商业项目评估报告

商业项目评估报告（推荐7篇）

商业项目评估报告 篇1

第一章 基本情况

1.1评估范围和内容

1.1.1评估范围

1.1.2评估内容

1.2评估依据

1.2.1相关法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策

1.2.2相关标准及规范

1.2.3节能技术、产品推荐目录

1.2.4国家明令淘汰的 用能产品、设备、生产工艺等目录

1.2.5相关工程资料和技术合同

第二章 项目概况

2.1建设单位基本情况

2.2项目基本情况

2.3项目用能概况

2.3.1主要供、用能系统选择

2.3.2主要耗能设备选型

2.3.3能源消耗种类和数量

第三章 能源供应分析评估

3.1项目所在地能源供应条件及消费情况

3.1.1水资源

3.1.2电力资源

3.1.3煤资源

3.2项目能源消费对当地能源消费影响

3.2.1水能耗对当地的`影响

3.2.2电能耗对当地的影响

3.2.3煤消耗对当地影响

商业项目评估报告 篇2

房地产主要分住宅房地产、非住宅房地产两大类。而商业地产就是对于住宅地产来说的，其是房地产与商业的一个结合体，但并等于简单的把两者相加。所谓的商业地产，主要是指在整个商业地产的投资中，把开发规划、投资估算、市场定位、招商、销售以及运营管理等按照一定的顺序作为整体流程进行运作的房地产开发和经营管理。所以商业地产的形式是多种多样，其包括shopping mall、购物广场、娱乐类商业地产、商业街、大卖场、酒店旅馆、折扣店和住宅的底层商铺等等。所以，地产行业作为我国第三产业的一个重要组成部分，其是社会生产与再生产以及文化、科学、卫生、教育等等多种社会经济活动的载体和基础，其也正是处于我国国民经济发展的基础地位。与此同时，商业地产与其他行业相比较，在我国国民经济中又同样具有高度的关联性与综合性，其发展可以带动一些相关行业得以更高、更快的发展。

二、商业地产投资的主要特点

1. 投资周期比较长。

商业地产项目的投资主要是经过投资的前期(包括投资机会的研究、投资项目可行性的报告分析、投资项目建议、投资项目的评估和决策)、投资的实施期(包括项目设计、项目管理、项目控制和项目竣工验收)、项目的经营或者营销期这三个阶段，通常情况下，投资周期少则一至两年，多则会数年到十几年。而且，投资的回收期通常也需要几年时间，甚至更长。所以，投资者要想承受市场风险和长期的资金压力，就必须十分重视投资的前期工作，要尽可能的避免风险所带来的损失。

2. 投资巨额。

我们知道，商业地产是资金密集型行业，其从土地的购置再到建造不动产，投资额少则数十万、百万元，多则就会上千万元，甚至是数亿元，常常会使很多实力不太雄厚的投资者望而兴叹，即便可以采取股份投资或者分期投资等方式，那也是远远不够的。所以说，对任何商业地产投资项目，我们都必须要认真的分析，并且慎重的作出决策。

3. 对金融的依赖比较大。

商业地产项目所需要的巨额资金，就使投资者会在很大程度上需要金融部门的支持，在商业地产的开发过程中，通常需要向银行进行开发贷款来作为支撑。又由于商业地产自身具有很高的增值性，所以很多金融机构（例如银行）也愿意给商业地产的投资者提供大额贷款，通常情况下，商业地产投资者能够向金融机构获取70%左右的抵押贷款，并且能够享受到金融机构利息方面的一些优惠。因此，金融机构的支持，已然成为整个地产业经济得以健康持续发展的关键所在。

4. 商业地产投资具有高收益的特点。

商业的经营收入是商业地产的主要盈利来源。建成后商业的经营和管理、区位的影响等等，都会直接影响到收入的产生。那么，一个具有良好品牌效应、并且运作成熟的商业地产，其自身价值的提升也完全能够看作是投资的高收益。

5. 受国家政策的影响性很大。

由于我国商业地产投资的属性具有不完整性(只有使用权却没有所有权)，这样使得商业地产不只是体现一种经济关系，也同样体现了一种社会关系和法律关系，所以，商业地产的投资比其他任何投资行为都要受到政府更多的干预和规范。我国政府就为调控地产业出台了不少政策，给商业地产也带来了巨大影响。然而商业地产也在很大程度上影响着我国国民经济的发展，并推进了相关政策的不断修改。

三、风险评估在我国商业地产投资项目过程中的重要地位

房地产的投资运作是覆盖很多方面的极为复杂的一个系统工程,风险投资专家在实际的操作过程中受到资本收益率以及时间的要求,一般会运用到社会关系、金融市场运作、科学施工管理等等各种手段,从而在所投资的企业或者项目中得到高额的回报,最终实现自己与投资者的目标。具体的商业地产投资运作包括很多方法与程序,如融资技巧、选择商业地产的投资机会、项目风险的预测、商业地产项目的管理和运行等等,在这其中最重要的就是商业地产投资项目的风险评估以及选定,这是预示投资成败与否的非常关键因素。因为商业地产项目的风险评估可以使投资专家与投资者都能全面认识到该项目各个部分的关键点、项目总体的运作过程以及其重要价值的所在,帮助投资者发现蕴藏着较大潜力的项目,使其在决策中能够有根有据,并能初步筛选出最合适的投资对象,以得到预期的投资回报。因此,商业地产投资项目的风险评估在整个商业地产的投资决策中占具着十分重要的地位。

四、商业地产投资项目的风险评估分析

1. 政策风险的分析研究

政策风险是由于国家政策潜在变化带给地产市场中的经营者和交换者不同形式上的经济损失。我国的商业地产行业在很大程度上会受到政府的控制，特别是在产业政策调整、土地供应、环保等方面，都对商业地产的投资者构成了巨大的风险。

(1）产业政策的风险

产业政策的风险是由产业结构与产业政策的变化引起对商业地产的需求结构的变化，最终很可能给商业地产的经营者和生产者带来损失。例如当产业结构的政策发生变化时，对商业地产业需求结构的影响也是很明显的。比如说当制造业和工业在我国的国民经济中占比增大时，此时对加工制造等行业的厂房需求就会增加，这就有可能对服务业与其他商品的需求下降。另外，在我国的产业结构政策中，若是重视并且优先发展了房地产行业，就会给商业地产的经销商和投资商都带来好处；若是限制甚至打压地产行业的发展，那么就会给商业地产的经销商和投资商们都带来损失。由此可见，我国的商业地产产业改革风险还是很高的，只要经济发生过热的时候，国家通常都是要先压缩固定资产的投资规模，会对很多在建的项目实施缓建措施或者停建。而这些政策的出台必然导致工期的延长、利息的增加、资金的滞压，对于投资者来说，必将带来不小的风险。

(2）土地供应政策的风险

土地供应政策主要包括：土地利用年度计划、土地利用总体规划、征地政策和收购储备政策等等。房地产开发中的一个最重要要素就是土地要素，其是开发商的命脉，而土地供应结构会根据政策目标所进行调整，我国政府也会通过该调节杠杆，对经济进行宏观调控。当房地产的市场过热时就会通过减少供地量或者提高地价来减少需求，从而达到稳定经济发展和减缓投资增长速度的目的；当房地产的市场比较萧条时，就应该与货币政策、财政互相配合使用，进而才能加快经济发展。我国目前，政府是通过招、拍、挂的方式来对土地使用权进行出让的，土地的供给量不断，可是开发商们之间的竞争则更加激烈，而土地拍卖价格的上涨更会增加商业地产开发商的投资成本和投资风险。

(3）环保政策变化的风险

商业地产项目无论是在前期的规划设计阶段，或者是在施工建设阶段，都一定会遇到一些环保问题。比如污水处理要求、绿化要求、施工的外部效应等等。也随着我经济发展水平的不断提高，城市管理也对商业地产项目的规划和施工管理都提出了越来越高的要求。那么，当环保政策发生改变时，有的商业地产项目也将由此而改建或者迁移，甚至增加环保功能用以符合最新政策的要求，这些都会增加企业的建筑成本。

2. 经济风险的分析研究

（1）市场供求的风险

任何市场的供求关系都是不确定的和动态的，而这种动态性也直接决定了市场中经营管理者们收入的不确定性，然而商业地产市场的经营者们所承担的该种风险往往比其它的市场要大一些，这是因为商业地产的商业价值在很大程度上会受供求关系的影响。只有对我国商业地产的供求关系进行科学的预测并且作出客观的判断，充分把握市场供求变化的规律，才会有可能规避此类风险的发生。

(2）金融风险

金融风险是指由于金融机构的政策发生变化，从而给商业地产市场带来的影响，主要是由利率变化、汇率变化等方面所引起。商业地产投资通常所需的大量资金，必须借助银行的开发贷款来支持，那么利率的变化必然会给商业地产业带来不小的影响，例如利率上升时，开发商的资金成本就会增加，而投资者的购买欲望却会下降。另一方面如果投资筹集的资金是外汇资金时，那么汇率的变化也同样会对投资者的融资带来很不利的影响，甚至增加融资成本。可见，金融风险既会增加商业地产投资的开发成本，也会抑制市场的需求，这无疑也会给投资者带来损失。

参考文献

[1]肖维品,欧文平,欧阳安.工程建设项目投资风险分析的实用方法[J].重庆建筑大学学报,2004.

[2]李涛.房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D].中国农业大学硕士论文,2004(3).

商业项目评估报告 篇3

[关键词]基本口粮田建设项目；中期自评估，报告

[中图分类号]F407.9 [文献标识码]B [文章编号]1672-5158（2013）06-0320-01

山阳县位于陕西省东南部、商洛市东南部，地处秦岭南麓，水系属长江汉江丹江银花河和长江汉江金钱河。为了配合上级全面掌握规划建设项目进展、质量、管理和效果，了解项目实施过程中遇到的问题，对本期规划后期实施提出相关对策和建议，对下一步规划编制提出可借鉴的意见和建议，现将山阳县巩固退耕还林成果基本口粮田项目自评估做如下汇报：

1、建设任务完成情况

1.1 基本口粮田规划情况

原《山阳县巩固退耕还林成果专项规划（2008年～2015年）》的规划中，关于基本口粮田内容的规划目标是：建设基本口粮田19.0342万亩，其中新建基本口粮田5万亩，改造提高8.2609万亩，田间配套3.1万亩，土壤改善培肥2.6733万亩；规划投资23390.79万元，其中国家专项资金11420.53万元，地方配套4269.08万元，群众投劳折资7701.18万元。

2012年7月25日陕西省发展和改革委员会以陕改农经[2012]1061号文对实施方案进行了批复，2012年8月16日商洛市发改委以商发改发[2012]527号文进行了转发，2012年9月3日山阳县发改局以山政发改发[2012]367号文又转发到县水务局，核定总投资1920万元，其中建安费用1727.63万元，其它费用192.37万元。涉及西照川镇等5个镇，涉及西川村等22个行政村。口粮田建设面积16000亩，其中新建口粮田面积4000亩，改造提高基本口粮田面积4500亩，田间设施配套3500亩，土壤改良4000亩。

1.2 2012年度计划下达、实施方案批复、项目进展情况

山阳县2012年度巩固退耕还林成果基本口粮田，建设任务和投资计划于2012年11月20日，由商洛市发改委、财政局、水务局以商发改发[2012]933号文下达给山阳县。口粮田建设面积13300亩，其中新建口粮田面积3600亩，改造提高基本口粮田面积2500亩，田间设施配套4000亩，土壤改良3200亩。2012年中央投资798万元。目前正在编制施工设计，计划2013年6月上旬启动建设，10月下旬建成并投入使用。

1.3 2008-2011年度累计完成任务情况

我县巩固退耕还林成果基本口粮田专项规划，自2008年开始实施以来已5年，其中前4年已经竣工验收。前4年累计完成投资13512.2万元，占总规划投资23390.79万元的57.8%；其中中央补助资金6281万元，占总规划任务11420.53万元的55%；共完成基本口粮田面积10.4688万亩，占总规划任务19.0342万亩的55%；其中：新建基本口粮田2.21万亩，占总规划任务5万亩的44.2%；改造提高4.0205万亩，占总规划任务8.2609万亩的48.7%；配套田间设施1.6998万亩，占总规划任务3.1万亩的54.8%；土壤改良和培肥地力2.5385万亩，占总规划任务2.6733万亩的95%。

2、建设效益情况

2.1、经济效益

直接经济效益计算按照实施基本口粮田建设的土地所获得增产价值，主要包括新修基本口粮田、配套小型水利工程、改造提高基本口粮田、土壤改良培肥地力等措施所实现的增产价值。2008-2011年度4年累计完成基本口粮田面积10.4688万亩，其中：新建基本口粮田2.21万亩，改造提高4.0205万亩，配套田间设施1.6998万亩，土壤改良和培肥地力2.5385万亩。经计算工程建起后，项目区各项措施每年可产生直接经济效益1200万元。

2.2、拦泥蓄水效益

基本口粮田建设改善了生态环境，将产生良好的生态效益。①蓄水效益：由于涵养水源使得生态系统中水供给改善，为开发利用水资源创造了条件，其中新建基本口粮田年增加保水效益80万m³。②保土效益：拦截泥沙、控制土壤侵蚀、减轻下游江河湖泊清淤负担，保护和改善下游安全与通行，其中新建基本口粮田年增加保土效益8万m³。③土壤生态系统得到改善。坡改梯、改造提高等工程措施可以减少土地养分的流失，使土壤理化性质改善，土壤肥力、微生物量、土壤渗透性、抗蚀性都会增加，进而也可防止土地沙化和石化。④拦截地表径流、削减洪峰、减少山洪危害，使降水资源得以调节和有效利用。

2.3、社会效益

本项目实施以后，将会明显提高基本口粮田的数量和质量，可以显著提高基本口粮田的产量，有效解决退耕区群众粮食需求，减少陡坡开荒的压力，为巩固全县退耕还林还草成果奠定了基础。基本口粮田数量的增加和质量的提高，可以促进农村经济结构的调整，提高单位面积的产出，增加农村经济收入。另外，部分农产品产量增加也为粗加工业的发展创造了条件，提高了社会就业机会。基本口粮田建设，为调整土地资源的有效利用，提高环境容量，缓解人口生存压力，以及协调区域经济体系方面提供良好的支持条件，可以促进社会进一步和谐发展。

3、存在的问题

尽管我县在口粮田项目建设中取得了一定成绩，但与上级要求相比，还存在一定差距，在实际工作中还存在一些问题：

3.1、项目补助标准低，新修一亩口粮田国家补助600元，加上市县配套总共1200元亩，而我县新修一亩河滩地需资金3000元，坡耕地（石坎梯田）每亩需资金5000元，加工提高每亩需资金2000元，按国家现行补助标准，很难完成建设任务。

3.2、口粮田前期费用及管理费用按实施办法应由市县配套资金解决，因我县财政困难，市县配套难以落实，口粮田设计费、招标费及管理费无着落，给口粮田建设带来困难。

3.3、我县是一个山区县，山大沟深，水利基础设施薄弱，受洪水影响大，一遇洪水容易成灾，要修地必须先修河堤，以保护耕地永续发挥效益，修河堤费用无着落。

4、经验教训和今后打算

随着口粮田工程建设的稳步推进，我们的主要体会有以下几点，为下一步巩固退耕还林成果加强生态建设规划提供经验教训：一是加强领导，夯实责任，部门协调配合是搞好项目实施的组织保障，实行班子领导分片包点责任制，对重点水利工程实行“定领导、定任务、定质量、定时间、定安全、定奖惩”的“六定”制度；二是因地制宜，重点突出，科学规划，是搞好项目建设的前提条件；三是适应形势，创新机制，多渠道增加投入是搞好项目建设的动力；四是政府引导，民主决策，利益驱动是组织广大群众积极参与项目建设的有效手段；五是加强督查，严格考核，搞好舆论宣传是推动项目建设的重要措施。另外再提出如下对策和建议：（1）、建议提高基本口粮田建设国家补助标准。（2）、建议国家补助标准内安排设计费、招标费及管理费。（3）、建议减少市县配套比例。（4）、建议配套设施中增加新修河堤措施。

食品项目评估报告 篇4

一、食品行业现状

1、食品行业分类：

食品行业是对农、林、牧、副、渔等部门生产的产品进行加工制造以取得食品的生产部门，它包括制糖工业、发酵工业、粮油加工、罐头食品加工、烟草工业、饮料工业、调味品工业、屠宰加工、食品冷藏工业及食品加工废料利用工业。

而根据第三次工业普查的分类方法，食品行业包括采盐业、食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草加工业五个部分。

2、发展现状及市场：

工信部数据显示，2009年，农副食品加工业实现工业销售产值2.7万亿元，增速为17.96%；食品制造业实现工业销售产值9039.3亿元，增速为19.95%；饮料制造业实现工业销售产值7301亿元，增速为20.71%。整个食品行业实现工业销售产值超过4万亿元。可见普通食品市场容量很大，但其市场销量主要靠品牌带动。

2010 年食品行业扩张加速。1～11 月，我国食品制造业累计实现产品销售收入10118.79 亿元，同比增长27.80%，增速比上年同期上升了9.33 个百分点。11 月末，我国食品制造业资产总计为7019.43 亿元，同比增长20.23%，增速比上年同期上升了3.28 个百分点；企业数为9179 个，同比增长8.26%。

2010年食品工业总产值达6万亿元，同比增长23%。

3、我国食品行业存在的问题

接二连三出现的食品安全事件，导致消费者在很大程度上对食品行业产生了不信任感，原本合法生产经营的食品企业也连带遭受冲击，食品行业的发展遇到了一定的障碍。目前，我国食品行业主要存在以下问题

(1)上市食品超标：我国农产品生产多以农户为单位农产品全过程质量监控难度大在生产、加工销售等环节非法使用违禁药物现象严重国家明令禁止或限制生产、使用的农药、兽药引起的食物中毒事件仍有发生。(2)食品安全标准体系不完善： 我国有食品质量标准近3000个，而与流通有关的标准仅有 100 余个，相比于生产和加工标准数量差距甚大保障流通过程的食品安全标准严重不足,从而导致对现有的食品安全标准进行检查比较困难，难以建立食品安全管理体系和良好的生产行为制造业惯例和分销业规范。

(3)食品流通检测体系不健全:一些食品批发市场缺乏有效的安全检测手段和质量控制措施.使造假者有机可乘甚至成为假冒伪劣食品集散地。有关资料显示，全国 5 万多家食品零售企业中建立检测中心的不足1%,消费者对任何一类食品安全性的信任度均低于 50%。(4)食品安全监管体系不完善:现行的食品安全监管由多个政府部门多头管理，部门职责交叉甚至出现模糊或真空地带，导致食品安全“都管但都管不好”的局面。

(5)消费者的食品安全意识不强：特别是农村和城乡接合部的群众食品安全意识更是缺乏，食品安全隐患无处不在。

(6)食品安全法律体系不完善：商品流通过程中的法律条款仍相对粗疏目前与食品安全相关的法律主要有《食品卫生法》、《产品质量法》和《消费者权益保护法》等，但这些都不能保护从“农田到餐桌”全过程的食品安全，不能适应当今食品安全形势的发展需要，食品安全管理主要还是靠行政管理。

4、发展趋势：

未来中国食品工业将朝着产品的多样化方向发展，重视食品营养提高居民健康水平，绿色食品、有机食品将成为食品消费的主旋律，加工精细化、食品标准化、食品生产的机械化、自动化、专业化和规模化是提高企业国内、国际市场竞争力的必然选择，食品生物技术化是现代食品工业未来的发展趋势。

5、前景：

中投顾问发布的《2010-2015年中国食品行业投资分析及前景预测报告》显示，我国食品行业全年运行仍然呈现“增长较快、价格回稳、结构改善、效益提高”的格局，早在2008年就提前完成国家“十一五”食品工业发展规划中提出的发展目标。中国经济还有几十年较快发展的机会和条件，食品产业也应有几十年的黄金发展期，即快速扩张期。

二、饮料

1、我国饮料行业近年的发展历程：

1988年——2002年 以可乐为代表的碳酸饮料风靡市场

2002年——2006年 特别是非典之后，茶饮料、功能性饮料异军突起 2006年——至今 健康型，特别是果汁类天然饮料受到追捧

碳酸饮料是中国饮料市场发展最早的一个细分市场，经过二十年的发展，已基本成熟,增速逐步放缓，此市场始终围绕“两乐”来展开，众多品牌的提及率，可口可乐列首位，为98.4%；列第二、三位的分别是百事可乐、美年达，七喜、雪碧、芬达等品牌在其中也占有一定的比例。打造这些品牌的都是些拥有雄厚资金的著名饮料公司，一些新品牌要想与其抗衡还需要花费一定的时间和精力；

如今国际诸多饮料巨头日渐潜入中国的饮用水市场，纷纷加紧对中国水市的攻城略地，使得中国饮用水市场的土洋大战在所难免，目前包装饮用水的市场格局为：纯净水占46%份额，以怡宝、娃哈哈为龙头企业；矿物质水占28%的份额，以康师傅为龙头企业；天然水占11%份额，以农夫山泉为龙头企业；矿泉水占8%份额，以益力为龙头企业。饮用水已连续5年以40%的比例稳居十大饮料的头把交椅。

茶饮料近年来，我国茶饮料市场成长迅速，已经成为仅次于碳酸饮料、水、乳饮料的第四大饮品。目前康师傅茶饮系列、统一冰红茶冰绿茶以及可口可乐原叶茶是各家在市场上的主要竞争产品。有数据显示：2007年中国茶饮料市场销量达998亿箱，其中绿茶饮料占据42%的市场，同比上一年增长17%；红茶饮料的份额高达47%，同比增长20%。而未来中国茶饮料的市场容量至少为1300万吨，目前中国茶饮料的实际产量约580万吨，尚有700万吨的市场成长空间。目前茶饮料市场还处于待开发的市场，虽然前段时间内茶饮没有果汁市场的受关注度高，但未来茶饮料市场将面临着良好的发展势头。

果蔬汁饮料市场正是伴随着中国消费者健康观念的不断提升而发展起来，第一类是果汁含量仅为 5 ％－ 10 ％的低浓度果汁饮料。以统一 “ 鲜橙多 ”、康师傅 “ 每日 C” 果汁和可口可乐 “ 酷儿 ” 为代表；另一类是复合果汁，一般由胡萝卜汁和其他几种果蔬原汁调和，再制成 30 ％浓度的果汁，屈臣氏的 “ 果汁先生 ” 和养生堂推出的 “ 农夫果园 ” 是其代表。虽然品牌和品种众多，各品牌的广告力度也都很大，看似竞争非常激烈，但因果汁饮料是在近几年才大规模进入市场的，目前市场仍处于初级阶段，还有很大的发展空间，从市场份额来看，还没有一个品牌占有绝对优势，成为主导品牌。看重果汁市场潜力的不仅是可口可乐，一直以来从事果蔬加工的海通集团，高调宣布进入果汁生产领域，并推出“卡依之”牌杨梅汁。据AC尼尔森对中国果汁市场统计，美汁源份额为38.2%，而统一多果汁19.9%，康师傅旗下每日C和康师傅果汁双品牌合共占14.2%，而百事的果缤纷占6.1%，健力宝占3.2%。

我国现时功能性饮料功能简单,品种单调,尚未出现市场主导品牌,正由市场导入后期逐渐进入市场成长初期，目前市场上的功能饮料（特殊用途饮料）主要包括四大品类，以脉动、激活、尖叫为代表的营养素饮料；以佳得乐、劲跑、维体等为代表的运动饮料；以红牛、葡萄适、力保健、V飙为代表的能量饮料；以及以王老吉为代表的保健饮料。2010年达230万吨，据预测，我国功能饮料市场会以20%的年均速度增长，功能性饮料增长势头强劲，将会成为中国饮料产品的又一个热点。

2、饮料市场销售情况

2009年全国饮料总产量突破8,000万吨，增幅达29.8%，实现工业销售产值7301亿元，增速为20.71%。中国成为世界第二大饮料生产国,中国饮料市场已成为中国食品行业中发展最快的市场之一。

饮料制造业251～500ml的产品推广占整体比例的三成以上，501～1000ml大容量家庭装比例高达20%以上，501ml以上容量规格更占了整个市场份额一半以上，而250ml以下的容量规格只占了一小部分的份额。所以在一定程度上反映目前家庭消费市场已发展成熟，从超市终端的现代渠道而言，以家庭购买行为作为目标消费群定位为主，而个人消费为辅。消费者终端购物已经具有成熟性，尝试性购买热度已降温。

3、饮料的市场潜力

统计数字表明，美国人年均果汁消费量为45公升，德国为46公升，日本和新加坡为16-19公升，世界人均消费量已达7公升，与此同时，中国人年均果汁消费量还不到1公升，差距十分明显。

4、固体饮料市场分析（1）型固体饮料定义：以果粉或经烘烤的咖啡、茶叶、菊花、茅根等植物提取物为主要原料，添加或不添加其他辅料制成的、蛋白质含量低于4％的制品。

（2）市场情况：目前我国固体饮料的消费主要集中于咖啡、果香型固体饮料、蛋白型固体饮料、其他型固体饮料。市场竞争格局趋于稳定，四成多市场占有率被前三品牌所占据，前10位品牌的市场综合占有率总和为77.8%。行业发展处于成熟阶段。在所统计的固体饮料行业规模以上74家企业中，赢利企业占到了86.49%，亏损率为13.51%。实现销售收入为135.71亿元，利润总额为10.02亿元，资产总计为87亿元。

在固体饮料的竞争中，“冠军”雀巢的市场综合占有率达到了29.12%，占据了中国大部分市场份额。从具体的品牌来看，果珍的市场渗透率呈现出大幅下降的趋势，而奶茶类产品呈现出增加的趋势；果珍与立顿奶茶、雀巢橙C可谓势均力敌，在全国主要市场的渗透率水平不相上下。最近崛起的奶茶品牌有香飘飘、优乐美等。

三、行业标准及法规

1.2008年12月1日实施的强制性标准GB 10789-2007《饮料通则》，使饮料行业的乱局得到改观。《饮料通则》对饮料的种类作了非常明确的细分，共分为11类，包括碳酸饮料类、果蔬汁类、蛋白饮料类、包装饮用水类、茶饮料类、咖啡饮料类、植物饮料类、风味饮料类、特殊用途饮料类和固体饮料类以及其他饮料类。

2.2010年6月实施的《食品生产许可管理办法》及相应的《审查通则》，规范了食品申报的程序和审查的具体内容，使食品申报流程更加简单明了，利于企业操作。

3.2009年修订和统一了理化和微生物的检测标准，统一更名为《GB5009食品安全国家标准》和《GB4789食品安全国家标准》，使食品的各项检测指标具有唯一性。

四、监管职能部门

贵阳市质监局：负责食品生产许可证受理、现场核查和发证。贵州省质量技术监督局：审查收费和检验。下属分局（乌当分局）：负责企业的日常监管。

五、食品研发和申报：

1、食品研发和申报程序：

研发流程：食品立项→原辅料采购→工艺研究→质量和稳定性研究→申报准备→申报获证→组织生产

申报流程：申请人提交食品生产许可申请→受理（5个工作日内）→现场核查（20个工作日内）→汇总上报（10个工作日内）→作出许可决定→向申请人发放食品生产许可决定书（10个工作日内）→颁发食品生产许可证书（10个工作日内）→申请人办理营业执照→组织试生产→申请人提交生产许可检验申请→生产许可检验→颁发食品生产许可证副页。

2、所需时间： 立项：2～3个月 工艺研究：4～6个月

质量研究和稳定性研究：6～9个月 申报准备：3～6个月

申报-获证：55个工作日（不包括企业材料补正、发证检验及企业对基本符合项整改的时间），总体大约3～5个月

即从立项到获证，总计大概需要17～29个月，约1.5～2.5年的时间。结论：

节能减排项目评估报告 篇5

节能减排绩效评估项目

技术报告

申报单位：际华三五三六职业装有限公司

申报时间： 二O一O年三月

目 录

情况简介 „„„„„„ „„„„„„„„„„„„„„2 1 本技术领域国内、外现状和技术发展趋 „„„„„„„4 2 技术和工艺流程特点„„„„„„„„„„„„„„„„5 3 主要技术经济指标或设计参数„„„„„„„„„„„„错误！未定义书签。技术先进性、经济性分析„„„„„„„„„„„„„„11 5 鉴定和专利授权情况„„„„„„„„„„„„„„„„错误！未定义书签。4 6 研究开发、中试和推广应用情况„„„„„„„„„„„错误！未定义书签。4

情况简介

1）企业概况

际华三五三六职业装有限公司的前身是中国人民解放军第三五三六工厂，创建于1966年，原军队一级企业，2007年初改制成立际华三五三六职业装有限公司（以下简称公司）。公司是四川省最大的职业装研发和生产企业，国家服装行业100强企业，专业从事军队、公安、司法、检察、税务、工商、邮政、铁路等行业职业装、外贸服装的设计、开发和生产，是国家重要的国防军工科研生产基地，是我军历次换装的重要供货商，中国进出口商品质量认证中心ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系、GB/T280001职业健康安全管理体系认证单位。公司注册资本5523万元，总资产26342万元，年生产能力400万套（件）。2010年实现销售收入33226.8万元，利税2447.39万元。

2）项目实施的必要性

我公司生产用燃煤锅炉、供汽管网及附件，是1992年设计和安装的，限于当时的生产模式与规模，锅炉技术等条件，公司配置并联运行的两台燃煤锅炉，一台为2吨，一台为4吨，从1993年开始运行至今已有17年之久，一方面锅炉老化，部分链条、炉排已损坏，耗煤量大，产汽量少，热转化率低，加上供汽管网及附件损坏严重，跑冒滴漏，热损失严重，气量不足，用汽出水等问题严重，既远远不能满足公司生产规模和形式的需要，又造成燃煤能源浪费大；二是公司位于城市市区内的人员居住密集区，燃煤锅炉排放的SO2、粉尘等影响城市环境和市民生活；三是受“5.12”地震的破坏，燃煤锅炉的烟囱发生倾斜，引风机外壳和底座都不同程度的移位，存在较大的安全隐患。

3）项目实施的可行性

通过购置和安装1套WNS4-1.25-Q燃天然气蒸汽锅炉，淘汰原有的燃煤蒸汽锅炉，改造后的锅炉使用脱硫天然气，结合绿色锅炉水处理技术，从而实现SO2和灰分的零排放，消除环境污染，同时也杜绝安全隐患。

通过应用“一 汽三用”技术和“蒸汽节能器”，对供气管网及附件进行全面改造，彻底解决能源浪费和用汽出水的难题。4）项目名称、总投资 及实施时间

项目名称：锅炉及热力管网改造

项目总投资：244万元（其中：锅炉47万元；主管网改造11万元；7个车间蒸汽管网及附件改造186万元）。

项目实施起止时间：2009年5月至2010年11月 5）项目实施工艺流程图

燃气锅炉——蒸汽——管网——分汽缸——车间流水线供汽（前段设备）——蒸汽节能器（余汽）——供中部分用汽设备——蒸汽节能器（余汽）——尾部设备——回水箱（锅炉）。

DN100，DN80,DN40,DN32，DN20无缝管及附件。蒸汽自动补偿器，蒸汽自控换压器，蒸汽尾汽控制器。

1、本技术领域国内、外现状和技术发展趋

据统计，欧美日等国锅炉燃气者约占85%～95%，美国有工业锅炉50多万台，生活锅炉130多万台，主要燃料为天然气。我国锅炉以燃煤为主，约占锅炉总容量的95%以上，燃气的锅炉普及率不到5%。国外锅炉用煤炭一般是低灰低硫的优质煤，环境污染相对较小，我国锅炉用煤炭品质低劣，灰分通常高于22%，甚至达到40%以上；硫分一般高于1%，有时高达3%～5%，国内燃煤锅炉对环境的污染非常严重，锅炉燃料由燃煤改为脱硫天然气，该项技术既符合国家环保政策要求，也是必然发展趋势。

凝结水回收装置和蒸汽疏水阀是国家高新技术产品目录中的重点项目。大多数工矿企业都要使用蒸汽作为热源，凝结水排放和回收问题对企业的生产环境、产品质量及生产成本都有很大影响。以蒸汽为热源的热力设备大量排放蒸汽凝结水，这些水既是宝贵的软水资源，又含有大量可利用的热能。系统较复杂，投资改造费用较高，推广难度较大，但作为应用技术，必将被越来越多的企业所应用。

根据绿色锅炉水处理技术发展战略，对零排污热水锅炉水处理技术，零排污蒸汽锅炉水处理技术，全循环无结垢锅炉水力排灰方案，零排污无堵塞湿法脱硫技术等加大应用开发力度是很有必要的。

零排污蒸汽发生技术使锅炉蒸汽发生系统运行方式由大量排污情况下运行（开环运行）改为封闭循环（闭环）运行。该技术改变了锅炉必须在大量排污工况下运行的传统模式，是锅炉水处理技术的重大突破，从蒸汽发生的源头上杜绝污染，消除或减少离子交换再生废盐水、溶盐废水、反洗水、冲洗水、连续排污水、定期排污水和污染凝结水等的排放，抑制凝结水回收系统管道金属腐蚀，消除铁离子对凝结水的污染，实现高热值、高品质的凝结水能够回收至锅炉作为锅炉的补水，可明显减少锅炉燃料消耗，减少软化水用量，降低蒸汽生产成本，改善锅炉水质状况。由于锅炉水质状况的改善，大大减少锅炉排污及排污造成的热能损失，提高锅炉效率，使锅炉运行更加安全，回收蒸汽凝结水，还可以提高给水品质，达到零排污。、技术和工艺流程特点

2.1锅炉选型

原煤锅炉设备老化，耗煤量大，热效率低，烟尘排放浓度高，烟气黑度超标，实际产汽不足，且年久失修，无论是从节能和是环保角度都很有必要进行改造。常见天然气的成分是：CH4占88.832%、C2H6占5.567%、C3H8占3.711%、C4H10占1.78%、C5H12占0.054%、N2占0.056%，低位发热值为54391KJ/Kg，天然气燃气锅炉比煤炭锅炉有非常明显优越性，天然气在使用前通过除去固体杂质、脱硫、脱CO2、脱水等处理后再燃烧，美化生产工作环境，几乎可以实现SO2、灰分等污染物的零排放。因此我们首选了节能环保的燃气锅炉，淘汰了老式耗能和污染严重的煤炭锅炉，2.2剩余蒸汽的回收

通过蒸汽管网技术改造即蒸汽热力系统热量回收技术的实施，实现节能降耗，减少能源浪费，减少大气污染，是有很大潜力可挖的。我们把车间的单个工位疏水阀，改为群式疏水，大大减少了疏水阀，不免了疏水阀漏汽，降低了管网的成本，减少了蒸汽的浪费，在每条流水线是进行了分段疏水，用前段的余汽经过换压器将剩余蒸汽品质提高，用在第二段设备群上，再剩余的尾汽和冷凝结水在由回水管回到锅炉房进行再利用。在生产车间看不见冒汽冒烟的地方，净化了空气达到了环保，这样就大量节约了蒸汽，也就节约了燃料，减少了燃料燃烧时对环境的污染。主要技术经济指标或设计参数

3.1节约锅炉设备的投资

由于天然气锅炉一般设计时选用较高的炉膛容积热负荷，使炉膛

体积减少，同时不存在受热面的结渣、污染、磨损等问题，烟速选择可较高，而使对流受热面减少，因而当锅炉容量相同时，结构紧凑、尺寸小，重量轻，价格较低，锅炉不需配置吹灰器、出渣设备、除尘器等附属设备，这对新设计或改造后的锅炉均可节省投资。对于天然气的锅炉，其燃烧系统中天然气是由LNG站连续供应的，无需燃料堆场和贮存设备，也无需燃料制备系统。3.2在运行、调节及降低发电成本方面有一定优势

天然气的锅炉，各种辅助设备少，从而减少了用电量，同时燃料一般不需要预热，因而节约了用汽或用电。天然气锅炉负荷的适用性强，系统内调节灵活，使全系统经济性好，同时天然气是经过处理的燃料，因此钠、矶、硫等少，锅炉不会产生高温或低温腐蚀，不存在结渣，可以选用较高炉膛出口温度和较低的锅炉排烟温度，而使锅炉效率提高，连续运行周期长，如果采取措施再回收排出烟汽中的水分，可作为淡水资源，解决部分补给水问题。3.3减少设备维修、保养工作量及费用

由于不会结渣，不会产生高温或低温腐蚀，目其燃烧系统简单，因而锅炉设备的维修、保养工作量及费用大为减少。

在设备投资方面，由于天然气的可爆性，所有天然气管路必须严格密封，并必须有检漏装置；锅炉房也必须有检测漏气的装置及完善的通风设备；锅炉必须有严格的启动顺序控制系统及防爆系统，此外天然气供应系统的减压装置及流量调节阀均应装设隔音装置以减少噪音。火焰辐射能力对炉膛设计及炉膛出口烟气温度的选择与设计起

着决定性作用。各种燃料火焰的辐射能力主要取决于燃料的碳氢比C/H，燃料的C/H值高，燃烧火焰的发光能力就大。

煤的主要可燃成分是固定碳，重油的主要成分是芳香族或环己烷类的碳氢化合物，而天然气的主要成分是甲烷、丙烷等饱和的碳氢化合物。二者的含氢量差别相当大，煤的含氢量为4%，重油为12%-14%，天然气则达20%以上，因而它们的C/H值也差别很大，煤的C/H值为12-14，重油的C/H值为 6-7，天然气的C/H值则仅为3-4。在燃烧时，煤粉火焰由于煤粉颗粒在灼热状态下发出连续光谱的强烈固体辐射；重油燃烧时，因芳香族碳氢化合物易于游离出氢而裂解成碳粒，其作用如煤粉粒了一样，形成发光火焰；而天然气燃烧时，因饱和碳氢化合物的碳联结紧密，难于裂解而形成碳粒，即使有少量碳粒，其粒度也仅为0.O1-0.08um，因而如果预混效果好时，燃烧火焰为蓝色的半发光火焰，若未预混而燃烧时，则其火焰为黄红色的半发光火焰，两者的辐射能力均很弱，因而在燃烧室中吸热较少，但由于燃用天然气时所产生的水蒸汽较多，在辐射室中辐射则比油炉强烈，因而总体上炉膛总辐射受热仅稍弱于煤粉炉或油炉。3.4炉膛设计的热力数据选择

燃用天然气的锅炉，一般对炉膛型式无特殊要求，仅辐射受热面布置时要考虑其辐射性能而进行一些调整，但一些热力数据选择可以高些。一般设计炉膛时需考虑儿个热力数据：

炉膛面积热流量qv=BQ/V，对于燃用天然气锅炉一般取1046x103-2093x 103W/m2；采用备用重油燃烧方式选下限，一般为1046x103-1465x103W/m2之间。

炉膛断面面积热流量qf=BQ/F，一般选择范围为33487x103-41858x103W/m2；

炉膛出口烟气温度，一般选择在1100℃左右，同时炉膛一般采用微正压炉膛。

3.5天然气锅炉的安全措施

由于天然气易漏泄、易爆炸的特性，燃用天然气的锅炉特别要重视防爆与安全。采取的措施有：顺序启动与停炉控制、运行火焰检测、安全联锁、管道自动检漏、锅炉周围气氛中可燃气体含量的自动检测与报警。国家对安全与防爆有严格的规定，必须严格执行。有关燃用液化天然气的锅炉所要求的安全措施包括如下两个方面： 3.5.1防止可燃气体漏到炉外并发火的安全措施

锅炉周围应采取通风好的设计结构；采用有焊接接头的管道；标定危险区域，包括：设置灭火设备、设置漏气检测与报警设备、采用防爆电器、划定禁火区域等。

3.5.2防止未燃气体积聚在炉内并爆炸的安全措施

防止不稳定燃烧，包括：采用保持最低燃料量的结构、设置监视炉内工况的监视屏、采用合适的燃烧方式、联锁和报警装置、炉膛主燃料切断保护(保证不熄火、防止炉内压力过高、保证最低空气流量等)、压力、流量单独控制、采用燃烧器自动控制(控制一次风档板、设置火焰检测器、采用合适点火装置、采用燃烧器自动进口阀及排放管路的双重结构等)；防止未燃气体漏入炉内，包括：采用燃烧器自动进口阀及排放管路的双重结构、采用合适的点火装置、炉前气体管路上设置排气阀、布置主切断阀、炉前燃料管路检漏及启动时自动吹扫联锁等。3.5.3辐射与对流受热面的调整

由于辐射性能的差异，烟速选择的差异，以及炉膛相关热力数据的选择和排烟温度选择等因素，必须对辐射与对流受热面进行必要的计算并作相应的调整。3.5.4燃烧及燃烧系统

燃料在炉膛中燃烧，进行化学反应和能量的转移，同时通过传热实现能量的传递。在这个过程中，上述的炉膛设计、燃烧器及燃烧系统的设计均是十分重要的。燃烧器及其系统对能量转换起巨大作用，而在能量转换中需注意儿方面问题：给定气体燃料的种类、特性和状态，燃烧器的结构与燃烧过程所需的动力学特性相适应，气体燃料与空气或氧气之间传质的规律性，燃烧系统的设计。此外，炉膛设计与 10

燃烧器及其系统设计以及其运行方式还需考虑如何减少NOx和SOx的产生。

目前国内外常规天然气燃烧器主要分旋流式和平流式两大类。各类燃烧器又有各种流派。而我们选用的是国家密名优产品太湖锅炉WNS4-1.25.燃烧器在炉膛的布置方式则是多种多样的，有前墙布置、两侧墙布置、四角布置、底部或顶部布置等。在设计和选用燃烧器时，要注意防止燃烧器振动，重视天然气流量的计量与调节，还要注意天然气燃烧时对大气的污染，以及排烟中回收水等问题。

关于燃烧器系统的设计则主要考虑其正常运行和安全防爆问题，一般必须把输气管道内的高压天然气降压，以适应所采用的燃烧器的要求，同时必须有完善的安全与检测装置。技术先进性、经济性分析

4.1燃气锅炉与燃煤锅炉相比具有非常明显的先进性和优越性：

一是由于燃气中的灰分、含硫量和含氮量均比煤中的含量低，燃烧后产生的烟气中粉尘量极少，排放出的烟气比较容易达到国家对燃烧设备所要求的标准，使用燃气锅炉可以大大减轻对环境的污染。

二是燃气锅炉的炉膛容积热强度较高，由于烟气污染小，对流管束不受腐蚀和结渣，传热效果好，燃气燃烧产生大量三原子气体（二氧化碳、水蒸气等）的辐射能力较强，而且排烟温度低，使其热效率 11

明显提高。

三是在节约锅炉设备投资方面：①燃气锅炉可选用较高的炉膛热负荷，从而缩小炉膛体积。因不存在受热面污染、结渣、磨损等问题，可选用较高的烟速，减小对流受热面的尺寸。通过合理布置对流管束，使燃气锅炉较同容量燃煤锅炉结构紧凑、尺寸小、重量轻，设备投资明显减少。②燃气锅炉不需要配置吹灰器、除尘器、出渣设备和燃料烘干器等附属设备。③燃气锅炉使用管道输送的燃气为燃料，无需燃料储存设备。在供给燃烧前也无需燃料加工制备设备，使系统大为简化。④由于无需燃料储存，节省运输费用、场地及劳动力。

四是在运行、调节及降低供热成本方面：①燃气锅炉的供热负荷适应性强，在系统内调节灵活。②系统启动快，减少预备工作带来的各种消耗。③由于附属设备少，又无燃料制备系统，因而用电量较燃煤锅炉要低。④不需要加热燃料及燃料烘干所用的蒸汽，蒸汽消耗较少。⑤燃气内杂质较少，锅炉不会发生高、低温受热面的腐蚀，也不存在结渣的问题，锅炉的连续运行周期长。⑥燃气计量简单准确，便于燃气供应量的调节。

五是在减少设备维修、保养方面：①燃气锅炉燃烧系统设备简单，因而需要维修保养的项目少。②由于不存在结渣及高低温受热面腐蚀，因而不需要由此而更换受热面的管件及空气预热器的元件。将煤锅炉改为燃气锅炉, 在改造前SO2为452mg/Nm3，改造以后SO2<11 mg/Nm3，含尘量前为206 mg/Nm3，改造后基本为零，改造前排渣量42Kg/t, 改造以后没有排渣量，对运输费用大量减少：对空

气的污染大量减少，由于减少了主体的附属设备和燃料及废渣运输设备对环境的噪声已大量的减少。保护了环境，净化了空气。

对车间的蒸汽用换压器等设备将蒸汽进行更好利用，把单工位疏水该为群疏水技术，根据相关技术资料证明，疏水阀疏水，有相当一部分蒸汽在疏水的同时被疏水带到回水管，蒸汽浪费严重。在国外比如日本也在用群组疏水的方式，将老式的煤锅炉改造为燃气锅炉，将疏水该为群组疏水，应是当今服装行业蒸汽系统的主流。

4.2从锅炉运行使用的经济性分析来看，一般使用5年以上的中小型燃煤锅炉已经不具备改烧燃气的价值。我国许多城市在几年前就已经开始控制中小型燃煤锅炉的建造，被列入拆除范围内的锅炉基本上都是使用年限较长或者是炉型已经淘汰的产品。通过对锅炉的热效率进行检测和剩余使用寿命进行评估，与新上燃气锅炉的经济性进行对比可以看出，简单地通过更换燃烧器的方式来改成烧燃气的锅炉的方法已不可取。燃气锅炉是燃煤锅炉的理想替代产品。燃油锅炉的热效率虽然也较高，但其排烟对大气的污染远大于燃气锅炉，而且燃油锅炉同样存在着油料运输和储存的相关问题，使其失去了长远发展的优势。

4.3项目投资收回经济指标分析

总投资：244万元。其中：主管网改造11万元；锅炉47万元；车间蒸汽管网改造7个车间186万元。改造前耗标煤108吨，耗电5853Kwh改造后耗标煤78吨，耗电3600Kwh,月节约标煤30吨，月节约电2253 Kwh,按每吨标煤650元计算每年节约23.4万元，按每0.7

元/Kwh元计算每年节约1.9万元,减少主管网热损失每年节约3.9万元，改造后每年共计节约29.2万元；预计8年左右收回投资.4.4项目实施后社会效益分析

将燃煤蒸汽锅炉改为燃气蒸汽锅炉，极大的减少了CO2、SO2及粉尘的排放量，几乎达到零污染排放；同时将单工位疏水，改为群疏水，节约疏水器、止回阀，减少了跑冒滴漏，既节约了原材料又清洁了工作环境，达到了节能降耗，提高蒸汽品质，保证产品质量的目的。鉴定和专利授权情况

该项目暂无专利授权。该技术项目实施后，经公司内部考核，节能、节水与能耗等各项经济指标符合项目预期，排污指标经绵阳市环境监测站监测，完全符合预期，减排效果明显。研究开发、中试和推广应用情况

商业项目评估报告 篇6

坤元评报〔〕 456 号

摘 要

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司 (以下简称“ 富春环保公司 ” ) ，本次资产评估的被评估单位为常州市新港热电有限公司 (以下简称“新港热电公司 ” ) 。

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。

二、评估目的

富春环保公司拟收购新港热电公司股权， 根据评估业务约定书的约定， 需要对新港热电公司 的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供新港热电公司股东全部权益价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

根据评估业务约定书的约定， 评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司 的股东全部权益。

评估范围为新港热电公司 的全部资产及相关负债， 包括流动资产、非流动资产及流动负债、非流动负债。按照新港热电公司提供的截至 2016 年 9 月 30 日业经审计的会计报表 (母公司报表口径) 反映， 资产、负债及股东权益的账面价值分别为564,771,665.79 元、380,539,787.85 元和 184,231,877.94 元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日 为 2016 年 9 月 30 日 。

六、评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。

七、评估结论

经综合分析， 本次评估最终采用收益法的评估结果， 新港热电公司股东全部权益的评估价值为 1,007,066,100.00 元(大写为人民币壹拾亿零柒佰零陆万陆仟壹佰元整)。

八、评估结论的使用有效期

本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2016 年 9 月 30 日起至 9 月 29 日止。

九、对评估结论产生影响的特别事项

1. 截至评估基准日， 评估对象和相关资产的法律权属资料存在以下瑕疵情况：

(1) 列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴室等 33 项房屋建筑物(合计账面原值 112,857,161.84 元，账面价值 80,928,630.06元)截至评估基准日尚未取得 《房屋所有权证》。新港热电公司出具了相关说明并提供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料， 承诺上述资产属于新港热电公司所有。

(2) 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、长江路以东的工业用地，土地面积为 3,810平方米，使用年限为 50 年，终止日期为 2063 年 11 月 27日。根据该宗地《国有用地使用证》附页显示，该证书的有效期按出让合同第十六条约定的竣工日期确定，在 2016 年 10 月 1 日之前有效，即该证书为临时土地证。

2. 本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。

评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。

浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权

商业项目评估报告 篇7

关键词：商业银行績效评估问题对策

0 引言

商业银行绩效评估是银行管理中一项极其重要的基础性工作，只有正确地评估业绩，才可能有公正的奖惩，进而构建合理的激励约束机制。那么如何建立一套科学规范的绩效评估体系，充分调动人员积极性，提高银行核心竞争力，成为我国商业银行面临的较为迫切的课题。与国外相比，我国商业银行绩效评估体系建立较晚，虽然在借鉴国外先进经验的基础上，结合我国实际初步建立了一条中国特色的绩效评估体系，但在实际应用中，仍然存在一些亟待解决的问题。

1 我国商业银行绩效评估中存在的问题

1.1 评估目标的设计不明确

通过绩效评估工作来明确管理目标，是绩效评估工作的根本目的，评估目标的设计对评估的顺利实施起着至关重要的作用，采用哪种评估方法归根究底就是看如何定位评估目标。我国商业银行按资本资金的构成不同主要分为国有商业银行和股份制商业银行两种。而这二者在绩效评估体系的设计上都存在一定程度的问题，其中评估目标的设计不明确就是最显著的漏洞。

1.2 财务指标在绩效评估中所占比重过大

我国商业银行现行的绩效评估体系片面扩大了财务指标的评估作用，从而忽视了非财务指标的影响。我国商业银行在绩效评估指标的设计过程中，过于重视财务指标，如利润率、总收益等能够直观反映评估结果并且容易收集数据的指标，而那些定性的需要长期观察的非财务指标的作用往往被忽视，员工的服务质量与员工培训、内部管理、产品创新等一些可以创造银行价值的非财务指标，在提升银行的信誉，创造银行的品牌等方面发挥了重要作用，其地位是不可小觑的。有些商业银行为了作参考和辅助，在绩效评估体系的设计中加入了非财务指标，但其所占比重与财务指标相比，相差甚远。通过这种绩效评估体系得出的评估结果与实际情况往往出现较大偏差，这种过于重视财务指标的评估体系，并不能客观真实的反映出各个评估客体的真实绩效，从而影响商业银行的管理层级做出准确评价。

1.3 绩效评估中沟通不足

目前我国商业银行对于绩效评估的实施过程都非常重视，但对于评估的前期准备和评估结束后的意见反馈阶段往往重视不够，甚至被省略掉了。这样直接影响到了绩效评估的结果。其一，评估的前期准备工作不充分，与员工的沟通不足，加上对评估的重要意义的宣传不到位，使员工不能充分认识开展绩效评估的积极作用，有的甚至曲解为形式主义，种种不利因素都会影响绩效评估工作的顺利开展。其二，绩效评估结束后没有及时的反馈评估意见，尤其是针对员工的绩效评估，评估结果没有和员工本人沟通，使员工不知道其自身的绩效评估结果的产生过程，不能了解自身的缺点与不足，这对于员工自身的成长与银行的长期发展都是不利的。

1.4 绩效考评中相应的奖惩措施不足

我国商业银行开展绩效评估工作，并不是流于形式，而是想通过科学合理的评估体系对商业银行过去的一系列经营活动做出准确的评价，从而得出全方位多角度的工作总结，为银行日后的发展规划做一份经验性的参考。绩效评估的结果出来之后，如果没有相应的奖励和惩罚措施，那么之前所作的一切都是徒劳无功的。如果那些在经营过程中对提升绩效做出贡献的员工得不到其应得的奖励与酬劳，而那些对银行发展建设没有什么贡献或贡献较小的员工没有得到应有的惩罚，必定会影响员工的工作积极性，滋生反抗情绪，导致更多的员工人浮于事。这样一来对银行进行绩效评估的初衷就没有任何意义了，也达不到提升银行经济效益的作用。

2 完善我国商业银行绩效评估体系的对策

2.1 财务指标与非财务指标有机结合

在银行的整个绩效评估体系中，非财务指标作为财务指标的补充，理应得到更多的重视，在例如资产质量和资本利用率的基础上加强关于员工业务素质、基础管理水平等各种非财务指标的比重。另外，依据自身的情况，推行包括平衡积分卡在内的绩效评估系统。当前，关键的是增加相关岗位上员工的业务素质、管理水平等各项非财务指标的研究，努力增加调查投入，形成科学合理的指标体系。与此同时，进一步研究财务指标与非财务指标两者之间的相互关系，建立相互之间的互动互补。

2.2 使用经济增加值作为业绩衡量指标企业的最高目标是创造价值

经济增加值是企业全面预算管理最恰当的目标定位。经济利润指标EVA为全面预算管理体系提供了测定和分析工具，具有广泛的适用性。在全面预算中引入EVA思路，可以使企业从重视业务预算，提升到重视财务预算与资本支出预算的阶段，同时强调预算的增值性。我国商业银行战略经营绩效评估体系应以财务层面绩效评估为落脚点，在财务评价指标中以资产利润率、经济增加值（EVA）指标为中心，重点考察商业银行的盈利能力。

2.3 借鉴先进管理经验，制定科学的评估指标

绩效管理与评估必须与切身利益相挂钩，这是由激励机制要求而产生的必然变革传统的薪酬分配方式，建立绩效工资分配制度，岗位工资安装岗位的差别实行不同的薪酬分配，另外，在具体制度的实施过程中，要一如既往的坚持权、责、利对等的原则。在考核时，需严格按照惯例治理完成状况进行发放，对于没有完成规定的管理预算规划或出现失误的员工，则需要对其绩效工资按照相应的数额比例进行处罚，保证责、权、利原则的完整性和统一性，进而激发员工的工作潜能，提高其工作绩效。此外，对于后台支持部门的考核，在职位分析的基础上，进行“定编、定岗、定责”，建立严格的任期目标责任制，实行绩效挂钩。通过上述举措，真正落实“以效定薪、以岗定薪、以绩定薪”的收入分配原则。

2.4 建立并完善绩效评估的外部监管机制

作为监管重要内容之一的国有商业银行绩效评估体系，应成为相关管理部门监督的重点。监管部门需针对现场检查和非现场检查中了解的各项状况和问题，对商业银行完善绩效监管体系提出一系列相应的指导和建议，同时明确指出该体系中理应囊括的相关指标，并针对评估结果不达标的指标制定相关约束标准。针对绩效评估中的现场检查环节，监管部门同样应提出绩效管理、指标及体系建设方面的各项建议。

参考文献：

[1]理查德.威廉姆斯.组织绩效管理[M].北京:清华大学出版社，2002.

[2]王玺.最新企业绩效考核实务[M].北京:中国纺织出版社，2004.

[3]唐凌.对国有商业银行绩效考核体系完善的思考[J].中国经贸，2011(6).