物业行业市场调研报告

物业行业市场调研报告（精选8篇）

物业行业市场调研报告 篇1

一、夏桥物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）夏桥物业企业现状

物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。

（二）夏桥物业发展现状

我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％

二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会

资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。

（二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同

质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。

（三）夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强夏桥物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进

行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快夏桥物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、实施“分类管理”。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）建立健全夏桥物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《徐州市物业管理条例》，出台相关政策。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

物业行业市场调研报告 篇2

他的故事像是有一种神奇的魔力,让人忍不住想要追问下去,越是打探,越是惊喜。感叹于他一路上那些令人激动的“各种创造”,更钦佩他那股执着的“研究精神”。

用曹阳自己的话说——“我只是永远都记得上初中第一课时,我的政治老师在黑板上写下的那句简短而有力的话——一事当前,先思考!这在当时人们开口闭口都讲‘一事当前,先划定阶级路线’的背景下,给我留下了深刻的印象”。从此,他把这句话刻在了心里,凡事认真思考,深入研究。

几十年过去了,现在的他已是深圳市物业管理行业协会的会长,在做好行业领头人工作的同时,为了让行业能够更好地发展而不断思考着,筹划着……

兜兜转转,最终选择了物业管理协会

1992年,伴着邓小平南巡的步调,曹阳从西安来到了深圳这片热土。当时在老家已经做到了医院副院长,且具有高级职称的他,在考察完深圳的医疗市场后,一点也乐不起来。据他回忆,“当时深圳的医疗市场并不景气,这个不景气指的不是不好,而是因为深圳这个城市太年轻,很有活力,平均年龄二十出头,大家身体状况整体良好。由于医院常有许多空置的床位,每晚的收费也不高,只有几十块钱,以至于很多内地来出差的人,为了省钱,会选择去医院‘看病住院’,相比宾馆每晚两三百块钱的高额住宿费,这样一来就会省下一大笔”。看到医院当时的这种状态,他毅然决定转行。

“也是一次很偶然的机会,我进入了物业管理行业。”曹阳开始讲述他最初进入这个行业的故事。当时他所在的企业是一个新成立的物业公司,而他只是一个普通的办公室文员。一段时间后,由于工作出众,他得到了公司总经理的关注,这时他曾经的“副院长”身份才被同事们知晓。即便如此,曹阳并没有觉得自己特殊,踏踏实实做好每一件工作。后来,总经理被集团调走了,曹阳因优秀的表现,被任命为公司助理总经理并主持全面工作,真正的“挑战”开始了。

上任的第一个难题就是制定物业管理费。在当时,行业还没有一个统一的客观的标准,所以各个企业都是自己摸索。因为有过医院工作的经验,曹阳就开始思考,“这不就跟医院里的后勤部门要为各个科室服务是一样的么!”把后勤部当成物业企业,把科室当成业主,医院是财政拨款给后勤,后勤“以收定支”,在经费范围内,根据科室具体需要提供相应服务。现在物业企业要收钱,就必须要说清楚用这些钱来干嘛,这样再去“以支定收”,不就可以解决问题了?于是,一场精细化的测算开始了,市场上人工成本是多少、电梯维修需要多少钱,楼道电灯泡、开关、消防栓使用寿命有多久,等等等等。后来,曹阳把所有的这些花费分为几大部分——活劳动成本(即人工成本)、物化成本、税费和酬金。“根据这些,我们确定了一个比较合理的物业费价格——4.5元/平方米,物价局对此非常认可,建议在全行业推广。”但曹阳没有就此停下,他把这个当作了一个课题来研究,其结果就是发表了《高层楼宇全成本核算法编制物业管理费》这篇论文,在深圳首届带有学术理论性质的物业管理研讨会上,这篇文章荣获了第一名的好成绩,也被永远记入行业发展历史。

后来,曹阳去了另一家物业公司担任项目经理,在这个更大的平台上,他又创造出不俗的成绩。“那一年,项目申请优秀项目评选,而迎接检查是一件很繁杂的事情。参考的标准有七八页那么多,怎么能在最短的时间里提供给检察官最合适的资料,这是关键。”于是,曹阳带着自己手下的一帮人加班加点地研究,最终采用“逐一分类、四级编码”的方法把所有资料进行整理,最终形成一个迎检文件。评委需要什么,他们就根据编号立马提供给评委。“这样,我们不仅完成了区优、市优、省优和国优四级跳,而且还一定程度上规范了物业管理行业的考评方法。”很快,这套迎检方法在全国范围内得到推广,为全国物业管理行业的规范发展做出不小贡献。

不久,曹阳就做到了这家公司主管业务的总经理助理,这时他又琢磨起了新的事情,开始尝试为同行做起“物业管理顾问”,从现在物业管理顾问遍地开花的结果来看,这种超前意识是一个优秀领导者的必备素质。在曹阳心里,“不需要比别人超前多少,只需要比潮流早半步,就是先进,就能掌握先机”。

做得好,时间长了就一定会受到重用。很快,他就上调集团组建资产经营管理公司,并任总经理。通过有效的管理,接手的商业会所当年就实现了盈利,堪称业界榜样。在那里驰骋两年,他把商业物业搞得有声有色,效果很不错。

“住宅、写字楼、商业方面的物业管理工作都做遍了,每一项工作也都形成了相应的研究成果,我就又在思考新的事情了。”原来,曹阳更热衷于理论研究性的工作,而并非整天打转于这些具体的事务性工作中。“今天这个商家退租了,明天那个施工又影响了别的商家,后天又有租户进行违规操作了,每天处理矛盾,调解纠纷。”曹阳想,“有了这些具体管理的经验,研究起物业管理的问题来自会更得力”。喜欢探讨问题,做理论,关注前沿的他,再一次开始考虑转型。

2001年,曹阳放弃了每年30多万的收入,又重新“上岸”,来到了一家政府直属的专业培训机构,任教务部部长和教研室主任,每月工资5600元,还是个合同工。如果没有对研究工作的执着热爱,这种决定怕是难以做出的。但是,他又一次用事实昭示着这次转型的成功——由于出色的工作表现,入职仅半年的他,就被主管局正式调入,获得了事业编的身份。之后,他组建起国内第一家独立注册的专业研究机构——深圳物业管理研究所,他的第一个课题就申请并完成了国家建设部的甲级课题,最终形成了《深圳暂住人员住房问题的研究》一书,为我国住房保障制度提供了最基础的研究成果。卓越的成绩让他被很多业内人士所熟知。2005年,深圳市物业管理协会民间化改革,领导问他愿不愿意过来(过来就意味着又要放弃事业单位编制,重新“下海”),“我当时没想太多,就觉得协会民间化改革是一个大课题,值得研究和探索”。所以,他就来到了协会,作为常务副会长兼秘书长开始主持协会工作。这些年,他做了太多太多事情,为行业发展“献计献策”。今年初,他当选协会会长,开始了职业生涯的新阶段。

潜心研究,为行业建设“保驾护航”

曹阳说,十多年来,协会做了很多事情,他不仅是见证者,更是实践者。物业管理行业的确需要协的“呵护”,协会也必将为行业做出更多的贡献。曹阳从自己的独特视角,细细诠释着协会所做的那些“思考”和“探索”。

曹阳首先在行业自律方面做了大量的工作。虽然协会当时正经历着民间化改革,社会上甚至有个别协会有意和政府对着干,但是曹阳却提出了一个“双向服务、双向负责”的原则——为企业服务,也为政府服务;对企业负责,也对政府负责。“在这样高远的立意下,我们又提出了许多行业自律规范举措,其中最值得一提的就是‘业必归会’制度。因为业主选择物业公司是一个集体的消费行为,并不由个体的自由意志所左右。而且作为具有经济合同和委托合同双重性的物业合同,也不能随随便便解除。可以毫不夸张地说,物业公司掌管着业主一生当中的最大宗资产,如果这样的行业不严加监管,那社会的和谐将难以保障。”因此,“业必归会”制度顺利得到立法部门和市人大的认可。2008年,《深圳经济特区物业管理条例》颁布,规定深圳市物业服务企业应当加入深圳市物业管理协会。“这可谓是一个重要的创举,因为它不单单是为协会增加了会员,增添了权利,更是一个制度层面的创新和一次解放思想的典范,具有深远的意义。”曹阳这样解读。如此一来,所有的物业企业就都集中到了协会的管理下,协会通过规范市场、规范行为的努力,为促使企业提高服务起到了积极作用。

虽然物业企业得到了协会的规约,但物业公司的服务究竟做得好不好,说到底还是应该由业主说了算。可是业主作为个体是无法客观判断物业公司的服务品质的,他们拥有的至多就是“个体感受”。而将全体业主的感受集合在一起,就能说明问题了。为此,协会于2007年进行了“物业管理业主满意度深圳指数(即PMCSI)”研究工作,并于同年展开了年度行业的业主满意度测评工作。“通过抽样调查,我们搜集全体业主的看法,把‘业主满意度’做成了一个评判物业企业服务好坏的客观标准。而且,深圳指数是国内物业管理行业首次推出的业主满意度地方性测评方法,现在,深圳指数的应用范围在不断扩大,为政府、行业及社会评价和决策提供了可靠依据。”说到这里,曹阳的脸上有一种快乐在流动,这是他为行业做了有用的事情后,心里酣畅淋漓的痛快。

不仅如此,协会还不断加大维权力度,维护行业利益。随着政府和社会整体对物业管理的重视,政府认识到社会和谐的基础在于社区和谐,因此常常借力物管进行社会管理,可是却由于过度重用而忽略了另一个重点——物业公司无法完全代替政府行使职能。这种情况下,协会就会站出来,为物业企业进行维权,让企业做自己该做的事,拒绝政府的不合理要求。这样的工作协会已经做了太多。2010年,协会出面解决了参加全国物业管理师资格的考生只能在当地报名的问题,最终让考生能够在网上报名。2012年,针对物业小区消防值班岗位人员近5000元的高额培训费用,协会多次与公安消防监督部门协调,最终将收费标准降到了2600元,并且将全脱产一个月的要求协商为可网上学习只脱产10天。更值得一提的是,201 3年,深圳市市场监督管理局在进行电梯安全监管方式改革时,首提“使用管理者”和由物业公司承担“首负责任”的侵犯物业企业权益的思路,协会在多方沟通下,据理力争,最终使得该局发布的《深圳市电梯安全监管方式改革实施方案》取消了“使用管理者”的概念,也将指定物业企业承担的条款改为在电梯申报时按申报人确定的使用单位承担相应责任。此外,曹阳还带领协会做了很多维护行业权益的重要尝试,就不在此一一列举了。

近年来,协会一直在努力加速行业转型升级,促使行业做大做强。“这不仅是行业发展的需要,更是由整个社会的市场环境所决定的。”曹阳讲道,“物业行业要做大做强,需要协会这样一个组织进行协调管理,在企业转型升级的过程中,协会实际上就是一个促进者的角色。”现在,不管人们对于物业行业的转型升级认识是怎样的,比如很多物业企业在搞平台、搞商务、搞社区经济,等等。但是终归,它是属于转型升级的一个范畴。“那么,这个范畴,现在我们认为还有更多可挖掘的东西。比如,开发社区养老产业。现在市场上看起来是有两种养老方式,一种是机构养老,另一种就是居家养老。而我们中国人的特点比较适合也更认同于居家养老。而物业管理也恰好离这种需求最近,掌握的资源最丰富,所以要是把这一块开发好了,会很有发展空间的。而这也正是物业企业转型升级的范畴里边的,所以协会也在从这些方面做推进和助力的工作。”

时间一分一秒地滑过,他一件一件地讲,很详细,如数家珍。“您认为,今天的成绩应该归因于自己身上哪些优秀的品质?”面对这个问题,曹阳突然安静了下来,他想了好一会儿,才有点打结地说道,“也许是我‘爱琢磨’吧,总是会想尽办法把一个问题反复研究,最终吃透,那解决方案肯定也就跟着来了。”对工作谈论的浓墨重彩和对自己评价的轻描淡写,这巨大的反差瞬间让人感受到生命在这个个体身上的可爱安排,也同时让人体会到一种无法言传的敬仰。

面对未来,用新思路带领协会起跑

对于未来,曹阳心里有很多想法。协会将要怎么走下去,他的思路很清晰。“在协会接下来的发展战略上,我认为有几件事情是一定要去做的。”刚才一谈起自己就没话说的曹会长,这一会儿又侃侃而谈了。

第一件事情就是要兴办经营性实体。听到这句话,记者着实心里一抖,“咦,协会不是专注于研究和管理的一个组织吗?怎么要做企业做的事儿?”曹阳一笑,解释道,“协会自己不做企业,但是可以投资兴办实体,这是国家政策允许和支持的,现在看来更符合李克强总理‘大众创新、万众创业’的两创精神。我们作为股东去办公司,让下属公司进行企业运营,搞实体经济,获得收益。”“为什么要这么做?不是有企业上交的会费吗?”曹阳表示,自己可不想只在会费的框框里打转,他要做更多实事。“协会要充分发挥作用,就要有它应有的社会地位,要有优秀的人才储备,要有专业的职业内容。而这些都必须要有强大的实力做支撑和后盾。”他表示,传统的协会仅靠收取会费和培训费在会员身上寄生的方式很难达到他所说的上述目的,所以兴办实体,增强实力,利用本行业资源优势,搭建市场化服务平台,整合与物业行业有关的配套产业、产品供给需求和物业企业以及社区经济的生产性、消费性需求。此外还可搭建交流平台,形成围绕行业上下联系、内外衔接的环节经营模式,开发行业协会的自身利益。

投资做实业,的确让人耳目一新。协会除了做好行业自律、培训交流、桥梁纽带和会员维权等基本职能工作外,在行业前沿理论研究方面更要有突出的成绩,引领行业发展。曹阳坦言,除了做好基本工作外,他还计划在协会平台下再成立一个市场化程度更高的专业理论研究机构。协会原来的理论研究是协会组织、企业参与的松散型理论研究结构模式,这种模式虽说有一定的优势,但存在高端层次不够、深入程度不足、研究经费缺乏等众多问题,而这些问题毫无疑问地影响了行业理论研究工作的开展。因此,协会一定要投入一部分资金到研究工作中,建立高起点的专业研究机构,为深圳市物业管理行业创新发展不断提供理论研究成果和思想指导。

物业服务行业转型升级的管理挑战 篇3

一、大势所趋：物业服务行业转型升级

当前，物业服务企业的外部环境正在发生重大变化，这些变化包括：劳动力供给持续短缺、经营成本持续普涨、劳动法令法规日趋完善、物业服务业务边界不断扩充、客户对服务精细化和专业化的要求不断提高、服务外包规模逐步扩大、城镇化带来史无前例的市场拓展空间，等等。值得注意的是，这些变化都是以前不曾发生过的，对此可能带来的后果，我们还缺乏足够的知识和经验教训作为行动参考。

这样的后果已经开始显现，并且不容乐观。无论是5年前中物协进行的大规模行业生存状况调查，还是地方各级主管部门和行业协会进行的地区性调研，都给出了不容乐观的警示性数据和信息。为了应对这些环境变化带来的冲击，一些“先知先觉”的企业扮演了“行业探路者”的角色，几年前就开始积极行动起来，其做法对于行业具有借鉴意义。

概括起来，这些做法大致可以分为如下三种类型。

一是走技术路线，包括增加技术装备，降低人机比例，应用信息技术，采用机械化、自动化设备等。这主要出于两方面的考虑，其一用机器取代人力，以降低人员需求数量，大多数企业都在向这个方向努力；其二提高效率，对于重复性、程序性的作业，自动化设备或IT软件要比人工准确高效得多，而且还可以对工作流程进行优化，像长城物业就是典型例子。

二是业务多元化策略，具体包括：丰富业务内容，在常规服务基础上增加专项服务、特约服务、代办服务和经营服务等，像万科、绿城和花样年等已经形成模式；扩大服务区域，跨地区拓展经营，这已经成为大部分一级资质企业的发展战略；业务转型，当前主要是向物业资产经营管理转变，最近两年成为行业热议的焦点。

三是资源供应多元化思路，主要体现为人员派遣和服务外包两个方面，后者又分为专项业务外包和劳动关系管理外包。专项业务外包由来已久，主要是把某一项或几项业务转移给专业公司或者其他的物业服务企业（这些业务一般是本企业的非核心业务，或者成本高导致无利可图，或者风险过大超出自身风险承受能力，或者技术要求过高超出自身技术水平，或者是受制于政府规章限制等）。劳动关系管理外包是把人力资源有关的档案文书工作转移给专业公司，仍然保留与员工的劳动关系，而人员派遣则是使用其他专业公司的员工来完成各项业务。

二、管理挑战：转型升级的必经之路

物业服务企业要想真正能够适应环境的改变，努力在未来生存并发展壮大，必须直面一系列管理方面的严峻挑战。而如何应对这些挑战，则需要系统思考和不断探索。

1.技术管理的挑战

随着建筑技术的发展，建筑物中集成了越来越多的高技术含量的设备设施，尽管物业服务企业既不生产也不购买这些设备设施，但是他们必须对此进行管理。

对于如何管理人，许多物业服务企业自有一套，毕竟物业行业是带着劳动密集型的基因诞生的，而且在员工控制上有过许多“魔高一尺，道高一丈”的经历。但其基本业务（保安、保洁、绿化、客服等）并不涉及技术，一般的企业并没有足够的技术人员来满足建筑物、设施设备和客户服务方面的技术要求。许多企业因此把技术复杂的任务外包出去（有时则是出于提高服务品质精细化和专业化程度的考虑），如监控设备、消防设备、电梯设备、信息系统、地下排污设施的维修养护等。

技术服务可以转移，但是对于客户的责任却无法转移，企业必须在把自己不擅长或不太懂的技术任务转移的同时，做到对于服务供应商的有效监管。因此，如何管理分包商或供应商，尤其是技术服务的供应商，将成为物业服务企业的新课题。在这一方面，企业首先必须加强学习，及时掌握与本行业相关的技术及其设备设施的最新资讯，并且在管理方面做好知识更新和人员培训。

除此之外，还有一点非常重要，那就是在人和设备之间做出正确的选择决策，这里涉及到成本计算和风险控制问题。举例来说，分众传媒就采取人工方式更换楼宇视频广告资料，而不是采取IT网络技术方案，因为总体比较来看，后者的成本更高，风险更大。类似情况，也会越多越多地摆在企业决策者面前，而其正确答案并非“机器取代的人越多越好”这么简单的逻辑。

2.人力资源的挑战

当前在人力资源供给方面，物业服务企业面临两大难题：一是基层人员招聘困难、流动率高，二是骨干员工严重不足。很多企业认为，之所以劳动力供给匮乏，是因为行业待遇过低。这确实是一个问题，但并非问题的全部，甚至不是关键。可以说明问题的一个例子是，现在许多大学毕业生宁可选择比物业公司一线员工待遇更低的工作，也拒绝到物业公司应聘。

造成这个现象的根本原因在于，一个人可以接受非常低的职业起点（也包括起薪水平），但是不能接受没有上升空间的职业或岗位，哪怕这个岗位当前的待遇更高一些。换言之，如果不能让劳动力市场建立起对于物业服务行业的职业发展预期，那么人力资源困境将难以破解。

因此，管理者最关键的一点，是摒弃画地为牢的先入为主，不要把员工人为限制在他们入职的业务类型或者岗位层级上。必须认识到，服务业的人力资源管理，首先需要的不是监视与控制，而是稳定与解放。稳定要求正视员工需求，使企业投入的资源变成员工的效用最大化，而不仅仅是短期的奖金和补贴，从而维持长期的雇佣合作关系。而解放则要求使员工能够发挥最大潜能，获得可以预期的上升通道，也就是说，不仅仅把员工当做一个固定类型岗位的填补者，而是当做一个可以成长的资源。

从企业层面看，基于招聘的人力资源政策必须得到纠正，重点应该着眼于人力资源开发。就在几年前，很多物业项目还是依靠突击招聘来应对员工流动，甚至很多物业公司为了短期利益，在试用期满之前就无理由辞退员工，这样就只需按八成支付月薪。现在，必须实现人力资源开发、后勤保障和职业发展规划的同步。即使一个保安员，也应该有一个上升通道——对于企业来讲，不是要保证每一个人都能够得到晋升，但是应该提供职务上的晋升通道或者个人发展的空间。

简言之，如果物业服务企业的管理者能认识到，除了完成公司任务、实现经营目标外，还责无旁贷地负有人力资源开发的责任，而且是最根本、最重要的责任，那么用工短缺的行业危机才有可能缓解。这并非意味着整个社会的劳动力会增加供给，但是物业服务行业将具有相对于其他行业的人力竞争优势。

3.细分市场与业务多元化的矛盾

当现有业务不足以应对成本上涨的时候，很多物业服务企业首先想到的就是多元化。“东边不亮西边亮”的逻辑固然具有诱惑力，但是“只有高度专业化的公司才能够长久生存”的历史经验也更具警示意味。

“做强”的不二诀窍就是专注和集中——企业必须做出选择，要么选择在某一细分市场上做强做大，要么在组织架构和管理政策上做出改变，以确保所有业务都能够具有足够的竞争力。

4.顾客需求带来的挑战

谷歌为什么会成为一个世界领先的公司？谷歌首席财政官（CFO）帕特里克·皮切特关于搜索技术的论述可以作为注脚，他说：“在每个人的观念里，都认为搜索是一项已经被解决了的问题。但谷歌中的乐观主义者看到了搜索发展是无穷尽的。目前搜索技术仍处于早期阶段。”这正暗合了乔布斯所引用的佛教中的一句话，“保持初学者的心态是一件了不起的事情”。

事实确实如此。许多企业高管都有一个共同特点，那就是认为顾客需求都是已知的，没有什么新奇之处。但是，少数成功的物业公司却不这么认为，在他们看来，客户究竟需要什么，他们怎么看待公司提供的各项服务，公司能够做什么、应该做什么、不应该做什么，都是未知数，需要不断的探索研究，并且将其作为企业经营的首要任务。深圳的花样年公司是一个典型，他们发掘出了看似跟物业管理风马牛不相及的需求，并获得了丰厚的回报。

可见，企业不是被竞争对手打败的，而是被拒绝其产品和服务的顾客打败的。对于企业来讲，没有什么变化比客户需求变化所带来的影响更大、更直接。

5.外包服务管理的挑战

在一个几乎所有业务都自己处理的物业企业中，至少有十几种不同类型的专业人员，但是每一种专业人员都只有少数几个。例如，一个管理数百万平方米物业的公司，绿化工程师可能只有一两个。公司主要业务当然是争取物业项目并做好管理，而公司高层人员中，又没有人了解这几个绿化专才到底在做什么、应该做什么以及可以做什么。在这种情况下，这些专才员工的晋升机会将越来越少，成为高级经理人的希望更是渺茫，而且要成为高级经理人，还意味着要放弃多年学习和喜爱的工作。

而专业外包公司却可以做到这一点。在一个经营有方的绿化公司中，可以把这些专才员工配置到可以发挥其最大价值的地方，同时也是待遇越来越优厚的地方。如果他们表现优异，还可以成为公司中的物业部经理，或者成为管理好几个物业项目绿化业务的负责人。也就是说，专业外包企业可以解决专业人才的上升通道问题，实现高度专业化的同时，通过效率和规模的提升来降低单位业务成本。

还有一点需要特别提出，那就是基于什么政策来选择外包公司和供应商，这里应该谨记“质量管理之父”戴明提出的，“用单一供应商提供单一零件或服务”。很多人认为失去合同的压力会让外包公司更加认真，于是同时向好几家供应商采购同一产品或服务，事实上只有对长期合作的预期才能够带来外包服务的持续质量改进。而对于专业外包公司来讲，在如何满足客户和被派遣人员之间取得平衡，将是最重要的工作。

6.文化挑战

文化挑战对于物业服务一直以来就存在，之所以没有像今天这样突出，主要在于两个原因：一是原先的物业管理都是地域性的，二是原先的物业管理都集中在城市。

但是在过去大约十年间，先是发展商下属的物业企业随着房地产开发的路线跨地区经营，随后是东部发达地区的市场型物业服务企业为了应对本地市场的红海竞争，向中西部和二三线城市开拓市场。这在一定程度上带来了文化方面的挑战。同样类型的物业项目，一个在上海，一个在乌鲁木齐，在具体的管理政策和措施上，都必须考虑当地的社会文化状况。这一差异比法律法规更难以适应，因为法律法规是明示的，而社会文化则需要理解和体会。

文化挑战的另一个方面，也是更为显著的一方面，则是当前城镇化的快速发展。毋庸置疑，当前中国史无前例的城镇化进程必然会给物业管理带来广阔的市场空间，而且这种广阔也将是史无前例的。但是，与之俱来的则是文化适应方面的挑战。迄今为止，我们对于物业服务的管理思维，都是基于对城市市民的了解，而如何跟刚刚成为新市民的乡镇和农村居民打交道，我们还知之甚少。应该采取什么样的策略、重点做好什么服务、如何融入并被对方接受，这些都是准备进军城镇化物业管理新市场的企业需要未雨绸缪的。同样，国际交流的增多还会带来服务中的跨国文化适应问题。

将来文化因素必然成为影响物业服务品质的变量之一。因此，以市场和顾客为导向的文化管理，应该成为物业企业认真关注的一个课题，而这完全不同于今天很多企业所说的企业文化建设。对于那些大型公司来讲，开展相应研究、加强相关培训不失为对策之一。

三、结语

在物业服务行业的转型升级过程中，企业正面临着各种各样前所未有的挑战，而其最根本的挑战，将是管理方面的挑战。要在动荡起伏的市场和优胜劣汰的竞争中立于不败之地，不仅需要足够的管理知识，更要深入研究市场环境与顾客需求的变化，把握行业发展的趋势，而最根本的则是管理者形成正确的管理态度。

市物业管理行业发展情况调研报告 篇4

为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进

行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：

一、物业管理行业基本情况

连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。

1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。

2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。

3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。

4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。

5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。

二、推进物业管理行业发展的主要措施

近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。

1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。

2、明确管理职

责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县

市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。

3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-2011年工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。

4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。

5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面掌握物业管理行业发展现状，不断加大投诉处理力度，拓展延伸投诉受理渠道，初步建立了市、县（市区）两级投诉受理机制，通过咨询投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法及时妥善处置不同形式来信来访达一百多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力减少物业管理服务矛盾纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满意率提高了10%以上。

6、严格项目招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了《市物业管理招投标管理暂行办法》、《市物业服务企业退出项目管理暂行办法》，目前已成功举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。

7、注重专业培训，提升行业整体素质。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素质，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教育，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教育，着重培养一批高素质、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。

8、开展专题调研，明确发展方向。为及时掌握行业发展动态，研究解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等情况进行调研，总结规范发展物业管理方面的经验做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与矛盾和原因，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。

9、开展宣传报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展需要，及时、准确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣传报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣传报导政策法规、典型事例以及先进管理经验，为企业提供了有力的宣传展示平台，为广大市民更好地了解认识物业管理、自觉参与物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象提供了宽阔平台。

三、存在的主要问题

在肯定我市物业管理服务不断规范的同时，也必须清醒看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务认识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院起诉。但又面临着起诉周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污能力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。公用事业单位“单户单控”改造滞后，按照国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业承担了大量的中间损耗。五是业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。

四、规范我市物业管理行业发展的几点建议

依据《物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律法规规定，借鉴外地市先进经验，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：

1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关很多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推进此项工作。

2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。根据《安徽省物业管理条例》规定，建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。

3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等违反相关规定行为的投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要承担起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业认真落实与业主签订的物业管理安全秩序维护责任，抓好住宅小区治安。

4、结合实际，建立街道“两站一中心”的物业管理模式。借鉴外地经验，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急维修服务站的“两站一中心”物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺利开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开招聘配备一名适应工作需要的专职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急维修服务站，可以聘用专职站长1名和兼职维修员4名，解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的“两站一中心”中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急维修服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处计划，“一站两中心”每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。

5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件,必须把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的衔接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参与建设项目的可行性研究,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付使用。

6、抓好旧住宅小区整治,促进城市文明创建。我市住宅建设与管理中依然存在着重建轻管、建管脱节(来源：好范文 http:///）等问题，小区占道、占绿地的违章搭建现象较为突出。为此，建议积极借鉴淮安经验，市委、市政府用2年左右的时间全面开展治理改造居民旧住宅小区工程，将规范物业管理作为治理改造居民住宅小区工程的一项重要内容，在治理整顿中逐步推进城市物业管理。一是成立综合协调管理机构。建议市政府成立旧住宅小区整治改造领导小组,明确各职能部门职责，统一推进旧住宅小区整治。二是确保旧住宅小区整治资金。建议按1：2：4的比例筹集整治资金，本着“市政府出1，区政府出2，开发单位、产权单位和经营单位出4”的原则，多方确保资金落实到位。三是实施分类治理。对各小区存在的不同问题采取不同治理方式。以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿,以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套,以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善。四是协调法院简易办案程序。对拒缴物业服务费、物业专项维修资金的业主，社区居委会和业主委员会应加大催缴力度，依法起诉的，人民法院应加大政策扶持，减免相关费用，简化过程，缩短判决时间，促进物业管理行业健康有序发展。五是新闻媒体要加大宣传力度。政府要协调报刊媒体，利用3年时间，设立物业专栏，为全市物业管理行业免费宣传，营造良好的社会氛围，促进和谐社区建设。

物业行业市场调研报告 篇5

为了更好的吸取和学习同质物业的管理经验，为物业更好的工作做准备，本期学习考察了维多利亚酒店，着重对大厦设施及人员情况作为重点，具体情况如下：

一被考察学习简介。

1大厦名称：维多利亚酒店（五星级酒店）地下三层，地上二十八层，分

主楼、裙楼。七层以下为酒店、客房。七层以上为写字间。

地址：站前街与中山路西南角。

目前该物业为开发商物业正在与尚东物业交接，以后由尚东物业管理。二客户服务

客户服务由两部分组成，工程部负责酒店、客房的维修。物业负责写字间维修，同时负责大厦内部保洁工作及保安工作。客户可打工程部或物业部电话报修。

三物业管理

1物业不设仓库，随用随买，大厦出租房间的各种设施在出租时都已交给承租

方，如遇损坏，由承租方购买，物业负责安装。

2房间粉刷全部委外。步行梯墙面每年委外粉刷一次。

3空调风盘的清洗每年一次全部委外。

4廊道墙面贴壁纸每年委外检修一次。

4大厦物业费5元/㎡。

四物业人员（上养老保险，维修人员管中午饭，保安、保洁人员管三顿饭）1维修人员10人，负责日常维修、设备维修，制冷、制热、热水。

工资2000元，2保安人员20人，负责大厅、停车场，工资2100元。

3保洁10人，工资1500元。

4物业人员全部签定劳动合同，人员稳定，流动性小。

五学习收获

1通过此次调查学习，对廊道的天花板深有感触。天花板是石膏板吊顶，目前

顶上没有冷凝水的水渍，空调管道的保温效果很好。联想到我们是否彻底对空调管道进行一次保温，解决冷凝水漏水问题，改善出租环境。

2降低了物业的成本，真正达到了零库存。

3在侯客电梯间加温馨提示，减少人为破坏设施现象发生。

莲花物业

物业行业市场调研报告 篇6

2013-2018年中国物业管理服务行业研究及投资前景

预测报告

第一章 中国物业管理服务行业发展环境 第一节 物业管理服务行业及属性分析

一、行业定义

二、国民经济依赖性

三、经济类型属性

四、行业周期属性 第二节 经济发展环境

一、中国经济发展阶段

二、2005-2013年中国经济发展状况

三、经济结构调整

四、国民收入状况 第三节 政策发展环境

一、产业振兴规划

二、产业发展规划

三、行业标准政策

四、市场应用政策

五、财政税收政策 第四节 社会发展环境

一、中国人口规模

二、分年龄结构

三、分学历结构

四、分地区结构

五、消费观念

第五节 投融资发展环境

一、金融开放

二、金融财政政策

三、金融货币政策

四、外汇政策

五、银行信贷政策

六、股权债券融资政策

第二章 中国物业管理服务生产现状分析 第一节 物业管理服务行业总体规模 第二节 物业管理服务产能概况

一、2006-2012年产能分析

二、2013-2018年产能预测

第三节 物业管理服务市场容量概况

一、2006-2012年市场容量分析

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二、产能配置与产能利用率调查

三、2013-2018年市场容量预测

第四节 物业管理服务产业的生命周期分析

第五节物业管理服务产业供需情况

第三章 2013-2018年中国市场分析 第一节 我国整体市场规模

一、总量规模

二、增长速度

三、各季度市场情况

第二节 原材料市场分析 第三节 市场结构分析

一、产品市场结构

二、品牌市场结构

三、区域市场结构

四、渠道市场结构

第四章 2010-2013年中国物业管理服务市场供需监测分析

第一节 需求分析

第二节 供给分析

第三节 市场特征分析

第五章 2013年中国物业管理服务市场竞争格局与厂商市场竞争力评价 第一节 竞争格局分析

第二节 主力厂商市场竞争力评价

一、产品竞争力

二、价格竞争力

三、渠道竞争力

六、品牌竞争力

第六章 我国物业管理服务行业供需状况分析 第一节 物业管理服务行业市场需求分析 第二节 物业管理服务行业供给能力分析 第三节 物业管理服务行业进出口贸易分析

一、产品的国内外市场需求态势

二、国内外产品的比较优势

第七章 物业管理服务行业竞争绩效分析 第一节 物业管理服务行业总体效益水平分析 第二节 物业管理服务行业产业集中度分析

第三节 物业管理服务行业不同所有制企业绩效分析 第四节 物业管理服务行业不同规模企业绩效分析 第五节 物业管理服务市场分销体系分析

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一、销售渠道模式分析

二、产品最佳销售渠道选择

第八章、2013-2018年物业管理服务市场发展前景预测 第一节 国际市场发展前景预测

一、2013-2018年经济增长与需求预测

二、2013-2018年行业总产量预测

三、我国中长期市场发展策略预测 第二节 我国资源配置的前景

第九章 我国物业管理服务行业投融资分析 第一节 我国物业管理服务行业企业所有制状况 第二节 我国物业管理服务行业外资进入状况 第三节 我国物业管理服务行业合作与并购 第四节 我国物业管理服务行业投资体制分析

第五节 我国物业管理服务行业资本市场融资分析

第十章 物业管理服务产业投资策略 第一节 产品定位策略

一、市场细分策略

二、目标市场的选择 第二节 产品开发策略

一、追求产品质量

二、促进产品多元化发展 第三节 渠道销售策略

一、销售模式分类

二、市场投资建议 第四节 品牌经营策略

一、不同品牌经营模式

二、如何切入开拓品牌 第五节 服务策略

第十一章 我国物业管理服务行业重点企业分析 第一节 A.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第二节 B.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

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2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第三节 C.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第四节 D.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第五节 E.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第十二章 2013-2018中国物业管理服务产业投资分析 第一节 投资环境

一、资源环境分析

二、市场竞争分析

三、政策环境分析 第二节 投资机会分析

第三节 投资风险及对策分析 第四节 投资发展前景

一、市场供需发展趋势

二、未来发展展望

第十三章 物业管理服务相关产业2013-2018年走势分析 第一节 上游行业影响分析 第二节 下游行业影响分析

第十四章 物业管理服务行业成长能力及稳定性分析 第一节 物业管理服务行业生命周期分析

第二节 物业管理服务行业增长性与波动性分析 第三节 物业管理服务行业集中程度分析

第十五章 物业管理服务行业风险趋势分析与对策

第一节 物业管理服务行业风险分析

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一、市场竞争风险

二、原材料压力风险分析

三、技术风险分析

四、政策和体制风险

五、进入退出风险

第二节 物业管理服务行业投资风险及控制策略分析

一、2013-2018年物业管理服务行业市场风险及控制策略

二、2013-2018年物业管理服务行业政策风险及控制策略

三、2013-2018年物业管理服务行业经营风险及控制策略

四、2013-2018年物业管理服务同业竞争风险及控制策略

五、2013-2018年物业管理服务行业其他风险及控制策略

第十六章 物业管理服务产业投资风险 第一节 物业管理服务行业宏观调控风险 第二节 物业管理服务行业竞争风险 第三节 物业管理服务行业供需波动风险 第四节 物业管理服务行业技术创新风险 第五节 物业管理服务行业经营管理风险

第十七章 2013-2018年中国物业管理服务行业发展趋势研究分析 第一节 2013-2018年物业管理服务行业国际市场预测

一、物业管理服务行业产能预测

二、物业管理服务行业市场需求前景 第二节 中国物业管理服务行业发展趋势

一、产品发展趋势

二、技术发展趋势

第三节 2013-2018年物业管理服务行业中国市场预测

一、物业管理服务行业产能预测

二、物业管理服务行业市场需求前景

第十八章 物业管理服务行业投资机会分析研究

第一节 2013-2018年物业管理服务行业主要区域投资机会 第二节 2013-2018年物业管理服务行业出口市场投资机会 第三节 2013-2018年物业管理服务行业企业的多元化投资机会

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我国物业管理行业的发展趋势 篇7

一、我国物业管理行业的专业化发展

我国加入WTO后, 意味着我国面向世界市场的完全开放, 也意味着各行各业竞争将更为激烈, 物业管理行业也不例外。我国物业管理企业要分得一块蛋糕, 必须注重高效的管理、合理的价格、高质的服务和专业化的分工。

专业化指物业管理企业将部分工作委托或承包给专业公司来完成。随着我国市场经济的不断发展, 社会分工越来越细, 市场上出现了清洁、绿化、保安、设备维护等与物业管理业务密切相关的专业服务公司, 因此, 有些物业公司便将部分上述业务分包给了社会上的专业公司。如秩序维护、保洁、给排水等, 而物业管理公司可以集中精力完成市场拓展、人才储备、委托对象的选择、考评和约束等, 让“专业的人做专业的事”, 实现管理和操作的分离, 充分发挥物业管理企业和专业公司的比较优势。

二、物业管理服务的产业链化

根据我国《物业管理条例》, 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。以上定义约定了物业管理企业的一般职能, 在保证一般职能的前提下, 现代的物业管理企业将保持与开发商和终端业主的密切接触, 实现物业管理前期介入、中期管理、后期集成化运营管理的产业链化服务。物业管理的前期介入是指指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究, 从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见, 充分反映住户要求和物业自身要求, 力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应;包括前期施工介入和前期管理介入两部分。前期施工介入是指从物业管理的角度审视设计、施工、设备安装质量等工作, 避免细节问题的出现、提升物业的安全性和舒适性。前期管理介入是介于物业竣工验收合格或业主开始入住与业主大会成立和新的物业管理委托合同签订的一段时期。在这个时期, 随着业主入住和装修的开始, 设计、施工的问题会逐渐突显, 物业管理应在开发商、建筑商和业主之间进行周旋, 做好沟通的桥梁, 有效的前期管理介入工作能够起到承前启后的作用。中期管理即发挥物业企业的一般职能, 后期集成化运营管理将在下一个问题中展开论述。

三、物业的集成化和资产化运营管理

首先, 任何企业的最终目的都是丰厚利润, 而企业的利润与终端客户的数量存在密切的关系, 物业管理属于服务性行业, 服务的对象是广大的业主, 这决定了物业管理企业拥有大量的终端客户群。其次, 随着物业管理行业的不断壮大, 物业已成为物业企业最大的运营资产, 物业管理企业应尽快打破传统管理模式的瓶颈, 发展商业合作伙伴, 整合自有的物业资源和商业资源, 服务业主的同时创造可观的利润, 实现集成化和资产化运营管理, 构建物业管理全新价值链, 这将成为物业行业的重要发展趋势之一。

四、物业管理企业的精细化管理

在现代企业管理思想中, 精细化管理被定义称“五精四细”, “五精”即精华、精髓、精品、精通和精密, “四细”即细分对象、细分职能和岗位、细分每一项工作、细分管理的各个环节。精细化管理应成为物业管理企业的一种管理理念、管理文化, 坚持“精、准、细、严”的基本原则, 以不断提升和改造企业员工素质为出发点, 切实加强企业的内部控制, 最终从整体上提升物业管理企业的经济效益。

五、物业管理的流程化

如果说精细化管理会成为物业管理企业的管理理念和管理文化, 那流程化管理将成为物业管理企业的一种重要的管理方法。流程化管理以企业的业务流程为导向, 将企业的所有业务、活动都视为一个业务流程, 追求每一个流程的精简高效。执行流程化管理的方法后, 物业管理企业的每一项具体工作过程都被视为一个流程, 每一项工作都必须严格按照统一的标准完成, 在工作的过程中, 注重部门间的合作, 上一部门应将下一部门视为自己的顾客, 以满足顾客需要为主要目标, 从而最大限度地提升企业整体的工作绩效。

我国物业管理企业只有靠专业化的管理, 实现物业管理和操作的分离, 发挥物业企业和专业化公司的比较优势。注重物业管理的前期介入和后期资产化运营管理, 实现物业管理的产业链化经营。坚持精细化管理的理念, 采用流程化管理的方法, 才能在新世纪物业管理市场的大舞台上不断前进。

摘要：物业管理在我国尚属新兴行业, 十几年来, 伴随着社会经济的迅速发展、物业管理从业者的不断努力和政府的大力支持, 物业管理已逐渐成为社会经济的重要组成部分, 为房地产经营管理做出了一定的贡献, 被业界称为现代化城市的“朝阳产业”。文章就物业管理行业的发展趋势提出一些看法。

关键词：物业管理,物业管理行业,发展趋势

参考文献

[1]、张作祥.物业管理概论[M].清华大学出版社, 2008.

[2]、姚敏.蓝光.嘉宝“全程物业资产化管理”策略[J].中国物业管理, 2009 (11) .

物业行业市场调研报告 篇8

【关键词】物业行业；财务内控；财务风险；防范策略

加强企业财务内控体系建设，能够提高企业管理水平，防范风险，有利于建立现代企业制度，最终提升公司外部形象。笔者以下首先分析物业行业实施内部控制的必要性，最后探讨了物业行业财务内控与财务风险防范策略。

一、物业行业实施内部控制的必要性

1.物业行业开展财务内部控制有助于其进行财务检查和财务内控。

物业行业建立良好的内控机制，使得财务控制能够渗透公司的各个环节和部门，覆盖面更加全面。

2.物业行业建立良好的内控机制，能够帮助其及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，从而更好地为业主服务。

3.良好的内部控制机制，有助于物业行业进行资金管理。在内控机制的作用下，既能有效满足物业行业的资金需求，又能降低资金使用成本。

二、物业行业财务内控与财务风险防范对策

物业行业要加强财务内部控制，增强财务风险防范意识。此外，物业行业应健全内部会计控制，避免会计信息缺失真实性，预防各类经济犯罪的产生。完善物业行业内部财务制度还有助于强化公司内控、规避风险。

1.强化财务内部控制与财务风险防范意识。

只有正确的理念做指导才能实现企业财务内控与财务风险防范的实施，因此，物业行业应该强化财务内部控制与财务风险防范意识。为此，可以做以下几个方面工作：（1）加强领导层的财务内部控制与风险防范意识，企业尤其是国有大型企业集团，应该提高领导层对于财务内部控制和风险防范必要性的认识，强化内部控制和风险防范重要意义的教育，才能保证内部控制的有效实施。（2）要在企业内部形成财务内控和风险防范的宣传，增强员工的财务内控与风险防范意识。

2.强化物业行业财务内控体系建设。

建立完善健全的财务内控体系，能够促使物业行业的财务管理工作有条不紊的开展。物业行业要想建立完善的财务内部控制体系，可以从以下几个方面着手：首先，物业行业要加强内部审计工作，建立完善的内部会计管理体系。同时建立内控岗位责任制，明确各岗位的权力责任，对于内控工作不力的部门和人员，内审部门要严格披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作进行全程监督，根据定期对内控监督审查的结果，进行合理的奖惩，提高各部门参与内控管理的积极性。物业行业要建立会计评价和考核机制，建立科学完整的执行和决策监督机制。再者，对公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理细则，要求物业收费标准及细则透明化。最后，物业行业要结合自身经营特点，制定规范的财务活动规则。在这样的条件下，有利于更好的开展财务管理工作，从而提高物业行业财务内部控制的效率，有效防范财务风险。

在财务内控体系建设方面，笔者认为作为国有大型企业集团的物业公司，应该根据自身实际，严格按照集团公司的统一要求，建立有效的风险控制机制，通过实施内控管理，有效规避经营风险。笔者单位隶属于大庆油田矿区事业部，在内控体系建设方面是按照油田公司的统一要求，完善各项内控措施和规章制度，并严格执行，逐步形成了具有矿区服务业特色的财务内控管理模式。

3.加强工作人员的财务风险防范意识

风险防范意识是非常重要的，因为它能够避免不必要风险的发生，因此我们要懂得防患于未然。财务内控工作人员是财务内部控制的核心，起着主导作用，因此加强工作人员的财务风险防范意识，有利于工作人员认真对待财务工作，及时防范财务风险。首先，要培养财务人员发现、了解、识别管理活动中尚未显现的各种风险及其可能带来严重后果的风险识别能力；其次，要培养财务人员运用专业技术和现代化管理手段，从数量上进行充分估计与衡量风险的检测能力；再者，要培养财务人员正确处理常规风险活动和意外风险事项的应变能力以及综合运用各种风险控制方法，细化落实风险决策措施的应用能力。比如模拟财务风险的防范过程，以此来检验财务工作人员是否能灵活运用知识来解决实际问题；最后，要加强财务内控工作人员对工作的责任心以及对工作积极的态度，这样就能使他们意识到财务内控的重要性，从而防范财务风险。

三、结束语

物业行业作为服务性行业，要想为业主提供良好的服务，并取得较好的经济效益，就必须强化内部控制，构建完善的财务管理制度，规避财务风险，并切实执行其内控措施，从而保证资金使用合理化，降低资金的损耗和流失，规避财务风险，推动物业行业健康持续发展。

参考文献：

[1]李秒花.浅谈物业公司财务内控与财务风险防范.财经界（学术版），2012.

[2]孙晓红.浅谈物业公司财务内控与财务风险防范.现代经济信息，2013.

[3]曹慧婷.我国企业集团公司财务风险管理与控制[J].企业导报.2010（1）.