房地产信托项目选择标准

房地产信托项目选择标准（推荐7篇）

房地产信托项目选择标准篇1

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3.产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。

4.项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、大连、）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5.地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6.开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足的项目。

7.土地成本：土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高的项目，禁止介入地

王项目。

8.风控措施：对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例不超过

1：1，信托100%或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；对于贷款项目，开发商必须满足二级房地产开发资质（其股东具备二级资质亦可）、35%自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过50%的硬性条件。

房地产集合资金信托流程

房地产信托项目选择标准篇2

房地产行业的建设项目, 由于其影响因素多而复杂, 专业性和法律性要求高, 前期资本投入较大, 但回收周期长, 以致造成房地产项目建设具有很大的风险性。因此房地产企业在进行项目选择时, 总是要对所选项目的收益和风险同时进行细致的评估, 以求选择合理, 降低风险, 增大收益。

但是, 在房地产项目选择工作的实践中, 常用的分析方法是定性分析法, 比如:多目标规划法、决策树法等。多目标规划方法没有考虑各种定性因素的分析, 仅仅把选择思路放在对自身能力的分析上, 对提高项目收益绩效考评方面还有所欠缺;决策树分析法虽然考虑了竞争因素, 但对于竞争因素的处理比较简单, 同时仅仅考虑预期的利润率, 也难以全面实现项目建设的经营目标, 并且这些方法缺乏有效的分析工具和模型。

自从模糊数学问世以来, 模糊评判方法被广泛地运用到各个领域, 有的用来诊断企业的经营状况, 有的用来解决企业管理者选择的问题。但是, 尚未见到运用模糊数学原理来解决房地产项目的选择问题。

本文试图通过模糊数学原理中的模糊关系方程, 建立了房地产项目选择模型, 来解决房地产项目的评价和选择问题, 使房地产建设项目的评价和选择更为客观和准确。

二、建立模糊关系方程评价模型

模糊关系方程的构建是先设两个有限论域:U={u1, u2, …un, }, V={v1, v2, …vn, }, 其中:U代表综合评判的因素所组成的集合, V代表评语所组成的集合。模糊变换为:其中:是评判的结果, 是V上的模糊子集;是U上的模糊子集, 是隶属于的隶属程度, “”表示运算的算子。

如果我们已知输入和隶属度及算子, 就可以输出。这就是所谓的模糊综合评判问题。如果把问题反过来, 若已知输出, 来求输入。这就是综合评判的逆问题。

在房地产项目选择上, 假设已知未来项目的收益情况, 根据该方法我们可以对目前企业的经营进行综合评判, 看企业能否适合该项目的开展。即房地产企业开展该项目能否达到预期的收益。

房地产的开发项目, 从提出到完成, 一般包括以下几个阶段:项目开发的初步设想、投资机会分析、项目建设可行性分析、投资决策、实施和总结。其中房地产开发项目设想的提出, 到项目的投资决策, 是整个项目开发的核心。

通常, 根据房地产项目的初步设想, 对城市的总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解, 制定出具体的开发项目。在建设项目定位后, 对拟开发项目进行特定的市场分析及预测, 推断出项目的未来收益。但是, 由于受企业目前自身经营状况、投资经营实力等因素的影响, 导致项目建设态势呈现不确定性。因此运用模糊数学原理, 可以得到项目收益可能出现的模糊集是:={优, 较优, 正常, 差}。

同时, 在对该项目的实施上, 企业自身经营状况和实力可能出现的模糊集是:={满足, 良好, 不满足}。

首先, 房地产企业根据项目的客观条件及该项目相关的宏观经济环境, 可以事先评价出项目未来处于某种发展态势的可能性的大小, 即得到模糊评价向量:, 且

其次, 房地产企业根据项目具备的条件、已掌握的资源, 对项目的未来发展处于某种态势做出隶属评判, 即得到模糊隶属评

最后, 房地产企业得出企业经营能力满足该项目可能性大小的向量:。。

因此, 我们得到模糊关系方程。这里“”取M (∧, ∨)

算子, 不妨记则模糊关系方程可化为:

通过求解上述模糊关系方程, 依据模糊解中之最大分量对房地产企业的经营实力, 即房地产企业满足项目顺利开展能力的大小程度做出评判。

三、模型的求解

为了描述和求解的方便, 引进方程组的增广矩阵, 记号为Aug (A) ,

在此, 利用逐次消元法求出模糊关系方程的解的范围。为讨论方便, 把模糊关系方程与它的增广矩阵同等看待。不失一般性, 假定b1≥b2≥b3≥b4。

1. 模糊关系方程的最大解

模糊关系方程的增广矩阵Aug (A) 可化为:

则Red (A) 称为增广矩阵的简化矩阵, 相对应的方程称为模糊关系方程的简化方程, 即

由模糊数学中的推理知, 模糊关系方程与它的简化方程同解, 而简化方程有解的充分必要条件是:在简化方程中有非零右端项的每个分方程都至少有一个非零系数。

如果简化方程有解, 则: , 其中就是模糊关系方程的最大解, 故模糊关系方程的最大解求出。

2. 模糊关系方程的极小解

把简化矩阵按下列规则得到的矩阵称为简化矩阵的紧凑矩阵，记为

(1) 当右端项bp=0, 把简化矩阵的第p行删去。

(2) 当右端项bp≠0, 如果存在bi≥bp, 且每个j∈{1, 2, 3, 4}都适合条件 , 那么把简化矩阵的第p行删去。

(3) 凡是删不掉的行, 将它的非零元全部换为这一行的右端项。

紧凑矩阵的结构极为特殊，第一行的每个元素

如果不为零, 便等于非零的 , 并且至少有一个元素不为零。其他各行元素类推。

在常见的情况下，尽管有些右端项在简化矩阵的最右边的列中重复出现，但在构造紧凑矩阵时，重复的右端项已被删去，余下的 ,

在这种情况下, 可直接得到简化矩阵的全部极小解。有时也会遇到紧凑方程Com (A) 包含相等右端项的情形, 即: 。这时我们按照右端项的大小, 把紧凑矩阵分块, 首先求出每块的极小解, 然后把每块的极小解拼成C o m (A) 的极小解。故模糊系数方程的极小解求出。

在我们得到评价模型的所有解时, 房地产企业可依据模糊解中最大分量对企业开展所选项目的实力满足度的大小进行评判。

例如某房地产企业根据前期整理的数据及专家评判法, 获得该项目未来的收益模糊评判向量为:

根据上述模型求解过程我们可以求出模糊关系方程的最大解为 , 紧凑方程的唯一极小解为 , 所以由X中最大分量可得知:房地产企业目前的经营实力, 对该项目能满足的可能性最大。

四、结论

在信息不对称的前提下, 由于受房地产行业特殊性的影响, 企业在进行项目选择时, 是一个多目标、多因素的分析过程, 是对项目风险与收益权衡的结果, 同时也是科学分析与直觉的综合考虑。本文利用模糊关系方程的方法, 以项目预期收益和房地产企业经营能力的满足程度建立模糊关系模型, 在提高房地产企业项目选择评价的准确性上无疑是一种有益的尝试和好的方法。

摘要：房地产企业在前期项目选择的决策过程中, 由于影响项目的各类因素的复杂性和模糊性, 仅采用定性分析的方法进行研究存在很大的缺陷。本文通过模糊关系方程, 建立项目选择研究模型, 弥补了定性分析法的某些缺陷, 使房地产建设项目的评价和选择更为客观和准确, 决策更具有科学性。

关键词：房地产项目,模糊关系方程,项目选择模型

参考文献

[1]李佑莲谢大勇:熵权理论在工程投标项目决策中的应用[J].基建优化, 2007 (4) , 28 (2)

[2]区奕勤等:模糊数学原理及应用[M].成都:成都电讯工程学院出版社, 1988, 4

[3]周浩亮:模糊数学基本理论及其应用[J].建井技术, 1994 (4) :70-80

[4]柴彦红:运用模糊关系方程诊断企业经营症状模型研究[J].固原师专学报, 2004, 25 (6) :15

[5]吴政包昌火:基于竞争情报分析的企业经营者选择问题研究[J].情报学报, 2006 (3) :375～378

房地产项目工程管理周期标准篇3

一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。

二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。

三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。

四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。

第一部分建筑安装工程

单体工程设计阶段（31天）

一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。

2、工作成果：施工图。

3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。

二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工图审查通知书

b、审图机构认可的施工图

3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。

单体工程施工图预算与招投标（44天）

一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。

A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清单、拟定标底。

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。

注：本工作与政府图审同时开始。

B、按公司内部程序确定标底（8天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。

2、工作成果：招标标底

3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。

二、招投标

A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。

2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本

3、职责：

a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件； b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：

①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价

②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。

B、发布招标公告（1天）

1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。

2、工作成果：招标公告

3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：

a、建设工程施工招标交易登记表

b、建设计划批准文件

c、建筑施工图技术性审查报告

d、资金落实证明

e、工程招标代理委托合同

f、投标邀请书

g、资格预审文件

C、招标文件备案（3天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。

2、工作成果：备案的招标文件。

3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。

D、发放招标文件（备案当天完成）

1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。

2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位

E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）

1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。

2、工作成果：确定中标候选人。

3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。

F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）

1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。

2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同

3、职责：分公司采购部负责办理。

注：监理单位在开工前第38天确定。

单体工程施工阶段

一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。

3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：

a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条

件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。

二、在工程开工前还要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。

⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。

2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。

⑵、工作成果：确定货源。

⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。

3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。

⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。

⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。

说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。

4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。

⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。

⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。

1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。

注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。

1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。

2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。

单体工程竣工调试与验收阶段

一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）

1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。

1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得专项验收合格证明文件

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。

1、标准时限：验收当天完成2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

四、单体工程竣工验收备案

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。

2、工作成果：完成备案

3、职责：分公司开发部、工程部协同办理

第二部分市政配套与园林景观工程

市政配套工程与园林景观施工图设计

一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）

1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）

1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

施工图预算编制阶段

一、市政各专业施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

二、园林景观施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

市政各专业及园林景观工程招投标阶段

1、招标方式：自行招标

2、招标时限：

a、市政各专业工程：（40天）

同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。

b、园林景观工程：（40天）

同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。

3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：

a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。

b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。

d、合同经评审后，签订施工合同。

注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。

施工阶段

当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。

标准时限：（90天）

1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。

2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。

建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。竣工调试与验收

1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。

2、职责：分公司工程部组织完成。

第三部分其他工作

一、办理商品房预售许可证；

1、标准时限：总投资额达35%时完成2、职责：由分公司销售部办理。

二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）

A、单体工程移交（15天）

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）

1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

三、办理业主入住手续

1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。

2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。

四、项目的规划验收

当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。

五、办理竣工结算

1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。

2、工作成果：完成最终工程结算报告。

私募股权基金的投资项目选择标准篇4

私募股权基金的投资项目选择标准

私募股权投资基金产品一般投资于非上市企业，且较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成型企业，不受被投资企业行业的限制。华地资本的私募股权投资产品则专注投资于中国城镇化建设发展最具发展潜力的房地产行业。

对于房地产项目的选择，华地资本有比较严格的要求，根据管理团队的专业经验，一般按以下基本标准初步选择投资对象：

（1）房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产股权投资项目应该是不错的选择。

（2）融资主体的管理团队经验丰富、信用良好。优先选择那些在房地产项目投资业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的开发商。优质的地产项目和信用良好的融资主体是私募股权投资基金的重要基础，也是评估和防范资金运用风险的“第一道屏障”。

房地产信托项目选择标准篇5

(草案)

第一章总则

第一条为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条

信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条

信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。

信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

第六条信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。

第七条

中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。

第二章房地产投资信托计划的设立

第一节信托公司资质

第八条设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：

（一）注册资本不低于5亿元人民币；

（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员；

（三）具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；

（四）董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会；

（五）过去三年连续盈利；

（六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；

（七）公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好；

（八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。

第九条

信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：

（一）申请报告；

（二）已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；

（三）由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；

（四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；

（五）公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表；

（六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。

第二节信托计划的发售

第十条房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：

（一）信托合同期限为五年以上；

（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；

（三）信托单位持有人不少于一百个；

（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；

（五）房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。

第十二条信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

（一）可行性研究报告；

（二）信托合同草案；

（三）资金保管协议草案；

（四）发售说明书草案；

（五）注册会计师出具的会计意见书；

（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；

（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；

（八）律师事务所出具的法律意见书；

（九）中国银监会要求的其他文件。第十三条

信托合同应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；

（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；

（三）信托计划总额和信托合同期限；

（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；

（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；

（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；

（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；

（八）信托收益分配原则、执行方式；

（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；

（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；

（十一）信托财产的投资策略；

（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；

（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；

（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；

（十五）争议解决方式；

（十六）当事人约定的其他事项。

第十四条房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；

（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；

（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；

（四）将要收购的物业的详细介绍；

（五）交易及其结构的特定特征；

（六）实际交易的特定细节；

（七）定价及估值；

（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；

（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；

（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；

（十一）会计调查报告；

（十二）税务意见书；

（十三）法律意见书；

（十四）风险警示内容；

（十五）中国银监会要求的其他内容。

上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。

第十五条中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人；不予核准的，应当说明理由。

第十六条

信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。

前款规定的文件应当真实、准确、完整。

对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。

第十七条信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。

第十八条

在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。

信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。

第十九条房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。

第二十条投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立；信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。

信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：

（一）以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用；

（二）在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返 5 还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。

第二十一条房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。

信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。

第三节信托公司的职责

第二十二条信托公司应当履行下列职责：

（一）依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜；

（二）办理信托计划备案手续；

（三）对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账；

（四）按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益；

（五）进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告；

（六）编制季度、中期和信托计划报告；

（七）计算并公告信托计划资产净值；

（八）办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项；

（九）召集信托单位持有人大会；

（十）保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

（十一）以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；

（十二）中国银监会规定的其他职责。第二十三条信托公司不得有下列行为：

（一）将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动；

（二）不公平对待其管理的不同信托财产；

（三）利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益；

（四）向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。

第二十四条有下列情形之一的，信托公司职责终止：

（一）被依法暂停或取消营业资格；

（二）被信托单位持有人大会解任；

（三）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（四）信托合同约定的其他情形。

第二十五条原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人；新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。

信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。

第二十六条信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。

第四节资金保管机构的职责

第二十七条

资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：

（一）净资产和资本充足率符合有关规定；

（二）设有专门负责信托财产账户资金保管的部门；

（三）有安全高效的清算、交割系统；

（四）有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施；

（五）有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度；

（六）法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。第二十八条资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。第二十九条

资金保管机构应当履行下列职责：

（一）安全保管信托账户资金；

（二）按照规定开设信托资金账户；

（三）对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立；

（四）保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

（五）按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜；

（六）办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项；

（七）对信托计划财务会计报告、中期和信托计划报告出具意见；

（八）复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值；

（九）按照规定召集信托单位持有人大会；

（十）按照规定监督信托公司的投资运作；

（十一）中国银监会规定的其他职责。

第三十条资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

第三十一条有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：

（一）被信托单位持有人大会解任；

（二）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（三）信托合同约定的其他情形。

第三十二条

资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构；新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。

资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。

第三十三条资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。

第三章房地产投资信托计划的运作

第三十四条

信托财产应当用于下列投资：

（一）投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售；

（二）用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业；

（三）中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。

第三十五条信托财产不得用于下列投资或者活动：

（一）将房地产信托资金运用于非房地产或其相关权利，但闲置资金可用于购买国债、金融债和货币市场基金等；

（二）向他人贷款或者提供担保；

（三）从事承担无限责任的投资；

（四）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他活动。第三十六条信托公司运用信托财产，应当遵循以下原则：

（一）投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目；

（二）房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%；

（三）购买房地产项目的持有期限不得低于3年；

（四）同一管理人管理的不同房地产投资信托计划，不得同时投资于同一房地产项目；

（五）不得以房地产投资信托计划的名义使用不属于该信托计划的资金进行房地产项目的投资。

第三十七条信托公司运用信托财产，应当遵守以下投资比例：

（一）用于购买商业用房、办公用房、住宅用房或工业用房并予以出租、出售的，不得低于该信托财产总值的80％；

（二）用于本办法规定的其他投资方向的，不得超过信托财产总值的20%。第三十八条

信托计划的收益分配，应当以现金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托计划净收益的90％。

第三十九条房地产投资信托计划可以对外负债，但负债率不得超过信托财 9 产净值的20%。

第四十条信托公司必须对所投资的房地产项目实施尽职调查。信托公司董事会负责设立尽职调查委员会，成员包括：信托公司、资金保管机构、负责该项目的律师、会计师以及物业评估人员。尽职调查包括但不限于以下内容：

（一）详细了解拟投资的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房的情况，包括地理位置、环境、租售市场前景和能否产生可预见现金流等，厘清房地产或其相关权利上所附的债权债务关系；

（二）对物业的整体情况进行调查分析，包括物业的性质、法律权属、承租方及其他房地产协议签订方权利的可靠性及确定性、租约的可执行性；

（三）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；

（四）对房地产投资信托资金的使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析；

（五）房地产项目现有及预期的租约及重大协议；

（六）维修及营运物业所需的开支；

（七）物业是否投保及已投购保险的承保范围及金额；

（八）了解信托公司、资金保管机构和信托计划拟投资的房地产项目的原始持有人是否存在关联关系；

（九）通过执业律师出具法律意见书，法律意见书需明确：房地产项目的产权是否明确、房地产投资信托的交易结构是否合法、尽职调查过程以及信息披露是否符合法律规定等等；

（十）通过注册会计师出具会计意见书。会计意见书需对房地产投资信托的现金流预测、财务模型、假设条件是否合理等事项进行确认，同时还要对税务事项出具相应税务意见；

（十一）了解房地产项目的现行运行情况、工程调查报告具体包括房地产项目的设备设施运行状况和维护、潜在大修需求等情况；

（十二）委托具有国家一级评估资质的房地产估价机构出具房地产估价报告。

第四十一条估价报告必須最低限度包括下列事项：

（一）有关的估价基础及所用假设的全部重要详情；

（二）描述及说明所采用的估价方法；

（三）有关市场的整体結构及状况，包括就供求情况、市场趋势及投资活动而进行的分析；

（四）有关物业的所处的详细位置；

（五）有关物业现有用途；

（六）有关物业的說明，包括土地使用权年限、用地面积、建筑面积、可销售面积、可出租面积及目前各部分的用途等；

（七）有关物业产权状况；

（八）有关物业租赁状况，包括出租率、租户结构、租约期限结构、租金结构和租约主要条款概要等；

（九）在估价基准日，有关物业的帐面价值；

（十）可能影响有关物业价值的任何其他事项。

第四十二条信托公司应每年对信托财产评估一次，并按规定向信托单位持有人披露，向中国银监会报告。

信托公司必须至少每两年委托具备一级资质的专业房地产估价机构出具相关估价报告或意见，作为评估信托财产价值的参考。

第四十三条信托公司委托专业房地产估价机构出具估价报告时，应遵守下列规定：

（一）单笔交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上（含二家）具备一级资质的专业房地产估价机构进行估价。如果专业房地产估价机构在同一房地产评估基准日评估价格差异超过百分之二十以上，信托公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由；

（二）信托合同签订前的房地产或其相关权利的估价，其评估基准日与合同签订日期不得超过三个月；

（三）专业房地产估价机构及其估价人员应与信托计划当事人无利害关系。

第四十四条信托公司应为每一个房地产投资信托计划设置单独的投资决策委员会，成员为三至七人，且有不少于三分之二以上的无利害关系的外部人士，所有成员必须是具备地产和金融相关经验的专业人士。

第四十五条信托公司运用信托财产，应依据可行性研究报告和信托合同做出投资分析报告，以此做出投资决定和交付执行，执行时应做出投资决定纪录和执行纪录，并定期向投资决策委员会提交书面报告。

前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

第四十六条

信托公司的信托财产运用计划应经投资决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经投资决策委员会成员四分之三以上同意。

第四十七条

信托公司运用信托财产，必须与信托合同确定的投资方向和投资策略相一致。

第四十八条

信托公司应按季度将信托计划经营及风险状况上报中国银监会或其派出机构，并接受中国银监会及其派出机构的监督检查。

必要时，中国银监会或其派出机构可委托专业机构人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

第四十九条

信托公司应当建立科学有效的投资决策流程，其主要内容必须符合信托合同所规定的投资方向、投资范围、投资策略、投资组合和投资限制等要求。要明确界定投资权限，建立投资风险评估与管理制度，在设定的风险权限额度内进行投资决策。投资决策应当有充分的投资依据，重要投资应有详细的研究报告和风险分析支持，并有决策记录。

第五十条信托公司应制订和形成详细可行的操作流程，并保证该操作流程的严肃性和独立性。

第五十一条

信托公司应当建立有效的风险控制制度，明确风险点，并明确规定相应的控制措施。

信托公司风险控制的目标，应符合有关法律、法规的规定，能有效防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保信托计划的稳健运行和信托财产的安全与独立。

第五十二条信托公司将信托财产投资于工业用房、商业用房、办公用房、住宅用房或其相关权利并予以出租、出售的，应当至少采取如下的管理措施：

(一)制订信托计划的投资策略及政策并有效地管理与信托计划有关的风险；(二)投资于符合信托计划的投资目标的房地产项目；(三)明确额定信托计划的借款限额；(四)管理信托计划的现金流量；(五)管理信托计划的财务安排；

(六)为信托计划投资的房地产项目安排足够的物业保险及人员保险；(七)制订及落实租赁策略，策划租户的组合及物色潜在租户；

(八)执行租约，履行租赁管理工作。包括与租户磋商出租、退租、续订租约、终止租约、重新出租以及进行租金评估和调整、收取租金、追收欠租及收回物业等事宜；

(九)确保所管理的房地产项目的营运遵守法律、法规；

（十）制订及落实有关物业管理、维修、完善计划。

第五十三条

信托公司可以在评价自身房地产管理经验与能力的基础上，依照信托合同的约定，聘请外部独立的专业管理机构担任管理顾问。

第五十四条

信托公司可以委托具备二级以上（含二级）国家物业管理资质的房地产服务企业管理房地产投资信托计划所持有的物业，由其负责房地产直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及收租事宜。信托公司可以根据需要委托两家以上物业管理机构进行物业管理。

第五十五条信托公司应对其委托的物业管理机构履行足够的监督义务，并对物业管理机构管理信托财产的行为承担最终责任。

第四章信托单位持有人权利及其行使

第五十六条信托单位持有人享有下列权利：

（一）分享信托财产收益；

（二）参与分配清算后的剩余信托财产；

（三）按照规定要求召开信托单位持有人大会；

（四）对信托单位持有人大会审议事项行使表决权；

（五）查阅或者复制公开披露的信托计划信息资料；

（六）对信托公司、资金保管机构等损害其合法权益的行为依法提起诉讼；

（七）信托合同约定的其他权利。

第五十七条

下列事项应当通过召开信托单位持有人大会审议决定：

（一）提前终止信托合同；

（二）信托计划扩募或者延长信托合同期限；

（三）提高信托公司、资金保管机构的报酬标准；

（四）更换信托公司、资金保管机构；

（五）信托合同约定的其他事项。

第五十八条

信托单位持有人大会由信托公司召集；信托公司未按规定召集或者不能召集时，由资金保管机构召集。

代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人就同一事项要求召开信托单位持有人大会，而信托公司、资金保管机构都不召集的，代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人有权自行召集，并报中国银监会备案。

第五十九条

召开信托单位持有人大会，召集人应当至少提前三十日公告信托单位持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

信托单位持有人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第六十条信托单位持有人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，信托单位持有人可以委托代理人出席信托单位持有人大会并行使表决权。

第六十一条信托单位持有人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的持有人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的百分之五十以上通过；但是，信托计划扩募、更换信托公司或者资金保管机构、提前终止信托合同，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的三分之二以上通过。

信托单位持有人大会决定的事项，应当依法报中国银监会备案，并予以公告。

第五章信托计划的变更、终止与信托财产清算

第六十二条按照信托合同的约定或者信托单位持有人大会的决议，并经中国银监会核准，已设立的房地产投资信托计划在封闭两年后可以向中国银监会申请扩募。

已在交易场所交易的，应符合相关交易规则的要求。

第六十三条信托计划扩募或者延长信托合同期限，应当符合下列条件，并经中国银监会核准：

（一）信托计划运营业绩良好；

（二）信托公司最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚；

（三）信托单位持有人大会决议通过；

（四）中国银监会规定的其他条件。

第六十四条有下列情形之一的，信托合同终止：

（一）信托合同期限届满而未延期的；

（二）信托单位持有人大会决定终止的；

（三）信托公司、资金保管机构职责终止，在六个月内没有新受托人、新任资金保管机构承接的；

（四）信托合同约定的其他情形。

第六十五条

信托合同终止时，信托公司应当组织清算组对信托财产进行清算。

清算组由信托公司、资金保管机构以及相关的中介服务机构组成。清算组作出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报中国银监会备案并公告。

第六十六条清算后的剩余信托财产，应当按照信托单位持有人所持份额比例进行分配。

第六章信息披露

第六十七条

信托公司、资金保管机构和其他信托计划信息披露义务人应当依法在中国银监会指定的媒体上披露信托计划信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第六十八条信托计划信息披露义务人应当确保应予披露的信托计划信息在中国银监会规定时间内披露，并保证信托单位持有人能够按照信托合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。

第六十九条公开披露的信托计划信息包括：

（一）房地产投资信托计划招募说明书、信托合同、资金保管协议；

（二）信托计划募集情况；

（三）信托单位交易公告书；

（四）信托计划资产净值、信托单位净值；

（五）信托财产的资产组合报告、财务会计报告及季度、中期和信托计划报告；

（六）临时报告；

（七）信托单位持有人大会决议；

（八）信托公司、资金保管机构负责信托财产账户资金保管部门的重大人事变动；

（九）涉及信托公司、信托财产、信托财产账户资金保管业务的诉讼；

（十）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定应予披露的其他信息。

第七十条对公开披露的信托计划信息出具审计报告或者法律意见书的会计师事务所、律师事务所，应当保证其所出具文件内容的真实性、准确性和完整性。

第七十一条

公开披露信托计划信息，不得有下列行为：

（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；

（二）对房地产投资业绩进行预测；

（三）违规承诺收益或者承担损失；

（四）诋毁其他信托公司、资金保管机构或者信托单位发售机构；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他行为。第七十二条信托计划在交易场所交易的，信托公司应于信息披露前将相关信息披露文件报送信托单位交易场所的管理机构。

第七章监督管理和处罚

第七十三条

中国银监会依法履行下列职责：

（一）依法制定有关房地产投资信托活动监督管理的规章、规则，并依法行使核准权；

（二）办理房地产投资信托计划备案；

（三）对信托公司、资金保管机构及其他机构从事房地产投资信托活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告；

（四）制定房地产投资信托从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施；

（五）监督检查房地产投资信托计划信息的披露情况；

（六）法律、行政法规规定的其他职责。

第七十四条未经批准，擅自办理房地产投资信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

第七十五条

信托公司存在欺骗投资人行为，或者信息披露存在虚假陈述的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

第七十六条

信托公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未委托对信托财产账户资金设置资金保管机构的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十七条

信托公司违反本办法规定实施关联交易，损害投资人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十八条

中国银监会及其派出机构依法履行职责，发现违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。

第八章附则

地产项目示范区标准化研发和思考篇6

1 项目回顾与总结

1.1 在无任务书的情况下做设计

设计团队常常面临的让人头疼的项目之一是没有任务书。客户不知道他们要什么, 希望设计师能提供各种可能的多选题, 而建筑行业的本质就是基于客户需求, 在这种情况下项目如何向前推进?

首先, 协助客户寻找“灵魂”, 即产品的核心价值观。建筑师的工作不只是设计房子, 早在文艺复兴时期, 维特鲁威就提出:合格的建筑师需要了解绘画, 哲学, 数学, 几何, 音乐, 药剂学, 法律, 天文学等综合学科。由于现代建筑的日趋专业和复杂性, 建筑师的知识构成需要更广泛, 广告包装和定位策划也成为设计前期建筑师必须要掌握的技能之一, 需要通过对甲方初期模糊的要求和一些片段印象准确提炼出产品想要表达的内涵, 吸引目标客户群。根据开发商对买房者的消费价值观分析, 名仕针对的是所谓“传统尊贵型”客户, 意指通过个人奋斗具有一定社会地位的人群, 他们注重体面和尊贵, 表现在建筑上就是“大气体面的品质社区”, 风格主打新古典和ART DECO。住宅立面标准化有关名仕的形容词是“大气, 尊贵, 厚重, 品味, 简约, 典雅, 精致, 质感, 细腻”, 而商业需要一些不同的东西。图1、图2是我们对商业目标成果和研究框架进行的初次汇报, 提炼了对名仕商业的认识, 提供了研究目标、口号、图腾, 并进行了售楼处初步案例的研发, 获得了甲方的认可, 成为集团内部对名仕商业特征的共识。

关键词是“理性框架下的戏剧化冲突, 古典框架衍生的现代灵魂”, 具体形象代表是一个具有古典浪漫主义特征然后被几何化的独角兽雕像, 做了一版柱式底部+玻璃幕顶代表古典特征和现代碰撞的售楼部。

其次, 工作提纲的确定和修改:目标明确之后就要开始为实际研究做准备了, 初期商业标准化的研究框架我们定义为:规划布局研究, 建筑主体研究, 结构及设备研究, 标识软饰研究和景观配置研究。对于后面的三项建筑团队也做了很多工作, 但是最终成果并没有采用, 并非产品标准化系列里没有这几项, 而是开发商将这部分工作分项给各专业公司包括商业策划, 标识, 景观和内装公司完成各自的标准化手册。由于现代知识的爆炸型增长及技术的进步, 工作被不断细分给越来越专业化的工作者, 建筑师必须认识到, 设计工作不是单一团队完成所有的事, 更重要的是学会以最佳的方式将工作分解成独立的, 便于分配的任务, 进行质量控制, 从而提高工作质量, 加快工作进度, 降低成本。

最后, 手册的章节分级系统和客户体验感:标准化手册的最终用户是地方开发公司的员工, 很多人不是建筑专业出身, 手册必须逻辑清晰, 简单明了易于上手。

过程版的目录 (如图3) , 分了3级编码, 每页内容又按照建筑图的逻辑增加了字母缩写表示图纸内容, 但是后来我们发现这套编目体系太过冗赘, 没有起到预期的效果反而容易让人迷惑。最终目录编制 (如图4) , 取消了数字和字母编码, 简化一切不需要的信息, 用色差代替数字提示章节变化, 提供最直观简单的客户体验。

1.2 规划标准化的研究过程和最终解决思路

商业规划标准化从开始听起来就像一个悖论。由于没有名仕项目可供分析, 我们研究了大量著名商业街的布局、动线、尺度以及空间感受, 试图找出商业街的共性和设计切入点。中期汇报的时候这部分内容分成三个层面:规划原则, 规划控制要素, 实际案例分析。规划原则中将商业街内的标志性节点按照大小和重要性分级, 介绍如何控制节点数量, 如何设计街道剖面, 如何组织沿街形态, 同时有大量案例佐证, 包括伦敦牛津街、摄政街、莱斯特街, 纽约第五大道、百老汇, 巴塞罗那兰布拉大道, 以及日本、韩国、新加坡和国内的许多商业街。以下分别是对节点分级的分析 (如图5) 和案例 (如图6) 。

这样的规划布局导则更类似于一个针对建筑师的学习手册, 而业主希望规划能以模块的形式出现, 当土地条件确定的情况下能直接选用合适的模块而不是像设计师一样做出判断。于是规划标准化终于明确成为示范区商业模块的分类设计。示范区商业模块规划逻辑如下:假设一块符合名仕气质的方整的用地, 示范区一定是未来社区的主入口及贴临城市主干道, 出现的位置可能在南北边中段, 东西边中段及四角;出现的形式可能是一字型沿街 (见图7) , 内街形式及转角形式, 再进一步分析之后, 分成了3个大类 (按照位置) 9个小类 (按照形式) , 每一种形式有具体的适用条件限制, 包括售楼处形式和形状, 样板间位置, 出入口方向, 预售条件, 容积率条件, 商业面积配比, 示范区与物业要求, 地下室范围等。进一步确定示范区的面积要求及构成, 体验动线;每个模块的规划平面 (见图8) , 范围和功能平面, 体验路径设计, 空间尺度分析和空间形态。

最终标准化成果拆分成为示范区规划标准化和示范区商业会所标准化两个手册, 商业会所标准化根据上述规划标准化的分类原则进一步进行单体分类设计, 包括: (1) 总体设计原则 (规模确定, 会所选用原则及后期改造方案, 流线, 功能配置及面积要求, 样板间位置及类型) 。 (2) U型会所, 矩形会所, 转角型会所的销售期平面及交付改造平面, 二档和三、四档对应的立面。 (3) 门楼和商业模块的拼接方式, 各档对应的立面。 (4) 立面材料部品汇总。

1.3 项目总结

至此, 名仕商业示范区标准化的树状体系完成, 但是这也是一个新的开始, 所有的单体平面及立面均标注为1.0版, 意味着标准化始终是一个开放体系, 随着实际项目的增加将不断补充, 完善和升级, 否则标准化很快将失去其指导意义。标准和创新是一个相互转化相互促进的过程, 不创新, 产品就没有竞争优势, 但是创新必然以牺牲开发效率, 增加时间成本为代价。在标准产品体系中, 针对不同类型客户需求的标准产品研发与创新理念不同, 最终是要做到产品研发与创新、产品标准化的良性循环。既要创新, 又要将创新产品转化为标杆产品, 再将标杆产品转化为可复制开发的标准化产品线。示范区商业标准化模块为地产公司制定了及格标准, 有利于解决各地方公司项目开发良莠不齐的局面;最有效的运用是项目前期拿地可行性分析及概念强排阶段, 它相当于在用地上设置了一整套尺规式模板选择, 跨越项目开发从零开始的阶段, 能迅速帮助开发商进行项目初判, 提高工作效率, 降低项目开发周期。按照2013年CRIC的统计数据, 有标准化产品体系成果的几个公司, 例如万科从拿地到开盘的时间大概为8~9个月, 恒大6~8个月, 绿地6~10个月, 龙湖6~9个月, 金地7~10个月。根据金地集团内部的数据, 目前地产项目的利润率在10%左右, 项目每延期一个月开盘, 损失的利润大概是1个点, 意味着晚十个月开盘的话整个项目就没有利润甚至亏本。

2 地产企业标准化战略对建筑设计行业的影响和启示

地产行业标准化源于汽车行业模式, 推行标准化模块基于一代原型的更新换代。标准化体系相当于在地产企业内部构建了一个完整的产品线图书馆, 为未来的所有常规开发项目提供相关参考和模块。每一个项目对于开发商来说都不是从零开始, 随着标准化体系的逐渐完善, 住宅设计的工作量也逐渐减小, 从设计研发转为维护和更新。对设计师的需求主要有两点:快速反应能力以及对标准化产品线足够的理解。对于有标准化产品线的业主, 目前设计单位的工作主要包括以下几部分:参与拿地阶段的项目可研报告, 进行用地分析, 方案强排, 配合开发商进行成本利润测算。拿到用地之后根据强排进一步深化调整规划方案, 根据开发商的市场定位, 从他们的户型库选取相应户型进行核心筒拼接和户型微调。平面确定之后按照立面标准化风格进行立面设计。用已有售楼部方案结合用地进行修改, 拼接商业模块。

除了在方案报批过程中可能产生的颠覆性修改意见之外, 整个项目设计流程和结果基本都在开发商控制之内, 从拿地到施工图完成的时间不超过3个月。压缩的不只是时间成本, 同时也包括设计成本。特别2014年之后, 地产和经济一同进入“新常态”, 行业利润下滑, 融资渠道趋窄, 产品去化速度变慢, 竞争愈加激烈, 住宅设计行业作为地产的下游企业, 同样受到沉重冲击。设计行业如同地产企业一样, 需要重新考虑市场趋势, 探索自身转型模式。

3 结论

建筑行业的各类规范和行业标准是设计单位的入门级标准化, 随着建筑行业的发展和设计精细化程度的提高, 从提高效率, 提升设计品质, 降低成本的角度上考虑, 设计公司同开发商一样, 也需要再次考虑自己的设计标准化。目前除了部分标杆型设计公司外, 设计公司内部缺乏统一的制图标准;项目完成之后, 没有为了简化设计流程, 提高质量进行的系统性总结和学习;没有建立起公司内部便于检索实用性强的模块图书馆。最重要的是, 随着信息技术革命, BIM (建筑信息模型) 将从根本解决规划, 设计, 施工, 运营各阶段的信息断层问题, 实现工程信息在全寿命期内的有效利用与管理, 是谋求根本改变传统设计方式、消除“信息孤岛”的主要手段之一。对于项目的系统化和标准化研究和实际运用, 欧美国家始终走在前列, 我国BIM项目的数量也在逐年增长。在这样的大趋势下, 依旧采用传统低技术无系统工作方式的设计企业必将被市场所淘汰。设计行业从本质来讲是技术行业, 行业提升核心是通过经验积累, 提高专业化程度, 更新核心技术, 这样才能提高部门整体的生产力和产生不可替代性。

摘要：随着我国各地在加快工业化城镇化建设, 城市的扩张, 旧城区、棚户区的改造, 房屋拆迁引发的矛盾凸显, 社会反响强烈。其中拆迁补偿问题矛盾最突出, 笔者针对拆迁补偿产生的原因, 进行了条理分析, 并提出了个人的一点对策与建议。

关键词：拆迁补偿,暴力拆迁,拆迁致富,补偿标准,公平

参考文献

[1]房地产企业标准化占率及标准化体系的建立[EB/OL]. (2010-12-23) .[2016-04-06].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4c0a40c50100njol.html

信托选择篇7

C 1.旧中国信托业从_____业务起步。A.保险 B.证券 C.保管 D.捐赠土地 B 2.信托机构最早产生于_____。A.英国 B美国 C.日本 D.德国

A 3.美国信托业从_____业务起步。A.保险 B.证券 C.保管 D.捐赠土地 C 4.“罗马法”中有关信托的规定被称为_____。

A.遗嘱托孤 B.“尤斯”制 C.信托遗赠 D.商事信托

B 5“尤斯”制是_____出现的一种法律制度。A.美国 B.英国 C.日本 D.意大利 A 6.原始的信托行为起源于数千年前古埃及的_____。A.遗嘱托孤B."尤斯”制C.信托遗赠D商事信托 A 7.属于美国金融信托业务特点的有_____。

A.有价证券业务开展普遍B.资金信托业务开展普遍 C.土地信托经营普遍D.有较健全的法制作为依据

C 8.《中华人民共和国信托法》实施的起始日期是_____。

A.2001年1月19日 B.2001年4月28日 C.2001年10月1日 D.2001年12月31日 A 1.个人信托是指______是自然人。A.委托人B.受托人C.受益人 D.代理人 C 2.必须把财产权转移给受托人的是______。

A.银行信贷B.委托代理C.信托业务 D.融资租赁

C 3.由委托人指定受益人的信托为______.A.法定信托B.他益信托C.私益信托 D公益信托 D 1.受托人的基本权利是_______A.获取报酬 B.费用补偿 C.损失补偿 D管理处理信托财产 B 2.其权利不能被继承的是______A.委托人 B.受托人 C.受益人 D.本金受益人 C 1.慈善机构将其所获的小额捐款集中进行信托的慈善剩余信托是().A.慈善剩余年金信托 B.慈善剩余单一信托C.共同收人基金信托 D.养老金信托 C 2 以资助重度身心残废者生活上的稳定为目的，以特别残废者为受益人，由个人将金钱和有价证券委托给信托机构做长期、安金的管理和运用，并根据受益人生活和医疗上的需要，定期以现金支付给受益人，这种信托叫_。

A.财产监护信托B财产处理信托C.特定赠信托D人寿保险信托 B 3.其中仅以雇员为委托人的信托是_。

A.养老金(年金)信托 B.形成财产信托 C.形成财产奖金信托 D.形成财产基金信托 C 1．信托投资公司应当以____的最大利益为宗旨来处理具体的信托事务。

A．委托人 B.受托人 C.受益人 D 信托公司

D 2．经营外汇业务的信托投资公司，其注册资本中应包括不少于等值_____美元的外汇。

A 3亿 B1亿 C 3000万 D 1500万

A 3.信托投资公司将委托单位足额交存的资金作为委托贷款基金，并按委托人指定的对象、用途、期限、利率发放的贷款属_______。

A 甲种委托贷款 B 乙种委托贷款 C 专项委托贷款 D 一般信托贷款 C 4．当前我国信托投资业务最主要的形式是_______。

A 股权式投资 B债券式投资 C 契约式投资 D 贷款式投资

C 1.可以充分利用货币市场、资本市场和长夜投资领域的投资组合优势的是______。

A 银行理财产品 B 券商代客理财 C 集合资金信托 D 保险基金 A 2.以员工薪酬为基础，由个人和企业分别按比例提取并存放在个人账户下，用于员工基本养老保险重要补充的是______。A 年金 B 储蓄 C 存款 D 住房公积金

C 3.年金信托中年金在法律上的所有人为_____A企业 B企业员工 C信托公司 D受益人 A 4.法人信托是指_____是法人机构。A 委托人 B 受托人 C 受益人 D 代理人 A 5.下列属于身后信托的是_____。A遗嘱信托 B人寿保险信托 C监护信托 D赡养信托 A 1.租赁的产生与发展大致经历了古代租赁,_____,现代租赁三个阶段。

A.传统租赁 B.近代租赁 C.经营租赁 D.融资租赁 A 2.回租租赁射击买卖合同与_____两个合同。

A.租赁合同 B.购买合同 C.技术确认合同 D.回购合同多选：

ABCDE 1.可导致信托终止的情形有_____。

A.信托存续违反信托目的 B.信托目的已经实现

C.信托目的不能实现 D.当事人协商同意E.信托被撤销或解除

ABCDE 2.下列属于信托职能的有_____。

A.财务管理职能 B.融通资金的职能C.提供信任、信息与咨询的职能一 D.沟通和协调经济关系的职能E.社会投资功能

AC 3.新中国成立前私营信托业的特点是一_____。

A.创立与投资紧密相连 B.创立与金融垄断密切相关

C信托业经营范围狭小、业务种类单一 D经营业务种类齐全、范围广 E.享有政府赋予的特权

BDE 4.新中国成立前官营信托业的特点是_____。

A二创立与投资紧密相连B.创立与金融垄断密切相关

C.信托业经营范围狭小、业务种类单一D.经营业务种类齐全、范围广 E.享有政府赋予的特权

ABCDE 5.美国信托从业人员的管理守则规定_____。

A.禁比向客户购买或出售信托资产B.禁止收受顾客礼物

C.禁止谈论或泄露有关顾客的情况D.禁止参加银行工作的人员再担任受托人 E.禁止参与信托账户收人的分配

AC 1.下列属于信托特性的有______。

A多边信用关系 B.双边信用关系C直接信用 D.间接信用E受托人参与收益分配

BC 2.下列属于法定信托的有______。

A.契约信托 B.鉴定信托C.强制信托 D.遗嘱信托E.合同信托

ABE 3.下列娜于商事信托范畴的有______。

A.公司债券信托 B.投资信托C.遗一信托 D.人寿保险信托E.表决权信托

ACD 4信托财产的独立性是指______。

A.受托人的财产与信托财产相互独立 B.受托人固有的财产相互独立 C.不同委托人的信托财产相互独立

D.同一委托人的信托财产与其他财产相互独立 E.同一委托人的不同信托财产相互独立

ABCDE 1.信托约定的形式有______ A.信托合同 B.个人遗嘱 C.法院命令 D.信托宣告 E.协议章程

ABC 2.信托中委托人的义务包括____ A.让渡财产权 B.支付佣金 C.支付费用 D.参与管理 E.控制财产权

ABCDE 3.可作为信托受益人的有______ A.无民事行为能力者 B.未成年人 C.精神病患者 D.罪犯 E.社会团体

ABCDE 4.下列情形中可导致信托终止的有______ A.信托存续违法信托目的 B.信托目的已经实现 C.信托目的不能实现 D.当事人协商同义 E.信托被撤销或解除 ABCDE 5.信托报酬_____ A.可以由委托人支付 B.可以由受益人支付 C.可以从信托财产中支付 D.可以从信托受益中支付 E.是信托受益的全部

CB 1.公益信托的特点有__。A.指定受益人B.必须具有法人资格 C.不指定受益人D.无须具备法人资格E.主要由法院监督 AC 2.抵钾公司债信托中受托人的主要职责是_。

A.代理发行债券B.提供抵押品

C.代行抵押权D.提供担保E.参与发行公司的经营活动 ABC 3.动产信托按照对动产的不同处理方法，通常可分为_ A.管理方式B.处理方式C.管理处理方式D.处理管理方式E.发行债券 ABCDE 1.我国信托投资自公司的业务经营范围主要包括______。

A资金信托 B 财产信托 C 投资基金D 债券承销 E 信用见证

ABCDE 2.信托投资公司经营信托业务中将受到禁止的行为包括_______。

A 承诺信托财产不受损失 B保证最低收益 C以自由资金购买信托财产 D以信托资金购买自由财产 E不同信托账户下的信托财产互相交易。

ACD 3.信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，应当符合下列规定：

A信托资金总余额不得超过注册资本金的10倍.B注册资本金不得低于总余额的8%.C信托期限不得少于1年.D单笔信托资金不得低于人民币5万元.E单笔信托资金不得低于人民币10万元

ABCDE 4.公益信托应当是____。A以公共利益为目的B受益人具有某种特征

C不知道受益人 D可以是一定范围内的受益人E多少受益人

ACD 5我国目前集合资金信托业务的要求是____。

A两个以上（含两个）委托人 B限定200份合同以上 C限定200份合同以内 D共同运用和管理信托资金 E分别运用和管理信托资金