旅游地产工作计划（精选8篇）
一、地理位置
xx区xx文化园 “开心农庄”区位于xx市东南方，距xx市区109公里，距綦万高速xx出口16公里，位于xx区金桥镇新木村，是xx市历史名人刘xx故里，处于青山湖湿地公园库尾，
二、交通状况
xx主城经渝黔高速、綦万高速80分钟车程;xx城区25分钟车程可抵达xx文化园 “开心农庄” ， xx主城到xx是全高速路段， xx城区到如文化园 “开心农庄”是万金公路，路面油化(二级公路)，环青山湖公路穿xx文化园而过
第二节 旅游资源条件
面积12平方公， 耕地面积4187亩，其中：田2977亩，森林面积3780亩， 1、蚕桑700亩，(已嫁接170亩)，主要以大湾社、光明社，现养蚕170张，(正在起步)，预计来年养蚕达600张。2、制种(春不老、小白菜)已成为我村短期经济作物，来年与市种籽公司订立基础发展项目。3、经果林(梨子)20亩，现已投产。
园区内有田、有水、有山，起伏连绵的丘陵为植被所覆盖，农家住宅错落有致。
一、水资源情况
有冬暖夏凉的泉眼多处，汩汩涌出的泉水潺潺流淌，山塘数十口，清澈见底，范家山水库处在园区上位，猫洞沟水库的库容不小，最深处达8米。塘水保持了天然山泉的纯度和矿物成份。
二、动植物资源
xx文化园 “开心农庄”绿化良好，森林覆盖率达70%以上，坐北朝南绿荫如盖的xx小学校园参天大树成为一道靓丽的风景。植物丰富，树种达数十种，其中包括桂花、圆株、苦楝、红叶青丝等珍稀物种。动物也达数十种之多，包括野猪、白鹭等野生动物，国家级保护动物等也在此生息繁衍。布谷、黄鹂、相思鸟、斑雀、竹雀等鸟的声影可闻可见，板栗、柿子、枇杷、桃、李、梨、葡萄、西瓜、甜瓜、香瓜、野草莓等瓜果常年飘香，盛产花生、黄豆、红薯、高梁。
野生食物：大、小竹笋、蕨、椿，漫山遍野。
野生药物：渔秋串、金银花。
三、历史人文资源
xx市历史名人刘xx故里在园区有xx陵园。
xx陈列馆正在规化中。
四、相关资源
1、新木寸老房子社老箐冈，是xx一道难得的观景点，远望綦江县老爷山，俯视可乐坝田园风光，是摄影、美术写生创作的好去处。
2、五谷庙。始建于 代的五谷庙，距今已有 余年，与园区邻近。
3、xx市新农村建设示范片也正在规化中。
第三节 市场分析
一、客源市场
(一)市场范围
国内：xx区xx文化园 “开心农庄”对市场范围的界定是先区内再市内外，然后扩展到全国。
目标顾客：中国正在迅速崛起，经济正在快速稳步提高，城市中产阶级的特点是年轻、受过高等教育，旅游动机很强，舍得花钱，对物质利益及生活方式要求很高，随着xx文化园 “开心农庄”知名度的提高和交通网络的不断健全，汶泉村的通达性越来越好，客源和市场范围也不断扩大，清新的空气、洁净的水质、开阔的空间和宁静的环境将对游客产生巨大的吸引力，红色、古色、绿色皆俱的xx文化园 “开心农庄”将成为广大游客周末渡假胜地，而且可以通过他们的口头宣传不断壮大客源。
再者，xx市历史名人刘xx的历史人文内涵和底蕴正在不断挖掘、整理、张扬，特别是刘xx题材电视剧的热播，可以预见，发展中的xx文化园 “开心农庄”与美丽的青山湖将起到相互衬托，相互媲美、相互提升的作用。据不完全统计，以到xx文化园的各类游客已达数千人之多，xx文化园 “开心农庄”只要运作得当，完全可以将到青山湖的游客导入园区，同时自身也将进一步提高，达到资源共享，优势互补。
(二)需求
早在我国就推出了“休闲度假游”，又推出了“生态环境游”，而20是乡村旅游年，新旅游、新体验、新风尚，放松身心、贴近自然、融于自然的农家乐旅游活动风靡一时，揭开了我国休闲、生态旅游的序幕，传统的观光旅游观念正被“开心农家乐”旅游观点所冲淡。目前，我国的法定节假日已达114天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有三分之一以上的时间可以休假，在时间上为“农家乐”型旅游创造了必要的时间条件，且原生态的生活方式需求又为“农家乐”旅游项目的实施提供了良好的发展机遇。随着xx文化园 “开心农庄”旅游景区设施和功能的不断完善，定能很好地满足游客的需求。
二、竞争情况
(一)竞争优势及机会
①优势
1、资源优势：纯净的水质，冬暖夏凉，达国家二级饮用水标准，保护完好的森林，丰富多彩的动植物，和山水结合的琦旎风光，上有可追溯到春秋战国的悠久历史，下有热情好客民风纯朴的村民百姓。
2、开发优势：规划先进，设计合理，保护、开发并重，保证景区的可持续发展。
3、区位优势：是黑山谷风景区的完善和补充， 黑山谷风景区受季节性限制的不足，将被xx文化园 “开心农庄”四季宜人的气候所补充。
②机会
1、环青山湖交通公路网的不断完善。
2、今年风靡的.网络偷菜游戏，现实生活中的种菜偷菜将回更加具有吸引力。
3、黑山谷的品牌辐射，客源不断。
旅游地产的“前世今生”
旅游地产的产生始于法国地中海沿岸。当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅, 一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至, 地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。今天, 分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界。在亚洲, 日本、韩国、菲律宾、泰国, 马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾, 大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发, 并获得了可观的收益。
从1990年开始, 旅游地产在我国正式加盟地产行业, 作为地产与旅游行业的交叉行业, 在发展之初, 是为解决空置房问题, 其显著特征是把一部分原本为住宅用途的物业转变为宾馆等旅游物业, 主要集中在沿海地区和改革开放较发达的地方。经过多年的发展, 旅游地产概念最终形成, 产生了“博鳌国家旅游休闲度假区”等一系列引起市场反响的标杆性项目, 此时的旅游地产主要以产权酒店的形式出现。从2003年到2013年, 旅游地产经过了快速发展的时期。随着传统房地产行业的节奏放缓, 旅游地产的优势逐渐明晰化, 复合型旅游地产发展迅速。
在此风潮的推动下, 中国各地的旅游房地产项目接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店;位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓;新世界集团投资的“海南新世界家园”等。其中, 中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店” (产权式酒店) 在上海开盘仅一周内便售出产权客房近60套;还有位于深圳大梅沙四星级的“雅兰酒店”六成客房已被买下, 购买者除了可以享受酒店式家居生活外, 还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润, 实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国内正越来越多, 其发展的空间也越来越大。
同时, 旅游地产在中国衍生出了新的模式——“旅游+地产”模式, 其正成为中国地产界最具投资价值、并能够长期回报的旅游产品模式, 或许也将是未来传统地产转行的大势所趋。
难以定论的新型地产
旅游房地产业虽然发展迅速, 但是关于其定义, 仍没有一个明确的规定。旅游地产, 顾名思义旅游+地产, 是彼此的延伸, 主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已。依据旅游地产中旅游和地产因素所占的分量不同, 会出现以下几种情况: (1) 地产功能只是旅游功能的一部分; (2) 旅游功能只是地产功能的一部分; (3) 彼此不存在包含与被包含的关系, 只是两者的交集构成旅游地产。情况 (1) 和 (2) 是将其整体看成旅游地产行业, 其中因主体地位不同而出现两种情况, 而情况 (3) 则是整体旅游区域的功能之一, 是在旅游和地产出现交集的情况下出现的。如若细分, 还会因为两者功能的强弱不同又出现两种情况。但总而言之, 以上都属于旅游地产。
较之一般住宅, 旅游房地产的特点和优势在于它的无缝嫁接, 既具有更好的外部环境因素, 同时又有完善的内部配套功能, 两方面因素相结合, 使旅游地产具有了极高投资价值。
旅游地产的部分概念界定
1依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目, 包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。
2以旅游或度假为目的, 或通过旅游设施来带动地产发展, 通过整合规划设计, 开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节, 把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。
3所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类:旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。
4以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目, 全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果;是旅游度假概念的延伸, 包括:私人度假房产 (度假别墅、度假公寓等) ;产权式酒店;分时度假房产 (别墅、公寓等) 。
5本质为地产, 与传统住宅地产一样具有房地产的属性, 只是功能与服务对象发生了巨大的变化, 不再是满足日常定居的生活、工作的需要, 而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……
“旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的, 通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义, 这也是目前业内对旅游地产比较普遍的解释。蔡芸认为, 旅游房地产主要是满足城市居民短期居住, 作为置业者第二居所的可售物业, 它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。
中国旅游地产萌芽于上世纪八、九十年代，沿海地区、改革开放比较早的省市为消化大量闲置房，就将一部分改造成提供给游客度假休憩的配套设施。
进入21世纪，老百姓迫切需要旅游作为紧张生活的调剂品或小康生活的附属享受，大型主题公园、高尔夫度假村、商业游憩场所层出不穷，主要集中在沿海旅游城市和经济比较发达的大中型城市。
目前，除了国外和港台颇具实力的大公司外。不少大型国企、知名房地产商都涉足旅游地产领域。
成功的规划开发是先决条件
福建省旅游资源丰富，山明水秀，人文荟萃，不仅拥有世界自然和文化遗产武夷山，还有美丽宜人的海滨城市厦门，毗邻台湾的优越地理位置更是锦上添花。这些独特的旅游资源为福建旅游地产的发展营造出良好的环境。
然而，不是光有资源就能成功开发旅游地产的，旅游地产必须依托于成功的旅游项目。深圳华侨城无疑是成功的典范，一开始华侨城并没有急功近利地将重心全力扑在回笼资金较快的地产上面，而是以旅游为龙头循序渐进地拉开主题旅游公园的序幕，锦绣中华、世界之窗一炮而红，才有了当今中国旅游地产第一品牌的美誉。
武夷水庄是目前武夷山最大的旅游地产项目，他们向华侨城学习，秉承“先旅游后地产”的宗旨，前期投入巨额资金种花、种草、种树，完善社区配套。“我们很早就拿下地了，当时是一片未开发的荒地，如果不营造环境，怎么能够吸引投资者呢?”水庄的徐总说道， “到现在为止，一期已经售罄，业主大部分还是从福州过来的。”
生活姿态也能成为投资
厦门鼓浪屿可谓是鹭岛上久负盛名的一颗明珠，吸引不少台胞接踵而至，洪先生就是其中之一。洪先生喜好收藏闽南及周边的文物，但不断增加的藏品已无藏身之处，对厦门情有独钟的他就在鼓浪屿上为它们找到一个家——“怀旧鼓浪屿馆”。
时间长了，知道这个博物馆的人越来越多，台湾的朋友、内地的朋友纷纷慕名而来。好客的洪先生寻思，与其让他们花钱住外面的旅馆，不如把博物馆后面的空楼改造成客房，提供住宿给朋友们。位于晃岩路上的博物馆地势较高，视野开阔，洪先生和朋友们在后院品茶攀谈，悠闲自得。
偶尔客房会有闲置，朋友建议他开发成旅馆出租给游客。慢慢地，经过洪先生细心的规划，“怀旧客栈”诞生了。洪先生的助理告诉记者，“起初把后楼改造成客房完全没有用于盈利，只是想能和朋友在鼓浪屿上多相聚一段时间，没想到如今客栈经营得这么红火”，正是这种自然豁达的生活态度为他带来既能赚得金线更能赢得快乐的投资。换个角度说，这也是一次成功的旅游地产投资。
投资品牌很重要
旅游地产投入大、周期长、见效慢，房地产行业投入也大，但见效快，一般以追逐利润为第一要务的民营企业很少会选择旅游作为第一投资。就算有涉足旅游地产的，往往也是冀望通过“圈地一建别墅一售房”方式，唯“资本”马首是瞻，不舍得在环境和配套上花钱，最终导致那些别墅被丢弃在荒废的景区中，购买别墅的投资者的回报率很难保证。
国企资金雄厚、力量强大，能够顺利启动旅游地产项目，并承受旅游地产的高投入、慢回报的风险，使得投资者的利益受到保护。华侨城之所以能成功，很重要的原因就是国企资本的撑腰。
在今年中国国际地产投资交易会上， “中国·隆教湾”项目备受瞩目。该项目位于福建省漳州龙海市隆教乡，由首钢集团出资100亿打造，是福建省第一个国企资本介入的旅游地产项目。
隆教湾项目除了有国企背景外，最大的亮点是将实现旅游和地产的互动和双赢，区别于一般的旅游地产只是单方面地向旅游“借光”，把旅游和地产统一整体规划，真正既实现房地产开发效益良好又能够带热一方旅游。
福建旅游地产发展空间还很大
发展旅游地产必须有强势的旅游做后盾，但福建旅游资源开发却很“青涩”，线路单一。游客逗留时间短暂，虽然已经开通动车组，但闽东地区主要还是以自然观光为主，不能提供真正意义的休闲度假环境。 “本身的旅游景点都还没有做起来，就先搞旅游地产开发，显然太超前了。只有福建的旅游发展加速，带动一些旅游地产的开发才是合理的。”福建师范大学旅游研究所所长袁书琪认为。
由于旅游地产涉及内容广泛，政府相关政策法规无法对其明确界定。这给房地产商留出了“缺口”——靠近某个景区就号称是旅游地产，借旅游地产之名大肆进行别墅开发。购买别墅的投资者很有可能被蒙蔽，以商业用地的标准却获得普通的别墅住宅。目前，商业项目的土地使用年限只有40年，贷款利率、物业费等各项税费成本都大大增加。
“福建目前还没有真正意义的旅游地产项目，成熟的旅游地产应该如同华侨城一样，给购买者带来的不仅仅是一套房子，而是一种优质生活的体验。”武夷水庄的徐总如是说。
旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。
旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类
旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；
旅游商业地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
旅游度假地产
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；
旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
旅游地产的产品
随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。
分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。
我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。
2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。
分时度假这种产品目前市场度还不是很高。
旅游主题社区
在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。
有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。
据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。
另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。
度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。
近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。
2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。
产权式酒店
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。
旅游地产的开发
旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。
其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。
旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：
景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专
业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。
主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。
游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。
国内的发展空间
旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。
旅游地产成为市场新宠
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！
旅游地产升值潜力巨大
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
旅游地产的核心
旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。
在天津滨海新区，近几年亮相的星耀五洲、锦绣香江、极地海洋世界等项目，基本都是投资几十个亿以上，形成区域及产业联动的大型综合项目。这一方面是资本实力凸显的规模效应，另一方面也表明产业联动成为大型旅游地产项目的支撑。
在天津滨海新区，近几年亮相的星耀五洲、锦绣香江、极地海洋世界等项目，基本都是投资几十个亿以上，形成区域及产业联动的大型综合项目。这一方面是资本实力凸显的规模效应，另一方面也表明产业联动成为大型旅游地产项目的支撑。
旅游地产的出现为旅游业和房地产业提供了一个天然的交互撬动，带动旅游、酒店、商务、商业、居住、交通等产业的快速发展。对于旅游地产核心联动产业的选择，一是结合当地产业发展优势、立足区位资源优势进行开发，带动区域优势产业提升，如大唐芙蓉园的开发使曲江新区晋升为国家文化产业示范区;二是根据区域产业发展趋势，导入相关产品，驱动区域潜力产业发展，如温江区通过打造金马体育城，建设成都国家体育产业基地。
旅游地产的产业互动实现要以产品规模化、产业集群化为依托，产业互动的乘数效应产生要以产业链的互动和协调为基础，而这不仅需要很长的投资培育期，也还时刻要面临产业市场竞争和变化的风险，因此，开发商必须有极强的资金的平衡和开发节奏的控制能力。不管怎样，可以预见，“旅游+地产+产业=大旅游地产”将是未来发展的大潮。
总而言之，独特的理念创新，有利于塑造旅游地产的个性品牌，清晰的角色定位，有利于精准旅游地产的目标市场，合理的业态组合，为旅游地产赢利奠定基础，有效的产业互动，实现旅游地产的可持续扩张。紧握这四把密钥，旅游地产的开发就能在最大限度实现政府、开发商、游客、原住民等多方共赢。旅游小镇旅游地产研究
旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业，旅游房地产是随着房地产业的发展而逐渐产生和兴起的，旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业，旅游房地产是随着房地产业的发展而逐渐产生和兴起的，旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
旅游小镇开发实际上就是以旅游产业为主导产业的小城镇建设。小城镇建设是中国城市化进程中非常重要的一个部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。因此，国家给予小城镇建设大量的资金、土地等等政策支持。特别重要的是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口。
但是小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣。只有旅游房地产，对于拥有旅游资源的小镇建设而言，意味着巨大的商机--因为旅游房地产的买家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机!将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，已经得到实践，并走在了云南旅游地产的前列。高尔夫地产成为最经典的样板，激励着房地产商的极大热情。海南旅游地产的机遇与挑战
没有丝毫松动迹象的楼市宏观调控正在改变着中国地产开发商的生存规则。当旅游地产一度因“蓝海”而被视作调控避风港而得以吸引众多地产商蜂拥而至之时，旅游地产的再度细分也已迫在眉睫。对此，业内专家已经形成共识。简单的景观资源，已然无法起到赢得市场认可的“避险”作用。于是，包括万达、华侨城、春光等房地产开发企业分别将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林为核心资源，多元化细分正在成为避险的必然选择。在他们看来，“旅游地产的每一次发展，都会以一类稀缺资源的深度开发为代表，比如20世纪初时的海景房。
没有丝毫松动迹象的楼市宏观调控正在改变着中国地产开发商的生存规则。当旅游地产一度因“蓝海”而被视作调控避风港而得以吸引众多地产商蜂拥而至之时，旅游地产的再度细分也已迫在眉睫。对此，业内专家已经形成共识。简单的景观资源，已然无法起到赢得市场认可的“避险”作用。于是，包括万达、华侨城、春光等房地产开发企业分别将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林为核心资源，多元化细分正在成为避险的必然选择。在他们看来，“旅游地产的每一次发展，都会以一类稀缺资源的深度开发为代表，比如20世纪初时的海景房。
而现在，以热带雨林休闲度假生活为代表的雨林地产，正在成为旅游地产下一阶段的发展风向标。”众所周知，热带雨林是世界上最为稀缺的生态资源之一，这决定了雨林地产不可能像海景房那样，成为相对大众化的度假产品，而被定义为旅游地产中的“高端奢侈品”。于是作为我国最大的热带岛屿，拥有丰富的热带雨林资源的海南，再次站在了机会的风口浪尖上。
一个最新利好或将进一步加大热带雨林资源和雨林地产的开发力度。据了解，《海南省热带森林旅游发展总体规划(审议稿)》编制工作已完成，正式提交海南省旅游规划委员会审议。海南省林业局局长关进平曾对外表示，“海南省将制定世界一流的森林旅游规划，建设世界一流的森林旅游设施，开发世界一流的森林旅游产品。”
尽管相比冷清的住宅地产而言，旅游地产市场还算热闹。然而，正如很多新兴领域一样，当人们都开始意识到其发展前景之后，同质化便如同影子般逐渐的出现了。旅游地产业的发展也不例外。海南作为旅游地产投资的黄金地，似乎也没能逃过这一“劫”。专家认为，同质化已经是一个普遍的问题。纵观很多城市的相关规划，都大同小异，而考察世界知名的一些旅游度假胜地的规划，则发现每个地方都有差异性。作为我国唯一获批的国际旅游岛，海南的规划显得非常重要。除了同质化，另一个挑战来自营销。旅游地产最大的特性就是项目和购房者是在不同的区域，是在异地。而今超过70%购买海南房地产的客户来自于岛外，这就预示着整个营销战线非常长。
还有一个问题在于服务，旅游地产不是一个单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。因此，海南要做好的是针对旅游地产这个物业所提供的后续的衍生服务或者基本服务。据了解，目前，在海南短期居住的客户占到主要的比例，据统计，在海南居住时长少于一个月的客户群体超过了70%，他们需要专业公司提供酒店式的入户管理服务，而且对于剩下11个月闲置期，应该有专业公司提供闲置期经营管理服务，这些服务才刚刚启动。海南任重而道远。
热带雨林正在成为海南继黄金海岸线之后，又一张国际化的旅游名片。在海南，最具代表性的热带雨林就是呀诺达雨林文化旅游区。该项目堪称中国雨林地产开发的一个典型样本：一是拥有呀诺达热带雨林的稀缺雨林景观，包括4.6万平方米原生雨林湖、168平方公里生态氧吧、2公里长的滨湖路。二是在通过坡屋顶、吊脚楼、茅草屋、无边际泳池等建筑元素。融合了本土黎苗文化和东南亚文化，呈现原味的雨林建筑。
旅游地产案例研究需要具备哪些因素？
巅峰智业旅游规划专家对黄山区进行考察得出：文化是旅游的灵魂。黄山区靠山拥水，圣人云：“仁者乐山、智者乐水”，黄山区的山水旅游也即是文化的大仁大智之旅;黄山区位于徽文化与青弋江文化交汇处，文化多元，内容丰富，旅游文化发展规划对加快发展文化事业，形成创新开拓型的文化事业发展环境，建设一批高档次的文化设施，创作一批文化精品，进一步丰富城乡群众文化生活有重要的促进意义。文化作为一种产业，已经被社会所认同。但是，目前黄山区还没有形成具有区域特色的旅游文化，知名度缺乏，无法形成品牌效应;区域特色旅游文化发展规划措施如下：
巅峰智业旅游规划专家对黄山区进行考察得出：文化是旅游的灵魂。黄山区靠山拥水，圣人云：“仁者乐山、智者乐水”，黄山区的山水旅游也即是文化的大仁大智之旅;黄山区位于徽文化与青弋江文化交汇处，文化多元，内容丰富，旅游文化发展规划对加快发展文化事业，形成创新开拓型的文化事业发展环境，建设一批高档次的文化设施，创作一批文化精品，进一步丰富城乡群众文化生活有重要的促进意义。文化作为一种产业，已经被社会所认同。但是，目前黄山区还没有形成具有区域特色的旅游文化，知名度缺乏，无法形成品牌效应;区域特色旅游文化发展规划措施如下：
开发和利用好历史、文化遗产及文物资源。努力发展旅游文化产业，使之成为旅游经济发展的一个有力增长点，全面推行旅游文化产业的市场化、产业化管理模式，形成全方位开放的产业发展格局，努力创建创新型、特色化旅游文化，形成三个重点，即旅游生态文化、休闲文化和度假文化。
重点开发旅游生态文化，突出黄山和太平湖的山水之奇秀，突出黄山区依山傍水的旅游胜地特征。重点开发旅游休闲文化，形成环绕黄山和太平湖的山水休闲区和甘棠镇的城区休闲区，成为三小时交通圈市民和当地居民周末休闲和夜生活的首选，重点开发旅游度假文化，突出依托黄山、九华山的太平湖国际旅游度假区的形象，使太平湖成为知名的旅游度假胜地。加强旅游文化管理，规范行业行为。切实做好旅游文化规划管理工作，侧重弘扬历史文化和民族文化。增加景区内涵 提升旅游地产价值
当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
景区旅游地产的市场表现，所谓旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间，对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的。从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城，而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。未来，旅游地产如何满足休闲需求？
近年来，伴随着大众消费实力的逐步增长，人们愈加注重休闲，自助游、度假游乃至“候鸟型”的迁居，已成为很多人的选择。而旅游地产则被认为是“休闲刚需”的一种。尤其是“国五条”出台之后，凭借较为宽松的投资环境，旅游地产吸引了越来越多的房企涉足。甚至有业界人士大胆预测，旅游地产将撑起楼市的“后黄金十年”。
近年来，伴随着大众消费实力的逐步增长，人们愈加注重休闲，自助游、度假游乃至“候鸟型”的迁居，已成为很多人的选择。而旅游地产则被认为是“休闲刚需”的一种。尤其是“国五条”出台之后，凭借较为宽松的投资环境，旅游地产吸引了越来越多的房企涉足。甚至有业界人士大胆预测，旅游地产将撑起楼市的“后黄金十年”。
旅游产业已成为各地政府加快经济增长模式转型、带动就业、发展经济的支柱产业之一。“地方政府引进房地产开发企业开发旅游地产项目，发展旅游经济本无可厚非，但国内房地产企业已经习惯于低价拿地、高价卖房的住宅开发模式。”曾晓成直言，国内的旅游地产才刚刚起步，旅游与地产究竟如何结合，才能更好地促进地方旅游经济的发展，还处在摸索阶段。
旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛和海南地区出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。事实上，这些项目大都地处旅游度假区或旅游景区周边，旅游度假客源也相对丰富，但由于只是普通的物业管理公司管理，业主物业基本上无法通过经营来获得收益。在一些地区，即便是旅游旺季，在酒店房价高企、客房爆满的情况下，旅游地产项目还是存在大量闲置现象，造成了土地利用、资源开发等方面极大的浪费。
旅游地产最早兴起于海南。上世纪90年代中后期，为了盘活当地房地产，海南的开发商提出了“旅游地产”这个概念，“但其实质是打着旅游开发的旗号开发住宅物业。”曾晓成介绍说，时至今日，旅游地产的发展已经呈现出火爆的态势，全国各地全面开花，重点集中在海南、山东半岛、云南、广西、东北、长三角、珠三角和京津唐等地区。复合旅游地产的开发模式
海南的大旅游地产项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道，在海南旅游地产开发规划中，列出了几个重要的节点城市，作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。
海南的大旅游地产项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道，在海南旅游地产开发规划中，列出了几个重要的节点城市，作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。复合旅游地产项目潜力大升值快 借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。
紧密结合城市发展 与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求，客户需求多元 这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。
复合旅游地产的开发的限制因素，海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏，针对单个复合旅游地产的开发开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。解密养老旅游地产开发模式
随着休闲产业的发展，地产开发规模的不断扩大，承担了越来越大的城市的功能和作用，而大规模的城市地产开发项目势必带动周边区域的交通联系、配套设施、居住环境、综合效益的显著性增值。旅游地产是房地产行业的一个新兴市场,是市场细分和深化的结果。目前在全国范围内己开发和正在开发的旅游地产项目将近千家,可以说,中国旅游地产已经起步,并且发展快速增长态势,这也给学术界提出了对旅游地产理论进行深入研究的客观要求和迫切需要,实践的发展离不开科学理论的支持。
随着休闲产业的发展，地产开发规模的不断扩大，承担了越来越大的城市的功能和作用，而大规模的城市地产开发项目势必带动周边区域的交通联系、配套设施、居住环境、综合效益的显著性增值。旅游地产是房地产行业的一个新兴市场,是市场细分和深化的结果。目前在全国范围内己开发和正在开发的旅游地产项目将近千家,可以说,中国旅游地产已经起步,并且发展快速增长态势,这也给学术界提出了对旅游地产理论进行深入研究的客观要求和迫切需要,实践的发展离不开科学理论的支持。
大规模的地产必将形成具有鲜明特征和完整程序的，开发在分析周边环境及了解自身的资源现状，制定项目的发展定位和发展战略，明确项目今后的发展方向和目标，在落实土地利用和空间布局，将规划的意图逐步的细化实施到土地上。
养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发 海南岛中部虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买，并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。
景观设计要遵循人与自然和谐统一的原则 旅游地产中的旅游规划与策划角色
旅游规划在旅游地产中所扮演的第一个角色是发现价值。通过准确而独到的分析、前瞻性的预测以及清晰的思路与判断来发现价值。旅游地产专家认为：“旅游地产在某些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资的实力。”当下千亿资本会战旅游地产，面对市场的激烈竞争、巨额投资的风险、项目赢利的压力，旅游地产开发的核心抓手何在，如何把握?基于此，本文从品牌理念、市场角色、业态组合、产业发展四个方面入手，意在抛砖引玉解码旅游地产。
旅游规划在旅游地产中所扮演的第一个角色是发现价值。通过准确而独到的分析、前瞻性的预测以及清晰的思路与判断来发现价值。旅游地产专家认为：“旅游地产在某些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资的实力。”当下千亿资本会战旅游地产，面对市场的激烈竞争、巨额投资的风险、项目赢利的压力，旅游地产开发的核心抓手何在，如何把握?基于此，本文从品牌理念、市场角色、业态组合、产业发展四个方面入手，意在抛砖引玉解码旅游地产。
近几年，在旅游地产开发的热潮当中，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅，这是旅游地产开发中的一种跛足现象。从失误案例中吸取教训，开发商们已渐渐地认识到旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入以及旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并符合政府规划的整体发展方向。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气、提升价值，以此促进地产项目的销售。
国内已经有一些旅游地产的项目形成了自己的模式，比如“华侨城模式”等等。一些具有实力的投资商、开发商不仅形成了自己的模式，也已经完成了模式输出，因此旅游地产的客户群更加关注产品特点、着眼投资效益。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合，要求经营者有更高的管理水平和经营能力。这就决定了只有经营专业化、开发专业化、管理专业化的团队，才能在旅游地产的市场中胜出。华侨城与招商旅游地产重点项目设置
随着经济的发展，老龄化的加剧，成都养老物业未来是一个积极发展的趋势。溪岭雪项目的负责人对记者表示溪岭雪不是一个单纯的养老物业，而是集旅游、度假、休闲、养生于一体的综合型项目。据了解，溪岭雪占地500余亩，项目集山地温泉度假酒店、英伦台地小别墅、英式贵族CLUB、英格兰商业街于一体。其自然卖点在于负氧离子含量极高，以及地下原生温泉数千种珍惜动植物、国家保护动物，也是旅游度假物业的天然条件。
随着经济的发展，老龄化的加剧，成都养老物业未来是一个积极发展的趋势。溪岭雪项目的负责人对记者表示溪岭雪不是一个单纯的养老物业，而是集旅游、度假、休闲、养生于一体的综合型项目。据了解，溪岭雪占地500余亩，项目集山地温泉度假酒店、英伦台地小别墅、英式贵族CLUB、英格兰商业街于一体。其自然卖点在于负氧离子含量极高，以及地下原生温泉数千种珍惜动植物、国家保护动物，也是旅游度假物业的天然条件。
本区块的主要旅游规划项目设计，除了进行观光基础设施的改造外，在现有土地利用的基础上，不增加开发面积，提升改造象尔山庄，通过建设观赏佛台，在天气晴朗的白天观看峨眉山主峰，道教、佛教相互对应，与峨眉山佛教胜地资源互动。同时，通过文化展示性产品与参与性、体验型的旅游产品相互结合的方式设计项目，丰富内容，提升旅游服务设施，大规模的旅游地产投资热潮给行业带来同质化竞争，增加了企业自身的财务风险。
华侨城与招商地产先后与深圳大鹏新区签署框架投资协议，但根据目前公布的项目规划来看，双方在同一区域投资的项目均涉及旅游度假、高端酒店、商业娱乐等产业业态。“这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争，项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。”旅游地产业内人士如此认为，由于旅游地产具有投资规模大、回报周期长的特点，旅游地产对投资企业的资金实力有更高的要求，不少涉足文化旅游地产的房地产企业在企业财务风险上都难言乐观 旅游地产开发呈现复合多元化特征
旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用，综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。
旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用，综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。
旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用。综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。
虽然旅游地产已经四处开花，但是整体来说，旅游地产项目仍然是一个开发周期较长、投资量较大的旅游产品。世联集团战略顾问事业部总经理杨文斌在其实名微博中表示，资金的高成本和融资渠道要求旅游地产必须追求短期收益，而配套资源，如旅游地产服务提供商，物业经营平台缺失，也导致了资源整合的困难，只能通过物业销售来实现开发目标。地产行业专家认为：“旅游地产的“资产化”将成为必然，包括通过强调物业的使用价值和使用效率，通过经营实现作为资产的增值，或者采取售后返租、分时度假、主流产品小型化等形式。旅游地产项目开发有待重新定义
如今，我国的房地产政策不断在调整，中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不在受到热捧了。2013年，国家重新提出的“城镇化”，它导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产、汽车产业地产等开发模式纷纷开始了一个新的阶段，云南省作为旅游大省，在旅游二次创业的助推下，旅游地产迎来了前所未有的机遇，旅游地产专家目前大力主推的旅游小镇、自然生态村，都要有旅游作为支柱产业支撑，在这个基础上做的旅游地产呢，更要融合式发展。
如今，我国的房地产政策不断在调整，中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不在受到热捧了。2013年，国家重新提出的“城镇化”，它导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产、汽车产业地产等开发模式纷纷开始了一个新的阶段，云南省作为旅游大省，在旅游二次创业的助推下，旅游地产迎来了前所未有的机遇，旅游地产专家目前大力主推的旅游小镇、自然生态村，都要有旅游作为支柱产业支撑，在这个基础上做的旅游地产呢，更要融合式发展。
真正的旅游地产首先必须是能为旅游者服务的东西，能够让旅游者反复多次使用，如温泉的附属设施、景区的亭台楼阁等;其次，对旅游资源的开发有提升作用，产权式酒店、分时度假酒店等业态都是具体表现。旅游业是点石成金的行业，游客带来大量的信息流、现金流都使得级差地租通过杠杆效应放大数倍，这比上市来得还猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工岛，卖给各国开发商去建造，请世界最著名的的规划师进行旅游地产规划，最终建造出来的都是顶级的精品地产项目。一个由沙漠里崛起金碧辉煌的城市就这样成了世界著名旅游胜地。云南具备了与众不同的旅游、文化旅游资源和得天独厚的气候条件和多民族特色和旅游休闲产业，在居民经济收入不断提高的同时，生活水平质量的提高，也让越来越多的人能够外出旅游度假，所以旅游地产项目并不存在过剩这种说法，不同区域内的旅游地产案例因其所在地区的环境不同，加上旅游地产项目对自身定位，旅游地产案例研究发展的主题也不同，“百花齐放”，这对于旅游地产行业来说是好事，各有所长，游客也可以各取所需。我国旅游地产案例研究
当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。随着收入水平的提高，人们可以到处去游山玩水了。这个时候名山胜水的地利就开始起作用了，第三个阶段是休闲体验旅游阶段，能够“声色犬马”，这个阶段是人和起作用，能符合人性，体验人情，聚集人气的地方就成为热点，比如上海新天地，云南丽江。从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。旅游地产有几个特征，第一高度依附于旅游业的发展水平，第二科学规划，第三多元的复合功能，第四附加值很高，第五要便于投资。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。随着收入水平的提高，人们可以到处去游山玩水了。这个时候名山胜水的地利就开始起作用了，第三个阶段是休闲体验旅游阶段，能够“声色犬马”，这个阶段是人和起作用，能符合人性，体验人情，聚集人气的地方就成为热点，比如上海新天地，云南丽江。从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。旅游地产有几个特征，第一高度依附于旅游业的发展水平，第二科学规划，第三多元的复合功能，第四附加值很高，第五要便于投资。旅游地产是对分散的区域功能的一种整合，成功的旅游地产是商业价值和社会价值的相承之级，本身就是一个可再生的区域系统，是区域经济发展的带动者，旅游地产从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面，而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，旅游地产项目投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。
旅游地产案例研究需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道，旅游在人民收入水平不高的年代，人们没有能力到处游玩，只能“开门见山”，于是微缩景观、主题公园大兴其道，风靡全国，这是第一个阶段。在这一阶段，天时起了很大作用，率先开发微缩景观、主题公园的地方就发了横财，第二个阶段是观光旅游，可以“走马观花”了，旅游地产项目成败的关键因素包括对旅游资源的整合，主题的发掘，区位选址的把握，以及宏观战略定位的把握。土地供应政策对旅游地产的影响
国家为了房地产市场的稳定、健康发展，针对不同时期我国房地产发展的具体情况，出台了包括金融政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策等一序列调控政策。土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对房地产市场产生了深远的影响，房地产市场得到快速发展，居民居住条件持续改善，对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场运行中又存在着突出问题，一是近年来我国房地产投资、销量、价格等主要运行指标均出现了大幅波动，“十一五”时期，是我国房地产市场波动幅度最大的五年，其主要运行指标的波动幅度都明显大于“十五”时期。
国家为了房地产市场的稳定、健康发展，针对不同时期我国房地产发展的具体情况，出台了包括金融政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策等一序列调控政策。土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对房地产市场产生了深远的影响，房地产市场得到快速发展，居民居住条件持续改善，对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场运行中又存在着突出问题，一是近年来我国房地产投资、销量、价格等主要运行指标均出现了大幅波动，“十一五”时期，是我国房地产市场波动幅度最大的五年，其主要运行指标的波动幅度都明显大于“十五”时期。
北京旅游地产策划公司巅峰智业认为：“旅游地产的“资产化”将成为必然，包括通过强调物业的使用价值和使用效率，通过经营实现作为资产的增值，或者采取售后返租、分时度假、主流产品小型化等形式。”由于我国城市土地属国家所有，政府垄断一级城市土地市场，调控房地产市场。土地供应政策对房地产的影响，本质是对土地供应量、土地供应方式、土地供应结构的政策干预，以达到调控房地产市场的目的。虽然旅游地产已经四处开花，但是整体来说，旅游地产依然是一个开发周期长，周转较慢，投资量较大的产品。世联集团战略顾问事业部总经理杨文斌在其实名微博中表示，资金的高成本和融资渠道要求旅游地产必须追求短期收益，而配套资源，如旅游地产服务提供商，物业经营平台缺失，也导致了资源整合的困难，只能通过物业销售来实现开发目标。
北京等部分城市的房价明显偏高，存在泡沫成分，住房制度改革以来，我国城镇商品住宅销售均价总体呈持续上涨趋势，但北京等部分热点城市房价涨幅显著高于同期居民收入增速。为解决房地产市场频繁大幅波动问题及部分城市房价过高的问题，需要在找准其成因的基础上，采取针对性的调控政策，综合利用金融、土地、税收等多种调控手段，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，科学调控，保障房地产市场稳定运行。
旅游地产精细化管理大势所趋
旅游地产发展呈几何形增长的火爆局面，旅游地产方兴未艾，开发企业对景区资源的追逐则已先行一步，人们耳熟能详的景区已经有了众多地产开发商的足迹。除地缘性开发企业以外，市场上越来越多地出现了大牌开发商的全国性布局旅游地产将成为地产行业升级、换代、转型的新模式出现，它使旅游与地产相互融合，共同发展”，蔡云表示，由于旅游资源的稀缺性，以往造成过度浪费的粗放型开发模式将被市场摒弃，未来开发商将更加珍惜自然资源，通过自身的精耕细作，使行业走向持续、稳定、健康的发展之路。面对如今旅游地产项目如雨后春笋般涌现，但旅游地产项目开发模式与普通住宅有明显区别，对于开发商来说并不是把房子建在景区周边那么简单。
旅游地产发展呈几何形增长的火爆局面，旅游地产方兴未艾，开发企业对景区资源的追逐则已先行一步，人们耳熟能详的景区已经有了众多地产开发商的足迹。除地缘性开发企业以外，市场上越来越多地出现了大牌开发商的全国性布局旅游地产将成为地产行业升级、换代、转型的新模式出现，它使旅游与地产相互融合，共同发展”，蔡云表示，由于旅游资源的稀缺性，以往造成过度浪费的粗放型开发模式将被市场摒弃，未来开发商将更加珍惜自然资源，通过自身的精耕细作，使行业走向持续、稳定、健康的发展之路。面对如今旅游地产项目如雨后春笋般涌现，但旅游地产项目开发模式与普通住宅有明显区别，对于开发商来说并不是把房子建在景区周边那么简单。
在上世纪90年代初，旅游地产开发项目在海南扎堆，就曾经处于泡沫地产的“风暴眼”一度烂尾楼遍地，如今，旅游地产项目进军的区域转为三、四线城市，像三、四线城市旅游地产项目往往供大于需。旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用。综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。旅游地产专家分析：“由于旅游地产项目投入成本较高且培育周期较长，对开发商的资金链和专业运作能力要求很高高，房企集中发力，产品多姿多彩，面对住宅市场的宏观调控，旅游地产正在成为新的投资渠道，新型城镇化建设也将对旅游地产的开发形成强劲的旅游地产开发发展推动力。旅游景点地产案例研究
市场表现：所谓武汉周边旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间，对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的，从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城。而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。
市场表现：所谓武汉周边旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间，对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的，从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城。而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。
丽江束河古镇 注重资源保护与开发，经典案例：在云南，全国知名的丽江束河古镇就是一个典型的景点旅游地产案例，束河古镇位于丽江城区西北部4公里处，曾被列入“世界文化遗产”名录。如今，束河从一个不为外人所知的边陲小城镇发展为全国最佳人居环境魅力名镇、国家4A级风景旅游区、云南十大名镇。束河古镇取得的成功，离不开开发、建设企业以及政府的共同努力，束河古镇旅游小镇建设实施以来，开发商不仅认真做好规划工作，制定了突出束河古镇地方特色和民族风格的“束河保护与开发的设计方案”，同时，还处理好保护与开发的关系，以古镇风貌保护、水资源保护与利用、古建筑保护与利用为重点，旅游商业服务和民居住宅建设与古镇格局、风貌相协调，使古镇村落的整体格局保留完好。在此基础上还全面着重改善基础设施，使束河古镇最终有了今天的风貌和成就。旅游地产的价值发现历程
这是我很喜欢的一个环节。旅游的价值发现过程往往是发现，大家发现一个旅游机会，可能是一个风景秀丽的自然景观/小镇，也可能是一个小赌场之类，传播，旅游机会被广为传播，形成市场口碑，吸引来更多的旅游者，扩容，为了应对更多的旅游者，增加更多的配套设施，甚至引入成规模的投资
这是我很喜欢的一个环节。旅游的价值发现过程往往是发现，大家发现一个旅游机会，可能是一个风景秀丽的自然景观/小镇，也可能是一个小赌场之类，传播，旅游机会被广为传播，形成市场口碑，吸引来更多的旅游者，扩容，为了应对更多的旅游者，增加更多的配套设施，甚至引入成规模的投资
巅峰智业与与重庆市广电集团签署《中国大足县旅游开发总体策划与中国龙水欢乐世界规划设计系列项目》合作协议，“中国龙水欢乐世界”主题乐园位于重庆大足城市新区——龙水湖片区的东南角，毗邻大龙路(龙玉路)，与龙水湖相接，资源条件良好。作为大足石刻影视文化创意产业基地的启动项目，龙水欢乐世界被列为《重庆市创意产业“十一五”发展规划》首批重点打造的十一项载体之
一、《重庆市文化发展“十一五”规划》文化产业重点项目、重庆市重点旅游项目、重庆广播电视集团(总台)“十一五”重点文化产业项目、大足县人民政府旅游整体开发重点项目。
巅峰智业旅游规划项目组根据规划目标、当地实际情况与工程设计建设要求，将规划期定为5年，并分成二个阶段：主体工程建设施工期，即滑雪馆综合体建设阶段;另一方面，应包括基础设施建设及绿化建设，即园区内部道路交通建设，土地整理，基础绿化建设等，附属延伸项目(即演艺剧院与五星级酒店、配套别墅等)建设施工期，由此推进度假地产的开发与建设，旅游规划项目组本着生态设计观的规划原则，在保护自然生态环境的基础上进行合理开发建设，文脉设计观：在满足现代服务设施要求的基础上，充分体现独特的地方文化特征，效益设计观：在符合社会、环境效益的前提下，充分考虑项目的整体最佳经济效益。通过对项目所在地实地踏堪、周边旅游资源考察、当地旅游客观消费需求详细调研，结合旅游产业发展趋势，确定项目的规划目标，旅游发展目标是与大足石刻景区共享发展，共同打造大足县的旅游龙头产品，构建极具特色的文化生态旅游区。用2-3年完成主体工程建设，实现规模化接待;用5年打造集休闲度假、娱乐养生、康体医疗为主，功能完善的旅游接待区，旅游经营目标：实现旅游经营收支平衡;建立完整的旅游产业发展模式，通过旅游促进其它产业发展;通过旅游开发建立龙水湖的新形象。
一、城市近郊旅游发展现状
近年来, 随着人们生活水平的提高和闲暇时间的增多, 尤其是人们的旅游消费开始由长距离旅游向中短途旅游转变, 从追求旅游景点名气向追求旅游质量转变, 短线旅游、乡村旅游等城市周边旅游已成为消费者的旅游热点。城市郊区旅游资源依托大城市稳定的客源市场, 以及资源、客源、区位和设施优势, 吸引着大量的城市居民去观光、度假、休闲和娱乐。
(一) 城市近郊旅游发展现状。
从生态环境角度来看, 由于城市人口和交通的高度集中, 城市问题日显突出, 主要包括大气污染、噪声污染、交通拥挤、能源紧张、城市绿地空间日趋减少等。我国城市绿地空间与一些发达国家相比明显要少, 人均仅4.1平方米, 而近几年由于城市扩大等原因, 不少绿地挪作他用, 使绿地空间更显紧张。由于城市绿地空间不足, 制约了城市居民的户外活动, 一些城市公园已出现人满为患的局面, 特别是周末尤为突出。而城郊生态环境相对较好, 郊野空间开阔, 空气清新, 有江河湖泊、绿草森林、鸟虫啁啾等这些市区缺乏而又是人们向往的生活环境, 许多城市周围还有风景胜地、寺庙古刹、名人陵墓等景观, 郊野的田园风光、农家生活也让城市居民心驰神往。这些都强烈地吸引着厌倦城市喧嚣、繁杂生活的城市居民奔向郊区。
从旅游者的角度来看, 节假日延长、人们收入水平的提高和健康意识的增强、闲暇时间的增加是人们能够实现外出旅游的前提条件, 而人们文化素养的提高和健康意识的增强是其内在因素。在旅游消费上, 越来越多的城市居民不再愿承受“人车劳顿”之苦, 花费许多钱财东西南北几千里路观光游览, 而是热衷于足刚出户, 不用远行就能观赏到丰富多彩的田园风光和游览主题公园。
另外, 城郊旅游所拥有的特性也是促使其自身发展的重要原因, 如优越的区位条件使其拥有大量潜在的旅游客源市场;“回归自然”、“可持续发展”等发展基调, 使人们在与自然对话中, 全身心得到放松、家庭亲情得到融合、朋友关系得到升华;参与体验性较强使得城郊旅游者不是被动的接受而是积极参与;各种人文旅游项目, 如历史遗址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗风情游、民间艺术游、革命圣地游、各种主题乐园、宗教旅游等飞速发展也大大提升了城郊旅游的文化内涵;城郊旅游产品多种多样, 有传统的自然观光游览, 也有时尚的蹦极、攀岩、跳伞等专项旅游。同时, 其经营方式也是多样的, 不受地区、部门的约束。城郊旅游无论从资源、产品和经营方式各方面来看, 都是综合的, 具有极强的包容性。
(二) 城郊旅游发展存在的问题。
现阶段, 城郊旅游的大众旅游市场已经形成, 然而从城郊旅游自身发展来看还存在较多的问题。很多城市的城郊旅游景点的设施布局犹如“天女散花”般处于无序化状态, 缺乏科学的优化组合;同时, 没有良好的交通、接待等配套服务设施, 旅游项目雷同, 重复建设过多, 过于超前的旅游业开发也不利于旅游业整体效益的发挥;城郊旅游产品结构类型单一, 主题设计雷同, 地域环境和文化内涵的挖掘不够, 创新不足, 同一地域常常出现众多同一类型的旅游地和产品, 导致竞争加剧, 旅游地和产品生命周期缩短;大部分城郊产品形象定位较低, 缺少精品项目, 都是一些传统的旅游项目, 无外乎就是让客人漂流、农家乐等, 都是把城郊旅游定位为一种低消费、低层次的旅游产品;城郊的基础设施相对较为落后, 交通、通讯、给排水、电力、饭店等等均不可能与城市相比。另外, 城郊景观出现严重的城市化倾向, 旅游产品开发中“先人造景观, 后自然景观, 重人造景观, 轻自然景观”的做法尤显突出, 一些地方甚至出现了大量城市景观建筑, 这种人工景观可以收到短期经济效益, 然而从长远来看, 会受到严重的挑战。再者, 城郊旅游的宣传力度不够, 游客与景区的信息不对称, 游客一般通过朋友推荐、网站、杂志、报纸、电视等方式的宣传来收集信息, 对景区的交通情况、住宿、饮食、购物等情况了解的渠道较少。许多城郊旅游景点、景区只是依靠回头客和口碑效应带来一些客源。旅游宣传、促销缺乏强有力的手段, 未能充分引导和调动市场。
在现实城郊旅游发展中由于缺乏科学合理的规划设计, 片面追求客源数量对自然环境和生态已造成了很大破坏, 景区布局分散, 占用了大量土地, 造成了资源浪费, 严重制约了城郊旅游业的可持续发展。
二、旅游地产发展现状
目前, 旅游业的繁荣带来了旅游地产的规模化开发。我国旅游地产现阶段发展的特点主要体现在以下几个方面:
(一) 主要由政府主导开发。
在我国特殊的政治和经济制度背景下, 对旅游区和旅游地产开发还主要由政府主导, 政策性明显。由于思想观念的落后和对旅游地产自身规律的背离, 使得旅游地产的发展偏离了市场的需求, 许多大型的旅游地产项目难以正常经营, 甚至濒临破产, 成为烂尾项目。
(二) 高端化日益明显。
由于作为主导的开发者———政府没有明确旅游地产的市场定位, 把目标客户定位于高端消费人群, 而忽视了中端消费者, 失去了大量的市场份额。
(三) 投资方式日益多元化。
早期的旅游地产主要由国有企业进行投资建设开发与经营管理, 民营企业的投入少之又少, 更鲜有外资企业的投资。目前, 我国逐渐放开对旅游地产的开发权, 大量国内民营企业成功获得开发权, 而有强大资金能力和管理经营能力的外资企业也纷纷以酒店管理公司的身份涌入我国旅游地产项目的开发运作中, 为该行业的发展提供了强大的生命力。
(四) 资源优势明显。
目前旅游地产开发项目大部分分布于我国较好的风景区, 占据了较优质的旅游资源, 因此具有了强大的资源优势, 为将来的进一步开发奠定了坚实的基础。开发规模逐渐加大, 无论是投资项目还是旅游地产的面积都非常大, 周期比较长, 逐渐与国际接轨。
(五) 投资和度假消费需求加大。
旺盛的旅游地产需求为其规模化开发提供了强有力的支持。早期对旅游地产的需求以国内商务型、会议型度假为主, 家庭式的休闲为辅, 而目前商务型和家庭型则平分天下, 共同支撑了旅游地产的开发。异地置产的兴起也为旅游地产的兴盛做了不小的贡献。
三、城市近郊旅游与旅游地产耦合发展研究
(一) 城市近郊旅游对旅游地产有带动作用
1、良好的资源环境。
随着旅游的发展, 城市近郊旅游目的地的原始风貌可能受到一定影响和改变, 但由于其城市化率总体说来相对中心城区水平较低, 受到现代工业开发和城市建设的影响较小, 受各种类别的污染也相对较少, 基本能保持其本身的自然山水风光和田园风貌。同时, 我国旅游资源种类多样, 包括温泉、湖泊、草场、山林、雪原、喀斯特地貌等众多类型;这些丰富多彩且保持良好的自然生态资源成为旅游地产开发商和购房游客的特殊吸引物, 成为游客在考察旅游地产物业时的首要考虑因素, 极大地带动了城市近郊旅游地产的发展。
2、广阔的市场需求。
随着人均收入和消费水平的不断提高, 人们的旅游需求量也正在逐步加大;而随着城市化进程的加快, 快节奏的城市生活和紧张的工作除了为人们带来更高的收入外, 也逐步改变了人们的生活理念, 人们更加渴望在有限的假期时段回归自然、体验休闲度假生活, 以达到放松身心, 提高生活品质的目的, 旅游地产的产生与发展正迎合了人们的这一需求。因此, 具有良好资源与区位优势的城市近郊旅游目的地成为城市居民出游居住的首选地带, 从而使城市近郊旅游目的地在发展旅游地产时将具有广阔的客源市场。
3、旅游产业综合带动效应。
旅游产业本身就是综合带动非常强的产业。城市近郊旅游的发展同样能够带动交通、通信、餐饮、酒店、商业、地产等行业的发展。事实上, 旅游业的发展是一个与相关部门和众多行业的互动发展过程。旅游业的发展不仅在一定程度上依赖着社会其他行业的发展, 同时也能够极大地带动和刺激相关部门和行业发展。旅游业在与其他行业联合互动发展时, 将比单纯强调发展旅游业或其他某一行业对地区经济的影响更加显著, 有利于形成产业经济良性增长, 保证地区经济持续稳定发展。
(二) 旅游地产促进城市近郊旅游的发展
1、提供资金支持, 提高旅游目的地经营水平。
旅游地产项目的投资为城市近郊旅游的发展带来了大量资金的支持, 有利于旅游目的地开展更全面、更深层次的基础设施和接待设施的建设, 能有效推动旅游目的地更新颖、更高级和更综合的经营模式的出现, 并进一步改变过去旅游地仅依靠门票维持收入的局面。而众多特色接待设施既能满足游客需求的多样性, 又能增加旅游地收入, 大大提高了旅游地的盈利能力, 改善了旅游目的地的经营水平, 推动了旅游地的全面发展, 延长了旅游目的地的生命周期。
2、优化产品结构, 提升旅游目的地竞争实力。
旅游地产项目及其接待设施既可以作为一种景观资源, 与旅游地协调发展的同时又最大化地体现各自特色;又能改变城市近郊旅游目的地过去仅以简单静态的方式来吸引游客, 而忽略动态手段的产品开发方式, 使得各近郊旅游目的地内部能打开旅游产品开发的新思路, 从整体上有效弥补原有旅游资源和产品所存在的不足, 丰富旅游产品的层次, 促使旅游产品多元化综合性发展, 有效优化旅游产品结构、地区旅游消费结构。
3、产生联动效应, 保障旅游目的地可持续性。
旅游地产项目的建设一方面能带来优质的物业管理及相关基础设施建设的完善, 这就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、购、娱于一体的完整接待体系, 同时极大地带动当地人口的就业水平。而且, 旅游地产的产生与发展就能更加合理地对旅游资源和各种能源进行利用, 有效地提高资源和能源的利用率, 实现旅游业、地产业的有序发展;使得环境保护和资源利用相协调, 既满足当代社会的需求, 又保证后代人的权利不被侵犯, 因此城市近郊旅游地产的发展真正实现了对一些不可再生资源的永续利用, 实现了环境保护和当地经济共同发展的目标, 使得城郊地区与城市的差别逐渐缩小。
4、旅游地产可以促进旅游业发展模式的转变。
旅游地产的发展是伴随着休闲度假旅游的产生和普及而发展起来的, 同时, 旅游地产的发展又反过来支持和引导休闲度假旅游的深入, 进一步改变传统观光旅游粗放式的以规模扩张为主的发展道路, 不再以单纯追求接待人数的增加而提高收益, 旅游地产的发展使旅游者逗留时间增长、消费水平提升, 各种商贸往来成倍增长, 使旅游经济走向效益化发展模式。
四、总结
由上可以看出, 城市近郊旅游目的地通过其良好的资源环境、优良的地理区位、广阔的市场需求及发展旅游产业产生的综合效应来带动旅游地产的发展, 而旅游地产的发展则能够促进城市近郊旅游地实现产品结构的优化、旅游地经营水平的提高和竞争力的提升, 并促使旅游地生命周期发生变化, 保障旅游地发展的可持续性和郊区旅游经济的发展。在城市旅游经济发展进程中, 如果能将城市近郊旅游业和旅游地产系统高度耦合, 促进两者良性协调, 为城市旅游经济迎来更大的上升空间。
摘要：随着人们生活水平的提高和出游理念的深入, 以及带薪休假的逐步推行, 城市近郊短途旅游越来越成为城市居民旅游的首选。而在旅游产业蓬勃发展、旅游消费从观光型向休闲度假型转变的同时, 一些企业开始以房产开发的形式介入旅游产业发展, 推进以旅游为主题的房地产项目开发的兴起。旅游业与房产业都是第三产业中附加值高、关联性强的产业, 二者的融合势必成为中国经济新一轮的增长点。
关键词：城市近郊旅游,旅游地产,旅游经济
参考文献
[1]生延超, 钟志平.旅游产业与区域经济的耦合协调度研究——以湖南省为例[J].旅游学刊, 2009.8.
[2]刘云, 甘开鹏.国际公约与可持续旅游发展研究——兼论我国可持续旅游发展之路径[J].经济问题探索, 2010.1.
[3]朱萤, 刘云.基于DLC理论的石林景区经营管理对策研究[J].旅游纵览, 2012.12.
旅游地产之所以在近几年“风生水起”，其根本原因在日益严峻的房产调控政策影响下，让其成为开发商纷纷寻求出路、转型的新领域。
万达集团董事长王健林曾断言，旅游地产和商业地产可能是今后中国经济转型升级的一个非常好的投资点。他所带领的万达，投资的旅游地产项目北起长白山、南至鼓浪屿，投资开发旅游项目的总规模预计达到1700亿元。
曾几何时，“好山、好水、好风光”是旅游地产最引以为傲的资源特色，但如今房企千军万马涌入旅游地产市场，让这些“养在深闺”的稀缺资源遭到了肆意破坏。
作为旅行者必去圣地的云南，如今已经陷入旅游地产疯狂开发的境地。从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，各大房企纷纷进行“跑马圈地”式的资源抢夺，几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目比比皆是。
而放眼全国，从长白山到海南岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，在那些耳熟能详的风景名胜所在地，几乎随处可见旅游地产项目的身影。
以不足4万平方公里的海南为例，旅游地产项目遍地开花。全国十大房企排行榜中已有半数房企进驻，动辄便是数十亿元、上百亿元的投资，然而只有住宅缺乏配套的现实情况，让“国际旅游岛”成为“国际房产岛”。
根据统计数据显示，2012年中国旅游地产投资总额全年突破万亿元，旅游地产项目超过3000个。在旅游地产“野蛮生长”之下，其存在的种种诟病也逐渐展现出来。来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据显示，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，按2011年的销售速度需要两年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。
同时，受开发模式的制约，旅游地产开发在向多城市、多区域快速扩张的同时，同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。目前，大多数旅游地产项目实际上是旅游目的地的住宅地产，其发展空间非常有限，如果不从根本上转变旅游地产的开发观念和模式，旅游地产的区域性扩展不仅无法为市场提供更多更能满足旅居置业者需求的产品，更是对地方特色资源的极大浪费。
对此，复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，国内旅游地产最显著的特点是“主角与配角的关系混乱”。理论上旅游地产70%的物业应该自持，最多30%用于销售，但是在国内比例却接近1比1，甚至有开发商主打概念型的旅游地产，不少城市已经出现项目建成却乏人问津的窘况。
谁能杀出重围幕帐？
目前，在国内房地产行业的百强中，超过三分之一的房企介入旅游地产，其中包括万科、中信、恒大、万达、龙湖、雅居乐、富力、佳兆业等在内的龙头房企都纷纷试水旅游地产。更有房企激进者，其旅游地产开发占比高达六成。
面临着国内旅游地产纷繁复杂的市场现象，已有房企开始在思考如何做好、做大、做强旅游地产，例如中信地产所提倡的“一站式生态度假新生活”理念。
2004年起中信地产以海南建设国际旅游岛为契机，沿海南东部黄金海岸进行项目布局，环绕三个机场、两条高速，分别在海口、博鳌、万宁、香水湾、三亚等区域布局，融合中信集团旗下优质资源，深度构建一个集滨海居住、养生休闲、高尔夫休旅、精品商业、游艇尊享、滨海娱乐于一体的度假投资平台，以“一岛四地，九盘联动”实现了打造一站式度假新生活系列产品的最初规划。
此后，中信地产将多年积累的经验和资源运用到旅游地产领域，抓住机遇布局全国。截至目前，已成功实施在辽东半岛、环渤海、长三角、珠三角等经济圈的旅游地产项目，打通中国南北动脉，实现从北至南、纵横5省的战略联动，在海南、大连、苏州、九江等多个城市打造了23个旅游度假系列产品。
作为中信度假地产的第23项力作，位于江西九江的中信庐山西海则对一站式生态度假这一理念进行了再次的传承与升华，深化了旅游度假地产的内在需求，重新定义了宜居宜心的产品理念，由此诠释中信地产“一站式生态度假新生活”概念。
作为中信集团及江西省的重点项目，中信集团整合内外部大量优质资源，通过打造高品质的产品和运营服务，旨在把庐山西海打造成“世界一流，中国首席”的心灵度假目的地。江西省旅游局副局长李瑞峰表示，中信庐山西海的开发为旅游产业的转型和发展带来了很好的开端和基础，对于中信地产在旅游地产产业的长久开拓做出了由衷的肯定，并表示江西旅游行业与中信集团携手，为进一步打造“世界一流、中国第一”的旅游目的地而共同努力。
据悉，中信庐山西海位于江西省九江市庐山西海风景区内，启动区占地面积7平方公里、植被覆盖率达89%、每立方厘米大气负氧离子含量达15万个、水源干净清洁能见度达到11米……丰富的原生态资源，为旅游度假提供了良好的基础。项目占据最美湖岸线景观，坐拥“7湾、8岛、1湖、1山”罕世资源，重点打造“1个小镇、2个公园、3个基地、5个主题酒店”，以“身心修养”为核心价值，构建“身心学禅”四大价值体系。在项目设计过程中，中信地产加强了对环境保护的实践，社区内将大量采用太阳能和风能发电，采用全地下垃圾收集、真空管道垃圾处理，让生活垃圾不会污染环境。客户出行也将以环保车和自行车为主，全面彻底贯彻绿色生态系统。
对此，中信地产南昌有限投资公司营销总监李刚表示，中信庐山西海并非一个简单的住宅加酒店项目，因此与其他旅游地产有重大区别。项目将立足于赣鄱文化，以生态契约、休闲养生、商务会议、绅士运动、教育培训、禅修太极为主提供一系列配套产品，并力争能形成相关产业链，不仅为园区服务，也能辐射到前来旅游度假的其他消费者。
从单一式到复合型转变
近年来随着人们日益高涨的休闲度假需求，旅游地产被人们列为“休闲刚需房”的旅游地产开发，也越发受到众多房企的追捧。2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或准备进入旅游地产开发领域。有业内人士大胆预测，旅游地产将为楼市带来“后黄金十年”。但旅游地产本身与传统住宅产业有显著区别，对房企资质、配套设施、自然环境和交通建设以及服务打造等方面都有着更高的要求，如何为项目赋予真正的活力和脱颖而出的魅力，需要房企较强的资源整合以及整体布局能力。
一般而言，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合。
对此，中国房地产业协会旅游地产秘书长蔡云指出，伴随着旅游地产的不断升级和发展，房企要做好旅游地产，必须转化开发思路，即从单一模式转向复合模式。因为，复合型旅游地产打破了传统旅游地产中单一的“在旅游区造房子”的模式，成为集商业、旅游、健身、娱乐等功能为一体的一种全新旅游地产经营模式。另外，要做好旅游地产，就必须依托当地文化资源打造度假休闲产业链，将一个个精雕细琢的旅游地产作品实现百年传承、防止滥用资源的过度开采。
北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授王衍用认为，对于旅游地产来说，首先营销的是一种生活方式，其次是营销环境的品质，再次是营销高品质的服务，房子反而不是非常重要的环节，更多的是成为一种载体。未来的旅游地产，应该首先考虑主题，不要总是考虑载体。
复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，房企要做好旅游地产必须明确以下几点。第一，房企要想明白是做地产还是做旅游。旅游地产一部分可以出售，一部分一定要自持，并需要长期经营、包装、策划，不能以操作住宅的方式来做旅游地产。第二，旅游地产经营需要大量的资金支撑。旅游地产需要一系列的娱乐项目支撑，要不断地更新，没这个能力最好不要介入。第三，旅游地产开发商必须清楚地认识到，并不是有特殊的山水资源，就可以做成、做好、做大旅游地产，毕竟在同样的区段里，存在其他同业的竞争，“如何在产品差异化方面准确市场定位”才是重中之重。第四，人才的支撑也很重要，而且要有丰富的从业经验，这样才能保证旅游地产的可持续性发展。
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