旧厂区改造案例

旧厂区改造案例（通用8篇）

旧厂区改造案例 篇1

#民区改造三期）-2楼

工 程 质 量 评 估 报 告

编制单位： 北京建拓工程管理有限公司 编制人： 审批人： 日期：

工程质量评估报告主要内容

一、工程概况

二、工程各参建单位

三、监理工作制度、方法

四、工程质量验收情况

五、工程质量评估结论

受唐山盾石房地产开发有限公司委托，启新1889项目（启新水泥厂旧厂区及周边老居民区改造三期）2#楼工程由北京建拓工程管理有限公司承担施工监理工作。该工程由唐山铭嘉建筑设计咨询有限公司设计，总包单位为唐山盾石建筑工程有限公司。目前，该工程已完成设计图中全部工作内容。现将本工程施工阶段的监理工作总结如下：

一、工程概况

本项目地处启新水泥厂片区，紧邻大城山景区，东至唐河、南至启新1889一期项目、西至铁路、北至晾水塔、唐河码头。包括3个单体高层住宅（16层～17层）、1个地下车库及相关配套设施，总建筑面积约26915.17平方米，其中地上建筑面积约22110.56平方米，地下建筑面积约4804.61平方米(含住宅楼地下部分、地下车库)。其中2#楼总建筑面积8202.90平方米，地上住宅面积7713.42平方米，地下建筑面积489.48平方米，占地面积503.39平方米，建筑高度46.7米，建筑层数16F/1D层，住宅户数64户。项目于2017年9月18日开工，目前合同范围内工作内容已全部施工完毕。

二、工程各参建单位

使用单位：唐山盾石房地产开发有限公司 建设单位：唐山盾石房地产开发有限公司 设计单位：唐山铭嘉建筑设计咨询有限公司 勘察单位：唐山中冶地岩土工程有限公司 监理单位：北京建拓工程管理有限公司 施工单位：唐山盾石建筑工程有限公司

三、监理工作制度、方法

根据监理合同及监理规范的要求，结合本工程实际施工情况，组建了项 目监理部；编制了项目监理规划，在总监理工程师主持下订立了工地例会制度、监理人员岗位责任制度、旁站监理制度、文件档案管理制度等各项规章制度；编制了监理实施细则。

项目监理部进入施工现场后，以总监理工程师为首的项目监理部，从工程建设项目实际出发，严格履行《建设工程委托监理合同》、认真执行有关技术标准、规范和各项法规，以建设质量高、投资合理、速度快的工程为控制目标，以事前指导、事中检查、事后验收为工作方法，按照设计文件、国家现行有关规范、质量检验评定标准、相关的标准图集，监理规划和监理实施细则的要求，全面有序地展开监理工作。

四、工程质量验收情况

1、地基基础工程质量 1-1土方开挖与地基处理

施工单位按批准的土方开挖施工方案组织施工。我单位和规划部门对定位放线验收合格后，采取分层开挖施工方法，达到设计标高后，进行地基钎探，经现场检查，建筑物槽底标高和坐标定位准确。钎探布点合理、数据真实。对不符合设计要求的持力层进行了级配砂石换填处理，静载试验结论满足设计要求。监理、设计、质监站、建设、勘察等部门联合验槽合格后，开始基础工程施工。

1-2基础工程

基础施工期间，监理部按照设计图纸和验收规范对钢筋、模板、电气、给排水、地下防水层等分项工程进行严格监督检查。施工材料按要求进行取样复试。各项工程的标高、位置和构建截面尺寸均满足规范和设计要求。监理部对混凝土浇筑进行全程旁站监理，经现场检查商品混凝土的开盘鉴定和 坍落度符合设计和规范要求，工程资料齐全有效。基础分部工程经各方联合检查验收合格。

1-3基槽回填

基础验收完成后，开始基槽土方回填，回填前清除基地杂物，回填土料选用2:8灰土，夯实机械为震动压实机、分层厚度200-300mm。回填过程中，我单位进行了分层见证环刀取样，经实验室检测，压实系数满足图纸要求。

2、主体分部工程质量情况 2-1钢筋工程

本工程的钢筋采用了Ⅰ级（HPB300级）、Ⅲ级（HRB400级），钢筋直径≥16mm钢筋接头采用剥肋滚轧直螺纹连接，钢筋直径＜16mm采用电渣压力焊焊接，施工单位严格按照施工图纸和规范、图集施工。钢筋品种、规格、数量符合要求，钢筋原材取样送检合格，严格控制钢筋保护层厚度和接头面积百分率，钢筋工程经检查验收全部合格。

2-2模板子分部工程

模板工程基础模板采用240mm页岩砖M5水泥砂浆砌筑砖模，靠近基础内侧遍一面抹20mm厚1:2水泥砂浆面层作为地下SBS防水层的基层，砖模外侧周围用素土分层夯实，地下室墙体及柱模板采用18mm厚木胶合板，用50*100木方作背楞，用钢管和M16的穿墙螺杆加固，钢管脚手架作为支撑。框架柱梁采用胶合板（18mm厚）模板，板采用高强胶合板，采用木方配合钢管箍作支撑体系，大于700mm的柱中部用一道M16对拉螺栓@500加固。楼板模板采用胶合板（15mm厚）模板，支撑系统采用碗扣式脚手架。主体结构采用易得住钢支撑体系。木模板及易得筑钢支撑体系的柱、墙模板及梁侧模配置两套，楼板及梁的底模配置三套。本工程木模板梁柱接头部位采用 防漏浆胶条封堵，各种预埋预留符合设计要求，模板轴线偏差、构建截面尺寸符合验收规范，垂直度和平整度经验收达到规范要求。梁板起拱按1/1000~3/1000，拆模时间以混凝土同条件试块强度为依据，模板拆除后检查混凝土外观和尺寸，达到验收规范要求。

2-3混凝土子分部工程

本工程混凝土全部采用商品混凝土，混凝土原材料由混凝土搅拌站严格控制，各种技术指标均达到设计和规范要求。混凝土浇筑期间监理单位实行旁站监理,开盘鉴定及配合比均由我单位现场查验无误后方可浇筑，并随车测试砼坍落度符合图纸要求，同条件和标养试块现场留置符合规范要求，模板拆除采用隔层拆模法，混凝土后期养护到位，混凝土标养试块全部合格，600℃·d同条件试块均达到标准，混凝土工程经回弹检测达到设计要求，实体检测全部合格，已通过各方验收。

2-4二次结构砌筑工程

本工程采用加气混凝土砌块填充墙，其中卫生间采用100mm厚加气混凝土条板填充墙。材料进场后，监理工程师首先查验相关资料，进行现场取样送检，经检测各种技术指标均合格。我单位对墙体定位严格把关，确保房间的开间、进深、门窗洞口尺寸准确，墙面垂直、平整度符合规范要求，对砌筑砂浆计量严格监管，确保砌筑砂浆强度符合设计要求。二次结构墙拉筋采用植筋法，拉拔试验结果合格。

3、装饰分部工程质量情况 3-1地面子分部工程

本工程楼地面：细石混凝土表面拉毛、豆石混凝土表面拉毛、水泥砂浆抹面压光，卫生间做聚氨酯防水处理；地下储藏间为细石混凝土压光面；地 面找平层、地面隔离层、地面混凝土面层，经验收地面工程达到验收标准。本工程地面施工经验收评定合格。

3-2抹灰子分部工程

主体验收合格后开始抹灰工程。墙面：卫生间、厨房均为水泥砂浆搓麻；其他房间为柔性耐水腻子面层。顶板：柔性耐水腻子面层。墙面（顶棚）一般抹灰工程质量主控项目全部合格，墙面的立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正符合要求。墙面耐水腻子主控项目全部合格，一般项目经检查全部符合要求。墙面的立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正符合要求。墙体表面光滑、平整，无接茬、空鼓、脱层、裂缝。本工程抹灰工程经验收评定合格。

3-3门窗子分部工程

本工程水暖井、电井、楼梯间等部位安装钢制防火门，钢质防火门，产品质量合格，安装和各种配件符合规定。户门采用保温、隔声、防盗一体门（乙级防火门）。户门产品质量合格，安装和配件符合规定。本工程窗户为65系列铝合金平开窗，玻璃结构：5铯钾+12ar+5+12ar+5low-E暖边中空玻璃。塑钢门联窗。各种资料齐全有效，送试验室检测气密性、水密性、抗风压等各种指标均合格，符合规范要求。门窗工程验收评定合格。

4、屋面分部工程

本工程屋面防水等级为Ⅰ级。防水材料采用3+3mm SBS改性沥青聚氨酯防水卷材（低温柔度-20度）。屋面保温层的找平层设分格缝，缝宽20mm,嵌填密封材料。纵横缝间距6m.防水卷材基层与突出屋面结构的连接处及基层转角处，抹面应做成钝角，斜面宽度不应小于100mm。屋面为150mm厚挤塑聚苯板保温材料。屋面工程施工时，采用自检、交接捡、专职人员检查的三检制度，有完整的施工记录，屋面防水层施工队伍具备施工资质，施工 人员持证上岗，屋面工程所用的各种材料相关证件齐全有效，品种、规格、性能符合规范和设计要求，见证取样复试合格，屋面找坡 坡度符合要求，淋水实验无积水、渗漏，施工质量达到验收标准。屋面工程验收评定合格。

6、建筑给排水及采暖分部工程质量情况 6-1给排水工程

本工程给排水系统有：生活给水系统、生活排水系统、雨水、空调冷凝水排水系统、消防给水系统、室外消火栓系统、室内消火栓系统、等。

室内加压给水管采用钢塑复合管，管井小于等于DN100丝扣连接，管井大于100采用沟槽连接。市政给水及入户支管采用PPR管，热熔连接。冷水支管采用S4系列的PPR管，户内热水支管采用S32系列的PPR管。污水立管采用螺旋消音PVC-U排水管，污水支管采用光壁PVC-U排水管。通气管采用光壁PVC-U管，水暖井、废水排水井采用光壁PVC-U管。地下室埋地压力流排水管及潜污泵配管采用热镀锌钢管，管径≤DN80丝扣，管径≥DN100法兰。泵出口设置橡塑软接头，排水横管上的检查口和堵头采用法兰封堵，承压不小于1.0MPa。雨水管采用外挂PVC管。底板预埋的排水管及电梯基坑侧壁预留管采用热镀锌钢管，管径≤DN80丝扣，管径≥DN100法兰。预埋的排水管应考虑防腐。空调冷凝水管采用PVC-U排水管。消防给水管采用内外壁热镀锌钢管。

给排水管材质量合格，资料齐全，安装部位和规格、型号均符合设计要求，经严密性试验，达到验收标准，各系统排水管道已完成灌水试验和通球试验，达到使用功能要求。给排水工程验收评定合格。

6-2室内采暖工程

本工程住宅室内采暖采用分户计量地板辐射供暖系统，供回水温度 45/38℃。本工程热力入口主干管，管井内供暖立管采用无缝钢管，焊接连接。明装供暖支管采用热镀锌钢管。螺纹连接。水井阀后至分集水器前管道均采用PPR管，De32;户内埋地管道采用PE-RT管，管材等级4级，热熔连接。外径为32mm时，壁厚为3.6mm;外径为25mm时，壁厚为2.8mm.外径为20mm时，壁厚为2.3；在垫层内管道不得有接头。用于户内的塑料管应保证在热水的设计温度及工作压力下，使用寿命不低于50年。采暖管安装严格把关，下部保温板安放，采暖管固定均符合验收规范，管道严密性试验符合相关规定，地面浇筑砼保护层时，采取了管道保护措施，本工程采暖工程验收评定合格。

7、电气分部工程质量验收情况 7-1电气预埋

本工程电气预埋和土建同步进行，电气预埋管的规格、型号、数量符合图纸要求，复试结果合格，材质单及相关资料齐全有效，混凝土浇筑时安排了专人看护，防止破坏。

7-2电气安装

室内电气电缆、配电箱、灯具、电线等由总包单位采购，材料进场后由监理单位现场查验，按规定见证取样送检复试，全部合格后方用于本工程，电线接头做法严格按照规范要求，等电位设置符合设计要求，接地电阻测试合格，各种隐蔽验收合格。电气工程验收评定合格。

7-3防雷接地安装

本工程防雷接地由基础主体施工时就已经开始，各节点焊接牢固，材料使用准确，屋面避雷网安装φ10镀锌圆钢符合设计好相关规定，经现场测试各种数据满足要求。

8、建筑智能化

火灾自动报警及消防联动控制系统、有线电视系统、光纤到户通信系统、多功能访客对讲系统、安全技术防范系统（保安监视）等系统。施工过程中，监理人员通过对施工方案审查、材料验收、现场见证取样送检、隐蔽验收、质量检验批验收、分项工程验收等程序，采取平行检查、巡视、试验及跟踪实测等措施，发现问题及时通知整改，经过整改验收后，均符合验收规范。弱电专业各系统检测均合格。

9、通风系统

本工程电梯机房设置机械排风系统，单台电梯通风量不小于1000m3/h。地下室低压配电室、弱电间无需消防排烟系统。地下室储藏间采用自然通风方式。本工程仅在地下室走道内设置直通室外窗井。开窗面积符合规范要求。本项目合用前室不满足自然排烟条件，设置机械加压送风系统，风机设于屋顶层。加压风口形式采用铝合金电动多叶送风口（常闭），层层设置。电动多叶送风口执行器及手动按钮的位置方便人员手动操作，且不影响消防疏散，前室维持余压值为25-30pa。材料设备配件安装合格，系统安装与施工图纸相符，通风系统整体调试合格，满足设计功能要求。

10、本工程共有垂直电梯 2部,厂家为通力电梯，厂家资质及相关资料齐全有效，现已全部安装调试完毕，检验合格。

11、建筑节能验收和环境验收

本工程采用节能设计，我单位在整个施工过程中，严格把关，并执行国家相关节能规范及图纸要求，材料进场实行先查验资料，再进行见证取样送检，不合格产品、资料不齐全产品，严禁使用。

五、工程质量通病控制 工程质量通病是工程中极易出现的质量问题，通病的防治工作牵涉各施工阶段，解决好质量通病的防治成了各方义不容辞的责任和义务，为保证在施工中有效的进行质量控制，克服质量通病，施工单位制定了质量通病防治方案，经我方与建设方审批后，严格按照方案执行，要求施工单位对所有施工人员进行技术交底，增强施工人员质量意识，必须做到“方案指路，样板先行”，样板必须经监理、建设单位认可后方可大面积施工。发现不满足方案要求的限期整改，如没有整改或整改不到位，进行经济处罚甚至要求返工。

按质量通病防治措施的要求，确保工程质量通病防治措施的认真落实。目前工程已完工，通过整改，基本没有出现较大的质量通病，工程整体观感较好。

六、工程质量评估结论

我单位根据有关法律、法规、规章及强制性标准，规范性文件开展监理工作。监理业务围绕监理规划，监理细则及制定的相关质量保证制度实施，制定并落实了人员岗位责任制。具体监理工作依据有关设计文件，技术标准和合同约定的内容执行，对工程质量进行全过程控制。

本工程施工单位遵照执行国家建筑法律法规，认真按国家及上级有关部门强制性条文进行施工，严格执行报验制度，各项工程质量符合设计要求和施工规范，各种质量控制资料和安全功能检验资料齐全有效。总体观感评定为“好”，工程达到了验收标准，整体工程验收评定合格，同意启新1889项目（启新水泥厂旧厂区及周边老居民区改造三期）2#楼工程竣工验收。

评估单位：北京建拓工程管理有限公司

日期：

旧厂区改造案例 篇2

一、室外景观水体与室外活动区融合设计

景观水体通常被应用于各种类型产业模式下的景观设计。旧厂区的功能与更新类型不同, 景观水体的设计手法也不同。

室外景观水体与室外活动区融合设计。旧工业建筑往往基于生产线的要求, 单体占地面积较大, 致使整个厂区建筑密度较大, 室外活动区域较少。改造过程中, 室外活动区功能表现多样化, 如室外娱乐活动区、室外休闲活动区、室外就餐区等, 设计中可将原始活动区或新增活动区的中心布置景观水体, 以水为中心绿化和铺地围绕景观水体布置, 景观水体的律动性, 可塑性, 感知性增强了室外活动区的休闲活动氛围, 满足不同类型人群的生理和心理需求。

二、室外景观水体与过渡空间融合设计

室外景观水体与过渡空间结合设计的景观水体, 通常位于建筑的主入口, 以喷泉或水池的形式表达, 建筑主入口的前方往往是供员工休息的集散广场, 而水池位于广场中心或靠近建筑主入口。过渡空间的形式以主入口的“灰空间”形式表达, 这种空间围合范围较大, 例如, 以较大的雨棚形式体现或者通过造型形式表现主入口, 通过半包围的形式表达空间亦内亦外的空间感。入口广场与“灰空间”的联系, 彰显出恢弘的形式, 从风水学角度讲也具有明堂和朱雀门的“气势”和“运势”, 加之以景观水体的流动声音, 流动形态, 波纹反光, 透明至水底的“声、光、色”表达, 增强了“灰空间”与建筑周边人群聚焦, 使景观水体起到增强建筑周边与“灰空间”的聚焦作用。

三、室外景观水体与室内休闲区融合设计

旧厂区改造设计中, 室内休闲空间的营造常有三种方式:第一种, 原始厂区内部空间, 通过划分出一部分区域、分隔墙体、隔墙与隔墙上的小屋面组合, 三种方式围合出的空间作为休闲区, 这种空间的创造, 应用于单层大跨度旧工业建筑内部;第二种, 挑空交通枢纽区的楼板, 局部改变结构形式, 以创造高挑的中庭空间兼做活动休闲场所使用, 这种中庭空间的创造方式常应用于多层厂房内部;第三种是在室外通过墙体和屋面的围合创造出用于休息、活动的共享空间, 通常这种墙体的围合材料为玻璃材料或与主体建筑材料相同的材料, 但使用与主体结构相同的材料, 设计手法通常“修旧如旧”, 以力争融合到与其相连接建筑中。这种景观水体的布置通常围绕建筑的周边, 例如采用建筑周边布置景观水体的方式, 景观水体附近在配置以景观小品的合理搭配, 增强室内区域的观赏性, 室内人群受到建筑周边观赏性影响而集中到室内周边区域休息和观赏, 使建筑内部与外部具有互动联系的作用, 增强了室内外融合性。

针对上述三种休息空间的创造形式不同, 景观水体设计形式也不同。对于第一种通过建筑内部围合的形式创造的出的休闲空间, 景观水体配合难度较大, 但可以将围合出的休闲空间靠外墙设置, 景观水体可以沿着建筑的周边布局, 以缓和并软化建筑物硬质界面的作用。增强室内外的融合性 (见图1-1) 。对于第二种改变结构形式而创造高挑的中庭空间以商业建筑或创意产业园为主, 这两种类型的公共建筑休闲区公共性较强, 景观水体的营造则通常围绕建筑周边, 外部体现建筑的景观特征, 内部体现建筑的休闲特性, 二者结合以提升建筑内外的整体品质。第三种通过建筑外部围合创造的休闲空间的形式则使用“室内休闲室外化”的设计手法来表达, 景观水体围绕建筑的周边, 最大化将休闲空间至于人工自然当中。 (见图2-2)

四、室内景观水体与室外过渡空间融合设计

室内景观水体在一般建筑类型内应用范围并不多, 通常应用于改造后的商业建筑和度假型酒店建筑内, 这种景观水体旨在增强室内的观赏性, 提升建筑整体品质。 (见图3-3)

室内景观水体表达位于建筑主入口的大堂处, 以室内浅水池喷泉形式表达, 再通过结合一些灯光、围栏的设置使用能够催生强烈的现代感, 呈现出自然气息与现代艺术效果的有机结合。[1]这种室内景观水体配合大堂整体装饰风格, 给人们以最深刻的建筑形象展示。外部过渡空间以入口处“灰空间”为代表, 通常装饰上考虑内部大堂的关联性, 以配合室内景观水体为中心的形象展示作用, 巧妙过渡使得景观水体与“灰空间”的融合统一。

五、室内景观水体与室内休闲空间融合设计

室内景观水体位于休闲区中心的建筑类型范围比较局限, 通常仅用于改造后的大型商业建筑, 其他类型的建筑则很少应用, 位于休闲区中心的室内景观水体仅作为室内“点、线、面”的元素之一, 对于提升建筑整体品质的重要性没有位于建筑大堂入口处那么强烈, 仅起到改造后的商业建筑内主轴线上的一个观赏点。随着人们审美及体验空间环境所带来心理感受变化, 改造后的商业建筑在景观设计上应从消费者心理出发, 不应与时代步伐脱轨, 在内部材质、色彩和光照等设计上均要从购物者的角度出发进行设计思考, 真正做到以人为本的设计理念。[2]商业建筑室内景观水体位于交通枢纽区或休闲娱乐区中心, 周边业态通常以餐饮类型为主, 二者相互联系影响, 不仅满足基本的不同人群吃喝的生理需求, 同事也满足人们休闲娱乐的心理需求。

通过室内外景观水体与室外活动区、过渡空间、室内休闲区渗透设计分析, 希望对未来就厂区改造和就工业建筑的模式转变设计有所益助, 提供使用价值的同时, 更应提供给不同人群不同生理与心理需求。

参考文献

[1]王艺.浅谈水体在公共室内空间设计中的应用----以南京水游城、虹悦城为例.南京:南京师范大学硕士学位论文, 2014.

旧屋面防水改造施工方案 篇3

一：工程概况

旧屋面由于各种原因，防水层老化，出现防水功能失败，造成房屋渗漏，影响日常生活和房屋使用，基本出现水渗透到保温层，长期积水，不分晴天雨天都存在漏水现象发生。给防水改造治理带来一定的麻烦，造成直接性的经济损失。房屋出现这样的情况，应该及时治理，维护建筑使用功能，更好的发挥使用效果。

二：防水治理，合理设计，合理选料，认真施工。

屋面防水设计在工程中占有很重要的地位,它是保证工程结构不受雨水侵蚀的一个主要环节.防水效果的好坏,直接影响到建筑物的使用寿命,因此,在设计中必须严格认真地选择合适的屋面防水做法，早期设计的屋面大多数是平屋面,平屋面有存水时间长的问题,由于防水卷材质量的问题,施工质量操做不到位不达标,屋面防水层在温差变化和大气对卷材的老化过程中,造成防水卷材变形开裂,而使屋面产生渗漏,影响屋面使用.屋面防水工程只要严格控制设计,施工,材料,管理维修环节,精心设计,精心施工,我们相信,屋面防水工程质量一定会达到满足使用的要求。提高屋面防水的治理，应遵守综合治理为原则，规范使用达标防水材料，合理设计防水工程需求，明确防水施工职责，增大整体工程管理力度，贯彻“防排结合，以防为主；刚柔结合，以柔适变；多道设防，复合防水”的系统没计思想，其中多道设防和复合防水是治理核心。所谓多道设防有两层含意，一是指各种不同防水材料能独自构成防水层，二是指不同材性及形态的几种防水材料复合使用，即可以采用刚性防水、卷材、涂膜三种不同材料复合构成三道防线；为了提高防水整体性能，在不同部位也可以采用复合防水作法，如在节点部位和表面复杂、不平整的基层上采用涂膜防水、密封材料嵌缝，而平整的大面积防水则采用卷材铺贴。因此在多道设防中，实际上包含了复合防水的作法。但这里应注意通常采用同种卷材铺贴几层或同种涂料涂复几遍，这只能称叠层，而不能称为多道设防。叠层可以增加防水层的厚度，并可弥补前层施工中出现的缺陷，有利于防水工程的质量提高。多道防水因使用的防水材料其性质不同，材质形态也不同，如一道加防水剂的刚性防水层和一道柔性卷材防水层复合使用，则能取长补短，更有利于抵抗自然侵蚀，质量保证程度也更可靠，更比老作法优越。

三：防水治理改造工程选料

根据工程设计，本工程的方案是：“防排结合，以防为主；刚柔结合，以柔适变；多道设防，复合防水”第一道基层防水选用JS聚合物防水涂料加贴聚乙稀丙纶防水卷材，在卷材上面在图刷一层JS聚合物防水涂料，一布两涂做法，把两种防水材料相结合更好的防水功能效果，保温层把传统的珍珠岩保温板更换成聚乙稀挤塑泡膜保温板材，改变传统的保温层排除吸水因素，有利于防水工程改造，更好的发挥保温效果，保温层砂浆截面可以选用刚性防水材料做刚性砂浆屋面防水保护，具有双重效果节约改造经济成本，改变传统的防水效果和经济环重问题。选用优质的刚性防水材料可以达到使用长久，经济节约，避免传统的卷材防水不

耐老化现象出现，防水意义重大。

四：施工工艺

将原屋面防水保温层拆除，清除杂物，至基层干净，在不平之处和损坏部位进行砂浆修补，至基层符合防水施工要求，在平面与立面接头部分应按要求做出坡度或圆角，在基层符合防水施工下进行JS聚合物防水涂料加20%107胶水，适量加一些水泥搅拌，涂刷防水层加帖聚乙稀丙纶防水卷材，屋面卷材施工完后在进行下一道JS聚合物防水涂料涂刷，确定防水层施工完整后，进行铺帖聚乙稀挤塑泡膜保温板材，在聚乙稀挤塑泡膜保温板材之间欲留一公分缝隙，根据工程需要，需要遇留伸塑缝处，板材之间遇留三-五公分缝隙，然后进行混合防水砂浆刚性防水施工，为了预防防水层开列，在防水砂浆刚性防水施工中增加一层网格布做加筋处理，根据屋面大小需要进行屋面分割，遇留伸塑缝设置，以防止屋面变形开列，影响整体工程效果，需要遇留伸塑缝处应做特殊处理，里面可以灌注

老旧小区改造规划方案 篇4

一、现场踏勘，考察实际条件

通过多次现场踏勘摸排，由于设计图纸中的化粪池过大，现场场地狭小，地下各类管线等设施过多，造成设计图纸不能完全实施。施工单位结合实际情况对本次室外雨污水改造提出相关改造建议，调整室外管线路径等事宜。

二、因地制宜，灵活制定方案

局部采用利旧方案，采用原有化粪池，开启后24小时抽掏，边抽掏边安装。根据现场实际条件调整化粪池尺寸，或将一个较大的化粪池拆分成若干较小的，再现场重新定位。

三、注重安全，做好施工协调

旧厂区改造案例 篇5

自1999年我国步入老龄化社会以来,人口老龄化加速发展,高龄化特征明显,需要照料的失能、半失能老年人数量剧增。截至2013年底,我国60岁及以上老年人口占总人口的14.9%。其中,65岁及以上人口占总人口的9.7%。面对严峻的养老形势,我国提出构建“9073”养老格局,希望90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾实现养老。这种以家庭为基础,以社区为依托的养老模式,对住宅的适老性能提出了更高要求。另一方面,根据调查,我国城市老人在本街道平均居住年限为31.48年,城市老年人家庭平均住房面积为82.98m2,表明城市老年人的住宅可能大多老旧并且以中小套型为主。这些住宅套内空间逼仄,厨房、卫生间狭小,是当时国家经济实力、建造技术、生活观念等因素制约下的产物。时至今日,已经不能满足老年人生理机能衰退带来的一系列新的功能需要。今后,居家养老模式下,老年人对居住品质的要求和住宅适老性能的不足之间将会产生越来越大的矛盾。如何对老旧住宅进行最恰当的适老性改造和满足在宅养老需求,是建筑师应不断探索的问题。本文将通过笔者做过的一个典型的城市老旧住宅套内空间适老化改造设计,探讨住宅适老化改造的细节设计方式以及改造策略。

1 使用对象简介

本次待改造住宅的居住者是两位不折不扣的“80后”——85岁的吴爷爷和84岁的于奶奶。两位老人身体基本健康,没有重大疾病,生活能自理,只是有高血压、腿部机能减退、眼睛和耳朵机能减退等常见的老年病。两位老人有一儿一女。儿子一家三口平日单独居住,在节假日会来老人家探望父母,但并不在此过夜。女儿单身,工作日在自己家中,周末和节假曰在老人家里居住。住宅最大使用人数为6人。

2 待改造住宅基本信息

住宅位于北京市东城区安定门安华里一区,是6层砖混结构住宅楼的顶层,一梯两户,没有电梯,南北通透,建筑面积约65.85m2 (见图1)。老人一家从1985年入住,至今已有30年。

3 存在问题与改造方法

3.1 厨房

厨房过小,储藏空间严重不足,冰箱无处存放,只能放在餐厅(见图2),造成流线交叉,使用不便;厨房用品不能有效放置而叠放在地上,占用厨房使用面积(见图3)。不仅老人来回取用不便,且容易被绊倒,引发危险。因此,厨房空间的改造需要使冰箱能够回归厨房区域,并扩充原有空间,作为储藏空间使用,合理收纳厨房物品。

要扩大厨房的储藏容量,需要拆除一侧墙体,缩小次卧面积。恰巧次卧和厨房之间的墙是套型中唯一可以拆掉的非承重墙,这样改造因此可行。从使用功能上看,次卧室的床横向摆放,柜子分散,使空间看起来拥挤。实际上通过集成储物柜,并将床旋转90°沿墙放置,可以腾出更多空间。

具体的改造中去掉隔墙和次卧衣柜,缩小次卧面宽,重新安置床,形成一个800mm×2660mm×2750mm的从三面都可以储物的壁柜(见图4,5),以容纳冰箱、洗衣机、洗涤用品、各种厨房用具以及次卧的衣物。在厨房一侧,壁柜主要分区储藏杂物、炊具餐具、粮食、清扫工具和冰箱(见图6)。一般家用炒锅口径最大为320mm,总长约500mm,在这个壁柜中(进深390mm)完全能够收纳。在次次卧室一侧,储藏功能主要分为存放各类衣物柜、被褥柜、大衣柜和鞋柜,鞋柜的尺寸可以存放女士长筒靴(见图7)。次卧室的门后退800mm,上部洗涤用品年柜向后退350mm,空出洗衣操作空间(见图8)。

3.2入口玄关

现状人口玄关太小,没有空间放置衣柜、鞋柜,衣服和鞋架杂乱放在餐厅空间的人口处,也没有地方设置座位以便老人更衣(见图9)。

因此,在现有鞋架的位置设计一个鞋柜和一个坐凳,在鞋柜上方墙面设置挂衣钩,在坐凳旁边的墙上设扶手,方便老人起身。门厅空间利用次卧室门退后出的800mm墙体,设置挂衣钩,便于老人悬挂大衣。门厅的铺地换成防水防滑材质,防止老人滑倒摔伤。在入户门旁边的墙上设置几个挂钩,方便老人更衣时暂时放置手中的提袋(见图10)。

3.3 卫生间

现状卫生间缺乏收纳空间,很多物品无处安放。洗手池太小,不如架子和脸盆实用,但这个架子使原本就狭小的卫生间空间更为紧张(见图11)。

针对卫生间的储藏问题,增设壁柜和储物架,将各类物品分区放置。老人腿脚不便,因此在马桶旁边加装“L”形扶手。洗手池加大加深,扩大台面以满足老人的使用需求。脸盆架子移除,扩大使用空间。移除后,加设凳子使老人可以坐着洗澡。在墙上加设一条横杆,便于老人洗澡起身时抓握,也便于老人悬挂各种毛巾。更换卫生间地面材质,选用耐磨防滑材料,以防止老人洗澡时摔倒(见图12)。

3.4 餐厅

现状餐厅空间因为存放了洗衣机和冰箱,造成功能不合理,使用面积和储藏空间也受到限制。餐厅和起居室之间是密封的玻璃隔断分隔,使空间感觉狭小,也不利于采光通风。

在厨房-次次卧区域改造后,洗衣机和冰箱从餐厅移走,这个空间可以放置多余的折叠椅和柜子。去掉玻璃隔断,改成可储物的矮隔断,使空间通透,增大储物空间。在与鞋柜对应的位置加设衣柜,柜门做成镜面,使老入更衣时可以照镜子(见图13)。

3.5主卧室

柜子占了太多进深,造成卧室双人床较窄,没有空间分床,睡觉会互相影响,也造成床一侧过道不方便通过(见图14)。

将主卧室衣柜改变方向放置,可以空出更多的进深。改为两张1000mm×2000mm的单人床,间隔800mm,使得过道通行顺利,老人睡眠质量提高。在床边加设椅子用来放置贴身衣物。在墙上设挂衣钩。卧室床头年柜加大加高,以储存更多物品,并有助于老人起身(见图15)。改造完成后的整体效果如图16所示。

4 改造设计策略

以上套内空间的适老化改造虽然分区进行,方法也不尽相同,但总体上始终秉持以下4个设计策略。笔者认为,针对当下老旧住宅套内空间适老化改造以中小套型为主的情况,这4条策略可能是实现最恰当改造设计的有效方法。

4.1 适老化设计优先于无障碍设计

这是先行于具体设计的思想策略。老年人不同于残疾人,面临的问题不是某项身体功能的缺失,而是整个身体机能的衰退。适老化设计的目的虽然和无障碍设计没有太大出入——都是便于使用,但在套内的具体设计方法却有很多不同。无障碍设计需要的空间更大,适老化设计会使空间更加紧凑。在上述改造中,笔者并没有刻意安排轮椅回转空间,只是预留了潜伏设计的可能——比如主卧室可以通过缩小床间距实现一个床的“床-轮椅”间转移。因为两位老人可以在户内正常行走,且要解决的问题主要是使用空间不足。实际上,93.24%的城市老年人在室内走动并不费力,不需要轮椅。所以,在套内空间改造的过程中,笔者认为应当优先考虑适老化设计的要求,然后再根据条件满足无障碍设计的需要,而不是将两者颠倒。优先采用无障碍设计方法,首先会使住宅套内交通空间面积变大,而“空”的空间变大对老年人来说并不合适。老年人一旦摔倒,可能无法抓住旁边的扶手或家具,会造成更大的危险;其次,扩大交通面积意味着原本的使用面积更小,对于中小套型住宅来说并不合理。

4.2 削弱次要空间以优化主要空间

这里说的住宅的“主要空间”和“次要空间”都是具体情况下的定义,随着使用者的生活需求变化而变化。老年人经常使用的空间是“主要空间”,不经常使用的空间是“次次要空间”。在本次改造中,艾儿使用的次次卧室就是“次次要空间”,老人使用的厨房是“主要空间”,削弱次卧室空间,才有空间使厨房和餐厅的功能都得到优化。采用这个方法主要是因为老旧住宅套内空间格局和面积有很大局限性。要保证改造后老年人生活的舒适性,“次要空间”能够满足基本使用功能即可。

4.3 储藏功能集成和扩大

老年人生活中需要的东西多而杂,食品、药品、保健品、水壶、茶具、老花镜等,很多老年人因为行动不便而储备性购买,或由于子女赠送,家中存有很多粮食。老旧住宅通常储藏功能有限,而很多老年人有“敝帚自珍”的习惯,不舍得丢弃,所以老年人家里经常堆积很多杂物。这对于老年人户内活动会造成安全隐患,如被杂物绊倒或发生火灾等。因此,老旧住宅套内空间适老化改造中储藏空间的集成和扩大是设计的重要着眼点。在上述改造案例中,各个空间的储物设计都被着重考虑,原有的储藏空间被整理或扩大,又增加了新的储藏空间。储藏空间集成设计的目的是缩短流线,便于老年人就近存取物品。通过储藏空间和家具部品的集成设计,还可以优化各空间的使用功能,提升空间品质;也可以使套内空间整洁舒适,生活并并有条。

4.4 空间位置最小改变

很多老年人比较恋旧,有固定的生活习惯,对于自己家里物品的摆放位置、家具形式等都非常熟悉,在长期生活中,老人在户内的活动因为这些固定的物品而有固定的空间记忆。笔者之前在调研的时候,见过一位眼盲的老人可以根据记忆独自在住宅周边散步,可见这种记忆是很深刻的。对于套内空间的适老化改造来说,尽量保证各空间内的家具部品相对位置不变,保证原有的记忆不被破坏是很重要的。如果随意改变家具部品的相对位置,尤其是卧室内的部品,可能会使老年人因为不适应而造成焦虑或睡眠障碍,对于有起夜习惯的老人还有可能因为不熟悉空间位置而发生磕碰的危险。

参考文献

[1]周燕珉,程晓青,林菊英,等老年住宅[M].北京:中国建筑工业出版杜,2011.

[2]郭平,陈刚.2006年中国城乡老年人口状况追踪调查数据分析[M].北京:中国社会出版社,2009.

运动馆旧场馆翻新改造 篇6

摘自冠奥通球场地面施工企业官网《体育馆旧场馆翻新注意事项修订版》

体育运动木地板使用数年后会出现起漆、掉漆、变形、隆起等情况，极大的影响了装饰效果的整体美观，而且掉漆后如果不及时翻新等改造，水迹、油迹等渗入后将无法恢复原本状态。昂贵的木地板进行更换的话不但会花费一大笔费用，而且费时费力，使用我公司体育运动木地板场馆翻新改造本项服务，只需花费重装费用的10%—20%就可以使您的地板焕然一新，且保证与新地板相差无几，而且木地板还可以数次翻新，不影响美观，对于长期为旧地板困扰的用户，使用本技术将是您两全其美的选择！

一、施工程序

1、使用大型地板翻新机械数次打磨出去漆层、表层、木质层约0.5毫米，再经仔细砂关使地板表面细腻、光滑，达到全新状态。

地板边角使用小型角磨机进行打磨，达到整体的平滑效果；

2、将原本的边缝透明腻子剔除，重新封缝，再将整面地板封上底漆，待干；

3、待底漆干后，刷第一遍面漆，待干；

4、用水砂纸仔细研磨，将面层磨至略感粗糙，除去粉屑，刷第二层面漆；

5、按以上程序刷三至四遍面漆，最后一边不必研磨；

6、待最后一遍面漆全干后 打上地板蜡即可。

二、以下情况不能达到全新的效果

1、边潮湿，浸入地板后导致发霉变色（补救方法：部分更换法）；

2、地板受潮后隆起（补救方法：可将地板拆卸找平后再进行翻新）；

3、地板严重受损（补救方法：部分更换）

三、冠奥通官网翻新地板应注意以下几点：

1、打磨要从４０目、８０目、１２０目砂纸逐步打磨，这样才能保证地板的表面细腻、光滑。

２、打磨完后，一定要刮腻子，使用与地板木屑混合的腻子，可以保证地板的本色，地板不会被刮花

关于改造旧办公楼的请示 篇7

XX〔XXXX〕×号 签发人： ×××

*******交通运输执法局$$县分局 关于改造旧办公楼的请示

****交通运输执法局：

我分局就改造旧办公楼向上级申请批复，具体情况如下：

一、基本情况：

*****交通运输执法局****分局位于*****城西大运路南25号，东临*****，西邻****************，南邻居民楼，北临********，地块总面积为2396.27平方米。

二、项目背景：

&&&&&&积极协调&&&&&&&、&&&&&、&&&&&三方，以&&&保税物流中心为基础，共同打造&&&&&&&&&综合保税区。其服务半径将由几十公里拓展到300公里，辐射郑州、西安和太原等市，真正引领&&&进入港口时代。

2010年10月份，&&&&委、市政府确定了以&&&&&物流中心为基础，打造&&&&&国际陆港综合保税区的发展目标。综合保税区规划面积为43平方公里。其中，&&&&&经济开发区6平方公里、&&&&平方公里、*****县冶金工业园区&&&&平方公里。受此规划影响，&&&&&路将会改线，如不开发使用此地块，将会造成国有资产流失。

2010年1月29日，由$$县司法鉴定中心对原$$交通征费稽查所办公楼进行了鉴定：该办公楼地基严重下沉，层面墙体多处出现严重水平裂缝，已无法使用，建筑安全等级被$$县司法鉴定中心评为C级，存在着严重的安全隐患（详见司法鉴定意见书）。

三、项目内容：

（一）拆除旧办公楼。

（二）拟建新业务用房以北地下面积（约1720 m）供开发商新建地下车库；拟建新业务用房以北20米至用地红线地上面积（约940 m）供开发商新建商品房及商业用房。

四、项目建设意义

22（一）项目实施后，可以拥有一半商业用房的所有权，实现了国有资产的保值和增值。

（二）项目实施后，我分局以成本房价回收12套商品房（约1485m）,解决我分局无房职工的住房问题。

妥否，请批示。

附：

1、&&&&&&交通运输执法局$$县分局总平面图

2、&&&&&&&司法鉴定中心司法鉴定意见书

××××年×月×日

主题词：%%%%分局 请示 改造

主送：%%%%%交通执法局

上海旧厂房改造经营的思考 徐军 篇8

上海三旧改造中旧厂房的价值

上海城市三旧改造的三大原因

一、城市产业升级

90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。

二、修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”

从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。

三、特殊需求崛起

从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。

比如：标准办公 〉 soho兼备家居与办公功能转变 〉 loft追求大尺度，随意空间

上海三旧改造的政策咨询问答情况 1.问：什么是“三旧”？

答：“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。

2．问：为什么要开展“三旧”改造工作？

答：改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。

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3．问：“三旧”改造工作的目标是什么？

答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。

4．问：“三旧”改造的基本原则是什么？

答：“三旧”改造的基本原则是：

（一）政府引导，市场运作；

（二）明晰产权，保障权益；

（三）统筹规划，有序推进；

（四）节约集约，提高效率；

（五）尊重历史，客观公正。

5．问：哪些地块可以纳入“三旧”改造？

答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地：

（一）城市区域范围内“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

6．问：“三旧”改造可采用哪些方式推进？

答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进：

（一）由政府纳入土地储备进行改造；

（二）原土地使用权人自行进行改造；

（三）市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。

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7．问：原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理？

答：地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。

8．问：原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金？

答：是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按上海市有关规定办理。

9．问：“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些？

答：可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

10．问：农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地？

答：农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。

11．问：纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续？

答：符合以下条件的用地可以完善用地手续：

（一）已纳入“三旧”改造范围；

（二）符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划；

（三）已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。

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12．问：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续？

答：分以下三个时间段处理：

（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续；

（二）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除政府收购储备后再次供地外的，可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地；

（三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的政策。

13．纳入“三旧”改造，但想保留为集体土地性质的，如何完善用地手续？

答：纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照12问进行集体建设用地确权登记发证。

14．问：纳入“三旧”改造范围，需完善征收手续的土地，由哪一级政府批准？程序如何？

答：完善征收手续需由市政府批准。当地市、区、县人民政府制订改造方案，报市政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。除征收手续外，其他的“三旧”改造由市人民政府批准。

15．问：“三旧”改造涉及的各项工作是否有时间限制？

答：完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2015年前完成，之后该项政策不再执行。

16．问：“三旧”改造涉及的资金如何解决？

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答：“三旧”改造涉及的资金可由政府统筹、原用地单位自筹和引入社会资金三种方式解决。

17．问：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设费用由谁负担？

答：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，由政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

18．问：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，是否需要增缴土地出让金？

答：此类不需要增缴土地出让金。

19．问：“三旧”改造有哪些资金扶持政策？

答：“三旧”改造有以下资金扶持政策：

（一）需要搬迁的国有企业用地由政府收回后通过招拍挂方式公开出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展；

（二）在旧村庄改造中，政府通过征收农民集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展；

（三）政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和承担拆迁工作企业的合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；

（四）在确定开发建设条件的前提下，可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

纵观上海旧厂房改造的成绩和价值 《成绩》

上海共有250余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而杨浦区作 第 5 页

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为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中，由空置厂房变身而成创意园区的共有160处，截至去年12月，上海市创意产业中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过180万平方米。上海旧厂房改造项目分布图

《价值》

价值有三：

其一“上海旧厂房改造”改造将大大拉动城市的投资与消费，提高土地利用的集约程度与效益，消除城市中的发展痼疾与城乡二元结构，使城市公共服务功能、保障体系惠及“城民”，可谓与建设首善社区、人文社区不谋而合。就上海房地产行业及市场而言，有深远影响：其一，现有的市场格局及行业格局将洗牌，重新生成新的格局。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。旧厂房改造的兴起，大大扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。

其二，市场的供应将大大增加，市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对

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价格造成抑制。被压抑的市场需求将被大大激活，推动上海重新成为主力开发城市。在“旧厂房”改造的大背景之下，核心板块供应增加,同时激发相应需求。

其三，楼价的正面效应大于负面，全市成交均价大幅上升无疑。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。“三旧”改造带来房地产市场供求两旺：发展商有了更多投资的机会，被压抑的需求得以释放，同时取得社会、经济、环境、人文等多方共赢，不得不说这是一招妙棋。

上海旧厂房的市场化产品

旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业，配合上海率先提出的2.5产业政策的支持，上海已经成为全国三旧改造的领军城市

一、国外的创意产业

表现形式主要为——LOFT+SOHO 纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。

二、国内初创的创意产业

国内的创意产业园——自发形成的艺术家集中区

1、杭州LOFT49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处杭州市郊。园区面积20000平方米。

2、北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京郊区。整体面积60000平方米。

三、上海创意产业市场表现

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《分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素》

《产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度》

《有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主》

四、上海创意园区经典案例(8号桥）

项目原址：上海汽车制动器厂 项目地址：建国中路8号 建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 代表客户：HMA、SOM设计公司 项目挂牌：上海第一批创意产业基地

企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然

其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展

主题定位：汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。

入驻企业：SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中 心„„(X2)项目原址：上海亚华印刷机械厂 项目地址：茶陵北路 20 号

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建筑规模：13000平产业定位： IT 数码 建筑设计 媒体及艺术

项目挂牌：上海第二批创意产业基地 企业背景：携程之力山投资及红衫基金

其它信息：徐汇区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区

主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询 „„

(智造局)项目原址：上海紫光机械厂 项目地址：蒙自路169号 建筑规模：总建面积约2.3万平米 产业定位：现代化服务外包产业 项目挂牌：上海市第四批创意产业基地 商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司 项目租金：4-7元/平米/天

其他信息：卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，卢湾区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目

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主题定位：国际服务外包产业园

入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展„„

(M50)项目原址：信和纱厂

（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50 号 建筑规模：总建面积约4.1万平米

产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视 代表公司：司马青工作室、谭行健工作室 项目挂牌：上海第一批创意产业基地 开发商：上海纺控集团

其他信息：民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有 极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府 的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。

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(天山时尚园)项目原址：上海离合器厂 项目地址：天山路1718号

产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布

企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学 院+长宁区政府共同建设 项目规模：10000平方米 项目租金：2元/平方米/天

项目功能：创意办公+商务配套+会所

项目说明：项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业技能性发展平台为目标。

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(SVA越界)项目原址：上海金星电视机厂 项目地址：田林路140 号

建筑规模：总建面积约13.8万平米 产业定位：多主题形态

项目挂牌：上海第四批创意产业基地 设计公司：阿特金斯

产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布

其他信息：SVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与SVA集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。

(筑园)项目原址：上海建材商城 项目地址：宜山路407号

建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活 项目挂牌：上海第二批创意产业基地

管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中 心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布

其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商 业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯

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平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生 活环境的体验性场所。

创意产品的市场价值体现（投资和收益情况）

1、改造前后的收益差别 周家桥创意基地 长宁区万航渡路2453号 获得的租金1元/平米/天

简单涂料外墙，Loft：3.5元/平米/天

设计工厂

虹漕南路9号/漕宝路 获得的租金1.2元

简单涂料外墙，Loft：3元/平米/天

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苏州河Doho 位于长宁区周家桥 获得的售价8000元/平米

玻璃幕墙外立面、整体绿化，Loft：4.56元/平米/天

智造局

位置-蒙自路169号 获得的租金2.5元/平米/天 玻璃装饰，Loft：5.8元/平米/天

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2、创意园区商铺价格 SVA·越界（内街）报价:6~12元/平米/天

智造局

报价:6~10元/平米/天

海上海（内街）实价:5~8元/平米/天

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3、创意产品租售去化情况(售)海上海

开盘日期：2005.03产权销售 办公楼面积：78000平米

去化情况：至2005年12月基本去化完毕 招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右

创智坊

开盘日期：2006.11产权销售 一期办公楼面积：70000平米 去化情况：2007年底去化80%(租)创邑·金沙故 园区前身： 上海离合器总厂

总建筑面积： 23000平米 经营方式： 只租不售

产品构成： 13幢建筑单体，层高5-10米 功能定位： 文化创意设计及展示

去化情况：06年开始招商，一年企业入驻率达80%。

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八号桥

开盘时间：2005年12月 经营方式：只租不售 建筑规模：12000平（一期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 目前租金：6~7元/m2/天

去化情况：至06年12月已经满租售

创意产业物业和常规办公、商业物业的区别 创意产业园:外部形象富含创意动感 常规办公物业:外立面商务感浓厚

创意产业园:内部LOFT空间充满想象 常规办公物业:内部格局标准划一

创意产业园以激发企业员工灵感创造价值

常规办公楼通过硬件品质提升企业形象注重硬件品质

创意产业提供平台 自发形成内聚,新兴的办公模式 常规办公楼依托外部 形成行业外聚,传统的办公模式

创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合，达到聚集效应 常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集，不受掌控

创意产业注重融合

融合：创意办公与传统办公的创新融合 融汇：生意与生活、工作与休闲、办公与商业 融通：八小时之内与八小时之外、界内与界外

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融洽：各类人群在社区内的和谐交融

也就是办公加上了休闲(创意产业一般都有超过10%的休闲空间和消费场所),生意加上了生活(创意产业一般都不拘一格融合了超过10%面积的生活消费空间)

当工作成为生意 当商业成为生活 你可以选择走路 也可以骑上单车 人生本就不用急吼吼

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上海粤商投资有限公司

徐 军