按揭证券化（精选11篇）
房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的`改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源.其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性.最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家(或少数)银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①对购房人(借款人)来说，住房按揭贷款证券化的益处为：1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
(一)实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部;而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随
美国学者Shenker和Colletta(1991)定义资产证券化是:一种独立的可市场化的股权或者债券,将富裕财产打包出售,具有较大的流动性。Folarin Akinbami(2010)强调金融监管的重要性,认为一套完整的法律法规以及信用评级机构可以较妥善解决由于金融自由化引起的一系列问题。Krugman(2010)认为宽松的汇率环境更适合实体经济的增长,因此国际资本流动刺激了国内GDP和就业的发展。李瑞红(2011)从资金的流动性管理入手,比较了中美银行流动性的风险管理,并着重研究了与我国银行运作程序相似的日本银行流动性风险管理,最后得出利于我国银行流动性发展的若干建议。王荻(2014)结合美国次贷危机的经验和教训,从定性和定量两方面分析了MBS在中国深化发展的可能性。费方域等(2012)认为银行内生流动性风险是金融系统性风险的来源,在此基础上所研究的银行内部潜在风险以及加强个人住房按揭贷款的风险管理成为研究金融系统性风险的方向。
二、资产证券化在美国的发展
1、资产证券化在美国的发展
资产证券化的含义即是指针对那些流动性很差的现金资产,在金融市场上将其转化为可以自由买卖的证券这样一种行为。美国资产证券化自20 世纪70 年代开始发展,至今已有近半个世纪的历史,其中以住房按揭贷款发展最为迅速。
2、美国资产证券化对我国的借鉴意义
(1)资产证券化是将长期贷款资产变现,解决贷款资金来源的最佳渠道。金融机构仅靠吸收存款、发放贷款等传统融资方式无法解决房贷资金矛盾的问题,而资产证券化本质上是一种商业模式,通过调节资产负债表,将信贷资产打包出售进行融资。
(2)二级市场做市商推动美国总产证券化的发展。由美国联邦政府设立的用于提供贷款并进行贷款担保的专业化组织房地美和房利美进一步推动了住房按揭贷款的发展。由于两家特殊的政府支持金融机构银行,抵押贷款公司和其他放贷机构购买住房抵押贷款,再将其证券化后打包出售给其他投资者,所以它们是美国住房抵押贷款的主要资金来源。
(3)美国法律法规的完善为资产证券化提供了保障前提。美国的法律制度保障了资产证券化产品转让的便利性,放宽了行业标准。随着资产证券化的发展,政府又相继出台了《证券投资者保护法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列法律法规,为资产证券化的发展提供了规范制度。
(4)金融市场融资理财产品的创新是金融市场供需双方理性选择的结果,是对传统担保类信贷的修正和改进,其在体制转型,诚信逐步提高,文化日益融合的今天,在产品的设计定价和风险等方面更能适应投资者的需求。
三、我国资产证券化及住房按揭贷款的发展
(注:资料来源:中国统计年鉴2014。)
1、资产证券化的现状
目前我国资产证券化的发起主体已涵盖各大商业银行和金融公司,资产支持证券的投资者结构也由最初的商业银行日渐多元化。同时,我国信贷资产支持证券的范围正在逐步扩大。截至2014 年,信贷资产支持证券余额为960 亿元,占资产证券化存量的74%,说明由银监会审批中国人民银行主管发行的信贷资产证券已成为我国资产证券化的中流砥柱。表1 显示了我国房地产近几年的变化。
2、我国住房按揭贷款的现状
我国信贷资产证券化开始于2005 年,2008 年危及全球的次贷危机使信贷资产证券化的发展遭受了打击,2012年我国继续开展证券化业务。截至2015 年4 月,我国债券市场有220 多家境外投资者,持有整个证券市场的余额6000 多亿元,其中金融机构累计发行信贷资产支持债券近4500 亿元。对于商业银行来说,如果不能把握好住房按揭贷款等中长期贷款在整体信贷资产中的比例和结构,将有可能使“钱荒”再现。
当前,我国信贷资产证券化仍处于发展阶段。一方面,商业银行仍处于面向社会公众吸收存款作为放贷资金的局面,融资渠道单一;另一方面,由于商业银行的业务缺陷,借款人提前还款行为无法提前预知,由此会形成资金错配从而加大流动性风险。目前,我国商业银行的住房按揭贷款还存在分散性、隐蔽性和滞后性等缺陷。表2 为近年来我国商业银行发行债券情况。
(注:资料来源:中国工商银行年报,中国农业银行年报。)
3、资产证券化对我国商业银行的影响
(1)证券化可以增强商业银行资金流动性。2009 年新启动的巴塞尔协议的修订和完善,对流动性风险的可操作性和可计量性提出了新的标准。而关于流动性监管计量指标则有一部分反映在商业银行的资产负债表和现金流上。一是资产证券化的投资主体由传统的货币市场的参与者扩大到保险公司、大型企业等机构投资者,同时丰富了短期债券、股票等投资产品,扩大了资金来源;二是商业银行在特定时期可以通过资产证券化将利率风险从贷款风险中分离出来,从而有效地管理利率风险,增加了融资的集中度。
(2)证券化的发展使得国家货币政策对实体经济的影响逐渐减弱。资产证券化的发展拓宽了金融企业融资渠道,优化资源配置,满足资产需求,改善市场体制的运行,金融市场将发挥主导作用,加大银行体系对实体经济的支持力度,货币政策工具作用减弱。
(3)证券化的发展分散了银行过度集中的信贷风险。由于缺乏流动性的资产如贷款在央行实行宽松或者紧缩性的货币政策的时候影响较大,而那些证券化活跃的资产,例如债券和股权的发行,受到的影响则不明显,通过资产证券化,可以降低贷款额度,从而降低行业贷款集中度风险。
(4)资产证券化的发展促进商业银行业务转型。随着利率市场化的发展,银行资金来源成本的上升使得商业银行不得不降低传统业务比重,而银信合作、理财产品等影子银行的出现以及互联网金融的发展则受到了广大储户的欢迎,银行“脱媒”现象日益严重。
四、银行发展住房按揭贷款遇到的问题及解决措施
1、我国商业银行发展住房按揭贷款遇到的问题
(1)贷款利率过低,商业银行缺乏将住房按揭贷款发行扩大的动力。现行个人住房贷款利率虽然在一定程度上有所提高,但仍然低于其他类型的非住房贷款利率,这就在一定程度上降低了贷款人的收益,由此我国资产支持证券的投资者兴趣不足。
(2)住房按揭贷款成本上升。2008 年,国内银行信贷总额不足22 万亿,经过几年的扩张,如今已扩大到将近50 万亿。信贷规模的扩张,虽然在一定程度上提高了银行之间的竞争力,但同时也降低了银行的收益率,扩大了信用风险。
(3)银行管理存在的诸多问题阻碍了住房按揭贷款的发展。一是“假按揭”的现象普遍存在,即仅由开发商在商业银行提供阶段性的保证担保,存在较大的信贷风险;二是商业银行对于贷款逾期催收工作做的不到位,对部分“散盘”按揭贷款未执行开发商保证金制度。
(4)我国商业银行对住房按揭贷款的审核评级制度还不完善。目前我国商业银行的审核评级系统严重缺失借款人的个人资料、融资特征等信息,信息的缺失和失真使得按揭贷款的信用风险上升,大大弱化了整个信用评级体系。
2、促进我国信贷资产证券化健康发展的若干建议
(1)增强商业银行发行资产支持证券的动力。在当前情况下,商业银行业可以选择将不良贷款和金融理财产品进行捆绑销售的方式,盘活资金存量。考虑在会计、税收等制度方面增加相应的配套措施,主动将中长期贷款转化为资产证券化,以增强银行进行资产证券化的动力;推动商业银行混业经营,成立信托公司,组织发行证券,进行金融控股。
(2)商业银行应加强对贷款人的风险管理。由于我国法律制度和个人信用制度的不完善,商业银行在进行贷前审查时,应充分运用风险评级机构的测评和分析方法,对借款人的借款资格和还款能力进行评定。在贷后管理中,加强对逾期贷款的催收力度,对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪。
(3)建立完善的法律体系。2007 年的次贷危机爆发以后,次级贷款违约率上升,造成次级贷款金融产品的信用评级和市场价值迅速下降。因此,期望依照资产证券化来解决不良资产等问题无异于天方夜谭,只有通过建立完善的法律体系,明确证券公司、债务人、信用评级机构、投资者和托管银行等主体在资产证券化中角色,才能加快其健康发展。
(4)加强银行信贷结构的调整。银行在立足于资产负债配置的基础上,应通过加强内部利率调整和投资产品的加权风险管理等手段,促进资金流动性、安全性和盈利性的提高,分散信贷风险,优化信贷结构。
参考文献
[1]Shenker and Colletta:Securitization:Structured financing,Financial assect pools and Asset-beaked securities[J].Brown and eompany,2000(4).
[2]Emmanuel Farhi and Jean Tirole:Collective Moral Hazard,Maturity Mismath and Systemic Bailouts[J].working paper,2009(8).
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[4]陈波、杨开泰:巴塞尔协议III对全球流动性风险管理的革命性影响:变化与思路[J].上海金融,2011(10).
[5]李瑞红:流动性风险管理的国际经验及我国建议[J].投资研究,2011(4).
[6]费方域、江鹏、陈笛霏:银行体系内生流动性风险及监管理论评述[J].新金融,2012(8).
[7]叶德磊:论我国金融生态圈优化与金融创新的功效[J].当代经济科学,2006(7).
[8]熊凌:美国资产证券化的发展及中国的借鉴[J].国际经贸探索,2009(1).
[9]任立军:信贷资产证券化对商业银行流动性风险影响研究[D].东华大学,2014.
现在看来，处于金融危机中心的金融产品的复苏是一个极其缓慢的过程。房屋按揭贷款证券(RMBS)——即把房屋贷款打包，出售给投资者的金融产品——直以来都在美国发行。但是，发行的这些产品都得到了政府的保证，如果一旦发生违约，将保护投资者的利益。对于贴着“私有”标签的RMBS市场来说，其打包按揭贷款的行为并不符合政府的规范，因此几乎是毫无活力的。但是，只是“几乎”，它们还是不是全无活力。
2月15日，Redwood信托基金——该基金收购按揭贷款，并打包成证券——签署了一份招股说明书，将发行2.9亿美元的RMBS产品，成为美国今年的第一家发行RMBs产品的私有证券公司。该公司去年启动了另一桩RMBS产品的发行，成为自金融危机以来美国的第一桩发行。但是，尽管市场上的其它金融产品，比如汽车贷款，复苏的势头强劲，却很少有人会认为，新的RMBS产品会有大幅的增长。
一方面，危计对RMBs产品的投资者们造成的创伤比其余大多数人更为严重；另—-力面，房屋市场仍然很脆弱。珊在仍有大量的监管上的不确定性：奥巴马政府关闭房地美和房利美的计将几年内实行，而不是几个月。而且，私有的发行公司的市场空间已经被有“两房”担保的按揭产品的暂时性的扩张所挤压。
现在，Redwood的唯一选择，也是其它私有公司将跟随的选择，是将产品发展到更高的水平。危机前出现的私有RMBS发行的高潮中，打包贷款的风险指数在政府默认的界限之上，而Redwood所选择的贷款是在界限之下的。在这次发行中，303笔按揭的平均规模在100万美元之下。从财务控制的角度看，平均的信用分在775，这样的借款^才是有价值的。对贷款整体来说，加权的贷款与价值比率要达到63％。这是在美国最安全的按揭贷款范围之内的。
这样当然可以保障投资者的利益，但是这就意味着市场受到限制。而且，即使是这样，也还会引起争议。这次Redwood邀请惠驰和穆迪两家评级公司对这次发行提供评级，但是最终放弃了穆迪的报告，因为穆迪对Redwood在这次发行中隐含的风险持有异议。2月17日，穆迪还是公布了这份报告。它在报告中主要关注了加利福尼亚地震对该地房屋市场和贷款源的负面影响。由于加利福尼亚的房屋贷款占到Redwood这次发行的一半以上，穆迪建议投资者考虑这次大地震可能造成的实质性损失。
不过，穆迪也有一些说法是没有现实意义的。譬如，“在申购结束后的任何一个时间点里，都可能发生一次地震。”穆迪的报告严厉地警告投资者，并以一个慑人的地图为结束。接下来的免责声明里要写什么呢，一次火山大爆发，或者行星撞地球吗?
在评级上的争议告诉我们两点关于RMBS市场应该注意的。第一点是，在评级上出现不同的声音是正常的，由于评级公司的尖锐，以及投资者与监管方的不甚信任，从而鼓励了不同意见的产生。标准普尔稍后也加入了这场争论，对Redwood的发行表示了些许的不认同。
（1）客户如选择按揭贷款作为付款方式，我们应在客户付款签约前向该客户讲清按揭贷款的种类、申请条件、还款年限、还款方式、计息标准、利率、需要向银行提供的证明资料等全部流程的详细情况。
（2）根据客户实际情况，帮助客户判断选择最佳按揭方式，因为我们的项目是商业产权部涉及公积金，也就没有这方面的集体学习，但是商业贷款一定要详细介绍。
（3）在客户补足大定金后，带领客户来现场财务处领取收入证明空白表格，并请认购人夫妻双方规范填写后由各自工作单位签章确认（个体经营者须提供企业营业执照、法人代码证、半年内的公司财务报表、纳税证明等足以证明其具备还款能力的相关资料，单身的要开具单身证明。）。
（4）客户付完首期款（我们是总房款百分之五十）签约后将首付款收据复印件、收入证明及相关资料交与现场财务，并在专业人员的指导下规范填写贷款申请，再由开发商专业人员交与协议银行。
（5）银行根据客户的申请和相关证明对借款人夫妇的单位或企业进行核查
（6）银行核查通过后，通知借款人去银行签署借款合同同时交纳保险费，并设立还款帐户。
（7）银行将认购人所借款项（风险金除外）拨到开发商帐户后，通知借款人次月开始还款。
（8）客户在办理完产权证、他项权证等抵押手续后，将贷款中风险金部分拨到开发商帐户后，由开发商通知认购人去开发商处办理进户手续、领取钥匙入伙。
1、申请贷款（同时签定贷款合同，不给任何资料）
首先要告诉：
房屋名称
地址
面积
楼层
建成年代
成交价格（可高报成交体格，能多贷款）
2、评估
要评估公司评估（1-2个工作日）
每评估一次评估公司收取500元
所需资料：
业主身份证复印件
房屋平面图复印件
房产证复印件
3、签贷款合同
（客户）买方所需资料：
⑴、（境内客户）要带资料：身份证
户口本
收入证明
资产证明（大额存单、房产）
学历证明（大学以上学历证明）
工资流水
婚姻证明
外地人需提供暂住证
30%的首付款收据
网签合同原件（由我们准备网签合同，并让双方签字）
已婚：配偶的身份证
户口本
工资流水
收入证明
未婚：单身证明
注意：世界五百强、央企、公务员、不需要收入证明，但必须要工资流水 ⑵、（境外客户）要带资料：居留状况证明：就业证（学生证）
一寸蓝底照片6张
护照（原）复印件
涉外审批单：居留状况证明
中文公证译本
房产证（原）复印件
买卖双方身份证（原）复印件中文公证译本：姓名证明
护照证明
（业主）卖方所需资料：身份证、户口本
配偶的身份证、户口本
房产证
划款账户
婚姻证明（结婚证-照片面和内容页、单身证明、离婚证或民事调解书）
离婚：财产分割书
死亡：遗嘱、死亡证明（没遗嘱的先去房地局更改产权人）
赠予：要交1%土地增值税、契税、2%评估费（评估值的2%）
4、银行审批（7-15个工作日）
5、产权交易过户
6、办理抵押（它项权利给银行）
7、银行放款
注销抵押流程
1、申请提前还贷（1个月时间）
2、去银行还贷（半个小时）
3、7个工作日，银行给你的资料有：⑴、结清证明
⑵、解除抵押关系协议
⑶、买卖合同正副本（要房产证、土地证）
⑷、它项权利证明
拿以上资料去：房地产交易中心（产地局）解除抵押（1天时间）
办一手房证所带资料
1、买卖合同正副本
2、契税发票
3、公共维修金的发票
4、身份证（原）副件
5、房屋平面图2张（开发商给的2张，贴在房产证上面有个章的）
6、土地平面图2张（开发商给的2张，有章）
开发商要给你：
开发商法人代表身份证副件
法人代表身份证（原）副件
开发商法人授权委托公证书
营业执照副件加公章
代理人身份证
开发商公司公章
买卖流程
1、了解
了解客户的需求：预算面积朝向楼层装修景观佣金避税配套诚意家俱家电付款方式交通设施
了解业主的需求：预算面积朝向楼层名称景观是否按揭
产权状况付款方式特别要求卖房意图是否有租约
2、促销
⑴、要学会煽动客户，让他产生好奇心，再卡时间、卡条件、卡价格→促销 ⑵、明确目的性，每天的工作重点是：议价、推盘
⑶、要做到产品比别人好，才能占到优势
⑷、占胜别人：勤奋、产品格价底、专业知识强
⑸、灵活运用推房技术，要学会举一反三，把顺序倒过来推房
⑹、看完房后就要避客户，要么避死，要么买。
3、约看、带看
⑴、由远到近
由次到主
通过以上二个重点来了解客户的真正需求
⑵、二次看房（对第二次看房进行准备）
对客户的问题必须一问一答，没问就别打
⑶、多听、多看、少说、多做
4、议价
⑴、谁先出价 谁先死勇于出价
⑵、坚持（坚持度越高，可信度越高）咬住你出的价，死不松口，业主就会相信你有真客户
5、收意向金
⑴、体现客户诚意度
⑵、有和业主谈价的本钱（见钱眼开，便于我们谈价）
⑶、稳定客户（以防客户反悔）
⑷、第一时间转定金（第一时间签合同，以防业主反悔）
⑸、确定佣金
6、坚持（什么时间都得长期坚持）
7、签合同
时间、条件、价格、税费、面积
8、房屋交验
网签资料：房产证身份证价格
交税资料：纳税申请表身份证（原）复印件房产证（原）复印件
银联卡契税购房发票（原）复印件 网签合同
过户资料：网签合同房屋权属转移登记表存量房资金自行划转申明
房屋登记表房屋平面图2份双方身份证（原）复印件
家庭成员申报表户口本（由于是以家庭的名义购）
租赁流程
1、了解
①、业主：名称、位置、楼层、面积、朝向、景观、会所、车位、佣金、价格租期、发票、产权人、家具家电、起租时间、对客户的要求、付款方式 ②、客户：名称、位置、楼层、面积、朝向、景观、会所、车位、佣金、价格租期、发票、产权人、家具家电、起租时间、对客户的要求、付款方式
个人或公司签约、家庭成员、币种、户型
民用住房税：5%发票税商业税：8-25%发票税
2、促销
①、了解清楚客户的需求后——卡条件，卡价格，卡时间
②、必须保证我们的利益最大化（要给客户设定一个条件和时间）
3、带看
①、什么话都不讲，反复强调我们定的条件，价格，时间
②、跟业主确定拥金
4、议价
①、所有的东西要围绕拥金做文章
②、国籍、租金、家具家电、附加条件（物业取暖）
③、再次明确拥金时，必须精确到金额
④、暗示：房子是公司给客户租的，预算是10000元，多1500元，怎么拿出来呢?或直接说公司的行政要拿回扣。
5、签约
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
我叫_________，现年____岁，在___________________________工作，月总收入（大写）____________元，配偶（姓名）_________，以我名义购买位于广平县力尔大道南段西侧的广平江南雅苑小区住房一套，位置_____号楼_____单元_____层____号，建筑面积__________平方米，需要资金______________元，已预交_____________元，由于资金不足特向贵行申请个人住房按揭贷款______万元，期限_____年，愿用我夫妻双方共同收入，每月按期偿还贷款本息。如不能按期偿还，同意将所有购买房屋交给你行处置，以便归还贷款本息。
当否，请贵行给予支持。
借 款 人：____________________ 办公电话：____________________ 宅 电：____________________ 手 机：____________________
年 月 日
收 入 证 明
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
_________(身份证件名称及号码_______________________)系我单位员工，自____年___月___日进入我单位工作至今，现在部门担任_________职务。近一该员工税后月均收入人民币_________元，（含税后的工资，奖金，津贴，住房公积金，股份分红及其他收入）。
本单位保证上述证明真实，有效。
单位公章：
年 月 日
单位地址________________________________ 单位人事部门联系人（签字）______________ 单位人事部门固定电话____________________
诚 信 保 证 书
中国农业银行广平县支行：
本人作出如下诚信保证：本人家庭（包括本人，配偶及未成年子女）目前实有住房_____套。如果本人上述保证不实，贵行有权依据法律法规，国家金融政策以及中国农业银行信贷政策，对本次借款的金额和利率进行调整，并记作不良记录，且无需另行通知本人。
诚信保证人：
年 月 日
承 诺 书
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
河北日兴房地产开发有限公司：
我自愿申请住房贷款，本人保证按借款合同约定按月准时足额偿还贷款本息。如违约，贷款人处置抵押房产时，同意将未抵押的车库（储藏室）一并进行处置，同时我本人自愿接受借款合同约定的处置条款，自愿接受河北日兴房地产开发有限公司协助农行催收，采取必要的物业管理制约措施。
承诺人：
年 月 日
同 意 抵 押 承 诺 书
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
本人承诺：同意以位于河北省邯郸市广平县力尔大道南段西侧街道江南雅苑小区____号楼____单元____号的房产（购房合同编号_______第_______号）作为抵押物，为借款人________（身份证件名称及号码_______________________________）因购买河北省邯郸市广平县力尔大道南段西侧街道江南雅苑小区____号楼____单元____号的房屋向贵行借款所产生的债务提供担保。具体担保义务与责任以贵行与借款人签订的借款合同中有关约定为准。
本承诺不可撤销。
抵押人（签字）：
抵押人（签字）：
身份证件名称及号码：
身份证件名称及号码：
****年**月**日
共 同 还 款 责 任 书
借款人__________，在中国农业银行股份有限公司广平县支行申请办理个人住房贷款____万元，期限____年。本人与借款人________为_________关系，作为借款人家庭成员愿意对贷款承担共同还款责任，在借款人未按合同约定归还贷款本息的情况下，本人承诺自愿履行还款责任，否则愿意承担责任。
借款人配偶（签字、手印）：
****年**月**日
同 意 担 保 承 诺 书
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
借款人_________因购买广平县力尔大道南段西侧的江南雅苑小区_____号楼_____单元____号住房一套，由于资金不足，特向贵行申请个人住房贷款_____万元，期限_____年，用于支付购买房款。我自愿为其贷款提供全程连带责任担保，如借款人不能按期偿还本息，同意代为偿还相关款项，直至全部还清。
担保承诺人：
假按揭系开发商假借关系人名义与自己签订商品房买卖合同, 虚构购房事实, 同时以关系人名义向银行申请按揭贷款, 套取银行信贷资金的行为。
实践中, 假按揭现象在开发商中早已存在, 只是在过去几年里, 房地产价格一直处在上涨态势, 开发商有充足时间为假按揭房源找到下家, 因此假按揭往往不易暴露。在房地产市场水涨船高之时, 假按揭成为开发商们有力的金融杠杆, 只需极小的成本, 就可以赢得项目开发, 并从中赢取暴利。然而, 一旦市场进入低谷, 开发商就会面临巨大的还贷压力, 也给银行带来风险。因此, 必须从法律上理清假按揭各方的法律关系, 分清各方责任, 平衡多方利益, 才能有效维护房地产交易市场秩序。
1. 假按揭的特征
首先, 以开发商为主导。开发商是实施假按揭的策划者, 其为解决资金短缺问题, 通过假按揭获得更多的资金。同时, 开发商还利用虚假购房合同制造开发楼盘热销的假象, 吸引更多购房人买房, 借此提高房价, 赚取收益。其次, 购房人是开发商的关系人。购房人作为商品房买卖合同中的一方主体, 往往与开发商之间存在某种关系。如本文假按揭案例, 购房人是开发商的内部职工, 其有可能基于与开发商之间的协议或受开发商胁迫而参与假按揭。在假按揭中, 购房人并未实际获得房产, 更未使用和偿还银行贷款, 只是虚假的购房人。再次, 贷款资料虚假。买房人向银行申请贷款时, 需要证明自身的偿付能力, 会向银行提交购房合同、首次付款凭证、抵押物证明、抵押物的评估、保险及登记等资料, 这些资料往往都由开发商伪造。
2. 假按揭中涉及的利益
假按揭中涉及的利益是多方面的, 其最大受益者是开发商, 通过向银行套取贷款而获得资金利益。而放贷对于银行来说, 其利益在于收取利息。上述涉及的利益针对双方而言均是指积极的利益。此外, 假按揭增多会造成房地产市场的虚假繁荣, 破坏金融秩序, 损害房地产交易市场稳定等公共利益。
3. 假按揭中存在的风险
银行是假按揭中最大的风险承担者。存在的风险有:其一, 抵押贷款合同履行的风险。抵押贷款合同中的借款人只是名义上的, 其效力受到质疑, 且借款人偿付能力差, 无法履行还款义务。同时, 开发商虽然实际收到贷款, 但并未实际参与抵押贷款合同的签订, 并非合同主体, 如判决其承担还款责任于法无据。其二, 银行的优先受偿权存在风险。如果法院在裁判该类案件时, 认定借款合同无效, 则银行对借款人所购房屋上的抵押权亦一并消灭, 不再存在优先受偿权, 只能通过侵权责任或缔约过失责任来追究开发商或借款人的责任, 银行由抵押权人沦为一般债权人, 对债权的实现极为不利。在假按揭这一特别的关系中, 开发商的目的在于套取更多的资金, 所以往往会存在商品房价值被开发商人为抬高的可能, 不符合商品房的真实市场价值, 即使抵押权不消灭, 银行处置抵押物所得价款也不足以实现银行债权。其三, 银行在人保上存在的风险。在抵押贷款合同中, 开发商作为银行的连带保证人存在, 但由于保证条款也从属于借款合同, 如果认定借款合同无效, 开发商的保证责任也同时消灭, 银行存在无法收回贷款的风险。
对于开发商而言, 假按揭中存在的风险与银行的风险相对。如果认定抵押有效, 银行的抵押权成立, 开发商一旦不能还款, 就面临银行抵押权被实现的风险, 同时其保证责任也不能免除。
对于“购房人”而言, “购房人”承担按时还款的义务, 即使是假按揭, “购房人”实际上并无偿还贷款之实, 但如认定借款合同有效, 银行会多一位还款责任人, 同时也为“购房人”增加了风险。
二、假按揭案件的法律适用分析
1. 关于开发商与购房人签订的商品房买卖合同的效力判断
一种观点认为, 商品房买卖合同无效, 系因双方恶意串通, 损害第三人利益所致。在假按揭中, 开发商与“购房人”确实存在恶意串通的事实, 但在是否损害第三人利益上, 可能有认识上的差异。持此种理由的人认为, 买卖合同本身侵害了第三人的利益, 但严格分析法律关系发现, 购房人与银行签订抵押贷款合同, 向银行申请贷款成功, 如不能按期还贷才造成银行的实际损失。“购房人”借款的目的并非是为了购买商品房, 而是为了开发商套取资金利益。开发商对贷款不合用途的使用, 可能造成资金损失, 银行亦无法预见和控制, 故存在收回贷款的风险。换言之, 银行收回贷款的风险是因带有欺诈意思的借贷关系造成, 而非银行并未直接介入的买卖合同关系造成。故以双方恶意串通, 损害第三人利益为由, 认定商品房买卖合同无效未必妥当。
另一种观点认为, 假按揭案件损害社会公共利益导致无效。假按揭的不断增多可能造成房地产交易市场的虚假繁荣, 导致房价攀升, 破坏房地产交易市场稳定。据此认定假按揭中虚假的商品房买卖合同造成对社会公共利益的损害并无不妥。至于是否应同时否定抵押贷款合同的效力, 需要在衡量不同利益后再认定。
应当说, 在此认定合同无效应属无疑, 主要的理由应从买卖合同中的意思表示本身来思考。在假按揭具体案件中, 如认定银行作为针对商品房买卖合同的善意第三人, 表面上似乎没有问题, 但如全面分析整个按揭贷款中存在的法律关系, 确无在此维护银行利益的必要。如此时因银行善意而肯定买卖合同的效力会与上述提及的维护社会公共利益相矛盾, 并且认定银行的善意应是基于对其成立债权的抵押贷款合同的信赖, 以及对抵押贷款合同中载明的贷款用途的信赖, 毕竟买卖合同的签订并未直接有银行的介入, 故笔者认为不应以银行的善意来肯定买卖合同的效力。
2. 关于开发商、购房人、银行三方签订的抵押贷款合同的效力判断
一种观点认为, 开发商与购房人签订商品房买卖合同无效, 三方签订的抵押合同是买卖合同的从合同, 主合同无效导致从合同无效。从抵押贷款合同的内容来看, 抵押合同是借款合同、抵押合同、保证合同的三位一体, 其与商品房买卖合同之间并非主从合同关系, 虽然有一定关联性, 但毕竟为不同法律关系。在假按揭的两种合同中, 银行是抵押贷款合同中的主体, 而非商品房买卖合同中的主体, 两种合同均存在独立的意思表示, 不应构成主从合同。
另一种观点认为, 购房人因缺钱买房, 故向银行申请贷款, 银行放贷后, 既使购房人买了房, 又促进了开发商经营利益的实现, 这使抵押贷款与商品房买卖有了密不可分的联系。持此种观点的人认为, 造成抵押贷款合同无效最主要的理由是, 抵押贷款合同中的贷款是用于购房人购买商品房, 现开发商独自占用资金利益, 违背了抵押贷款合同中约定的贷款用途, 故应认定抵押贷款合同无效。笔者认为, 据此直接确认抵押贷款合同无效不妥。因为确认抵押贷款合同无效, 不仅使银行收回贷款的风险加大, 而且在法律上能否因此直接确认无效还存在障碍。《合同法》第203条规定:借款人未按照约定的借款用途使用借款的, 贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。从该规定来看, 如借款人未按借款合同中约定的用途使用借款, 并不会直接导致借款合同无效, 而是赋予贷款方停止发放借款、提前收回借款或解除合同的权利。对于银行而言, 享有这样的权利比直接确认抵押贷款合同无效更为有利。因为银行可自由衡量自己的利益是否受损, 如没有损害, 或许还可获得利益时, 完全没必要确认借款合同无效。所以, 在对抵押贷款合同法律适用时, 应充分体会该法条的精神。
还有一种观点认为, 假按揭直接损害了社会公共利益。因假按揭整体包括商品房买卖合同及抵押贷款合同, 故抵押贷款合同亦因损害社会公共利益而属无效。笔者认为, 所谓损害社会公利, 关键在于虚假商品房买卖合同的存在, 扰乱房地产市场交易秩序, 损害社会公共利益。由此可见, 罪魁祸首在于虚假商品房买卖的存在, 而非直接因为抵押贷款造成。对抵押合同效力的判断主要涉及对银行合法利益的维护, 故确无必要以损害公利为由否定抵押贷款合同的效力, 否则极有可能损害到银行的合法利益。
3. 假按揭法律适用的正确观点
假按揭法律适用的正确观点是:商品房买卖合同无效, 抵押贷款合同有效。这不仅考虑到假按揭中虚假购房合同对公共利益的损害, 同时顾及银行在假按揭中的风险。
也有观点认为在考虑维护银行利益方面, 否定抵押贷款合同的效力未必会提高银行收回借款的风险, 其理由在于银行可以善意取得抵押权。的确, 《物权法》已对抵押权的善意取得作出了规定, 但在按揭贷款中, 银行贷款具有双保险, 既有抵押权的存在, 又有开发商连带保证的存在, 故否定借款合同的效力, 银行将失去一项保证。同时需要注意的是, 开发商进行假按揭的目的在于套取更多的资金, 往往会人为抬高商品房价值, 使其不符合真实市场价值, 即使银行的抵押权存在, 银行处置抵押物所得价款也不足以弥补损失。此外, 若确认借款合同无效, 银行行使抵押权都无法弥补其损失的情况下, 只能请求相对方承担缔约过失责任, 这必然没有违约责任保护有力。
三、结论
然而，扩大再生产，即意味着资金的大量投入，其中包括购买设备、扩充市场、原材料采购等等方面，更大的一笔投入则是购置厂房。只有这些都得到落实，公司才有可能将机遇真正落实为发展，而资金就是先决条件。吴先生想到的是，公司需要通过银行贷款取得融资，而且刻不容缓。他希望由专家来为他做系统的融资规划。
敏锐嗅觉占市场先机
2000年，是吴先生事业起步的原点。在那一年，他和其他十多位自动化控制领域的技术人员，一起来到了开发区创业中心，共同投资创建了一家主要为发电厂、变电站生产自动化集控设备的高科技企业。在公司成立伊始，吴先生和伙伴们为这一婴幼儿期的企业上倾注了无数心血，在科技创新上狠下苦功。功夫不负有心人，短短三年时间，吴先生的企业先后取得了多项软件著作权、国家级创新项目立项，还注册了多项专有商标，通过了ISO质量体系认证。吴先生深知，企业必须在技术突破和市场开拓两方面同时迈开大步，因此公司在电力自动化领域科技创新取得了骄人业绩的同时，积极加快产品市场化。
2005年，吴先生敏锐地感觉到，我国沿海等相对发达地区电力建设已基本趋于饱和，而中西部地区的电力建设起步相对较晚。公司前期的主要业务范围集中在长江三角洲一带，为进一步拓展新兴市场，在吴先生的决策下，公司的业务在2005年开始向我国中西部地区倾斜。凭着对市场的灵敏嗅觉，吴先生的公司成功地成为进入中西部市场较早的企业，因为竞争有限，并且拥有一定的技术优势，市场得以快速拓展，尤其在云贵地区、甘肃地区的绩效非常显著。
经过前后八年的积累，吴先生公司的产品已经被广泛运用于电力系统、冶金系统、石化系统、铁路系统，能够为不同行业不同客户提供全方位自动化配套服务。公司的员工也从原来的十多名发展成现如今300名，并在上海以外拥有多个常设办事处，厂房从原来百余平方米发展到2000平方米。
机遇带来资金挑战
2008年，我国西部地区受雪灾、地震影响，部分地区基础设施有一定程度的破坏。但与此同时，灾后重建、后续开发等一系列的工程，对发电厂、变电站需求大幅增加，这对吴先生公司而言是一个巨大的机遇。对此吴先生信心满满：“我们公司有稳定的技术质量、个性化的客户服务、高效的售后相应机制这三驾马车的支撑，此番一定会在西部地区有更大的作为。”于是，在他的积极部署下，公司立即做出反应，在严控产品质量的同时加大了西部市场拓展的力度。
然而，新的市场机会给企业带来新的发展机遇的同时，也带来了新的挑战。新的市场订单，需要公司增加生产材料的采购投入，并且也势必要求增加流动资金以用于经营周转。不仅如此，为了迅速提升产能，紧抓市场，吴先生也面临着因企业购置新厂房和生产设备而产生的资金缺口。“我们大概还需要购置工业园区全新厂房大约2000平方米，全新生产设备四套，这算下来是一笔不小的投入。”
请携带
1身份证原件
2户口本原件（集体户口取出集体户口自己那一页）
3结婚证原件
4婚姻证明原件
5收入证明原件（收入证明上电话请留坐机号码）
6银行流水半年（携带本人身份证前往银行柜台办理）
7无房证明原件
地址：郫县房管局
线路：1开车 西区大道一直直行看到龙腾火锅牌子后再右拐即可到2公交 305路至郫县东大街站下，问一下和平街即可
有未成年子女要查其名下无房，子女无身份证携带其户口本，请有曾用名也要查曾用名下无房
1、身份证原件（夫妻双方）+复印件A4纸正反面8份；
2、户口本原件+复印件A4纸2份（主页+本人页，复印在一张纸上）
3、婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）+复印件2份（封页+内容）
注：单身证明需在户口所在地的派出所或民政局开
4、近6个月的银行卡对账单，去银行柜台打，须有名字和卡号
注：非疆内户口的需打12个月的5、工资收入证明（需盖单位的行政公章）
6、首次购房客户需到华凌房产局开首次购房查询表（银行按揭用）+首次购房证明（交契税用）
7、非疆内户口的需提供一年的社保单
按揭所需资料
1、身份证原件（夫妻双方）+复印件A4纸正反面8份；
2、户口本原件+复印件A4纸2份（主页+本人页，复印在一张纸上）
3、婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）+复印件2份（封页+内容）
注：单身证明需在户口所在地的派出所或民政局开
4、近6个月的银行卡对账单，去银行柜台打，须有名字和卡号
注：非疆内户口的需打12个月的5、工资收入证明（需盖单位的行政公章）
6、首次购房客户需到华凌房产局开首次购房查询表（银行按揭用）+首次购房证明（交契税用）
7、非疆内户口的需提供一年的社保单
工资收入证明
兹有我单位职工因购房需申请个人住房贷款，该职工每月收入为元 大写。
单位电话：
单位公章
其配偶，职务，因购房需申请个人住房贷款，该职工每月收入为元，大写。单位电话：
单位公章
共同借款人需申请个人住房贷款，该职工每月收入为元，大写
单位电话：
“支持购房”的房贷新政还未落实，各地一手住房签约量已出现暴升局面，购房者果真迫不及待？业内人士说，这不过是开发商自买自卖的把戏。假按揭再次成为人们关注的话题。
银行无奈成“假按揭”原告
2008年11月29日，有“断供第一案 ”之称的漾日湾畔断供案，在深圳市中级人民法院开庭。该案成为虚假按揭的典型范例。
原告招商银行蛇口支行及被告漾日湾畔业主潘先生的代理律师，围绕被告从深圳国基房地产开发公司处接过的房屋按揭是否为假按揭展开舌战。
原告代理律师认为，由于购房合同和按揭合同都有被告亲手签名确认，说明按揭合同有效，被告未履行借款合同的义务，存在违约责任，请求判令业主潘先生偿还剩余贷款88.42万元。
被告代理律师在答辩状中称，2003年11月，由国基地产开发的漾日湾畔开盘。因销售不佳，国基地产工作人员求被告帮忙在一份空白买卖合同及一份招行个人购房借款合同上签字，并约定购房首期款及按揭供楼款均无需被告承担。应国基地产要求，被告还在“深圳市预售商品房注销合同备案登记申请书”、“解除房产买卖合同协议书”及两份“声明”上签名。其中一份“声明”要求被告向国基地产声明自己未实际缴付涉案房产首期款和供楼款，不承担购楼和按揭的责任和义务，并应随时配合国基地产办理退楼或回购手续；另一份“声明”则为被告向招行声明，同意将抵押的涉案房产交由国基地产回购，回购款用于偿还按揭本息。2005年3月，国基地产资金链断裂，无法如期继续按月支付本息，其向贷款银行出具一份盖有国基地产公章的“确认已交房款声明”，称房屋购买人已向国基地产支付全部首期款并通过按揭方式支付其余房款，房屋产权归属业主。原告招商银行蛇口支行工作人员口头告知被告，房产已抵押给银行，产权清晰，只要继续供楼，不再追究房屋首期款及前期供楼款，并可很快办好房产证，被告随即接过国基地产供楼的接力棒。
国基地产在2006年6月宣告破产，法院指定的清算小组因在账目上查不到被告的首期房款缴纳记录，该房产权证无法办理，在这种情况下，自2008年1月起，被告停止供楼。
被告代理律师认为银行参与了假按揭。理由是涉案房产价格比同期同地点房产价格高出许多。此外，银行放贷时未向被告作任何通知和确认。国基破产前，已断供达9个月，在这9个月的时间里银行并未追究被告责任，银行明显存在与国基地产合伙欺骗被告的嫌疑。
原告代理律师则表示，贷款审批时，国基地产向其出具带有双方签字确认的购房合同、按揭合同及付清首期款的收据，银行无法查实被告是否向国基地产支付首期款。至于国基地产与被告是否改变贷款用途，银行无法得知，也不存在违规放贷的事实。而购房合同中约定的购房价格属商业行为，地点、楼层、户型和朝向不同，价格均存在差异，银行无法干预。
原告代理律师还认为被告有参与零首付与假按揭的嫌疑。他称，被告有可能为规避首期款，而与开发商合谋拔高房价，以达到零首付目的。
国基地产破产清算小组作为庭审第二被告作陈述。其代理律师表示，国基地产在销售过程中的确存在通过假按揭从银行套现的情况。
业主因“假按揭”欲哭无泪
在西安安东街居住的胡先生说，他们所居住的项目是2002年交的房，但房产证一直没办下来。去年6月，银行过来要收他们十几户的房，原来房屋被开发商以假按揭的形式抵押给了银行。现在开发商承认是一房两卖，但又说资金困难，业主们要想继续住房，就需要归还开发商所欠银行的按揭款。
2008年4月6日，某银行起诉李方和金地公司。起诉状称，合同履行一段时间后，“第一被告李方开始拒不履行按期还款义务”，截至2008年3月21日，“李方已累计多期未供款。银行多次向两被告催收欠款，被告至今未清偿欠款，也未作出继续履行合同的意思表示”。4月23日，李方收到法院的《民事裁定书》，才想起3年前的那些签字，才知道自己得马上归还银行近27万元。他在答辩状中写道，遭此横祸，他欲哭无泪。金地公司早就成了没有钱的“空壳公司”，假按揭的房子也早已断供多时。于是，当初帮助金地公司完成假按揭手续的那些人，随时可能成为银行方面的被告人。张丽是购买李方名下房子的人,她购买的房子原本就已经抵押给了银行，她与发展商之间的买卖合同因此无效，她和其他购买了虚假按揭房子的小业主们，很可能要从已经住了两年多的房子中被扫地出门。同时，由于金地房地产公司的负责人已经逃匿无踪，即使小业主们的官司胜诉，他们也不可能从发展商那里讨回房款。
张丽夫妇也睡不着觉，因为“如果法院一判，我们就没地方住了”。假按揭就像一根绳子，把他们与素不相识的李方套在了一起。
诸如此类的事件在各地不断上演，各方当事人都称自己是受害者，谁才是真的受害人？
假按揭操作秘籍：
左手卖给右手的假按揭其实不是什么复杂的金融骗术，办理程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。在房价处于上升趋势时，这种虚假按揭对各方都有利，作为抵押品的房屋名义上的增值掩盖了一切风险。但若处于下降趋势，则银行风险剧增。多年来的房价上涨助长了这种行为，银行也在利益均沾下睁只眼闭只眼，但当房价处于下行阶段时，其危害性就暴露无疑。
“假按揭”行为的表现特征是:
1.无购房事实按揭,即开发商通过其内部员工，关联企业员工或甚至伪造假身份证，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款项归还开发商的其他债务或挪作他用，造成银行资金风险。
2.返租按揭,即开发商与购房者相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。
房地产商10万元的房子20万元卖给自己，七成按揭从银行拿到14万，套利4万。这种交易不需要买方，只要能通过银行的评估就能触发交易。关键在于怎样通过银行的抵押评估，把10万元的房子以20万元的价格抵押给银行。按常理说这种简单的把戏应难以得到银行的认同，但现实中银行却乐见这种欺骗，银行毫不在意那个房子值不值20万元钱，而在意怎样把钱贷出去变成优质资产。一套假按揭虚高的交易价成了另一套未售房子的参照物，众多的泡沫价形成参照体系的一部分，几圈下来，这个区域的房屋均价也就水涨船高。
专家呼吁应该加强监管机制
为什么银行如此钱多人傻？为什么被借用身份证者毫无防范，为什么政府喜欢充满泡沫的数据？
美国次贷危机的实质，就是金融机构将巨额资金贷给根本不具偿贷能力者与投机炒房人。由于美国金融机构还将债权再做成债券，卖给国外金融机构，致使这场金融风暴席卷全球。简单说就是，美国的地产泡沫把全世界的经济拉下了水。国内楼市经过数年暴涨，无论是出于主动还是被动，国内的银行已然卷入高价房漩涡。银行唯恐楼价暴跌，银行不愿也无力承受大批贷款人“断供”。所以，银行似乎只有继续力挺楼价，促成“踊跃购买”这一条路。问题在于，只要是泡沫终归会破裂，市场甚至不相信世界的眼泪，“超级大国”美利坚尚且对楼市暴跌、金融风暴徒呼奈何，何况是国内的银行？识时务者为俊杰，可还是有人装傻充愣。
对“假按揭”是否构成犯罪在法律上界定不清，涉及“假按揭”时，银行一般走民事诉讼，这让“假按揭”愈演愈烈。根据我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，银行一旦发现“假按揭”，有权停止发放贷款，提前行使担保权利，并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任。如果开发商和购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实，或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还，则构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》及相关规定以贷款诈骗罪处罚。
