无锡市限购政策

无锡市限购政策（通用9篇）

无锡市限购政策 篇1

中新网2月23日电 中新网房产频道从无锡市政府办公室获悉，无锡市近日发布了《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，从2月21日起，该市市区全面实施住宅限购令，已有1套住房的本地家庭及能提供证明的外地人可新购1套，对已有2套以上住房的本地家庭和无法提供证明的外地人停售。该市公积金贷款政策也作出调整，暂停三套房公积金贷款。

今年1月，国务院常务会议推出“新国八条”。其中第六条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。

无锡市贯彻国务院房地产调控政策明确十项措施：

一、认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布新建住房价格控制目标。

二、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

三、调整住房公积金贷款政策。职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。

四、严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

五、限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

六、加大土地供应及清查力度，增加普通商品住房有效供给。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地出让时应明确地块中小套型住房的建设比例。

七、大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。加快建立和完善公共租赁住房保障制度，切实做好公共租赁住房规划、建设、筹集、供给和管理工作。加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

八、加强对商品住房项目分期开发建设的管理。房地产开发企业应当以商品住房建设项目为单位组织开发建设；对开发建设规模较大、实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的建设规模不得低于30000平方米；项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。

九、进一步加强房地产市场监管。房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源。

十、加快房地产信息系统建设，强化舆论引导。规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为。

上述措施自2011年2月21日起在本市市区内执行。

无锡发布限购令细则 本地人禁买第三套

外地人禁买第二套，楼盘备案价三个月内不得提高

无锡“限购令”核心细则

1、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房；

2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房；

3、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。

昨天无锡市发布《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，除了对第三套房停发商业贷款之外，对无锡市公积金贷款政策也做了严格的规定。该政策昨天起在无锡全市执行。

贷款买二套房，首付不低于6成文件要求，无锡各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上无锡市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

办理第二次公积金贷款首付不低于5成此外，调整住房公积金贷款政策。无锡市职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。此外，自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

本地人禁买第三套，外地人禁买第二套

对于限购房产，无锡版“限购令”暂定对已有1套住房的无锡本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

楼盘备案价3个月内不得提高

无锡市限购政策 篇2

房价略有滑动, 就引起一片风声鹤唳, 这说明我们中间有些人正在进行自我惊扰和自我心理暗示。其中有些人是叶公好龙, 有些人则是内心不安。面对市场在调控之下如期而至的适当反应, 我们理应事先了然于胸, 有充分的准备。

市场有这样的反应, 实际上是一种积极的征兆, 说明调控政策是把准了市场病灶的, 是收到了效果的。现在的房价, 涨幅峰值不过是被削低了0.1、0.2个百分点, 不算什么大不了的事, 就算是将涨幅峰值削低10到20个百分点, 也无碍大局, 市场照样是波澜不惊。为什么这样说呢?可以看看近些年来的房价走势, 涨起来是连破高位, 跌起来却只是零星微坠, 有时候掉落到一定的价位阶区上还会出现微幅反弹, 表明市场存在一种面对下坠时堪以接托的底部基础, 并非所有人都拒绝交易, 上岸观望。

况且, 一个涨幅过快的大城市, 均价跌上个两三千元, 说是“理性调整、平稳回归”可能更为合适一点。分析官方数据, 房价回调的步伐如此缓慢、有序, 可以印证出政策是健康的, 所引起的副作用不大, 市场不存在被限购政策一棍子抡趴下的危险性。从另一个层面来看, 也影射出楼市的抗压力依然非常充分。

在这种关节点上, 倘若限购政策浅尝辄止, 点到为止, 那所有潜在的调控成果可能均将毁于一旦, 调控一线也将因为这个堤坝决口而尽悉溃败。此种纵虎归山的代价未免太大了。

如今, 我们已经走到不得不形成一种最基本共识的关键时刻———限购是最后一道防线, 贵在坚持。

按照目前的态势, 房地产价格的“合理区间”不会很快出现。若要问, 什么样的价格才是合理、合适的?它在什么时候才会出现?唯一的答案应该是, 均衡价格才是合理、合适的一种价格, 它的出现, 才是限购政策退出的时点。

均衡价格出现的唯一一个前提, 是供需的均衡。在这个点上, 大家都愿意接受。你愿意卖, 我愿意买, 皆大欢喜的局面才会出现。除此之外, 没有第二种“合理区间”的解释存在。要是以房价收入比来作答, 依然会是一片混乱, 房价水平高于当地收入水平或低于当地收入水平, 无论哪一种情况, 都是不能被买方和卖方所接受的, 供需矛盾的激烈性不可能消除。

均衡价格或者说合理区间的出现, 需要长时期的努力。目前只是千里之行第一步, 难度委实不小, 但如果没有着手实践和尝试的勇气, 它就只能永远是一个梦想。现在我们都能看到, 政府正千方百计在作增量调控的冲刺。时不我待, 限购政策之所以只能进不能退, 并且退无可退, 在于此项政策可以给增量调控留出一定的空间和时间, 创造出不可错过的时机。

在增量调控还不到位, 结构调整还没有出现一个实质性和根本性的突破时, 限购政策作为一种迫不得已的办法, 可以立竿见影地弹压住潮水一般的炒资汹涌肆虐, 约束住价格过于非理性的疯狂, 从而相应削减市场和政策面已经堆积起来的超负荷与压力。作为一种有效缓冲, 如果不能采取严厉限购政策, 今日市场不知会被炒资挟制到何种地步。在利用一个早已扭曲和变形的楼市托住整个下坠的经济体, 使之趋好企稳之后, 继而着手来理顺楼市、整肃楼市、重构楼市已是势在必行, 这是历史交付的重大民生课题, 无法再回避了。

还必须看到, 民生性的保障住房体系目前还没有建立和完备起来, 这要求在出台调控举措时具备高超的技巧和应对手腕。以前笔者批评过一些调控手法, 认为过于呆板而缺乏灵活性, 比如用一些生硬的条条框框去控制需求, 捆得死死的, 却不能做到“控制需求”与“创造供给”并举, 还是治标难治本。然而, 限购政策的推出却是值得首肯的。它不仅仅在控制需求, 调节需求, 还是一种增量调控。

限购政策何时了 篇3

市场对限购令正陷入纠结：一边是楼市限购令开始扩大至三四线城市，一边是海口和大连等地近期先后传出限购令松动的消息，虽然该消息已遭当地政府否认，但二三线城市地方政府，背负着既要控制房价又要解决保障房建设资金的双重压力，对取消限购或放松限购的期望较为迫切。

限购持续发力

自今年一月份实施限购政策以来，其威力持续“发酵”。房地产市场研究机构报告显示，2011年前5个月，70大中城市中新建住房价格，稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至5月份的20个，二手住房价格稳中有降的城市数量由1月份10个增加至5月份的34个。

与此同时，40个重点城市中，50％的城市商品房销售面积同比负增长，75％以上城市商品房销售面积增幅低于一季度。一线城市除广州外，其余三个城市商品房销售面积均为负增长。

另据中国不动产研究中心(CRRC)6月份报告显示，北京商品住宅市场深陷调控的泥沼，尽管成交量有所放大，但成交均价和开盘均价双双下跌，库存量也再度增加。成交均价降至20065元／平方米，环比下跌8 68％。随着调控的进一步深入，7月开盘项目均价继续出现回落，开盘均价降至21165元／平方米，环比下降4.99％。

“REICO工作室”预计，三季度，在抑制住房需求增长、货币政策适度从紧的政策综合作用下，房地产开发企业的资金压力仍会继续上升，企业降价销售房屋的可能性增加。

多城市传限购政策松动

市场萎靡不振的同时，多个城市传出松动限购政策。据多家媒体报道，此前的4月20日，海南省海口市市长冀文林在该市政府常务会议上称，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。此番讲话被解读为海口或将停止执行楼市限购政策。

不过，海口市住房和城乡建设局很快表示，海口不会叫停限购政策，“不限购”是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，不列入限购的范围。

此后的5月底，辽宁省大连市又传出消息称，自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房，开具《购房资格证明》时不再需要携带户口本与结婚证，认定房屋套数只查询个人购房记录。此举也被认为欲解除限购政策。但这一说法很快又被官方否认。

而湖北省武汉市委书记阮成发的一次表态亦引发众议。6月7日，阮成发在武汉市领导干部大会上讲话称，为吸引、留住更多人才和助推武汉发展，武汉将进一步出台政策优化引才环境，其中包括高端人才买房“不限购”。

地方政府为难

面对频频放出的政策探视，外界对其解读为地方政府撑不住了。

中国指数研究院副院长陈晟表示，在投机性需求和房价过快上涨势头有所抑制的同时，地方政府的土地收益和房地产税收压力增大，存在着在某些物业、区域对限购政策进行松动的需求。

根据官方数据，一季度海口市土地增值税收入14090万元，同比下降32，9％。土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入亦同比下降，其中3月份建筑业营业税收入4425万元，同比下降33.1％；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9％。楼市调控对海口市财政收入的影响非常大。

土地市场遇冷是地方政府的另一担忧。有机构统计称，1至5月全国128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5％。一线城市中，北京、上海受政策影响最大，土地出让金分别同比下滑56％和37％。北京1至5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。

进入6月，北京、上海和广州等一线城市集中推出大批土地，但仍不能扭转4月份以来土地市场的低迷行情。

6月8日，广州市政府在当地的五星级酒店设宴，邀请了200多家开发商及企业的500多名嘉宾出席，目的是向外界发布今年的土地供应计划和供地表。如此高调推介土地，堪称全国之最，也折射出地方政府的焦虑。

值得关注的是，今年陆续发布限购令的城市中，有部分城市明确了有效期限，比如石家庄、合肥均表示，限购令有效期截至2011年12月31日。

短期不会取消

由于CPI不断创月度新高，治理通胀仍是当前政府的首要任务，政策依旧会收紧，使得流入楼市的资金不断减少；作为楼市调控目标的房价目前仍未 有所松动，未来政府对楼市的调控也将会持续。作为调控政策之一的限购政策能否持久，何时撤出，市场引发的口角颇多。虽然对限购政策的持续时间存在争议，但业内人士都深知，限购仅是权宜之策，中国房地产协会副会长朱中一表示，限购一开始就满足三个条件：房价过高和过快增长；供求关系紧张；外来购买力高。方向是正确的，让房产回归到居住属性，如果不限购，土地资源有限，房地产市场将出现供求关系更大的矛盾。

中国房地产研究会副会长童悦仲则认为限购不可能持久，以计划经济方式调控房地产的方式不可能成功。但目前房地产市场不健康，百姓对房价过高不满，政府对政策不会放松，何时放松要看效果，投资、投卡几性需求被抑制后，才有可能调整。

佛山住房限购政策 篇4

信息来源：佛山市住房和城乡建设管理局发布时间：2011-10-25 11:18:00

佛建管〔2011〕105号

各区国土城建和水务（利）局：

为进一步落实市政府《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2011]28号）精神，加强房地产市场监管，巩固和扩大调控成果，合理引导住房消费，现就加强销售资料审核、严格执行住房限购政策等问题通知如下：

一、加强对商品住房销售方案的审核

各区国土城建和水务（利）局要进一步加强商品住房销售方案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格对拟售商品住房进行合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定的，不予受理销售方案审核。

二、加强对购房资料的审核

房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照我市住房限购有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、社保或个税缴纳证明等材料。各区国土城建和水务（利）局应加强日常的检查力度，对不按规定核对购房资料的房地产开发企业、房地产经纪机构要严肃查处。

非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，各区房地产交易登记部门必须先登录地税部门的“个人所得税完税证明校验系统”，核验购房人提交的个人所得税缴纳证明的有效性，包括税票的真伪和查询购房人的缴税记录等。凡发现提供虚假证明等违反住房限购规定的，提交市住建管理局移送相关职能部门查处。

自发文之日起，非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）”的规定，补缴的不予认可。

四、非本市户籍购房问题

（一）1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明是指自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。“纳税证明”是指个人所得税缴纳证明。

（二）购房人是中央、省直单位等机构驻佛山的工作人员，提供的纳税或社保证明是省税务部门或省社保部门出具的，应同时提供其工作单位在本市的证明。

五、驻佛山部队军人凭军官证及部队证明，拟安置到佛山定居的离退休军人凭佛山市军队离休退休干部安置办公室出具的相关信函，视同本市户籍。

六、婚姻状况证明资料包括：结婚证或有记载其配偶资料等情况的户口簿，或未婚证明、离婚证，或司法、民政、公证等部门出具的婚姻状况证明等。

广州汽车限购政策消息 篇5

想申请购车的指标，首先需要符合申请条件。 具备申请资格的话，可以在指定网站上填写申请表提出申请，也可以到各区(县)政府设置的对外办公窗口申请。

指标管理机构将负责收集网站和对外办公窗口受理的指标申请，并将未经审核的申请人信息分别发送到公安、人力社保等相关部门审核，并在接收到申请人信息后完成对信息的审核。经审核认定为无效编码的，指标管理机构在指定网站上说明原因。申请人对审核结论存有异议的，可以向相关审核部门提出复核申请。复核合格的将其纳入下一次摇号基数。只有摇到车牌的车辆才允许上路，来看看最新的规定吧。

从到现在，小汽车增量调控已先后在北京、上海、广州、贵阳、石家庄、天津和杭州等大城市实施，深圳此番成为了第八个汽车限购的城市。

对于“限购令”空降的原因，深圳市政府解释为深圳机动车增速迅猛，交通拥堵、交通污染等问题日趋严重——截至今年12月20日，全市机动车保有量超过314万辆，近5年年均增长率约16%，新增约55万辆，增速达20.9%。

尽管有人质疑一些地方政府限购限行政策的合法性，但是一个不容否认的事实是：这些城市均已车多为患，交通拥堵严重，以限购限行治堵无疑“起效快”。

公安部交管局统计数据显示，截至底，全国有29个城市的汽车保有量超过百万辆，北京、天津、成都、深圳、上海、广州、苏州、杭州等8个城市超过200万辆。交通拥堵越来越成为中国很多城市的通病。

从北京、上海等城市限购的实施效果看，小汽车增速明显减缓，交通恶化趋势得到遏制，为实施综合治堵和发展公共交通赢得了时间。

据业内人士分析，对于城市管理部门来说，在城市规划滞后、路网建设跟不上需要的情况下，限购限行或将成为越来越多城市的“常态”，未来也许会有更多城市加入汽车限购的行列中。

有专家表示，不管限购限行措施如何升级，都只是一种权宜之计，为从根本上解决拥堵问题赢得时间。从长远看，只有加强交通建设和城市规划管理才是解决交通拥堵的治本之道。

此外，也有专家建议应该通过市场化手段治理拥堵。应当充分利用机动车使用各环节的价格杠杆调节供求关系，减少非市场化手段的干预。

上海

1994年开始，上海首度对新增的客车额度实行拍卖制度，开始对私车牌照实行有底价、不公开拍卖的政策，购车者凭着拍卖中标后获得的额度，可以去车管所为自己购买的车辆上牌。

月上海将调整当前车牌拍卖规则，20起试行一次性公布机动车额度年度投放总量和“警示价”措施，同时，实施个人、单位机动车额度分场投标拍卖。上海确定了年机动车额度投放总量保持在10万张左右。

广州

广州在7月1日起正式实施汽车限购，在为期一年的试行期内，全市中小客车增量配额为12万辆。在年7月1日起正式实施的《广州市中小客车总量调控管理办法》，在原有试行办法的基础上进行了21项修改，有效期为5年。

贵阳

7月11日，《贵阳市小客车号牌管理暂行规定》出台，专段号牌每月指标辆，无偿摇号上牌。普通号牌没有数量限制，但是不得驶入老城区。

石家庄

2013年6月18日针对省会机动车保有量猛增的现状，石家庄市提出自2013年起限制家庭购买第三辆个人用小客车，自2014年市区内实行机动车单、双号限行。

广州限购令

206月30日21时，广州市宣布对中小型客车进行配额管理，7月1日零时实施。

根据该汽车限购政策，在为期一年的试行期内，广州市中小客车增量配额为12万辆，按照每月1万辆进行配置。而据市场统计，近年来广州市汽车每年的增量约为30万辆。

与北京出台限购政策如出一辙，广州限购令从颁布到实施仅有数小时，政策的突然性使许多细则未能同步公布。对于市民热切关注的“如何办理配置指标”“配置指标的申请、分配、公示方式是怎样的”等问题，广州市政府表示，将在7月底前另行制定发布相关管理规定和实施细则，明确办理配置指标的具体办法和相关程序。

解读北京通州最严限购政策 篇6

官方曾表态严打哄抬房价

8月初，市住建委主任徐贱云做客北京城市管理广播“市民对话一把手”节目时，曾针对通州出现价格走高、外围项目捂盘惜售的现象回应称，通州要严格执行限购政策，严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价的现象。

徐贱云当时表示：“今年5月以后，北京东部地区商品房成交量增加了不少。针对近期北京通州区房地产市场热炒的城市副中心的概念，北京市住建委采取了五项措施。一是严格执行现有的各项房地产调控措施。二是加强土地市场的秩序管理。三是加强房地产市场的监测分析。四是加强在售项目的检查和对房地产经纪机构的监管，严厉打击捂盘惜售虚假宣传，恶意哄抬房价的行为。五是加强舆论宣传和引导。”

□业内分析

通州大幅涨价可能性降低

亚豪机构市场总监郭毅表示，通州限购升级对通州楼市会产生一定影响：“通州新城板块近3年没有住宅用地出让，除了个别捂盘项目外，大多数项目都已进入尾盘，因此限购影响不大;由于近年来住宅用地供应主要在台湖，因此这一板块的潜在供应和库存规模都比较大，影响也会远远大于其他区域。”

中原地产首席分析师张大伟分析认为，作为未来集中释放利好的区域，通州目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激，限购会明显影响购房数量，这种情况下房价继续大幅上涨的可能性将明显降低。

有业内人士认为，通州限购将给燕郊、大厂带来打击，“目前环通州区域的购房者中大部分是投资需求。现在燕郊价格已超1.6万元/平方米，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会导致大量投资者离场”。

中原地产研究部统计数据显示，从上半年住宅签约量看，通州市场明显上涨，半年住宅签约达到了3947套，环比涨幅达到21.3%，同比涨幅65.4%。

通州成交均价也出现了明显的企稳上涨，市场的可售商品房住宅库存更是降至最近6年的低点。这种情况下，通州核心区的商品房住宅均处于净去化状态。

□未来影响

限购政策或惠及五类人群

我爱我家市场研究中心表示，虽然政策会重创目前的通州主流购房群体(无通州纳税和社保的外地人或户口不在通州的本地外区人)，但政策必然导致市场波动与洗牌，会反过来利好五类人群：

第一类人：通州户口人群，尤其是通州单身青年。政策逼退大部分竞争者后，符合条件的人群成为第一受益者。

第二类人：通州企业。截至去年12月底，通州区共有企业57170户，企业数量位居全市郊区县第一名。可见，通州本地企业及其员工在政策赋予的“特权”下，购房余地会更大。

第三类人：通州租房人群。通州房价经过几轮上涨，积蓄了很多投资性房产，每次市场利空窗口期，都有相当一部分人由售转租，让本来就属于房好租金低的通州进一步突出这一特点，可谓租房者福音。

第四类人：预购通州商住两用项目的人群。通州房价与市区比仍有显著价差，未被限购的商住两用类房产几乎是唯一缺口。

无锡市限购政策 篇7

2010年4月17日, 国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发[2010]10号文, 以下简称“国10号文”) , 要求“地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数”。

北京市于2010年4月30日颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 (京政发[2010]13号文, 以下简称“京13号文”) , 要求“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

2011年2月15日, 《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》 (京政办发[2011]8号文, 以下简称“京8号文”) 出台, 进一步明确了限购范围, “对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 (含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭) 、持有本市有效暂住证在本市拥有住房且连续5年 (含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购1套住房 (含新建商品住房和二手住房) ;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年 (含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房”。

二、限购政策对北京商品住宅新开工面积的影响

2009年4月至2011年12月北京商品住宅新开工面积如表1所示。

为直观表示北京商品住宅新开工面积的变化趋势, 将普通住宅和别墅、高档公寓新开工面积的数据反映于同一坐标系下。在不影响整体趋势的前提下, 将普通住宅的数据处理为原数据的1/10, 如图1所示。

由图1可以看出, 2010年4月和2011年2月限购政策实施前后, 北京普通住宅、别墅和高档公寓新开工面积没有明显变化。从现象上看, 限购政策对北京商品住宅新开工面积没有显著影响。

三、限购政策对北京商品住宅销售面积的影响

2009年4月至2011年12月北京商品住宅销售面积如表2所示。

将表2的数据反映于同一坐标系下, 以便直观表示商品住宅销售面积的变化情况。类似地, 将普通住宅的数据处理为原数据的1/10, 如图2所示。

由图2可以看出, 2010年4月“国10号文”和“京13号文”颁布后, 北京别墅、高档公寓的销售面积明显减少, 而普通住宅销售情况没有显著变化。自2011年2月“京8号文”实施以来, 北京普通住宅、别墅和高档公寓销售面积减少。总体而言, 限购政策实施后, 北京商品住宅销售面积减少。

四、限购政策对北京商品住宅销售价格的影响

2009年4月至2011年12月北京商品住宅销售价格如表3所示。

为直观对比限购政策实施前后北京商品住宅销售价格的变化情况, 将普通住宅和别墅、高档公寓销售价格的数据反映于同一坐标系下, 如图3所示。

由图3可以看出, 在2011年2月“京8号文”实施以前, 北京普通住宅、别墅和高档公寓销售价格总体呈上升趋势;自“京8号文”实施以来, 北京普通住宅、别墅和高档公寓的价格水平总体下滑。就初步统计情况来看, 限购政策 (“京8号文”) 在一定程度上遏制了北京商品住宅价格快速上涨的趋势。

数据来源:搜房网中指数据库。

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五、小结

无锡市限购政策 篇8

汽车限购是否是治堵治霾“良方”？

为缓解城市交通压力和改善雾霾天气，以“北上广”为代表的中国诸多一二线城市相继推出了汽车限购措施。然而，限购真的起到了治堵治霾的作用吗？很显然，从目前已经实施限购政策的“北上广”的现状看来，其治堵治污效果似乎并不明显。

根据北京市交通委发布的2013年北京市交通运行分析报告，北京2013年工作日平均每天交通拥堵1小时55分钟，相比2012年工作日，平均每天交通拥堵的时间延长了25分钟，其中中度拥堵和严重拥堵持续的时间分别延长了15分钟和10分钟。在上海实行限购政策后，其交通状况也并没有随着政策的执行而获得改善，相反的是，越来越拥堵的交通状况却成为了上海一道不变的“风景线”，在广州更是如此。

更有所谓的专家指出，限购政策乃“一箭双雕”之策，其所起的作用不仅在于缓解汽车保有量过快增长造成的城市交通拥堵，更是解决近期持续笼罩在我国北方及整个中东部地区雾霾的良策。专家的意图很明显，将引起雾霾持续的主要原因指向了汽车尾气的过量排放。不可否认汽车尾气排放是造成大气污染的主要原因之一，但是，燃煤以及工业污染的排放才是雾霾形成的罪魁祸首。有环保专家表示，受供暖期燃煤等能源消耗排放剧增的影响，北方地区春冬两季易持续出现雾霾。由此可见，引起全国大范围雾霾天气的主要原因并非是汽车尾气的过量排放。因此，将持续大范围雾霾天气的罪魁祸首归结于汽车尾气的过量排放有失专家的权威，而采取汽车限购政策来抑制汽车保有量过快增长引起的雾霾天气更是不合法理的。

不可否认汽车的快速增长，是给城市交通及大气污染带来了巨大的压力，但是不应该通过限购来解决。城市交通的拥堵及大气污染，不是单个汽车行业应承担的责任，作为城市的管理者及环境的监督保护者，我们的政府及环保部门有不可推卸的责任。政府不去研究引起交通拥堵及雾霾天气的深层原因，就试图通过“限购”这种“懒政思维”来解决这些问题，这是一种不负责任的行为，更是一种不作为行为。国外很多发达国家的汽车保有量远超我国，但是交通状况与大气环境相比我国要好得多。而且它们的经验表明，通过合理的城市规划、完善道路网络、提高公共交通的便利性和建设智能交通系统等措施，可以很好的改善老百姓的出行环境。作为环境守护者，我们的环保部门应该严格监管工业生产企业，提高排放标准，减少工业污染的排放。因此，针对汽车带来便利的同时引发的这些矛盾，我们可以通过一些切实可行的办法去缓解，但不应该简单地采取一刀切的限购方式。这与我们国家扩大内需、发展经济、保增长政策的总体目标不符，同时，也剥夺了广大人民群众购买汽车的平等权利，并且严重限制了我国汽车产业的发展，对我国正在成长的自主品牌汽车事业更是一种严重的挑战。

限购政策于民于国存隐忧

汽车作为一种普通的商品，每个符合要求的消费者都有消费的权利，而汽车限购政策这一示范性措施的实施不仅影响着车市，更令许多家庭的“汽车梦”因为车牌摇号变得遥不可及。

在实行限购的城市里，牌照难求已经成为现实。根据北京市小客车指标调控管理办公室的数据，北京个人摇号中签率上个月为82：1，创下了史上中签率新低。有网友无奈的感叹“摇个号比中500万还难”，为了增加“中签”的几率，有的家庭甚至全家都参与到摇号大军中来了，摇号甚至都成了很多家庭每月必须进行的工作。随着每月抱憾而归的北京摇号市民越来越多，各方对限购摇号政策都怨声载道。同时，北京2013年11月28日发布通知，规定从2014年起到2017年的四年间，增量小客车年度配置指标由24万个减少到15万个，这意味着，随着摇号大军队伍的越来越壮大，北京市民的摇号“中签率”将进一步降低，个别不幸运的摇号购车者甚至终身都可能无法中签，这让部分购车消费者无限期延长甚至失去了拥有汽车的机会。这无疑剥夺了部分消费者的购车资格，侵犯了消费者的消费权。同时，汽车限购政策对未来汽车消费者是不公平的，这种不公平主要体现在允许已经拥有汽车的消费者再购买汽车，而限制了未来的消费者购买汽车，况且未来的汽车消费者不应对今天的交通拥堵与环境污染买单。因此，政策要限制，也应该限制那些已经拥有汽车的车主。

汽车限购政策不仅限制了消费者的购车需求，侵犯了部分消费者的购车权利，也严重制约了我国汽车产业及国民经济的发展。

考虑到汽车消费的地域性不均衡，区域的限购政策必然和汽车产业的扶持政策相抵触，影响到中国汽车产业的发展。而且，汽车行业的产业链长，涉及非常广泛，从长远来看限购必会影响国民经济的整体发展。据相关报告显示，汽车消费在全社会消费品零售中所占的比例已经超过了10%，而且仅车购税和消费税就超过3000亿元，占全国税收的3%。目前，汽车工业产值占到国民经济总产值的13%，同时，对国民经济贡献了12%的就业，因此，汽车产业对国民经济及就业的影响不言而喻。在限购政策实施后的一年中，北京车市销量不到40万辆，下降超过50%，销售额减少了400亿元，限购导致北京GDP增速位列全国倒数第一。来自湖北省的一份消费调查报告显示，汽车消费已成为仅次于粮油食品类生活消费的第二大消费。由此可见，汽车限购政策的实施必将与政府提出的“十二五期间，扩内需、保增长、促就业”大环境政策相违背，这给各省市政府出了一道难题。

自主品牌乘用车的出路何在？

各地在限购政策推出前期，虽然都引发了一场“恐慌性”的购车潮，在短期内极大地促进了车市的销量剧增，甚至出现了一车难求的情况，但是在接下来的长时间里都陷入了寂静。

很明显，汽车限购政策的实施，不管是合资品牌还是自主品牌，在一定程度上都会受到影响。由于自主品牌本身市场竞争力较弱，加上市场份额限制，极大的压缩了自主品牌的生存空间。同时，购车资格获取难度的提升，汽车消费也被迫升级了，导致大排量车、中高档车的市场份额逐渐提升，小型车的市场份额会大幅下滑。对于主打低端车型、小排量车型的自主品牌车企来说，限购无疑将是一场巨大的挑战。根据中国汽车工业协会的数据显示，“北上广”宣布实施限购政策之后，自主品牌在当地的市场占有率下降了大约50%，仅维持在10%左右，远低于全国市场32%的水平，导致不少自主品牌车企都减少了经销商网络。

当然面对限购，自主品牌也不用太悲观。因为局部地区限购，对全国乘用车绝对总量的影响并不大。2013年国内乘用车销售约1550万辆，天津市乘用车销售约30万辆，按照30%的限购，减少约10万辆，影响增速仅0.6%。算上已经限购的上海、北京、广州等六个城市，2014年，即使深圳、武汉、青岛、石家庄、重庆、成都等都加入限购的行列，对全国销量增速的影响也就7%左右。但是，如果全国40多个大中城市全面实行限购，那中国汽车产业将不得不接受一次全新的市场考验。同时，在限购环境下，限购地区消费者跨区购车对附近地区销量的拉动作用将会十分显著。

但是作为自主品牌，要想在车市继续分一杯羹，就必须拿出相应的对策，只有这样才能在限购的大环境下生存下来。

面对改变的市场环境，受限购影响最大的自主品牌车企需要塑造企业品牌形象。自主品牌在市场中的竞争力之所以较弱，在很大程度上是因为品牌的竞争力不够，认可度不高。虽然经过多年的努力，但在很多国人眼中依然被贴上了“次品”的标签。因此，突破限购政策的封锁，自主品牌在塑造品牌形象的同时，还需不断的提升产品质量及销售服务质量，从而提升品牌的价值，提高竞争力及认可度。

同时，自主品牌还应积极转变市场策略。相比已限购的城市，近年来部分二三线城市已成为驱动乘用车销量增长的主要因素。到目前为止，中国乘用车市场的提升空间仍较大，并且人均收入水平的提升，使得欠发达的中西部地区及三四线城市将成为自主品牌企业重点开发的新兴市场，而且即使部分大中城市实行限购，也改变不了汽车行业中短期增长的趋势。

除了转变市场，自主品牌还应调整产品结构定位，发力中高端车型，突破外资车企在中高端市场的垄断，提高中高端车型的供给量。

对于自主品牌经销商而言，应积极转变营销策略。在经济较弱的三四线城市，应对以4S店为主的汽车营销模式进行改革，建立以中心店为主，辅以3S、2S，甚至是以单体店形式的销售方式。在部分大中城市，汽车经销商应从重销售转为重服务。

无锡市限购政策 篇9

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政策限购背景下的楼盘营销策略研究

摘要

随着房价的不断攀升，政府出台了一系列调控措施，以防范因投机性需求而导致的住房市场出现泡沫的风险。这些措施加剧了房地产业的竞争，房地产营销策划变得越来越重要。一个优秀的房地产营销策略有利于企业更好的了解市场动态，及时调整企业经营决策以消费者需求，进而提高市场竞争能力。本文通过对上海房地产业的经济、政策环境的分析，结合营销理论的应用，找出一条适合上海房地产企业在政策限购环境下的营销策略。

本论文研究的内容主要分为以下几个部分：在第二章中对上海房地产市场环境进行分析，分别探讨了宏观上经济和政策环境的影响，从各档次楼盘销售状况和整体投资方面论述了上海房地产市场的现状。第三章分析传统房地产营销策略，分别介绍了三种著名营销理论即STP理论、4P理论和4C理论在房地产营销策略制定中的具体实施方法。第四章分析当前房地产形势，提出限购政策下房地产的营销策略。最后在第五章，对全文观点进行总结，并给出建议。

关键词： 房地产；上海市；营销策略 文章编制

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第一章 绪论

1.1 研究背景

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，十多年来得到快速发展。虽然2008年至2009年初我国房地产业一度跌入低谷，但此后迅速回升，很快进入了新一轮的增长周期。在房价持续走高的同时，房地产的需求依然保持了十分强劲的态势，这又反过来促使众多企业投资房地产，炒房的热潮一浪接一浪，最终引起房地产泡沫，为了抑制这种现象的继续发展及将来破裂时可能引起的一系列问题，我国自2010年4月开始实行 “新国四条”，此后不断有房地产宏观调控政策出台，这一揽子政策使得一线城市的房地产市场价滞量跌，二三线城市房地产行业同样是风声鹤唳。我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场，行业间的竞争日趋激烈。为了使自己的企业在市场上占有一席之地，并获取最大利润，房地产开发商纷纷意识到营销工作的重要性，并把营销管理上升到企业发展的战略高度。

上海是全国重要的经济、金融中心之一。2003年至2008年五年间，上海房地产投资比例占当年GDP的10%以上，房地产业成为上海最主要的支柱产业之一。2009年上海的国际金融中心、国际航运中心的地位被进一步明确，这大大促进了上海宏观经济和城市基础配套的发展，进而带动了房地产业的飞速发展，也刺激了投资者投资上海房地产的热情，上海房地产市场热闹非凡。和全国主要城市一样，上海不断上扬的房价及其市场过热，引起了社会各界的广泛关注。2011年1月31日，上海市政府贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下1，遏制投资投机性购房，以限购政策促进上海市房地产市场平稳健康发展。在限购令政策下，上海的楼市已出现明显的降温趋势。中海、龙湖、万科、富力等开发商纷纷降价销售旗下楼盘。根据上海市统计局2011年12月公布的数据显示，2011年1至11月，全市商品房销售面积1497.96万平方米，比去年同期下降16.5%。其中商品住宅销售面积1211.7万平方米，下降16.5%2。如何在现阶段的诸多不利客观条件下，通过营销资源整合，一举突破现有环境劣势和发展瓶颈，成为市场营销部门必须面临和解决的首要问题。1.2 研究目的和意义

由于房地产新的调控政策的出台有效抑制的房地产泡沫的滋长，但同时这个 12 上海限购令细则http://baike.baidu.com/view/5257214.htm

新安传媒网 http://news.mediaxinan.com/house/2011/1226/1104425.shtml 文章编制

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在中国热闹非凡的产业也从以前卖方市场转向由买房市场，房地产行业陷入前所未有的低潮期，许多中小企业因此倒闭，现存的房地产企业也面临极大的竞争。要在这种政策调控、业界竞争中立于不败之地，房地产企业必须看到营销策略的重要性。是否能制定合理的有竞争力的营销策略并推广实施关乎企业的生死存亡。随着现代房地产市场的竞争日益加剧，房地产营销核心应从过去对住宅产品的硬性包装转变为对购房者精神需求的真正满足，那种传统的房产营销模式即只以产品导向为主，忽视消费者的需求和不重视竞争对手的方式是注定要失败的本文通过对上海房地产业的经济、政策环境的分析，结合营销理论的应用，希望找出一条适合上海房地产企业的营销策略。1.3 研究内容与方法 1.3.1 研究内容

本文通过对上海房地产市场环境分析、传统房地产及限购政策下房地产营销策略的深入研究，整合现有资源并进行加工、整理获得经验，最终应用于实践。通过阅读和梳理相关文献资料，掌握房地产市场营销理论，对当前上海房地产市场发展战略进行描述分析，提出市场营销战略的建议和策略，以解决如何寻找差异化产品与客户群体，提高企业核心竞争力，促进企业可持续发展的客观问题。1.3.2 研究方法

本文主要采用文献资料研究法，从各种著作文献中获取相关的理论知识；房地产营销研究主要集中在以下几个方面：房地产的特点及房地产市场营销的特点；房地产市场定位，STP策略；房地产营销组合理论的4P策略，即产品(Product)、价格(Price)、地点(Place)、促销(Promotion)；房地产营销组合理论进一步发展的4C理论，即消费者(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenince)、沟通(eommunieation)。从国家统计网站和上海当地统计网站获取相关的数据背景资料，通过查阅报刊、杂志、网络等获取政策法规等相关知识和上海房地产市场的发展状况和销售状况。

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第二章 上海房地产市场环境分析

2.1 宏观市场环境分析 2.1.1 经济环境

一只远在南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶扇动翅膀，两周后有可能引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。美国气象学家洛伦兹提出的看似不可思议的现象，在今天的房地产市场中得到了传神的演绎。

自去年下半年开始，房地产市场整体低迷，作为楼市下游产业链的家居装修行业，蝴蝶振翅的延后效应日渐体现。房地产市场降温，家装行业同样遭遇寒流。国家针对房地产市场的调控政策密集出台，引发了各界人士对于楼市未来走向的无尽猜测。从产业链的传导上看，家装产业已接近下游产业链中的末端，也应该是最后接收到楼市低迷传导效果的一环。如果连这一行业也已触底，足以说明楼市的低迷程度。虽然房价并没有因为限购令的出台而出现大幅度的下滑，但是，各地房地产交易量的下跌却是显而易见的。作为房地产业的下游产业，家装行业与之唇齿相依。国家对房地产市场的调控，导致实力较强的人购买新房，实力较弱的人购买二手房或廉价房。于此相对，实力较强的家装公司把持着高端市场，实力较弱的家装公司依靠中低端市场维持生存。国家调控房地产主要针对的是新房，对于二手房则没有太多的限制，所以，对于家装公司来讲，消费者购买这些二手房和购买新房其实是一样的，因为新房和二手毛坯房都需要进行装修，带来的机会几乎是完全相同的。据统计，上海的二手房成交量均已超过新房。家装市场很可能掀起一场争夺二手房装修市场份额的热潮。如今的家装业早已不再是“粗笨活儿”的阶段，经济的发展、科技的进步体现在家装行业则需要更高水平的设计师，而优秀的设计师往往亲睐知名家装公司，因为只有这样才有可能不断接触到高端客户，不断拓展自己的视野，提高自己的设计水平。人才的流向也决定了家装公司档次的变化。随着各个家装公司的综合实力逐渐拉开档次，家装行业将逐渐出现两极分化的走向。知名家装公司为了继续保持在高端市场的地位，同时也为了尽可能地扩大在中低端市场的份额，“多品牌化”运作成为许多中高端家装品牌不约而同的选择。而中小型家装公司为了继续生存，不约而同地打起名目繁多的促销战。家装公司业务下滑，一方面受房地产降温的影响，另一方面，由于现在很多新盘都推出精装修(目前的精装修房占销售住宅比例的35%左右)，精装修是未来的发展趋势，这也影响了装修公司的不少生意。

限购令的出台给家具行业也同样带来了双方面的影响：一方面，楼市限购了，房子卖得少了家具自然也就卖得少了，这对家具市场无疑是致命一击；另一方面，限购的同时保障房又在出炉，保障房的家具市场也是不可小觑的。从短期看来，4 文章编制

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限购令的出台抑制了购房量，这就势必影响家具购买量，但从长远来看，“限购令”核心目的不是不让大家买房，而是通过打击投机买房，抑制房价，让真正需要买房的人买得起房。如果房价稳定下来，则会提高成交量，促使行业发展。从表面上看，与家具产业休戚相关的房地产限购令，会直接冲击家具市场。但也有人认为限购令升级后，投机性的消费者会腾出投资资金着重把装修作为主要目标，而这对于家具销售来说或许是一个新的机遇。中国正在进行的保障房建设也或将为家具行业带来巨大商机，推进行业规范化、规模化发展。

房地产和股市历来都是吸纳货币的两大“海绵”，随着改革开放的进一步深化和全面建设小康社会的开展，中国经济一路上涨，人民生活水平不断提高，投资意识逐渐增强，许多人将资金投入到股市和房产。2009年爆发全球性金融危机导致股市持续低靡，虽然期间有所回调但也是杯水车薪。有部分投资者将目光转向房地产行业，一时间房地产市场被炒得沸沸扬扬，全国房价飙升，尤其是北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，在短短几年时间里，房价翻了四倍还多。即使房价不断上扬，投资者投资房地产的热情还是没有减小。为了预防房地产泡沫扩大及其带来的严重后果，政府出台限购令，限制房地产业的不合理现象。进入2011年随着我国宏观调整各种政策的出台,中国房地产市场进入调整期,我国实体经济急速回落,国内股市暴跌,房市成交量急剧萎缩。此次限购令被相当多的分析人士认为是“史上最严厉的房地产调控”，由于房地产行业产业链条长，所需资金量大，同时具有金融属性，对房地产行业实施的宏观调控政策作用到股市上，往往产生牵一发而动全身的功效——不仅房地产板块谁先下跌，而且拖累到银行、钢铁和水泥等类股票的下跌。因此房地产调控被认为是股市接连暴跌的最主要原因。而股市的下跌又会反作用与房地产业，由于投资者大量资金被套股市，自然无力购买房产，但仅从购房量减少这点考虑，也正是房地产调控的目的。2.1.2 政策环境

为了调控房地产市场，遏制房地产市场价格过快增长，近两年来政府密集出台各项房地产政策，2011年国家先后出台了以下与房地产市场有关联的主要政策规定：

1、中国人民银行2011年先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次上调幅度为0.5个百分点，调整后，中小金融机构存款准备金率升至18%，大型商业银行存款准备金率为21.5%。而11月30日，中国人民银行首次宣布，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、中国人民银行2011年先后三次上调金融机构一年期存贷款基准利率，其他各档次存贷款基准利率也有调整，住房公积金存贷款利率也同步上调。调整后，一年期存款基准利率达到3.5%，一年期贷款基准利率达到6.56%。文章编制

扣扣：一**一六五三九八二 3、1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。4、1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施（简称“国八条”，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》），要求将第二套房的房贷首付比例从原来的不低于50％改为不低于60％；同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“国八条”旨在巩固和夸大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳较快发展。5、1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。同日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。6、3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，一、二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价。以打击价格欺诈现象。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，出5万元以上50万元以下罚款。7、5月6日，国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》，要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保今年全国1000万套保障性住房和棚户区改造住房建设、150万户农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。8、6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》，规定负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。9、7月6日，住房与城乡建设部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%； 6 文章编制

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五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。10、8月5日，两部委宣布同城限一家融资平台承贷公租房贷款。央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款，上述城市融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。11、8月10日，新个税法调整起征点，纳税义务人按照承包经营、承租经营合同规定分得的经营利润和工资、薪金点性质的所得；所说的减除必要费用，是指按月减除3500元。12、8月12日，婚姻法出台最新司法解释。婚前个人按揭的房，离婚时归个人。给儿子买的房，儿媳没有份。丈夫送老婆房子未过户前可反悔。13、8月15日，财政部宣布抓紧规范融资平台公司，禁止违规担保。妥善处理债务偿还和在建项目后续融资；继续抓紧清理规范融资平台公司；坚决禁止政府违规担保行为；加快研究建立规范的地方政府举债融资机制。14、8月20日，住房公积金管理条例将修订明确缴存基数。配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。

15、8月26日，中国人民银行计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起施行分批上缴。16、8月31日，财政部国税总局宣布夫妻房产加名免征契税。财政部、国家税务总局发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更 为夫妻双方共有契税政策的通知》显示，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。17、9月17日，财政部出新政策，高校学生公寓免征房产税。财政部发布的经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知，要求对高校学生公寓免征房产税，对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税。18、9月19日，国务院要求保障性住房建设将逐步推行终身负责制。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。19、10月21日，国务院批准沪浙粤深试点地方自行发债，改善财政状况。20、10月25日，发改委要求加强价格管理，遏制房价过快上涨。国家发改委主任张平表示，下一步将毫不放松加强价格管理，促进物价总水平基本稳定，7 文章编制

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扎实做好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。21、10月26日，国务院做出十二五重点发展公租房的指示。22、11月23日，国土资源部规定非法征地可追究侵犯财产罪。当前征地矛盾增多，其中一个主要原因是地方政府一定程度上忽略、漠视征地法律程序，造成耕地快速减少，牺牲农民利益。

在政府一揽子调控房地产市场政策的指引下，经过一年的市场运作，调控效果开始显现，但仍需要一段时间来稳定成效。据中国银行今年一季度经济金融展望报告的预计，2012房价仍将持续缓慢回落，全年销售量可能下跌约15%。在流动性收紧，融资渠道变窄的环境下，大多数开发商的家底已经所剩无几，更多的房企开始降价促销，以求自保。不少房企特别是中小企业面临巨大的资金压力，房企之间的重组、兼并、合作开发等动作将越来越密集。而保障房建设活动和投资的持续强劲增长会在一定程度上抵消商品房的疲弱。2.2 上海房地产市场现状

总体上看，上海市房地产业自1999年开始经历了十多年的长期增长。据上海统计局资料显示，上海市商品房平均价格由1999年的3422元/m2上升至2009年的13974元/m2, 十年间上涨了4.08倍。在经历了2008年全国房地产业整体低靡后，2009年，上海市住房市场再次趋热，成交量连创新高。2011年1月以来，由于房市限购政策的出台，全市商品房销售面积比上年同期下降16.5%。其中商品住宅销售面积1211.7万平方米，下降16.5%。2.2.1 房地产各档次产品市场情况分析

由于限购令的出台，商品房的销售量出现下滑，众多有实力购买多套房产的消费者受限购政策不能买房。而与此同时，保障房的出炉又给房产在市场带来暖意，据统计，2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。2012年计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上。保障房建设活动和投资的持续强劲增长将会在一定程度上抵消商品房疲弱。因此预计2012年城镇住宅施工面积仍能增长10%以上，房地产投资将增长15%-20%。可以说，保障房会在一定程度上对冲商品房投资下降带来的经济下滑。2.2.2 宏观政策对房地产市场的影响

2011年上海房地产总投资额情况基本平稳，略有上涨，而住宅地产投资仍占房地产总投资的64%。与2010年同期投资情况对比来看，2011年上海住宅地产的投资情况与2010年基本持平，变化较大的是办公楼市场，2011年3月份投资额比2010年3月份投资额降低53.2%，而 10月份办公楼市场投资额比2010年10月份投资额增长108.6%。2011年下半年办公楼投资市场的强力反弹，最主 文章编制

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要还是受住宅市场不容乐观的投资态度所影响。

图1：2011年上海房地产开发投资情况（单位：亿元）

图2：2011年上海房地产投资占比情况（单位：亿元）

根据上海统计局相关数据显示，2009至2011年，上海房地产销售市场整体呈现下滑趋势。2011年上海市房产销售总面积较2010年同期下降16.5%，较2009年同期下降51.17%，其中住宅销售面积较2010年同期下降16.5%，较2009年同期下降55.29%。而根据相关监测数据显示，2011年11月份的住宅成交面积为近六年来成交量最低的月份。

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图3：上海2011年房地产开发投资比2010年同月增长率

图4：2009-2011年1-11月份房产销售对比情况（单位：万平方米）

不管是从2011年各行业景气指数来看还是从企业家信心指数来看，房地产行业最为不景气，且短期内房地产行业很难摆脱不景气的阴影，至少从这个层面来讲，相关调控政策对房地产行业的降温发挥了作用。

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第三章 传统房地产营销策略分析

随着市场经济在世界范围内的迅速蔓延，房地产业将面临新的机遇与挑战。近年来，房地产行业持续升温，巨大的利润空间吸引了越来越多的企业加入房地产开发和销售的行列，房地产企业之间的竞争也愈来愈激烈。房地产企业要提高自身竞争力，就必须要对自身实力、市场需求、产品定位、品牌产业链等方面进行全新思考，主动响应形势，从研究和分析市场规律入手，主动调整战略，转变观念和方法，适应市场制定新的战略选择和经营模式，从而在激烈的市场竞争中抢占先机，推动整个行业的不断进步。目前，中国城市化进程正处于加速发展阶段，城镇人口持续快速扩张，居民对房地产业的需求不断增长，对营销服务效率和质量的要求也不断提高，使得房地产营销面临着巨大的挑战。因此，项目前期的市场研究及营销策划、判断尤为重要。营销策略作为房地产项目的核心部分，越来越引起企业及学者的关注，不断有新的营销理论涌现出来，不同的营销理论都有自己的特点和长处。下面就房地产营销的几种主要理论进行分析。3.1 STP理论及其在房地产市场中的应用

STP理论是最早出现的房地产营销理论，对以后的营销理论都有一定的影响。该理论中S代表市场细分（Segmenting），T代表目标市场（Targeting），P代表市场定位（Positioning）。STP理论是通过对市场细分的研究，评估和选择目标市场，从而为产品实现市场定位的战略。3.1.1市场细分及房地产市场细分方法

美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出市场细分的概念，后经科特勒教授完善而成为STP理论的一部分。市场细分是市场营销中的重要原则之一。市场细分就是销售人员针对消费者需求和购买行为的差异，把产品的市场整体划分为若干个消费者群，同一消费者群内的消费者需求相同或相似，而不同消费者群之间的需求具有明显或较大的差异。每一消费者群都是市场整体的一个子集，称为细分市场。

细分市场是客观存在的，它是由一个市场上有相似需求的消费者所组成的。营销者的任务就是辨别细分市场并决定以哪些子市场作为目标市场来销售产品。企业对市场进行细分，有利于明确市场到底需要什么；有利于选择目标市场和制定市场营销策略；有利于发掘市场机会，开拓新市场；有利于企业发挥自身长处，获得竞争优势；有利于集中人力、物力和财力投入目标市场；还有利于企业提高经济效益。

房地产市场细分具体来说需要考虑以下几方面因素：地理因素，从城市规模看，有超大城市、特大城市、大城市、中等城市及小城市；从区位地段看分为市 文章编制

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中心、次中心、城郊和卫星城区。产品用途，房地产商品分为居住用楼盘、商用楼盘、写字楼以及厂房。消费者的购房动机，通常有求名、求实、求便等。购房群体，可以综合购房者经济、社会地位以及年龄和家庭结构来划分。3.1.2 目标市场及房地产业目标市场的选取

将消费者看作是具有不同需求的特定群体的组合，对市场进行细分，目的是是帮助公司找到目标市场所在，进而制定正确的营销策略以便指导公司的营销活动，满足目标市场上的消费者。所谓目标市场，是指企业在市场细分的基础上，根据自身条件和外在因素确定作为本企业营销对象的一个或者若干个消费群体。目标市场是企业准备为其提供产品和服务的一个或者是若干个细分的子市场。企业对整体市场进行细分之后，要对各细分市场进行评估，根据细分市场的竞争状况、市场潜力、本企业资源条件等诸多因素确定把某一个或几个细分市场作为目标市场。企业在众多的细分市场中选择目标市场，就是确定公司将为哪些消费者提供产品和服务。

选择目标市场是房地产企业进行市场营销活动的一个重要策略。目标市场的确定有如下三种策略：1.无差别性市场策略。采用这种策略的开发商不重视各细分市场的异质性，以单一的房地产商品提供给整个市场，把营销重点放在购房者需求的共同处，而非差异处。2.差别性市场策略。采用这种策略的开发商，把整 个房地产市场划分为若干个细分市场，从中选择若 干个以至全部细分市场作为自己的目标市场，并为每个选定的目标市场制订不同的市场营销组合，同时分别有针对性地开展营销活动。3.集中性市场策略。采用这种策略的开发商会全力争取一个或几个次级市场的高占有率，而不去争取一个大市场中的低占有率。3.1.3房地产业的市场定位

企业要想使自己的产品和服务获得消费者的认可，并将自己同其他企业区分开来，就要在完成市场细分，选择好目标市场后进行市场定位，根据产品特性和市场竞争情况，对企业的产品进行个性的塑造。市场定位是20世纪70年代美国学者阿尔·赖斯提出的一个重要的营销学概念。

房地产市场定位的主要任务是通过集中房地产企业的若干竞争优势，将自己与其他竞争者区别开来。市场定位是一个企业明确其潜在竞争优势，选择相对竞争优势以及显示独特竞争优势的过程。房地产市场定位包括：

1、市场定位。在已经确定的目标客户层中，具体哪一类人可以确定为企业的目标客户群，明确企业的目标客户群对企业的项目会有哪些要求，哪些要求是 必须满足的。

2、功能定位。依据市场定位进行的功能定位，消费者购买某种产品是为了 12 文章编制

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能满足需要、效用和利益，因此围绕目标客户的需求，就有一个功能定位体系；依据竞争需要进行的功能定位，有些项目的功能设置并非完全是为了满足目标客户的共同需要，而是房地产市场的激烈竞争中不得已而为之或主动采取的一种功能定位策略；依据街区功能进行的功能定位，任何房地产项目的营销都不能无视其所在的街区环境，巧妙而有效地利用现有的街区功能，将使项目功能更趋完 善。

3、身份定位。建筑规划设计方面，尽量采用目标客户群所熟悉和认同的建筑语言，在功能和布局上体现出 他们的物质追求；管理和服务方面，应旗帜鲜明地体现出目标客户群应有的商业、文化、社会身份及地位；物业和社会价值方面，既要亮出物业的价格，也要亮出物业的社会价值；给项目巧妙命名，通过命名体现物业的个性和形象，区分客户身份；通过会所的作用，将人群重新组合。3.2 4P理论及其在房地产营销中的应用

20世纪60年代，营销学家杰罗姆·麦卡锡于对当时已经存在的营销要素进行了整合，将几十个影响要素概括为四大类，即4P。4P分别代表Product（产品）、Price（价格）、Place（渠道）、Promotion（促销）。

4P理论的提出是营销理论的一大突破，它奠定了管理营销的基础理论框架该理论以单个企业的营销活动作为分析单位，认为企业营销活动效果受两种因素的影响：一种是不可控因素，包括政治、法律、经济、人文、社会、技术、自然地理等因素，这也是企业所面临的外部环境；一种是可控因素，包括生产、产品和服务、定价、分销、促销等因素。企业进行营销活动的实质就是利用内部可控因素适应外部环境即不可控因素的过程，就是通过对产品、价格、分销、促销的计划和实施，对不可控因素做出积极的反应，进而促成交易的实现，因此市场营销活动的核心就在于制定并实施有效的市场营销组合策略。4P营销因素组合的要求及目的是用最适宜的产品，以最适宜的价格，搭配最适当的促销办法及销售网络，最好的满足目标市场的消费者的需求，以取得最好的经济效益和最佳的信誉。图5是4P理论模型。

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图5： 4P理论模型图

产品在市场营销学中是指能够在市场上提供的，消费者通过使用能获得满足的任何东西。就房地产而言，向消费者提供满意的房地产产品是企业所要实现的经营目标。房地产企业开展房地产营销首先要明确开发怎样的产品，产品将来要面向怎样的消费者。

价格是消费者购买产品时付出代价的货币表现，它还包括进行支付的具体内容，如货款的支付期限和消费者享受的价格折扣等。企业根据不同的市场定位，制定不同的价格策略。房地产商品的价格是影响消费者购买决策的重要因素，直接影响到消费者的购买行为。房地产的价格策略是企业为了实现自身经营的目标，制定房地产价格和根据价格变动适当调整的策略。

渠道是企业解决产品和服务周转问题的方法，是企业将的产品和服务送达消费者手中的通道。房地产行业的营销渠道分为直接渠道和间接渠道。采取直接渠道的房地产企业将直接面对消费者，因此能充分掌握顾客需求和购买能力，方便控制。采取间接渠道的房地产企业能够节省一部分精力和时间，不用长期维持销售队伍，但采用间接渠道的房地产企业可能面临销售服务水平降低的风险。

促销是企业通过各种手段向消费者传递有关产品质量、价格、服务等方面的信息，进而促进企业产品和服务的销售。在众多企业角逐房地产行业的今天，促销俨然成为赢得竞争优势的必要手段。房地产促销策略包括人员推销策略、广告促销策略和营业推广策略。

3.3 4C理论及其在房地产营销中的应用

随着消费者个性化日益突出，以消费者需求为中心的新型营销思路的出现。1990年，美国劳特朋教授提出了与传统营销4P理论相对应的4C理论，即消费者（Consumer）、成本（Cost）、沟通（Communication）、便利（Convenience）。14 文章编制

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图6是4C理论模型。

图6：4C理论模型

消费者是企业进行营销活动的对象，消费者的选择决定企业的成败。企业营销必须以消费者的需求为导向，企业只有更好的实现消费者的需求，才可能为市场及消费者所认可，才能实现自身的经营目标，获取利润。房产对于消费者来说是一笔相当大的投资，因此开发商要以满足消费者角度出发，提高物业的综合素质，并将满足消费者的需求与欲望贯穿于楼盘开发的全过程，这样才会吸引消费者，引发购买行为。

成本：顾客在购买某一商品时，除耗费一定的资金外，还要耗费一定的时间、精力和体力，这些构成了顾客的总成本。由于顾客在购买商品时总希望把有关成本降到最低限度，以使自己得到最大限度的满足，因此房地产企业必须考虑顾客为满足需求而愿意支付的总成本，并努力降低顾客购房的总成本。房地产企业在定价时应该在自身获利和降低消费者购买成本间寻求合理的平衡点。

便利：目前处于激烈竞争状态的房地产业应该认真思考怎样为消费者提供最大程度的便利。由于当前房地产销售大多采用中介代理的形式，而咨询、销售人员是与消费者直接接触、沟通的一线主力，提高这一群体的素质和服务意识就显得尤为重要。销售人员只有为消费者提供涵盖各方面、尽可能多的真实可靠的资料，才能赢得消费者的信任，为消费者提供真正的便利。

沟通：企业向消费者提供商品和服务的过程，也是一个同消费者进行沟通的 15 文章编制

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