是否单位独核算，未单独核算或者不能准确提供课税数量的，是否按规定申报缴纳了资源税。
9.与上期申报表进行比对，审核增减变化情况，并与同期矿产资源补偿费增减变化进行比对。
１0.审核扣缴义务人取得的《资源税管理证明》。
１1.审核《利润表》中的应税矿产品《销售（营业）收入”与企业产品产销存明细表中应税矿产品产量比率增减变化情况，同时与申报表中资源税申报额进行比对，审核增减变化情况。
１2.审核纳税人申报的课税数量与其利润表中的“主营业务收入”或者“其他业务收入”的比率是否合理，以期发现纳税人有无少申报课税数量的情况。
１3.是否有将销售收入直接计入“营业外收入”、“盈余公积”等账户。
１4.是否有将已实现的销售收入挂“应付账款”账户，不结转销售收入。
１5.审核应税产品期初库存量加当期产量减当期销售减当期自用量是否与期末库存量一致。
受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于2006年11月8日----2006年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下： 第一篇 物业基本情况
一、漕河泾出口加工区物业基本信息
物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区 座落位置：上海市闵行区浦星路789号 物业明细：
1、出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。
2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米；
3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积111139.50平方米
二、物业管理委托单位
上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司
三、物业管理单位
上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司）
四、物业管理委托合同期限
2005年1月1日起至2006.年12月31日止。
五、委托评估物业管理的主要内容1、0.9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理
2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理
3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理 第二篇 评估结论
一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。
二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理内容。
三、业主/客户满意度调查结果
向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。
四、合同约定的主要质量目标基本达到。
五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状 投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有87人。
六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及管理文件、资料均符合《全国物业管理示范工业区标准》中的优秀标准。
设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。
七、物业管理各项费用支出 1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多； 2、05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制较为合理； 3、05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支出较为合理。但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目；
4、其他各项费用支出控制合理。
八、总体管理承诺基本兑现
1、上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，ISO9000质量管理体系覆盖各个管理环节；
2、项目管理基本达到《全国物业管理示范工业区标准》，目前已在2006年10月通过上海市物业协会组织的检查验收；
3、2006年7月起物业公司已将环境质量管理体系ISO14000贯彻在物业管理工作中。
第三篇 现场评估描述
一、物业管理满意度调查
向园区业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。序号 评价内容（园区）评 价 结 果 非常满意 满意 尚满意 不满意 1 您对园区内公共区域标识管理 4 2 您对园区内公共道路及公共设施保洁 4 3 您对园区内的人、车交通疏导管理 3 1 4 您对园区内的机动车辆管理 1 3 5 您对园区内的非机动车辆管理 3 1 6 您对园区内的消防设施管理 4 7 您对园区内草坪养护及清洁 4 8 您对园区内树木、绿化养护 4 9 您对物业公司客服人员的服务态度 4 10 您对物业公司客服人员的服务质量 4 11 您对物业公司报修维修服务及时性 1 12 您对物业公司报修维修质量 4 13 您对物业公司的装修管理 4 14 您对物业公司拓展的有偿服务项目 4 您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）4 16 您对物业公司服务总体评价 4
向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。序号 评价内容（标准厂房）评 价 结 果 非常满意 满意 尚满意 不满意 1 您对园区内公共区域标识管理 2 2 2 您对园区内的人、车交通疏导管理 2 1 1 3 您对园区内的机动车辆管理 3 1 4 您对园区内的非机动车辆管理 1 2 1 5 您对园区内的消防设施管理 1 2 1 您对通用标准厂房区域货物及人员进出管理 1 2 7 您对园区内公共道路及公共设施保洁 1 2 1 8 您对公共区域或卫生间的清洁程度 1 3 9 您对园区内草坪养护及清洁 3 1 10 您对园区内树木、绿化养护 3 1 11 您对物业公司客服人员的服务态度 3 1 12 您对物业公司客服人员的服务质量 3 1 13 您对物业公司报修维修服务及时性 1 2 1 14 您对物业公司报修维修质量 1 2 1 15 您对园区公共设施及建筑物的养护 2 2 16 您对物业公司的装修管理 4 17 您对物业公司电梯服务 2 1 1 18 您对物业公司的空房管理 4 19 您对物业公司拓展的有偿服务项目 4 您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）2 2 21 您对物业公司服务总体评价 2 2
向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。其中有二份调查表只填写了首页，而次页遗漏填写。
序号 评价内容（办公楼）评 价 结 果 非常满意 满意 尚满意 不满意 1 您对园区内公共区域标识管理 2 4 1 2 您对物业管理区域内的机动车辆管理 2 2 2 1 3 您对管理区域内非机动车辆管理 2 4 1 4 您对办公楼的消防设施管理 2 4 1 您对办公楼的外来人员及物品进出管理 2 2 3 您对管理区域内公共道路、水景等公共设施的保洁 4 2 1 7 您对公共区域、卫生间的清洁程度 2 5 8 您对管理区域内草坪养护及清洁 5 2 9 您对管理区域内树木、绿化养护 5 1 1 10 您对物业公司客服人员的服务态度 3 3 1 11 您对物业公司客服人员的服务质量 3 4 12 您对物业公司报修维修服务及时性 3 3 1 13 您对物业公司报修维修质量 1 3 1 14 您对建筑物本体及公共设施的养护 2 3 15 您对物业公司拓展的有偿服务项目 1 1 2 1 16 您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）1 2 2 17 您对物业公司服务总体评价 1 4
二、质量目标达成情况
经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时保洁次数、苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资料可统计，而其他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查质量目标的达成情况，通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目标为重复设置，下表为06年1---10月质量目标达成情况：
序号 目标内容 承诺目标 达成情况 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 房屋完好率 ≥98% 99．3 99 99 99 99 99 99 99 100 100 100 配套设备设施完好率 ≥98% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3 房屋零星小修急修及时率 100% 99．8 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 4 房屋零星小修急修返修率 ≤1% 0．25 0．5 0．5 0．5 0．5 0．5 0 0 0 0 0 5 维修工程质量合格率 ≥99% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 6 维修工程回访验收率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 7 电梯、水泵大型设备完好率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 8 公共部位24小时保洁次数 ≥4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 保洁检查合格率 ≥98% 97．96 98 98 98 98 97 97．3 98．8 98．2 98 98．3 10 公共灯具设备完好率 ≥99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 11 公共灯具亮灯率 ≥99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 12 责任治安事件发生率 0 2 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 13 责任火警发生率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14 消防检查合格率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 15 道路完好率 ≥96% 96．4 96 96 96 96 96 96 96 96 98 98 16 绿地保存率 100% 98．97 98 98 97 100 97 99．7 100 100 100 100 17 苗木成活率 ≥98% 99．01 99 99 99 99 99 99．7 99．7 99．7 98 98 18 客户投诉处理及时率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 19 客户综合服务满意率 ≥98% 上半年度 98．7
三、岗位设置与人员配置
根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审，目前浦江园区物业管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。
投标岗位设置 人员配置 目前岗位设置 人员配置 经理 1人 经理 1人
财务主管1人、1人 财务主管 1人 工程主管1人 1人 工程主管 1人 客户主管1人 1人 客户主管 1人 环保主办1人 1人 环保主管 1人 安保主管1人、1人 营运主管 1人 消防专管 1人 行政主办 1人 行政主管1人 1人 维修领班 1人 出纳兼文员 1人 安保领班 3人 维修领班 2人 维修工 4人 客户服务中心 2人 安保员 42人 维修工 10人 电梯工 2人 安保员 54人 海关协管 28人 电梯工 8人
海关协管 24人
小计 109人 87人
四、公共秩序（保安）管理 评估主要内容 评估情况记录 备注
1、公共秩序维护方案及实施情况
2、监控
3、消防预案
4、巡逻路线
5、车辆管理
6、货物进出管理
7、信件
8、消防器材
9、各类记录、存档
10、现场检查车辆管理、进出管理、记录情况
1、根据此物业项目的实际状况，制定了管理区域的保安管理方案，并按照此方案进行了实施。
2、通过夜间、双休日及工作日的检查，监控岗位、门岗、巡逻岗的员工均在岗，对岗位要求都能知晓。
3、8：00---9：00对关卡的上下班人员的通行情况进行观察，上下班人员、非机动车均在一个道口进出，从8：05---8：40下班人员通过卡口的密度非常大，而相邻道为机动车道，车辆出关频繁，存在安全隐患。
4、制定了管理区域的消防预案，每年进行一次消防演习，时间分别是2005.11.4和2006.11.3。
5、管理中心及通用厂房共有二个监控中心，监控设备完好，均正常使用，对进出监控室人员进行登记管理。
6、针对管理区域较大的特点，制定了两条巡逻路线。
7、对车辆进行分类管理，对关口前的机动车辆进行秩序管理，对进出厂区的车辆进行了进出登记管理。标准厂房区域及管理中心机动停车位标识明显，车辆停放有序。
8、对非机动车辆管理进行现场检查，办公楼后面非机动车停放有序，标准厂房停车棚中非机动车停放有序，除8：00---10：00，17：00---19：30上下班高峰外，其余时间为防车辆被盗，保安人员用链子将非机动车串锁，在非上下班高峰期间非机动车进出厂区进行登记，抽8月29日保安夜班记录20：21---次日8：09共有19辆非机动车进出登记。但条状的非机动车停车棚另一出口被封。
9、管理中心办公楼进行信件管理，外来人员管理，双休日对加班人员都进行进出登记管理。
10、对保安器材与灭火器材进行巡视管理，但在检查中发现少量灭火器没有记录或记录情况与灭火器实际状况不符，例个别灭火器已进行更换，记录却是以前的。标准厂房2号楼灭火器检查结果记录栏中是用“√”表示，但记录卡上没有说明“√”的意思。
11、交接班记录、巡逻记录、钥匙管理等各项记录完整；抽查2006年3月4日安保人员交接班记录表中记录路灯被撞坏并报修，报修单中记录了物业维修人员于3月13日进行了修复。
11月9日（周四）晚21：00--22：00，11月12日（星期日）11：45----12：45对园区、管理中心、通用厂房的物业管理情况进行飞行检查，检查结果：各岗位保安人员均在岗，无脱岗现象，在岗人员按规定记录了各类表格。检查人员进入监控中心后也按要求进行登记。有待改进：
1、巡逻记录表中反映均是整点开始巡逻，容易给外人掌握巡逻规律，不利安全防范；
2、灭火器材灌充或更换后，应立即更新记录，在巡查时，建议将检查结果记录为检查时灭火器的指针所指顏色。
五、绿化养护与管理
评估主要内容 评估情况记录 备注
1、绿化养护计划与实施
2、分包与服务质量监督
3、现场检查
1、制定绿化年、月度养护计划，并实施，有检查，有记录
2、绿化养护服务分包给上海园林工程有限公司，分包合同对养护内容、养护标准、扣罚标准均有详细约定。现场检查物业监督分包服务商履行合同力度较大，有监督检查，有扣罚。
3、监督检查记录齐全，对绿化植被苗木成活检查较细，每种苗木均有成活数量记录，成活率统计可信度高。
4、对绿化现场检查，绿化区域未发现黄土裸露，草坪养护达到规定标准，苗木修剪有形，未发现枯萎树木。
5、抽查绿化服务检查表，06年1月19日记录绿地草坪内有杂石，并要求绿化分包商对绿地全面巡视清理，1月23日复查完成绿地保洁工作，达到绿地保洁标准。06年2月27日记录自行车棚处珊瑚局部缺棵严重，要求养护单位进行补种，经06 年3月10日复查达到标准。06年5月18日记录管理中心区域草坪生长高度超出标准范围，要求养护单位及时修剪到合格高度，5月31日复查合格。6、06年1月4日到06年3月29日绿化检查合格率为97%是有效的。
7、物管公司对分包服务商的资格进行评审，每年进行年度资格确认。
六、保洁管理
评价主要内容 评价情况记录 备注
1、保洁标准与保洁规程
2、分包服务标准与质量监督
3、垃圾清运分包与质量监督
4、水景清洁与管理
5、灭杀计划与实施
6、现场检查：办公楼、通用厂房、园区
1、公共区域的保洁服务分包给上海荣涛保洁服务有限公司，除害灭杀分包给浦江社区公益卫生保洁社。经过物管公司分包服务商的资格进行评审，每年进行年度资格确认。
2、分包合同明确了保洁标准、保洁规程及扣罚标准，物业并按此标准进行了日常监督检查，检查中发现对没有达到保洁标准的现象进行扣分和扣罚费用的处理
3、抽查管理区域清洁检查表，06年10月8日检查发现管理中心大楼公共区域、走道墙面有污渍，并开具《物业分包检查验收整改》通知单，要求在10月16日前完成清洁整改，经查分包商已于10月16日前完成整改，物业进行验收合格并填写《物业分包检查/验收表》进行记录。
4、抽查管理中心区域清洁检查表：06年2月22日检查发现海关四楼天台有杂物，要求保洁人员及时清理，06年2月24日检查发现管委会一楼女卫生间，废纸篓中废纸堆积过多，要求岗位保洁员及时清理，在当日的复检中均合格，并有复检验记录。但没有明确整改时间要求。保洁日常管理监督记录较全。
5、抽查通用厂房清洁检查表，06年10月16日检查发现通用厂房路面标识牌设施有积灰，要求保洁工及时清理。没有明确整改时间要求。
6、垃圾清运为分包，每次垃圾清运均有清运监督记录
7、除害灭杀有计划按排，灭杀后有记录。抽查06年5月，从5月9日---5月31日有6次灭杀记录。
8、现场检查：办公楼大堂干净明亮，地面无明显脚印，无明显积灰；电梯轿厢内整洁无手印污渍；厕所无水渍，无异味；各类绿摆清洁，无积灰；园区车道、人行道未发现垃圾及遗留物，在英业达外围绿化草坪边发现一个空罐；通用厂区内未发现烟头、垃圾等杂物，道路整洁，达到所制定的保洁标准。11月12日中午12：00双休日对园区检查，发现通用厂房餐厅门口有员工就餐后丢弃餐巾纸。
七、设备设施管理与养护 序号 评估内容 评估情况记录 备注 能源管理
1、路灯及照明采用光控，自动确定开启时间。
2、无中央空调，但给客户提供了开启空调的条件：室外温度高于35度时进行空调致冷，室内温度控制大于26度。按标书提出的方案对能源进行管理 电梯管理
1、公司ISO9000管理文件规定电梯突发事故处置预案。
2、电梯养护与维修为分包，并签定电梯养护分包合同，办公楼电梯保养分包给通力电梯有限公司上海分公司，标准厂房的电梯保养分包给上海三菱电梯公司。电梯养护每月二次。
3、查2006年4—5月，通力公司分别在4月12日、4月28日、5月12日、5月23日对电梯进行保养，并在维修保养工作单上进行记录。查2006年10月10日通用厂房2号楼电梯报修，报修时间19：20，维修人员到达现场时间19：30，于11日上午10：00完工，维修人员为三菱公司张文建，客户刘东宇对修理结果进行确认。
4、电梯机房设备清洁，无积灰，对进出机房人员进行了登记。
5、物业维修人员每天对电梯运行情况巡视一次，有记录。道路设施
1、中央大道道路、侧石、上街沿及周边平整完好，路面未发现破损。
2、公共部位无堆物，无占用公共设施现象。
3、标准厂房区域道路平整、清洁。
4、路灯、草坪灯等设施均完好。给排水系统
1、物管部只有给排水管线图，但没有给排水工程档案资料。
2、制定了水管爆裂紧急预案管理。
3、制定供水设备系统年度保养计划并进行了实施。每次保养均有记录。
4、水箱清洗为每年二次，为分包。查2006年6月24日、2006年11月12日进行二次水箱清洗，由乐帮龙华日东保洁服务社进行清洗。
5、维修人员对水泵等设备设施每天一次进行巡检，并有记录。目前没有中大修记录。
6、雨污水管道、窨井每季疏通一次，维修人员每月对下水管道检查一次，抽查下水管道月度检查表，记录06年7月3日---4日对600米管道、30个雨水井进行清污泥，操作人员有8 人，检查验收人为：徐申华。
7、现场检查水泵房干净、整洁，设备便用状态标识明显，运行设备记录参数正确，巡检记录表记录完整。消防系统
1、消防系统设备设施的养护为分包，每月进行一次全面检查，由分包服务商出具保养检测报告。
2、每月由分包服务商和维修人员共同对消防系统设备设施进行养护，同时由维修人员对养护结果进行验收。
3、抽查消防自动报警系统楼层抽检报告，06年6月29日进行消防自动报警检测，预测20个烟感，实测22烟感，全部完好；06年7月22日进行消防自动报警检测，预测18个烟感，实测20烟感，全部完好；并由分包服务商上海志佳消防工程技术有限公司出具检测完好证明。物业验收人为徐申华。
4、实地检测烟感报警，选择海关一楼门口第2只烟感、管委一楼东侧第二只烟感、监控与休息室二只烟感进行有烟测试，烟感报警正常，设施完好。配电系统
（园区、管理中心、厂房）
1、制定了配电系统年度保养计划并予以了实施。
2、对配电房设备每日三次进行巡检，巡检记录表记录的配电设备运行参数正确完整。
3、对进入配电房人员进行登记管理。
4、配电房配有相关标示牌。
5、操作人员有操作证，并配有安全用具。
6、高压设备检修由供电局承担。
7、无电气系统档案。智能化系统
1、有日常值班记录
2、维修人员对监控设施每月保养一次，并在监控系统月度检查表进行记录。经查记录完整。建筑物本体、空调
1、每年二次对建筑物进行全面巡检。
3、空房巡检有记录。
4、对空房进行抽样检查，地面无明显积灰，门窗玻璃较干净，3号楼1楼有物品堆放。
4、空调维保分包给上海繁诚暖通工程技术有限公司，每年进行二次换季保养。查06年3月2日保养记录，完成内机197台，外机66台的保养工作。
有待改进：
1、设备设施档案管理
检查中发现无设备设施档案资料，也无档案资料目录；据浦江园区物业管理部维修人员告知，设备设施档案的管理归属浦江公司。由于设备设施发生事故具有突发性，虽然物业管理部制定设备设施突发事件预案，但维修人员处于无图纸、无资料状况下，面对突发事件将束手无策，不能把突发事件造成的损失降到最低。
2、双休、节假日设备的巡视
检查中没有发现双休、节假日设备的巡视记录，设备设施的管理需要一年365天不间断管理，水、电设备出故障是不分双休或节假日的。
3、维护保养计划
维护保养计划内容较简单，如泵房设备7月年度中大修。既没有明确泵房中哪一台设备（生活泵、稳压泵、消防泵），也没有说明中大修具体内容或中大修的原因。
4、避雷接地系统测试
检查中发现接地电阻值为3.8欧姆，因为接地电阻上限值为4欧姆，要引起注意，但没发现采取另外的措施，或对此结果进行接地电阻降低的补救处理。
5、水泵房
管区内有二个给水、消防泵房，由于管区内发现有老鼠，建议在设备房门口设置档鼠板。
八、客户服务与管理
评估主要内容 评估情况记录 备注
1、岗位职责（岗位作业指导书）
2、服务接待（管理中心、通用厂房）
2、业主（客户）档案管理
3、入驻管理
4、报修服务
5、装修管理
6、收费台账及管理费收缴
7、服务项目的提供及效果
8、社区文化
1、公司制定了各岗位职位说明书，明确了各岗位的人员要求。
2、目前只在管理中心设置服务中心。
3、业主（客户）档案中不仅有业主（客户）各类信息资料，在入驻时全部收集，而且装修档案资料齐全，从装修申请一直到客户开业通知、装修后的图纸，共有17份资料。
4、入驻管理比较注重客户人性化服务，物业准备工作能预先做好，让客户一次性把手续办完，客户入驻档案资料全。
5、报修服务，报修登记齐全，记录人有追踪，有回访。
6、细查05年8月、06年9月，报修所有资料，报修维修及时率达100%。抽05年8月2日一张报修单，报修内容为：浦江公司桂总办公室空调不致冷，维修记录显示，9：30接报，9：50完成修理，回访为满意。05年8月25日一张报修单，报修内容为：电源无电。13：02接报，13：05到现场，经查为电源断路并及时进行故障排除，回访为满意。
抽06年9月15日一张报修单，报修内容为一水龙头坏，14：00接报，14：25完成，因需换龙头无现货，与客户另约时间更换。
06年9月25日一张报修单，报修内容为：一灯罩坠落，接报9：05，9：15到现场处理，9：45完成复位固定。
7、装修管理从装修申请、装修图审核、装修现场管理、装修监督、整改、复验、装修后图纸管理比较系统，管理资料详实，通过签定责任书及日常监督检查对装修施工单位进行有效管理。
8、对业主（客户）建立了收费台帐，收费情况、收费内容清晰明了。
9、能给客户提供九大类服务项目，满足客户不同需求。
10、和园区内客户开展各项主题活动，05年12月棋牌联谊，06年7月22日消防演习，11月8日的消防知识竞赛，5月交通安全宣传等。
1、投标方案中拟在管理中心和通用厂房设两处客服中心
九、物业禁止行为管理
经现场查看未发现违法搭建，占用公共设施、破坏外立面等现象。
十、投诉管理
评估主要内容 评估情况记录 备注
1、投诉信息的公布
2、投诉信息的接收
3、投诉信息的处理
4、投诉信息的反馈
1、投诉信息在公告栏等处公示。
2、查2005年有6次A类投诉，2006年共有4次投诉，A类3次，B类1次，A类投诉属物管公司管理因素。
3、抽查2006年2月14日安凯公司投诉通用厂房内标识不齐全记录，投诉类型为B类，从投诉处理单及相关资料显示，物管部门接到此信息后，在当日进行处理并呈报管委会，浦江园区管理部在2月14日出具了处理意见。4、2006年9月13日英华达科技公司投诉出入证数量与实际制作不符，投诉类型为A类，9月13日接到投诉信息，9月14日予以处理，并查清原因为制卡公司与快递公司交接送货信息误差，物管公司修正出入证办理流程，投诉处理后，回访结果为满意。5、05年第006投诉处理单中，每个处理环节没有时间记录，不能确定投诉处理的及时性。
十一、物管内部管理
评估主要要求 评估情况记录 备注
1、采购管理
2、培训管理
3、人事管理
4、财务管理
5、仓库管理
6、内部协调管理
1、计划采购由公司本部实施，零星、急购由管理部实施，但由物管公司指定供应商，对供应商由公司本部进行评审。
2、本项目处只有常用维修材料中转库，为非正规仓库。
3、物品材料凭领料单领用。
4、管理部自行采购材料物品，未发现有验收记录。
5、查2006年9月采购申领计划，物料申领计划表指定供应商为晶之翠，采购此物料入库后的收料单中显示供应商为易爱山。
6、所设中转库，位于维修办公室，为开放式管理，而中转库保管人员为人在其他办公室的行政主管。
7、物料采购入库验收记录未发现。
8、物业管理部的管理人员均能培训要求参加公司组织的各类培训，保安有培训有考试，未发现涉及到对维修人员进行维修技术的业务培训。
9、人事招聘、培训管理均由公司人力资源部统一管理。
10、浦江物业项目物业财务管理归口物管公司财务部管理。
11、经了解，在物管过程中，发现的难点问题管理部往往通过例会或专题会的方式进行内部沟通，直到找到解决问题的方法。
十二、费用支出合理性审核
1、由于浦江园区物业管理部现场未能提供财务支出凭证，故根据所提供的报表和分包服务合同对相关费进行审核。06年上半年费用支出的合理性比05年支出有明显提高。
2、下表中05年预测费、06年上半年预测费用的数据摘自《关于浦江出口加工区项目投标书的补充说明》2005.1.18修订版；05年、06年上半年实际发生费用摘自物业管理部提供的《2005年浦江物业管理项目经营情况表》和《2006上半年浦江物业管理项目经营情况表》 序号 园区项目内容 05年预测费用 05年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 152,296.80 367,893.71 管理人员的工资费用明显偏大。2 管理服务人工成本 440,748.6 388,096.18 由于整个物业项目原预需保安56人,维修人员12人；物业管理部经过整合人力资源目前只配备了保安员45人，维修人员工5人。05年发生的费用在合理范围内。保洁费用 106,031.88 123,726.75 保洁属服务分包，虽然保洁费用超过测算费用的16%，但由于上海最低工资标准上调及综合保险的交纳，分包费用有所提高属合理范围。4 公共能耗 166,163.04 170,210.33 凭水、电公司帐单 绿化养护 98,587.56 32,838.00 05年预测绿化面积包括管理中心周边绿地，与管理中心绿化养护费合并计，绿化养护合同费用96922.8元/年,管理中心绿摆费用49656元/年.。测算与实际支出相当。6 设备设施维保费 339,749.16 107,298.73 标书测算费用偏大。
合同支付05年雨污水疏通费37688元。合同支付管委会大楼公用部位零修及围网防腐保养维修41260元，05年园区高杆路灯有多次被车辆撞坏，从保安记录查到发生三起，维修所发生费用较大，麦莎台风对园区设施造成一定的损失。
经抽查报修单，园区路灯损坏较频繁。行政办公费用 33,000.00 71,300.83 属明显偏高 8 小计 1,336,577.04 1,261,364.53
序号 管理中心
项目内容 05年预测费用 05年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 38,074.20 142,755.21 管理人员的工资费用支出明显偏大。安保维修等服务人员工资 206,388.00 229,086.31 费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。3 保洁费用 351,435.60 317,911.97 合理范围。（分包）绿化养护 54,960.00 112,069.10 05年预测绿化面积包括管理中心周边绿地，与管理中心绿化养护费合并计，绿化养护合同费用96922.8元/年,管理中心绿摆费用49656元/年.。测算与实际支出相当。设备设施维保费 104,940.00 89,007.84 05年电梯及空调维保费27490元，电梯年检和减速机校验3480元，经抽查06年9月一个月报修维修所发生的费用约3500左右，全年发生零星维修费在45000元。综合园区和管理中心设备设施维护保养费用05年度支出偏高。6 行政办公费用 10,800.00 23,463.30 属偏高 7 小计 766,597.80 914,293.73
序号 园区项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见 1 管理人员工资分摊 76,148.40 108,498.41 管理人员的工资费用明显偏大。2 安保维修等服务人员工资 220,374.30 107,330.67 合理 3 保洁费用 53,015.94 55,481.40 属合理范围。4 公共能耗 83,081.52 100,245.23 帐单按实计算 5 绿化养护 49,293.78 16,419.00 园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。6 设备设施维保费 339,749.16 32,615.32 06年雨污水疏通费20728.4元/年，06年5月进行路面沉降更换窨井盖地下管道维修费用31151元。行政办公费用 16,500.00 6,628.76 合理控制范围 8 小计 838,163.10 427,218.79
序号 管理中心
项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 19,037.10 27,124.60 管理人员的工资费用支出明显偏大。安保维修等服务人员工资 103,194.00 115,921.03 费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。3 保洁费用 175,717.80 148,081.60 合理范围。（分包）绿化养护 27,480.00 57,290.41 园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。5
设备设施维保费 52,470.00 64,946.79 06年空调维保费26000元/年，电梯养护费17865元/年，消防报警系统养护费24000元/年，日常零星维修费用发生额约3000元/月。06年上半年园区和管理中心设备设施维修费用支出合理。行政办公费用 5,400.00 2,171.36 合理控制范围 7
小计 383,298.90 415,535.79
序号 标准厂房
项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 95,185.50 135,623.00 管理人员的工资费用支出明显偏大。2 安保维修等服务人员工资 389,061.30 174,999.20 合理范围。保洁费用 182,757.48 53,209.24 合理范围。4 绿化养护 103,916.16-设备设施维保费 187,880.40 4,462.52 合理范围。行政办公费用 32,970.00 20,877.29 因为通用厂未设立服务中心，此费用偏高。7
小计 991,770.84 389,171.25
第四篇 评估依据
一、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理服务合同第二章委托管理事项
1、出口加工区园区：
⑴ 园区公设备设施管理：包括供配电、供水、路灯、道路、人行道、管道、窨井、围网、公共绿化等所有基础设施的日常维修养护和管理；
⑵ 卡口建筑物本体及照明、电气、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理； ⑶ 查验场地建筑物本体及照明、电气、消防、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理；
⑷ 园区公共环境卫生：包括市政、道路、卡口及查验场地清扫、保洁、标牌擦洗、垃圾的收集和清运、定期的消毒灭害等；
⑸ 园区公共交通与车辆停放秩序的管理；
⑹ 维持园区公共秩序：包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤； ⑺ 配合海关进行卡口的管理与协查。
2、管理中心
⑴ 管委会大楼、海关大楼等房屋建筑物本体与共用部位以及甲方办公区域自用部位的日常维修养护和管理，包括：屋顶、外墙、承重墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、外庭院、卫生间、茶水间； ⑵ 管委会大楼、海关大楼等共用设备设施及甲方办公区域内的设备设施的日常维修养护和管理，包括：上下水管道、共用照明、空调系统、消防设施、电梯、安防监控、卫生设备设施等；
⑶ 管理中心区域公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地的日常养护管理包括：道路、照明、室外各类管道、泵房、自行车棚、停车场地、智能化设备设施、供配电设施、给排水设施、消防设施、弱电设施； ⑷ 环境卫生管理：包括管委会大楼、海关大楼房屋内部的清洁卫生（包括办公室、卫生间、茶水间）、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、定期消毒灭害等； ⑸ 管理中心区域交通和车辆停放管理
⑹ 维持管理中心区域公共秩序包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤。
3、标准厂房区域：
⑴ 标准厂房园区楼宇公用设备设施管理：建筑物本体及结构、建筑小品、各类配套用房及辅助用房管理、小区道路、自行车棚；
⑵ 供配电系统：变电站、低压配电、照明、防雷和接地、弱电室；
⑶ 给排水系统：供水管道、卫生洁具、上下落水管、小区排水管（雨、污）； ⑷ 消防设备及器材：消火栓、消防箱、灭火器、消防自动报警监控、喷淋及烟感； ⑸ 弱电系统：通信系统、监控系统、综合布线； ⑹ 暖通设备：空调、通风；
⑺ 电梯：客、货梯日常养护、年检及校验；
⑻ 安防技防设备：安防监控、红外报警、电子巡更；
⑼ 保安管理：门岗执勤及出入管理、监控室值勤、楼宇区域治安、消防巡视、保安器具管理、交通指挥疏导、停车管理、协助交通事故处理、邮件、信件的监管、二次装修的日常监管；
⑽ 环境管理：包括楼宇内公共区域的清洁保洁、楼宇外墙清洁清洗、户外水池清洗、公共绿化绿摆、楼宇及周边区域的消毒灭害；
4、客户服务
客户服务----客户入驻、退户、报修、收费、接待、走访、投诉处理、档案管理、满意度调查； 工程维修----客户报修处理、工程预算、计划按排、施工监管、竣工验收； 社区文化-----客户联谊、文体活动、健康卫生宣传、协访群治工作；
5、管理出口加工区园区、管理中心、标准厂房物业相关的工程图纸、住户档案及竣工验收的资料。
二、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书技术标书 总体管理承诺
1、自接管起第一年全面实行ISO9000质量管理体系；
2、标准厂房自接管起按“全国物业管理示范园区”的管理标准执行，并适时进行相关认证；
3、配合浦江公司创建ISO14000环境质量管理体系。
三、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书商务标书 各项费用的测算值。
第五篇 建议
一、工程维修管理
1、建议将上下水管线路，各类设备电气控制原理图，通迅线路图，监控线路图，综合布线图等常用图纸，复制一份存放在物业，以便发生紧急情况时物业能够及时抢修，或将损失降到最低。
2、由于水泵房设在地下室，建议安装漏水报警装置，防止水阀失灵，造成意外事故发生。
3、园区中公共照明，高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制，在目前园区入驻客户不是很多的情况下，可减少电费的支出。
4、根据对园区夜间检查，园区内有不少入驻企业开班生产，建议物业维修人员进行夜间值班，防止水、电、电梯突发事故发生，或在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。
二、防鼠管理
1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害，建议办公楼采用适当的灭鼠措施。
2、在水泵房等要害部位，可设置防鼠板，防止死鼠污染水源。
三、公共秩序及防范管理
1、由于园区范围较大，固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪，建议根据管理要求，可设置多条巡逻路线，并由物业经理或保安主管确定每天或短期的巡逻路线，保安当班领班执行。
2、对于上下班高峰时段的卡口管理，除物业增加必要的疏导人员外，建议采取上下班人员、非机动车分道进出的管理措施；建议协调海关对出关口的机动车，在上下班高峰段不使用左边第一根车道，可开启左边第二根车道，避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道，而发生意外事故。
3、对于非机动车管理，标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施，（一端出口封闭，用链锁）但给停车人出行带来不便，由于标准厂房区域较大，但只有一个停车棚，将给距停车棚较远的客户员工停放带来不便，也给非机动车停放管理带来难点。建议：
a、对现标准厂房的非机动车管理，除对车棚的停放车辆进行链锁外，建议对车棚的另 一端出口采取安装能进出个人，不能出车的装置，减少给停放人带来的不便。b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点，实行收费管理。c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。
四、采购管理
建议中转仓库能封闭管理，采购的维修材料和物品能在入库时进行验收，既可避免不合格采购物品入库，又能确保维修服务质量。
五、通用厂房内服务中心的设立
由于园区较大，现服务中心离通用厂房有段距离，不利于贴近客户服务，建议及时在通用厂房设立服务中心。
六、合理制定质量目标
建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理，质量目标应是衡量物业管理中每项重要工作的量化指标，具有可计量性，可统计性，可控性。如配套设备设施完好率：由于是泛指，将无法统计或统计结果失真； 维修工程回访验收率：质量目标不明确，是控制验收还是控制回访； 保洁检查合格率：保洁检查的质量目标应是次数； 道路完好率：道路完好的标准如何是什么，应予以明确。公共灯具设备完好率与公共灯具亮灯率是重复设立目标。
第六篇 咨询服务人员简介：
1、吴守京 1964年5月
学历本科，持建设部物业经理证书，国家二级职业经理人证书。从事物业管理14年，先后管理办公楼物业、工业园区物业、高级住宅物业、别墅等物业管理，先后担任物业经理、公司物业部经理、物业公司管理者代表、物业公司副总经理等职务，现任上海三公物业管理咨询服务有限公司项目经理。
2、龚似麟 1951年10月
学历大专，历任中型国营企业电气工程师、设备科长、总工程师、副厂长等职务，从事物业设备设施管理6年，任某物业公司总工程师。现任上海三公物业管理咨询服务有限公司咨询师。
3、周肖耘 1966年8月
电力企业物资管理绩效评估的概念和意义
一、电力企业物资管理绩效评估的概念
一切经济活动都是通过一定的劳动消耗（包括活劳动消耗和物化劳动消耗）和一定 的劳动占用，来取得一定的劳动成果（包括产品成果和劳务成果）。这种劳动消耗和劳 动占用就是经济活动的投入，而劳动成果就是经济活动的产出。经济活动效益的高低则 表现为以尽可能少的投入，获得尽可能多的产出，即努力提高产出与投入的比值。要达到改善物资经营管理、提高经济效益的目的，企业的领导者和物资工作者必须 清楚地了解社会的需要，了解企业物资流转计划的完成情况和它对企业经济效益的影 响；了解要使企业的经济活动能正常地进行需要多少资金，这些资金由哪些渠道取得，资金的运用效果如何等。为此，要求电力企业物资部门，加强经济管理，定期地或经常 地对其所从事的生产资料的购进、销售（供应）、调运、储存、加工、服务和租赁等经 济活动进行科学的分析，研究以占用最少的物化劳动，消耗最少的物化劳动和活劳动，完成尽量多的物资流转额，取得尽量多的盈利。
经济活动分析是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料，对经济活动过程及 其结果进行分析、比较、研究，促使挖掘内部潜力，提高管理水平的一项重要手段。物 资经济活动分析则是把经济活动分析的理论和方法，运用于物资经济活动的分析、比较 和研究，它既是加强物资经营管理的重要手段，也是提高经济效益的重要方法。具体地 讲就是利用计划资料、业务核算资料（包括会计核算资料、统计核算资料和业务核算资 料）、历史资料以及同行业先进水平资料等，结合调查研究，采用一定的分析方法，对 经营前景进行预测分析，对经营过程进行控制分析，对经营成果进行检查分析，从而总 结经验和成绩，发现问题，揭露矛盾，找出差距，分析原因，制定措施，挖掘潜力，促 进目标的制定和计划的完成，达到提高经济效益的目的。
二、电力企业物资管理绩效评估的意义
在物资经济活动中，只有通过加速物资流转，节约流通费用，降低库存量，做到周 转快、消费低、费用省，才能取得满意的经济效益。
物资经济活动分析，就是运用经济的方法，对物资经济活动的“投入”与“产出”，进行分析、比较，使企业以最少的劳动消耗和资金占用，完成物资供应任务。通过物资经济活动分析，能够促使节约使用资金，降低采购成本，减少剩余积压物 资的发生，杜绝不应有的损失和浪费，克服物资经济工作中的薄弱环节，提高物资工作 人员关心物资经济工作成果的自觉性。
最近, 中国资产评估协会发布了《< 关于做好资产评估师职业资格证书登记办法(试行)>和<中国资产评估协会执业会员管理办法(试行)>实施工作有关事项的通知》,就两个办法的顺利实施与资产评估师职业资格登记管理系统启用前后与人社部考试信息系统的衔接工作做出了明确规定。《登记办法 》规定,登记对象为取得资产评估师职业资格证书人员, 协会应当为每一位资产评估师建立诚信档案并要求资产评估师均应当参加定期检查。 《执业会员办法》与《登记办法》相辅相成, 从执业会员管理的角度对在资产评估机构工作并经登记的资产评估师,加强了其入会后的会籍管理,在资产评估师转所、印鉴等方面对《登记办法》进行了补充。
摘 要：基于中国政府改革的不断深入和服务型政府的建设要求，政府绩效评估作为有效的政策和管理实践工具日益被重视和采纳。政府目标的多元化和政府的投入与产出无法精确量化，给政府绩效评估带来了一定困难。我国政府开展绩效评估具有重要意义，同时契合十八大对于我国公务员队伍建设的要求，但我国政府绩效评估的发展还刚刚起步，在政府绩效评估的机构、制度、程序等方面都存在许多问题，笔者主要分析绩效管理评估体系在中国实践中的现状。
关键词：政府绩效；评估；制度障碍
中图分类号：D630.1 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）11-0110-02
经过了三十多年的改革开放之后，中国经济得到了长足的发展，经济的发展促使了政治领域和社会领域取得了相应的成就。社会已由计划经济时代的“单位制社会”和“全能政府”社会，向和谐社会，“有限政府”和“服务型政府”转变。对于经济领域的改革有成本和收益进行评析，而对于公共部门的绩效考核，目前国内还处于探索阶段。然而迫于公众的压力以及政府自身存在以及发展的需要，现代政府需要在基于有限财政预算的基础上向公民以及社会提供高效的服务，提高政府本身的管理绩效的同时，提高整个政府的组织绩效，因此，政府绩效评估作为一种有效评估政府行为及结果的重要管理工具，日益在公共行政范畴内受到了广泛地关注。自2006年1月，中共中央组织部领导干部考试与测评中心启动中澳合作平衡计分卡中国化模式研究与推广项目，黑龙江省海林市代表政府部门参与了该项目的试点工作。在多方的共同努力下，海林市设计了整套平衡计分卡体系、平衡计分卡、指标卡、行动方案和绩效考核量表，并且自一把手到中基层干部以及基层公务员都量身设计量表对其进行考核，这是政府绩效评估改革的一大创新性的尝试[1]，这是我国的首次对于政府绩效考核的实证落实，为了进一步完善我国的政府绩效考评体系，关键在于建设一支政治坚定、能力过硬、作风优良、奋发有为的执政骨干队伍的要求。
一、政府绩效管理评估的历史追溯
政府的绩效评估的学术研究可以追溯到1910年，首次由库克在一份题为《学院与工业效率》的文章中提出了如何来测量大学当中的工作效率。而二战之时，政府绩效评估正式在美国得以实践。克拉伦斯·雷得累和赫伯特·西蒙在著作《市政工作衡量》当中，提出了评估的五个方面的内容（需求，结果，成本，努力，业绩），同时将后三项合并作为对行政效率的测量[2]。而公共组织评估起始于20世纪60年代，首先在美国得以应用，而到了20世纪70年代，运用管理手段对公共组织进行评估则一度成为高潮，比如美国尼克松政府和英国撒切尔政府都一定程度上运用了这一技术。在经历过持续的行政改革之后，美国在克林顿时期取得了较大成果，于1978年制定《文官改革法》，新一轮的政府改革的开始；然而1993年《政府绩效与结果法》的颁布，进一步表明了政府公共部门的绩效管理往规范化与法制化的大方向有序地推进。到了70年代末，撒切尔夫人上台之后进行的新自由主义政府改革，推行国有企业私有化，开展政府部门和私有部门的竞争机制，注重服务质量，限制公会力量，通过一系列的行政改革，从而确立了英国的公共部门的政府绩效管理制度[3]。90年代之后新公共管理运动兴起，研究者关注的焦点转向了能否让“顾客”满意，服务质量则变得更为重要，在西方行政管理实践中，“效率至上”的原则渐渐被注重服务质量所取代，因此公共服务更关注质量水平以及所产生的效益。绩效主义发展至此，已经被西方各国接受，因此其方法及过程更加规范化，同时也逐渐建立起来了系统的评估体系，同时逐渐由模糊的定性转向了定性与定量相结合，政府绩效有了显著地提升，不仅仅是美国和英国这两个广泛应用政府绩效评估的两个国家，澳大利亚、法国等国家都相继将政府绩效评估作为了行政改革非常重要的一部分，建立了十分完整的科学评估体系，以至于西方学者惊呼“评估国”正在出现。一位专栏作家也对此感叹到：“我们已经生活在这样一个时代：理性思辨（reasoning）不再受尊崇，信服（conviction）才是一切。”
在我国，政府绩效评估也日益受到了重视，《中国政府绩效评估研究》课题组提出了一个较为系统的政府绩效评估体系，它将绩效考核的内容分为3个大类，即职能、影响和潜力指标，共由33项指标构成[4]。唐任伍则更为重视测度指标的选择，并参照IMD（瑞士国际管理发展学院）的测度原理，设计了专门针对提高我国省级政府工作效率的体系，其内容涉及居民福利，政府公共服务的提供等[5]。然而，中国的政府绩效测评仍然是起步状态，仍需大量的工作去完善。
二、政绩评估中的现实价值
（一）实现政府运转优化
中国政府绩效评估不仅仅可以评估政府的管理绩效以及组织绩效，与此同时能够及时监测政府的工作状态，优化政府的内部管理，中国政府绩效管理评估不仅可以评估政府的管理绩效，同时利于监测政府的工作状态，有利于改进政府的内部管理，预测政府工作的发展趋势[6]。中国政府绩效管理评估的作用表现在：首先，政府绩效评估是推进我国政治体制改革的重要环节。改革开放以来，市场领域的建设的前进了很多，但还存在许多问题，比如社会的公平、公正，政务公开、公共决策中的民主机制等等，在进一步深化改革过程中，必须对政府效益进行评价。同时党的十八大对于公务员以德为先，注重实绩的要求，而政府绩效评估能够有效对于公务员执政办公的行为进行管理、激励与矫正，更充分说明了政府的绩效管理评估的重要性。
（二）提高政绩，实现科学管理
政府绩效评估能够有效提高政府绩效，减少决策的失误和错位，制定出科学的管理目标。同时在实施行政工作时，绩效评估为工作中的反馈和修正提供了信息支持。由于政府本身信息采集较为困难和信息不对称性，许多政策和社会自由的配置大都是根据部门利益偏好的考虑做出来的：当领导人在决定增加预算时，以追求部门利益而损失了公众利益；尤其表现在当削减预算时，盲目削减，导致大量“烂尾”项目和工程的存在，导致政府权威的流失，而政府绩效评估则能够较好地规避这一问题。政府绩效评估有利于在组织内部形成追求绩效的意识，从而提高政府内部的管理绩效，进而提升整个政府的绩效。
（三）提高政府威信
政府绩效评估可以有效维护政府信誉，提高政府形象。政府绩效评估能够向公民和社会展示政府的工作成果与状况，是公众力量制约政府的有效方式。由于政府所提供的公共产品具有垄断性，政府没有竞争意识，服务质量低，许多涉及到公民利益的信息也并没有得到有效公开，政府的工作很多都是“暗箱操作”。而政府绩效评估将政府的工作状况、财政预算暴露在了阳光之下，能促使政府规范自身行为的同时，获得公民的支持与信任。而另一方面，政府绩效评估不仅是展示政府工作成果，它也将政府在一段时期内的不足暴露了出来，但这不一定会损害政府形象，政府受到来自于民意方面的压力对不足之处进行改革，反而能树立更好的政府形象。
三、政府绩效管理考评体系的完善
虽然政府绩效评估对政府产生正向效应，但我国政府绩效评估发展时间较短，未形成完善的中国政府绩效管理考评体系。
（一）中国政府目前绩效评估指标体系不健全
现有的资料表明，中国政府绩效评估体系的目标维度主要有“3E”（efficiency， effectiveness ，economy）和“政治—经济—社会”三维逻辑框架[7]，“综合指标—分类指标—单项指标”逻辑框架[8]，然而随着社会的发展，我国政府绩效评估的目标仅仅围绕3E已不能满足社会的需求，与此同时，出于目标管理的痼疾和指标体系的不健全，地方政府往往存在目标之外的事项置之不理的问题，而指标体系不健全则更导致政府绩效评估结果不全面。且我国政府绩效评估指标设置陈旧，未能与我国现状完全契合，且导致地方政府“对公式现象”一直未能得到有效解决。
（二）政府绩效评估具有垄断性和封闭性
由于政府部门存在垄断，目标复杂性，以及产出的无形产品，产出的中间性，最终商品的非商品性和生产过程的劳动密集性，生产技术的不确定性，政府活动要求政府与公民之间的互动[9]等等导致政府绩效评估困难，从另一方面来说，即使要求公民参与政府绩效评估，但由于我国公民素质较低，公民参与限度是制约公众评议政府的重要因素。正如詹姆斯·威尔逊所言“要度量一个机关的输出量常常是困难的——实际上，即使是只对什么是国家部门的输出做一番设想都足以令人头昏脑涨”[10]。同时，国家关于信息公开事务方面尚未存在制度漏洞，典型的“三公”消费数据，政府绩效考核的模糊化处理影响了政府的威权形象，政府在公民心中的权威受到弱化，不利于公共政策的进一步推行。
（三）缺乏定量分析
中国的政府绩效评估，目前主流是定性分析，定量分析不足，缺乏的足够的数据的支撑。目前的关于中国政府绩效评估主流的分析仍是简单的指标体系建设，简单的考核，缺乏具体的量化和测算[11]。主要是书面化的指标体系的现实测量，大量的主观判断，没有足够的具体的数据测算和演变，缺乏足够的支撑。定性化的测量容易导致绩效管理程序的非规范性和非制度化运作，容易产生腐败和“设租”行为，违背了绩效管理评估的初衷，不利于政府的服务型转变和社会管理创新的实现。
总之，中国的绩效管理评估之路道路曲折，现实的大量的制度，流程，观念的羁绊影响了其发展和进步，但中国政府的改革信息，十八大释放的关于建设优良的素质过硬的公务员队伍来看，政府有决心和毅力来实现中国政府绩效管理评估的加速前进。
参考文献：
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〔3〕蒋嵘涛，熊少虎.基于平衡计分卡的政府绩效管理[J].“建设服务型政府的理论与实践”研讨会暨中国行政管理学会2008年年会论文集.2008.81-86.
〔4〕桑助来，张平平.政府绩效评估体系浮出水平[J].瞭望，2004（29）：24
〔5〕唐任伍，唐天伟.政府效率的特殊性及其测度指标的选择[J].北京师范大学学报，2004（2）：100-106.
〔6〕盛明科.地方政府绩效评估指标体系构建及其应用研究[D].湘潭：湘潭大学，2005.17-19.
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〔8〕彭国甫.地方政府公共事业管理绩效评价研究[M].长沙：湖南人民出版社，2004.172.
〔9〕张国庆.公共行政学[M].北京：北京大学出版社，2007.330-331.
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〔11〕崔寿君，惠婷.政府投资项目社会效果评价方法研究[J].长春大学学报，2011，21（11）：27-29.
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