房地产估价考试制度（推荐6篇）
第一部分
房地产基本制度与政策 第一章房地产业
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产业概述
一、房地产业的基本概念
二、房地产业的作用
三、房地产业的细分
四、房地产业的历史沿革 第二节 住房制度概述
一、城镇住房制度改革
（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段
（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段
（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
二、现行城镇住房政策
第三节 土地制度概述
一、土地所有制
（一）国有土地 1
（二）集体土地
二、土地管理的基本制度
（一）国家实行土地登记制度
（二）国家实行土地有偿有限期使用制度
（三）国家实行土地用途管制制度
（四）国家实行耕地保护制度
三、城镇土地使用制度改革
四、现行城镇土地使用制度的基本框架 第四节 房地产法制建设
一、我国房地产法律体系
二、房地产相关法律
三、房地产行政法规
四、房地产部门规章 考试要求 1．熟悉房地产业的基本概念； 2．熟悉房地产业的作用； 3．熟悉房地产业的细分； 4．了解房地产业的历史沿革； 5．了解城镇住房制度改革； 6．熟悉现行城镇住房制度的基本框架； 7．掌握土地所有制； 8．掌握土地管理的基本制度； 9．了解城镇土地使用制度改革； 10．熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架； 2
11．掌握我国房地产法律体系；
12．掌握房地产相关法律；
13．掌握房地产行政法规； 14．掌握房地产部门规章。第二章 建设用地制度与政策
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 集体土地征收
一、征收集体土地的特点
二、征收集体土地应遵守的原则
(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则
(二)保证国家建设用地原则
(三)妥善安置被征地单位和农民的原则(四)有偿使用土地的原则
(五)依法征地的原则
三、征收、征用集体土地的政策规定
(一)征收土地的范围
(二)征收土地批准权限的规定
(三)申请征地不得化整为零
(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
(五)临时用地必须办理报批手续
(六)联营使用集体土地政策 3
(七)征收土地公告(八)合理使用征地补偿相关费用(九)特殊征地按特殊政策办理
四、征收集体土地补偿的范围和标准(一)土地补偿费(二)安置补助费(三)地上附着物和青苗补偿费等(四)临时用地补偿(五)合理使用土地补偿费、安置补助费
五、征收集体土地的工作程序(一)申请用地(二)受理申请并审查有关文件(三)审批用地(四)征地实施(五)签发用地证书(六)征地批准后的实施管理(七)建立征收土地档案 第二节 建设用地使用权出让
一、建设用地使用权出让的概念
二、建设用地使用权出让计划、方式和年限(一)出让计划的拟定和批准权限(二)建设用地使用权出让方式 1.招标出让方式 2.拍卖出让方式 4
3.挂牌出让方式
4.协议出让方式
(三)建设用地使用权的出让年限
(四)建设用地使用权的收回(五)建设用地使用权终止 1.建设用地使用权因土地灭失而终止 2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
三、建设用地使用权出让合同及其管理(一)合同的主要内容 1.合同 2.合同附件
(二)合同的履行
(三)合同的解除
第三节 建设用地使用权划拨
一、建设用地使用权划拨的含义
二、建设用地使用权划拨的范围
三、建设用地使用权划拨的管理 第四节 闲置土地的处理
一、闲置土地的认定
二、闲置土地的处置方式
三、征收土地闲置费
四、无偿收回土地使用权 考试要求 1.了解征收集体土地的特点;5
2.了解征收集体土地应遵守的原则;
3.掌握征收、征用集体土地的政策规定;4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准;5.了解征收集体土地的工作程序;6.掌握建设用地使用权出让的概念;7.掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限;8.熟悉建设用地使用权的收回和终止;9.了解建设用地使用权出让合同及其管理;10.掌握建设用地使用权划拨的含义;11.掌握建设用地使用权划拨的范围;12.掌握建设用地使用权划拨的管理;13.掌握闲置土地的认定;14.熟悉闲置土地的处置方式;15.熟悉征收土地闲置费;
16.熟悉无偿收回土地使用权。第三章 国有土地上房屋征收
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对国有土地上房屋征收管理、征收补偿、估价等政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。考试内容
第一节 房屋征收概述
一、房屋征收的概念
二、房屋征收的限制条件
三、房屋征收的前提条件 6
(一)公共利益的界定
(二)公共利益的特点
四、征收与征用的异同
第二节 国有土地上房屋征收与补偿
一、国有土地上房屋征收的管理体制
二、国有土地上房屋征收的程序(一)拟定征收补偿方案(二)组织有关部门论证(三)征求公众意见(四)房屋征收决定(五)与房屋征收相关的几项工作
三、国有土地上房屋征收的补偿(一)房屋征收补偿的内容(二)房屋征收补偿的方式(三)被征收房屋价值的评估(四)订立补偿协议或作出补偿决定(五)公布补偿情况和审计结果
四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任(一)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任(二)暴力野蛮搬迁的法律责任(三)非法阻碍依法征收与补偿的法律责任(四)涉及征收补偿费用的法律责任(五)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 第三节 国有土地上房屋征收评估 7
一、房屋征收中的评估工作
二、房屋征收评估机构选定及委托
三、房屋征收评估原则和要求(一)房屋征收评估原则(二)房屋征收评估基本事项(三)实地查勘、评估方法和技术协调(四)评估结果和报告送达
四、房屋征收评估异议处理和争议调处(一)房屋征收评估异议处理(二)房屋征收评估争议调处(三)评估专家委员会及其工作机制
五、房屋征收评估收费
六、对违规房地产估价机构和人员的处罚 考试要求 1.掌握房屋征收的概念;2.掌握房屋征收的限制条件;3.熟悉房屋征收的前提条件;4.熟悉征收与征用的异同;5.了解国有土地上房屋征收的管理体制;6.熟悉国有土地上房屋征收的程序;7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式;8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任;9.掌握房屋征收评估机构选定及委托;10.掌握房屋征收评估原则和要求;8
11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处;
12.掌握房屋征收评估收费;13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。第四章 房地产开发经营管理制度与政策
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产开发企业的管理
一、房地产开发企业的概念、特征及分类
二、房地产开发企业的设立条件
三、房地产开发企业资质等级
四、房地产开发企业设立的程序
五、房地产开发企业资质管理
(一)管理机构
(二)实行分级审批
第二节 房地产开发项目管理
一、确定房地产开发项目的原则
二、房地产开发项目建设用地使用权的取得(一)建设用地使用权的取得方式
(二)建设条件书面意见的内容
三、房地产开发项目实行资本金制度
(一)项目资本金的概念
(二)项目资本金的出资方式 9
(三)房地产开发项目资本金
四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则
五、房地产开发项目质量责任制度(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任(二)对质量不合格的房地产项目的处理方式
六、项目手册制度 第三节 房地产经营管理
一、房地产开发项目转让(一)转让条件 1.以出让方式取得的土地使用权 2.以划拨方式取得的土地使用权(二)转让程序
二、商品房交付使用(一)履约按期交房，协助办理权属登记(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
三、房地产广告(一)房地产广告应当遵守的原则及要求(二)禁止发布房地产广告的几种情形(三)发布房地产广告应当提供的文件(四)房地产广告的内容(五)房地产广告的要求 考试要求 1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类;2.了解房地产开发企业的设立条件;10
3.了解房地产开发企业资质等级;
4.了解房地产开发企业设立的程序;
5.了解房地产开发企业资质管理;6.熟悉确定房地产开发项目的原则;7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得;
8.熟悉房地产开发项目资本金制度;9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则;10.熟悉房地产开发项目质量责任制度;11.熟悉项目手册制度;12.掌握房地产开发项目转让;13.熟悉商品房交付使用;14.了解房地产广告。第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城乡规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 城乡规划管理制度与政策
一、城乡规划的基本概念
二、城镇体系规划
三、城市规划管理(一)城市规划管理的基本概念(二)城市规划的基本内容
(三)城市规划的编制与审批 11
(四)城市规划修改(五)城市规划的实施 1.建设项目选址意见书 2.建设用地规划许可证
3.建设工程规划许可证
(六)临时性建设规划管理(七)城市规划实施的监督检查 1.监管体制 2.法律责任
四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理(一)城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定 1.紫线划定 2.绿线划定 3.蓝线划定 4.黄线划定(二)城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 1.紫线管理 2.绿线管理 3.蓝线管理 4.黄线管理(三)城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督 1.紫线监督 2.绿线监督 3.蓝线、黄线监督 12
第二节 勘察设计
一、勘察设计单位的资质管理
二、勘察设计的发包与承包(一)勘察设计业务的委托(二)勘察设计业务的承接
三、勘察设计的监督管理
四、注册建筑师制度
五、注册结构工程师制度
六、注册建造师制度 第三节 招投标与建设监理
一、工程建设的招标投标管理(一)工程建设招标投标的范围(二)工程建设招标投标的原则(三)对建设工程招标的管理 1.公开招标和邀请招标 2.工程建设项目招标代理机构 3.建设工程的招标文件(四)对建设工程投标的管理(五)对开标、评标和中标的管理
二、建设监理制度(一)建设监理制度简介(二)建设监理委托合同的形式与内容
(三)工程建设监理的主要工作任务和内容(四)建设工程的监理 13
1.建设工程监理范围 2.建设工程监理单位的质量责任和义务(五)建设监理程序与管理 1.建设监理程序 2.监理企业资质审查与管理 3.监理工程师的考试、注册与管理 4.涉外监理的管理规定 第四节 建设工程施工与质量管理
一、项目报建制度
二、施工许可制度(一)建筑工程施工许可管理的原则(二)申领建筑工程施工许可证的条件(三)建筑工程施工许可证的管理
三、建设工程质量管理(一)建设工程质量管理的原则(二)建设单位的质量责任和义务(三)施工单位的质量责任和义务(四)建设工程质量监督管理制度 1.建设工程质量监督管理机构 2.建设工程质量监督管理的实施
四、建设工程的竣工验收管理制度(一)建设工程竣工验收的监督管理机构(二)建设工程竣工验收的条件(三)工程竣工验收备案 14
五、建设工程质量保修办法(一)房屋建筑工程质量保修期限(二)房屋建筑工程质量保修责任
六、建筑施工企业的资质管理
考试要求
1.熟悉城乡规划的含义;2.熟悉城市规划的编制与审批;3.熟悉城市规划修改
4.掌握城市规划的实施;5.了解勘察设计单位的资质管理;6.了解勘察设计的发包与承包;7.了解建设工程勘察设计的监督管理;8.了解注册建筑师制度;9.了解注册结构工程师制度;10.了解注册建造师制度;11.熟悉工程建设的招标投标管理;12.熟悉建设监理制度;13.熟悉项目报建制度;14.掌握施工许可制度;15.熟悉建设工程质量管理;16.熟悉建设工程质量保修办法;17.熟悉建设工程的竣工验收管理制度;18.了解建筑施工企业的资质管理。第六章 房地产交易管理制度与政策 15
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 房地产交易管理概述
一、房地产交易管理的概念和原则
二、房地产交易的基本制度(一)房地产价格申报制度(二)房地产价格评估制度(三)房地产价格评估人员资格认证制度
三、房地产交易管理机构及其职责 第二节 房地产转让管理
一、房地产转让概述(一)房地产转让的概念(二)房地产转让的分类
二、房地产转让的条件
三、房地产转让的程序
四、房地产转让合同
五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让
六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让
七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 第三节 商品房销售管理
一、商品房预售 1.商品房预售的概念 16 2.商品房预售的条件 3.商品房预售许可 4.商品房预售合同登记备案
二、商品房现售
三、商品房销售代理
四、商品房销售中禁止的行为
五、商品房买卖合同 第四节 房屋租赁管理
一、房屋租赁的概念类
二、商品房屋租赁的条件(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
三、商品房屋租赁合同(一)商品房屋租赁合同的概念(二)商品房屋租赁合同主要内容(三)商品房屋租赁保护
四、商品房屋租赁登记备案(一)商品房屋租赁备案材料 1.房屋租赁合同;2.房屋租赁当事人身份证明;3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;4.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。17
(二)商品房屋租赁备案办理(三)商品房屋租赁登记备案证明(四)商品房屋租赁登记备案系统
五、商品房屋转租 第五节 房地产抵押管理
一、房地产抵押的概念
二、房地产抵押的条件
三、房地产抵押的一般规定
四、房地产抵押合同
五、房地产抵押估价
六、房地产抵押登记(一)房地产抵押登记部门(二)房地产抵押登记要件
七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记
八、最高额抵押权
九、房地产抵押的效力
十、房地产抵押权的实现 考试要求 1.熟悉房地产交易管理的概念和原则;2.掌握房地产交易的基本制度;3.了解房地产交易管理机构及其职责;4.掌握房地产转让的概念和分类;5.掌握房地产转让的条件;6.掌握房地产转让的程序;18
7.熟悉房地产转让合同;8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;
11.熟悉商品房预售的概念;12.掌握商品房预售的条件;13.掌握商品房预售许可;14.掌握商品房预售合同登记备案;
15.掌握商品房现售;
16.熟悉商品房销售代理;17.熟悉商品房销售中禁止的行为;18.掌握商品房买卖合同;19.熟悉房屋租赁的概念;20.熟悉商品房屋租赁的条件;21.熟悉商品房屋租赁合同;22.熟悉房屋租赁登记备案;23.熟悉商品房屋转租;24.掌握房地产抵押的概念;25.掌握房地产作为抵押物的条件;26.掌握房地产抵押的一般规定;27.掌握房地产抵押合同;28.掌握房地产抵押估价;29.掌握房地产抵押登记;30.熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记;19
31.掌握最高额抵押权;32.掌握房地产抵押的效力;33.掌握房地产抵押权的实现。第七章 房地产权属登记制度与政策
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理和房地产面积测算制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产登记概述
一、房地产登记的概念
二、房地产登记制度的类型
(一)契据登记制
(二)产权登记制
1.权利登记制
2.托伦斯登记制
三、房地产登记的目的和意义
(一)保护房地产权利人的合法权益(二)保证交易安全，减少交易成本(三)为房地产管理奠定基础
(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据
四、房地产登记的任务
(一)做好登记簿记载工作
(二)做好房地产登记信息化工作
(三)做好房地产登记档案管理工作 20
五、房地产登记的原则(一)权利主体一致的原则(二)属地管理原则
六、《物权法》确定的不动产登记制度(一)不动产登记原则(二)登记机构的职责(三)不动产登记的载体(四)不动产登记的生效时间(五)预告登记(六)更正登记、异议登记 第二节 房地产登记制度
一、房地产登记的种类(一)土地登记 1.土地总登记 2.土地初始登记 3.土地变更登记 4.土地注销登记 5.土地其他登记(二)房屋登记 1.房屋所有权登记 2.房屋抵押权登记 3.地役权登记 4.房屋其他登记
二、房地产登记的体制 21
三、房屋登记的范围
四、房屋登记机构
五、房屋登记的基本要求
(一)以共同申请为原则，以单方申请为例外
(二)以查验申请资料为主，实施必要的实地查看(三)按房屋基本单元进行登记
六、房屋登记的程序(一)申请(二)受理(三)审核(四)记载于登记簿(五)发证
七、房屋登记的时限
八、房屋登记的其他规定(一)关于最高额抵押登记(二)关于房屋预告登记(三)关于房屋更正登记和异议登记(四)关于基于判决、仲裁的登记(五)关于在建工程抵押登记(六)关于房改售房登记
九、房屋登记收费(一)房屋登记费的性质(二)计费方式和标准 第三节 房屋权属登记信息查询 22
一、房屋权属登记信息查询概述
(一)房屋权属登记信息的概念(二)房屋权属登记信息查询的意义
二、房屋权属登记信息查询范围
(一)可以公开查询的信息
(二)限制查询的信息
三、房屋权属登记信息查询的程序
(一)查询人提出查询申请
(二)查询机构提供查询
(三)查询结果证明的出具
四、对查询机构和查询人的要求
(一)对查询机构的要求
(二)对查询人的要求 第四节 房地产权属档案管理
一、房地产权属档案管理的内容
(一)房地产平面图
(二)房地产有关证明文件(三)房地产卡片
(四)房地产登记簿册
二、房地产权属档案的特点
(一)专业性
(二)动态性
(三)真实性
(四)完整性 23
1.房地结合 2.图档结合(五)价值性(六)法律性
三、房地产权属档案的作用(一)登记发证(二)交易评估(三)房管政策(四)落实政策(五)司法仲裁(六)规划建设(七)旧城改造(八)史迹考证(九)编史修志(十)房地征税
四、房地产权属档案业务管理的内容(一)收集(二)整理(三)鉴定(四)保管(五)检索(六)编研(七)统计(八)异动管理 24
(九)利用 第五节 房地产测绘
一、房地产测绘概述(一)房地产测绘的概念 1.房地产测绘的定义 2.房地产测绘的种类 3.房地产测绘成果 4.房地产测绘的基本内容(二)房地产测绘的作用 1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 2.为房地产管理提供信息服务 3.为其他部门提供参考资料
二、房地产面积测算(一)房地产面积测算的意义和内容 1.房地产面积测算的意义 2.房地产面积测算的内容(二)房地产面积测算的一般规定和方法 1.房地产面积测算的一般规定 2.房地产面积测算的方法(三)土地面积测算 1.土地面积测算的意义 2.丘的测算要求 3.不计入用地面积的范围(四)房屋面积测算的一般规定 25
1.建筑面积和房屋产权登记面积 2.房屋使用面积 3.计算建筑面积的有关规定 4.成套房屋建筑面积的测算(五)共有建筑面积的分摊 1.共有建筑面积的分类 2.共有建筑面积分摊的原则 3.共有建筑面积分摊的计算公式 4.共有建筑面积分摊的方法 考试要求 1.熟悉房地产登记的概念;2.了解房地产登记制度的类型;3.了解房地产登记的目的和意义;4.了解房地产登记的任务;5.熟悉房地产登记的原则;6.掌握《物权法》确定的不动产登记制度;7.了解房地产登记制度的特点;8.熟悉房屋登记发证法定机关;9.掌握房地产登记的地域范围;10.掌握房地产登记的种类;11.掌握房地产登记的条件及当事人申请登记的时限;12.熟悉房地产登记程序;13.熟悉登记发证的时限;14.熟悉几种特殊情况下的房地产登记;26
15.掌握注销房屋证书;16.熟悉房地产登记收费;17.熟悉房屋登记信息查询概述;18.熟悉房屋登记信息查询;19.熟悉对查询机构和查询人的要求;20.熟悉房地产权属档案管理的内容;21.了解房地产权属档案的特点;22.了解房地产权属档案的作用;23.了解房地产权属档案业务管理的内容;24.熟悉房地产测绘的概念和作用;25.掌握房地产面积测算。第八章 房地产中介服务管理制度与政策
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务企业管理、房地产估价机构管理、房地产估价师执业资格制度、房地产经纪人员职业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、住房置业担保管理和房地产行业自律管理政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 房地产中介服务行业管理概述
一、房地产中介服务的概念及特点
(一)房地产中介服务的概念
(二)房地产中介服务的主要特点
二、房地产中介服务行业管理内容
(一)房地产中介服务人员的资格管理
(二)房地产中介服务机构管理
三、房地产中介服务收费 27
第二节 房地产估价机构管理
一、行政许可的基本内容(一)行政许可的概念(二)设定行政许可的要求
二、房地产估价机构的概念及组织形式(一)房地产估价机构的概念(二)房地产估价机构组织形式
三、房地产估价机构资质等级(一)房地产估价机构资质分级(二)房地产估价机构资质等级标准 1.各资质等级通用标准 2.各资质等级相应标准
四、房地产估价机构资质核准程序(一)房地产估价机构资质核准应当提交的材料
(二)房地产估价机构资质核准的程序
五、房地产估价机构监管(一)房地产估价机构业务范围(二)房地产估价机构分支机构监管(三)房地产估价机构合并、分设(四)房地产估价机构业务监管 1.业务承揽 2.异地执业 3.业务转让 4.估价所需资料获取 28
5.报告出具 6.估价档案保管(五)行政监督与处罚 1.监督管辖 2.监督措施 3.行政处罚 第三节 房地产估价师执业资格制度
一、房地产估价师执业资格考试(一)考试组织与考试内容(二)执业资格考试报名条件
二、房地产估价师注册(一)注册房地产估价师的概念(二)房地产估价师注册管理部门(三)房地产估价师注册种类(四)房地产估价师注册条件
(五)房地产估价师注册申请
(六)房地产估价师注册提交的材料(七)房地产估价师注册程序(八)房地产估价师注册期限(九)房地产估价师注册证书(十)房地产估价师注销注册(十一)房地产估价师撤销注册
三、注册房地产估价师执业监管(一)注册房地产估价师管理体制 29
(二)注册房地产估价师权利和义务(三)注册房地产估价师执业(四)注册房地产估价师继续教育(五)注册房地产估价师禁止行为(六)建立信用档案(七)监督管理(八)违规处罚 第四节 房地产经纪人员职业资格制度
一、房地产经纪人员职业资格考试(一)考试组织与考试内容(二)资格考试报名条件
二、房地产经纪人注册(一)注册管理(二)继续教育
三、房地产经纪人员技术能力与职责(一)房地产经纪人员职业技术能力 1.房地产经纪人应当具备的职业技术能力
2.房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力(二)房地产经纪人员的权利和义务 1.房地产经纪人享有的权利 2.房地产经纪人协理享有的权利 3.房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务 第五节房 地产中介服务行业信用档案
一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义 30
(一)建立房地产中介服务行业信用档案的必要性
(二)建立房地产中介服务行业信用档案的作用
二、房地产中介服务行业信用档案体系(一)房地产中介服务行业信用档案的构成(二)房地产中介服务行业信用档案的内容(三)房地产中介服务行业信用档案的管理 1.管理的原则 2.组织实施 3.信息的采集 4.信息维护和更新 5.投诉处理 6.信息查询 第六节 住房置业担保管理
一、住房置业担保概述
二、住房置业担保机构管理制度(一)公司设立 1.设立程序 2.设立条件 3.其他规定(二)机构的风险管理 1.业务范围和资金应用的限制规定 2.建立在银行的保证金制度 3.风险基金制度 4.最大担保额度规定 31
三、住房置业担保业务管理制度
(一)担保的设立
(二)担保的解除
第七节 房地产中介服务行业自律
一、房地产中介服务人员的职业道德
二、房地产中介服务行业组织
三、房地产中介服务行业规范(一)国家标准《房地产估价规范》和房地产估价若干指导意见(二)《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》 考试要求 1.熟悉房地产中介服务的概念及特点;2.熟悉房地产中介服务行业管理内容;3.掌握房地产中介服务收费;4.掌握行政许可的基本内容;5.掌握房地产估价机构的概念及组织形式;6.掌握房地产估价机构资质等级;7.掌握房地产估价机构资质核准程序;8.掌握房地产估价机构监管;9.掌握房地产估价师执业资格考试;10.掌握房地产估价师注册;11.掌握注册房地产估价师执业监管;12.了解房地产经纪人员职业资格考试;13.了解房地产经纪人注册;14.了解房地产经纪人员技术能力与职责;32
15.熟悉建立房地产中介服务行业信用档案的意义;
16.熟悉房地产中介服务行业信用档案体系;17.了解住房置业担保的概念;18.熟悉住房置业担保机构管理制度;19.熟悉住房置业担保业务管理制度;20.熟悉房地产中介服务人员的职业道德;21.掌握房地产中介服务行业组织;22.掌握房地产中介服务行业规范。第九章 物业管理制度与政策 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 物业管理概述
一、物业与物业管理基本概念
(一)物业的含义
(二)物业管理的含义
(三)物业管理的主要目的二、物业管理的基本特征
1.社会化
2.专业化
3.市场化
三、物业管理服务的基本内容
四、物业管理的主要环节
(一)物业管理的策划阶段 33
1.物业管理的早期介入 2.制定物业管理方案 3.制定临时管理规约及有关制度 4.选聘物业服务企业(二)物业管理的前期准备阶段 1.物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定 2.物业管理人员的选聘和培训 3.物业管理规章制度的制定(三)物业管理的启动阶段 1.物业的接管验收 2.用户入住 3.档案资料的建立 4.首次业主大会的召开和业主委员会的成立(四)物业管理的日常运作阶段 1.日常综合服务与管理 2.系统的协调
五、物业管理条例确立的物业服务基本制度(一)业主大会制度(二)管理规约制度(三)物业服务招投标制度(四)物业承接验收制度(五)物业服务企业资质管理制度(六)物业服务专业人员职业资格制度(七)住宅专项维修资金制度 34
第二节 物业管理实施与运作要点
一、物业服务企业(一)物业服务企业的性质(二)物业服务企业的设立 1.物业服务企业的注册登记 2.物业服务企业的资质管理(三)物业服务企业的权利、义务
二、业主、业主大会及业主委员会(一)业主(二)业主大会(三)业主委员会(四)管理规约
三、物业管理的委托和物业服务合同(一)物业管理的委托 1.物业管理委托方 2.物业管理招投标概述(二)物业服务合同 1.物业服务合同的属性 2.物业服务合同的类型 3.物业服务合同的内容
四、物业的承接验收 第三节 物业服务收费
一、物业服务收费原则
二、物业服务收费的价格管理方式 35
三、物业服务收费的计费方式
四、物业服务收费的费用构成与测算方法(一)物业服务收费的费用构成(二)物业服务收费的测算方法(三)漏交率问题
五、物业管理服务等级标准
六、住宅专项维修资金(一)住宅专项维修资金的概念、性质和用途
(二)住宅专项维修资金的交存(三)住宅专项维修资金的管理(四)住宅专项维修资金的使用 考试要求 1.了解物业与物业管理基本概念;2.了解物业管理的基本特征;3.了解物业管理服务的基本内容;4.了解物业管理的主要环节;5.熟悉物业管理条例确立的基本制度;6.了解物业服务企业;7.熟悉业主、业主大会及业主委员会;8.熟悉物业管理的委托和物业服务合同;9.了解物业的承接验收;10.了解物业服务收费原则;11.了解物业服务收费的价格管理方式;12.了解物业服务收费的计费方式;36
13.熟悉物业服务收费的费用构成与测算方法;
14.了解物业管理服务等级标准;
15.熟悉住宅专项维修资金。第十章 房地产税收制度与政策
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对税收征管的基本内容、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、房地产相关税收及有关房地产税收的优惠政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 税收制度概述
一、税收的概念及特征
二、税收制度及构成要素(一)纳税人(课税主体)(二)课税对象(课税客体)(三)计税依据
(四)税率或税额标准
(五)附加、加成和减免
1.附加和加成是加重纳税人负担的措施
2.减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施
(六)违章处理
三、税收的征管
四、现行房地产税收
第二节 房产税
一、纳税人
二、课税对象 37
三、计税依据
四、税率
五、纳税地点和纳税期限
六、减税、免税
七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策
第三节 城镇土地使用税
一、纳税人
二、课税对象
三、计税依据
四、适用税额和应纳税额的计算
五、纳税地点和纳税期限
六、减税、免税(一)政策性免税(二)由地方确定的免税 第四节 耕地占用税
一、纳税人
二、课税对象
三、计税依据
四、税率和适用税额
五、加成征税
六、减税、免税(一)减税范围(二)免税范围
七、纳税环节和纳税期限 38
第五节 土地增值税
一、纳税人
二、征税范围
三、课税对象和计税依据
四、税率和应纳税额的计算
五、扣除项目
六、减税、免税
七、征收管理
八、《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定
九、其他规定 第六节 契税
一、纳税人
二、课税对象
三、计税依据
四、税率
五、纳税环节和纳税期限
六、减税、免税
七、有关具体规定 第七节 相关税收
一、固定资产投资方向调节税
二、营业税、城市维护建设税和教育费附加
三、企业所得税(一)纳税人(二)税率 39
(三)应纳税所得额(四)应纳税额
四、个人所得税(一)纳税人(二)税目(三)与房地产相关的个人所得税税率(四)与转让住房有关的征收个人所得税具体规定
五、印花税 第八节 有关房地产税收的优惠政策
一、享受优惠政策的普通住房标准
二、个人购买销售住房税收优惠政策(一)营业税(二)契税(三)土地增值税(四)印花税
三、个人出售住房所得税优惠政策
四、住房租赁税收优惠政策
五、廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策
六、公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策 考试要求 1.了解税收的概念及特征;2.熟悉税收制度及构成要素;3.了解税收的征管;4.熟悉现行房地产税收;40
5.掌握房产税;6.掌握城镇土地使用税;7.掌握耕地占用税;8.掌握土地增值税;9.掌握契税;10.了解固定资产投资方向调节税;11.掌握营业税、城市维护建设税和教育费附加;12.熟悉企业所得税;13.掌握个人所得税;14.掌握印花税;15.掌握有关房地产税收的优惠政策。第十一章 住房公积金制度与政策
考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 住房公积金概述
一、住房公积金的性质和特点
(一)住房公积金的性质
(二)住房公积金的特点
1.义务性
2.互助性
3.保障性
(三)住房公积金制度的作用
二、住房公积金管理的基本原则 41
第二节 住房公积金的归集、提取和使用
一、住房公积金的归集(一)住房公积金归集的主要内容(二)住房公积金的查询和对账
二、住房公积金的提取和使用(一)住房公积金的提取和使用原则(二)住房公积金的提取(三)住房公积金的使用 第三节 住房公积金利率、税收及会计核算
一、利率政策(一)个人存贷款利率 1.存款利率 2.贷款利率(二)管理中心沉淀资金的利率
二、税收政策(一)关于个人住房公积金的免税(二)关于住房公积金管理中心的免税
三、住房公积金财务管理
四、住房公积金会计核算(一)核算的基本原则(二)核算的内容 考试要求 1.了解住房公积金的性质和特点;
2.了解住房公积金管理的基本原则;42
1.1房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗
相关条例严格规定,我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试,并且取得 《房地产经纪人资格证》。如果没有取得 《房地产经纪人资格证》,是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国,房地产经纪业务起步较晚,是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展, 房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是,有些房地产经纪机构规模较小,管理力度不够,缺乏必要的行业监管机构。因此,对从业人员的要求并不高,导致从业人员的无证上岗。
1.2从业人员整体素质不高,缺乏专业人员
我国房地产行业发展的步伐开始加快,一大批房地产公司在这种背景之下成立起来,社会各类人员开始涉足房地产行业,成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务,导致从业人员的整体素质不高,并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多,不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德,并且没有经过专门的专业技能的培训。
1.3房地产经纪机构在经营中信誉较差
在我国,房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益,把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视,导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益,利用自己掌握的信息,钻相关法律的空子,致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象,房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养,造成房地产经纪机构的诚信缺失,必然会影响企业未来的生存与发展。
2房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向
2.1考察房地产经纪人知识素质
2.1.1加强经济学基础知识的考察
作为一个合格的房地产经纪人,一定要具备相关的专业素养,掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中,要加强对报考人员经济学基础知识的考察,尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。
房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法,会进行市场预测,对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状,了解房地产市场供求变化,找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。
为了可以实现无障碍交流与沟通,更好地为外国人士服务,房地产经纪人要具备一定的外语水平,同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。
2.1.2加大专业知识的考察力度
房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识,房地产专业知识包括的范围很广,主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中,一定要加大专业知识的考察力度。同时,掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。 在考试命题时,要结合各类房地产知识,综合全面的考察报考人员的能力。
随着社会的不断进步,一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多,计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此,房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力,可以熟练的应用各种办公室软件,了解掌握数据库技术以及网络技术等。
在我国,从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识,在房地产经济活动中,要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中, 要加强对法律知识的考察。
2.1.3加强对其他辅助知识的考察
与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容,因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时,演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅助性知识。掌握这些知识,可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此,在房地产经纪行业的考试中,要对这些辅助性知识进行考察。
房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。 作为一个合格的房地产经纪人,不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法,同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面,要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等,这样才能得心应手的应对各色的当事人。
2.2考察房地产经纪人能力素质
2.2.1对房地产经纪人的一般能力进行考察
房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中,当房地产经纪人面临特殊问题时,可以对以往的经验进行概括,并创造出新的解决方法,具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时,房地产经纪人要有冷静思考的能力,要根据自己掌握的各种情报以及各种信息,冷静地对形势作出思考,客观、全面的分析所面临的环境,从而做出正确的判断,并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此,在对房地产经纪人进行考试时,要加强对这些能力的考察。
2.2.2加强处理房地产业务能力的考察力度
房地产商品与其他的商品不同,每一宗房地产都是不同的。因此,房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握,为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中,房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会,在较短的时间内完成合理的供需搭配。
3结论
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。A．1 B．2 C．3 D．4
2、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡，预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。A：3 610．5元／㎡ B：3 619．5元／㎡ C：3 711．5元／㎡ D：3 719．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)A：观察法 B：实验法 C：讨论法
D：问卷调查法 E：借款合同
4、收益法是以__为基础的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理
5、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A：体量 B：结构 C：设施 D：层高
E：工业用地的监测点评估价格
6、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。A．28日
B．28个工作日 C．30日
D．30个工作日
7、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产权属登记分为__。①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。A．①②④⑥ B．①③④⑤⑥⑦ C．①②③⑧
D．①②③④⑤⑥⑦⑧
9、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 E：工业用地的监测点评估价格
10、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调
11、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。A．空置率水平B．租金清单 C．押金收入 D．欠租清单
12、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工业用地的监测点评估价格
13、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资
14、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费
D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章
15、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。A：灯光污染
B：其他可见光污染 C：视觉污染 D：眩光污染
E：执行层的组织协调
16、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。A．一般保证
B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证
17、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖
18、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。A．40% B．50% C．60% D．70%
19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。A．包含了对通货膨胀的补偿 B．不包含对通货膨胀的补偿 C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
20、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。A：300 B：213．50 C：171．19 D：500 E：工业用地的监测点评估价格
21、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53
22、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时)A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25 E：工业用地的监测点评估价格
23、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。A．移动平均法 B．指数平滑法 C．加权指数法 D．移动平滑法
24、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
25、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。A．省级人民政府 B．市、县人民政府
C．市、县人民政府土地管理部门 D．乡镇人民政府
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率
D：静态投资回收期 E：内部收益率
2、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A：特定地理范围内 B：特定时期 C：特定的政治环境 D：特定市场营销环境 E：特定市场营销计划
3、净租的形式一般有。
A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C：所有的经营费用，都由租户直接支付
D：租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E：租户的租金可按不同时间支付给业主
4、建筑物的物质折旧包括。A：功能衰退
B：正常使用的磨损 C：环境恶化
D：意外的破坏损毁 E：经济衰退
5、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。(2005年试题)A：文献查阅 B：观察 C：专题讨论 D：问卷调查 E：实验
6、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。A．全面性 B．科学性 C．客观性 D．准确性 E．概括性
7、开发经营期的起点是(假设)的__。A．开工日期
B．取得估价对象的日期 C．取得待开发土地的日期
D．开始出售开发完成后的房地产的日期
8、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。A：记名债券的优点是比较安全 B：记名债券缺点是流动性较差 C：记名债券优点是流动性强
D：记名债券缺点是转让时手续复杂 E：记名债券缺点是转让手续简便
9、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。
A：该种房地产的价格水平B：消费者的预期
C：该种房地产的开发成本 D：该种房地产的开发技术水平E：房地产开发商对未来的预期
10、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。A：市场需求容量 B：消费者行为 C：市场营销因素 D：竞争情况 E：借款合同
11、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。
A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款
C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房
D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定 E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
12、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人
E：拍卖主管部门
13、房地产估价师注册证由__核发。A．省级人事部门 B．人事部
C．人事部和建设部
D．建设部或其授权的机构
14、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度
15、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。A．物业的易接近性 B．物业的临街状况 C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
16、市场状况分析一般要从几个方面进行。A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析 E：市场占有率分析
17、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。A：投机需求的膨胀 B：金融机构过度放贷 C：土地的稀缺性
D：开发商之间的博弈 E：借款合同
18、下列可不计算面积的有__。A．有顶盖无围护结构的场馆看台 B．利用地下室设置的消防水池
C．建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台
D．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台 E．设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层
19、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。
A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分 B．敏感性分析的准确性是相当高的
C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度
E．常用的指标为内部收益率
20、土建工程计划利润的计算基数是__。A．人工费 B．直接工程费 C．间接费
D．直接工程费+间接费
21、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D．房屋的所有权人和使用人为两个人
22、用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是。A：会计主体假设 B：持续经营假设 C：会计分期假设 D：货币计量假设 E：执行层的组织协调
23、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益 D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
24、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税 B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税 D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税 E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
25、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。A：城市基础设施用地 B：公益事业项目用地 C：重要旅游项目用地 D：经济适用房用地
册申请考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。A：9 m B：13．5 m C：15 m D：18 m E：工业用地的监测点评估价格
2、可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、__和项目的评估决策。A．详细可行性研究 B．精确可行性研究 C．高级可行性研究 D．进一步可行性研究
3、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。A：1 200 B：1 250 C：1 270 D：1 800 E：工业用地的监测点评估价格
4、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。
A：抽样性调查 B：因果性调查 C：试探性调查 D：描述性调查 E：借款合同
5、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。A：比例相对指标 B：结构相对指标 C：比较相对指标 D：强度相对指标 E：执行层的组织协调
6、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。
A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行
B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D．房地产交易活动可以在任何场合进行
7、流动比率，下列说法不正确的是。
A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％ B：又称之为“银行家比率” C：又称之为“二对一比率”
D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上 E：借款合同
8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。
A：长期投资、实物投资和直接投资 B：长期投资、间接投资和实物投资 C：短期投资、实物投资和金融投资 D：短期投资、间接投资和金融投资 E：借款合同
9、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由__支付。A．承租人 B．业主
C．业主和承租人共同 D．物业公司
10、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A．半年 B．一年 C．两年 D．三年
11、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。A：出资额 B：注册资本 C：部分财产 D：全部财产
E：执行层的组织协调
12、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格
13、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。A．预购商品房预告 B．房屋转移
C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权
14、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定
15、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事__。A．估价对性 B．估价目的 C．估价时点 D．价值类型
16、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工业用地的监测点评估价格
17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标 B．最大费用 C．利润为零 D．最大利润
18、城市用地分类中，工业用地不包括。A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地
C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：露天矿用地
E：执行层的组织协调
19、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。A．典型合同与非典型合同 B．双务合同与单务合同 C．诺成合同与实践合同 D．要式合同与不要式合同
20、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】
A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元 C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元
D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 E：工业用地的监测点评估价格
21、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格
22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。A．22 B．28 C．38 D．50
23、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。A：个人所有的居住房屋及院落用地 B：免税单位职工家属的宿舍用地
C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 E：执行层的组织协调
24、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资
B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款
25、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、以下属于估价报告内在质量的有__。A．估价结果的准确性 B．估价方法选用的正确性 C．参数选择的合理性 D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
2、房地产投资者的债务融资方式有。A：合作开发方式
B：建成房地产抵押贷款 C：在建房地产抵押贷款 D：发行企业债券
E：房地产企业流动资金贷款
3、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人 B：政府有关部门 C：道听途说
D：房地产交易展示会 E：报刊、网络
4、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。A：土地所有权
B：国有工业用地土地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房
5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
6、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大
7、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为。A：①②③④ B：①③②④ C：③①④② D：③②①④ E：借款合同
8、运用成本法估价一般分为__四个步骤来进行。①测算重新构建价格；②测算建筑物折旧；③弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；④求取积算价格
A．④①②③ B．③①②④ C．③②①④ D．④②③①
9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值
10、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查
11、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（）A．土地使用权出让 B．派出所
C．商品房销售 D．学校 E．工厂
12、构成利率最高界限的是__。A．预期通货膨胀率 B．平均利润率 C．再贴现率 D．物价上涨率
13、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和__。A．自有资金 B．企业资金 C．预售期房 D．债券融资
14、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模
15、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。A．确定项目合理规模 B．确定功能分区 C．选择建设地点 D．工程变更 E．设计方案评价
16、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
17、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。A： B：≤ C：
D：P_{b}” /> E：借款合同
18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．(2005年试题)A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同
19、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 20、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资的自有资金或股本金。A：15％ B：20％ C：30％ D：40％ E：借款合同
21、质权的特征包括。A：质权是一种担保物权 B：质权是一种用益物权
C：质权的标的物只能是动产或财产权利 D：质权须转移质物的占有
E：质权是就质物优先受偿的权利
22、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法
23、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。A：假设开发法 B：成本法 C：路线价法 D：市场法 E：收益法
24、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。
A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师 C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
25、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。A：区位 B：用途
C：搬迁补助费 D：建筑面积
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。
A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格
2、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。
A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。
A．5 B．10 C．15 D．20
4、基准地价是城市中均质区域内的土地。
A：最低价格
B：最高价格
C：平均价格
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
5、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】
A：1667元／㎡
B：1765元／㎡ C：1875元／㎡
D：2000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
7、下列股东权利中，属于自益权的是__。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
8、城市房地产产权统计报表共有__张，其中__张是城市房屋产权情况汇总表。
A．5，2 B．5，3 C．3，1 D．3，2
9、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。
A：住宅平均层数
B：住宅建筑净密度
C：住宅建筑面积净密度
D：住宅建筑面积毛密度
E：执行层的组织协调
10、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。
A：合法原則
B：最高最佳使用原則
C：替代原則
D：公平原則
E：工业用地的监测点评估价格
11、人防工程的地下室面积__建筑。
A．属不应分摊的共有
B．属应分摊的共有
C．不属共有
D．属物业公司所有的12、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。
A：预测职能
B：控制职能
C：评价职能
D：调控职能
E：执行层的组织协调
13、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。
A．利润性
B．税率性
C．余额性
D．工资性
14、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
15、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。
①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。
A．①②③④
B．②③④①
C．③②①④
D．③①②④
16、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。
A．商品房价格
B．重置价格结合成新
C．重置价格结合结构差价
D．物价部门核定价格
17、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为
A：75％
B：79％
C：81％
D：84％
E：工业用地的监测点评估价格
18、运货单属于。
A：商品证券
B：货币证券
C：资本证券
D：实物证券
E：执行层的组织协调
19、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44％
B：50％ C：67％
D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
20、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。
A．817.55 B．953.52 C．1144.57 D．681.09
21、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A：一
B：三
C：五
D：七
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．5个
B．6个
C．7个
D．8个
23、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。
A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%
24、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题)A：500.0 B：537.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同
25、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有。A：住宅小区绿地率在30％以下
B：住宅小区建筑容积率在1.0以上
C：单套建筑面积在120㎡以下
D：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E：人均居住建筑面积在25㎡以下
2、住房公积金管理中心不是__。
A．住房公积金委员会各项决策的执行机构
B．住房公积金运作管理部门
C．住房公积金管理的主体
D．住房公积金管理的决策机构
3、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。
A：替代性
B：发展性
C：地区性
D：复杂性
E：借款合同
4、土地费用估算主要包括。
A：划拨或征收土地的征地拆迁费
B：出让土地的土地出让地价款
C：转让土地的土地转让费
D：租用土地的土地租用费
E：转让土地应缴纳的手续费
5、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。
A：聘用单位破产
B：聘用单位被吊销营业执照
C：注册有效期满且未延续注册
D：未受到刑事处罚
E：年龄超过65周岁
6、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。
A．拍卖价格>招标价格>协议价格
B．拍卖价格>协议价格>招标价格
C．招标价格>拍卖价格>协议价格
D．招标价格>协议价格>拍卖价格
7、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
8、以下不属于房地产转让的有__。A．赠与
B．租赁
C．典当
D．以房地产抵债
E．以房地产作价入股
9、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。
A：建筑安装工程费
B：土地使用权出让金
C：拆迁补偿费
D：公共配套设施建设费
E：城市基础设施建设费
10、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
11、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。
A：最前位次
B：中间位置
C：倒数位次
D：最后位次
E：执行层的组织协调
12、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率
13、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。
A：长期的原因
B：暂时的原因
C：局部的原因
D：全局的原因
E：难以避免的技术性原因
14、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。
A：项目投资资本金可以用货币出资
B：项目投资资本金也可以用实物出资
C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
15、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50% B．3.5% C．2.38% D．3.25%
17、土地使用税在征收。
A：城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
18、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有
A：可出租面积
B：基础租金
C：室内装修
D：客户类型
E：出租单元面积规划
19、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。
A．3100 B．3195 C．3285 D．3300 E．3190 20、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
21、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题)A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优
C：标准差相同、期望值大的方案为优
D：标准差系数大的方案为优
E：标准差系数小的方案为优
22、__是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．间接投资于房地产企业债券
B．房地产抵押担保
C．住房抵押贷款证券化
D．投资于金融证券
23、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
24、财务分析不包括。
A：偿债能力分析
B：平衡能力分析
C：盈利能力分析
D：营运能力分析
E：执行层的组织协调
25、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
我国的房地产估价行业起步于上世纪90年代初期, 起步晚, 而且具有浓厚的行政色彩, 其应用范围也相对狭窄。近年来, 随着行政体制改革、住房分配制度改革, 房地产行业迅速发展, 房地产估价行业也蓬勃发展, 服务的领域不断扩大。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家, 约3.5万人取得执业资格, 3万多人注册执业, 房地产估价行业从业人员超过25万人。广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。
估价人员实行资格准入、持证上岗制度, 估价机构和估价师都要对做出的报告承担法律责任, 最长可达20年。房地产估价一般涉及的资金数额较大, 一旦工作中出现失误就会造成严重后果, 承担民事甚至是刑事责任, 业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此, 充分认识房地产估价中可能产生风险的环节, 并积极防范和规避风险, 是房地产估价工作的一项重要课题。
二、房地产估价中的风险
(一) 签订合同时的商业风险
1、委托方故意隐瞒估价标的物真实情况的风险。
房地产评估中, 标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大, 如果这些情况委托方明知却故意隐瞒, 就会严重影响评估结果, 受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多, 有的只有房产证没有土地证, 有的是小产权房, 有的是房改房, 还有的设有抵押、出租等他项权利, 评估这些权利状况不同的房产, 价格差别很大, 所以估价师在对房屋情况调查时, 首先就要摸清房屋的权益状况。
2、委托合同中设定不合理条款的风险。
随着房地产估价机构的增多, 行业竞争越来越激烈, 有些估价公司为了承接业务在签订合同时接收委托方的不合理条款, 如采用分期付款方式, 延迟付款时间, 只规定受托方的违约责任等。这样虽然把合同签下来了, 但在执行合同的过程中往往会存在服务费无法按期收回, 产生纠纷时承担主要责任等风险。
3、委托方刻意要求高估或低估标的物的风险。
现在有些情况下, 委托方为了达到特定目的对估价结果会有特殊要求, 比如, 抵押贷款估价, 为了多获得贷款, 委托方往往会要求高估;而在城市拆迁中, 过去是拆迁单位委托估价, 对被拆迁房地产往往希望低估, 现在新的拆迁条例为了避免此种情况发生, 保护被拆迁人的利益, 专门规定“由被拆迁人指定评估机构”。无论高估还是低估, 只要是评估的价格脱离实际, 未来都会产生风险。估价报告一旦交付, 对估价结果要承担最长20年的法律责任, 估价机构不应为了得到一时的利益而承担长久的风险。
(二) 评估中的技术风险
1、选取估价方法不合理的风险。
房地产评估的几种方法都有适用条件, 如果在评估时选取方法不适当, 评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法, 本来这种房产的市场交易就少, 即使有交易实例也受个别因素影响较大, 没有代表性, 作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。
2、选取参数不当的风险。
房地产评估中要用到很多参数, 如在收益还原法中, 有纯收益、还原利率、收益年限等, 尤其是还原利率, 选取不当, 就会失之毫厘, 谬以千里;假设开发法中, 要先测算开发完成后的房地产价值, 如果对房地产市场不了解, 这一价值估算不准确, 就会影响整个估价结果;成本法中的建筑费随着建材市场的变化, 在不同的时期差别也很大, 近两年主要建筑材料钢材、水泥的价格都有大幅上涨, 不了解市场, 还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。
3、估价报告本身不完善的风险。
房地产估价报告通常由8大部分组成: (1) 封面; (2) 目录; (3) 致估价委托人函; (4) 注册房地产估价师声明; (5) 估价的假设和限制条件; (6) 估价结果报告; (7) 估价技术报告; (8) 附件。其中任何一部分有疏漏都会产生风险。如致委托人函中要说明估价时点、价值类型、使用期限等;估价的假设和限制条件中要说明估价结果在哪些条件下成立。这些内容对估价报告以后使用非常重要, 也是发生纠纷时, 划分责任的依据, 虽然这些内容相对于结果报告和技术报告来说较简单, 但也不能掉以轻心。
(三) 来自估价师自身的风险
1、估价师资格准入方面的风险。
我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度, 1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度, 1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。现在房地产估价师报考条件规定“取得房地产估价相关学科中等专业学历以上, 从事房地产估价工作满一定年限就可以报考”, 对学历要求的门槛很低, 与该考试相当的土地估价师和资产评估师考试都要求具备大专以上学历, 而且现在随着高校扩招, 受过高等教育的公民比例大大提高了, 在这种情况下, 也应该适时提高房地产估价师考试中对学历的要求, 要求具备大专以上学历比较合适。现行的规定虽然增加了实务工作年限, 弥补学历方面的不足, 但有很多找关系开假工作证明的情况, 使一些缺乏理论知识又没有足够估价工作经验的人通过考试, 直接具有出具估价报告的资格, 增加了估价工作的风险。
2、估价师挂靠的风险。
现在社会上有很多估价师在估价公司挂靠, 即不在公司工作, 也不参与评估业务, 把自己的注册证和章放在公司, 每年获得一定的收入。同时, 估价机构为了降低成本, 也不聘请真正具有执业资格的估价师到公司工作, 而是以较低的工资聘用一般人员从事估价工作, 做好估价报告盖上挂靠估价师的章, 这样做评估结果不准确, 评估程序不符合规范, 估价公司有风险, 挂靠的估价师也有风险。
三、风险防范措施
(一) 健全行业法律法规
目前, 我国只有《城市房地产管理法》明确了房地产估价制度的法律地位, 还没有房地产估价的专门法律出台, 已有的有关规定都是部门性的法规和协会的实施办法, 法律地位较低。应尽快出台房地产估》价的专门法律, 细化各项法律规定和责任, 使估价工作有法可依, 对估价机构和估价人员既是鞭策也是保护。
(二) 严格估价师职业准入制度
首先, 应提高资格考试中对学历的要求, 同时对学历证书严格审查, 对用假学历证书的报名者制定处罚措施。另外, 加强对报考提供的工作证明的管理, 现在的工作证明, 情况是否属实无人核对, 开证明的单位也没有什么风险和责任, 致使很多单位受人请托, 随便给人开证明, 影响了报考工作的严肃性。最后, 要严格考试纪律, 保证考试成绩的真实、有效和公平。
(三) 完善估价师后续教育
我国现在已经在实行估价师继续教育制度, 注册房地产估价师在每个注册期内应当接受120学时的继续教育, 参加继续教育的形式也较灵活, 但就是内容不够丰富, 现在的继续教育都侧重于估价的基本理论知识和估价有关的法律法规, 参加一次这样的系统培训是有必要的, 但如果每次培训都是类似的内容, 估价师们对内容又比较熟悉, 就会降低参加培训的积极性。其实房地产估价是一门涉及多个学科 (如建筑、规划、会计、法律等) 的技术, 在培训时应该开阔思路, 加入新知识、新内容, 使估价师能从培训中真正有所收获。
(四) 加强估价机构内部质量控制
在评估过程中估价机构应严格按照要求, 每个评估项目由两个以上估价师参与;对评估的整个过程, 包括信息收集、方法选取、报告书写和制作等严格把关, 尽量减少估价中的内部风险。
(五) 积极创新业务品种
房地产估价行业竞争激烈, 产生了很多不规范的行为, 增加了风险。要使行业走上健康发展的道路, 就要创新业务种类, 除了评估, 也可以介入咨询、策划、可行性研究等领域, 业务特色鲜明了, 通过特色服务吸引客户, 恶性竞争就减少了。
参考文献
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