小区物业的倡议书

小区物业的倡议书

小区物业的倡议书 篇1

全球气候正在变暖，您是否有所感受？地球正变得越来越干旱，您是否有所感受？我们生存的环境正在不断恶化，您是否有所感受？

我们生活的今天，过量二氧化碳排放导致的气候变化目前已经威胁到人类的生存。只有通过改变全球民众对于二氧化碳排放的态度，才能减轻这一威胁对我们造成的影响。“地球一小时”旨在让全球民众了解气候变化所带来的威胁，意识到个人及企业的一个小小动作将会给我们所居住的环境带来怎样深刻的影响——小小改变就可能造成巨大影响。

我们在此向全体业主发出倡议“行动起来，为地球母亲熄灯一小时”。我们邀请您携手物业全国130万名业主，226个社区，25个省市，在3月26日20:30——21:30熄灯一小时，并尽量关闭所有电子设备。

在这一个小时的时间里，请您走出房间，融入到社区的各种活动中来。

您可以在星空下，聆听吉他和弦的声音；您可以在草地上，给孩子讲童话故事；您可以在攀谈中，寻找一份志同道合的感觉；您可以在茫茫的夜色中，感受大地的宁静。

感谢您为地球母亲做的`每一件事情，熄灯一小时看起来是一件微不足道的事情，但对我们这些地球的子孙却有着重要的警醒意义。珍惜每一度电、节约每一滴水，从我做起，从小事做起，从今天做起，您的共同承诺将为地球母亲带来无限的绿色生机。

倡议人

小区物业的倡议书 篇2

随着计算机网络技术的发展, 人们生活水平与文化水平的提高, 各种各样的虚拟社区生活已经成为人们生活中不可或缺的部分, 它成为人们生活中的一种工具, 一种平台。而虚拟物业小区是网络时代的重要产物, 它以现实物业小区为原型, 在人们的现实生活中日益展现出它的社会功能和价值。

一、虚拟物业小区发展现状

(一) 虚拟社区发展现状

1、虚拟社区的概念。

瑞格尔德把虚拟社区定义为:“一群主要借用计算机网络彼此沟通的人们, 他们彼此有某种程度的认识、分享某种程度的知识和信息、在很大程度上如同对待朋友般彼此关怀, 从而所形成的团体。”

2、虚拟社区发展现状研究。

目前, 研究虚拟社区的文献很多, 主要包括:虚拟社区的重要性研究、虚拟社区建设过程中的信息安全问题等。在现实生活中, 虚拟社区已经出现了很多模式, 比如说人们经常浏览的论坛、博客等都是虚拟社区的形式。

(二) 虚拟物业小区发展现状

1、虚拟物业小区的概念。

虚拟物业小区是指:以计算机网络为载体, 物业管理企业、业主委员会和业主通过三方的交互作用, 以追求高品质的物业小区生活为共同目的, 营造出来的情感交流, 展现自我价值的业主自我管理, 体现物业管理公司管理价值相结合的虚拟社区。

2、虚拟物业小区发展现状。

虚拟社区理论已经比较成熟, 并在实践中被广大参与者所接受, 但是虚拟物业小区只是一个概念, 并没有在实践中广泛应用。就重庆而言, 90%以上的物业小区都有自己的网站, 但是该网站大部分是以论坛或官方网页的形式出现, 并没有形成真正的虚拟交互平台。因此, 没有有效发挥网络对物业小区管理的作用。

二、虚拟物业的小区构建

(一) 前提假设。

虚拟物业小区不仅依赖于计算机网络技术, 还依赖于现实物业小区, 它的构建必须建立在一系列前提假设的基础上;笔者认为虚拟物业小区的构建必须有如下的假设条件:

1、网络平台的搭建。

虚拟物业小区是以计算机为载体, 以网络为交流平台。那么在虚拟物业小区的构建过程中必须要搭建相应的网络平台。由于虚拟物业小区是一个发生三方 (业主、业主委员会、物业服务企业) 交互的虚拟社区, 因此平台搭建过程中必须要有承办者, 通常应该由物业服务企业负责网络平台的搭建。

2、物业小区业主的参与交互。

虚拟物业小区的交互是以物业服务企业、业主委员会和业主为主体, 前两者作为正式组织, 并不存在交互的难度问题。那么, 业主作为一个分散的群体, 其是否参与交互则关系到虚拟物业小区是否能够顺利运转的前提性问题。因此, 虚拟物业小区的构建必须建立在广大业主自愿、积极参加的假设基础之上。

3、物业服务企业的后台管理。

虚拟社区建立起来以后需要进行相应的网络管理工作, 那么在建立之前就必须明确后台管理的相关责任人或是负责单位, 这样才能保证整个交互过程的无障碍, 保证交互效果的优良性。

4、业主委员会的监督。

虚拟社区与现实社区相比较一个突出的问题就是信息传递的真实性保障问题。由于已经假设物业服务企业为网络平台的搭建者和后台的管理者, 那么就存在着交互过程中信息的对称问题、信息的偏向性问题。要想保证信息对物业服务企业和业主同样有效, 那么就必须由第三方进行监管, 在这里将监管方定义为业主委员会。

(二) 虚拟物业小区的构建

1、虚拟物业小区模型。

虚拟物业小区是以物业服务企业、业主委员会、业主为主要参与者和管理者, 体现物业管理职能、引导物业服务的综合性虚拟社区。其中, 业主是虚拟物业小区的核心和主体。物业服务企业是虚拟物业社区的管理者和服务者, 业主委员会是虚拟物业小区的监督者。通过设置多种界面进行交互, 增强业主的参与度, 通过虚拟物业小区管理来提升现实物业管理小区的管理水平。

2、虚拟物业小区的形式。

虚拟物业小区可以有多种形式:典型虚拟物业小区主要包括小区网页、目前最受网民欢迎的社区博客, 等等。

3、虚拟物业小区交互过程模型。

虚拟物业小区的主要成员为业主、物业服务企业、业主委员会。他们在由物业服务企业提供的虚拟社区中进行信息等交流;三者都必须遵守信息共享规则;在此基础上进行信息的交互。通过交互, 三方的信息有效地传递, 为管理提供方便, 为生活提供便利, 同时提升生活品质, 达到满意的目的。虚拟物业小区的成员在心理上得到满意之后就会增强对整个物业小区的情感投入, 加强小区的各方面建设。在整个交互过程中要注意信息的反馈沟通, 使整个运作按原计划进行, 在执行过程中如果出现偏差, 那么要注意控制, 这里的控制是指虚拟物业小区的三方参与者为了实现既定的目标, 对虚拟物业小区的实际运作进行检查、监督、衡量效果并找出偏差, 根据偏差及时调整实际活动, 使实际与目标相吻合。 (图1)

三、虚拟物业小区管理运作过程中应注意的问题

虚拟物业小区是虚拟社区的一种形式, 同时它又具有自己的特点, 因此在运作过程中要加强管理, 提高管理效果。

(一) 交互过程管理。

虚拟物业小区有别于现实物业小区, 在虚拟物业小区里进行交互是以计算机为工具、以网络为平台的, 因此为了保证交互的正常进行, 需要进行事前、事中、事后的管理。

1、交互之前的注册管理。

在虚拟社区参与者进入网络交互之前, 为了保证交互过程中的安全性, 要确定交互主体的身份。物业服务企业要先为虚拟物业小区业主注册信息, 同时, 业主变更后要在虚拟物业小区中做及时的更改, 如果有其他参与者要加入到该虚拟物业小区进行信息交互, 那么必须进行实名制注册, 由物业管理服务企业审核后方可进入网络平台进行交互。同时, 由于为了确保虚拟物业小区参与者的相关信息不被泄漏, 物业服务企业必须履行其为业主保密的义务。

同时, 为了保证交互的正常有效进行, 在进行交互之前, 以物业服务企业、业主委员会为主体, 广大业主参与来共同制定交互规则或信息共享规则。凡进入虚拟物业小区进行交互的参与者必须遵守交互规则。

2、交互过程中的管理。

在交互过程中, 还存在交互信息的安全性、健康性问题。为了保护广大业主或者是参与者的利益, 物业服务企业必须做好后台管理, 及时规避一些不符合信息交互规则的信息的传发。同时, 为了使虚拟物业小区真正起到方便管理、方便娱乐生活的作用, 还必须保证交互信息的有效性。这就要求物业服务企业的网络管理人员能够有效检索和传送信息, 并且要调动广大业主的积极性, 从而拓宽信息渠道。

3、交互过程中的管理控制和事后控制。

如果参与者进行交互过程中出现了违背交互原则的问题, 那么物业服务企业就要对参与者进行处理, 比如说拉进黑名单或者将该参与者踢出虚拟物业小区, 并制定允许违背规则参与者重新进入社区进行交互的条件。如果通过虚拟物业小区交互后没有形成预想的社区满意结果, 物业服务企业、业主委员会、业主就要通过投票等方式对交互问题进行表决, 提出改善措施, 提高社区满意度。

(二) 虚实结合, 发挥双重功效。

虚拟物业小区能够方便管理、提高管理效率, 提升业主的生活品质, 但并不意味着虚拟物业小区可以完全替代现实物业小区的管理。虚拟物业小区必须以现实物业小区为依靠原型, 在现实物业小区不断提高管理水平的同时, 提供一个网络交互平台。通过这个平台可以提高物业服务企业的管理水平, 同时打破业主之前信息交流不通畅的现实问题。大家在网络上进行交互, 能够更好地形成邻里关系, 从而更好地促成宜居环境的形成。但是, 很多现实问题还必须经过实体物业小区来解决, 比如说小区内的设施设备维修问题, 我们只能在网络上进行报修手续, 实际的操作还必须经过物业小区实体来完成。

因此, 要想更好地实现虚拟物业小区的服务功能, 必须虚实结合, 发挥双重功效。

(三) 虚拟物业

小区参与者加强自我控制。在虚拟物业小区运作过程中, 三方参与者都扮演着重要的角色, 起着重要的作用。那么就需要三方参与者提高自我管理意识。物业服务企业要做好相关的前台搭建、运作过程控制、后台管理的相关工作。同时, 本着为小区业主服务、对小区业主负责的态度来进行管理。

虚拟物业小区管理运作过程中的监督是必需的, 它是交互正常进行的需要, 是保证交互安全的需要。因此, 业主委员会要充分发挥其监督功能, 保证整个交互过程的公平、安全、高效。

虚拟物业小区业主是一个分散、个性化强的群体。如果完全靠业主委员会的监督, 靠物业服务企业的管理来保证交互的进行, 那么这种交互就带有了被动的色彩。因此, 物业小区业主要具有自我管理意识, 保证自身遵守交互规则, 同时能够积极为虚拟物业小区的管理献计献策。

其他参与者, 进入虚拟物业小区进行交互的其他参与者都是通过严格的资格审查才确定参与者身份的。那么, 这部分参与者必须本着在服务物业小区的同时实现自身利益的原则进行交互。

四、结论

虚拟物业小区是网络经济条件下的重要产物, 它是现有物业企业管理模式的有效补充, 它的建立减少了管理的复杂性, 增强了管理效果, 提高了业主的满意度。但是, 由于它是一种新生事物, 有其顽强的生命力, 同时也存在着一些局限性, 在实际运作过程中要加强管理, 通过有效的控制, 使这种管理模式更好地服务企业、服务业主。

参考文献

[1]王卫东.关于互联网方法和行为的研究[D].中国人民大学博士研究生学位论文, 2003.

[2]高丹桂.探析“虚拟物业小区管理”.上海地产, 2009.2.

[3]蒋永忠, 张颖.管理学基础[M].东北财经大学出版社, 2009.2.

小型小区物业管理软件的设计 篇3

关键词：物业管理系统；住宅小区；现代化管理；数据库

中图分类号：TP311文献标识码：A 文章编号：1009-3044(2007)16-30921-02

The Design of Small Residential Quarters Property Management Software

LI Li1,GAO Feng2

(1.School of Information and Mechanical Electronics Engineering, Guangzhou University ,Guangzhou 510006,China；2.Work Office of Student Employment ,Taiyuan University of Science and Engineering, Taiyuan 030024,China)

Abstract:With the progress and development of scientific technology and the improvement of living standard, many residential quarters have emerged in the country. Residential quarters must have equitable management pattern. Property management has emerged in this condition. In a residential quarter, many things must be handled. If something is handled inequitably, the contradiction will produce. To solve this question, modernization management is used.A property management system is designed to satisfy the need. This system use computer to manage the residential quarter.

Key words:property management system; residential quarters; modernization management; Access database

1引言

随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，目前在全国已有了很多的现代化住宅小区, 在这些住宅小区当中绝大部分都是商品房，消费者花很多的钱购买了商品房，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区的服务和管理提出了更高的要求，诸如对小区公共设施的配套和维修维护、水电的收费及停车场的收费等。作为一个现化化的住宅小区,就需要有与之相配套的管理模式，小区物业管理就是针对这一市场需要而应运而生的。由于小区管理所面临的事情很多，而且很杂，如果处理不好会造成业主与物管的对力，而且由于工作量大，如果依然使用传统人工的方式管理各种数据，由于其效率低、保密性差，而且时间一长，大量的文件和数据对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。因此为了更好地进行小区的物业管理，就需要引入现代化的管理方式，也就是用计算机来实现对小区物业的管理。[6]

如今随着科学技术的不断提高和计算机科学技术日渐成熟，计算机已进入了人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。如今利用计算机来实现小区物业管理系统在现代社会已成为最热门的行业，各种人性化的服务，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。当前已有很多大型的物业管理系统，但其内容多、操作复杂而且费用昂贵，这对于一些小型的小区来说并不适用，针对这一情况，设计了一个小型的小区物业管理系统。

2系统简介

为了采用现代化的管理模式来管理住宅小区，就要实现小区物业管理的自动化。由于该系统管理软件主要是为了使小区管理者更好更快地开展各项物业管理业务，所以根据小区的需求分析， 主要实现以下几个功能。

（1）基本信息管理

为了更好地掌握本小区的各种信息（如业主的信息、楼房的信息等），就需要建立各种信息库，实现档案数据的计算机化管理，方便物业管理者对各种数据的查找。不过为了业主隐私安全，其中业主的信息内容应设置一定的查询权限，避免不法分子对业主造成不必要的人身和财产伤害。

（2）收费系统

为了更快更好地进行各项收费业务，对纳入小区收费管理的收费项目（如水费、电费、煤气费等）进行电子收费管理。另外也可实现停车场的收费功能、业主的设备维修费等。

（3）公共设施的管理

对小区内的公共设施进行登记、维修、管理。

（4）来客访问管理

对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

3 编程环境的选择

在该系统软件的设计中，采用了微软公司的Visual Basic 6.0应用程序开发工具。它是目前最为广泛的、易学易用的面向对象的开发工具。Visual Basic提供了大量的控件，这些控件可用于设计界面和实现各种功能，减少了编程的工作量，也简化了界面设计过程，从而有效的提高了应用程序的运行效率和可靠性[1]。同时，在该系统中由于需要大量的录入数据，所以需要用到数据库,在众多数据库中选择了Access数据库。Microsoft Access是当前最流行的关系型数据库管理系统之一，其基本的核心是Microsoft Jet数据引擎。数据库的访问和编程与在Visual Basic中访问数据库基本一样。Access提供了VB编程接口，可以为用户提供各种各样的编程功能。[2]

4 系统的设计

4.1 系统体系结构设计

本系统的运行界面如图1。

点击“进入”按钮即可进入本系统的操作界面。点击“结束”按钮即可退出本系统。在进入系统后，系统采用了模块化的设计方法，从而使整个管理系统实现结构化，如图2所示。

在“运行系统模块”中，主要实现系统的登录，从而保证整个系统的安全。在系统初始时，有两个默认的用户，系统管理员用户为Admin,普通访问者为Users,由程序设计人员手动添加到数据库中，它们的默认密码是11111111。Admin用户可以创建所用的信息，修改所有的信息，普通访问者只能查询而无法修改信息，而且业主信息普通用户无权限查询。如果需要对普通访问者进行管理，如修改、填加等，则使用Admin用户登陆；否则就用Users用户或者其它已经注册的普通访问者登陆。

图1 运行界面

图2 系统结构图

在“系统管理模块”中，主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询等；各种收费的管理等。

在“退出系统模块”中，主要实现整个系统的结束功能。由于其功能简单，不做详细介绍。

4.2 系统管理模块的设计

该模块是整个系统的重点，在该模块中主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询以及各种收费的管理等。操作界面如图3所示。

图3 系统操作界面

1） 基本信息管理子模块

在该子模块中主要完成各种信息数据的录入、修改及查询等功能。由于它处理的全是数据，所以需要有数据库来完成。在界面中采用VB提供的Data控件和ADO Data控件来显示和操纵来自被连接数据库的记录数据。ADO Data控件与Data控件的用法相似，同样需要经过连接数据库和“绑定”两步操作。任何具有“DataSource”属性的控件都可以和ADO控件“绑定”，此外还可以将DataList、DataCombo和DataGrid等ActiveX控件与ADO Data控件“绑定” [5]。以业主信息为例，首先增加业主的基本信息，之后才能进行物业收费等处理。基本信息包括楼房信息、业主信息等。业主信息包括楼房编号、用户姓名、联系电话、户型等。下表是业主信息登记表的字段结构。

接下来介绍一下具体的操作界面，该界面主要完成业主信息的录入、修改等操作。

表1 业主信息表ll04.tif

图4业主信息的操作界面

当业主的信息录入后可对其进行查询、修改等操作，上图就是业主信息修改操作的界面，在该界面中各个信息栏与先前建立的数据库字段一一对应。其中“重新查找”功能是为了实现下一个要修改的业主信息内容。 “重新查找”按钮的触发事件如下：[4]

Private Sub Command3_Click()

Dim S As String

S = InputBox("请输入要修改数据的楼房编号或户主姓名", "修改", "*")

Data1.RecordSource = "select * from yhxx where 楼房编号='" + S + "' or用户姓名 like '" + S + "'"

Data1.Refresh

........

End Sub

2）收费子模块

在物业管理中最繁琐的就属收费问题，在该子模块中主要是水电收费和停车收费。水电收费项目表的信息包括楼房编号、用户姓名、抄表项目、收费单价、抄表日期、读表数等信息；停车收费统计的信息包括车主姓名、楼房编号、收费年限、收费金额等。

在水电收费模块中可以针对不同的收费项目进行查看等操作，操作界面如图5所示。

图5 水电收费界面

点击“结算”可以将所有应交的水电费等全部金额计算出来，同时打印清单。

在停车收费模块中可以实现停车场信息的查询、订车位、车位统计以及收费管理等功能。在停车收费管理中分两种情况，一种是小区业主的长期停放收费，一种是暂时性收费，对于长期停放收费需要预订车位，收费时要登记车位编号、车主姓名以及联系电话等信息，然后根据收费期限以及收费价格进行收费，如果车位编号已经被他人登记过了，则不能进行再预订。同样，跟水电收费一样,必须先进行结算之后才能添加收费记录。[3]

收费界面如图6所示。

图6 停车收费界面

对于暂时性收费根据制定的收费标准由保安进行收费。

3）公共设施管理子模块

该模块主要实现对小区内的公共设施如电梯、绿地、水池、电线等进行登记、维修和管理。

4）来客访问管理子模块

为了加强小区的安全管理，对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，每天汇总一次，可进行查询。

5结束语

从以上的介绍及在某小区的实践可得出通过对小区物业实行计算机化管理，不仅克服了以前物业管理工作效率低，需要耗费大量人力、物力和财力的缺点，而且极大地方便了小区业主与物业管理者的沟通，促进了小区的和谐发展。不过由于经验有限，某些功能并不完善，希望在今后的实践中不断地加以完善。

参考文献:

[1]龚沛曾，等.Visual Basic程序设计简明教程[M]．北京：高等教育出版社,2003.

[2]张勇等．Visual Basic精彩编程百例[M]．北京：中国水利水电出版社,2002.

[3]杨浩. Visual Basic2005高级编程(第4版)[M].北京:清华大学出版社,2006.

[4]李敏业，等. Visual Basic + Access完全解析[M].北京:清华大学出版社,2007.

[5]王春才. Visual Basic数据库系统完全手册[M].北京:人民邮电出版社,2006.

致小区物业建议书 篇4

物业主任：

您好!

我是七单元B13的业主，今天冒昧给您写这封建议书，请您在休息时间看一下，下面就是我一名小业主的请求与建议：

一、一到夏天，小区里的小池塘就许多干净的水和可爱的`小鱼。可是过了几天小池塘的水变得又臭又浑浊，可爱的小鱼浮上了水面，因为一些小孩，吃小食品后把垃圾扔到里面才会这样 所以请您立一个牌子，上面写一些关于环保的话，加强管理这样我们的小区才更美

二、小池塘里的鱼也渐渐变少了，是因为有一些小孩经常抓小鱼，物业应该找保安来管理，不让小孩抓鱼。

三、我家门上和邻居家门上，贴满了小广告，物业应该找保安把贴小广告的人给赶出小区

四、如果着火的时候想用灭火器很麻烦，于是我想出了办法，把灭火器拿出来，然后灭火器的下半身装上保护，这样就方便了。

五、如果什么意外的事情发生了，我们就应该从安全通道出发，可是有一次，我在安全通道玩，就发现一股恶臭的味道，所以请保洁阿姨多受点累，把安全通道清理一下。

六、电梯经常坏，还有的电梯经常不打开，这是为什么，我想物业不要为了省钱，就把电梯电源灭了，然后电梯质量还不好，请物业把电梯电源打开，然后买一个好电梯。

小区物业管理-小区物业管理系统 篇5

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

物业小区的调查报告 篇6

物业是小区不可缺少的一部分，物业小区的调查报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业小区的调查报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。物业小区的调查报告1--物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分业主和物业服务公司，对一些居民进行了调查问卷，通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下：

一、物业管理工作的基本情况据调查，某小区位建筑面积72374.23平方米，其中住宅建筑面积约71280平方米，共计25栋792户，始建于2006年，全部为多层住宅楼，每户面积约90平方米。于2009年交付，入住率达到87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位153个，以及地下停车场，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。

二、小区物业管理存在的问题

1、物业管理企业反映存在的问题：一是业主对物业服务的意识谈薄；二是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；三是不服从管理，乱扔杂物现象时有发生，自律意识淡漠；四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费；五是前期配套设施不完善。主要表现在：中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等；六是物业可使用费用太低，导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍：该公司现有职工共计18人（其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人）。人员工资每月就需要2万多元，而就算全额收取物业费才2万8千余元，根本就不够企业的正常运行，只能雇佣一些退休工人，否则企业根本无法维持。

2、业主反映存在的问题：本人分别对小区部分业主进行问卷调查，业主集中反映的问题主要有：一是物业管理开始比较好，但一个月以后就不行了，门卫的雇佣都是老人，反映比较慢，从而失窃的现象时有发生；二是小区内的监控没有发挥应该有的作用，失窃过后出现监控死角；三是外来人员以及车辆进出比较随便，平常大清早就有人在小区内叫卖，影响业主休息，管理没有到位；四是公共设施损坏不能及时维修；五是楼道卫生不能按时打扫，往往是一个星期才能打扫一次；六是宣传不到位，不知道物业到底是干什么的，也不知道有业主委员会这个机构。

3、调查发现的问题：一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司，聘用人员没有一人取得物业管理上岗证，从业人员整体的素质不高，服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，只能做到最基本的环境卫生及绿化维护，对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传，整个小区没有相关的物业宣传，未按规定公布收费项目以及收费标准，物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清，有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决，使业主和物业管理单位矛盾日益突出；二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多，不交费的理由更是多种多样，主要表现在：房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等，都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右，空置房只收取部分，物业费不能按期缴纳，就会造成恶性循环，如此恶性循环，直至物业企业把心事都放在了收取物业费上，而无心服务导致服务质量下降，广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴，其他毫无办法；三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会，主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

三、对策和建议

1、加强宣传，广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学制订物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。

2、理顺关系，明确职责。物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各部门，明确职责，理顺关系。一是要协调与某企业的关系，要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区的死角，加强对死角的监控力度；二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清、规范相互之间一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。

3、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

4、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。20XX年X月XX日物业小区的调查报告2--为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2012年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西......等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2005年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、意见和建议针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

小区物业管理部门的消防工作思考 篇7

1 当前物业消防安全管理存在的问题

物业管理属于城市生活的基层管理, 由于在我国的起步较晚, 想要走向专业化和规范化, 还需要不断的努力和探索, 在这过程中也出现了不少的问题。众所周知, 消防安全管理作为物业管理的一项重要工作, 目前也存在着许多现实问题需要我们解决。

1.1 缺乏相关的制度规范指导

物业管理是一种以合同规定的履行管理职责的工作, 其中渗透了各行业的经营管理模式。虽然我国有出台一些有关物业管理的法规、政策, 但对于物业消防安全管理的法律地位、管理责任、管理维护经费, 以及法律责任等都没有做出明文规定, 缺乏强制力和规范性, 这导致在物业消防安全管理中发生了大量的纠纷和矛盾, 司法机关也会因为缺乏法律依据, 难以全面解决这些问题, 例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实以及火灾责任和赔偿责任等问题, 都无法落实解决。

1.2 物业消防监督力度不够

实际上, 我国的房地产开发和物业管理存在严重的脱节现象, 未对物业管理的设计、营销、消费的全过程进行监督和管理, 这种脱节的问题造成了物业的投入使用和消费过程中出现建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理, 或者消防设施设备不齐全的问题, 作为火灾留下了隐患。

1.3 物业消防职责不确定

物业消防安全管理涉及到消防设施维护等管理工作, 以及日常的监督和宣传工作等, 目前也没有准确划分物业管理作为企业行为所要履行的消防安全管理的工作范围和内容。

2 解决物业消防管理问题的途径

2.1 明确物业管理人员职责

首先要让物业管理部门明确自己所担负的消防责任, 了解物业服务企业的职责是保证管理范围中的共用消防设施的使用安全, 并提供消防安全防范服务。物业管理部门的员工因应具备相应的物业管理知识, 熟悉和使用各种消防器材;严格加强消防控制;掌握各种消防法规和政策, 根据规定进行消防管理;管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具, 按时做好检查和监督, 保证器械维持在最好状态。

2.2 建立高素质的物业消防安全管理队伍

物业企业的员工应该对物业消防管理有一定的认识, 熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。尤其是消防控制室的人员必须经消防部门的教育培训合格后持证上岗, 熟练的掌握消防器械操作以及消防管理办法。不少消防安全灾害发生主要是由于物业管理人员的消防观念淡薄没有及时采取有效的消防措施, 所以, 提高物业管理人员的消防意识是很必要的。为此, 我们必须建立一支有能力、有素质的消防管理队伍, 确定物业消防管理主管, 该主管人员必须具备一定的消防知识和技术能力, 并经过消防培训合格后, 持证上岗。这些专业化的消防安全管理队伍能更好的预防消防事故和处理消防灾害, 还能在国家消防处理人员到达现场之前做好人员疏散和安全管理工作, 减少灾害损失。

2.3 加强物业中消防设施维修、更新资金的管理

为了保证消防质量, 小区内的消防器械必须通过严格的检验和维护, 保证其使用效率, 确保这些器械在使用年限内可以得到正常的使用、维护和保养, 这就要求公安消防机构参与建立完善的、有效的的资金使用监督体系。主要的做法有: (1) 建立消防设施、设备维护专项基金; (2) 对于维修基金的使用, 物业管理部门必须向公安消防机构提出申请和报告; (3) 建立评估考核和听证会制度, 使资金得到合理使用; (4) 协调物业管理部门和行政管理部门的工作。

2.4 公安消防机构的安全管理监督指导

公安消防机构必须定期对物业管理人员进行消防培训, 同时加强安全管理培训增强他们的消防安全意识。另外, 物业管理人员还应对业主进行有效的消防宣传, 如在物业区内出黑板报、发消防知识传单等, 提高业主的消防安全意识, 杜绝消防违章行为。通过公安机关对物业管理部门的监督和指导, 能有效做好消防监督检查, 为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务, 提高物业管理的消防水平。

2.5 加大宣传力度, 增强业主的维权意识

不仅要培训业主的基本防火灭火知识以及疏散逃生能力, 还要加强安全监督, 增强业主维护小区公共安全的意识, 其实这也是维护自身权益的一种手段。首先, 让业主之间互相监督, 全力履行业务消防监督的职责, 共同维护小区的消防设施, 减少和预防违章行为的发生;其次, 业主和业主委员要对物业部门加强监督, 促进其履行消防职责, 及时消除各类火灾隐患。通过这些做法, 培养业主在做好私有财产和自身安全的前提下, 同时积极参与公共范围内公共消防设施设备管理和监督的意识, 真正提高小区的消防安全管理。

3 结语

综上所述, 物业企业不仅要为小区服务, 还要不断提高其经济效益、社会效益和环境效益, 落实自身的社会责任, 为业主和物业使用人创造一个安全、和谐的生活环境, 努力做好本职工作, 真正实现物业消防管理的专业化和规范化, 逐渐为自己营造一个自我监督、自我管理的工作氛围, 同时提高业主的自我防范意识, 对小区消防的总体消防能力进行监督, 让物业消防管理实现专业化、社会化、规范化和法制化, 最后形成一套系统的管理机制。

摘要：为了减少居民小区发生火灾, 物业管理部门必须全面落实消防管理工作, 文章通过对物业管理不买了消防安全管理方面的现状分析, 提出了加强小区物业消防管理工作的对策, 并对消防预防进行了深入思考。

关键词：居民住宅,火灾形势,物业消防

参考文献

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[2]张秀梅, 肖丽, 刘明辉.水电站安全管理浅析[J].河北水利, 2010, 7.

[3]王民浩, 王小拾, 杨志刚.水电建设工程安全设施的“三同时”管理[J].水力发电, 2005, 8.

[4]刘毅敏.关于物业消防安全管理相关问题的探讨[J].科学之友, 2010, 4.

八百垧小区数字化物业系统的设计 篇8

1.引言

21世纪是数字信息的时代，数字化、智能化和网络化已经成为了一种趋势。数字化物业系统的形成无疑使得管理上更简便、更快捷。减轻了人力管理的劳累，在小区内自行车棚，污水站和门禁实现无人值守。在小区内全面覆盖无線网络，传输到数字物业平台统一实现管理。

2.工程概述

八百垧湖畔小区，位于市中心老区，包括八百垧1-7区。目前，小区内共有7座自行车棚，3座污水站。要求实现自行车棚和污水站无人值守、车辆识别系统等功能并且把监控图像通过无线传输至新建的数字物业平台。最终实现小区物业数字化管理。

3.数字物业系统的设计

物业数字平台可以收集采纳自行车棚无人值守、污水站无人值守、安防监控系统、车辆识别系统、电话报修系统和数字化巡检点系统的信息和监控图像。本工程采用点对多点定向光端基站和无线网桥设备，利用光端基站光耦交换一体包，实现光纤的无线传输，根据系统容量配置扇区天线或全向天线，室外单元拟安装在集中供热指挥中心房顶的通信杆上；网管设备设在通信杆上的恒温箱内。

3.1前端设备

3.1.1首先要了解无线传输是通过小区内制高点安装的定向光端无线基站传输信号，八百垧小区内最高的建筑物为钻二信号塔和八百垧锅炉房烟囱，所以将定向光端无线基站建设在这两栋建筑上。

技术要求

无线光端基站：

智能无线模块设备 （支持600M传输），支持外接天线

光纤传输供电技术支持双冗余光纤对端传输供电技术

采用MIMO+OFDM覆盖技术，解决多径干扰问题

采用基于端口的CoS服务技术，提供流量优先级和动态组播过滤服务

支持部署大范围覆盖的无线分布式系统（WDS）

增强抗噪声性能和灵敏度

可提供10倍的吞吐量和传统的802.11a网络的近两倍的范围内

水平接收范围可扩展180°，垂直接收范围为30°

可视频距离传输30公里，非可视频距离传输5.6公里。

传输功率控制（IEEE802.11h的TPC）

动态频率选择（DFS）

多国漫游支持（IEEE802.11d全局协调标准）

处理器规格：1GHz的处理技术

128MB的DDR3内存，8MB闪存

网络接口：2×1000BASE RX/TX

避雷器：支持

无线网桥：

CPU处理器：Atheros MIPS 24KC 400MHz

内存：32MB SDRAM，8M闪存

网络接口：（2）10/100以太网端口

支持信道宽带：40MHz，20Mhz，10Mhz，5Mhz （软件可调）

14dBi双极化内置天线

支持多国漫游支持（IEEE802.11d全局协调标准）

支持工作模式：AP、AP WDS、station、stationWDS

支持协议：IPv4、UDP、TCP、ICMP、Telnet、WEP/WPA、WDS、STP、RSTP、Multicast

支持QoS功能：802.11e/WMM支持无线多媒体功能

支持网管功能：支持标准SNMP协议

电源（PoE）：24v 0.5A

最大功耗：8W

天线特性：14dBi双极化内置天线/外接天线

3.1.2在七座自行车棚和三座污水站新建客户端无线网桥，在车棚房顶上架设3米客户端网桥立杆，杆身做防锈处理后刷银粉。将客户端无线网桥固定于立杆顶端，网桥面板朝向对接点（指定的定向基站）。

线路连接：光端包A和交换机放在值班室网络控制柜或PLC机柜内，通过光端包LAN口（电口）接入交换机与值班室内网络控制柜或PLC设备的以太网口进行连接。在光端包A里进行转换、熔纤，将以太网数据转换成光信号。光端包A与室外光端包B采用复合光缆进行连接。光端包B将复合光缆中的电源线和光纤接入包中，将光信号进行转换。客户端（无线网桥）与一体化光端包B之间采用室外型超六类网线进行连接。光端包A与光端包B之间的裸露的复合光缆要穿镀锌钢管。最终将各个站数据通过百兆光端无线骨干网桥传输至物业分公司内的数字平台。

3.3数字平台客服中心建设设计

数字平台也就是无线传输的终端，将所有画面信号传输至此，让管理人员接收到画面。由一套自行车棚无人值守监控平台软件和多媒体视频软件等软件组成，工作站、一体化网络光端接入包、网络机柜等硬件组成。下面对一些设备参数进行介绍：

参考文献

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[2]顾朝林，李满春.“数字城市”研究漫谈[E].城市规划汇刊，1999

[3]牛德力.数字社区及其解决方案[A].成都，2001