地下车库出售协议

地下车库出售协议（共6篇）

地下车库出售协议篇1

出售方（甲方）：

购买方（乙方）：

一、甲方现有座落在胜利南路官塘小区靠十米公路边一栋一个单元，有车库一间（左靠楼梯间，右靠三角形车库），面积为：2，经双方协商乙方自愿以人民币元购买，签订协议时一次性付清该车库款额。

二、甲方交付使用后，乙方装饰时严禁更换上下水管和主体承重墙，否则发生意外事均由乙方负责。

三、甲方把法院判决书复印件一份给乙方。

本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。

甲方签字：

乙方签字：

地下车库出售协议篇2

一、问题的提出

案例一:

2005年4月, 杜某与京城公司签订预售商品房买卖合同。同日, 双方还签订了购买相关设施协议, 约定杜某可购小区内地下车位一个。约定京城公司应在2005年12月31日前将经验收合格的商品房交付杜某使用。后京城公司向杜某出具不动产销售通用发票, 包含房款及地下车位价款。经查, 所购地下车位位于该楼地下人防工程范围内。2006年1月9日, 杜某在公司提供的房屋验收交接表上签名。后杜某诉称, 原告取得的地下车位系该小区的人防工程, 而被告京城公司在出售时并未告知原告。人防工程系小区的强制性附属设施, 被告擅自出售人防工程, 损害了国防效能和公共利益。被告销售的车位成本已计入购房成本, 被告不享有所有权, 故双方签订的购买相关设施协议无效。由被告返还价款85000元并赔偿利息损失。

一审法院经审理认为:诉争地下车位系人防工程, 因京城公司享有该人防工程使用权、收益权, 故京城公司与杜某签订的购买相关设施协议有效。协议中约定的车位价款经双方合意形成, 反映了双方真实意愿。杜某称京城公司销售的车位成本已计入购房成本, 与事实不符。据此, 判决驳回杜某的诉讼请求。一审判决后杜某不服, 上诉称:诉争小区人防工程不属于京城公司所有, 京城公司无权出卖, 因此, 应认定双方签订的购买相关设施协议无效。

二审法院经审理认为, 诉争地下车位虽系人防工程, 但根据《中华人民共和国人民防空法》 (以下简称《防空法》) 相关规定, 人民防空工程平时由投资者使用管理, 收益归投资者所有。京城公司是诉争人防工程的投资者, 有投资收益的权利。鉴于现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有作出明确规定且以车位的形态进行利用为常态。京城公司通过与杜某签订协议有偿转让诉争人防车位专有使用权的方式实现投资收益, 不违反法律、行政法规的强制性规定。杜某与京城公司签订的《购买相关设施协议》有效。原审判决并无不当, 驳回上诉, 维持原判。

案例二:

2004年5月, 王某与某房地产公司签订商品房出售合同, 约定王某向该公司购买地下车位, 所购地下车位号为054号, 实测建筑面积为35平方米, 并明确王某在签订合同前已到该车位实地进行现场踏勘, 对该车位现状包括位置、标高、宽度、面积、相邻关系、出入动线等情况已充分了解, 王某承诺同意按此现状接受该车位, 无任何异议。2004年7月17日王某接收了车位, 双方订立车位交接书, 交接书对车位的实测面积再次作了确认, 并明确了该车位经王某验收后符合出售合同中的交付条件, 王某同意接受。而事实上由于车位的紧俏, 王某根本没有时间对所购车位的实况作一了解。此后, 王某由于无法正常使用车位, 又无法将车位出租, 才发觉车位的宽度不符合国家标准, 故其诉至一审法院, 要求房地产公司重新划线确定车位的宽度, 要求达到国家标准规定的2.4米, 且要求赔偿由于054号停车位不能正常使用造成的经济损失。

一审法院在审理过程中调取了市公安局交巡警总队出具的“建筑工程交通设计验收通知书”, 该通知书中对系争车位所在地下车库的有关情况进行了核验, 并且验收通过。一审法院又查实了市房屋土地管理局出具的《房屋土地测绘技术报告书》, 该报告书载明, 系争车位的建筑面积为35平方米, 符合合同约定的交付面积。由此一审法院认定王某提出重新划分车位并赔偿损失的诉请无法律依据, 对其诉讼请求不予支持。

王某不服一审判决, 提起上诉, 认为其在使用后发现车位宽度比其他车位小, 按照国家标准应为2.4米, 而该车位宽度仅为2.17米, 故王某认为开发商应该重新划线确定该停车位的宽度, 并达到国家标准规定的2.4米。

二审法院经审理认为, 王某在合同中明确其签订合同前已到该车位实地进行踏勘, 对该车位的情况已充分了解, 承诺同意按此现状接受该车位。故王某与开发商就系争车位的买卖合同已履行完毕, 王某并无异议。现王某提出车位宽度较相邻车位窄, 且不符合行业标准的问题, 因相邻车位均已出售交付, 难以再有空间变更, 故王某要求交付宽度为2.4米车位的请求客观上无法予以满足, 对其上诉请求难以支持, 判决驳回上诉。

上述案件审理中主要涉及下面几个争议问题:小区车位、车库的基本理论, 结建人防工程的权属问题, 小区地下车位的交付等。

二、小区车位、车库的基本理论

1. 车库、车位的定义和主要形态

所谓车库, 是指建设于小区范围内, 有独立的空间, 用以存放车辆为目的的附属建筑物。车库不仅包括地下还包括地上。所谓车位, 是指以一定的标志划线分割形成的用于停放车辆的位置。车库不同于车位, 车库本身是建筑物, 具有建筑物的一般特点, 其在建筑物内形成一定的空间, 车库四周的范围是确定的, 且有独立的出入口, 已经成为与房屋相区别的独立的特定物, 具有构造上和利用上的独立性。与地面车位不同, 车库一般不是利用小区的土地使用权的地表而兴建的 (地面车库除外) , 通常在地下。小区车库对住宅小区的依附性很强, 是小区的附属设施。

小区车库、车位从物理形态看主要有:一是地面车位, 即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位, 一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库中划分的车位, 即利用小区地下空间建造的停车位, 内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车库分为利用人防工程改造即结建地下车位和以地下车库报批的车库两种。三是首层架空层停车位, 即将楼房的首层以墙、柱等架空, 依附于楼房形成的停车位。四是独立车库, 即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位, 一般见于高档住宅小区。由于理论上、实务上通常对地下车库包括结建人防工程的产权归属存有争议, 所以下文主要围绕地下车库尤其是结建人防工程的权属问题进行探讨。在明晰该问题后, 在地下车库中划线或以其他方式确定的地下车位的问题就会迎刃而解。

2. 小区地下车库的法律性质

理论界和实务界对小区地下车库的法律性质争议较大, 有下面几种观点。第一种观点认为, 小区地下车库是小区的配套设施;第二种观点认为, 小区地下车库是建筑物或建设用地使用权的添附物;第三种观点认为, 小区地下车库是建筑物的从物。笔者赞同第一种观点。在小区的建设中, 相关的国家标准和地方性规定都要求小区设置相当数量、类型的车位、车库以满足业主的需要。所以, 建筑物区分所有制度中的地下车库是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施, 是整个小区的有机组成部分, 是建筑物区分所有制度中的重要财产。将小区地下车库定性为小区的配套设施的法律意义在于, 法律应当规定开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。有学者认为:既然车库是配套设施, 那么就应当属于小区业主共同所有。需要指出的是, 由于车位、车库形态的不同, 所以, 从功能上将其宽泛地定位为小区的配套设施并不意味着在权属上将车位、车库进行了确权。理由是:1.从《物权法》第73条和74条的规定中就可以推出立法上就车位、车库的权属的确定并不同于小区内道路、绿地、物业用房等权属确定的原则。2.配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利, 其所有权状态存在两种可能:一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施缺少立法规定, 系空白, 如结建人防工程的车库等。3.根据物权法定的基本原则, 权属的确定必须有《物权法》的明文规定, 仅在设计功能上的定位并不代表在权属上的定性。所以, 将来立法上必须就该空白地带进行规定。

3. 界定小区地下车库权属的相关理论

《物权法》颁布前, 关于小区地下车库权属的主要观点有:1.以地下车库是否享有土地使用权确定权属。车库的建筑面积不计入建筑容积率, 未参与土地面积的分摊, 车库不享有土地使用权。根据“房地一致”的原则, 车库应该归小区业主所有。2.以地下车库作为从物确定权属。地下车库是小区建设的配套设施之一, 是建筑物的辅助设施, 就应如道路、管线一样, 是房屋的从物, 应交付建筑物的所有人共同使用, 在买卖合同没有特别约定的情况下, 从物应当依从主物 (房屋) 一并出售、转移。3.以价格构成理论确定地下车库的权属。该观点认为, 从房屋价格构成来讲, 开发商已将小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入房屋价格构成, 并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积, 其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格, 而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲, 小区公共配套设施的所有权 (包括地下车库) 应归该小区全体业主共有。4.以地下车库的建筑面积是否计入公摊面积确定权属。根据建筑物区分所有权原理, 建筑物区分所有权的客体分为专有部分和共有部分, 建筑物区分所有权的共有部分不得作为单独所有权的客体, 而应当归全体建筑物区分所有权人共有。对于地下车库而言, 应以其建筑面积是否计入公摊面积确定其属专有部分或共有部分, 进而确定权属。《物权法》颁布后, 关于小区地下车库权属的争议并未全部解决, 争议突出表现在结建人防工程上。

三、结建人防工程权属的界定

结建人防工程是指结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。关于结建人防工程的权属, 有以下三种主要观点。

第一种观点是“开发商所有说”。理由有三:一是根据《防空法》第5条规定的“谁投资、谁受益”原则、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》确立的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则, 开发商直接投资建设平战结合人防工程, 开发商理所当然享有其所有权、使用权及收益权。二是建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。三是部分省、市以地方性法规、规章或其他规范性法律文件的形式明确规定平战结合人防工程归投资建设者所有, 如:湖南、厦门、河北、苏州、上海等地。因此, 作为平战结合人防工程的地下室所有权由开发商享有, 并有权依法对外出售结建人防工程。

第二种观点是“业主所有说”。理由是:尽管开发商是平战结合人防工程的原始投资者, 但作为人防工程的地下室造价纳入开发总成本, 因而开发商将房屋卖出后便不再是投资者, 业主因取得房屋所有权及相关公共配套设施的共有权而成为投资者。《物权法》施行后, 全国各地暂无以地方性法规、规章或规范性法律文件的形式明确平战结合人防工程归业主共有的规定。

第三种观点是“国家所有说”。理由是:1998年3月19日, 国家人民防空办公室、国家国有资产管理局颁布的《人民防空国有资产管理规定》第2条规定“人防国有资产是国防资产组成部分”;第12条规定“人防国有资产按实务形态划分: (一) 各类已建人防工程、在建人防工程 (包括口部管理房和伪装房) ;结合城市新建小区和危房改造修建, 交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备”, 中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》第25条规定“人民防空工程建设项目 (包括配套设施及附属工程) 属国防工程和社会公益性建设项目, 按照国家规定享受优惠政策等”;《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”, 因此, 作为国防资产的平战结合人防工程所有权应归属于国家所有。同时, 部分地方城市亦明确规定平战结合人防工程归国家所有。

笔者认为, 结建人防工程宜通过立法确定为小区全体业主共有。

首先, 结建人防工程不宜界定为开发商所有。理由如下:其一, 开发商享有结建人防工程所有权没有法律、法规依据。目前, 调整人防工程的法律、法规主要有《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》, 以上法律、法规均未规定结建人防工程所有权的问题, 只是规定了平、战管理、结合使用的关系问题。且根据《立法法》第8条规定, 上述《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》均不具有规范民事基本制度的资格。其二, 结建人防工程的建设费用已由业主分摊。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定:“防空地下室建设所需的资金, 纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。据此, 在分摊了结建人防工程建设费用的业主、已转移了建造成本的开发商和并未投资且未实行征收的国家这三个可能的权利主体之间, 最无资格主张权利归属的应该是开发商。其三, 从建设用地使用权的角度分析, 结建人防工程所附着的地下空间权不能脱离建设用地使用权而独立存在。《物权法》第135条规定了建设用地使用权的权能、第136条规定了建设用地使用权的作用范围, 即地下、地表和地面。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下, 如果同时承认开发商保留地下车库的产权, 等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白, 在法理上也解释不通。因此, 在开发商和全体业主之间, 从建设用地使用权以及空间权相依存的角度分析, 宜得出地下车库的产权应属于全体业主所有的结论。其四, 结建人防工程归开发商所有可能造成与业主共有权在管理和维护上的冲突。开发商如享有结建人防工程所有权时, 必然伴随着该工程所有权的流转, 而结建人防工程作为一种特殊设施, 根据《人民防空工程维护管理办法》、《中央国家机关人民防空工程维护管理实施细则》的规定, 人民防空工程维护管理应当遵循统一要求、分工负责、定期维护、保障使用等原则, 应进行严格的日常检查与维护。所有权人的不断流转及相关责任人的不明极易产生结建人防工程管理职责上的疏漏, 这与结建人防工程的功能相冲突。

其次, 结建人防工程也不宜规定为国家所有。理由如下:其一, 国家规定修建结建人防工程的主要目的是人民防空而不是与民争利。国家人民防空关注的是结建人防工程的平时养护以及战时防空功能的发挥, 至于界定为小区全体业主所有而不是国家所有, 并不会与国家战时的征用和人防工程功能的发挥相冲突。其二, 《防空法》虽然要求开发商建设人防工程交给人防办管理, 但并无国有化之特别规定, 而且, 国有化是特殊历史时期的特殊措施, 政府即便根据严格的程序实施国有化, 必须进行充分有效的补偿。况且, 从《防空法》中也无法解读出国家通过国有化的方式将结建人防工程收归国有的结论。从买卖的角度分析, 也不存在人防部门代表国家与开发商或者其他相关主体签订地下人防工程的买卖合同问题。所以, 人防部门若取得结建人防工程权属, 其法理依据肯定也不是买卖。所以, 结建人防工程归国有缺乏权利来源。其三, 结建人防工程依据“谁投资、谁所有”的原则确定其权利归属, 这既是经济规律的要求, 也是法律保障私人财产权的体现。正如上文分析, 由于无法解释国家所有的权利来源问题, 界定为国家所有既违背基本的法律和生活逻辑又与我们执政为民的宗旨相悖。而确定为谁投资、谁所有, 则彰显了公平法理, 又明确了权属、责任, 杜绝了纷争。

再次, 结建人防工程宜界定为小区全体业主共有。主要理由有二。一是, 从结建人防工程的地价因素分析。我们知道, 商品房开发必须履行完整的征地及国有土地使用权出让手续, 初始的土地出让金显然是开发商交付的, 开发商完成建设后通过销售行为又将土地出让金通过商品房销售价格或者面积公摊等直接或间接的方式转嫁给了全体业主, 所以, 归根结底, 全体业主应该是土地出让金的最终承担者 (当然也包含持有部分未售让物业产权的开发商本身) 。这也是为什么对那些属于区分所有权范围的公共场所没有争议地归属全体业主的原因。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定, 作为人防工程的地下室 (即本文讨论的结建人防工程) 不计入公用建筑面积。即上述土地出让金并不包含结建人防工程部分。计算容积率时, 也不包含结建人防工程部分。换言之, 对于地表以下的结建人防工程, 国家实际上并没有收取土地出让金。由于未付土地出让金, 结建人防工程的严格意义上的房产权始终存在争议, 房屋测绘部门在进行面积测绘时, 并没有将其面积列入公摊面积。可以说, 这是目前产生结建人防工程产生争议的根本原因所在。因为没有支付土地出让金, 人防部门认为这部分是国家所有, 目的是为了实现人防用途, 因而, 作为国家利益的代表, 人防部门拥有结建人防工程的物权;而开发商认为, 既然整个建筑都由开发商建设, 而结建人防工程没有列入公摊面积, 因而, 当然属于开发商所有;全体业主则认为他们在购买“上盖”时已经分摊了全部纳入容积率的地价, 至于地下停车场部分是上盖土地的附属, 没有上盖的地价款当然也不可能有地下停车场的承载土地了, 既然地下停车场不用计算地价, 说明地下停车场属于地面建筑物不可分割的设施。由于我国对立体物权的研究尚未成熟, 在此情况下, 与地表不动产物权匹配的地上或者地下建筑物仍然难以逃脱“附着土地使用权”的一般规律。 (少数与地表联系并不紧密的地下、地上设施或者建筑物如地铁、无上盖的地下商场、矿井、矿脉、高架桥、立交桥、过河桥梁、铁轨、有轨电车的轨道等可以作为该规律的例外) 。所以, 结建人防工程当属附着地表土地使用权范畴之列。不收取土地出让金的政策更表明结建人防工程的土地价值与地表土地使用权密不可分。因此, 从土地使用权上讲, 该结建人防工程应该属于全体地表的全体业主。二是, 从结建人防工程的工程成本投入分析。开发商将其建造费用摊入到销售成本中, 从经济学的观点来看就是, 结建人防工程的建筑投资者实质上就成了业主, 那么, 业主当然享有结建人防工程的所有权。同理, 如果情况相反, 则应归属于开发商所有。

四、对本文所涉案例的实证分析

1. 结建人防工程中的车位能否有偿转让

在现有的立法背景下, 可以确定开发商不可能是结建人防工程的所有权人, 在该客体的所有权系空白的前提下, 开发商应该不能出售该客体。但是, 实际的情形是地方立法在某些方面进行突破, 地下车位的诉讼也不断地涌入司法领域从而无形中为该领域的将来立法积累了素材。据笔者了解, 开发商通常是在经过人防部门审批并交纳人防使用费用后将该结建人防工程中的车位出售给业主。这种出售行为的效力认定在司法实践中也是有差异的。有认定为买卖协议无效的, 有从专有使用权或空间权的角度认定为有效的。至于能否办理权属证书, 据笔者咨询某市房产产权部门的同志, 得到的答复是暂缓办理。结合案例一, 在不明晰所有权且未征得所有权人同意的情况下, 开发商不得自行出售地下人防工程的所有权。但是《物权法》第241条规定, 基于合同关系等产生的占有, 有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等, 首先按照合同约定处理。按该条文所体现原则, 物的归属与物的利用是可以分离, 物的所有权人之外的其他权利人可取得对物占有、使用的权利。具体到本案, 开发商虽非诉争标的的所有权人, 但仍可以合法取得对结建人防工程占有、使用的权利。在不影响防空效能的条件下, 人防工程经人防主管部门同意可以开发利用, 而出售、出租车位就是最常用的方式。本案中, 诉争人防工程于2007年报某市人防工程质量监督站备案, 注明平时用途为停车, 可认为开发商已合法取得对人防工程占有、使用的权利。《防空法》第5条规定, “人民防空工程平时由投资者使用管理, 收益归投资者所有”。由于本案中开发商未将人防工程建造成本摊入销售成本, 所以, 开发商是诉争标的的投资人。在其取得了人防工程开发利用许可的前提下, 可以签约方式转让诉争结建人防工程内划分的车位专用权。关于车位专用权的期限问题, 由于合同没有约定、立法没有规定, 只能是空白。对《购买相关设施协议》协议名称中出现的“购买”二字, 笔者认为, 诉争的地下车位不能办理单独的权属证书, 理由同上。购房者只能取得专属使用权, 故该协议是名为买卖实为转让使用权的合同, 开发商一次性收取的价款是地下车位使用期间的全部使用费。协议约定, 只有小区商品房购买者可购车库、车位, 故协议虽未约定使用期限, 但可推定应与商品房相同。商品房所有权无期限, 相应的土地使用权有期限, 故地下车库、车位的使用期限应与相应商品房土地使用权期限相同。

该案留下了几个亟待解决的问题, 如:建设用地使用权和空间权的关系问题、空间权作为一个三维的立体空间及其八维界址问题、空间权的登记等, 期待我们进行进一步的研究。

2. 结建人防工程地下车位的交付标准

关于车位的标准, 狭义的法律层面还没有规定。笔者所查到的均是地方性或行业性规定。在库址方面, 地下车库库址宜结合城市人防工程设施选择, 并与城市地下空间开发相结合。车库库址, 应避开地质断层及可能产生滑坡等不良地质地带。在车位划分方面, 要考虑到汽车的转弯半径以及是后退式进入驻车还是前进时进入等方式。车位通常是划分为大、中、小车位, 必须考虑车辆本身的尺寸加四周必须的距离组成。这些技术性的标准是非专业性的购房者甚至是销售人员都无从了解的。加之, 双方在售房合同或专门的车位合同中均没有较详细的规定, 导致车位的标准通常不明。关于车位的验收标准, 合同少有规定, 依据行业管理的现状, 宜定为竣工验收备案是较为合理的。关于车位的产权登记问题, 由于大量的结建人防工程产权不明, 所以, 无法办理产权登记, 而对于以车位报建的专门车位, 也涉及到根据现行的建筑测量规范和容积率计算的规范, 地下车库是不计算容积率和不分摊小区土地使用权的, 这就造成房地一致原则下, 国土使用权证登记和车位登记的脱节。

地下车库停车位买卖协议篇3

买方（乙方）：

甲、乙双方根据《合同法》和《物权法》等法律法规之规定，在平等、自愿的基础上，经协商一致，就乙方向甲方购买凤凰城二期地下停车位达成如下协议：

一.该停车位位于****地下车库，车位的对角线中心点距离车库东、西、南、北四个方向墙体的垂直距离分别为（）米、（）米、（）米、（）米，车位为划线分割，无隔断墙、无封闭。二.该停车位价格为人民币****整（¥*****）。

三.甲方对该车位享有合法所有权，依法能够出售给乙方，没有任何权利瑕疵，即享有绝对的所有权和处分权，与任何第三方不存在任何争议或者纠纷。

四.甲方在该车位上没有设定任何限制物权，例如抵押权或者担保权，即该车位对任何第三方都不存在抵押或者担保，否则视为欺诈行为，对乙方承担违约赔偿责任。

五.协议签订后，该车位所有权即归乙方所有，乙方对该车位享有与该小区土地使用权证同等年限的所有权，并随土地使用权证延期而自动延期；甲方应该向乙方履行交付手续，并及时到小区物业管理公司进行备案；乙方在法律范围内，对该车位享有使用、租赁或出售等所有处分权，甲方及任何第三方不得干涉乙方行使权力。

六.协议签订后，如因甲方责任造成违约，导致乙方不能充分有效使用该车位的，甲方应全额退还乙方向其支付的车位购置款，并以购置款为基准，向乙方承担双倍赔偿责任。

七.该协议经甲、乙双方签字生效后，乙方一次性付给甲方车位购置款人民币**元整（¥**），待该协议经过***司法部门法律公证以后，乙方向甲方付清余款**元整（¥**）。八.甲方有义务协助和配合乙方完成协议的法律公证，所需公证费用由乙方支付。

九.该协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等的法律效力，对于协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。协议签订后，如果双方因履行协议发生争议或者纠纷，由双方协商解决，协商不成时，可以在合同履行地申请仲裁或者到人民法院起诉。

（本页无正文）

卖方（甲方）：（签字按手印）

身份证号码：

买方（乙方）：（签字按手印）

身份证号码：

地下车库设计总结篇4

地下车库建筑设置原则：

不应与托儿所、幼儿园、养老院组合建造；当病房楼设地下车库时，应与病房楼有完全的防火分隔，汽车库出入口必须与病房楼的人员出入完全分开。

一、地下车库建筑分类

特大型：>500辆（I类：>300辆）大型：301～500辆（II类：151~300辆）中型：51～300辆（III类：51~150辆）小型：<50辆（IV类：<=50辆）

二、地下车库建筑消防分区设计原则

1、每个防火分区最大允许建筑面积不应大于2000平方米，加自动喷淋可增加一倍。

2、设备尽量集中布置，划为一个独立防火分区（因设备和地下车库防火分区面积不一致）。

3、地下车库与人防结合时，应先划分平时消防分区部分，然后由人防部门划分。

4、立体机械停车库，停车数量>50辆时，设防火隔墙进行分隔。

5、地下车库坡道二侧应用防火卷帘与停车区隔开，不同防火分区间应用防火卷帘或甲级防火门隔开。

6、当地下车库贴近上部建筑时，车库的敞开部位（门、窗和洞口）和出入口上方建筑物有外窗的，在车库洞口处应设1.0米宽的防火挑檐或开口部位上沿至上层窗洞口的下沿之间的窗间墙不应小于1.2米。

三、地下汽车库的疏散

（一）人员疏散

1、汽车坡道不能作为人员安全疏散口。每个防火分区至少二部楼梯作为人员安全疏散口，分区之间楼梯不能借用。但同一时间的人数不超过25人或IV类汽车库时，可设一个人员安全出口。

2、地下车库的室内楼梯应为封闭楼梯间，封闭楼梯间应为乙级防火门，当楼梯不能自然采光时，应设防烟楼梯间。

3、人员疏散距离45m，设喷淋时为60m，每个防火分区疏散距离可借用，疏散口不能借用（以车道为疏散走道，折线计算）。

4、当室内地面与室外地面出入口高差大于10米时，应设防烟楼梯间和消防电梯，并保证每个防火分区至少有一部消防电梯。

6、楼梯间的梯段净宽度不应小于1.1米。

（二）车辆疏散

1、每个防火分区车辆出入口：

<50辆时，可设一个单车道（IV类汽车库）口 <100辆时，可采用一个双车道口 >100辆时，应设二个车道出入口 >500辆时，应设三个出入口

2、地下汽车出入口之间净距应≥10m，两个车道毗邻时，应用防火墙隔开。

3、出入口宽度双向时为7m，单向时4m。

四、地下汽车库坡道的坡度和转弯半径

1、直线车道坡度为15% 曲线车道坡度为12% 坡道的起始端应设缓坡段，直线缓坡段长度≥3.6m，坡度为坡道坡宽1/2，曲线缓坡段水平长度≥2.4m，曲线半径≥20m。

2、汽车转弯半径的设计

根据《汽车库建筑设计规范》，大概值：道路内端圆孤半径=最小转变半径-车宽-安全距离（消防车2.5m，安全距离0.25m）。

例如：普通消防车的最小转变半径为9m，消防车道转弯半径=普通消防车的转弯半径9m-【2.5m（车宽）+0.25m（安全距离）】3m =6m 汽车库内汽车的最小转弯半径：微型车：4.5m 轻型车：6.5～8m 小型车：6.0m 中型车：8.0～10m

五、地下车库高度的确定

1、净高要求：净高≥2.2m

2、净高计算：净高=该层层高-结构梁高-设备管道高度（一般为500～700高）

六、地下车库防水

1、地下车库为二级防水，车库内配电房为一级防水

附建式全地下室或半地下室，其防水设防高度应高出室外地坪500mm以上。

2、地下室迎水面主体结构应采用防水混凝土，确定防水砼抗渗等级，并根据防水等级设防要求，施工方法，土质情况选择合理的附加防水措施，例如：工程埋置深度小于10米时，防水混凝土抗渗等级为P6。

3、特殊部位，如变形缝、施工缝、后浇带、穿墙管、预埋桩、桩头等细部构造，应加强防水措施。做法参考省标05YJ2图集。

4、防水层材料的选用（柔性、刚性）：明挖法地下室防水设防做法要求依据《地下工程防水技术规范》

主体结构防水原则：当只选用一种防水材料时，宜选用柔性防水材料；当选用二种防水材料时，宜选用一柔一刚组合形式防水材料；当防水等级为一级时，一般应选用二种防水材料

5、汽车坡道的防水措施

防止倒灌措施——设置截水沟（室外、室内）

七、地下车库的车位、设备房布置 1.轴网布置

经济柱网布置一般为开间8.1m（柱子0.6+2.5×3车位）进深：4.6+N×8.4+4.6 即：8.1×[4.6+N×8.4+4.6]

2、优化设备房布置暖通设备房：

1、风机房

一般情况下，每个防火分区（4000m2）布置3~4个通风机房，每个风机房面积约15m2左右，并且每个通风机房均要有竖井通风道直接到地面一层。

2、热交换站：一般情况下，热交换站布置在小区中央位置，以减少管道长度，进小区管道管径约φ400，可走地下室顶或地下室顶板覆土层，热交换站一般放置在主楼下，以免占用车库面积，热交换站面积约150 m2左右。

3、制冷机房：噪声大，位置应靠近负荷中心，面积约为建筑面积的3%~7%。水专业设备：

1、水泵房：分为消防泵房和生活泵房，一般情况下，分开设置，以减小运营成本。消防泵房一般放置在车库靠外墙和消防水池位置，面积大概为150 m2左右，注意：消防泵房应有直接对外的安全出口。生活泵房位置可任意放置，面积约60~80 m2左右。注意：当泵房放置在主楼下部时，地上一、二层最好是商铺类，当地上无商铺时，最好不要直接放置在住宅下面，因为运营时，有噪声。

2、集水坑：建筑专业向其它专业地下车库提条件图时，应把集水坑画上。集水坑一般情况下宜设在地下车库沿外墙位置，并且应躲开结构基础（之前应与结构专业协商），集水坑之间距离宜为30~40m一个。电气配电房：

1、大规模小区，配电房的数量可按5~6万m2设一个配电房考虑。配电房应靠近负荷中心，供电半径应小于150米(水平+垂直)，配电房分为公用配和生活配，每个配电房面积基本为150平方米。如果该小区没有双回路供电，应设发电机房，电机房面积约80平方米。

小区地下车库管理方案篇5

为加强地下车库管理，规范车辆停放，保持良好的停车秩序，保障地下车库车位使用人和物业管理的实际情况，小区地下停车场区域的使用及物业管理等事宜制定如下方案：

物业与车位使用人在车辆入住时签定《物业地下车库管理服务协议》及《车库使用管理规约》，所有出入车库的车辆，必须遵守《车库使用管理规约》及相关的管理规定和办法。

一、人员配置

1、车库管理由物业公司秩序部直接管理。

2、设车辆管理员2名（暂定），24小时值班，按规定对进出入车库的车辆进行管理，维护车库秩序。

3、车库使用车辆号码识别系统通行，由物业公司秩序部监控室专人操作。

4、设备设施维修保养由技术人员完成。

二、服务标准

1、人员要求

统一着装，佩戴统一标志，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。

2、巡逻岗

按照规定的路线和时间进行巡查，发现问题及时处理或汇报，并做好巡查记录。

巡查时间：5：00-24：00之间两小时巡查一次 24：00-5：00之间在3：00时巡查一次

3、固定岗

在车库出入口值班固定24小时值守，对出入的车辆进行规范管理，在早、晚车辆出入高峰期时段内值班人员立岗值守，体现管理形象。

高峰期时段： 7：00-9：00 17：00-19：00

4、车辆管理

确认车辆车库使用权。

引导车辆按照规定路线行驶并在指定的地点停放，停放有序。巡视检查车库使用人的行为是否规范，有违规现象及时提醒或制止。

巡视检查车库设备设施是否完好，提醒使用人规范使用，发现有损坏或故障及时处理或汇报。

三、规章制度

1、车库使用管理规定

（1）、进入车库的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证、驾驶证、身份证等有效证件，车辆号牌应与办理车位车辆号牌相符。

（2）、进入车库的车辆，须按进出库程序进入车库，车辆要求高度小于2米，吨数小于2吨，限速5公里/时，遵守一车一杆，进入车库后禁止鸣笛。并按已购或已租指定的车位停放，严禁将车辆停放在车库口，单元门口，公共车道，以及各消防设施门前。

（3）、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

（4）、进库车辆严禁在车库内加油、修车、试刹车，禁止任何人在车库内学习驾驶车辆。

（5）、进库车辆司机要保持车库内清洁，禁止在车库内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在车库内吸烟。

（6）、进库人员必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入车库。

（7）、禁止超过车库限高规定的车辆及漏油、漏水等病车进入车库。

（8）、进库车辆因车主个人原因造成本身车辆受损的，后果自负。（9）、车库内设有固定、临时停车位，业主需在固定车位停放车辆。外来车辆进入车库时应按规定停放在临时停车位内，并缴纳一定的停车费用。

（10）、车库对临时停放车辆实行有偿服务，物业公司只收取车位维护费，不承担车辆及财物的保管义务。对车库内车损事故，物业公司协助有关部门作好理赔工作，不承担车主的车损赔偿责任。

（11）、非停车位禁止停放任何车辆，因违章乱停乱放造成事故或失窃的，由车辆使用人自行负责；因违章停车，造成车辆堵塞及其它责任的，物业公司有权报请并协助有关部门予以处理。

（12）、车主在停放车辆后，应及时锁好门窗，保管好自己的财物，不得将贵重物品遗留在车内，对违反规定造成失窃的，物业公司

不承担赔偿责任。

2、车库管理配置规定

（1）、车库必须有专职管理人员24小时值班，收费标准悬挂在车库的出入口明显位置。

（2）、车库内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由秩序部消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

（3）、车库和小区车行道路须做好行车线、停车位、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

（4）、车库出入口处必要位置设路障和防护栏。

（5）、集装箱车、2.5ｔ以上的货车、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入车库。

（7）不准损坏车库消防、通信、电器、供水等场地设施。

《车库使用管理规约》

1、根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策和谐物业服务有限公司特制定本公约，对有关车的使用、维护、管理、车位业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项做出约定。

2、本公约对物业公司、车位业主和车位使用人均有约束力。遵守本车位的管理公约等管理制度及车位的相关使用守则：

本车库车辆限速 5公里/小时。限高 2米。

（1）车主须按规定办理停车手续，并把车辆停放在指定位置。不

准压线越线不把车停在其他人的车位上

（2）依据《管理服务协议》向物业公司交纳车位维护费用。（3）不得占用损坏本车库的公用部位、非本人车位、共用设施设或改变其使用功能。

（4）转让车位时，事先通知物业公司，告知受让方与物业公司签订本协议及车位管理相关协议。

（5）对承租人使用人及访客等违反本车位的管理规定等造成的损失损害承担民事责任。

（6）按照安全公平合理的原则，正确处理车位的给排水通风采光维修通行卫生环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。（7）业主有责任确保车辆及公共区域的安全防火工作，如因自身原因导致火灾，承担一切责任，包括给他人造成的损失。业主应遵守物业公司所规定的消防安全制度，严禁占用堵塞公共区或和防火通道，如违反所产生后果由责任人负责，物业公司有权移走占道物品及拖走占道车辆并有权限制车位的使用。

（8）业主车辆保险手续完备，应将保险情况告知物业公司，按销售所签定的合同约定的车位停车，每个车位仅对应唯一一辆车的号牌，若有更换车辆或号牌及联系方式住址等，应及时通知物业公司进行变更，如因变更未通知物业公司而无法联系所产生的后果由业主负责，如因随意窜位停车所造成的后果由责任人承担。

（9）业主车辆入库后应自行检查车辆，锁紧车门、关闭车窗、关闭车灯，检查无误方可离开。

（10）业主要对车内物品进行必要的检查和保管，贵重物品勿放在车内，如造成物品丢失和损坏，后果自负。

（11）业主如因酒驾、毒驾车辆，对自身及其他车辆和库内公共设施造成损害，自行承担全部责任。

（12）因车库有许多公用设备设施，需要物业公司维修影响业主及车位使用人停放车辆时，物业公司应为业主及车位使用人安排临时车位停放车辆，业主及车位使用人需要无条件配合，不得拒绝，不得因此临时车位调整的安排，向物业公司索赔。

（13）车辆应按指定的路线行驶，限速为5公里/小时，进入车场后不得高速行驶及鸣喇叭。

（14）进入停车场的车辆须具备一切有效证件，车辆号牌应与行驶证相符。

（15）进入停车场的车辆应保持清洁，车主不得在车场洗车及清扫车上的杂物，不得在场内吸烟。

（16）禁止超高、超重以及漏油、漏水车辆进入车场。（17）严禁车辆在停车场内加油，修车，试刹车等，严禁在车场内学车练车。

浅析地下车库财税处理篇6

摘要：地下车库因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文拟从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

关键词：财税地下车库

一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊

开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至“开发成本――公共配套设施(地下车库)”之中，完工后结转至“开发产品――地下车库”之中。

其一，对外出租的税务处理。地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

(1)营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

(2)土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。

(3)房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

(4)土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

(5)企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。

(6)印花税：租赁收入的千分之一。

其二，对外出售的财税处理。对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转“开发产品――地下车库”相关金额至主营业务成本。营业税及附加按销售不动产计征营业税及附加。土地增值税单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。房产税与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。土地使用税，产权已转移部分，不交土地使用税。企业所得税与销售住宅所得税处理相同。印花税按销售不动产税率万分之五申报。

其三，自用的地下车库财税处理。自用的具有产权的地下车库，其处理应同房地产开发企业自用开发产品相同，在自用时将“开发产品――地下车库”转为“固定资产”，并计提折旧。自用部分按财税[2005]181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

二、开发商根据规划单独建造地下车库，建筑面积已分摊

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发[2009]31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的.，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在“开发成本――公共配套设施费”，最后分摊至可售面积成本之中。因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。

三、开发商把地下人防设施作为地下车库

利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议，在一定程度上影响了财务人员的财税处理，因此有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。第二条人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。

由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑，但“谁投资，谁收益”中的投资主体有相当的分歧。持“销售成本说”观点的人认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么投资主体在最后看来应该就是业主，开发商相当于只是事先垫付了该投资成本，那么车库的所有权理应归全体业主所有。持“登记凭证确权说”观点的人认为，地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资，谁受益”的原则，虽然最后成本都分摊至可售面积中，但合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力，开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议，开发商有收益权或使用权也应无争议。

这两种观点似乎都有一定的道理。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但从实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样未明确规定产权归属。人们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权(至少在形式上拥有)，否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢?另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。此外，从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。

对于地下人防设施来讲，因其建造面积是与整个项目相关，故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的，应在“开发成本――公共配套设施”费用中归集，在整个项目的可售面积中分摊。

从上述相关文件中也可以看出，开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。

其一，随商品房销售转让车位使用权(买房送车位使用权)。对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生时可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。

(1)营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。

(2)土地增值税：房地产开发企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

(3)房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。

(4)土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。

(5)所得税：收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，所得税与销售商品房性质一样。

(6)印花税：价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。

其二，单独转让车位使用权。单独转让车位使用权分为有限期限(短期)内转让和法律规定年限内(长期)转让。有限年度内(如1年)是相对于在法律规定年限内(如70年)而言，在有限年度内出租从法律期限或长期来看，其车位使用权人可能会变更，而在法律规定期限内转让使用权，抛开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁期相当于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。

有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。

(1)营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。

(2)土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。

(3)土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使用税。而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。

(4)房产税：虽然产权归属国家，但开发商作为投资者享有收益权，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房地产开发企业应按租金收入12%交纳房产税。

(5)印花税：按租赁金额的千分之一交纳。

法律法规年度内转让车位使用权，法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，实质与销售并无二致。

(1)营业税及附加：不管是开具服务业――租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附加一律按5.5%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。

(2)土地增值税：房地产开发企业与购房人签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权(如房屋使用年限70年)转移给购房人，向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入，计征土地增值税。

(3)土地使用税：不涉及。

(4)房产税：开发商如果与业主签订的车位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋年限，则应视同销售车位，不再征收房产税。

(5)所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。

(6)印花税：按销售不动产万分之五交纳。

其三，开发商自用地下人防设施。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等。

(1)营业税：如无营业收入，不涉及营业税。

(2)土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。