地产资金管理模式

地产资金管理模式（推荐8篇）

地产资金管理模式 篇1

【摘 要】资金是企业的血液，在房地产企业开发建设与经营管理过程中起着重要作用。不少企业由于现金流失衡、资金链紧绷而遭遇重创甚者面临破产。房地产行业存在资金投入量大、开发建设周期长、销售款回笼慢、投资风险高、资金缺口大等特点。国家近期出台了一系列抑制房价的政策，使得房地产企业融资难度加大，资金链更加紧张。分析我国房地产企业资金链管理存在问题的基础上提出对应性的解决对策。【关键字】房地产企业；资金链；现金为王；风险管理

房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题[1]。房地产企业的发展与国家经济周期存在一定关联，目前经济处于金融危机后的回暖期，国家不会采取措施打压房地产企业，但是对于目前房价居高不下的态势，国家会采取宏观调控措施进行制约。2010年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。[2]金融政策的调整对于房地产企业的影响而言，控制了银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。随着“国11条”、“国19条”出台，房地产企业受到国家宏观调控的影响很大。房地产企业资金链面对日益趋紧的融资环境，各大房地产企业近期房屋销售进入淡季，成交量环比下降，市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。一方面是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减；另一方面是部分房地产企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。

一、我国房地产企业资金链管理存在的问题

资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金——资产——现金（增值）的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等；资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金；资金回流主要是指房屋预售款和售出款。现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。

1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流

一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。已披露2009年年报的69家上市公司，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中有32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业[3]。大部分房地产企业近几年的经营性现金流都是负值，只有部分企业在09年实现转正，大体上来说企业的现金流不是很充沛。企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。

2、资金沉淀严重，效率低下

房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加[4]。房地产企业在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致2009年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。

3、资金链风险管理能力差 房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。2007年金融危机就是由于美国房价下跌和贷款利率提高，购房贷款者资金链断裂而导致房地产企业、融资企业和机构资金链断裂引发的，它向人们展示了资金链安全管理的重要性，对我国房地产业有着深刻的警示作用[5]。我国房地产企业市场与国际房地产市场是一种共性和个性的关系，从次贷危机暴露出来的问题也正是我国房地产企业应该予以重视并加以防范的。开发商对于高利润高风险的房地产行业，采用高杠杆盈利，以小部分自有资本，大部分银行借贷进行项目开发，销售货款不能及时收回，高额的银行利息将加剧企业资金紧张，项目开发工程款下不去，整个资金链就会断裂。

二、我国房地产企业资金链管理存在问题的原因分析

1、受国家宏观金融政策的影响

国家为加强房地产市场监管，出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。2009年12月17日，财政部等五部委联合发出通知，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50％[6]。土地出让金提高，无疑将考验房地产企业的资金链，也给企业资金周转增加压力。开发信贷及信托融资收紧，总体信贷规模减少的基调下，作为信贷主要组成部分的房地产信贷也难逃“缩水”命运。从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税，这意味着过去的二手房营业税优惠已于今年开始取消。今年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，控制银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。2008年和2009年初，由于受金融危机影响，国家为了拉动内需，出台了一系列税收和利率优惠政策，使得开发商开发和建设房屋成本降低，房屋销售收入有所增加，开发商的资金紧张局面得到一定缓解。今年货币政策由宽松转向紧张，开放商的资金链预计未来几个月会出现紧张状态。2008年政府出台“四万亿”投资计划，开发商不顾企业资金紧张的情况，拼命拿地，也是导致今年企业资金紧张的重要原因。土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏，房地产企业受国家宏观金融政策的影响很大，企业资金链也同样受经济周期的影响。

2、尚未建立多元化的资金来源渠道

高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司2010年依然“缺钱”。截至2010年4月8日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。但房企融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届、收取物业税、加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。[7]2010年房企的资金问题将成为行业关注的重点。房地产企业主要的资金来源是通过银行借贷，今年银行提高了信贷指标，按照IPO的标准对企业进行评级，这无疑加大了信贷难度。今年的信贷额度也较去年下降三分之一，这对于依靠银行贷款生存的房地产企业来说是重重一击。目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，归因于我国的资本市场不够发达，不能像西方国家通过资产证券化等金融创新工具来进行融资。

三、加强房地产企业资金链管理的对策建议

随着信贷标准的逐步提高，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金短缺的压力。企业迫切需要寻找合适的融资渠道加大资金拥有量，根据企业的整体发展战略调整财务战略，管好资金，为企业长期健康发展提供有力的资金保障。

1、建立资金池，实行资金集中管理

集团企业的资金可以采用现金池的管理模式，将集团企业内部闲置的资金沉淀，达到资源共享，并且可以进行更有效的投资活动，为企业增加收益[8]。通过现金池，母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况，明确内部控制责任和加强内部控制效力，方便管理。集团企业的资金归集到母公司，由母公司控制并调配，成员企业可以在需要资金时按集团资金使用规则使用资金池。集团企业采用资金集中管理，可以有效降低资金沉淀，提高集团企业的资金运营效率。通过集团企业之间的资金融通，可以从外部融资转向内源融资，可以减少银行的信贷风险，降低财务风险。通过资金集中管理、统一调度和有效监控，严格控制集团企业的资金收支情况和审核大额资金支出情况，提高资金周转效率，为集团企业带来健康的资金流。

2、提高流动资产的比重，推行现金为王的持有政策

银行界人士明确对房企的资信评价标准从原来的“土地为王”转变为“现金为王”。房地产企业对国家政策的影响幅度很大，企业必须通过加强自身的财务管理建设，提高企业的品牌效应[9]，防止政策变化导致的企业资金链大幅度波动。万科公司一直通过两个途径来降低企业固有风险：提高流动资产的比重和较高的现金持有量，万科的现金持有量长期占企业资产的10%-30%。因为万科资金管理有度，即使在宏观收紧的情况下资金链也不会受到很大影响，银行对万科的信贷额度也不会大幅减少。其他房地产企业特别是中小企业需要保持应有的资金储量，以备发生资金紧张的情况。

3、选择合适的融资渠道，巩固资金链

对于资金雄厚、品牌度高的大型房地产开发企业来说，股票、债券、海外资金等融资方式是其最优选择。对于大多数中小企业来说，由于本身企业规模较小，应积极按照企业自身特点选择融资方式，上市融资和发行债券的可能性较小，可以选择私募基金、开发商卖方信贷、联合开发等可以满足中小房地产企业规模特点的方式[10]。从其他发达国家的发展历史看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。通过国家进一步完善民间信贷制度，房地产企业可以通过民间借贷取得资金。

4、降低资产负债率，提高经营性现金流

房地产企业由于行业特殊性，大部分资产负债率较高，流动负债率也趋于较高水平，这个行业的长短期偿债能力都较弱，要想降低企业资产负债率，只有通过提高资产周转率来实现。企业应加速应收账款和存货变现，缩短资金周转期。万科是通过现有资源扩大和加速销售，通过标准化设计和工业化缩短建设周期，因此万科的周转率长期处于较好水平。很多企业通过囤地和捂盘来提高销售利润率，使得存货长期积压，变现能力差，经营性现金流入较少，从而导致企业的资金链紧张。企业应在房地产项目的土地批租、房地产开发到房地产销售的整个过程中做好现金流的预算和监控，在此可以采用责任制的方式，将每个项目的现金溢余与业务考核结合起来，通过现金收付职责明细化，奇妙地在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。

5、加强资金链的风险管理

房地产企业的资金链贯穿整个企业，任何一个环节出现问题，都会影响到这个企业的发展，因此必须加强对企业资金链的实时监控。房地产企业必须以资金链风险管理部门为中心，做好可行性分析，加强市场调研，监控企业资金链，预防资金链断裂给企业带来危害。次贷危机就是因为缺少企业资金链的管理监控引发的资金链危机。资金链风险管理分为内外两部分，外部主要是指不断改善企业的融资环境，降低企业融资型风险；内部管理主要从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手，降低企业的项目经营型风险和管理型风险。许多房地产企业面临的各种各样资金短缺问题，如果从优化整个财务流程和财务管理系统上入手加强资金链风险管理，资金短缺问题将在很大程度上得到有效控制和回避。【参考文献】

地产资金管理模式 篇2

一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理, 财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低, 还可以反映出这个企业经济效益如何。然而, 资金是生命线, 所以说“企业的管理是以财务管理作为中心, 而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集, 把筹集到的资金分配好, 再有效的使用, 然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候, 在这个基础上去合理的使用, 做到把销售收入提高, 还有把利润最大化, 然后把这些回收的资金再进行合理的安排, 从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素, 而且还能实时的反映出一个企业的财务状况, 房地产企业只有把资金管理工作做好, 才能掌握住企业的命脉, 因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。

二、房地产企业资金管理存在的问题

(一) 房地产投资资金回笼的安全性难以保证。

众所周知, 在一般情况下, 房地产企业所投资项目规模越大, 需要的资金就会越多, 投入的资金越多经营风险就会越高, 因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系, 一个规模大的项目所用的时间也多, 资金所需要的时间会顺其自然的延伸, 这样也就是说:如果这个项目的工程期延长一天, 就会多加一天的经营成本, 但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的, 更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查, 如果在调查的时候不够仔细认真, 就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉, 其实这个问题就存在项目中, 只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼, 这样还是比较轻的, 如果严重的话, 这将给整个投资项目带来巨大的损失, 对企业的发展不利。然而, 除了这个以外, 尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。

(二) 资金预算管理制度不够完善。

因为各种原因, 企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷, 比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握;再一个是监督考核工作没有做好, 同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前, 要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展, 还没有几个房地产企业能够做到, 所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态, 这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大, 从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转, 也会影响到项目工程的进度, 工程款也不能很好地去控制。除了这些以外, 还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍, 而且不能很好地去交流, 更谈不上合作了。

(三) 融资形式单调。

企业想要更好地发展, 融资是不可缺少的手段, 因为融资可以扩充企业的资金, 解决企业面临的资金问题。根据统计了解到, 在我国房地产市场中, 负债率可高达70%~80%左右, 从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲, 这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%~30%左右, 房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售, 进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调, 资金的来源少, 并且存在的风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今, 随着贷款政策越来越严格, 房地产企业贷款也越来越难, 加大了筹集使用资金的难度, 房地产企业发展的不稳定性, 再加上单一的融资形式, 使得企业的发展受到了限制。

三、解决对策

(一) 加强对房地产企业信用管理。

一个人如果没有诚信, 就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信, 也就无法在这个行业里生存发展。所以说, 诚信是一个企业最基本的, 也是最重要的。信用就像是一个企业的生命, 能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用, 人家才会贷款给你, 如果你的信用一直良好, 人家会长期贷款给你, 而且收的利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来, 这样可以缓解资金回收时候的紧张状态, 如果有新的项目, 企业也可以继续开发, 这样才能赚更多的利润, 更好地发展下去。

(二) 保证资金的流动性。

众所周知, 房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍, 这样的话资金的流动性也会受到约束, 就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而, 导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等, 发生了这些以后, 企业的钱就像扔在了水里一样收不回了, 即使收回也是只收回一点点。所以, 企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来, 而且对剩余的工程材料要定期检查, 那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉, 将投资进去的资金尽快回收, 保证资金的流动性。

(三) 把企业发展战略和全面资金预算管理相结合, 鼓励全员积极参与管理。

为了使房地产企业能够更好地发展, 全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致, 做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略, 企业应该做一个长期的发展规划, 去市场上做调查, 然后把资金分配好, 做好市场调查, 也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划, 发展战略转变的情况, 这时候企业应该及时地调整好资金预算, 做好相关的工作。企业想要更好地发展, 就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来, 需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中, 这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中, 预算部门起着带头的作用, 在预算部门的带领下, 把工作合理的分配好, 落实到每个员工, 然后共同把预算的编制工作完成。

(四) 通过上市融资来募集资金。

上市融资是指一个企业将它的全部资本分成若干个相等的份额, 用发行股票的方式在市场公开筹集资金, 通过这个方式可以在比较短的时间内筹集到很多的钱, 就可以解决企业出现的资金问题。如果把房地产企业和一般的工业企业拿来作比较的话, 也是有区别的, 房地产企业具有的特点是资金流不稳定、连续性也差、直接上市的话所需要的时间长、审批也难。因此, 上市融资的方法只用于规模比较大和资金多的房地产开发企业。

参考文献

[1]刘颖.浅议房地产项目资金管理[J].管理科学, 2010.

地产资金管理模式 篇3

（一）房地产行业的政策环境我国政府在金融危机爆发前就已经开始采取措施房地产行业呈现出的过热、过快增长实施控制，从2009年底开始，针对我国房地产市场价格上涨过快、炒房现象愈演愈烈的问题，国家相关部门先后出台了一系列房地产调控措施，这些调控措施涉及到土地审批、银行信贷等多个方面。进入2010年以后国家的宏观调控方向更加明确，坚决遏制房价过快上涨，推进保障性住房建设，为此国家先后出台了多项政策进行调控，如2010年1月21日国土资源部要求经济适用房、廉租房和中低价位、中小套型的普通商品房用地占宅用地的比例不得小于70%。2010年3月10日国土资源部规定开发商竞买保证金最少两成，并在一月内付清地价的50%等土地调控政策。2010年4月18日国务院发布通知，指出在部分地区商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。2010年9月29日国家有关部委要求在部分城市和地区加强信贷管理，暂停发放居民购买第三套及以上住房贷款。2010年10月19日中国人民银行将银行存款基准利率上调0.25个百分点，其他个档次存款基准利率以此调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调提高第二套公积金购房的利率至首套住房公积金贷款利率的1.1倍，停止发放第三套公积金住房贷款。

（二）房地产行业的资金链特征 具体表现在：

（1）资金需求量大。房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产行业的投入成本高，一是土地出让金的价格近年来快速增长，同时，施工所需的各种建筑用料的需求量大，价格不断上升，从施工准备到施工建设，整个过程需要投入大量资金，根据中国人民银行2010年度货币流通情况报告的统计，2010年度我国商品房贷款总额达8.63万亿元，其中房地产开发贷款2.24万亿元，消费购房贷款6.39亿元，而同期全国银行贷款总额为23.12万亿元。

（2）房地产行业资金链长且循环速度慢。房地产企业的资金循环要经过购置土地与工程物资、在建工程、商品房、销售、回款五个阶段，企业首先要取得土地开发权，然后是规划设计及其审批、选择施工单位、组织施工建设、竣工验收、楼盘销售、应收账款回收等环节，3至5年的建设周期决定了企业资金链的周转周期较长，同时，楼盘销售额在分期收款销售方式下往往要10至20年才能收回全部资金。房地产行业资金需求量大、资金周转时间长的行业特征在这一大背景下变得更加明显，房地产企业资金管理过程中存在的种种问题也暴露无疑，如何通过国家宏观调控和企业自身微调使得企业顺利度过难关成为当下房地产企业资金管理的首要问题。

二、信贷紧缩背景下房地产企业资金链管理存在的问题

（一）多元化融资方式的缺失导致房地产企业资金源头枯竭从房地产企业的资金来源看，房地产企业的资金来源包括企业的自有资金、从银行借入的借款、建筑单位垫资、房屋销售款以及其他借款（如民间借贷）等。由于绝大部分购房者采用分期付款的方式从银行贷款来支付房款，因此银行信贷政策对房地产企业的影响是多方面的，在信贷紧缩的情况下，房地产企业可以从银行贷款的额度收到限制。另外，银行加强了对贷款购房者的资质审核，购房者能够获得的贷款金额也大幅减少，因此，信贷紧缩同样会对房地产销售带来负面影响，影响房地产企业的资金回收速度和数量。最后，建筑单位也需要大量的资金进行周转，在信贷紧缩的情况下建筑单位可以垫付的资金数量也会收到影响，至于民间借贷则会因为资金需求量的增加而使融资成本不断提高。可见，房地产企业的资金链条对银行的依赖程度非常之高。近几年，我国各地房地产企业为了更快发展，不断地提高投资规模，企业资金需求量远远超出企业资金积累的能力，这迫使房地产企业不得不依赖大量的银行借款进行融资，房地产企业的资产负债率高达80%，在信贷紧缩政策的影响下，房地产企业从银行获取资金的数量骤减，房地产企业资金缺口明显，再加上股票市场的持续低迷，企业通过资本市场获取资金的途径也不具有普适性。

（二）资金使用不当与控制不严加大了房地产企业资金链断裂的风险 具体表现在：

（1）资金滞留积压现象严重。在房地产行业，素有“土地为王”之说，这也导致房地产开发商热衷于囤积土地，按照国家统计局2009年我国房地产开发面积高达27168万平方米。房地产界的龙头企业也囤积了数量可观的土地资源，如恒大地产土地储备为4580万平方米，碧桂园土地储备4300万平方米，万科的土地储备是3000万平方米。大量囤积土地使房地产企业的资金大量滞留于土地购置环节，在国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例并加大各地闲置土地处置力度的情况下，大量的土地储备意味着企业要承担更大的融资风险和资金压力。

（2）成本控制不力导致资金浪费。在房地产企业具体的项目建设中，多数企业未能对项目成本进行严格控制，致使许多工程项目在最后的总成本结算时都超出了原有的成本控制计划，造成了资金的大量浪费。由于房地产行业存在着较多的不可预见因索、在项日建设的过程中如果市场突然友生变化，则会导致资金的被动浪费，产生不必要的资金占用，增加项目的总投资成本。

三、房地产企业资金链管理的完善对策

（一）创新思路拓宽渠道具体表现在：

（1）维护好现有的融资渠道。主要包括：一是银行贷款。银行贷款是我国房地产企业筹集资金的主要渠道，这种资金支持不仅表现在供方市场，还体现在买方市场上。银行贷款是房屋建筑公司募集建设资金的主要途径，没有金融资金的支持，很少有企业能够自筹足够的资金来完成房地产开发项目；同时，对于多数房地产的购买者而言，离开银行贷款的支持也很难一次性支付数额不菲的购房款，因此，从某种意义上说，银行等金融机构是整个房地产业发展必不可少的参与方。二是房屋预售款。房屋预售款是一种具有期货买卖性质的由购买者向房地产销售商预先支付的资金，在当前的房地产买卖者非常普遍。房屋预售款对房地产开发企业而言无利息、无风险，是企业筹集建设资金的重要来源，企业应采取多种优惠措施或途径，尽可能多的利用该种销售方式，既能降低销售风险，还可以降低财务风险。三是发行股票或债券。股票或债券对于房地产企业获取大额的资金支持都非常有利，对于解决企业资金短缺，分散风险具有很多帮助，但是，由于我国公司上市与发行债券的门槛都比较高，有着严格的发行条件和程序，因此，对多数房地产开发企业而言并不适用。对于已经具备发行股票或债券的房地产开发企业，则要根据企业实际情况，结合两种筹资方式的利弊灵活应用。四是共同开发。房地产开发企业可以选择具有某种资源优势的企业或者机构进行合作开发，例如具有雄厚资金实力的投资公司，具有土地开发权的企业等，合作开发应本着优势互补，共同受益的原则进行，灵活选择合作内容与模式。五是民间融资。民间融资主要是指企业向其他企业、自然人借入资金的方式，这种方式简捷、快速，适于解决企业临时性的资金短缺问题，其利率要高于银行同期利率。

（2）拓展新的融资渠道。近年来，随着我国房地产业的发展，房地产企业为解决大量的资金需求问题开始不断采用新的融资方式，目前比较成熟的新型融资方式有以下几种：一是房地产信托。房地产信托是由房地产开发企业与信托投资公司展开的合作业务，由房地产委托人将资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按照双方协议进行房地产开发和经营的模式。这种模式可以充分发挥信托投资公司具有的专业理财优势，利用其资金运作经验制定信托投资计划，将多个项目建设资金进行统筹管理，从而形成一定的资金规模，并通过房地产项目的开发销售为委托人带来稳定的收益。二是房地产投资基金。房地产投资基金为房地产融资提供了一种新的融资渠道，房地产投资基金以股权投资的形式对房地产开发企业进行投资，不会增加企业的偿债负担，同时，由于房地产投资基金对企业的股权持有比例不高于20%，在我国公司普遍一股独大的情况下，不会对公司的自主经营权构成威胁，还能起到外部监督的作用，促使房地产企业健康、透明的发展。三是融资租赁。融资租赁近年来在我国房地产行业开始应用，为解决企业大型设备采购，基础设施建设等提供了新的融资方式，在我国有着很大的发展空间。

（二）善管理与严控制主要表现在：

（1）统筹资金管理。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的营运资金以及预期收益等方面进行统筹管理，其中，预算及合同管理是核心。主要表现在：一是合同管理。合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门，保证合同所涉及的工程造价和材料价格合理，为企业的资金管理提供一个扎实的平台。二是工程预算。工程成本费用支出是房地产企业资金链管理的实质内容，其涉及项目多且金额大，因此企业应参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理。

（2）强化成本控制。主要表现在：一是制定成本预算目标。在房地产产品的设计研发阶段，应根据企业相似房地产项目的历史数据、产品开发定位确定该房地产项目的大致目标成本，并在正式施工建设前期予以量化明确，为下一阶段的成本目标分解提供依据。二是正确归集和核算成本费用。要正确计算开目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等。做好施工物资的领用记录，准确核算各职能部门、项目部门的成本。积极配合监理部门工作，聘请其对房地产项目的成本进行预测，修正企业的目标成本，在成本控制的实施过程中，通过咨询解决实际工作中遇到的问题，做到成本节约但不影响产品质量。三是推行目标成本管理。公司房屋开发项目方案确定后应进一步细化分解企业的目标成本，通过价值链分析明确各成本控制中心，并将企业的目标成本分解落实到各成本控制中心。做好工程结算审计，聘请专业的评估机构对施工单位的竣工结算项目进行审计，对结算项目的成本控制工作进行评估。建立与成本控制目标相联系的奖惩制度，在项目成本控制评估结果的基础上对各成本控制中心的人员进行奖惩。

参考文献：

［1］杨帆、李宏谨：《泡沫经济理论与中国房地产市场》，《管理世界》2007年第3期。

房地产行业资金供求缺口分析报告 篇4

焦点大连房地产网 dl.focus.cn 2008年09月22日11:56 焦点济南房地产网

内容提要：

1.我们估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年负的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。

2.我们对2009年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。

3.我们认为2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺，因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度，注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。

一．房地产行业概况

2008年的中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。房地 产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，是导致开发企业资金紧张的重要根源。

（一）宏观经济形势

从2007年5月开始，CPI指数开始显著上升，到2008年上半年CPI长期居于8%的高位。对此，央行从2007年下半年开始就采取了紧缩的货币政策，到2008年7月，CPI情况开始好转，预期2008年下半年CPI为6％，全年CPI为7％，2009年CPI将在5％－6％之间，通货膨胀洪峰已过。但与此同时，GDP增速也出现了明显滑坡。预计2008年全年在10%左右，如果没有较为明显的调控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。

图一：2003年至今宏观经济走势

经济的减速主要来自于两个方面：投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在12年以来的最高增速上，但居民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10年平均水平之下，外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。2008年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，2009年，欧洲和日本经济有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中国经济在创下2003－2007年持续五年平均10％以上的高速增长后，可能步入一个较长周期的景气下行通道。

（二）房地产行业供给面形势

2008年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。

从2007年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。

图二：房地产行业景气指数

从土地购置和储备情况来看，在《土地为祸、资金为王：中国房地产土地囤积和资金沉淀报告》中，我们估测截至到2007年末房地产行业土地储备规模大致为10亿平米，沉淀的资金接近2万亿元。从截止到2008年第二季度的数据来看，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%，而第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平，随着房地产企业资金链的抽紧，预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制，2008年全年开发商土地储备仍会在原有基础之上，增加0.6-0.8亿平米，土地储备总量仍持续多于10亿平米。而土地购置成本也始终处于较高水平。2008年1、2季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。

从开发面积的情况来看，2008年第一季度开发面积较去年同期大幅上升，进入2008年第二季度之后，开发面积同比增速逐月下降，但仍在高速增长的惯性轨道上。

图三：房地产土地购置面积和开发面积走势

从房地产投资的情况来看，房地产的投资增速依然迅猛。投资增幅居高不下，在固定资产投资的带动下，2008年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28％-30％左右的高位，比同期固定资产投资增速高出约5个百分点，2008年房地产投资增幅比05—07年并无明显回落。

图四：固定资产投资和房地产投资情况

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。

图五：全国新开工、竣工和施工情况

可以看出，2008年上半年，房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃，房地产开发投资高位运行。然而，这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化，而且这种趋势并不是短期的，在房地产商资金链趋紧的情况下，供给面的减少才刚刚开始，预计三季度和四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。

（三）房地产行业需求面形势

从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。2008年以来，房地产销售面积逐月下滑，一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统计数字更加显示了这种趋势，7月房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，呈现出2008年以来最大的跌幅。

图六：房地产销售面积情况

目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。

（四）房地产市场价格走势

房地产销售面积和销售金额的双双下降，从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。

从调整的进程看，2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到2008年8月同比也出现下滑。深圳是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳，供求的双向下降支撑了上海房价，2008年2月起，但上海房价上涨的势头已经停止，7月，房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺，但是到2008年6、7月，京城房价环比上涨停止。从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。

全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。

图七：房地产销售价格指数

需求面的打击是房价增速减缓的主要原因，到2008年上半年为止，全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而，随着需求的继续减弱，房地产市场观望情绪会进一步加剧，同时中国经济的增长也相对趋缓，房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。

二．房地产资金供求缺口分析

（一）房地产资金来源分析

从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。

从统计的数字来看，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%—40%的增幅相去甚远。定金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金以外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。

图八：房地产资金来源分类

从资金供给总量的角度我们也可以发现，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅向下，这种趋势从7－8月的数据来看还将持续，预计三季度房地产资金供给增幅会接近0甚至达到负水平。

房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面：首先是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。

我们认为，先有需求空缺，然后有房地产行业的资金短缺，因此单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。

图九：房地产资金来源总计和增长率

（二）房地产资金支出分析

开发投资是房地产资金支出的主要部分，大概占房地产商总支出的70%—80%。从房地产开发投资的数字来看，2008年1、2季度开发投资依然呈现较快的增长，增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入，也是造成房地产商资金紧缺的主要原因。

房地产开发投资从分类的情况看，住宅投资依旧是主导，始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步，2007—2008始终保持着30%以上的增长幅度。

图十：房地产开发投资和投资增长率

房地产商的第二大资金支出是土地购置，2003年以来，国内土地的供给量基本稳定，在每年4亿平方米的水平波动，差距不是太大。然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。

图十一：土地交易量和土地价格指数

2007年，房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元，2008年上半年则超过了2100亿元。

另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。

图十二：房地产商贷款应付本金和利息

最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到2007年税收支出已经接近2500亿元。

图十三：房地产企业税费

综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年，房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。

（三）房地产资金缺口历史分析

从房地产资金流出的情况看，从宏观统计数据可得，2003—2007年，开发投资占房地产企业资金流出的比例最高，5年基本稳定在68%—69%，贷款本金偿还所占比例一般在16%—18%，购买土地资金占比约11%—13.5%，税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况，至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。

从房地产资金流入的情况看，2003—2007年，开发贷款的占比一般在20%左右，而自筹资金的占比在30%—33%，最大的部分是其他资金，其中包括了定金和预付款，个人按揭贷款和土地转让收益，占比达到46%—50%，其中的定金和预付款占比达到30%—40%，这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。

表一：房地产企业资金周转情况分析

2003—2007年房地产行业的资金缺口情况尚不明显，2007在房地产市场景气度极好的房地产企业的资金供给甚至大于需求，2006年资金基本处于平衡状态，而2003—2005年的资金略有供给缺口，全行业的资金供求局面一直偏紧。

图十四：房地产商资金缺口情况

从2003—2007年的情况来看，2007年是房地产企业资金最充裕的一年，虽然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地产市场极度繁荣的条件下，房价上涨带来的销售收入的大幅度增加，为房地产商带来了大量的资金流入，2007年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。

三．房地产资金缺口预测及分析

（一）2008年上半年房地产市场评价和资金缺口计算

2007年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继1992到1996年之后，经历了第二次连续五年GDP增速超过10％的高速增长周期，并达到了经济景气的颠峰。2007年10月16日，上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。

此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌，从6000点跌至4000点，又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。但是在刚刚过去的2008年上半年，资金缺口实际上并不十分严重，仅约528亿左右，问题刚刚浮现。

表二：2008年上半年房地产行业资金缺口情况（单位:亿元）

我们计算2008年上半年的资金缺口在528.48亿元，缺口较小。真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观，原因在于2008年第一第二季度，房价尚能处于上涨的时期，销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。这种情况在今年下半年将出现明显的变化。下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的.（二）2008年房地产资金缺口计算

2008年，我们对房地产市场的预期主要在以下几个方面：（1）销售量额下降，如此强烈的观望情绪必然造成2008年的销售量较2007年有所下降；（2）是房价的下降，房价撑不过第三季度，2008年房价的调整势在必行；（3）疯狂的购地行为停止，购地支出将出现下降；（4）开发商将减缓投资开发增速；（5）紧缩的货币政策在2008年不会出现反转。尽管近期出现了降息和降低法定准备金率的变化，这种调整主要是针对通货膨胀的回落、对经济增速滑坡的忧虑、以及美国次贷危机不断蔓延着三大因素作出的调整，我们并不认为房地产信贷会有明显松动。

在以上预期之下，我们对2008年的资金缺口情况进行预测，结果如下： 表三：2008年房地产行业资金缺口情况预测（单位:亿元）

假设条件：

（1）08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%，全年将进行全面下调）;

（2）08年土地出让金同比下降10%（08年上半年购买土地增速明显减缓，上半年同比增长7.6%，但下半年资金链趋紧给予同比下降10%的评定）；

（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，08年偿还03—05年贷款;

（4）税收支出同比下降10%；

（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）;

（6）国内贷款全年同比持平（货币政策要求）;

（7）08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）；

（8）08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）。

（9）利用外资情况上下半年持平。

（10）央行中长期贷款利率保持不变

表四：2007年参考数据（单位：亿元）

如此看来，在进入今年第四季度之后，房地产景气将继续下滑，资金压力的不断增加和销售节奏难有起色将迫使越来越多的开发商加入到公开降价的行列中来。

（三）2008年房地产资金缺口敏感性分析

一、资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析（单位:亿元）

结论：房地产资金缺口对自有资金具有较强的敏感性，我们认为，房地产商提高资筹资金的比例有助于缓解资金缺口，是房地产企业解决资金缺口问题的重要方法。

二、资金缺口对2008年开发投资额增幅的敏感性（单位:亿元）

结论:资金缺口对开发投资额增幅的敏感性较高，开发投资额决定了房地产企业支出的绝大部分，如果未来房地产企业要应对资金紧缺的现象，减少开发投资是最直接的减少资金缺口的方法。

三、资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析（单位：亿元）

结论: 从上表我们可以看出，资金缺口对新增国内贷款增速的敏感性相对较弱。但是，如果央行放松银根，还是在一定程度上可以缓解房地产企业资金紧张的情况，但无助于行业景气的恢复。

四、资金缺口对拿地支出的敏感性分析（单位：亿元）

结论：资金缺口对拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，虽然地价近年来上涨及其迅猛，但地价占房地产总成本的比例11%左右，因此地价的变化敏感性相对较弱。

（四）2009年房地产资金缺口计算

对于2009年的房地产市场，我们认为有两种可能的调整轨迹：其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个长期的深度调整期，在2009年全年行业没有复苏势头；其二是短期调整，在经历一年多时间的调整以后，到2009年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。我们目前认为，房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。

决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。在这种预期之下，我们对2009年房地产市场资金缺口分两种情况进行预测：长期调整情况和短暂调整情况。

可能性1：中期调整、资金缺口近万亿。

如果2009年房地产市场出现中期期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量进一步萎缩，房价继续下跌，房地产投资迅速减弱，购买土地持续减少。整个房地产市场将进入衰退阶段。

表五：2009年房地产行业长期调整情况资金缺口情况预测（单位:亿元）

假设条件：

（1）09年开发投资额增速下降20%;

（2）09年土地出让金同比下降20%；

（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，09年偿还04—06年贷款;

（4）税收支出同比下降10%；

（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）;

（6）国内贷款全年同比下降20%;

（7）09年商品房销售面积下降20%，；

（8）09年房价下跌20%。

（9）利用外资情况和08年持平。

（10）央行中长期贷款利率保持不变

可能性2：短期调整，资金缺口近5千亿

如果2009年房地产市场出现短期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量萎缩后年底出现反弹，房价小幅下跌后反弹，房地产投资反弹，购买土地持平。整个房地产市场将在09年的短期调整后，在第四季度开始出现明显复苏的势头。

表六：2009年房地产行业短期调整情况资金缺口情况预测（单位:亿元）

假设条件：

（1）09年开发投资额增速和08年持平;

（2）09年土地出让金同比下降10%；

（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，09年偿还04—06年贷款;

（4）税收支出同比下降5%；

（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）;

（6）国内贷款和上一年保持一致;

（7）09年商品房销售面积上升5%，；

（8）09年房价上升5%。

（9）利用外资情况和08年持平。

（10）央行中长期贷款利率保持不变

我们倾向于认为，在短期调整和中期调整两种可能性当中，出现中期调整的可能性更大。理由如下：

1、宏观景气下行不支持行业快速复苏，目前景气下行具有国内和国际经济周期的“双重叠加效应”。从国内经济周期来看，2003－2007年间，我国连续5年GDP增速高于10％，并且通货膨胀情况大致良好，这是中国改革开放以来最好的增长周期，2008年仅仅是景气下行的第一年，这次下行经济下行周期可能较之1992－1996年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看，以美国次贷危机为特征的全球金融动荡，较之1997年的东亚区域金融危机的广度，深度要严重得多，对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻，这种内外部景气周期的双双下行，导致房地产行业不太可能在2009年领先于其他行业出现明显复苏。

2、目前房地产行业遭遇并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。在这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应，第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环。今年年初以来按贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款可能会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。上述三重紧缩，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。

3、房地产行业的中期调整，反过来又可能加深了宏观经济的景气下行，并使银行业资产不良率面临反弹压力。此外，房地产行业的调整也可能严重恶化我国中低收入阶层的就业状况。下表给出了目前商业银行贷款的行业分布情况。

表七：主要商业银行的贷款行业结构

从总体而言，房地产行业陷入中期调整，可能给我国商业银行带来的不良贷款是万亿级的，但是现在尚难以判定贷款损失的严重程度。

4、外资难以充当房地产行业的主要资金供给者，主要的理由如下：第一，迄今为止外资在中国房地产行业始终不是主角，在我们2006年所做的《外资进入中国房地产行业的渠道及规模估测报告》中，指出外资在房地产开发、购买和租赁市场上，除高端写字楼租赁市场之外，外资的份额估计未超过20％，在央行和外汇管理部门收紧外资进入房地产行业的渠道之后，目前外资进入该行业更为困难。第二，次贷危机在美国国内和全球范围内的蔓延远未结束，全球金融动荡百年一遇，在这样的背景下，欧美大型金融机构迅速从流动性过剩转向流动性紧缩，目前已经出现从新兴市场撤资的初步迹象，估计未来两年内，中国的外贸顺差以及利用外资FDI均将呈现较为明显的下滑。因此这轮房地产行业调整不太可能伴随外资蜂拥而入“抄底”的现象。

5、针对宏观经济的扩张性调控政策，例如增值税转型、温和放松信贷、积极灵活的财政政策等等均不足以使得房地产行业景气回升。相对而言，地方政府在地价款支付、地方税费征收方面可能对房地产行业相对较为宽容，即便如此，行业调整仍然难以避免。

四．房地产上市公司分析

（一）上市企业总体净利润分析

2003—2007年，房地产上市企业的营业总收入以及营业总成本都逐年递增，其中收入的增长幅度大于成本的增长幅度，尤其在06和07年两年上市企业净利润的大幅增长。然而，情况从2008年开始有所改变，随着房地产企业营业收入的下降，净利润也在被压薄。从上市公司的数据来看，2008年难以实现像2007年一样的净利润高速增长的局面。

图十五：房地产上市企业营业总收入和总成本情况

2008年第一和第二季度净利润之和只占2007年净利润的43%，即使下半年净利润的增长速度与上半年持平，那么08年净利润也要比2007年要低40.3亿，况且房地产企业2008年下半年所面临的形势更加严峻，净利润可能在下半年较下半年有所下滑。总体而言，房地产上市公司2008的盈利情势并不容乐观。

图十六：房地产上市企业净利润情况和增长率

（二）房地产上市企业总体现金流分析

从上市企业的现金流情况来看，净现金流与07年相比已经明显减少。在08年第二季度比第一季度下降80亿元，而且可以看出，第二季度的净现金流已经为负。经营活动、投资活动和筹资活动的情况如下图所示：

图十七：房地产上市企业经营活动、投资活动和筹资活动现金流情况

净现金流的是由经营活动现金流与融资及投资活动现金流相加总得到的。净现金流为负，也是由这几方面原因造成的：

第一，企业经营活动的现金流情况，许多购房者由于房价过高而无力购买，企业销售情况严重受阻，经营现金流在08年1、2季度出现了明显减少的现象。

第二，企业的投资活动在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投资活动现金流就已经超过了2006年全年的投资活动现金流。投资活动的活跃，以及资金成本的上升给现金流状况带来了较大的负面影响。

第三，上市企业的融资活动所带来现金流与股市状况高度相关。我们可以看出，在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而现在我们面临着资本市场低迷，因此融资比较困难，第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，为94.66亿元，还不到07年融资现金流的10%。

图十八：房地产上市企业总体现金流情况

地产资金管理模式 篇5

[摘要] 房地产开发企业与下属项目子公司之间、与股东之间、以及各项目子公司之间往往存在着大额的资金拆借状况，而现行的税收法规对关联方间的资金交易有着诸多限制，因此如何规避资金交易过程中的涉税风险显得尤为重要。

关键字： 房地产开发 关联方 资金交易 涉税筹划

近十年来我国的房地产业得到了迅猛发展，房地产开发企业对资金需求不断膨胀，但由于金融市场结构目前尚不完善，加之前期在国家宏观调控之下，企业要取得银行贷款变得越来越困难，因此众多房地产开发企业不得不通过内部挖潜以解决资金问题。

房地产企业一般是一地一项目公司，滚动开发的经营模式，项目公司注册资金不足以支付土地出让金，因此支付土地出让金一般资金来源有两种，股权和债权，而债权资金来源存在这大量的关联资金交易。

关联资金交易是税收法律法规规定的关联交易的一种，《所得税法实施条例》第一百零九条及《征管法实施细则》第五十一条所称关联关系，主要是指企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系：

（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。

（二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方（独立金融机构除外）担保。

（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。

（四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。

（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。

（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。

（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。

（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。

第十条 关联交易主要包括以下类型：

（一）有形资产的购销、转让和使用，包括房屋建筑物、交通工具、机器设备、工具、商品、产品等有形资产的购销、转让和租赁业务；

（二）无形资产的转让和使用，包括土地使用权、版权(著作权)、专利、商标、客户名单、营销渠道、牌号、商业秘密和专有技术等特许权，以及工业品外观设计或实用新型等工业产权的所有权转让和使用权的提供业务；

（三）融通资金，包括各类长短期资金拆借和担保以及各类计息预付款和延期付款等业务；

（四）提供劳务，包括市场调查、行销、管理、行政事务、技术服务、维修、设计、咨询、代理、科研、法律、会计事务等服务的提供。

按照现行各类税收法规的规定，关联方间的资金拆借存在如下涉税问题： 1.实务中，普遍存在关联方无偿出借资金的现象。根据《企业所得税法》第四十一条规定：企业与关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其他关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。另据国税发[1995]156号文件规定：不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。因此出借资金方存在少缴企业所得税和营业税的问题。2.房地产开发企业在项目开发前期，资金需求量大，其向关联方借得的款项往往超出了其取得的权益性投资的2倍，而根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

3.房地产开发企业在支付关联方利息时往往不能取得对方开具的合法票据，而据企业所得税税前扣除办法的规定，利息支出必须取得合法凭据，否则在汇算清缴时一律不得税前扣除。因此房地产开发存在关联资金交易资金成本转移调整的问题，完全从税法税收法律法规角度解决这个问题非常困难，但单从以下几个途径可以减轻 ：

方案一：统借统还方式

根据新颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，建立统借统还资金管理模式，即由集团公司或其成员企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业使用。具体操作过程中，要求能出具从金融机构取得借款后统一调度使用的证明文件，且借入与转借的利率保持一致，借入借出的路线要清晰，并建立各企业间利息合理分摊的明细台账。

例如：某房地产开发集团公司下设多家项目子公司，其集团公司本级仅系管理总部(无融资能力)，下属项目公司开发所需资金主要是通过集团公司的法人股东(一家实体企业)向银行贷款后取得。现根据该公司实际状况，建立自上而下的统借统还模式。

方案一利弊分析：

优点1：借入方出具从金融机构取得借款的证明文件后，可在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除；

优点2：根据《财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字[2000]7号)规定，在保证借入与转借的利率一致的前提下，无需缴纳营业税。

缺点1：在具体操作中，要使得借款协议、借款利率、借款期限以及利息分摊等多项要素符合统借统还模式的规定，需要取得股东单位、集团公司及各项目子公司的配合方能实施；

缺点2：一旦建立统借统还模式后，整个集团内本部与各家子公司之间不宜再发生相互间随意的资金拆借，特别是进入开发后期、预收款多的项目子公司其资金有可能会出现闲置状况；

缺点3：假设存在少数股东，当在出借资金给项目子公司时仍以银行贷款利率计息，可能引起少数股东的不满；

缺点4：集团内企业间利息收付要达到所得税的税负平衡，必须是资金拆借双方均为盈利企业。一旦借入资金的项目公司常年亏损，则集团内整体税负的平衡关系也可能被打破。

方案二：房地产开发公司对于销售之后的资金用于长期股权投资，将债权投资转化为股权投资

鉴于现行税法的相关规定，权益性投资(长期股权投资)是无需缴纳营业税和企业所得税的。因此为了规避上述因债权性投资所引起的涉税风险，可根据各项目子公司房产开发进度，逐步增资以解决其资金问题。

方案二利弊分析

优点1：不再受关联方间拆借资金所引起的涉税风险困扰，并可规避汇算清缴需纳税调增的问题；

优点2：投资方无论是资金投入时还是取得资金回报(系税后取得)时，都无需缴纳营业税。

缺点1：对出借资金方而言，以借款形式可尽早取得利息收入；同时借入资金方支付利息支出只要票据合法，即可当前税前扣除。而若以股权投资形式，则出借资金方需要等被投资的项目子公司自身产生利润后，才能以税后分红的形式取得补偿。加之房地产行业运作周期一般较长，因此投资方收回资金收益的时间跨度较长。此外一旦出现项目子公司亏损的情况，投资方将无法取得资金回报；

缺点2：从法律风险角度而言，假设项目子公司出现巨亏等情况，根据破产法等规定，债权人收回款项的顺序先于股东，一旦出现资不抵债情况，股权投资损失往往大于债权投资；

缺点3：若项目子公司不是集团公司百分之百控股，一旦集团公司进行增资扩股，势必会稀释其他少数股东的股权，因此大股东与少数股东之间如何平衡利益，值得公司管理层考虑；

缺点4：要根据项目子公司房产开发进度及对资金的需求状况，逐步增资，在操作上较繁杂，需要办理验资、工商变更登记等一系列手续。

方案三：根据国税发（2009）2号文第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

地产资金管理模式 篇6

摘要：2017年中央一号文件提出，要继续把涉农领域作为财政支出的优先保障，并适度加强对农业农村的投入，采取适当措施优化投入结构，进一步提升支农成效。规范涉农资金管理，提高涉农资金使用的效益，对提升支农成效具有重要意义。现结合工作对发现的相关涉农资金管理中存在问题提出建议措施，以切实提高涉农资金使用效益。

关键词：规范 涉农资金管理 提高 使用效益

一、存在的问题

（一）涉农资金管理重要性认识不够

随着城市化建设进程的加快，各县区、乡镇部门的重点工作越来越多，如征地拆迁、招商引资、民生工程等，各地虽成立了专门的财政监督机构或是设立了涉农专项资金管理部门，但因为非当前主要中心考核工作，逐步弱化了涉农资金管理重要性认识，在具体管理涉农资金项目时，对其重要性认识不够责任心不强。同时，由于目前涉农资金发放多为各级财政国库支付集中打卡发放，有项目多、工作量大等特点的，财务人员没有空余的时间针对涉农财政及时监督。在上级单位下发各项涉农专项检察工作任务或考核时，只是当作一项临时性的工作，只能疲于应付，不能深入的开展专项检查和经验总结。

（二）涉农资金监管平台利用率低

目前本区域使用的涉农资金监管平台，是惠民直达工程动态管理信息网络平台。该监管平台于1998年底开始在区域内逐步实施，是以“金财工程”为支撑，建立集信息采集、录入、变更、监管、查询等功能于一体的惠民直达工程动态管理系统。该系统信息涉及政府多个部门使用，信息量大、内容涉及面广泛，当基础信息变动更新，需要基层人员投入大量的工作量，往往不能及时更新信息。该系统作为专门的涉农管理系统，各部门端口无法对接，网络数据利用效率低。同时，对涉农企业项目又有相关的财政涉企软件系统来管理，各部门也有独立的行业系统，如社会救助工作信息系统、全国优抚管理系统等，这些系统功能皆有重复的地方，逐步弱化了该系统的使用。

（三）涉农资金财务管理需进一步规范

涉农资金项目多，且由各个部门分别归口管理，资金由国库支付中心依据各部门审核的发放清册进行统一发放，但有的项目因为各种原因不是打卡发放，而是发放现金，出现同一人代领或冒领现象发生。各部门涉农管理人员业务水平参差不齐，人员岗位变动时不能对资金发放情况进行很好的移交，财政支付依据的各个部门上报清册，出现漏发、错发情况时就很难查找。涉农资金财务记账人员，有时未能掌握相关的财务法规，有的账务处理不规范，会计科目设置及记账随意，核算标准不统一，资金发放报表信息失真。由于涉农资金发放清册量大，零散特点，财务人员有未及时装订或是随意抽取会计凭证现象发生，极易造成涉农资金发放凭证的遗失。

（四）涉农资金绩效评价制度待完善

规范涉农资金监管要从加强完善资金的绩效评价制度开始，用绩效评价作为一项重要的监督手段。对涉农资金使用情况和效果情况进行绩效评价，是当前规范资金管理的一项新工作，各级涉农管理部门应该高度重视此项工作。在涉农资金问题上，各部门精力多关注在涉农资金的申报、分配及资金拨付量是否到位，但是对相关资金的使用效益情况很少关注。由于涉农资金涉及众多的项目与部门，各部门在申报涉农资金预算项目时，未能进行充分论证，也未编制科学、合理的项目预期绩效目标。

二、解决措施

（一）提高思想认识、加强涉农资金监管宣传

首先，要对涉农财政资金监管工作多渠道、多种形式的加强宣传其重要性，提高各涉农管理人员对此项工作重要性的认识，将监管工作持续深入的常态化开展；其次，各级财政及涉农主管部门要加强对基层涉农资金监管方面业务培训及交流，逐步将学习培训作为一项工作制度化，定期或不定期地实行轮流培训，争取做到每人每年培训一次。最后，做好涉农资金发放结果的宣传，及时准确的将涉农资金项目名称，资金来源，发放标准，发放形式等公开在镇、村两级涉农资金发放公示栏，接受群众监督。

（二）规范资金拨付程序

涉农资金要全面规范拨付程序，严格执行国库集中支付工作要求。在由各个部门归口管理审核的前提下编制发放清册，所有资金不得以现金形式发放，均应由财政国库支付中心集中打卡代发。加快惠民补贴资金的录入和审核工作，逐步精简资金发放操作流程，确保涉农资金及时通过“一卡通”方式直接发放到农民手中。针对涉农项目工程资金，要严格按照项目管理要求预留质保金及按照项目合同进度进行拨付，要重点开展对涉农工程建设过程中的资金投入情况跟踪检查，建设项目结束要组织好验收及资金投入专项审计工作，对未按方案要求实施的项目要暂停资金的拨付，查明原因及时整改到位。

（三）优化涉农管理软件，提高系统利用率

首先，要高度重视涉农系统基础信息更新录入工作。只有不断及时更新发放数据库和受益对象信息，共享使用的信息才有时效性及使用价值，因而要适时不断的对涉农数据库进行更新。其次，在确保数据库安全的前提下，做好涉农管理系统与行业部门业务系统数据共享的应用工作，适时实现各管理部门?Ψ⒎判畔⒆试吹墓蚕恚?充分提高系统信息的使用效率。涉农监管系统还有待进一步完善，不能仅仅在资金管理，汇总对照，流转查询等功能应用上发挥作用，还要结合各业务主管部门对管理系统的需要，适当增加一些非功能的服务需求，有针对性的优化管理软件。

（四）建立项目绩效评价制度

各涉农管理部门要会同财政部门，依据本部门项目资金特点，分项目制定财政涉农资金使用管理办法，作为绩效评价依据，完善绩效评价体系；财政部门要会同涉农主管部门加强对涉农资金预期绩效目标的审核，合理安排项目所需资金，逐步建立项目预期绩效目标申报制度，同时涉农资金的管理是一项长期的工作，既要考虑监管的全面性、又要有重点的开展工作，可确定一些重点绩效评价项目库，进一步细化绩效评价工作程序。由于第三方机构绩效评价的独立性的特点，确保了评价结果的客观、公正，各涉农管理部门要进一步提高对绩效评价结果应用重要性的认识，将其绩效评价结果作为今后安排各项涉农资金的重要依据。要逐步建立绩效评价与涉农资金预算相结合的应用机制，实现两者的有机结合，促进涉农资金的合理分配与高效使用。

三、结束语

地产资金管理模式 篇7

一、多项目开发模式下房地产资金管理存在的问题

1. 项目运作资金分散存放

房地产企业在多项目开发模式下会开设多个银行账户来进行资金存放和流动。一般来说,一个单独的房地产项目会成立一个项目公司,即会开设一个基本银行账户,在此基础上,项目公司也可根据实际情况多开设几个银行账户来满足业务需要。此外,作为母公司的房地产企业由于贷款等其他原因,还会开设一些其他银行账户。这些银行账户的同时存在会使得房地产企业的资金相对分散。总体来看,房地产企业资金雄厚,但是就单一的账户对比来看,虽然个别账户资金可观,但是同时也有部分账户面临着资金紧缺的状况。这一情况会导致企业出现资金管理不均衡的的局面,致使企业资金流动受阻,部分项目不能及时有效地开展。

2. 资金运作能力有待提高

我国的房地产行业当中,很多房地产企业在资金运作时,容易站在单独项目上,对项目进行可行性研究,安排筹措资金计划,易以“项目”为中心,未能全面的统筹新项目、在建项目、尾盘项目等多类型项目的资金安排,这在一定程度上可能会给企业带来短期效益,但就长期发展来看,其影响会是弊大于利,并且通常房地产企业资产负债率较高,资金的运作效率低的话,无形中便会增加企业的资金成本,企业创造的利润将会被金融机构分割。房地产企业在资金运作的过程中如果没有全局观,一旦某个投资项目运作不利时,就会影响到整个房地产企业的运营。同时,如果房地产企业的资金不能及时回笼,那么这部分资金就会导致房地产企业出现资金漏洞,如若经营性现金流净额频频出现负值,将会对项目公司造成影响,也会给整个房地产企业的资金运作造成不利。

3. 缺乏健全的资金管理机制

房地产企业的资金管理关系到企业的运营和可持续发展。大部分房地产企业的资金管理并没有形成健全的资金管理机制。部分企业在资金管理方面仅仅是机械地照搬行业内的优秀企业,全盘引进的所谓先进的资金管理经验,由于和企业自身的实际运营情况无法有效契合,最终并未对企业内部的资金管理起到积极的作用。同时,企业资金管理制度的设计者与执行人员也无法在认知上达成一致,致使该管理机制并没有起到实际的规范和约束作用,导致所谓的资金管理机制形同虚设。

二、加强多项目开发模式下房地产资金管理的措施

1. 创新房地产企业的融资方式

从2015年起,受大环境影响,国内融资环境得以放宽,房企融资渠道选择性大,更应根据实际情况创新融资途径,分析项目,结合企业战略目标,把握全局,不论是权益性融资,还是债券性融资,“因地制宜”才是最佳选择。企业应在目前较为利好的环境下,积极拓展融资渠道,搭建新的融资平台,摆脱传统的银行借款、信托等方式,如,积极上市、发行债券、资本证券化、“售后回租”融资等多元化融资渠道,降低融资成本,保障企业资金链的稳定性、连续性。房地产企业在多项目开发模式下,如果资金投入量远超过自身的资产规模时,可尝试采用项目融资的方式来实现项目开发。当企业面临较大的投资项目时,可结合内外部实际情况,寻找更优的渠道进行融资,或者与其他合作伙伴按照一定的比例共同投资。利用这样的融资方式可以使企业在原本有限的资金基础上赢得更多的投资,从而为企业赢得更多的投资项目,同时还可以降低企业在投资过程中面临的风险。

2. 从全局发展的视角制订资金平衡策略

企业的资金运作应当从企业整体发展的角度进行衡量,并以此为基础制定资金管理的平衡策略。合理完善的资金管理策略能够使企业的资金得到充分利用,为企业创造最大的经济效益。反之,如果房地产企业在多项目投资时,仅仅从个别项目的投资方面来考虑资金的分配,将会使企业的资金投入比例失衡,进而影响到企业的整体投资规划,企业整体的资金管理平衡也将被打破。首先,要实现企业资金的流动,必须明确企业多项目开发的批次管理,通过不同项目的开发按照一定的批次逐渐开发的方式,可以使首先销售的项目资金得以收回,这样就可以充分利用多项目开发的优势,使首先盈利的部分服务于后续的项目开发,进而使资金充分流动起来,资金的利用率也得到了提高。同时,在项目开发的过程中,房地产企业还要对项目资金进行密切关注,根据资金的流动情况进行及时合理的调配。

3. 根据项目可行性进行资金管理

在多项目开发的背景下,房地产企业的资金管理应当依据项目开发的可行性进行相应的管理。在投资项目中,企业应当在这方面加大人力和物力的投资,建立相关机构进行市场调查。对市场上的楼市或土地价格变动情况进行及时的调查和通报。对企业特别关注的投资热点,要进行特别分析,便于企业准确投资。其次,还要根据所要投资开发项目的实际情况进行资金管理和调配,例如该投资项目的设备设施和所处环境,以及未来的发展前景等。在写项目可行性报告时,这些都是重要信息,在进行资金管理时也可以作为重要的依据。

三、结束语

在房地产行业,资金的管理对于房地产企业的发展是非常重要的。企业资金的合理规划和管理,决定了房地产企业在多项目开发背景下的投资水平和盈利能力。所以,房地产企业在保持自身发展的同时,应当继续着眼于企业的资金管理水平,从企业发展的全局出发,创新融资手段、制定合理有效的资金平衡策略,使企业在项目开发和投资过程中能够得到稳定的收益。

参考文献

[1]高海涛.多项目开发模式下房地产企业资金管理研究[J].城市规划与管理,2015,(10):11-13.

地产资金管理模式 篇8

关键词 资金预算管理 房地产开发 财务控制

房地产开发是政策敏感型行业，具有收益高、风险大的行业特点，属于资金密集型行业。资金预算管理制度作为将企业成本、资金、协同等所有关键问题融合到一个体系内的管理方法，正逐渐被房地产企业应用到如何保障战略管理实施过程中。

一、背景企业概况

W房地产集团有限公司是一家国有大型房地产企业，业务范围涉及国有资本运营、城市建设及房地产开发等领域，包括城市功能性公益性项目建设、城市基础设施建设、土地一级开发、房地产开发的经营管理等。

二、W房地产开发企业资金预算管理的财务控制现状

1.企业资金管理有章但执行力不强

相对于很多房地产企业尚未建立健全资金预算管理制度，W房地产企业虽然有了预算制度，但预算没有成为企业组织生产经营活动的法定依据，执行力不强。预算指标设计有很多不合理的地方，缺乏严密的计量标准和考核依据，预算的约束作用不强。

另外，W房地产企业在决策形成后，对于进一步的财务管理工作，往往止于年度利润规划。企业仅仅满足于制定全年的销售收入、成本费用、目标利润等几个总括性指标，而不是进一步将决策具体化，编制出据以进行控制管理的月份、季度、年度财务预算，只有到年终决算时才知道预算的完成情况，无法做到事前和事中控制。

2.对资金的预算管理缺乏认识观念

W企业财务部门的管理人员在对企业的资金进行预算管理的时候，只是单单的考核了本部门，忽略了公司其他部门对财务资金影响的相关性，由于其他部门只是按照财务要求定期地提交财务所用的数据，却没有直接的参与，提出参考意见，导致将自己的预算管理直接理解成对资金的计划使用，导致了资金预算上存在的差别，从而也影响了成本费用的核算。在成本费用上没有做到低成本、低损耗，反而加大了费用的计算，无形中增大了资金运转的负担，影响了企业的运作。

3.资金预算管理缺乏弹性机制

W公司资金预算的编制不能体现其房地产业务开展的实际情况，W房地产企业业务因资金算的编制不合理受到限制。为适应资金预算执行中遇到的突发事件，资金预算就要具有一定的弹性，这也是资金预算与资金计划的一个重要区别，缺乏弹性的标准缺乏可执行性。

三、房地产开发企业资金预算管理中财务控制改进对策

针对目前的形势以及W房地产企业资金预算管理中财务控制管理方面存在的问题，应该从以下几个方面入手，提高房地产行业的市场竞争力及抵御风险的能力。

1.优化企业的管理模式建立现代企业制度

企业的现代管理制度是为了适应社会发展的需求和市场经济的发展要求而产生的，这就要求企业应具有以下等特点，具体包括：产权关系明晰化、企业的治理结构严谨化、相互对等的职权关系、健全的激励制约机制、广泛的筹集资金渠道、扩大的企业规模以及持久稳定发展等等特点。在目前企业集团内部管理制度还不完善的情况下，通过所有权和经营权的分离，企业应该制定产权投资的经营管理制度标准。因为，规范治理企业的结构是企业能够有效实施财务控制手段和监督手段的基本保证，由于政府主导的单边法人的治理结构，较大程度上会带有浓厚的行政色彩，并会使行政的控制替代产权的控制，最终会致使企业内部的财务监控失效。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，减少投资者对企业的日常经营活动的干涉，能够有效地使企业管理人员专心致志地参与企业的日常经营管理中，逐步地完善企业的管理方法，强化企业的管理制度。

2.构建和完善财务管理体系

（1）建立完善的财务会计体系。首先，要科学、合理、切实地设置会计科目

企业应该根据《新企业会计准则》和《企业会计制度》等规范来对会计科目进行设置。其次，企业要对会计的核算程序进行统一的规定。房地产企业的核算程序的统一性一定要建立在会计科目设置的基础上，并与之保持统一，在此基础上，企业应该根据自身业务的发展需要，适当地增加灵活性的方法。另外，完善企业的内部审计工作，铺张浪费等不良现象。加强建设健全的财务制度。房地产开发企业在制定自身的财务制度时，应该具有针对性、强制性以及可行性的特点，制定出一套符合企业实际的财务管理体系。企业必须设立专门的财务管理机构，保证能够专门的负责企业的资金涉及的全部范围，例如：工资的核算、现金的管理、融资的手段、方法以及固定资产的管理等等。针对以上的实施，企业应该建立相应的监督管理体系，以到达考核的标准。

（2）企业要健全预算的会计体系，使财务管理的预算化有效实现

企业的财务管理部门应该根据企业的经营管理活动并围绕企业的目标利润来进行利润表、资产负债表、现金流量表的预计编制，从而构建出企业的财务预算指标体系。并且，企业应该强化管理，对企业的财务情况进行月度、季度以及年度的预算管理及分析，做到严格考核评价、定期的检查，实施奖惩分明的制度，形成严谨的财务制度，做好财务预算。

（3）完善企业的内部审计工作，铺张浪费等不良现象

加强建设健全的财务制度。房地产开发企业在制定自身的财务制度时，应该具有针对性、强制性以及可行性的特点，制定出一套符合企业实际的财务管理体系。企业必须设立专门的财务管理机构，保证能够专门的负责企业的资金涉及的全部范围，例如：工资的核算、现金的管理、融资的手段、方法以及固定资产的管理等等。在设立专门财务机构的基础上，企业为了能够实现财务管理过程中的规范化、制度化，就应该制定相应的财务管理制度，比如：现金的报销制度、采购、销售的管理制度等等。最后，针对以上的实施，企业应该建立相应的监督管理体系，以到达考核的标准。

3.优化和健全资金综合控制管理系统

为提高公司经营绩效暨配合财务部统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用，各单位除应按年编制年度资金预算外，并应逐月编列资金预计表，以便达成资金运用的最高效益。在财务总监领导下，按照资金预算办法办理各部门资金管理工作。　在公司制定的发展战略目标前提下，项目营销、工程、行政等部门在预算编制前深入了解项目信息，收集与项目有关的各项指标和数据，结合自身经验，分别编制出回款计划、开发计划和费用支出计划，由财务汇总，估算税费等，确定资金净流量，从而形成的科学、完整的资金预算。对存款、借款、日常往来收支以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。各部门必须在月末后一日内向资金部报送下个月银行存款、结算业务统计表，财务部汇总后于月末后2日内报总经理、董事长。并建立多级预算管理体系，在资金预算编制过程中，以年度资金预算为依据，分解细化资金预算项目和执行期间，确保年度资金预算与月度资金预算基本一致，确保各月度资金预算期间有序衔接。以信息化平台为依托，以控制筹资规模为重点，通过资金月度预算为筹资计划提供前端支持，准确反映业务资金需求，有效管控经济活动，实现业务流与资金流的紧密融合。为应对突发事件，对资金预算也应该考虑弹性调整。确定半年度或者季度为调整单位，将事件对资金预算影响报管理部门审批，及时对后续资金计划进行调整，保证满足项目的资金需求和集团资金整体安全有效。

4.完善财务控制对策，充分考虑财务预算的决策作用

财务人员应该及时地根据项目的设计方案进行财务预算，有效的对资金实施财务控制，测算盈亏的情况，同时财务人员应该及时地对房地产的发展趋势做出合理的投资判断，对所需求的资金项目有详细的规划，在动迁、拆迁的过程中，要及时准确的核算成本，同时还得核算可能造成的资金成本，甚至是违约金等等。要充分地考虑到财务控制在资金预算管理中的作用，对企业降低风险，加强财务控制是非常重要的。

5.完善激励机制，将资金预算管理纳入绩效考核

公司绩效考核委员会应将各单位资金预算管理能力纳入绩效考核，引导管理人员对于资金管理的重视，提高资金运营效率。

四、结束语

资金预算管理中财务控制的应用在于对企业的资金合理的进行财务控制，发现企业潜在的问题，帮助企业找到问题的症结所在，确保企业资金的效率实现和经济利益的最大流入，为提高企业的经营管理、发展提供了合理的保障，具有很深远的意义。

参考文献：

[1]汤谷良，王化成.企业财务管理学.北京：北京大学出版社.2008：26-37.

[2]汤姆.科普兰，蒂姆.科勒等.郝绍伦，谢关平译.价值评估：公司价值的衡量与管理.北京：电子工业出版社.2002（3）.