运营管理设施（精选8篇）
设施运营管理工作意义
环保产业的市场体系由三大子体系构成，包括技术市场、服务市场和资本市场。环保产业的服务市场是今后环保产业发展的重点领域，主要包括环保咨询业、环保设施运营业、环保污染治理服务业等。
在我国，环保服务市场刚刚起步，它以环保设施运营和环保信息咨询为主要内容，是具有巨大市场潜力的领域。服务市场还具有龙头作用。它的良好发展，能够带动技术市场和资本市场。
一、环保设施运营市场化的内涵
环保设施运营市场化就是将市场机制引入环保设施运营管理。排污单位（委托方）将环保设施委托给取得相应资质证书的环保运营公司（服务方）承包运营处理。根据“污染者负担，治理者受益”的原则实行社会化有偿服务，委托方付给服务方承包经费。服务方实行自主经营、自负盈亏、独立核算的企业化管理，保证环保设施正常运行和达标排放。
二、实现治污企业和排污企业的“双赢”
目前，工业企业环保设施的运行管理一般是由企业内部实施。这种方式限制了治理污染的活动向集约化、产业化、专业化方向发展，效率极低，成本极高，还使环境污染治理达不到环境保护的要求。
随着市场化进程不断深入，环保设施运营和环境污染治理服务均可成为专业化环保运营企业提供的商业性服务。它的好处是，可以发挥环保运营企业的专业特长，达到规模效应，降低治污成本。
三、有效保证企业达标排放和提高政府监管效率
达标排放是实现减排目标的重要保证，因此专业环保公司要受环保部门的监督管理。专业公司要想取得运营资格，必须经过严格审查，由国家环保总局发放证书。从某种意义上说，环保设施市场化运营，实现了所有权和经营权的分离，有利于确保环保设施正常运行，也有利于环保部门的监督管理。
据资料统计表明，国内已建成的环保设施中，大约只1/3能正常运行，2/3的环保设施未能充分发挥效益，这是国民经济生产资料的巨大损失。多年的实践表明，环保设施只有实行市场化，才能充分发挥作用，不断提高环境质量。
环保设施运营好坏与运营单位效益挂钩，容易形成保障环保设施高效运行的良性机制，从而成为保证企业排污达标的有力保障。为了防止作弊，从事环保设施运营和污染治理服务的企业必须获得相关部门核发的资质认证，不按规范运作的取消运营资格。同时，环保设施运营市场化后，还可降低政府监管排污企业的管理成本，提高监管效率。
四、期望能加大法制力度，促进环保设施运营市场化
1、强化环保执法，从机制上促进企业治理污染的积极性
环境问题往往表现在外部的不经济性，对于追求利润最大化企业来说，尽可能减少环境方面的投入是其自发倾向。政府作为公共权力机构，是维护社会公平公正的主体，为维护公平的市场竞争环境，必须进一步健全国家环保法律法规及其配套的制度和标准。强化环保执法，严格查处违法排污企业，提高处罚标准，解决“违法成本低、守法成本高”的问题，要制订相应的经济政策和收费制度，从机制上促进企业治理污染的积极性，主动搞好环保设施的建设和运营。
2、建立激励机制，促进污染治理产业化、市场化
坚持“污染者负担、治理者受益”的原则，建立激励机制，鼓励社会资本参与环保基础设施的建设和运营；鼓励更多的环保公司参与污染治理，促进专业化集中治污，培育市场化运作机制，实现污染治理产业化、市场化。
环保运营公司作为技术型的服务企业，在市场经济激烈竞争的形势下，必须坚持以人为本，强化企业内部管理，增强凝聚力，提高核心竞争力。一是明确岗位职责，严明奖罚。运营现场的主要岗位有：班组长、操作、点检、维修、监测各岗位。要制定各岗位的责任制，明确操作规范、奖罚标准。二是建章立制。主要有：岗位的操作规程，各种考核制度，安全工作制度，交接班制度，请假制度。制度的制订要体现以人为本，以激发员工奋发努力，提高工作效率为目的。三是加强员工培训，不断提高员工素质。培训的总体目标要求是提高全面的综合素质能力。内容包括：各类除尘设施工艺基本原理、各类除尘设施的操控能力、基本的故障识别能力、良好的沟通能力、灵活快速处理事故的能力、熟知相应的环保法律法规等等。在培训方式上采取“三个结合”：理论学习与实际操作相结合；集中学习与现场分析问题学习相结合；讲课人员与员工提出问题开展讨论相结合。
五、环保设施委托运营的重要性
对环保设施实行专业化、市场化的管理, 能够将生产企业从烦琐的环保设施建设与设备日常运行维护管理工作中解脱出来, 让企业集中精力搞生产经营。业主只需定期查看废气处理设施的相关数据报表或者进行现场采样抽查就可以了。排污企业如果自行管理环保设施的话,需要专门配备一批环保专业人才, 为这些员工支付工资及福利费用。如果发生员工离职的情况, 企业又无法找到合适的替代者。由专业的环保企业来运营就不会产生这样的问题, 而且环保企业派驻委托方企业的员工都经过严格的培训, 都有丰富的环保设施调试或维修经验, 完全可以应对各种突发情况。因此, 环保设施运营市场化能为委托方企业提供极大的便利。
从表面上看, 排污企业将环保设施交给专业环保企业运营需要支付一定的费用, 好象经济上划不来, 但如果仔细算一算, 这笔费用比起排污企业自行管理的费用要低得多。首先, 委托方不必购置太多的高端化验仪器与设备,取样分析交给专业环保企业,委托方只需实施抽检；其次, 环保设施运营市场化是集约式治污, 专业环保企业负责运营的一般不止一家排污企业的环保设施, 对污染治理中使用的备品备件采取集中采购,环保企业又能做到备品备件的合理分配, 无形中就降低了备品备件的闲置费用；再次, 环保设施的正常运转是企业污染物达标排放的重要前提。依托环保企业的强大技术力量，专业化的运营管理人员对各环保设施的性能、操作方法、应急措施都极为熟悉, 而且一般都具有设备调试或维修的经验, 小问题可以自行解决,如果遇上大问题, 可以立即与高级技术人员通过电话指导、到现场指挥或维修来解决问题。排污企业最大的顾虑就是排放的污染物是否能够达标。委托专业环保企
业对环保设施运营管理, 委托方企业就完全不必担心了。因为环保企业会通过不断地进行实验, 寻找出一个确保污染物达标排放的解决方案投入使用, 并在实际应用中不断调整, 寻找最实用、最简单、最经济的方案,避免企业因污染物超标排放造成的环保罚款。环保企业凭借自身的技术力量, 运用科技手段确保企业污染物的达标排放。
综上所述，环保设施委托运营的意义体现在以下几个方面：
1、有利于保证环保设施的正常运行
由于污染治理技术的专业性较强,且涉及到的各种技术之间的差异性较大,如何发挥每套设施的作用,除与工艺技术、环保设施情况、污染介质等客观情况有关外,同时与环保设施日常运行维护管理、管理人员的业务水平等主观情况有着非常大的关系。环保运营公司在技术上有优势,在业务管理水平上有优势,从而保证了环保设施随主体生产设备长期有效的正常运行。
2、有利于深化企业环境管理
在市场经济条件下,作为一个企业,不可避免地以追求经济利益最大化为主。而环境保护在现阶段则以社会效益与环境效益为主,很难或很少体现经济效益。因此,完全依靠企业是很难做到的。由于缺乏专业的业务知识,设备的故障率相对要高得多。把环保设施委托给环保运营公司进行管理运营,使环保设施的所有权与经营权分离,把环保设施的经营权推向社会,推向市场,通过委托管理治理污染,最终确保环境污染的治理效果。
3、有利于降低公司在环保上的经济压力
由于国家在政策与法律上已经开始对专业化运营管理作出了规定,因此,合法的专业化公司必须具有环保设施的运营管理资质。在企业生产正常运转的情况下,专业化公司有义务保证污染处理设施的正常运行,同时保证生产产生的污染物完全达标排放。如果出现超标、污染事故等被执法部门或周边居民投诉的,造成的一切经济损失由专业环保运营公司承担,同时生产企业还可以对专业环保运营公司处以一定的经济处罚,作为对企业社会形象损害的补偿。因此，环保专业化运营公司运作的过程中有一定的压力,迫使其要努力地做好工作。对于企业则可以免去许多麻烦以及经济上的压力。同时,备品备件也完全由专业环保公司统一负责,减小了排污企业的库存压力,盘活了流动资金。
4、有利于提高环保工程的建设质量
所谓物业设施管理 (FM, Facility Man-agement) , 按照国际物业设施管理协会 (IFMA) 和美国国会图书馆的定义, 是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的, 以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。
物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末, 七十年代初的能源危机, 使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代, 建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市 (HARTFORD) 标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成, 智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化, 组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高, 室内空气质量问题 (IAQ, In-door Air Question) 和环保问题越来越被人们所重视, 对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之, 在当今追求便利、舒适、经济的时代, 物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。
2 物业设施管理的内容
物业设施管理的内容比较广泛, 且渗透面广其中心内容就是:一方面, 通过对建筑设施的管理延长设备设施的使用年限, 确保其功能的正常发挥, 节约能源, 降低成本及运行费用;另一方面, 应用各种高新技术, 向客户提供各种高效增值服务, 使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象, 增加公司收益, 并使建筑物保值增值。其服务对象是人, 管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物, 物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统 (BAS) 设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理, 为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统 (OAS) 设施管理;信息自动化系统 (CAS) 设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。
通过对这些众多系统的设施管理, 实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作, 为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质, 为客户提高办公效率和办公质量创造条件。
3 物业设备设施管理的特点
物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称, 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分, 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步, 物业设备的种类日益增多, 新型产品纷纷涌现, 不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高, 也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外, 一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多, 具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行, 创造性较低, 且工作不能超越特定的环境条件。b.设备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统, 如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏, 而且各类问题的发生无固定性和规律性, 因此物业设备设施管理, 不仅要保证技术性能的安全发挥, 还要及时发现隐患, 避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限, 提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样, 使用频率高, 需要不断进行日常维护和故障维修, 这类工程项目大小不一, 时率要求高, 用料品种、规格多, 零星分散。d.物业设备设施管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步, 智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用, 都进入了普通的物业管理范畴。在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备设施管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面, 一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低;另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。
同时, 物业设备设施管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备设施管理工作有一个比较全面的认识, 才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。
4 物业设备设施管理的难点
一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理, 着眼于有故障的设备, 具有“维持”的特点。但在信息化时代的今天, 物业管理范围内的设备设施已经形成庞大而复杂的系统, 传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变化。“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一部分物管人员认为, 大楼或小区建成后, 招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化 (典型如空气品质) 等问题。根据物业设备与设施管理的现状, 迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力、合理配置已有资源, 在提高设备设施管理水平的前提下大力节约成本开支, 减低管理成本, 从这方面来看, 准确认识物业设备设施管理的难点, 为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要存在以下难点:a.从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言, 因为待遇普遍较低, 从业人员的素质也大多偏低, 具备一技之长的本来就少, 而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人才, 要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关, 还与企业拥有的市场量有关。b.设备设施的维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中, 以前房改基金可以用于设备设施维修的资金少之又少, 对于大修和中修则更是“杯水车薪”。c.设备设施维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的, 一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付, 但对于稍大一点的项目, 物业公司则无能为力。
5 加强物业公司对物业设施设备管理的方
案:5.1加强物业公司的招投标管理工作, 引进管理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司的资质时, 应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平, 对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。5.2业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任, 由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查, 包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等, 并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。5.3业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方 (如物业咨询公司、专业设备维护维修公司) 对物业公司的物业设备管理工作进行监管, 根据发现的问题, 给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督, 能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题, 有力地强化了物业公司的管理, 使设施设备始终处于最佳的工况中, 从而降低设施设备的维修保养费用和能耗, 延长设施设备使用寿命。
[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.
[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京:清华大学
参考文献
[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.
1 基本情况
三门峡市陕县的年平均温度为13.9°C，年平均降水量为652.9毫米，年平均日照时数为2354.3小时，无霜期219天。油桃示范棚的土壤为壤土，肥力中等，土壤有机质含量1.9%，pH值为6.4。示范棚棚宽10米，长45米，棚边角高1.2米，棚顶高3.5米，棚两端用砖墙垒起，留有通风大门并挂有保温门帘。南北走向，棚内两种栽植密度，即：株行距为1米×2米（2行）和1米×1.5米（4行）。棚两边采用无中心干的小冠开心形，中间4行采用有中心干的松塔形。
2 定植及当年的管理
2.1 定植
定植时挖深80厘米，宽80厘米的沟，将生土和熟土各放一边，然后原土回填，回填到上层熟土30厘米时，将苗木放入，使根系舒展，每株撒施0.5千克过磷酸钙与土混匀，回填至地表踏实后浇透水。
2.2 定植后当年的管理
2.2.1 整形修剪 为了使中间4行的树体培养成松塔形，萌芽前在苗高70厘米处定干，4月下旬剪口下留20厘米整形带，整形带以下芽全部抹掉，去除剪口下第2芽（竞争枝），使中心干的新梢直立旺盛生长，中心干下面的新梢留2～3个，待长到50厘米时进行拿枝，开张角度至90°。对中心领导干延长头留40厘米进行第1次摘心，5-7月保持中心领导干新梢旺盛生长，对其他新梢采用扭梢、拿枝、摘心控制，使树体当年冬季形成树高在1.3～1.6米，结果枝在6～8个的主干形树形。
2.2.2 土肥水管理 分别于5月上旬、6月中旬亩追施10千克尿素各1次，10月上旬亩沟施腐熟猪肥3立方米，每次施后及时浇水。
2.2.3 促进新梢形成花芽 对树冠大、生长旺的树，分别在7月10日、8月15日喷300倍和250倍的多效唑，促其花芽形成，对树冠小、生长中庸的树不喷施多效唑。
2.2.4 病虫害防治 定植当年病虫害少，发现蚜虫危害时，第1次用10%吡虫啉4000倍喷布，第2次喷布3%啶虫脒2500倍；发现叶螨危害时，第1次用20%螨死净2000倍喷布，第2次喷布25%三唑锡2000倍；发现叶蝉危害时，用48%毒死蜱1500倍或用25%噻虫嗪6000倍进行防治。
3 第2、3年后的管理
3.1 整形修剪
3.1.1 冬季修剪 栽后第2、3年的树，冬季树高应培养到1.8米之内。依棚面的高低来定树体高度，棚中间最高处的树高一般为1.6～1.8米，其他行的树体高度控制在1.3～1.6米，冬剪时在主干上按10～15厘米的间距，螺旋着生8～12个结果枝组，其余枝条疏除。并将直立或斜生的结果枝拉开角度，由下至上90°～95°为宜。长果枝按40～50厘米，中果枝按20～30厘米剪留。一般3年内松塔形树体结构可基本完成。
第4年后，冬剪主要是对结果枝组进行更新和培养，即回缩中小枝组，疏去衰弱、过密的小枝组和果枝，长果枝按25～30厘米，中果枝按15～20厘米剪留，短果枝不动。株间留有20～25厘米的人行道及光照带，单株树上修剪后，保留7～10个排列均匀上小下大的结果枝组，即下部的枝组要长一些粗一些，一般长度控制在60～70厘米，中部的枝组要短一些小一些，一般长度控制在40～50厘米，上部直接着生结果枝或短小枝组。这就形成了松塔形树体结构。
3.1.2 生长季修剪（夏季修剪） 花前疏去过多的果枝，短截过长的果枝。落花后5～7天抹去过多的芽，一周后再进行1次，选留好数量合适的新梢，让其光照良好。当果实在果枝上坐稳后，疏去过多的新梢，并摘心控制新梢旺长，即新梢长到30厘米左右时，在每个果枝上紧靠主干处留2～3个新梢，保留叶丛枝，并在新梢15～20厘米处进行第1次摘心，第2次留10～15厘米，第3次留10～15厘米进行3次摘心。生长不旺的树进行1～2次摘心即可。
采果后先疏去过多、过弱结果枝组，然后对留下的枝组进行重回缩，迫使基部萌发新梢，重新培养树冠和结果枝组，同时对中心干也要更新扶壮。
3.2 促进新梢成花和花果管理
3.2.1 促进新梢成花 每年在7月上旬喷布1次15%的多效唑300倍，然后观察新梢生长情况，如果已经控制就不需要再喷第2次，如果还继续旺长则在8月中下旬再喷1次250倍15%的多效唑，即可控制生长，达到促进花芽形成的目的。
3.2.2 花果管理 每年我们用150元钱租1箱蜜蜂，花期放置棚内15天，由于蜜蜂存在访花不完全的问题，所以还需要人工辅助授粉，才能保证结果良好。
落花后15天，疏去双果、畸形果和背上果。落花后25～30天进行定果，树冠小的留40～50个果，树冠中等的留70～80个果，树冠大的留100～150个果。中小型果6～8厘米留一个果，大型果10～12厘米留一个果，单株树果量未超标的不疏果。
3.3 土肥水管理
每年在扣棚前5～7天浇透水1次，落花后10天亩追施尿素10千克，并浇水1次。以后分别在果实硬核期、果实着色期、果实成熟期施肥浇水1次。肥料用量，第2～3年的树每次每亩施入青岛沃夫特生物科技有限公司新2代高效冲施肥6千克，4年以后的树每次每亩施上述高效肥10千克。由于桃根系不耐涝，所以每次浇“小水”即“跑膛水”，浇后浅锄松土。每年需浅锄松土4～6次。采果去膜后根据土壤墒情适当浇水。实践证明棚内不铺地膜，只要花期控制好湿度，仍然能丰产。
3.4 温、湿度的调控
盖棚膜6～10天后，白天早上隔一个拉起一个草帘升温，10～15天后，全部拉起草帘升温。在催芽期（从开始升温到萌芽）白天棚内温度不超过20℃，晚上不低于3℃，空气湿度70%～80%。开花期白天最高温度控制在22℃，夜间在5℃以上，空气湿度50%～60%。果实膨大期白天最高温度不超过28℃，晚上不低于10℃。果实成熟期温度不超过30℃，夜间不低于15℃。
3.5 病虫害防治
危害油桃的虫害除蚜虫、叶螨、叶蝉外，还有介壳虫、天牛等。病害主要是细菌性穿孔病、炭疽病、疮痂病等。发现蚜虫、叶螨、叶蝉危害时用前述的药剂防治，发现介壳虫危害时第1次用2000倍40%乐斯本喷布，第2次用1000倍25%喹硫磷喷布。发现天牛蛀干时，在蛀孔内塞入0.1克磷化铝后用泥堵孔。扣棚前刮除老翘皮，将树枝、落叶、杂草等清理干净后烧掉。萌芽前喷1次5波美度石硫合剂；花芽露红时喷1次1000倍70%的多菌灵，混加防治蚜虫和叶螨的药剂；落花后2周，喷800倍辛菌吗啉胍1次，也可喷1000倍70%甲基托布津加3000倍72%农用链霉素；采果前20天喷布“疮痂流绝”2500倍，也可用2000倍12.5%特谱唑或10000倍50%的福星。去棚膜后，根据病虫害发生情况，可用药2～3次，全年共用药6～8次。
3.6 覆膜和去膜
陕县原种场覆膜时间一般为12月下旬，为了提早成熟也可在12月中旬覆膜。去棚膜时间一般在采果后的5月下旬。
15年的实践证明，密度1米×2米比1米×1.5米的光照好，累计产量高。
1.社区内文体设施一般包括：网球场、游泳池、儿童活动中心、兵乓球室、台球室、棋牌活动室、图
书室、健身房、宣传栏等项目。
2.小区文体设施一般不收费或只收设施维护费，目的是为住户提供服务，不以盈利为目的。
3.住户使用文体设施时，一般凭业主证、住户证入场活动。
4.小区公共文体设施一般只为本区内住户提供服务，不对外开放营业。
二、网球场、健身房管理
1.开场前的准备工作
(1)管理员应于开场前10min到岗，不得无故延误。
(2)清洁球场、健身房卫生，特别做好休息椅的清洁，检查设施完好情况。
(3)打开网球场、健身房门迎接住户入场。
2.网球场、健身房入场一般程序
(1)网球场、健身房入场消费对业主采用会员制形式，对非业主采用购票入场形式。
(2)小区内业主应于每年12月10日前凭业主证办理会员证。
(3)业主进入网球场、健身房消费时：首先向文化管理员出示会员证；文化管理员核对会员证与使用人本人是否相符，如有疑问应验明其他证件直到无疑问；填写文体活动消费登记表，请业主在相应栏目内签名确认；请业主进入网球场健身房进行消费活动；活动结束后，文化管理员请业主在文体活动消费登记表
相应栏目内签名确认。
(4)非业主进入网球场、健身房消费时：到管理处收银处购买入场活动门票；入场前向管理员出示门票；管理员将门票副券小心撕下妥善保管，正券交消费者本人保管；持票人进入场内消费。
(5)业主可采用电话预约或亲自填写网球场、健身房订场登记表，预约活动时间，管理员凭订场先后顺序准予业主使用网球场、健身房，在不影响业主活动的前提下，方可让非业主进场活动。
3.网球场、健身房公众管理规定
(1)所有人员进场时必须穿运动鞋，严禁穿皮鞋进场；爱护网球场、健身房内的公共设施，因使用不当
而损坏的设施应照价赔偿。
(2)讲究场地卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者除负责清理恢复原状外，处以一定罚款。
(3)网球场、健身房内只能进行健康的娱乐活动，不准进行赌博等违法活动。
(4)参加活动者必须服从管理员管理，不强行延长活动时间。
每日活动结束后，文化管理员应收拾好各类设施，整理该日内入场活动记录及相关票据副联，无误后
方可锁门下班。
三、游泳池管理
1.开场前的准备工作
(1)管理员应于开场前半小时到岗。
(2)做好游泳池场地的清洁工作，检查设施设备完好情况，补充水源，协助专业消毒人员做好泳池消毒
工作。
(3)迎接泳客入场。
2.游泳池入场一般程序
(1)到管理处收银处购票，业主可凭(业主证)到收银处限购优惠票。
(2)凭票及本人区级以上卫生防疫站核发的健康证进场，文化管理员必须严格执行入场须知，严禁不符合入场条件人员进入游泳池内，凡有皮肤病、传染病、心脏病、癫痫病等及酗酒者，一律禁止下池游泳。
(3)到物品保管处领取贮物牌，将自己随身携带物品锁入保管柜内，不得把贵重物品存放在更衣室内，以免遗失。
(4)更衣淋浴，再经消毒池洗脚入池。
3.游泳池注意事项
(1)必须凭票凭证入场，严禁强行冲入或爬栏入场。
(2)按时进场和出场。
(3)凡进入游泳池游泳者，必须整齐穿着泳衣泳裤，严禁在池内玩球、打水、跳水、潜水或有其他影响
他人游泳的行为。
(4)下池前应看清池边水深标识，凡身高在1.4ｍ以下或不会游泳者，不得进入大池游泳，游泳不熟练
者不得越过分区线入深水区游泳。
(5)注意公共卫生，不在池内吐痰、大小便和丢杂物，爱护公共设施，节约用水，随手关闭水阀。
(6)入场者必须服从工作人员管理，自觉遵守游泳场一切规章制度。
文化管理员应于每场结束后清场，统计该场泳客数量及票据，并填写每日工作汇总表。
四、儿童活动中心管理
1.儿童游乐场专供儿童使用，谢绝成人在设施上活动。
2.小孩活动时，家长或保姆要保护孩子的安全，不要从滑坡往上爬，荡秋千时幅度不要过大。
3.讲文明礼貌，互敬互让，不在场内争执、吵闹。
4.保持环境卫生，不乱丢杂物，不玩泥沙，不随地大小便。
5.爱护场内设施。
6.管理员负责儿童活动中心的具体管理，凡进入儿童活动中心的人员必须听从文化管理员的安排。
五、兵乓球室、台球室、棋牌活动室管理
1.开场前的准备工作
(1)文化管理员应于每日活动室开放前半小时到岗。
(2)清理活动场地的卫生、摆放好桌椅、清理球具。
(3)迎接活动人员入场。
2.入室活动一般程序
(1)到管理处收银处购买相应类别活动门票，业主可凭(业主证)到收银处购买优惠票。
(2)在各活动室开放时间内持票进入活动室内。
(3)管理员根据入场先后顺序，安排好各类活动的时间场次，并负责各类活动用具配置及监督使用情况。
(4)每场活动结束后，活动人员应整理好棋牌、球具类，经文化管理员清点无误、无损坏后离场。
3.活动室内注意事项
(1)活动人员必须凭票到相应活动室内活动，不得串岗或到处走动。
(2)室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为。
(3)爱护室内设施和活动器具，不得将球具、棋牌乱丢，不得在台面、墙面上乱画、坐或站在球台上，损坏设施或器具照价赔偿。
(4)活动人员必须服从文化管理员管理，依照排定的时间场次进行活动，不得无理取闹。
(5)管理员于每次活动结束后应清理现场，收拾好球具类、棋牌类并摆放好，统计该次活动的门票收入
情况，认真填写每日工作情况汇总表。
六、图书室管理
1.图书阅览室是为丰富社区居民业余文化生活，便于小区居民查阅资料、学习而设立非盈利性学习场
所。
2.凡欲进入图书阅览室学习的住户，需在规定的开放时间内持相关的有效证件进入图书室。
3.阅览室内注意卫生，不乱丢杂物、不随地吐痰。
4.自觉维护室内秩序，不大声喧哗，保持室内安静。
5.爱护图书及公共财物，不得撕毁、涂改图书，不得将图书带出图书阅览室。如确有需要，欲带出室外的，住户应提前凭有效证件办理《借阅证》，凭《借阅证》做好详细登记后方可带出。
6.文化管理员负责阅览室的清洁卫生，维护秩序、桌椅及图书整理工作，每次开放时间结束后，文化管理员应将图书归类摆放整齐，清点有无图书丢失，并将该图书室开放情况详细填写在每日工作情况汇总
表内。
七、报刊宣传栏、公告栏管理
1.社区宣传栏、公告栏是为了向住户宣传有关法规、法令、小区新人、新事、新风尚而设定的，由文
化管理员具体负责收集宣传资料及定期更换。
2.根据月工作计划及宣传需要，指定文化管理员拟定宣传品。
3.应及时收集相关资料、制作图文并茂、形式生动活泼的宣传制品，张贴到宣传栏上。
4.任何外单位(个人)未经许可不得在小区宣传栏内外张贴宣传品，特别是不良宣传品，违者一经查处将
按有关规定予以处罚。
5.文化管理员负责每月更换宣传栏内容，保证无陈旧、过期的宣传品，并负责对宣传栏的清洁与养护
工作。
6.文化管理员必须将每期的宣传内容、版式材料收集汇编好，拍摄照片并归档保存。
八、卡拉Ok室
1.凡需租用卡拉ＯＫ室者，先在咨询服务台办理手续，在工作人员的引导下进入该室。
2.不准播放淫秽录像和不健康的节目，禁止从事一切违法活动。
3.注意室内卫生，不随地吐痰、丢果皮杂物，不准酗酒、吵闹。
4.设备和器材只能由工作人员操作，来宾不得擅自使用，以免损坏。
5.进场和离场时需清点唱片及器材，如有遗失，照价赔偿。
九、会所经营
会所作为配套服务功能设施，其目的是为客户提供一个高品位的社交、文娱、健身的场所。通过配套这一设施，以创造良好的物业形象，不断提升物业的价值。
由于会所场地有限，故多采用向本业主、租户发放会员卡的形式经营，以保证他们能优先享受这一设
施。
在服务项目方面，主要开设健身室、阅览室、游泳、桑拿、台球室、兵乓球室、娱乐室、电脑室、餐
饮等。
主要通过配售形式发放会员卡，根据会所的面积确定会员卡发放数量。业主、租户均可申请成为会员，并按要求缴纳年费及各项设施的标准收费。
设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一,预防为主”的方针;必须坚持设备与生产全过程的系统管理方式;必须坚持不断更新改造;提新安全技术水平的原则;能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保公司财产和人身安全。
一.设备设施选购
1.必须坚持“安全高于一切”的 设备设施选购原则,要求做到设备运行中,在保证自身安全的同时,确保操作工的安全。
2.公司工程师应根据本企业生产特点，工艺要求广泛搜集信息(包括:国际、国内本行业的生产技术水平,设备安全可靠程度。价格、售后服务等);经过论证提出初步意见报总经理批准实施。
二.设备设施使用前的管理工作
1.制定安全操作规程
2.制定设备维护保养责任制
3.安装安全防护装置
4.员工培训,内容包括设备原理、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等，经考验合格后,方可持证上岗。
三.设备设施使用中的管理工作
1.严格执行<<设备安全管理制度>>,由公司主管领导和设备管理人员共同落定。
2.设备操作工人须每天对自己所使用机器做好日常保养工作,生产过程中设备发生故障应及时给予排除。
3.为了便于操作工日常维护保养,有设备管理人员、工程技术人员共同按照技术要求,由车间主任和设备管理人员负责检查实施。
4.预检预修,是确保设备正常运转,避免发生事故的有效措施,设备管理人员根据设备状况和使用寿命,预先制定出安全检修周期和检修内容,落实专人负 责实施,将设备质量保持在最好状态,确保设备从本质上的安全性。
四.设备设施维护保养制度
1.设备运行与维护坚持“实行专人负责，共同管理”的原则，精心养护,保证设备安全,负责人调离,立即配备新人。
2.操作人员要做好以下工作:
1)自觉爱护设备，严格遵守操作规程，不得违规操作
2)管线，阀门做到不渗不漏
3)做好设备班前、班中、班后按照要求经常性的加注润滑油。防止过度磨损
4)设备要定期更换、强制保养、保持技术状况良好
5)建立设备保养卡片,做好设备的运行、维护、养护记录
6)保持设备设施清洁,场所窗明地净,环境卫生好。
五.设备设施检查制度
1.生产部设备维修人员,每两周对生产设备进行检查一次。
2.每半年由使用部门会同维修人员，根据生产需要和设备实际运转状况，制定设备大修计划。设备大修完工后，必须由安全生产组进行质量检查的验收。
3.每年年底由公司主管领导、车间主任、维修人员负责，按照事先规定的项目内容进行检查打分,评定出是否完好,能否继续使用,提出责任人的处理意见和改进措施等。
六.设备设施安全事故及设备安全事故报告和处理
1.设备由于不安全因素造成设备损坏和设备事故，根据设备损坏程度,设备事故分为:
1)
2)
元。
3)特大设备安全事故:导致设备保费或直接经济损失在50000元以上。一般设备安全事故:零部件损坏,经济损失在5000以下。重大设备安全事故:设备受损严重,直接经济损失在5001元至50000
2.设备安全事故报告和处理
1)一般设备安全事故发生后,操作使用人员应立即向所在单位负责人报告,查清事故原因,查明事故责任。
2)重大。特大设备事故发生后，操作人员应立即采取保护现场并报告公司负责人及安全生产组部门,公司立即组织有关人员对事故进行检查,分析事故原因,查清事故责任。
3)对各类设备安全事故,坚持“四不放过”的原则，认真调查及时报告，严肃处理。
4)对玩忽职守，违章指挥，违反设备安全管理规定造成设备安全事故的领导，管理人员和直接责任者，根据情节轻重，责任大小，分别给予处分、经济处罚，构成犯罪的交由执法机关处理，追究其法律责任。
七.设备设施更新改造及报废的管理工作
1.设备报废的基本原则；
1）国家或行业规定需要淘汰的设备。
2）设备已过正常使用年限或经正常磨损后达不到要求。
3）设备发生操作意外事故,造成无法修复或修复不合算。
4）设备使用时间不长,但因更合理更经济先进的设备或生产使用时需要更换的。
5）从安全、精度、效率等方面,已落后于本行业平均水平，符合以上情况的设备均可申请报废。
2.设备报废手续
1）由设备使用部门提出报废申请,经公司工程师确认并签署意见。
2）由使用部门负责人填写报废申请单上交工程师审核批准,移交财务部门结算手续
3.设备改造的基本要求
1）经过技术论证后,采取新技术。新材料。新的零部件就可以提高设备的综合安全技术水平,经济上也是合算得。
2）设备改造要持谨慎负责的态度,切勿轻易蛮干,必须按照申请,论证、批准的基本程序运程。
八.严格执行设备管理过程中的记录制度
第一条 通风设施的砌筑由通风队负责完成，要求必须按计划，按标准，保质保量完成，保证系统完整、可靠、合理、经济。
第二条 各类通风实施必须严格按质量标准化要求构筑，不符合质量要求不得交付使用。
第三条 各类通风实施必须建立台帐，登记编号，明确责任人、规格尺寸、砌筑时间等，做到台帐与实物相符。
第四条 严格执行循环检查制度的落实，每周一次，做到实施完好，符合各种要求。
二 通风设施安全管理要求
一、密闭：
①密闭外5米内支架完好，无片邦、杂物、淤泥积水。
②密闭前无瓦斯积聚。
③密闭前应设置栅栏、警标、检查牌，并有瓦斯检查。
二、风门：
①每组风门至少保证两道，主要进回风巷之间必须安装反风门。
②两道风门的距离，行人风门至少5米，行车风门必须保证一列车长度，且不能同时打开。
③风门墙不得漏风，风门不得变形，否则必须尽快修理完善。
④主要进回风风门设专人负责开闭管理，其它风门能自动关闭，过往行人要严格执行随手关门制度，否则必须严肃处理。
风门前后不得堆放杂物，淤泥积水。
三、风窗：
①调节风窗必须设在风门（闭墙）的上部，且能灵活调节，其断面大小，应通过计算具体确定。
②风窗断面大小一旦确定，任何人不得随意改变。
③风窗应经常进行检查，以免风量过大而浪费或过小而造成无风、微风以及瓦斯积聚
四、栅栏：
①设置栅栏的地点包括：瓦斯超限区，暂不工作的巷道，回采面尾巷口，放炮贯通的巷道，两巷间贯通超过6米的对头巷道，不需或暂不能封闭的盲巷。
②栅栏的设置必须全断面进行，栅栏条间距不超过20cm，并且要捆绑牢固。
③栅栏前必须悬挂“禁止入内”的危险警戒牌，未经通风科同意，任何人不得私自拆除。
④栅栏前必须悬挂瓦斯检查牌，确定专人巡回检查。
五、风桥：
①用不燃性材料建筑。
②桥面平面不漏风。
③风桥前后各5米范围内巷道支护良好，无杂物，积水淤泥。
④风桥通风断面不小于原巷道的4/5，成流线型，坡度小于30度。
⑤风桥两端接口严密，四周见实帮，实底，要填实，结实。
⑥风桥上下不准没风门。
六、测风站：
（1）设置位置：
①矿井总进、回风的巷道。
②采区进回风巷。
③采掘工作面进回风巷道。
④尾巷、各类硐室。
⑤其它独立通风的巷道。
（2）测风站标准要求：
①测风站要设置在正规平直巷道内，长度≥4米。
②前后10米无拐弯和阻隔物。
③支架良好，断面均匀。
1.1 闸门启闭运行前检查
检查的主要内容:启闭机械、电气设备、电源 (或动力设备) 是否完好;闸门的悬吊装置是否牢固可靠;闸门位置是否正常, 是否在原位, 有无倾斜[1]。闸门周围有无漂浮物卡塞, 门槽是否堵塞;上、下游有无漂浮物或其他影响通水的因素;上、下游水位是否在正常允许范围之内。
1.2 闸门启闭运行观测检查
检查的主要内容:启闭机械运动是否正常, 闸门升降是否平稳, 有无异常声响, 若有异常应立即停车检查;注意观察闸门在不同开启度泄水时, 下游是否产生冲刷, 闸门、闸身是否振动;观测上、下游水位、流量、流态变化, 水跃是否发生在消力池内[2];涵闸的通气孔是否畅通。
1.3 闸门启闭后的观测检查
检查的内容:闸门部分开启时, 检查闸门是否有振动现象。如有振动要及时改变闸门的开启位置, 直至振动消除为止;多孔闸要求各孔闸门开度一致, 避免发生折冲水流;闸门每次启闭结束后, 操作人员对闸门启闭时的开度、流态、上、下游水位变化及建筑物和启闭设备等情况做好观察记载。
2 闸门启闭管理
2.1 闸门启闭运行方案
不少涵洞, 特别是小型涵洞, 由于管理不善, 闸门启闭运行不当, 造成下游冲刷严重甚至危及工程安全。因此, 闸门运行一定要有安全合理的运行方案, 制订操作规程。闸门启闭运行方案如下: (1) 单孔或双孔涵洞, 闸门应同时均匀启闭, 双孔闸门不许先启闭一孔。上、下游水位差较大时, 要采取分节启闭, 不能一次开、关到位[3]。 (2) 3孔或3孔以上的多孔涵闸。一般采用对称启闭或多节均匀启闭, 或者对称与分节相结合的启闭方案。提升闸门时先中间后两侧;下降闸门时先两侧后中间。严禁闸门由一侧向另一侧逐孔启闭。
闸门分节启闭, 每节高度的确定, 必须与下游水位相适应。要求下游产生淹没水跃, 且水跃产生在消力池内, 过闸水流平稳, 没有集中水流、折冲水流、回流、漩涡等不正常现象。
2.2 闸门启闭的管理
采用2种启闭措施, 有条件的要做到电动、手摇2种。启闭闸门要由专职人员执行, 严格遵守操作规程。多孔闸启闭时要由专职操作工和观测人员进行, 固定岗位, 明确责任。
当闸门运行接近最大开度或关闭接近闸底时, 要减速运行, 特别注意限位记号及时停车。严禁利用闸门自重自由降落关门, 冲击闸底板[4]。使用机械动力的启闭机, 必须要有限位开关装置, 避免闸门已关到底或开到顶还继续运行, 发生损坏事故。避免闸门在发生震动的位置运动。
3 闸门与启闭机养护维修
3.1 经常性养护
对于附着在闸门上的水生物、闸门附近漂浮的杂草和污物等, 要经常清理, 避免其腐蚀闸门。门槽部位发现块石或其他杂草应及时清理, 避免卡塞闸门, 必要时可进行水下清障。要经常清除闸门栏污栅前的杂草、污物。要经常擦洗启闭机械, 保持清洁、干净。传动部位要经常加注润滑油。要经常检查调整限位开关, 保证其工作准确可靠。应经常进行制动器养护, 保证灵活可靠。机电、电气设备、动力线路等均应经常保养, 做到安全可靠。
3.2 定期维修
3.2.1 钢闸门防锈防腐处理。
钢结构闸门、钢木结构闸门的金属部分, 应定期进行防锈、防腐处理。钢闸门常用的防腐蚀措施有涂料保护和金属喷镀2种。防护处理前, 须做表面除锈, 方法有人工铲敲、用钢丝刷、喷砂除锈等。要除尽旧漆和铁锈、锈斑、油污、灰尘和酸碱、盐的残余物, 再用松香水或松节油刷洗1次, 使其全部露出灰白色的金属本色, 且保持干燥, 有一定的粗糙度, 最后才能刷涂料或喷镀。涂料造价低, 但使用寿命较短, 一般仅有3~5年。水工钢闸门的涂料大多采用2层底漆和2层面漆。底漆主要起防锈作用, 面漆主要是防护防锈底漆不直接受到介质作用, 并起装饰作用。涂料要有一定的稀释剂, 使其达到适宜的稠度, 以利施工操作。防锈涂料稀释剂掺加量不宜过多, 一般以不超过涂料重的3%为宜。喷锌是保护钢铁结构的一种有效措施, 寿命较长, 可达20年以上, 但造价高, 需有专门设备。
3.2.2 钢丝网水泥闸门维修。
如不是因受外力引起的不规则的发丝缝, 可采用涂料保护, 即在表面刷2层防水性涂料, 厚约0.1 mm。常用的涂料有环氧沥青漆、环氧煤焦油、环氧银粉漆等, 也可以配置环氧树脂涂刷。如果是由于受外力引起的裂缝, 缝宽较大, 应将裂缝凿开, 用高标号水泥砂浆或环氧砂浆粉刷, 必要时还应加钢丝网加固。如果是大面积裂缝, 可采用喷浆处理[5]。不论采用哪种方法, 事前都必须经过表面处理, 凿除松动部分, 除去露出钢筋和钢丝网的锈。
3.2.3 木闸门的维修。
目前, 一些水闸仍在用木闸门和木叠梁闸门 (一般为检修门) 。常用麻捻塞缝, 桐油涂刷防止木闸门受腐蚀。施工前先清除干净木闸门表面的泥浆、水锈、水生物及卷起的油表、漆皮等, 剔除裂隙中松动麻捻和腐烂部分, 修好损坏部分, 清洗干净, 干燥后便可上捻, 涂油防腐。木闸门 (或叠梁) 腐蚀面积逾20%时, 则要更换[6]。
3.2.4 闸门部件维修。
止水设备一般都采用橡胶和木料, 其损坏一般为磨损、折裂、折断、老化, 应定期维修, 损坏的应及时更新。螺栓松动的要紧固, 锈断和损坏的要更换。平面闸门的滚轮、滑块、吊耳以及弧形闸门支铰座等活动部件应定时清洗, 经常加润滑油[7]。
3.2.5 启闭机机械维修。
电动机和启闭机的各传动部件, 如滚动轴承、联轴器、变速箱、齿轮、涡轮、涡杆、轴和轴瓦以及制动部件, 都要定期维修、清洁、保养, 对于磨损过大或损坏的, 要及时更换。螺杆式启闭机的丝杆要定期校正、校直。螺丝磨损过大的应及时更换。
摘要：闸门和启闭机是涵闸水利工程发挥效益的关键性设备。闸门与启闭机及其配套电气设备、动力线路、通讯设施应经常养护, 定期检修, 保持设备清洁完好。该文对闸门和启闭机工作检查项目内容、运行管理等方面进行探讨, 以供参考。
关键词：闸门,启闭机,水利设施,检修,养护
参考文献
[1]孙鹏.关于水库除险加固中水闸设计分析[J].轻工设计, 2011 (5) :145.
[2]王世文.老口航运枢纽泄水闸坝设计[J].广西水利水电, 2011 (4) :33-36.
[3]孙国庆.浅析水利工程中水闸工程施工实践与技术[J].轻工设计, 2011 (5) :131.
[4]李冬雪.水闸重点部位 (底板) 的施工管理[J].中国科技纵横, 2011 (5) :86.
[5]白广辉, 杨晓, 端木庆龙.水闸自动监控系统的设计[J].中国科技纵横, 2011 (15) :332.
[6]张新跃.论谈水闸运行风险及对策[J].科技风, 2011 (11) :117, 119.
关键词：物业；管理制度；高层楼宇；设施设备
设施设备管理是一门应用性科学，具有丰富的理论性与切合实际的操作性。为了实现物业管理在设施设备方面趋于现代化。从业人员需要掌握扎实的理论知识，并将其投入的生活实践当中。在此过程中，培养科学的思考问题和解决问题的方法，树立现代化管理的理念。
一、设施设备管理的重要性
高层楼宇的迅猛发展使得现代物业管理制度与方法进入了一个新的阶段，其物业价值不仅取决于地段，楼层的建筑结构，室内布局，而且很大程度上决定于所配备设施的质量及性能。因为物业在管理过程中对这些设备的使用和依赖程度越大，则设备的作用就越明显。换个角度来说，现代物业对设备设施如何合理利用与管理，对小区的正常生活起到了重要的意义。
（一）决定物业服务的发展前景和未来
物业管理对设施设备的管理制度与管理方法是否科学，关系到物业服务的荣誉与前景，因为对于居民来说，一栋住房就是最重要的资产，保持和提高房屋设施的质量和性能对于户主来说，显得尤为重要。所以，物业管理就要做到对设施和设备的保值和增值；如果物业设施经常出现质量问题，不能及时的解决户主提出的物业问题，就会逐渐影响到公司的发展。可见，物业在设施设备方面怎样进行科学管理，对物业公司的声誉起到至关重要的作用。
（二）关系物业服务的成本和资金利用
物业管理对设施设备的科学利用与管理，也会影响到物业服务过程中的成本，当小区物业出现问题的时候，没有一套质量合格、性能优异的设备会在解决问题时，不仅处理起来棘手，而且耗时耗力，造成物质与资金上不必要的浪费。随着现代科学技术的发展，那些设备设施在固定资产中占有越来越大的金额。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备的科学管理无疑是最关键的。换言之，就是设施设备管理的制度与方法是否达到最佳。
二、设施设备管理应达到的基本目标
设施设备能否正常运作，直接影响到高层楼宇居民的生活，也间接地反映到小区物业管理制度。现代建筑的特点是楼层高，室内结构多样化。其中居民日常生活用电用水频繁，有时在用电不正确的情况下，很容易发生火灾。因此，消防设施就显得尤为重要，所以，物业方面就要做到定期检查，一旦设备与设施出现问题，要第一时间去维护。防止发生意外时，因设备质量和性能不过关，导致更大的财产损失。安全通道，包括走廊，楼梯，大厅也要做到按期检查，看这些地面是否平整，护栏是否牢固。
一个良好的设施设备管理应具备以下几点：
（一）建立先进的设施设备管理制度
1.按照物业管理的区域和所使用设施设备的数量，复杂程度、管理业务的水平，维护设备人员的能力，并且结合企业的特性，实事求是，科学合理的设置设施设备的管理体制，制定不同问题的解决方案。管理制度力求高效，具备一定的先进和预测性。
2.物业管理人员要熟悉国家的政策、法律以及相关条例，能够掌握一定的理论知识和实践能力。
3.加强物业管理人员的培训与实践工作，物业管理重点在于将理论和实践相结合，通过平时培训让管理人员熟悉业务的流程
三、实现设施设备管理目标的影响因素
（一）现代设施设备带来的新问题
科学技术迅猛发展的今天，设施设备在性能和技术方面日趋更新，消耗也在不断增大。很多新的问题也在使用过程中暴漏出来。例如，电梯故障频繁，存在较大的安全隐患；消防设施过于陈旧或者损坏严重，这是火灾面前是极大的安全隐患；监控系统存在死角，这让不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易寻找犯罪证据，增大了案件侦破的难度。
（二）目前设施设备管理的局限性
面对现代化的设施设备新的技术难题，传统的管理方案显得落后。其局限性开始逐渐暴漏出来
1.一般的设施设备只在维修阶段进行集中的管理，而在日常过程中不予重视，较少注意设施设备全过程的管理。这在科技发展的今天，这种管理方式存在各国经济传统的设施设备在管理过程中不能进行环节之间有机的结合，使用和保养之间是分家的，平时只注重使用，一旦出现故障就赶快维修。却忽略了日常保养得环节，这样会大大降低设备的使用寿命，使其性能降低，不能发挥社时设备的最大作用。
2.传统的设施设备在技术、经济、组织方面的管理，只侧重于技术管理，而忽略经济管理，导致不必要的资金流失和浪费。
3.传统的设施设备只注重相应的管理机构和专业技术人才，而不把群众联系在一起，缺乏牢固的基础。
四、设施设备管理的内容
（一）设施设备管理的范围
设施设备在正常的寿命周期中，一直处于运转状态。分别变现物质运动和价值运动两种状态。所谓物质运动指的是设施设备在工作过程中，因物理因素或化学因素造成的磨损，疲劳、腐蚀及老化等性能恶化。因此在设施设备服役过程中要不断的改造，升级、维护和保养。设施设备的价值运动指，使用和维护设施设备中的资金流转，即将设施设备的原有价值与维修费用通过提取折旧成服务费用，逐步转化为五福的成本过程当中，从而导致设施设备净值不断下降。这两种形态形成两种不同的管理模式：技术管理与经济管理。所以整个设施设备在管理过程中受到技术规律和经济规律的支配。只有做好这两种管理模式下规律的探索，才能更有效的管理设施设备，使其价值得到充分的体现。
（二）设施设备管理的具体内容
设施设备管理围绕着两种状态进行运转，具体应开展以下各项工作：
1.组织管理：主要包括设施设备管理工作目标的制定与展开，相应组织机构人员的业务培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。
2.设施设备固定资产的管理：主要包括设施设备的资产的验收、编号与调试。
3.设施设备的前期管理：包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、初期调试和信息反馈。
4.设施设备使用与维护管理：包括设施设备的维护制度，操作规程的制定；日常维护与定期维护、组织维护的检查评比等
5.设施设备的修理管理：在维修设施设备过程中，需制定的修理方案，所需的材料和费用、涉及到相关的修理文件和资金使用情况。
6.设施设备的状态管理：包括设施设备状态完好的规章制定，对设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断和评估。
7.設施设备技术改造与更新管理：包括设施设备的技术性能的改造，相应的技术方案，更新项目以及文件的编制。
8.设施设备的经济管理：包括设施设备的投资、固定资产的折旧、修理和保养费用以及更新所需的资金。
五、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件
在当下，物业在设施设备管理方面，有较多的地方还做得不能让户主感到满意，归结到底是设施设备在管理方面的思想理念、技术能力还不够成熟和先进。同时对相关的专业人才培训不能很好的跟上时代发展的步伐，成为制约物业管理前进的瓶颈。要解决以上的问题，就需要探索新的科学成果，改变以往的管理模式，充分发挥设施设备的效能，只有达到设施设备管理的现代化才能从发展和前进的瓶颈中跳出来。
综上所述，物业在设施设备的管理要达到现代化与科学化应从以下几点做出努力：
（一）树立科学的管理思想和发展理念
设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济管理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。
（二）完善设施设备管理的制度
在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。
（三）探索先进的设施设备管理方法
现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。
参考文献：
[1]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D]. 北京交通大学： 北京交通大学，2011
[2]吕培进. 物业管理若干法律问题探讨[D]. 兰州大学： 兰州大学，2011.
[3]杨晓庄. 21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J]. 物流科技，2004，（3）.
[4]陈广华，刘撰. “物业管理区域”划分研究——从“物业管理区域”划分的行政案件入手[J]. 华东经济管理，2009，（6）.
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