泰来县位于黑龙江省西南部, 地处黑龙江、吉林、内蒙古三省交界处, 有“鸡鸣之省”之称。全县人口32万, 辖8镇2乡、83个行政村。全县土地总面积381662.1公顷, 其中建设用地面积22682.2公顷, 占全县总面积5.9%, 在建设用地中, 城乡及工矿用地17886.0公顷, 占全县建设用地78.9%;交通运输用地990.7公顷, 占建设用地4.4%;水利设施用地3790.9公顷, 占建设用地16.7%。为进一步优化城乡用地布局和结构, 现对泰来县城乡建设用地情况思索如下:
主要是农村居民点多, 城镇用地少, 全县农村居民点面积13250.4公顷, 城镇用地面积2616.1公顷, 两者相差5倍, 外在城乡用地结构中以居住用地为主, 交通、绿地面积较少。由于城乡用地布局不尽合理, 生态环境较差, 影响到城乡土地利用的经济、社会和生态效益协调统一。
为了严格控制城乡建设用地总规模, 应该使城镇建设用地增加和农村居民点用地减少相挂钩, 用减少农村居民点用地弥补增加的城镇用地。然而现实的情况是农村人口增加速度小于农村居民点用地增加速度, 由于农村居民点用地没有预期那样相应减少, 使城乡建设用地总体规模没有得到有效控制。
土地出让巨大收益刺激了地方政府多征地的行为。近几年由于招商引资项目较多, 抬高了城市土地出让价格, 地方政府从土地出让中获得巨大的土地收益, 土地出让金成为第二财政收入。为了获取更大的土地收益, 地方政府热衷于为出让而征地的行为, 使得城镇建设用地大量增加。
(1) 集体土地使用权非法流转比较普遍。由于城镇建设用地出让价格较高, 一些用地单位为降低土地成本和减少用地审批麻烦, 私自和村委会及农户协商, 以购买、租用、合资、土地入股等形式取得集体土地使用权, 在农用地上进行开发建设。由于土地农用和非农用之间存在巨大的利益级差, 大量农用地非法转为建设用地。土地所有制不同的机制, 使集体土地使用权非法流转成为普遍现象, 造成城镇建设用地增多。
(2) 农村宅基地非流动性阻碍了分散宅基地向城镇集中。根据现行的土地管理法律法规的规定, 农村宅基地实行一户一宅基地, 农村宅基地像土地一样由农民承包使用。
根据我国人多地少, 耕地后备资源不足的基本国情, 加上目前处在城镇化和工业化进程快速发展时期, 建设用地的供需矛盾十分突出。按照国家提出的在建设用地安排上要严格控制增量, 积极盘活存量, 把节约集约用地放在首位的要求, 进一步优化土地资源配置, 搞好城乡用地布局和结构调整, 保障泰来县社会经济发展对用地的需求。结合泰来县城乡用地发展需要, 对进一步优化城乡用地布局和结构, 提出以下对策措施:
随着国家推进城镇化战略的实施, 城市人口规模必然随之而扩大, 同时, 泰来县资源型城市经济转型也促进了全县城乡产业的发展和转型, 而国家振兴东北老工业基地的政策对泰来县的城市发展也将产生巨大的推动作用。
严格控制城市用地规模就要做好城市规划的复核工作, 应着重考虑以下几个方面:一是城市规划是否体现可持续发展、建设社会主义和谐社会、建设资源节约型社会、保持耕地总量动态平衡的指导思想;二是看是否遵循“合理用地、节约用地”, “从实际出发, 符合国情、县情”。注重社会、经济、环境效益的统一等规划原则;三是看是否将《土地管理法》、《基本农田保条例》等土地管理法以及土地利用总体规划作为编制城市总体规划的依据;四是看是否把握人口规模和用地规模的关系, 考察两者是否遵循了以人口规模确定用地规模的规划思路, 是否融入了以“用地供给”制约“城市发展规划对用地需要”的规划思想, 这是复核的重点, 对人口和用地规模不符合土地利用总体规划的要分析原因并重新核定。
采取有效措施, 引导农村村民住宅建设用按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设, 应当集中兴建农民住宅小区, 防止在城市建设中形成新的“村中村”, 避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设, 按照城镇化和集约用地的要求, 鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内, 除危房改造外, 停止审批新建、重建、改建住宅。
农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。在下达给各乡 (镇) 用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中, 可增设农村宅基地占用农用地的计划指标, 并将农村宅基地占用农用地的计划指标和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。各级国土资源管理部门要加强对农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查, 不得超计划批地。各乡 (镇) 每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报上级国土资源管理部门备案。
各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。农村村民新建、改建、扩建住宅, 要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的, 不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的, 也必须符合村镇规划。对“一户多宅”和空置住宅, 各地要制定激励措施, 鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的, 要采取签定合同等措施, 确保按期拆除旧房, 交出旧宅基地。
对农民宅基地占用的耕地, 乡 (镇) 应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。市、县应从用于土地整理的土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金, 用于农村居民点用地整理, 但要根据土地利用总体规划, 要按“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则, 有计划、循序渐进、积极稳妥地推进, 同时结合实施小城镇发展战略与“村村退”工程, 科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划, 积极推进农村居民点用地整理, 提高城镇化水平村镇土地集约利用水平。
以上是个人对泰来县优化城乡建设用地的初步探讨, 随着社会经济的不断发展, 大量农村人口城市化, 同时城市的规模扩张使郊区和城乡结合部的土地也逐渐由农村集体所有转变为城市国有用地。因此, 一定要合理地布局, 只有形成功能明确、规模合理、分布协调的城乡用地体系, 才能更有效地促进经济和社会的快速发展。
推荐阅读：
